Tribunal: TJDFT
Processo: 0701963-45.2019.8.07.0008
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-11-17
Data de publicação: 2021-12-02

Ementa:
APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO CIVIL DE MORADORES. AQUISIÇÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS SOBRE IMÓVEL. ASSOCIAÇÃO/ANUÊNCIA. TAXAS CONDOMINIAIS FIXADAS EM ASSEMBLEIAS GERAIS. OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM O RATEIO. STJ. RESP. 1.439.163/SP (TEMA 882). STF. RE 695911 (TEMA 492). DISTINÇÃO. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DO DISTRITO FEDERAL. PRESTAÇÕES DE TRATO SUCESSIVO. INCLUSÃO NA CONDENAÇÃO. ART. 323 DO CPC. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Trata-se de ação de cobrança de taxas condominiais ajuizada por condomínio irregular para cobrança das parcelas em aberto dos últimos 5 (cinco) anos anteriores à distribuição da ação (31/5/2019). O pedido inicial foi julgado parcialmente procedente para condenar o réu, ora apelado, ao pagamento das despesas inadimplidas a partir do início da vigência da Lei n. 13.465/2017, incluídas as parcelas vincendas até a data da prolação da sentença.
2. O Condomínio autor, ora apelante, está localizado em área ainda não regularizada pelo Poder Público, entretanto, não há impedimento legal para que sejam cobradas taxas e despesas condominiais estabelecidas em assembleia geral. Condomínio irregular com natureza jurídica de associação de moradores.
3. A ratio decidendi do REsp n. 1.439.163 (Tema 882) não alcança os fatos apresentados na causa em julgamento, precipuamente pela ausência de similitude entre a questão fundiária do Distrito Federal e a hipótese fática que deu azo à tese fixada sob a sistemática do rito repetitivo, segundo a qual “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.
4. Igualmente, vislumbra-se que o presente julgado está em consonância com o RE n. 695911, Tema 492, com repercussão geral reconhecida pelo STF, com tese fixada nos seguintes termos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. Isso porque, na presente hipótese, o réu, ora apelado, ao adquirir o imóvel 1/12/1999, assinou contrato de cessão de direitos com cláusulas expressas de adesão e respeito à convenção do condomínio em todos os seus termos, e de obrigação de arcar com o pagamento da taxa de condomínio e participar do rateio para custear as despesas necessárias à conclusão das benfeitorias e edificações do ente comum. Tais informações estão descritas nas cláusulas DÉCIMA (10.1 e 10.2) e DÉCIMA PRIMEIRA (11.1, ‘C’) do aludido contrato de cessão de direitos e denotam a adesão do apelado à associação de moradores/condomínio de fato.
5. Assim, se a administração condominial disponibiliza serviços de uso geral dos moradores, essenciais para manutenção das áreas comuns do empreendimento, mostra-se legítima e exigível a cobrança dos denominados encargos condominiais de todos os moradores que ocupem fração ideal do parcelamento irregular, sobretudo quando demonstrada sua anuência às determinações assembleares, sob pena de enriquecimento sem causa.
6. A par disso, a obrigação de contribuir com o custeio das despesas comuns incumbe ao réu, ora apelado, por todo o período cobrado, respeitando-se o prazo quinquenal (art. 206, § 5, I, do CC), não se restringindo ao início da vigência da Lei n. 13.465/2017, como determinado no Juízo de origem.
7. Consoante dicção do art. 323 do CPC, independentemente de pedido expresso do autor, serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação e no curso do processo, as prestações vincendas inadimplidas. Acrescenta-se que, julgado o mérito do IRDR 14, pela Câmara de Uniformização do TJDFT, foi fixada a seguinte tese jurídica: “No âmbito das relações jurídicas continuadas, é possível incluir, no valor da dívida, prestações vencidas e não pagas no curso do processo de execução, sem que isso implique ofensa à exigência de que a obrigação representada no título extrajudicial seja certa, líquida e exigível, desde que viável a fixação do quantum debeatur mediante simples cálculo aritmético”. Salienta-se que a tese jurídica fixada no reportado IRDR possui eficácia vinculante no âmbito no TJDFT, consoante redação do art. 927, III, do CPC.
8. Nesse norte, partindo da premissa de que a obrigação condominial é de prestação sucessiva e seu respectivo débito é auferível mediante simples cálculo aritmético, o alcance da condenação não deve se restringir às prestações vencidas até a data da prolação da sentença, devendo alcançar, também, aquelas que se vencerem em eventual fase de cumprimento, acaso persista o inadimplemento, a fim de se evitar novas (e assim inúteis) provocações do Judiciário sobre matéria já apreciada.
9. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO CIVIL DE MORADORES. AQUISIÇÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS SOBRE IMÓVEL. ASSOCIAÇÃO/ANUÊNCIA. TAXAS CONDOMINIAIS FIXADAS EM ASSEMBLEIAS GERAIS. OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM O RATEIO. STJ. RESP. 1.439.163/SP (TEMA 882). STF. RE 695911 (TEMA 492). DISTINÇÃO. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DO DISTRITO FEDERAL. PRESTAÇÕES DE TRATO SUCESSIVO. INCLUSÃO NA CONDENAÇÃO. ART. 323 DO CPC. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Trata-se de ação de cobrança de taxas condominiais ajuizada por condomínio irregular para cobrança das parcelas em aberto dos últimos 5 (cinco) anos anteriores à distribuição da ação (31/5/2019). O pedido inicial foi julgado parcialmente procedente para condenar o réu, ora apelado, ao pagamento das despesas inadimplidas a partir do início da vigência da Lei n. 13.465/2017, incluídas as parcelas vincendas até a data da prolação da sentença.
2. O Condomínio autor, ora apelante, está localizado em área ainda não regularizada pelo Poder Público, entretanto, não há impedimento legal para que sejam cobradas taxas e despesas condominiais estabelecidas em assembleia geral. Condomínio irregular com natureza jurídica de associação de moradores.
3. A ratio decidendi do REsp n. 1.439.163 (Tema 882) não alcança os fatos apresentados na causa em julgamento, precipuamente pela ausência de similitude entre a questão fundiária do Distrito Federal e a hipótese fática que deu azo à tese fixada sob a sistemática do rito repetitivo, segundo a qual “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.
4. Igualmente, vislumbra-se que o presente julgado está em consonância com o RE n. 695911, Tema 492, com repercussão geral reconhecida pelo STF, com tese fixada nos seguintes termos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. Isso porque, na presente hipótese, o réu, ora apelado, ao adquirir o imóvel 1/12/1999, assinou contrato de cessão de direitos com cláusulas expressas de adesão e respeito à convenção do condomínio em todos os seus termos, e de obrigação de arcar com o pagamento da taxa de condomínio e participar do rateio para custear as despesas necessárias à conclusão das benfeitorias e edificações do ente comum. Tais informações estão descritas nas cláusulas DÉCIMA (10.1 e 10.2) e DÉCIMA PRIMEIRA (11.1, ‘C’) do aludido contrato de cessão de direitos e denotam a adesão do apelado à associação de moradores/condomínio de fato.
5. Assim, se a administração condominial disponibiliza serviços de uso geral dos moradores, essenciais para manutenção das áreas comuns do empreendimento, mostra-se legítima e exigível a cobrança dos denominados encargos condominiais de todos os moradores que ocupem fração ideal do parcelamento irregular, sobretudo quando demonstrada sua anuência às determinações assembleares, sob pena de enriquecimento sem causa.
6. A par disso, a obrigação de contribuir com o custeio das despesas comuns incumbe ao réu, ora apelado, por todo o período cobrado, respeitando-se o prazo quinquenal (art. 206, § 5, I, do CC), não se restringindo ao início da vigência da Lei n. 13.465/2017, como determinado no Juízo de origem.
7. Consoante dicção do art. 323 do CPC, independentemente de pedido expresso do autor, serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação e no curso do processo, as prestações vincendas inadimplidas. Acrescenta-se que, julgado o mérito do IRDR 14, pela Câmara de Uniformização do TJDFT, foi fixada a seguinte tese jurídica: “No âmbito das relações jurídicas continuadas, é possível incluir, no valor da dívida, prestações vencidas e não pagas no curso do processo de execução, sem que isso implique ofensa à exigência de que a obrigação representada no título extrajudicial seja certa, líquida e exigível, desde que viável a fixação do quantum debeatur mediante simples cálculo aritmético”. Salienta-se que a tese jurídica fixada no reportado IRDR possui eficácia vinculante no âmbito no TJDFT, consoante redação do art. 927, III, do CPC.
8. Nesse norte, partindo da premissa de que a obrigação condominial é de prestação sucessiva e seu respectivo débito é auferível mediante simples cálculo aritmético, o alcance da condenação não deve se restringir às prestações vencidas até a data da prolação da sentença, devendo alcançar, também, aquelas que se vencerem em eventual fase de cumprimento, acaso persista o inadimplemento, a fim de se evitar novas (e assim inúteis) provocações do Judiciário sobre matéria já apreciada.
9. Recurso conhecido e provido.