Tribunal: TJDFT
Processo: 0043236-42.2014.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-06-02
Data de publicação: 2021-06-29

Ementa:
PROCESSO CIVIL E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO E AGRAVO INTERNO. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. RESERVA DE CRÉDITO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PRELIMINARES. NULIDADE E ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. MORA DO PROMITENTE VENDEDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. LUCROS CESSANTES. NÃO CUMULATIVIDADE. ÍNDICE DE CORREÇÃO. TERMO INICIAL. INCC E IGP-M. CARTA DE HABITE-SE. DESPESAS. ENTREGA DO IMÓVEL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA. DECISÃO REFORMADA.
1. A despeito de não se tratar de ato de penhora, é certo que a indisponibilidade, mesmo que temporária de determinados valores, dentro de um cenário de recuperação judicial, pode comprometer a construção de um plano de recuperação judicial consistente e inviabilizar o escopo da norma que é a preservação da empresa, da sua função social e da atividade econômica (Lei 11.101/2005, art. 47).
2. Havendo estratégia do juízo universal da falência ou recuperação judicial, impõe-se a liberação da reserva dos valores para que estes possam integrar livremente o plano de recuperação judicial.
3. Nos contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias a relação é de consumo, eis que as partes se enquadram nos conceitos previstos, respectivamente, nos artigos 2.o e 3.o da Lei n.o 8.078/90, sujeitando-se, assim, à incidência de todas as disposições constantes na legislação consumerista.
4. Cumpre rejeitar a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa em razão da abertura de intimação para apresentar provas. O momento oportuno para a produção de prova documental é no ato de oferecimento da petição inicial, no caso da autora, e da contestação, para o réu. Ultrapassada a fase preliminar, a imprescindibilidade de ingresso na fase de instruções probatória será analisada pelo magistrado que, entendendo não ser necessária a produção de outras provas, julgará antecipadamente o pedido.
5. Observa-se que a sentença seguiu a regra de distribuição do ônus probatório, de modo que não se sustenta a alegada preliminar de nulidade por inversão do ônus.
6. Com base na teoria da asserção, é possível extrair a legitimidade da ré a partir dos fatos trazidos na inicial, os quais relatam a participação da recorrente no negócio jurídico em questão.
7. Aplica-se o prazo prescricional de 03 (três) anos para a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem (Tema 938)
8. Comprovado o atraso na entrega do imóvel e extrapolado o prazo de tolerância por parte da construtora responsável pela construção e entrega da obra, resta configurado o dever de indenizar.
9. As chuvas, as greves do transporte público, a escassez de mão de obra qualificada e os entraves burocráticos são acontecimentos previsíveis, além de estarem diretamente conexos à atividade econômica da construção civil e, por isso, não são considerados com caso fortuito/força maior.
10. O STJ, em sede de recurso repetitivo, firmou as seguintes teses: “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (Tema 970) e “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (Tema 971).
11. Quando a cláusula penal não equivale ao valor de locação do imóvel objeto do contrato, tem-se que esse parâmetro não se amolda aos parâmetros determinados pela STJ, devendo ser mantida a sentença que arbitrou o quantum debeatur obedecendo ao parâmetro locatício, não cumulando essa verba com outras de natureza indenizatória, a fim de se evitar o bis in idem.
12. Não há ilegalidade ou abusividade na cláusula contratual que estabelece a correção das parcelas devidas pelo INCC (Índice Nacional Custos da Construção Civil) até a data da expedição do habite-se e, depois, pelo índice IGP-M (Índice Gral de Preços), uma vez que livremente pactuados entre as partes.
13. O arbitramento dos honorários advocatícios deve refletir a complexidade da matéria, o tempo de tramitação do feito e o compromisso ético e científico do patrono com a realização do direito em questão. Honorários advocatícios modificados.
14. O adquirente de imóvel na planta passa a ser responsável pelo pagamento das taxas de condomínio somente depois de sua imissão na posse do bem, que se dá com a efetiva entrega das chaves. Precedentes STJ.
15. Conhecer dos recursos. Dar provimento ao agravo interno. Rejeitar Preliminares do Apelo. Negar provimento à apelação da autora. Dar parcial provimento aos apelos das rés.

