Tribunal: TJDFT
Processo: 0712608-47.2015.8.07.0016
Órgão julgador: GILMAR TADEU SORIANO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-14

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. COMPETÊNCIA DOS JUIZADOS ESPECIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – ATRASO NA ENTREGA DO BEM – CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO – LUCROS CESSANTES – NÃO CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL – JUROS DE OBRA – COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO CONHECIDO. NO MÉRITO, PROVIDO PARA CASSAR A SENTENÇA. CAUSA MADURA RECONHECIDA. PEDIDO JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE.

1. Trata o feito de pretensão de reparação material cumulada com multa contratual e restituição de comissão de corretagem e de valores pagos a título de juros de obra em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença extinguiu o feito por incompetência, em razão da necessidade de perícia; pelo valor da causa (entendimento pela superação do valor de alçada dos Juizados Especiais); e pela eleição de foro pelos contratantes.

2. O caso dos autos contempla relação jurídica de natureza consumerista. Desse modo, não há que se falar em prevalência do foro de eleição, diante do texto expresso do art. 4o, III da lei no 9.099/95 (é competente o juizado do foro do domicílio do autor ou do local do ato ou fato, nas ações para reparação de dano de qualquer natureza). De outro giro, entre os direitos básicos do consumidor se insere a facilitação da defesa, o que implica o afastamento do foro de eleição quando dificulta a defesa do consumidor (art. 6o, inciso VIII, da Lei no 8.078/90).

3. Ademais, não prospera a alegação de incompetência do juizado especial, sob o argumento de necessidade de perícia, vez que facultado ao julgador, como destinatário da prova (CPC, art. 130), o indeferimento da produção daquelas tidas como irrelevantes ao julgamento da lide, cabendo-lhe dirigir o processo com liberdade para determinar as provas que precisam ser produzidas, para valorá-las, segundo a persuasão racional, e para dar especial valor às regras de experiência comum ou técnica, a teor do disposto no art. 5o, da Lei no. 9.099/95.

4. Finalmente, em se tratando de ação de reparação por danos materiais decorrentes de atraso de entrega de imóvel comprado na planta, o valor da causa corresponde ao proveito econômico pretendido, que, no caso concreto, está no limite de alçada dos Juizados Especiais.

5. Isso posto, reconheço a competência dos Juizados Especiais para o caso em comento e, via de consequência, casso a sentença. Uma vez cassada a sentença e, estando a causa madura para julgamento, pela desnecessidade de instrução, deve o mérito ser examinado (CPC, art. 1.013, § 3o, inciso I).

6. Devidamente citadas e intimadas, as rés não compareceram à sessão de conciliação, tampouco apresentaram contestação, pelo que tem lugar a decretação da revelia. Por conseguinte, tem-se como incontroversos os fatos narrados na inicial, notadamente, o atraso na entrega do imóvel, que se deu entre 27/02/2015 e 22/05/2015, conforme Recibo de Entrega de Chaves e Imissão de posse, ID Num. 233390 - Pág. 1.

7. Dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, escassez de matéria prima e mão de obra são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. Assim, configurada a responsabilidade da recorrente pelo atraso na entrega do bem.

8. O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1.35428/SC, fixou a seguinte tese (Tese 970): “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

9. O contrato firmado entre as partes previu em sua cláusula 7.4.2 “a título de multa moratória pelo atraso, “o equivalente a 0,5% valor atualizado pelo IGP-M, por mês, até a efetiva conclusão das obras”. Logo, pela aplicação da tese fixada quando do julgamento do Tema 970, incabível a incidência da multa concomitantemente com os lucros cessantes, como pretendido pela autora, razão por que deverá prevalecer a aplicação daquela multa apenas.

10. É legítimo atribuir ao adquirente de imóvel na planta os juros de obra contratados ao agente financeiro (EREsp n. 670.117/PB). Todavia, é ilegítima a cobrança desse encargo entre a data prevista para a entrega do imóvel e a sua efetiva entrega, porque o encargo decorreu de mora da requerida, ora recorrente, motivo pelo qual os valores vertidos a esse título devem ser restituídos à autora. Com mais razão ainda no caso dos autos é devido tal ressarcimento, já que não há comprovação nos autos da data da expedição e da averbação do “Habite-se”. Tudo conforme extrato de ID Num. 233375 - Pág. 1.

11. Ficou estabelecido no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), em sede de recurso repetitivo, a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.

