Tribunal: TJDFT
Processo: 0011132-42.2015.8.07.0007
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-08-18
Data de publicação: 2021-08-31

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS (ENUNCIADO No 543/STJ). LUCROS CESSANTES. DESCABIMENTO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – As circunstâncias narradas pela promitente vendedora (bolha imobiliária norte-americana, alta de preços dos materiais e da obra, escassez de mão de obra especializada e demora na expedição do habite-se) não configuram caso fortuito ou força maior capazes de justificar o atraso na entrega do imóvel, pois todas elas se referem a riscos inerentes à atividade econômica desenvolvida pela construtora.
2 – Inexistente circunstância capaz de justificar o atraso na entrega do imóvel, trata-se de situação em que se configura a culpa exclusiva da promitente vendedora pelo inadimplemento contratual, o que impõe, nos termos do Enunciado no 543 da Súmula do STJ, a devolução imediata e integral dos valores pagos pelo promitente comprador e, por conseguinte, afasta qualquer pretensão da promitente vendedora de ver retidos quaisquer valores do que já foi pago pelo consumidor nos termos do contrato.
3 – A manifestação inequívoca do promitente comprador em rescindir o contrato afasta a plausibilidade de se discutir o seu direito à indenização por lucros cessantes.
4 – No julgamento dos Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema no 971), submetidos à sistemática dos repetitivos, a Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
5 – Na espécie, embora devida a inversão da cláusula penal prevista no contrato, como não houve pagamento integral do preço avençado, é necessária a adequação da base de cálculo de incidência da multa (artigo 413 do Código Civil) para considerar o montante dos valores efetivamente pagos pelos promitentes compradores à promitente vendedora como parâmetro, sob pena de enriquecimento sem causa.
Apelação Cível da Ré desprovida.
Apelação Cível dos Autores parcialmente provida. Maioria qualificada.

Inteiro teor:
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS (ENUNCIADO No 543/STJ). LUCROS CESSANTES. DESCABIMENTO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – As circunstâncias narradas pela promitente vendedora (bolha imobiliária norte-americana, alta de preços dos materiais e da obra, escassez de mão de obra especializada e demora na expedição do habite-se) não configuram caso fortuito ou força maior capazes de justificar o atraso na entrega do imóvel, pois todas elas se referem a riscos inerentes à atividade econômica desenvolvida pela construtora.
2 – Inexistente circunstância capaz de justificar o atraso na entrega do imóvel, trata-se de situação em que se configura a culpa exclusiva da promitente vendedora pelo inadimplemento contratual, o que impõe, nos termos do Enunciado no 543 da Súmula do STJ, a devolução imediata e integral dos valores pagos pelo promitente comprador e, por conseguinte, afasta qualquer pretensão da promitente vendedora de ver retidos quaisquer valores do que já foi pago pelo consumidor nos termos do contrato.
3 – A manifestação inequívoca do promitente comprador em rescindir o contrato afasta a plausibilidade de se discutir o seu direito à indenização por lucros cessantes.
4 – No julgamento dos Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema no 971), submetidos à sistemática dos repetitivos, a Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
5 – Na espécie, embora devida a inversão da cláusula penal prevista no contrato, como não houve pagamento integral do preço avençado, é necessária a adequação da base de cálculo de incidência da multa (artigo 413 do Código Civil) para considerar o montante dos valores efetivamente pagos pelos promitentes compradores à promitente vendedora como parâmetro, sob pena de enriquecimento sem causa.
Apelação Cível da Ré desprovida.
Apelação Cível dos Autores parcialmente provida. Maioria qualificada.