Tribunal: TJDFT
Processo: 0701624-70.2020.8.07.0002
Órgão julgador: GILMAR TADEU SORIANO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-11-24
Data de publicação: 2021-11-30

Ementa:
DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AVARIAS NO IMÓVEL LOCADO - AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA ANTES DO INGRESSO NO IMÓVEL –- ÔNUS PROBATÓRIO – MODIFICAÇÕES COMPROVADAS. ISENÇÃO DE APLICAÇÃO DE MULTA NÃO COMPROVADA. FIADOR - PRORROGAÇÃO DO CONTRATO – AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA – PREVISÃO CONTRATUAL – RESPONSABILIDADE DO FIADOR. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO IMPROVIDO.
1. Presentes os requisitos, defiro aos réus e recorrentes a gratuidade de justiça.
2. No rito sumariíssimo dos Juizados Especiais Cíveis, conforme previsto no art. 3o da Lei no 9.099/95, a complexidade da causa que afasta a competência do Juizado Especial é aquele referente à produção da prova necessária à instrução e julgamento do feito que se mostre incompatível com o rito. Não há necessidade de perícia quando os fatos controvertidos podem ser esclarecidos à luz de outras provas, especialmente pelo exame da prova documental. Noutra via, verifica-se que as eventuais avarias no imóvel foram reparadas, sendo impossível a realização de perícia. PRELIMINAR REJEITADA.
3. O Direito Sucessório Brasileiro é regido pelo princípio da saisine, o que significa dizer que, com a morte, transferem-se imediatamente para os sucessores todos os direitos e obrigações do de cujus (art. 1.784, CC), cuja massa patrimonial será indivisível (art. 1.791, CC). Portanto, é legítimo, a qualquer um deles, reclamar por bens ou direitos em poder de terceiros. PRELIMINAR REJEITADA.
4. In casu, o locador pretende ser indenizado pelo locatário do imóvel, em vista do descumprimento de obrigações assumidas no início do contrato, como pagamento de alugueis, IPTU, bem como objetiva o ressarcimento das despesas da recuperação do imóvel, o qual foi entregue em condições diversas das que recebeu. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido e o pedido contraposto do quarto réu, para condenar solidariamente os réus ao pagamento de R$ 3.200,91, referentes à reforma do imóvel; e para condenar locatário e fiadores ao pagamento dos alugueis, IPTU e multa rescisória, o que ensejou a interposição do presente recurso.
5. No presente recurso, locatário e fiadores questionam a responsabilidade imputada aos fiadores, uma vez que não teriam sido notificados sobre a prorrogação do contrato; a condenação em multa pela rescisão contratual e a inexistência do dever de reparar o imóvel, pois o locatário teria pactuado com a administradora do imóvel a devolução do bem no estado em que se encontrava.
6. Incontroversa a existência de dívida quanto aos alugueis vencidos e IPTU, uma vez que expressamente reconhecida pelo réu em sua contestação (ID 29933048 - Pág. 3).
7. Dos reparos no imóvel.
7.1 Dispõe o art. 23 da Lei de Locações (Lei no 8.245/91) que “o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal” (inciso III).
7.2 In casu, não consta dos autos laudo ou termo de vistoria com o objetivo de atestar o estado inicial em que se encontrava o imóvel quando da locação para ser aferida a real necessidade dos reparos. Por sua vez, o termo de entrega das chaves deixa claro que alguns itens ficaram pendentes, dentre os quais a “conferência da vistoria por parte da imobiliária” (ID 29932851 - Pág. 6).
7.3 Verifica-se, ainda, que foi enviada notificação extrajudicial para o locatário para que fosse providenciada a demolição e retirada das paredes de drywall erguidas no imóvel, bem como de balcões, pias e lavatórios, dentre outros (ID 29932733). Além disso, o réu indicou que entregou o imóvel em situação diversa da recebida, pois alegou que “a imobiliária aceitou o imóvel no estado em que se encontrava para entregas das chaves e isentou o Requerido numa possível reforma” (ID 29933048 - Pág. 3). Dessa forma, infere-se que, de fato, foram realizadas alterações no bem, as quais devem ser desfeitas nos termos do art. 23 da Lei 8.245/91.
7.4 Diante da inércia do réu em promover os consertos no imóvel após o recebimento da notificação extrajudicial, o autor providenciou os referidos reparos e juntou os comprovantes de pagamento (ID 29932744/ 29932764), os quais guardam coerência com os serviços especificados na notificação extrajudicial e com as fotos juntadas aos autos (ID 29932766/ 29932774). Dessa forma, comprovado o dano material de R$ 3.200,91, a referida quantia deve ser restituída ao autor.