12. No voto condutor do acórdão, o Eminente Ministro Relator asseverou que, para que o consumidor se veja vinculado à obrigação de pagar a comissão de corretagem, basta que seja adequadamente informado de que é seu o encargo e que anua com a transferência do encargo, até à data da celebração do negócio (válida manifestação de vontade pela compra do imóvel), independentemente de a obrigação vir a ser registrada no Contrato de Promessa de Compra e Venda.()

13. Por ocasião do julgamento dos EDcl no REsp No 1.551.951, também abrangido pelo julgamento do REsp Repetitivo 1.599.511/SP (já referido), julgado na mesma ocasião, assentou o Eminente Ministro Relator, ser válida a transferência do encargo ao consumidor, mesmo naquele caso, “... em que não houve cláusula expressa no contrato sobre a transferência da obrigação ao consumidor, tendo-se pactuado essa transferência na fase das tratativas, mediante proposta assinada pelo consumidor.” ()

14. A mesma solução foi adotada pelo Superior Tribunal de Justiça para os mutuários do Programa Minha Casa, Minha Vida, com exceção daqueles que se enquadram na denominada faixa 1, em tese assim fixada: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (REsp 1.601.149/RS, julgado em 13/06/2018, TEMA no 960).

15. Portanto, nos contratos de compra e venda de imóvel novo ou na planta, adquirido diretamente da construtora ou da incorporadora, com ou sem exclusividade na intermediação de empresa imobiliária, é lícita a cobrança de comissão de corretagem ao comprador quando ele for informado, até o momento da celebração do contrato, acerca do preço total do imóvel, devendo estar registrado, no recibo de pagamento de entrada, no pedido de reserva, no pré-contrato ou em outro documento qualquer de início de negócio, com clareza, que é do adquirente esse encargo, ou quando o seu valor estiver contido no preço do imóvel negociado.

16. No caso em exame, não há controvérsia quanto à ciência da consumidora do pagamento da comissão de corretagem, conforme recibo de ID Num. 233379 - Pág. 1, por ela mesma subscrito. Portanto, o valor relativo à comissão de corretagem está incluído dentro do preço do imóvel, negociado desde as primeiras tratativas.

17. RECURSO CONHECIDO. NO MÉRITO, PROVIDO PARA CASSAR A SENTENÇA. CAUSA MADURA RECONHECIDA. PEDIDO JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE

Para condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de: a) 2.241,70 (dois mil e duzentos e quarenta e um reais e setenta centavos), a título de multa contratual, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de 27/02/2015 e juros de 1% (um por cento) ao mês desde a citação; b) 1.675,82 (um mil e seiscentos e setenta e cinco reais e oitenta e dois centavos), a título de juros de obra, a ser corrigido monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% a partir da citação.

18. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, sem condenação em custas adicionais nem em honorários advocatícios, dada a ausência de recorrente vencido.

Inteiro teor:
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. COMPETÊNCIA DOS JUIZADOS ESPECIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – ATRASO NA ENTREGA DO BEM – CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO – LUCROS CESSANTES – NÃO CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL – JUROS DE OBRA – COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO CONHECIDO. NO MÉRITO, PROVIDO PARA CASSAR A SENTENÇA. CAUSA MADURA RECONHECIDA. PEDIDO JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE.

1. Trata o feito de pretensão de reparação material cumulada com multa contratual e restituição de comissão de corretagem e de valores pagos a título de juros de obra em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença extinguiu o feito por incompetência, em razão da necessidade de perícia; pelo valor da causa (entendimento pela superação do valor de alçada dos Juizados Especiais); e pela eleição de foro pelos contratantes.

2. O caso dos autos contempla relação jurídica de natureza consumerista. Desse modo, não há que se falar em prevalência do foro de eleição, diante do texto expresso do art. 4o, III da lei no 9.099/95 (é competente o juizado do foro do domicílio do autor ou do local do ato ou fato, nas ações para reparação de dano de qualquer natureza). De outro giro, entre os direitos básicos do consumidor se insere a facilitação da defesa, o que implica o afastamento do foro de eleição quando dificulta a defesa do consumidor (art. 6o, inciso VIII, da Lei no 8.078/90).

3. Ademais, não prospera a alegação de incompetência do juizado especial, sob o argumento de necessidade de perícia, vez que facultado ao julgador, como destinatário da prova (CPC, art. 130), o indeferimento da produção daquelas tidas como irrelevantes ao julgamento da lide, cabendo-lhe dirigir o processo com liberdade para determinar as provas que precisam ser produzidas, para valorá-las, segundo a persuasão racional, e para dar especial valor às regras de experiência comum ou técnica, a teor do disposto no art. 5o, da Lei no. 9.099/95.

4. Finalmente, em se tratando de ação de reparação por danos materiais decorrentes de atraso de entrega de imóvel comprado na planta, o valor da causa corresponde ao proveito econômico pretendido, que, no caso concreto, está no limite de alçada dos Juizados Especiais.

5. Isso posto, reconheço a competência dos Juizados Especiais para o caso em comento e, via de consequência, casso a sentença. Uma vez cassada a sentença e, estando a causa madura para julgamento, pela desnecessidade de instrução, deve o mérito ser examinado (CPC, art. 1.013, § 3o, inciso I).

