Tribunal: TJDFT
Processo: 0705338-41.2020.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-09-29
Data de publicação: 2021-10-14

Ementa:
DIREITO CIVIL, ECONÔMICO E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OBRIGADO FIDUCIÁRIO. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE/OBRIGADO FIDUCIÁRIO. ALEGAÇÃO DA ALIENANTE. PAGAMENTO DO SINAL POR MEIO DE CHEQUES DEVOLVIDOS. CLÁUSULA CONTRATUAL AFIRMANDO A FORMA DE PAGAMENTO DO SINAL. PAGAMENTO À VISTA. OCORRÊNCIA. ONUS DA PROVA. INVERSÃO (CDC, ART. 6o, VIII). IMPUTAÇÃO À RÉ (CPC, ART. 373, II). DESINCUMBÊNCIA. INOCORRÊNCIA. PAGAMENTO À VISTA E EM ESPÁCIE DA ENTRADA. AFERIÇÃO. OCORRÊNCIA. MORA. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA. RESCISÃO UNILATERAL E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA CREDORA (LEI No 9.514/1997, ART. 26). ILEGALIDADE. CLÁUSULA DE DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DA MORA. NULIDADE. SUBSISTÊNCIA. PEDIDO ACOLHIDO. APELO DA ALIENANTE DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA (CPC, ARTS. 85, §§ 2o E 11).
1. A promessa de compra e venda de imóvel que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à incorporação e venda de imóveis inseridos em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final duma das unidades negociadas qualifica-se como relação de consumo, pois se emoldura linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
2. Encerrando o negócio relação de consumo e diante da profusão de provas colacionadas, conferindo verossimilhança à argumentação desenvolvida pelo consumidor sobre o descumprimento do convencionado e do disposto na lei de regência e quanto à imputação indevida de mora e resolução o negócio de forma unilateral com base no inadimplemento havido, refutando o formulado, atrai a fornecedora para si o ônus de desqualificar os fatos içados como lastro das pretensões do adquirente almejando a preservação do vínculo, o reconhecimento da inexistência de mora e a abusividade de disposição inserta no instrumento negocial, implicando que, não safando-se desse encargo, os fatos constitutivos do direito invocado ressoam, determinando o acolhimento do pedido correlato (CPC, art. 373,II; CDC, art. 6o,VIII).
3. Consignando o instrumento negocial o pagamento da entrada à vista e em espécie, defendendo a alienante que, a despeito do concertado, o pagamento não teria se consumado, a alegação de fato modificativo/extintivo do direito arrogado, traduzido na existência de erro material no contrato quanto à realização do pagamento da entrada à vista, e da efetiva realização do aludido pagamento por meio de cheques de terceiro devolvidos, que embasara a resolução unilateral do avençado, apto a alforriá-la da obrigação de manutenção do negócio que lhe fora atribuída, importara na assunção, pela ré, do ônus da comprovação do arrazoado (CPC, art. 373, inc. II), e, não se desincumbindo desse ônus, demonstrada a realização da entrada à vista e em espécie, resta por afastada a possibilidade de rescisão unilateral do contrato por inadimplência do adquirente.
4. A realização da resolução unilateral de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, a despeito da efetiva execução extrajudicial da garantia, está subordinada à disciplina normativa da Lei n.o 9.514/97, pressupondo a consolidação da propriedade resolúvel do bem imóvel alienado fiduciariamente em favor do credor fiduciário não apenas o inadimplemento do devedor fiduciário, mas também sua constituição em mora mediante notificação extrajudicial a ser realizada pelo competente Registro de Imóveis, que deverá se operar pessoalmente ou, quando em local incerto ou não sabido o obrigado, por edital (art. 26, § 4.o, L9514/97 - LSFI).
5. A diligência exigida do credor fiduciário em promover a notificação extrajudicial do devedor como pressuposto para constituí-lo em mora e viabilizar a realização da garantia fiduciária não consubstancia mero formalismo, pois dela emerge, em favor do devedor, a possibilidade de exercitamento do direito de solver o débito inadimplido, no prazo de 15 (quinze) dias, purgando a mora e preservando o contrato de alienação fiduciária, ou então de insurgir-se contra a pretensão executiva pelos meios e recursos próprios, donde se apreende que a falta de diligência do credor fiduciário em promover a eficaz intimação, portanto, ameaça o direito no devedor em purgar a mora ou de insurgir-se quanto à cobrança promovida.
6. A apreensão de que o devedor não fora notificado previamente pela credora fiduciária da sua alegada inadimplência, revela comportamento não compatível com a boa-fé objetiva que se exige nas relações jurídicas contratuais (CC, art. 422), importando em quebra dos deveres anexos que decorrem da lealdade, o que macula o procedimento extrajudicial destinado à realização da garantia com vício formal, legitimando que, tem tendo culminado com a rescisão unilateral do contrato de compra e venda do imóvel rural, ofertado em garantia em nome da credora, seja invalidada e o avençado mantido, a par da infirmação da disposição contratual que resguardara o procedimento levado a efeito.
7. O desprovimento do recurso enseja a majoração dos honorários advocatícios imputados à parte recorrente, porquanto sucumbente, e o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11).
