Tribunal: TJDFT
Processo: 0705010-77.2021.8.07.0001
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-11-03
Data de publicação: 2021-11-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. TRÊS APELAÇÕES. DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. PARTE OBRIGADA AO CUMPRIMENTO DA SENTENÇA. REJEIÇÃO. MÉRITO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. HIPOTECA ANTERIORMENTE REGISTRADA. OBRIGAÇÃO DE CANCELAMENTO DO GRAVAME. TERCEIRO NÃO INTEGRANTE DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. TRANSMISSÃO DA HIPOTECA PARA UNIDADES RESIDENCIAIS INDIVIDUALIZADAS. ILEGALIDADE. VEDAÇÃO DO ART. 1.488 DO CÓDIGO CIVIL. INTERPRETAÇÃO DAS NORMAS PREVISTAS NA LEIS No 4.591/64, 4.864/65 E 13.097/15. EXISTÊNCIA DE DIVERSAS OUTRAS GARANTIAS LEGAIS. LIMITAÇÃO. PROTEÇÃO DO FINANCIADOR CONTRA DÍVIDAS DA INCORPORADORA OU DO PATRIMÔNIO INCORPORADO. NÃO OBRIGATORIEDADE A TERCEIROS ADQUIRENTES. FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS. BOA-FÉ OBJETIVA. INEFICÁCIA DA HIPOTECA QUE PERMANECE EM IMÓVEL ALIENADO POSTERIORMENTE. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ) E DEMAIS TRIBUNAIS. SÚMULA No 308 DO STJ. DESAFETAÇÃO DO RECURSO REPETITIVO (TEMA No 473). DESCUMPRIMENTO INJUSTIFICADO DA CONTRATANTE. NÃO ADOÇÃO DAS PROVIDÊNCIAS CABÍVEIS ANTES DO SEU PEDIDO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. INÉRCIA DO CREDOR HIPOTECÁRIO PARA CANCELAR O GRAVAME. CIÊNCIA DO CONTRATO E DA SOLICITAÇÃO DE CANCELAMENTO. ABUSO DE DIREITO. AUSÊNCIA DE EXERCÍCIO ANTES DA VENDA DO BEM A TERCEIRO DE BOA-FÉ. VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE TRANSFERIDO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMPOSIÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ARBITRAMENTO POR EQUIDADE. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. HONORÁRIOS FACILMENTE AFERÍVEIS. APLICAÇÃO DA REGRA GERAL (CPC, ART. 85, § 2o).
1. Nos termos do art. 114 do Código de Processo Civil (CPC), o litisconsórcio é necessário quando a natureza da relação jurídica determina a citação de todos que possam sofrer a eficácia da sentença. Ainda que a parte não tenha firmado o contrato de compra e venda de imóvel, deve integrar o processo se deve ser compelida a cumprir o cancelamento da hipoteca que lhe favorece.
2. Quando a obrigação de cancelar o gravame do imóvel registrado antes da conclusão do empreendimento (incorporação imobiliária) não puder ser cumprida sem a atuação do credor hipotecário, é possível que seja compelido a fazê-lo, ainda que não tenha integrado o respectivo contrato de compra e venda, conforme os arts. 249 e 475 do CC.
3. As normas do art. 31-A, §§ 1o a 3o, 11 e 12, da Lei no 4.591/64 e do art. 55 da Lei no 13.097/15 devem ser contextualizadas e interpretadas em consonância com o art. 1.488 do Código Civil. É vedado o desmembramento da hipoteca gravada no patrimônio da incorporação imobiliária para as respectivas unidades imobiliárias, após sua individualização, sem a necessária autorização judicial, sob pena de nulidade ou ineficácia.
4. O art. 31-A, §§ 2o, 4o, 11 e 12 da Lei no 4.591/64 imputa a responsabilidade pessoal do incorporador pelos danos causados e pelo inadimplemento do empréstimo utilizado para financiar a incorporação imobiliária. A previsão de diversas outras garantias e prerrogativas nessas normas e no art. 22 da Lei no 4.864/65 (propriedade fiduciária das unidades imobiliárias, cessão de créditos decorrentes das futuras alienações, dentre outras) garantem suficientemente o retorno do investimento, sem atingir o direito de propriedade de terceiros de boa-fé.