8. Da Multa.
8.1 Dispõe a Cláusula Oitava do Contrato de Locação que “a infração de qualquer das cláusulas deste contrato sujeita a parte infratora a multa de dois meses de aluguel em vigor proporcional ao período que falta a vencer, cobrável independentemente de notificação, interpelação judicial ou extrajudicial” (ID 29932961 - Pág. 1).
8.2 Noutra via, inobstante as alegações do réu de que a isenção da multa foi pactuada com a imobiliária, não há nos autos qualquer comprovação do alegado. Dessa forma, a não-apresentação do termo de vistoria sem ressalvas fez com que o réu não se desincumbisse do seu ônus processual de demonstrar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito pleiteado, na forma do art. 373, II, do Código de Processo Civil, sendo aplicável ao caso a cláusula que prevê a cobrança de multa.
9. Da responsabilidade dos fiadores.
9.1 Dispõe a Cláusula Sétima do Contrato de Locação que locatário e fiadores “assumem solidariamente entre si e juntamente com o afiançado o compromisso de bem fiel cumprir o presente contrato até a desocupação do imóvel, em todas as suas cláusulas e condições, mesmo durante a prorrogação da locação, por prazo determinado ou não, com ou sem consentimento do locador, até a efetiva e comprovada entrega do imóvel mediante termo escrito, custas processuais e demais cominações, até final de liquidação de quaisquer ações movidas contra o locatário” (ID 29932961 - Pág. 1).
9.2 “Com a nova redação conferida ao art. 39 da Lei do Inquilinato, pela Lei 12.112/09, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência, salvo disposição contratual em contrário, a garantia, em caso de prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado, também se prorroga automaticamente (ope legis), resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória (AgInt no AREsp n. 1.358.695/PR, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 2/4/2019, DJe 08/04/2019).
9.3 Dessa forma, considerando que há clausula contratual que prevê a responsabilidade do fiador até a desocupação do imóvel, mesmo durante a prorrogação da locação, resta clara a responsabilidade dos fiadores até a entrega das chaves, o que somente ocorreu em 15/02/2019 (ID 29932851 - Pág. 6).
10. Dessa forma, irretocável a sentença vergastada.
11. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
12. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
13. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno os recorrentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre valor da condenação, suspensa sua exigibilidade em decorrência da gratuidade de justiça.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AVARIAS NO IMÓVEL LOCADO - AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA ANTES DO INGRESSO NO IMÓVEL –- ÔNUS PROBATÓRIO – MODIFICAÇÕES COMPROVADAS. ISENÇÃO DE APLICAÇÃO DE MULTA NÃO COMPROVADA. FIADOR - PRORROGAÇÃO DO CONTRATO – AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA – PREVISÃO CONTRATUAL – RESPONSABILIDADE DO FIADOR. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO IMPROVIDO.
1. Presentes os requisitos, defiro aos réus e recorrentes a gratuidade de justiça.
2. No rito sumariíssimo dos Juizados Especiais Cíveis, conforme previsto no art. 3o da Lei no 9.099/95, a complexidade da causa que afasta a competência do Juizado Especial é aquele referente à produção da prova necessária à instrução e julgamento do feito que se mostre incompatível com o rito. Não há necessidade de perícia quando os fatos controvertidos podem ser esclarecidos à luz de outras provas, especialmente pelo exame da prova documental. Noutra via, verifica-se que as eventuais avarias no imóvel foram reparadas, sendo impossível a realização de perícia. PRELIMINAR REJEITADA.
3. O Direito Sucessório Brasileiro é regido pelo princípio da saisine, o que significa dizer que, com a morte, transferem-se imediatamente para os sucessores todos os direitos e obrigações do de cujus (art. 1.784, CC), cuja massa patrimonial será indivisível (art. 1.791, CC). Portanto, é legítimo, a qualquer um deles, reclamar por bens ou direitos em poder de terceiros. PRELIMINAR REJEITADA.
4. In casu, o locador pretende ser indenizado pelo locatário do imóvel, em vista do descumprimento de obrigações assumidas no início do contrato, como pagamento de alugueis, IPTU, bem como objetiva o ressarcimento das despesas da recuperação do imóvel, o qual foi entregue em condições diversas das que recebeu. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido e o pedido contraposto do quarto réu, para condenar solidariamente os réus ao pagamento de R$ 3.200,91, referentes à reforma do imóvel; e para condenar locatário e fiadores ao pagamento dos alugueis, IPTU e multa rescisória, o que ensejou a interposição do presente recurso.
