Tribunal: TJDFT
Processo: 0704541-93.2015.8.07.0016
Órgão julgador: GILMAR TADEU SORIANO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-15

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. APLICAÇÃO DE CLÁUSULA COMINATÓRIA CONTRATUAL. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIZAÇÃO DO ADQUIRENTE ANTES DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DO HABITE-SE JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Trata o feito de pretensão de reparação material cumulada com multa contratual, devolução de juros de obra e taxas condominiais, em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, para aplicar a cláusula cominatória contratual, e para condenar o réu na devolução de valores cobrados a título de juros de obra e taxas condominiais, bem como no pagamento de alugueis e multa contratual pelo atraso, o que ensejou a interposição do presente recurso.

2. Inexistência de Caso Fortuito

2.1 Afirma o réu/recorrente que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, uma vez que, diante da crise mundial, foi constatada alta no preço do material de construção, escassez de mão de obra especializada e morosidade da Administração Pública em expedir o habite-se.

2.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra, são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito.

2.3 Por sua vez, a morosidade da Administração Pública para a concessão da Carta de Habite-se é circunstância que se acha inserta no risco empresarial e, portanto, dimensionada no empreendimento, de sorte que não é motivo suficiente para afastar o dever de indenizar pela indisponibilidade do imóvel adquirido. Precedentes: Acórdão 1086225, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento:04/04/2018, publicado no DJE: 10/04/2018; Acórdão 960119, Segunda Turma Recursal, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 18/08/2016, publicado no DJE: 25/08/2016.

3. Aplicação de Cláusula Penal Contratual

3.1 Inobstante o recorrente afirmar que houve aplicação de cláusula penal reversa, na verdade houve aplicação de cláusula penal contratual, prevista no item 7.4.2 do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de bem imóvel para entrega futura” firmado entre as partes (ID 356791/ 356798).

3.2 A Cláusula Sétima, Item 7.4.2, do referido contrato, que apresenta regras sobre a “execução da obra”, dispõe que “ressalvado o disposto no item 7.4, caso o prazo de tolerância seja extrapolado, a vendedora pagará ao comprador: (i) multa compensatória de 2% incidente sobre o valor pago pelo comprador até a data que a incorporadora colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do comprador, corrigido pelo índice previsto na alínea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias), e (ii) multa moratória de 0,5% ao mês (ou fração, calculados dia a dia), que incidirão sobre o valor pago pelo comprador até a data que a incorporadora colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do comprador, corrigido pelo índice previsto na alínea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias) (“multas por atraso”) (ID 356798 - Pág. 2/3).

3.3 Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/09/2013, com prorrogação por 180 dias, expirou em 29/03/2014 o prazo de entrega (ID 356791 - Pág. 9). E, entregue o imóvel em 10/02/2015, conforme “Recibo de Entrega de chaves e imissão na posse” (ID 356792 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 10 meses e 11 dias, prazo sobre o qual deve ser aplicada multa mensal compensatória de 0,5%, além da multa cominatória de 2%, nos termos da sentença vergastada.

4. Devolução de Taxas Condominiais

4.1 Só se considera efetivamente entregue o imóvel com o recebimento das chaves pelos promitentes-compradores e não pela mera obtenção do "habite-se", segundo forte entendimento jurisprudencial. “É pacífico o entendimento jurisprudencial que a incorporadora/construtora é responsável por todas as despesas relativas ao imóvel comprado na planta, incluindo taxas condominiais e impostos, até que os adquirentes obtenham a posse direta da unidade imobiliária, o que ocorre somente com o recebimento das chaves” (Acórdão 1227656, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 29/1/2020, publicado no DJE: 10/02/2020).

4.2 Verifica-se que foram cobrados valores correspondentes às taxas de condomínio com vencimento entre maio/2014 a janeiro/2015 (ID 356805), ou seja, débitos anteriores à efetiva entrega das chaves, em 10/02/2015 (ID 356792 - Pág. 1).

4.3 Desse modo, tem-se como certa a restituição dos valores pagos, em vista do entendimento consolidado pela Câmara de Uniformização deste Tribunal de Justiça.

5. Juros de Obra.

5.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de cobradas a partir de novembro de 2014.

5.2 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64 "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".

5.3 No caso, apesar de a entrega do imóvel ter ocorrido em 10/02/2015 (ID 356792 - Pág. 1), o autor comprovadamente pagou juros de obra de março de 2014 até maio de 2014 (ID 356802 - Pág. 2). Por sua vez, não logrou a recorrente comprovar que teria notificado o agente financiador acerca da expedição do “Habite-se” em data anterior. Desse modo, já que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos de março de 2014 até maio de 2014.

5.4 O autor comprovou o pagamento da quantia de R$ 1.380,74 a título de juros de obra (ID 356802 - Pág. 2), em razão da mora da ré para enviar ao agente financeiro o “habite-se” devidamente registrado do imóvel. Portanto, irretocável a sentença nesse ponto.

6. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

7. Demais pontos da sentença mantidos por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

8. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, custas e honorários, no percentual de 10% do valor da condenação, pela parte recorrente.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. APLICAÇÃO DE CLÁUSULA COMINATÓRIA CONTRATUAL. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIZAÇÃO DO ADQUIRENTE ANTES DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DO HABITE-SE JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Trata o feito de pretensão de reparação material cumulada com multa contratual, devolução de juros de obra e taxas condominiais, em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, para aplicar a cláusula cominatória contratual, e para condenar o réu na devolução de valores cobrados a título de juros de obra e taxas condominiais, bem como no pagamento de alugueis e multa contratual pelo atraso, o que ensejou a interposição do presente recurso.

2. Inexistência de Caso Fortuito

2.1 Afirma o réu/recorrente que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, uma vez que, diante da crise mundial, foi constatada alta no preço do material de construção, escassez de mão de obra especializada e morosidade da Administração Pública em expedir o habite-se.

2.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra, são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito.

2.3 Por sua vez, a morosidade da Administração Pública para a concessão da Carta de Habite-se é circunstância que se acha inserta no risco empresarial e, portanto, dimensionada no empreendimento, de sorte que não é motivo suficiente para afastar o dever de indenizar pela indisponibilidade do imóvel adquirido. Precedentes: Acórdão 1086225, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento:04/04/2018, publicado no DJE: 10/04/2018; Acórdão 960119, Segunda Turma Recursal, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 18/08/2016, publicado no DJE: 25/08/2016.

3. Aplicação de Cláusula Penal Contratual

3.1 Inobstante o recorrente afirmar que houve aplicação de cláusula penal reversa, na verdade houve aplicação de cláusula penal contratual, prevista no item 7.4.2 do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de bem imóvel para entrega futura” firmado entre as partes (ID 356791/ 356798).

3.2 A Cláusula Sétima, Item 7.4.2, do referido contrato, que apresenta regras sobre a “execução da obra”, dispõe que “ressalvado o disposto no item 7.4, caso o prazo de tolerância seja extrapolado, a vendedora pagará ao comprador: (i) multa compensatória de 2% incidente sobre o valor pago pelo comprador até a data que a incorporadora colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do comprador, corrigido pelo índice previsto na alínea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias), e (ii) multa moratória de 0,5% ao mês (ou fração, calculados dia a dia), que incidirão sobre o valor pago pelo comprador até a data que a incorporadora colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do comprador, corrigido pelo índice previsto na alínea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias) (“multas por atraso”) (ID 356798 - Pág. 2/3).

3.3 Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/09/2013, com prorrogação por 180 dias, expirou em 29/03/2014 o prazo de entrega (ID 356791 - Pág. 9). E, entregue o imóvel em 10/02/2015, conforme “Recibo de Entrega de chaves e imissão na posse” (ID 356792 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 10 meses e 11 dias, prazo sobre o qual deve ser aplicada multa mensal compensatória de 0,5%, além da multa cominatória de 2%, nos termos da sentença vergastada.

4. Devolução de Taxas Condominiais

4.1 Só se considera efetivamente entregue o imóvel com o recebimento das chaves pelos promitentes-compradores e não pela mera obtenção do "habite-se", segundo forte entendimento jurisprudencial. “É pacífico o entendimento jurisprudencial que a incorporadora/construtora é responsável por todas as despesas relativas ao imóvel comprado na planta, incluindo taxas condominiais e impostos, até que os adquirentes obtenham a posse direta da unidade imobiliária, o que ocorre somente com o recebimento das chaves” (Acórdão 1227656, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 29/1/2020, publicado no DJE: 10/02/2020).

4.2 Verifica-se que foram cobrados valores correspondentes às taxas de condomínio com vencimento entre maio/2014 a janeiro/2015 (ID 356805), ou seja, débitos anteriores à efetiva entrega das chaves, em 10/02/2015 (ID 356792 - Pág. 1).

4.3 Desse modo, tem-se como certa a restituição dos valores pagos, em vista do entendimento consolidado pela Câmara de Uniformização deste Tribunal de Justiça.

5. Juros de Obra.

5.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de cobradas a partir de novembro de 2014.

5.2 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64 "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".

5.3 No caso, apesar de a entrega do imóvel ter ocorrido em 10/02/2015 (ID 356792 - Pág. 1), o autor comprovadamente pagou juros de obra de março de 2014 até maio de 2014 (ID 356802 - Pág. 2). Por sua vez, não logrou a recorrente comprovar que teria notificado o agente financiador acerca da expedição do “Habite-se” em data anterior. Desse modo, já que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos de março de 2014 até maio de 2014.

5.4 O autor comprovou o pagamento da quantia de R$ 1.380,74 a título de juros de obra (ID 356802 - Pág. 2), em razão da mora da ré para enviar ao agente financeiro o “habite-se” devidamente registrado do imóvel. Portanto, irretocável a sentença nesse ponto.

6. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

7. Demais pontos da sentença mantidos por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

8. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, custas e honorários, no percentual de 10% do valor da condenação, pela parte recorrente.