Tribunal: TJDFT
Processo: 0720889-79.2021.8.07.0016
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-09-15
Data de publicação: 2021-09-23

Ementa:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. JUROS DE FINANCIAMENTO: IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA. VIABILIDADE DE INVERSÃO DE CLAÚSULA PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DA PARTE CONSUMIDORA. ADEQUAÇÃO PROPORCIONAL DO PERCENTUAL A SER APLICADO. RECURSO IMPROVIDO.
I. Rejeitada a preliminar de não conhecimento do recurso (ofensa à dialeticidade), suscitada em contrarrazões, porquanto o recurso impugna expressamente os fundamentos da sentença.
II. Mérito.
A. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (artigos 6o e 14).
B. De início, não obstante a celebração de acordo extrajudicial entre as partes para readequação do prazo de entrega (03.7.2017), esse documento não impede a pretensão da requerente à tutela do direito patrimonial, sobretudo porque esse instrumento teria sido confeccionado pela própria fornecedora e que, em tese, aquela teria sido obrigada a aceitar os termos ali propostos. Não fosse isso suficiente, a recorrente não teria comprovado o prometido desconto de R$ 2.000,00 no saldo devedor, conforme previsão constante no item 2.1 do referido instrumento (ID. 27825725). Logo, é de se considerar o prazo de entrega originariamente acordado entre as partes (30.6.2016 – ID. 27825701, pág. 2).
C. A cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega da obra não se mostra abusiva, desde que a contagem seja em dias corridos, de sorte que se estipulada em dias úteis se torna desarrazoada e abusiva, a culminar em desvantagem exagerada ao consumidor (CDC, artigos 47 e 51, IV; Precedente do TJDFT: Incidente de Uniformização de Jurisprudência UNJ 2015.01.1.006823-9, julgado em 11.7.2016).
D. No caso concreto, a data prometida para a entrega da unidade residencial era 27.12.2016 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 1o.7.2017 (ID. 27825705), a resultar em seis meses e três dias de atraso.
E. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos, entre eles os juros de financiamento (“juros de obra”) comprovadamente suportados pela parte consumidora no período da mora (STJ: EREsp 1341138/SP, DJe 22/05/2018) (CC, artigos 402 e 475).
F. No que concerne à cobrança a título de “juros de obra”, é cediço ser ônus do consumidor arcar com o referido encargo durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”, salvo se comprovada a culpa da construtora/incorporadora no atraso da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se”.
G. No contexto, a requerida, além do comprovado atraso na entrega do imóvel, não logrou demonstrar que a efetiva averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel teria ocorrido a tempo e modo, uma vez que, consoante o contrato de compra e venda (ID. 27825701, pág. 2), a entrega da unidade habitacional deveria ser em 27.12.2016 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos). Fato é que a consumidora arcou com o pagamento dos juros de financiamento até outubro de 2017, consoante planilha de evolução do financiamento colacionada (ID. 27825706, pág. 2/3), dado que o início da amortização teria ocorrido somente em 10.11.2017. Tivesse a empresa cumprido com suas atribuições a tempo e modo (ausente demonstração de averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel), o consumidor não experimentaria tais danos. Caracterizada, pois, a mora da construtora/incorporadora.
H. Assim, é dever da construtora restituir à parte autora os valores despendidos a título de juros de financiamento (“juros de obra”) comprovadamente suportados no período da mora, conforme consignado em sentença.
I. Já em relação à reversão da cláusula penal moratória em favor da parte consumidora, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. (Tema n. 971 - REsp no 1614721 / DF e REsp no 1631485 / DF).
J. É certo que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).
K. Nesse quadro fático-jurídico, constata-se que o parâmetro estabelecido pelo Juízo a quo, concernente à fixação da multa moratória, na forma inversa (0,5% ao mês sobre o valor do imóvel), estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel), ainda que tenha utilizado como fundamento a cláusula 8.4 em vez da 2.5 do contrato de promessa de compra e venda (ID. 27825701), na medida em que a adequação proporcional do percentual a ser aplicado e a base de cálculo seriam idênticas aquela fixada.
L. E, considerando que a matéria devolvida à Turma Recursal não guarda absoluta correspondência à “resolução contratual”, sobretudo a pedido do consumidor (circunstância que, em tese, atrairia a incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado), escorreita a sentença que fixou a correção monetária desde o desembolso/efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ), acrescida de juros a partir da citação (CC, Art. 405).