5. Os princípios da função social dos contratos e da boa-fé objetiva (CC, arts. 421 e 422) norteiam a interpretação dos contratos e visam a corrigir as distorções que possam ser causadas pela transferência indevida da hipoteca constituída durante a incorporação para as respectivas unidades. Nesse sentido, o art. 1.488 do CC “(...) é uma válvula de escape para os adquirentes das unidades do loteamento ou do condomínio edilício, em face de quem os efeitos da hipoteca não se produzem. Trata-se, portanto, de um obstáculo exterior, imposto por lei, ao contrato. Aplicam-se, por exceção, à hipoteca (que um direito real) os princípios que regem os contratos consensuais, que produzem efeitos exclusivamente entre as partes signatárias”. (REsp 691.738/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/05/2005, DJ 26/09/2005, p. 372)
6. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio da Súmula no 308, a hipoteca registrada perante o patrimônio da incorporação imobiliária é ineficaz ao adquirente do imóvel. A superveniência das Leis no 10.931/04 e 13.097/15, não implicaram superação desse entendimento. A aplicação uníssona e reiterada da súmula motivou, especialmente, a desafetação do REsp no 1.175.089/MG, posterior à legislação (Tema Repetitivo no 573 -desafetado - “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”).
7. É injustificável o descumprimento da cláusula pela construtora contratante, embora tenha solicitado o cancelamento da hipoteca à instituição financeira e esteja atualmente em recuperação judicial. Conforme incontroverso nos autos, estava plenamente solvente durante o prazo assinalado e deveria ter adotado várias providências para viabilizar a baixa convencionada (pagamento da dívida, remição da hipoteca; oferecimento das garantias previstas no art. 31-A, da Lei no 4.591/64 e no art. 22 da Lei no Lei no 4.864/65; ingresso com ação judicial para o devido cumprimento etc.).
8. Incorre em abuso de direito o credor hipotecário que, permanece inerte e indiferente às solicitações de cancelamento da hipoteca, que não pode ocorrer sem a sua atuação. A ausência das devidas providências para o pagamento da dívida antes da venda do imóvel a terceiros (execução da hipoteca, exigência das várias garantias creditícias legalmente previstas, retenção de parte do preço pago em função do negócio etc.) além de contrariar dispositivos legais e jurisprudência pacífica há mais de quinze anos, acarreta violação ao direito de propriedade do terceiro adquirente, que cumpriu todas as suas obrigações.
9. Incabível o arbitramento de honorários advocatícios por equidade, se a quantificação pode ser realizada de imediato e conforme a regra geral do § 2o do art. 85 do CPC. Além disso se não houve impugnação ou correção do valor da causa nem qualquer justificativa para aplicação do respectivo § 8o.
10. Provido o recurso do terceiro apelante e improvidos os demais. Sentença reformada apenas quanto à fixação dos honorários de sucumbência. Honorários advocatícios majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. TRÊS APELAÇÕES. DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. PARTE OBRIGADA AO CUMPRIMENTO DA SENTENÇA. REJEIÇÃO. MÉRITO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. HIPOTECA ANTERIORMENTE REGISTRADA. OBRIGAÇÃO DE CANCELAMENTO DO GRAVAME. TERCEIRO NÃO INTEGRANTE DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. TRANSMISSÃO DA HIPOTECA PARA UNIDADES RESIDENCIAIS INDIVIDUALIZADAS. ILEGALIDADE. VEDAÇÃO DO ART. 1.488 DO CÓDIGO CIVIL. INTERPRETAÇÃO DAS NORMAS PREVISTAS NA LEIS No 4.591/64, 4.864/65 E 13.097/15. EXISTÊNCIA DE DIVERSAS OUTRAS GARANTIAS LEGAIS. LIMITAÇÃO. PROTEÇÃO DO FINANCIADOR CONTRA DÍVIDAS DA INCORPORADORA OU DO PATRIMÔNIO INCORPORADO. NÃO OBRIGATORIEDADE A TERCEIROS ADQUIRENTES. FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS. BOA-FÉ OBJETIVA. INEFICÁCIA DA HIPOTECA QUE PERMANECE EM IMÓVEL ALIENADO POSTERIORMENTE. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ) E DEMAIS TRIBUNAIS. SÚMULA No 308 DO STJ. DESAFETAÇÃO DO RECURSO REPETITIVO (TEMA No 473). DESCUMPRIMENTO INJUSTIFICADO DA CONTRATANTE. NÃO ADOÇÃO DAS PROVIDÊNCIAS CABÍVEIS ANTES DO SEU PEDIDO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. INÉRCIA DO CREDOR HIPOTECÁRIO PARA CANCELAR O GRAVAME. CIÊNCIA DO CONTRATO E DA SOLICITAÇÃO DE CANCELAMENTO. ABUSO DE DIREITO. AUSÊNCIA DE EXERCÍCIO ANTES DA VENDA DO BEM A TERCEIRO DE BOA-FÉ. VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE TRANSFERIDO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMPOSIÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ARBITRAMENTO POR EQUIDADE. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. HONORÁRIOS FACILMENTE AFERÍVEIS. APLICAÇÃO DA REGRA GERAL (CPC, ART. 85, § 2o).