8. Apelação conhecida e desprovida. Majorados os honorários advocatícios impostos à apelante. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, ECONÔMICO E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OBRIGADO FIDUCIÁRIO. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE/OBRIGADO FIDUCIÁRIO. ALEGAÇÃO DA ALIENANTE. PAGAMENTO DO SINAL POR MEIO DE CHEQUES DEVOLVIDOS. CLÁUSULA CONTRATUAL AFIRMANDO A FORMA DE PAGAMENTO DO SINAL. PAGAMENTO À VISTA. OCORRÊNCIA. ONUS DA PROVA. INVERSÃO (CDC, ART. 6o, VIII). IMPUTAÇÃO À RÉ (CPC, ART. 373, II). DESINCUMBÊNCIA. INOCORRÊNCIA. PAGAMENTO À VISTA E EM ESPÁCIE DA ENTRADA. AFERIÇÃO. OCORRÊNCIA. MORA. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA. RESCISÃO UNILATERAL E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA CREDORA (LEI No 9.514/1997, ART. 26). ILEGALIDADE. CLÁUSULA DE DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DA MORA. NULIDADE. SUBSISTÊNCIA. PEDIDO ACOLHIDO. APELO DA ALIENANTE DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA (CPC, ARTS. 85, §§ 2o E 11).
1. A promessa de compra e venda de imóvel que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à incorporação e venda de imóveis inseridos em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final duma das unidades negociadas qualifica-se como relação de consumo, pois se emoldura linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
2. Encerrando o negócio relação de consumo e diante da profusão de provas colacionadas, conferindo verossimilhança à argumentação desenvolvida pelo consumidor sobre o descumprimento do convencionado e do disposto na lei de regência e quanto à imputação indevida de mora e resolução o negócio de forma unilateral com base no inadimplemento havido, refutando o formulado, atrai a fornecedora para si o ônus de desqualificar os fatos içados como lastro das pretensões do adquirente almejando a preservação do vínculo, o reconhecimento da inexistência de mora e a abusividade de disposição inserta no instrumento negocial, implicando que, não safando-se desse encargo, os fatos constitutivos do direito invocado ressoam, determinando o acolhimento do pedido correlato (CPC, art. 373,II; CDC, art. 6o,VIII).
3. Consignando o instrumento negocial o pagamento da entrada à vista e em espécie, defendendo a alienante que, a despeito do concertado, o pagamento não teria se consumado, a alegação de fato modificativo/extintivo do direito arrogado, traduzido na existência de erro material no contrato quanto à realização do pagamento da entrada à vista, e da efetiva realização do aludido pagamento por meio de cheques de terceiro devolvidos, que embasara a resolução unilateral do avençado, apto a alforriá-la da obrigação de manutenção do negócio que lhe fora atribuída, importara na assunção, pela ré, do ônus da comprovação do arrazoado (CPC, art. 373, inc. II), e, não se desincumbindo desse ônus, demonstrada a realização da entrada à vista e em espécie, resta por afastada a possibilidade de rescisão unilateral do contrato por inadimplência do adquirente.
4. A realização da resolução unilateral de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, a despeito da efetiva execução extrajudicial da garantia, está subordinada à disciplina normativa da Lei n.o 9.514/97, pressupondo a consolidação da propriedade resolúvel do bem imóvel alienado fiduciariamente em favor do credor fiduciário não apenas o inadimplemento do devedor fiduciário, mas também sua constituição em mora mediante notificação extrajudicial a ser realizada pelo competente Registro de Imóveis, que deverá se operar pessoalmente ou, quando em local incerto ou não sabido o obrigado, por edital (art. 26, § 4.o, L9514/97 - LSFI).
5. A diligência exigida do credor fiduciário em promover a notificação extrajudicial do devedor como pressuposto para constituí-lo em mora e viabilizar a realização da garantia fiduciária não consubstancia mero formalismo, pois dela emerge, em favor do devedor, a possibilidade de exercitamento do direito de solver o débito inadimplido, no prazo de 15 (quinze) dias, purgando a mora e preservando o contrato de alienação fiduciária, ou então de insurgir-se contra a pretensão executiva pelos meios e recursos próprios, donde se apreende que a falta de diligência do credor fiduciário em promover a eficaz intimação, portanto, ameaça o direito no devedor em purgar a mora ou de insurgir-se quanto à cobrança promovida.
6. A apreensão de que o devedor não fora notificado previamente pela credora fiduciária da sua alegada inadimplência, revela comportamento não compatível com a boa-fé objetiva que se exige nas relações jurídicas contratuais (CC, art. 422), importando em quebra dos deveres anexos que decorrem da lealdade, o que macula o procedimento extrajudicial destinado à realização da garantia com vício formal, legitimando que, tem tendo culminado com a rescisão unilateral do contrato de compra e venda do imóvel rural, ofertado em garantia em nome da credora, seja invalidada e o avençado mantido, a par da infirmação da disposição contratual que resguardara o procedimento levado a efeito.
7. O desprovimento do recurso enseja a majoração dos honorários advocatícios imputados à parte recorrente, porquanto sucumbente, e o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11).
8. Apelação conhecida e desprovida. Majorados os honorários advocatícios impostos à apelante. Unânime.