Tribunal: TJDFT
Processo: 0701711-66.2020.8.07.0021
Órgão julgador: SIMONE LUCINDO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-10-27
Data de publicação: 2021-11-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. POSSIBILIDADE. TESES 882 (STJ) E 492 (STF). DISTINGUISHING. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NÃO REGISTRADA. EFICÁCIA. QUALIDADE DE ASSOCIADO. IRRELEVÂNCIA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ANUÊNCIA EM CESSÃO DE DIREITOS. TAXA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A circunstância de o loteamento em área pública encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias da associação administradora, notadamente porque o pagamento de encargos de custeio é medida impositiva, sob pena de enriquecimento sem causa do possuidor de fração no “condomínio de fato”, em face da ausência de contraprestação pecuniária pelos serviços prestados ou postos à sua disposição.
2. A situação fática envolvendo a cobrança de taxas por associações em “condomínios de fato” no Distrito Federal, decorrentes do irregular fracionamento de terra pública, se distingue daquela discutida pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial no 1.280.871/SP (Tema 882) e pelo Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordinário no 695911, em sede de repercussão geral (Tema 492). Isso porque tais paradigmas analisaram a legalidade de cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação em loteamento imobiliário urbano, sob o enfoque das alterações promovidas pela Lei de Regularização Fundiária (Lei no 13.465/17), não abrangendo, pois, loteamentos irregulares em área pública.
3. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos, conforme Enunciado Sumular de no 260, do Superior Tribunal de Justiça.
4. Nas hipóteses de condomínio irregular, a anuência ao rateio das despesas para manutenção do condomínio é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, tendo em vista a similitude da situação a dos condomínios horizontais. Sendo assim, inviável o afastamento da responsabilidade relativa ao pagamento, sobretudo quando há anuência/adesão em cessão de direitos.
5. As taxas condominiais possuem natureza propter rem e, por essa razão, para sua cobrança, é suficiente que à unidade imobiliária sejam disponibilizados serviços pela associação de moradores e que a despesa tenha sido aprovada em assembleia.
6. As mudanças operadas pela Lei no 13.645/2017 confirmam o entendimento jurisprudencial, segundo o qual o possuidor ou proprietário de lote integrante de condomínio irregular deve contribuir com o rateio das despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa.
7. Tratando-se a pretensão de cobrança de dívida líquida constante em instrumento particular, incide o prazo prescricional quinquenal, previsto no art. 206, §5o, inciso I, do Código Civil.
8. Apelação da ré conhecida e não provida. Apelação adesiva do autor conhecida e provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. POSSIBILIDADE. TESES 882 (STJ) E 492 (STF). DISTINGUISHING. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NÃO REGISTRADA. EFICÁCIA. QUALIDADE DE ASSOCIADO. IRRELEVÂNCIA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ANUÊNCIA EM CESSÃO DE DIREITOS. TAXA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A circunstância de o loteamento em área pública encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias da associação administradora, notadamente porque o pagamento de encargos de custeio é medida impositiva, sob pena de enriquecimento sem causa do possuidor de fração no “condomínio de fato”, em face da ausência de contraprestação pecuniária pelos serviços prestados ou postos à sua disposição.
2. A situação fática envolvendo a cobrança de taxas por associações em “condomínios de fato” no Distrito Federal, decorrentes do irregular fracionamento de terra pública, se distingue daquela discutida pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial no 1.280.871/SP (Tema 882) e pelo Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordinário no 695911, em sede de repercussão geral (Tema 492). Isso porque tais paradigmas analisaram a legalidade de cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação em loteamento imobiliário urbano, sob o enfoque das alterações promovidas pela Lei de Regularização Fundiária (Lei no 13.465/17), não abrangendo, pois, loteamentos irregulares em área pública.
3. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos, conforme Enunciado Sumular de no 260, do Superior Tribunal de Justiça.
4. Nas hipóteses de condomínio irregular, a anuência ao rateio das despesas para manutenção do condomínio é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, tendo em vista a similitude da situação a dos condomínios horizontais. Sendo assim, inviável o afastamento da responsabilidade relativa ao pagamento, sobretudo quando há anuência/adesão em cessão de direitos.
5. As taxas condominiais possuem natureza propter rem e, por essa razão, para sua cobrança, é suficiente que à unidade imobiliária sejam disponibilizados serviços pela associação de moradores e que a despesa tenha sido aprovada em assembleia.
6. As mudanças operadas pela Lei no 13.645/2017 confirmam o entendimento jurisprudencial, segundo o qual o possuidor ou proprietário de lote integrante de condomínio irregular deve contribuir com o rateio das despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa.
7. Tratando-se a pretensão de cobrança de dívida líquida constante em instrumento particular, incide o prazo prescricional quinquenal, previsto no art. 206, §5o, inciso I, do Código Civil.
8. Apelação da ré conhecida e não provida. Apelação adesiva do autor conhecida e provida.