Inteiro teor:
PROCESSO CIVIL E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO E AGRAVO INTERNO. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. RESERVA DE CRÉDITO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PRELIMINARES. NULIDADE E ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. MORA DO PROMITENTE VENDEDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. LUCROS CESSANTES. NÃO CUMULATIVIDADE. ÍNDICE DE CORREÇÃO. TERMO INICIAL. INCC E IGP-M. CARTA DE HABITE-SE. DESPESAS. ENTREGA DO IMÓVEL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA. DECISÃO REFORMADA.
1. A despeito de não se tratar de ato de penhora, é certo que a indisponibilidade, mesmo que temporária de determinados valores, dentro de um cenário de recuperação judicial, pode comprometer a construção de um plano de recuperação judicial consistente e inviabilizar o escopo da norma que é a preservação da empresa, da sua função social e da atividade econômica (Lei 11.101/2005, art. 47).
2. Havendo estratégia do juízo universal da falência ou recuperação judicial, impõe-se a liberação da reserva dos valores para que estes possam integrar livremente o plano de recuperação judicial.
3. Nos contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias a relação é de consumo, eis que as partes se enquadram nos conceitos previstos, respectivamente, nos artigos 2.o e 3.o da Lei n.o 8.078/90, sujeitando-se, assim, à incidência de todas as disposições constantes na legislação consumerista.
4. Cumpre rejeitar a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa em razão da abertura de intimação para apresentar provas. O momento oportuno para a produção de prova documental é no ato de oferecimento da petição inicial, no caso da autora, e da contestação, para o réu. Ultrapassada a fase preliminar, a imprescindibilidade de ingresso na fase de instruções probatória será analisada pelo magistrado que, entendendo não ser necessária a produção de outras provas, julgará antecipadamente o pedido.
5. Observa-se que a sentença seguiu a regra de distribuição do ônus probatório, de modo que não se sustenta a alegada preliminar de nulidade por inversão do ônus.
6. Com base na teoria da asserção, é possível extrair a legitimidade da ré a partir dos fatos trazidos na inicial, os quais relatam a participação da recorrente no negócio jurídico em questão.
7. Aplica-se o prazo prescricional de 03 (três) anos para a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem (Tema 938)
8. Comprovado o atraso na entrega do imóvel e extrapolado o prazo de tolerância por parte da construtora responsável pela construção e entrega da obra, resta configurado o dever de indenizar.
9. As chuvas, as greves do transporte público, a escassez de mão de obra qualificada e os entraves burocráticos são acontecimentos previsíveis, além de estarem diretamente conexos à atividade econômica da construção civil e, por isso, não são considerados com caso fortuito/força maior.
10. O STJ, em sede de recurso repetitivo, firmou as seguintes teses: “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (Tema 970) e “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (Tema 971).
11. Quando a cláusula penal não equivale ao valor de locação do imóvel objeto do contrato, tem-se que esse parâmetro não se amolda aos parâmetros determinados pela STJ, devendo ser mantida a sentença que arbitrou o quantum debeatur obedecendo ao parâmetro locatício, não cumulando essa verba com outras de natureza indenizatória, a fim de se evitar o bis in idem.
12. Não há ilegalidade ou abusividade na cláusula contratual que estabelece a correção das parcelas devidas pelo INCC (Índice Nacional Custos da Construção Civil) até a data da expedição do habite-se e, depois, pelo índice IGP-M (Índice Gral de Preços), uma vez que livremente pactuados entre as partes.
13. O arbitramento dos honorários advocatícios deve refletir a complexidade da matéria, o tempo de tramitação do feito e o compromisso ético e científico do patrono com a realização do direito em questão. Honorários advocatícios modificados.
14. O adquirente de imóvel na planta passa a ser responsável pelo pagamento das taxas de condomínio somente depois de sua imissão na posse do bem, que se dá com a efetiva entrega das chaves. Precedentes STJ.
15. Conhecer dos recursos. Dar provimento ao agravo interno. Rejeitar Preliminares do Apelo. Negar provimento à apelação da autora. Dar parcial provimento aos apelos das rés.