1. Nos termos do art. 114 do Código de Processo Civil (CPC), o litisconsórcio é necessário quando a natureza da relação jurídica determina a citação de todos que possam sofrer a eficácia da sentença. Ainda que a parte não tenha firmado o contrato de compra e venda de imóvel, deve integrar o processo se deve ser compelida a cumprir o cancelamento da hipoteca que lhe favorece.
2. Quando a obrigação de cancelar o gravame do imóvel registrado antes da conclusão do empreendimento (incorporação imobiliária) não puder ser cumprida sem a atuação do credor hipotecário, é possível que seja compelido a fazê-lo, ainda que não tenha integrado o respectivo contrato de compra e venda, conforme os arts. 249 e 475 do CC.
3. As normas do art. 31-A, §§ 1o a 3o, 11 e 12, da Lei no 4.591/64 e do art. 55 da Lei no 13.097/15 devem ser contextualizadas e interpretadas em consonância com o art. 1.488 do Código Civil. É vedado o desmembramento da hipoteca gravada no patrimônio da incorporação imobiliária para as respectivas unidades imobiliárias, após sua individualização, sem a necessária autorização judicial, sob pena de nulidade ou ineficácia.
4. O art. 31-A, §§ 2o, 4o, 11 e 12 da Lei no 4.591/64 imputa a responsabilidade pessoal do incorporador pelos danos causados e pelo inadimplemento do empréstimo utilizado para financiar a incorporação imobiliária. A previsão de diversas outras garantias e prerrogativas nessas normas e no art. 22 da Lei no 4.864/65 (propriedade fiduciária das unidades imobiliárias, cessão de créditos decorrentes das futuras alienações, dentre outras) garantem suficientemente o retorno do investimento, sem atingir o direito de propriedade de terceiros de boa-fé.
5. Os princípios da função social dos contratos e da boa-fé objetiva (CC, arts. 421 e 422) norteiam a interpretação dos contratos e visam a corrigir as distorções que possam ser causadas pela transferência indevida da hipoteca constituída durante a incorporação para as respectivas unidades. Nesse sentido, o art. 1.488 do CC “(...) é uma válvula de escape para os adquirentes das unidades do loteamento ou do condomínio edilício, em face de quem os efeitos da hipoteca não se produzem. Trata-se, portanto, de um obstáculo exterior, imposto por lei, ao contrato. Aplicam-se, por exceção, à hipoteca (que um direito real) os princípios que regem os contratos consensuais, que produzem efeitos exclusivamente entre as partes signatárias”. (REsp 691.738/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/05/2005, DJ 26/09/2005, p. 372)
6. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio da Súmula no 308, a hipoteca registrada perante o patrimônio da incorporação imobiliária é ineficaz ao adquirente do imóvel. A superveniência das Leis no 10.931/04 e 13.097/15, não implicaram superação desse entendimento. A aplicação uníssona e reiterada da súmula motivou, especialmente, a desafetação do REsp no 1.175.089/MG, posterior à legislação (Tema Repetitivo no 573 -desafetado - “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”).
7. É injustificável o descumprimento da cláusula pela construtora contratante, embora tenha solicitado o cancelamento da hipoteca à instituição financeira e esteja atualmente em recuperação judicial. Conforme incontroverso nos autos, estava plenamente solvente durante o prazo assinalado e deveria ter adotado várias providências para viabilizar a baixa convencionada (pagamento da dívida, remição da hipoteca; oferecimento das garantias previstas no art. 31-A, da Lei no 4.591/64 e no art. 22 da Lei no Lei no 4.864/65; ingresso com ação judicial para o devido cumprimento etc.).
8. Incorre em abuso de direito o credor hipotecário que, permanece inerte e indiferente às solicitações de cancelamento da hipoteca, que não pode ocorrer sem a sua atuação. A ausência das devidas providências para o pagamento da dívida antes da venda do imóvel a terceiros (execução da hipoteca, exigência das várias garantias creditícias legalmente previstas, retenção de parte do preço pago em função do negócio etc.) além de contrariar dispositivos legais e jurisprudência pacífica há mais de quinze anos, acarreta violação ao direito de propriedade do terceiro adquirente, que cumpriu todas as suas obrigações.
9. Incabível o arbitramento de honorários advocatícios por equidade, se a quantificação pode ser realizada de imediato e conforme a regra geral do § 2o do art. 85 do CPC. Além disso se não houve impugnação ou correção do valor da causa nem qualquer justificativa para aplicação do respectivo § 8o.
10. Provido o recurso do terceiro apelante e improvidos os demais. Sentença reformada apenas quanto à fixação dos honorários de sucumbência. Honorários advocatícios majorados.