6. Devidamente citadas e intimadas, as rés não compareceram à sessão de conciliação, tampouco apresentaram contestação, pelo que tem lugar a decretação da revelia. Por conseguinte, tem-se como incontroversos os fatos narrados na inicial, notadamente, o atraso na entrega do imóvel, que se deu entre 27/02/2015 e 22/05/2015, conforme Recibo de Entrega de Chaves e Imissão de posse, ID Num. 233390 - Pág. 1.

7. Dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, escassez de matéria prima e mão de obra são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. Assim, configurada a responsabilidade da recorrente pelo atraso na entrega do bem.

8. O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1.35428/SC, fixou a seguinte tese (Tese 970): “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

9. O contrato firmado entre as partes previu em sua cláusula 7.4.2 “a título de multa moratória pelo atraso, “o equivalente a 0,5% valor atualizado pelo IGP-M, por mês, até a efetiva conclusão das obras”. Logo, pela aplicação da tese fixada quando do julgamento do Tema 970, incabível a incidência da multa concomitantemente com os lucros cessantes, como pretendido pela autora, razão por que deverá prevalecer a aplicação daquela multa apenas.

10. É legítimo atribuir ao adquirente de imóvel na planta os juros de obra contratados ao agente financeiro (EREsp n. 670.117/PB). Todavia, é ilegítima a cobrança desse encargo entre a data prevista para a entrega do imóvel e a sua efetiva entrega, porque o encargo decorreu de mora da requerida, ora recorrente, motivo pelo qual os valores vertidos a esse título devem ser restituídos à autora. Com mais razão ainda no caso dos autos é devido tal ressarcimento, já que não há comprovação nos autos da data da expedição e da averbação do “Habite-se”. Tudo conforme extrato de ID Num. 233375 - Pág. 1.

11. Ficou estabelecido no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), em sede de recurso repetitivo, a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.

12. No voto condutor do acórdão, o Eminente Ministro Relator asseverou que, para que o consumidor se veja vinculado à obrigação de pagar a comissão de corretagem, basta que seja adequadamente informado de que é seu o encargo e que anua com a transferência do encargo, até à data da celebração do negócio (válida manifestação de vontade pela compra do imóvel), independentemente de a obrigação vir a ser registrada no Contrato de Promessa de Compra e Venda.()

13. Por ocasião do julgamento dos EDcl no REsp No 1.551.951, também abrangido pelo julgamento do REsp Repetitivo 1.599.511/SP (já referido), julgado na mesma ocasião, assentou o Eminente Ministro Relator, ser válida a transferência do encargo ao consumidor, mesmo naquele caso, “... em que não houve cláusula expressa no contrato sobre a transferência da obrigação ao consumidor, tendo-se pactuado essa transferência na fase das tratativas, mediante proposta assinada pelo consumidor.” ()

14. A mesma solução foi adotada pelo Superior Tribunal de Justiça para os mutuários do Programa Minha Casa, Minha Vida, com exceção daqueles que se enquadram na denominada faixa 1, em tese assim fixada: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (REsp 1.601.149/RS, julgado em 13/06/2018, TEMA no 960).

15. Portanto, nos contratos de compra e venda de imóvel novo ou na planta, adquirido diretamente da construtora ou da incorporadora, com ou sem exclusividade na intermediação de empresa imobiliária, é lícita a cobrança de comissão de corretagem ao comprador quando ele for informado, até o momento da celebração do contrato, acerca do preço total do imóvel, devendo estar registrado, no recibo de pagamento de entrada, no pedido de reserva, no pré-contrato ou em outro documento qualquer de início de negócio, com clareza, que é do adquirente esse encargo, ou quando o seu valor estiver contido no preço do imóvel negociado.

16. No caso em exame, não há controvérsia quanto à ciência da consumidora do pagamento da comissão de corretagem, conforme recibo de ID Num. 233379 - Pág. 1, por ela mesma subscrito. Portanto, o valor relativo à comissão de corretagem está incluído dentro do preço do imóvel, negociado desde as primeiras tratativas.

17. RECURSO CONHECIDO. NO MÉRITO, PROVIDO PARA CASSAR A SENTENÇA. CAUSA MADURA RECONHECIDA. PEDIDO JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE

Para condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de: a) 2.241,70 (dois mil e duzentos e quarenta e um reais e setenta centavos), a título de multa contratual, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de 27/02/2015 e juros de 1% (um por cento) ao mês desde a citação; b) 1.675,82 (um mil e seiscentos e setenta e cinco reais e oitenta e dois centavos), a título de juros de obra, a ser corrigido monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% a partir da citação.

18. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, sem condenação em custas adicionais nem em honorários advocatícios, dada a ausência de recorrente vencido.