Tribunal: TJDFT
Processo: 0711104-52.2019.8.07.0020
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-02-10
Data de publicação: 2021-02-19

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. RATEIO DE DESPESAS COMUNS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA DEVIDA. INAPLICABILIDADE DA TESE FIRMANDA NOS RECURSOS ESPECIAIS NoS 1.280.871 e 1.439.163/STJ. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL/STF. SENTENÇA MANTIDA.
1 - A circunstância de se tratar de condomínio irregular não obsta a cobrança das taxas correlatas daqueles que potencialmente se beneficiam dos serviços comuns oferecidos pelo ente coletivo, mormente quando se pode extrair da convenção condominial que os valores das taxas, ordinárias e extraordinárias, destinam-se à manutenção da infraestrutura coletiva e dos serviços prestados pelo condomínio.
2 - Mesmo que se trate de condomínio de fato, irregular, é devida a cobrança de despesas condominiais daqueles que, possuindo direitos sobre unidade imobiliária, têm ao seu alcance benefícios decorrentes das despesas realizadas na área comum (tais como serviços de portaria, segurança, recebimento e entrega de correspondências, limpeza da área comum, coleta de lixo, manutenção da infraestrutura comum, pagamento de funcionários etc.), ainda que entenda serem mínimos ou deles não usufrua. Compreensão contrária permitiria o enriquecimento sem causa daquele que tem a si disponibilizados todos os serviços do condomínio de fato, mas se furta ao pagamento das taxas “condominiais”, escorando-se no direito de livre associação, que não se confunde com o fato gerador da obrigação de contribuir com as despesas comuns.
3 - É inaplicável ao caso examinado a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais no 1.280.871 e no 1.439.163, no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Os precedentes do STJ cuidam de casos em que se constitui associação voluntária de moradores para congregar interesses comuns da mesma rua, bairro ou região por meio da delimitação de área comum, o que é diverso da discussão em que os condomínios de fato são instituídos em área comum que foi objeto de parcelamento/loteamento irregular do solo, situação configurada no Distrito Federal, em que os condomínios irregulares buscam o recebimento das taxas de contribuição destinadas à manutenção das áreas comuns.
4 - O Supremo Tribunal Federal, apreciando o tema 492 da repercussão geral, deu provimento ao recurso extraordinário e fixou a seguinte tese: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". (RE 695.911, Plenário, Sessão Virtual de 04/12/2020 a 14/12/2020), ou seja, não é imprescindível, para a cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, que o associado tenha se integrado à associação de moradores, nem que dele usufrua, bastando que sua unidade imobiliária tenha à sua disposição os serviços disponibilizados pela entidade associativa (ainda que, repita-se, o morador entenda serem mínimos ou deles não usufrua).
5 - Aprovada em assembleia e exigível de todos os moradores detentores de fração no parcelamento irregular do solo, mostra-se devida a cobrança de taxa para pagamento de despesas comuns de associação e a condenação da Ré/Condômina ao pagamento respectivo valor.
Apelação Cível desprovida. Maioria qualificada.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. RATEIO DE DESPESAS COMUNS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA DEVIDA. INAPLICABILIDADE DA TESE FIRMANDA NOS RECURSOS ESPECIAIS NoS 1.280.871 e 1.439.163/STJ. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL/STF. SENTENÇA MANTIDA.
1 - A circunstância de se tratar de condomínio irregular não obsta a cobrança das taxas correlatas daqueles que potencialmente se beneficiam dos serviços comuns oferecidos pelo ente coletivo, mormente quando se pode extrair da convenção condominial que os valores das taxas, ordinárias e extraordinárias, destinam-se à manutenção da infraestrutura coletiva e dos serviços prestados pelo condomínio.
2 - Mesmo que se trate de condomínio de fato, irregular, é devida a cobrança de despesas condominiais daqueles que, possuindo direitos sobre unidade imobiliária, têm ao seu alcance benefícios decorrentes das despesas realizadas na área comum (tais como serviços de portaria, segurança, recebimento e entrega de correspondências, limpeza da área comum, coleta de lixo, manutenção da infraestrutura comum, pagamento de funcionários etc.), ainda que entenda serem mínimos ou deles não usufrua. Compreensão contrária permitiria o enriquecimento sem causa daquele que tem a si disponibilizados todos os serviços do condomínio de fato, mas se furta ao pagamento das taxas “condominiais”, escorando-se no direito de livre associação, que não se confunde com o fato gerador da obrigação de contribuir com as despesas comuns.
3 - É inaplicável ao caso examinado a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais no 1.280.871 e no 1.439.163, no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Os precedentes do STJ cuidam de casos em que se constitui associação voluntária de moradores para congregar interesses comuns da mesma rua, bairro ou região por meio da delimitação de área comum, o que é diverso da discussão em que os condomínios de fato são instituídos em área comum que foi objeto de parcelamento/loteamento irregular do solo, situação configurada no Distrito Federal, em que os condomínios irregulares buscam o recebimento das taxas de contribuição destinadas à manutenção das áreas comuns.
4 - O Supremo Tribunal Federal, apreciando o tema 492 da repercussão geral, deu provimento ao recurso extraordinário e fixou a seguinte tese: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". (RE 695.911, Plenário, Sessão Virtual de 04/12/2020 a 14/12/2020), ou seja, não é imprescindível, para a cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, que o associado tenha se integrado à associação de moradores, nem que dele usufrua, bastando que sua unidade imobiliária tenha à sua disposição os serviços disponibilizados pela entidade associativa (ainda que, repita-se, o morador entenda serem mínimos ou deles não usufrua).
5 - Aprovada em assembleia e exigível de todos os moradores detentores de fração no parcelamento irregular do solo, mostra-se devida a cobrança de taxa para pagamento de despesas comuns de associação e a condenação da Ré/Condômina ao pagamento respectivo valor.
Apelação Cível desprovida. Maioria qualificada.