5. No presente recurso, locatário e fiadores questionam a responsabilidade imputada aos fiadores, uma vez que não teriam sido notificados sobre a prorrogação do contrato; a condenação em multa pela rescisão contratual e a inexistência do dever de reparar o imóvel, pois o locatário teria pactuado com a administradora do imóvel a devolução do bem no estado em que se encontrava.
6. Incontroversa a existência de dívida quanto aos alugueis vencidos e IPTU, uma vez que expressamente reconhecida pelo réu em sua contestação (ID 29933048 - Pág. 3).
7. Dos reparos no imóvel.
7.1 Dispõe o art. 23 da Lei de Locações (Lei no 8.245/91) que “o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal” (inciso III).
7.2 In casu, não consta dos autos laudo ou termo de vistoria com o objetivo de atestar o estado inicial em que se encontrava o imóvel quando da locação para ser aferida a real necessidade dos reparos. Por sua vez, o termo de entrega das chaves deixa claro que alguns itens ficaram pendentes, dentre os quais a “conferência da vistoria por parte da imobiliária” (ID 29932851 - Pág. 6).
7.3 Verifica-se, ainda, que foi enviada notificação extrajudicial para o locatário para que fosse providenciada a demolição e retirada das paredes de drywall erguidas no imóvel, bem como de balcões, pias e lavatórios, dentre outros (ID 29932733). Além disso, o réu indicou que entregou o imóvel em situação diversa da recebida, pois alegou que “a imobiliária aceitou o imóvel no estado em que se encontrava para entregas das chaves e isentou o Requerido numa possível reforma” (ID 29933048 - Pág. 3). Dessa forma, infere-se que, de fato, foram realizadas alterações no bem, as quais devem ser desfeitas nos termos do art. 23 da Lei 8.245/91.
7.4 Diante da inércia do réu em promover os consertos no imóvel após o recebimento da notificação extrajudicial, o autor providenciou os referidos reparos e juntou os comprovantes de pagamento (ID 29932744/ 29932764), os quais guardam coerência com os serviços especificados na notificação extrajudicial e com as fotos juntadas aos autos (ID 29932766/ 29932774). Dessa forma, comprovado o dano material de R$ 3.200,91, a referida quantia deve ser restituída ao autor.
8. Da Multa.
8.1 Dispõe a Cláusula Oitava do Contrato de Locação que “a infração de qualquer das cláusulas deste contrato sujeita a parte infratora a multa de dois meses de aluguel em vigor proporcional ao período que falta a vencer, cobrável independentemente de notificação, interpelação judicial ou extrajudicial” (ID 29932961 - Pág. 1).
8.2 Noutra via, inobstante as alegações do réu de que a isenção da multa foi pactuada com a imobiliária, não há nos autos qualquer comprovação do alegado. Dessa forma, a não-apresentação do termo de vistoria sem ressalvas fez com que o réu não se desincumbisse do seu ônus processual de demonstrar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito pleiteado, na forma do art. 373, II, do Código de Processo Civil, sendo aplicável ao caso a cláusula que prevê a cobrança de multa.
9. Da responsabilidade dos fiadores.
9.1 Dispõe a Cláusula Sétima do Contrato de Locação que locatário e fiadores “assumem solidariamente entre si e juntamente com o afiançado o compromisso de bem fiel cumprir o presente contrato até a desocupação do imóvel, em todas as suas cláusulas e condições, mesmo durante a prorrogação da locação, por prazo determinado ou não, com ou sem consentimento do locador, até a efetiva e comprovada entrega do imóvel mediante termo escrito, custas processuais e demais cominações, até final de liquidação de quaisquer ações movidas contra o locatário” (ID 29932961 - Pág. 1).
9.2 “Com a nova redação conferida ao art. 39 da Lei do Inquilinato, pela Lei 12.112/09, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência, salvo disposição contratual em contrário, a garantia, em caso de prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado, também se prorroga automaticamente (ope legis), resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória (AgInt no AREsp n. 1.358.695/PR, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 2/4/2019, DJe 08/04/2019).
9.3 Dessa forma, considerando que há clausula contratual que prevê a responsabilidade do fiador até a desocupação do imóvel, mesmo durante a prorrogação da locação, resta clara a responsabilidade dos fiadores até a entrega das chaves, o que somente ocorreu em 15/02/2019 (ID 29932851 - Pág. 6).
10. Dessa forma, irretocável a sentença vergastada.
11. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
12. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
13. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno os recorrentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre valor da condenação, suspensa sua exigibilidade em decorrência da gratuidade de justiça.