Tribunal: TJDFT
Processo: 0721731-98.2017.8.07.0016
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-06-16
Data de publicação: 2021-06-23

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. NULIDADE DE SENTENÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINARES REJEITADAS. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE TAXA DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO DO COMPRADOR APENAS APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. IRRELEVÂNCIA DO TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA HOMOLOGADO NA AÇÃO CIVIL PÚBLICA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Trata-se de ação de repetição de indébito c/c danos morais, pela qual pretende o autor ser ressarcido do valor de R$2.805,56, referente às taxas condominiais do período de dezembro/2013 a janeiro/2015, anterior a entrega das chaves, ocorrida em 04/02/2015.
2. Insurge-se o réu contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da exordial para condená-lo a pagar ao autor a quantia de R$1.508,40 (mil quinhentos e oito reais e quarenta centavos), correspondente às taxas vencidas entre julho de 2014 e janeiro de 2015.
3. Sustenta o recorrente, preliminarmente, negativa de prestação jurisdicional e ilegitimidade passiva. No mérito, ausência de prova do pagamento; inobservância do Termo de Ajustamento de Conduta (“TAC”), no 2013.01.1.085537-0, firmado entre a recorrente e a Defensoria Pública do Distrito Federal (processo no 2013.01.1.085537-0); responsabilidade exclusiva do recorrido em adimplir a obrigação firmada em contrato.
4. Rejeita-se a preliminar de nulidade da sentença, pois o juízo a quo solucionou a lide nos estritos limites subjetivos e objetivos sobre os quais o conflito de interesses restou proposto. A sentença e os embargos de declaração encontram-se devidamente fundamentados, porquanto examinaram as questões de fato e de direito debatidos nos autos. Ademais, segundo o Enunciado 162 do FONAJE, não se aplica ao Sistema dos Juizados Especiais a regra do art. 489 do CPC/2015, diante da expressa previsão contida no art. 38, caput, da Lei 9.099/95 (XXXVIII Encontro - Belo Horizonte - MG). Além disso, o colendo Superior Tribunal de Justiça e o TJDFT, em julgamentos recentes, firmaram entendimento de que o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. Nesse sentido, o acórdão no 943566, de relatoria do Des. Jair Soares, 6o Turma Cível, DJE 31/05/16. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada
5. As condições da ação, dentre as quais se insere a legitimidade passiva, à luz da teoria da asserção, são aferidas em abstrato, presumindo-se verdadeiras as assertivas da parte requerente na petição inicial. Tendo a parte autora alegado que a parte ré é a responsável pelo pagamento das taxas condominiais vencida, antes da entrega das chaves, resta evidenciada a possibilidade de figurar no polo passivo da demanda. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
6. Das provas coligidas aos autos, verifica-se que as partes firmaram contrato, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, no qual consta na cláusula 7.1.1 a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio antes da entrega das chaves (ID 25830486 - Pág. 19). O imóvel foi entregue ao autor em 04/02/2015 (ID 25830491 - Pág. 4), momento em que, conforme o documento (ID 25829806 - Pág. 9), este quitou as taxas condominiais de dezembro/2013 a janeiro/2015. O Habite-se foi expedido em 10/05/2012 e registrado em 10/08/2012 (ID 25830487).
7. Na Ação Civil Pública, processo no 2013.01.1.085537-0, foi firmado o Termo de Compromisso e de Ajustamento de Conduta, em 13/09/2013, no qual restou acordado que compromissária, ora recorrente, somente poderia exigir a certidão de nada consta condominial dos adquirentes - emitida pelos respectivos condomínios que compõem o Setor Habitacional Mangueiral - após o prazo mínimo de 60 (sessenta) dias a contar da averbação do habite-se do respectivo condomínio perante o Ofício de Registro de Imóveis. Tem-se, portanto, que o TAC não obriga o recorrido ao pagamento das taxas de condomínio antes da entrega do imóvel, porquanto não houve apreciação por aquele juízo da legalidade, ou não, da cláusula contratual (7.1.1) que atribui ao consumidor a responsabilidade pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse. Além disso, o acordo realizado em Ação Civil Pública não obsta o ajuizamento, pelo consumidor, de demanda individual, visando a declaração de abusividade de cláusula contratual que transfere ao consumidor a responsabilidade pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse.
8. " Imperiosa a relativização do princípio do pacta sunt servanda nas relações de consumo, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor. Assim, é considerada abusiva a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse (cláusula 7.1.1 - fls. 264/265). A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável (CDC, Art. 51, IV)." (Acórdão 1190179, 20161210050634ACJ, Relator: EDUARDO HENRIQUE ROSAS 3a Turma Recursal dos Juizados Especiais, data de julgamento: 30/7/2019, publicado no DJE: 5/8/2019. Pág.: 640/642)
9. Outrossim, a Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR no. 2016.00.2.034904-4 (Tema 06), firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador."
10. Precedente: "É certo que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais." (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe 15/12/2009).
11. Neste contexto, uma vez que o recorrido arcou com despesa cujo pagamento não lhe competia, irrepreensível a sentença que determinou o ressarcimento da quantia pelo recorrente, que, de fato, possuía o encargo da quitação.
12. De outro modo, o recorrente não se desincumbiu do ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora (art. 373, II, do CPC), uma vez que não comprovou nos autos que a demora na entrega do imóvel decorreu, exclusivamente, da inércia do consumidor, reforçando, assim, a verossimilhança dos fatos narrados pelo recorrido.
13. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. Improvido.
