Tribunal: TJDFT
Processo: 0714935-28.2020.8.07.0003
Órgão julgador: ANA CLAUDIA LOIOLA DE MORAIS MENDES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-06-28
Data de publicação: 2021-07-08

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. PREFEITURA COMUNITÁRIA. NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO DE FATO. TAXA DE CONTRIBUIÇÃO MENSAL. TESE 882 DE RECURSO REPETITIVO. TEMA 492 DE REPERCUSSÃO GERAL. GARANTIA CONSTITUCIONAL DE LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE FATO GERADOR DA OBRIGAÇÃO CIVIL. NÃO ATENDIDOS OS REQUISITOS PARA A COBRANÇA DA TAXA APÓS A EDIÇÃO DA LEI No 13.465/17. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou procedente em parte o pedido inicial para condená-la ao pagamento de R$ 15.538,16 a título de taxa condominial e taxa de cobrança em favor da parte autora.
II. Não obstante a parte autora alegar que é condomínio, constata-se que a “Prefeitura Comunitária” em questão possui natureza jurídica de associação de moradores, o que difere de condomínio.
III. A legalidade da cobrança das taxas pela Prefeitura Comunitária nos loteamentos fechados onde não foi instituída a cobrança da taxa de condomínio, funcionando a taxa de contribuição mensal como uma forma de serem rateadas as despesas e melhorias do loteamento, já foi tratada pelo STJ nos Recursos Especiais 1280871/SP e 1439163/SP, julgados sob a sistemática de recurso repetitivo (tema 882), bem como decidido pelo STF no final do ano de 2020 em julgamento em sede de repercussão geral (tema 492).
IV. O STJ firmou a tese de recurso repetitivo no 882 nos seguintes termos: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".
V. A Suprema Corte estabeleceu a seguinte tese relativa ao tema 492 de repercussão geral: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
VI. Face as teses fixadas pelo STJ e STF, constata-se a impossibilidade de cobrança de taxas até a edição da Lei no 13.465/17 para aqueles que não se associaram à “Prefeitura Comunitária”. No caso, apesar da figura do “condomínio de fato” resultar em benesses à coletividade dos imóveis daquele local, deve-se relembrar que os valores arrecadados decorrem da reunião de pessoas, mediante a formação de uma associação. Neste sentido, o posicionamento firmado pelos Tribunais Superiores ressaltam a preponderância da garantia constitucional da liberdade associativa acrescida da inexistência de fato gerador da obrigação civil.
VII. Quanto ao período posterior à edição da Lei no 13.465/17 destaca-se que a situação elencada no caso concreto também obsta a sua cobrança em face da parte ré. Isso porque a Lei no 6.766/79 trata do parcelamento do solo urbano, enquanto que o seu artigo 53 dispõe sobre as exigências para possibilitar a alteração do uso de solo rural para fins urbanos. Contudo, na situação dos autos, apesar da sentença destacar o teor da Lei no 6.766/79, observa-se que o empreendimento é situado em área rural sendo que a não comprovação quanto ao cumprimento do artigo 53 da Lei no 6.766/79 obsta a sua aplicação no caso em análise, uma vez que a tese 492 de repercussão geral do STF se aplica exclusivamente aos loteamentos imobiliários urbanos.
VIII. De todo modo, mesmo que o empreendimento estivesse localizado em área urbana, constata-se a ausência do registro do ato constitutivo da obrigação em data anterior à compra do bem pela parte ré. Assim, para viabilizar a cobrança, a tese 492 de repercussão geral do STF exigiria que a parte ré anuísse com o ato constitutivo da associação, o que ausente no caso concreto.
IX. Recurso conhecido e provido para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial. Sem custas e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido, a teor do que dispõe o artigo 55 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. PREFEITURA COMUNITÁRIA. NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO DE FATO. TAXA DE CONTRIBUIÇÃO MENSAL. TESE 882 DE RECURSO REPETITIVO. TEMA 492 DE REPERCUSSÃO GERAL. GARANTIA CONSTITUCIONAL DE LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE FATO GERADOR DA OBRIGAÇÃO CIVIL. NÃO ATENDIDOS OS REQUISITOS PARA A COBRANÇA DA TAXA APÓS A EDIÇÃO DA LEI No 13.465/17. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou procedente em parte o pedido inicial para condená-la ao pagamento de R$ 15.538,16 a título de taxa condominial e taxa de cobrança em favor da parte autora.
II. Não obstante a parte autora alegar que é condomínio, constata-se que a “Prefeitura Comunitária” em questão possui natureza jurídica de associação de moradores, o que difere de condomínio.
III. A legalidade da cobrança das taxas pela Prefeitura Comunitária nos loteamentos fechados onde não foi instituída a cobrança da taxa de condomínio, funcionando a taxa de contribuição mensal como uma forma de serem rateadas as despesas e melhorias do loteamento, já foi tratada pelo STJ nos Recursos Especiais 1280871/SP e 1439163/SP, julgados sob a sistemática de recurso repetitivo (tema 882), bem como decidido pelo STF no final do ano de 2020 em julgamento em sede de repercussão geral (tema 492).
IV. O STJ firmou a tese de recurso repetitivo no 882 nos seguintes termos: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".
V. A Suprema Corte estabeleceu a seguinte tese relativa ao tema 492 de repercussão geral: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
VI. Face as teses fixadas pelo STJ e STF, constata-se a impossibilidade de cobrança de taxas até a edição da Lei no 13.465/17 para aqueles que não se associaram à “Prefeitura Comunitária”. No caso, apesar da figura do “condomínio de fato” resultar em benesses à coletividade dos imóveis daquele local, deve-se relembrar que os valores arrecadados decorrem da reunião de pessoas, mediante a formação de uma associação. Neste sentido, o posicionamento firmado pelos Tribunais Superiores ressaltam a preponderância da garantia constitucional da liberdade associativa acrescida da inexistência de fato gerador da obrigação civil.
VII. Quanto ao período posterior à edição da Lei no 13.465/17 destaca-se que a situação elencada no caso concreto também obsta a sua cobrança em face da parte ré. Isso porque a Lei no 6.766/79 trata do parcelamento do solo urbano, enquanto que o seu artigo 53 dispõe sobre as exigências para possibilitar a alteração do uso de solo rural para fins urbanos. Contudo, na situação dos autos, apesar da sentença destacar o teor da Lei no 6.766/79, observa-se que o empreendimento é situado em área rural sendo que a não comprovação quanto ao cumprimento do artigo 53 da Lei no 6.766/79 obsta a sua aplicação no caso em análise, uma vez que a tese 492 de repercussão geral do STF se aplica exclusivamente aos loteamentos imobiliários urbanos.
VIII. De todo modo, mesmo que o empreendimento estivesse localizado em área urbana, constata-se a ausência do registro do ato constitutivo da obrigação em data anterior à compra do bem pela parte ré. Assim, para viabilizar a cobrança, a tese 492 de repercussão geral do STF exigiria que a parte ré anuísse com o ato constitutivo da associação, o que ausente no caso concreto.
IX. Recurso conhecido e provido para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial. Sem custas e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido, a teor do que dispõe o artigo 55 da Lei n.o 9.099/95.