III. Rejeitada a preliminar suscitada pela recorrida. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Condenada a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (Lei 9.099/95, art. 55).

Inteiro teor:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. JUROS DE FINANCIAMENTO: IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA. VIABILIDADE DE INVERSÃO DE CLAÚSULA PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DA PARTE CONSUMIDORA. ADEQUAÇÃO PROPORCIONAL DO PERCENTUAL A SER APLICADO. RECURSO IMPROVIDO.
I. Rejeitada a preliminar de não conhecimento do recurso (ofensa à dialeticidade), suscitada em contrarrazões, porquanto o recurso impugna expressamente os fundamentos da sentença.
II. Mérito.
A. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (artigos 6o e 14).
B. De início, não obstante a celebração de acordo extrajudicial entre as partes para readequação do prazo de entrega (03.7.2017), esse documento não impede a pretensão da requerente à tutela do direito patrimonial, sobretudo porque esse instrumento teria sido confeccionado pela própria fornecedora e que, em tese, aquela teria sido obrigada a aceitar os termos ali propostos. Não fosse isso suficiente, a recorrente não teria comprovado o prometido desconto de R$ 2.000,00 no saldo devedor, conforme previsão constante no item 2.1 do referido instrumento (ID. 27825725). Logo, é de se considerar o prazo de entrega originariamente acordado entre as partes (30.6.2016 – ID. 27825701, pág. 2).
C. A cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega da obra não se mostra abusiva, desde que a contagem seja em dias corridos, de sorte que se estipulada em dias úteis se torna desarrazoada e abusiva, a culminar em desvantagem exagerada ao consumidor (CDC, artigos 47 e 51, IV; Precedente do TJDFT: Incidente de Uniformização de Jurisprudência UNJ 2015.01.1.006823-9, julgado em 11.7.2016).
D. No caso concreto, a data prometida para a entrega da unidade residencial era 27.12.2016 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 1o.7.2017 (ID. 27825705), a resultar em seis meses e três dias de atraso.
E. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos, entre eles os juros de financiamento (“juros de obra”) comprovadamente suportados pela parte consumidora no período da mora (STJ: EREsp 1341138/SP, DJe 22/05/2018) (CC, artigos 402 e 475).
F. No que concerne à cobrança a título de “juros de obra”, é cediço ser ônus do consumidor arcar com o referido encargo durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”, salvo se comprovada a culpa da construtora/incorporadora no atraso da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se”.
G. No contexto, a requerida, além do comprovado atraso na entrega do imóvel, não logrou demonstrar que a efetiva averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel teria ocorrido a tempo e modo, uma vez que, consoante o contrato de compra e venda (ID. 27825701, pág. 2), a entrega da unidade habitacional deveria ser em 27.12.2016 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos). Fato é que a consumidora arcou com o pagamento dos juros de financiamento até outubro de 2017, consoante planilha de evolução do financiamento colacionada (ID. 27825706, pág. 2/3), dado que o início da amortização teria ocorrido somente em 10.11.2017. Tivesse a empresa cumprido com suas atribuições a tempo e modo (ausente demonstração de averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel), o consumidor não experimentaria tais danos. Caracterizada, pois, a mora da construtora/incorporadora.
H. Assim, é dever da construtora restituir à parte autora os valores despendidos a título de juros de financiamento (“juros de obra”) comprovadamente suportados no período da mora, conforme consignado em sentença.
I. Já em relação à reversão da cláusula penal moratória em favor da parte consumidora, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. (Tema n. 971 - REsp no 1614721 / DF e REsp no 1631485 / DF).
J. É certo que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).
K. Nesse quadro fático-jurídico, constata-se que o parâmetro estabelecido pelo Juízo a quo, concernente à fixação da multa moratória, na forma inversa (0,5% ao mês sobre o valor do imóvel), estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel), ainda que tenha utilizado como fundamento a cláusula 8.4 em vez da 2.5 do contrato de promessa de compra e venda (ID. 27825701), na medida em que a adequação proporcional do percentual a ser aplicado e a base de cálculo seriam idênticas aquela fixada.
L. E, considerando que a matéria devolvida à Turma Recursal não guarda absoluta correspondência à “resolução contratual”, sobretudo a pedido do consumidor (circunstância que, em tese, atrairia a incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado), escorreita a sentença que fixou a correção monetária desde o desembolso/efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ), acrescida de juros a partir da citação (CC, Art. 405).
III. Rejeitada a preliminar suscitada pela recorrida. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Condenada a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (Lei 9.099/95, art. 55).