14. Condenada a parte recorrente ao pagamento das custas processuais. Sem condenação ao pagamento dos honorários advocatícios, pois não foram apresentadas contrarrazões.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei n.o 9.099/95

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. NULIDADE DE SENTENÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINARES REJEITADAS. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE TAXA DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO DO COMPRADOR APENAS APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. IRRELEVÂNCIA DO TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA HOMOLOGADO NA AÇÃO CIVIL PÚBLICA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Trata-se de ação de repetição de indébito c/c danos morais, pela qual pretende o autor ser ressarcido do valor de R$2.805,56, referente às taxas condominiais do período de dezembro/2013 a janeiro/2015, anterior a entrega das chaves, ocorrida em 04/02/2015.
2. Insurge-se o réu contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da exordial para condená-lo a pagar ao autor a quantia de R$1.508,40 (mil quinhentos e oito reais e quarenta centavos), correspondente às taxas vencidas entre julho de 2014 e janeiro de 2015.
3. Sustenta o recorrente, preliminarmente, negativa de prestação jurisdicional e ilegitimidade passiva. No mérito, ausência de prova do pagamento; inobservância do Termo de Ajustamento de Conduta (“TAC”), no 2013.01.1.085537-0, firmado entre a recorrente e a Defensoria Pública do Distrito Federal (processo no 2013.01.1.085537-0); responsabilidade exclusiva do recorrido em adimplir a obrigação firmada em contrato.
4. Rejeita-se a preliminar de nulidade da sentença, pois o juízo a quo solucionou a lide nos estritos limites subjetivos e objetivos sobre os quais o conflito de interesses restou proposto. A sentença e os embargos de declaração encontram-se devidamente fundamentados, porquanto examinaram as questões de fato e de direito debatidos nos autos. Ademais, segundo o Enunciado 162 do FONAJE, não se aplica ao Sistema dos Juizados Especiais a regra do art. 489 do CPC/2015, diante da expressa previsão contida no art. 38, caput, da Lei 9.099/95 (XXXVIII Encontro - Belo Horizonte - MG). Além disso, o colendo Superior Tribunal de Justiça e o TJDFT, em julgamentos recentes, firmaram entendimento de que o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. Nesse sentido, o acórdão no 943566, de relatoria do Des. Jair Soares, 6o Turma Cível, DJE 31/05/16. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada
5. As condições da ação, dentre as quais se insere a legitimidade passiva, à luz da teoria da asserção, são aferidas em abstrato, presumindo-se verdadeiras as assertivas da parte requerente na petição inicial. Tendo a parte autora alegado que a parte ré é a responsável pelo pagamento das taxas condominiais vencida, antes da entrega das chaves, resta evidenciada a possibilidade de figurar no polo passivo da demanda. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
6. Das provas coligidas aos autos, verifica-se que as partes firmaram contrato, Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, no qual consta na cláusula 7.1.1 a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio antes da entrega das chaves (ID 25830486 - Pág. 19). O imóvel foi entregue ao autor em 04/02/2015 (ID 25830491 - Pág. 4), momento em que, conforme o documento (ID 25829806 - Pág. 9), este quitou as taxas condominiais de dezembro/2013 a janeiro/2015. O Habite-se foi expedido em 10/05/2012 e registrado em 10/08/2012 (ID 25830487).
7. Na Ação Civil Pública, processo no 2013.01.1.085537-0, foi firmado o Termo de Compromisso e de Ajustamento de Conduta, em 13/09/2013, no qual restou acordado que compromissária, ora recorrente, somente poderia exigir a certidão de nada consta condominial dos adquirentes - emitida pelos respectivos condomínios que compõem o Setor Habitacional Mangueiral - após o prazo mínimo de 60 (sessenta) dias a contar da averbação do habite-se do respectivo condomínio perante o Ofício de Registro de Imóveis. Tem-se, portanto, que o TAC não obriga o recorrido ao pagamento das taxas de condomínio antes da entrega do imóvel, porquanto não houve apreciação por aquele juízo da legalidade, ou não, da cláusula contratual (7.1.1) que atribui ao consumidor a responsabilidade pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse. Além disso, o acordo realizado em Ação Civil Pública não obsta o ajuizamento, pelo consumidor, de demanda individual, visando a declaração de abusividade de cláusula contratual que transfere ao consumidor a responsabilidade pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse.
8. " Imperiosa a relativização do princípio do pacta sunt servanda nas relações de consumo, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor. Assim, é considerada abusiva a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse (cláusula 7.1.1 - fls. 264/265). A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável (CDC, Art. 51, IV)." (Acórdão 1190179, 20161210050634ACJ, Relator: EDUARDO HENRIQUE ROSAS 3a Turma Recursal dos Juizados Especiais, data de julgamento: 30/7/2019, publicado no DJE: 5/8/2019. Pág.: 640/642)
9. Outrossim, a Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR no. 2016.00.2.034904-4 (Tema 06), firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador."
10. Precedente: "É certo que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais." (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe 15/12/2009).
11. Neste contexto, uma vez que o recorrido arcou com despesa cujo pagamento não lhe competia, irrepreensível a sentença que determinou o ressarcimento da quantia pelo recorrente, que, de fato, possuía o encargo da quitação.
12. De outro modo, o recorrente não se desincumbiu do ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora (art. 373, II, do CPC), uma vez que não comprovou nos autos que a demora na entrega do imóvel decorreu, exclusivamente, da inércia do consumidor, reforçando, assim, a verossimilhança dos fatos narrados pelo recorrido.
13. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. Improvido.
14. Condenada a parte recorrente ao pagamento das custas processuais. Sem condenação ao pagamento dos honorários advocatícios, pois não foram apresentadas contrarrazões.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei n.o 9.099/95