Tribunal: TJDFT
Processo: 0709296-63.2015.8.07.0016
Órgão julgador: GILMAR TADEU SORIANO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-13

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA - ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. PERCENTUAL PREVISTO PARA MULTA COMINATÓRIA POR INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR APLICÁVEL CONTRA A CONSTRUTORA (INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL). RECURSOS REPETITIVOS STJ - TEMAS 970 E 971. LUCROS CESSANTES – NÃO CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO DE LEANDRO BARBOSA DE FREITAS CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DE DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA E DIRECIONAL ENGENHARIA S/A CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Presentes os requisitos, defiro ao autor e recorrente a gratuidade de justiça.
2. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. O entendimento consolidado do STJ, proferido no Resp 1.551.951/SP (recurso repetitivo, tema 939), é de “legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor” (REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). Preliminar rejeitada.
3. Trata o feito de pretensão de reparação material cumulada com multa contratual e restituição de comissão de corretagem em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para considerar válida a cláusula de prorrogação do prazo de entrega do imóvel estipulada em dias úteis, para aplicar a inversão da cláusula penal em favor do consumidor e para condenar os réus na devolução em dobro do valor cobrado a título de comissão de corretagem, bem como no pagamento de lucros cessantes e multa, o que ensejou a interposição dos presentes recursos.
4. Da Comissão de Corretagem
4.1 Ficou estabelecido no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), em sede de recurso repetitivo, a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
4.2 No voto condutor do acórdão o Eminente Ministro Relator asseverou que, para que o consumidor se veja vinculado à obrigação de pagar a comissão de corretagem, basta que seja adequadamente informado de que é seu o encargo e que anua com a transferência do encargo, até à data da celebração do negócio (válida manifestação de vontade pela compra do imóvel), independentemente de a obrigação vir a ser registrada no Contrato de Promessa de Compra e Venda.()
4.3 Por ocasião do julgamento dos EDcl no REsp No 1.551.951, também abrangido pelo julgamento do REsp Repetitivo 1.599.511/SP (já referido), julgado na mesma ocasião, assentou o Eminente Ministro Relator, ser válida a transferência do encargo ao consumidor, mesmo naquele caso, “... em que não houve cláusula expressa no contrato sobre a transferência da obrigação ao consumidor, tendo-se pactuado essa transferência na fase das tratativas, mediante proposta assinada pelo consumidor.” ()
4.4 A mesma solução foi adotada pelo Superior Tribunal de Justiça para os mutuários do Programa Minha Casa, Minha Vida, com exceção daqueles que se enquadram na denominada faixa 1, em tese assim fixada: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (REsp 1.601.149/RS, julgado em 13/06/2018, TEMA no 960).
4.5 Portanto, nos contratos de compra e venda de imóvel novo ou na planta, adquirido diretamente da construtora ou da incorporadora, com ou sem exclusividade na intermediação de empresa imobiliária, é lícita a cobrança de comissão de corretagem ao comprador quando ele for informado, até o momento da celebração do contrato, acerca do preço total do imóvel, devendo estar registrado, no recibo de pagamento de entrada, no pedido de reserva, no pré-contrato ou em outro documento qualquer de início de negócio, com clareza, que é do adquirente esse encargo, ou quando o seu valor estiver contido no preço do imóvel negociado.
4.6 No caso em exame, não há controvérsia quanto à ciência do consumidor do pagamento da comissão de corretagem, conforme “Contrato Particular, pagamento de sinal, comissão e CDC” de ID 196607 - Pág. 1/2, por ele subscrito. Portanto, o valor relativo à comissão de corretagem está incluído dentro do preço do imóvel, negociado desde as primeiras tratativas.
4.7 Nesse ponto, merece reparo a sentença, uma vez que não há que se falar em devolução da comissão de corretagem, tampouco em valor dobrado.
5. Prazo de Tolerância.
5.1 É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel comprado na planta, porque a sua disposição não viola norma de ordem pública ou de proteção e defesa do consumidor, e é compatível com a complexidade e os imprevistos da construção civil. Precedentes: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, publicado no DJE: 19/03/2015. Pág.: 208.
5.2 Entretanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis, uma vez que incompatível com a boa-fé objetiva, sendo forçoso o reconhecimento da nulidade de sua previsão, a teor do que dispõe o inciso IV do art. 51 da Lei n. 8.078/90.
5.3 Assim, aplicável ao caso a prorrogação automática para entrega do imóvel em 180 dias corridos, e não 180 dias úteis como previsto na Cláusula Sétima, Item 7.1, do Contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em construção (ID 196629 - Pág. 8).
5.4 Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/04/2014, com prorrogação por 180 dias, expirou em 27/10/2014 o prazo de entrega (ID 196629 - Pág. 1). E, entregue o imóvel em 07/05/2015, conforme “Termo de Recebimento do Imóvel” (ID 196635 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 6 meses e 10 dias.
6. Inexistência de Caso Fortuito
6.1 Afirma o réu/recorrente que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, uma vez que a Administração Pública foi morosa para a realização de vistorias necessárias para a concessão da “Carta de Habite-se”.
6.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra bem como exigências do poder público são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito.
6.3 Por sua vez, a exigência, pela Administração Pública, de apresentação de documentos pertinentes para a concessão da Carta de Habite-se é circunstância que se acha inserta no risco empresarial e, portanto, dimensionada no empreendimento, de sorte que não é motivo suficiente para afastar o dever de indenizar pela indisponibilidade do imóvel adquirido. Precedentes: Acórdão 1086225, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento:04/04/2018, publicado no DJE: 10/04/2018; Acórdão 960119, Segunda Turma Recursal, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 18/08/2016, publicado no DJE: 25/08/2016.
7. Carta de Habite-se
7.1 A expedição da carta de habite-se não possibilita a posse e usufruto do imóvel, o que somente acontece com a efetiva entrega das chaves. Precedentes: Acórdão 1274678, 07015200520168070007, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/8/2020, publicado no DJE: 27/8/2020. Assim, inobstante a carta de habite-se ter sido expedida em 07/04/2015 (ID 196618 - Pág. 1/3), a imissão na posse (entrega das chaves) somente ocorreu em 07/05/2015, sendo esse o prazo para o cálculo de eventuais indenizações.
8. Inversão da Cláusula Penal.
8.1 Quanto à reversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFICIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido".
8.2 No contrato em apreço, não existe cláusula que trate especificamente das obrigações da vendedora, inexistindo estipulação para o caso de atraso na entrega do bem. Por sua vez, a Cláusula 5.1 do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, que estabelece a forma de pagamento das parcelas, dispõe que “caso o promissário comprador deixe de pagar qualquer parcela do preço, antes do recebimento da escritura de compra e venda referida na cláusula sexta deste contrato, ou antes de assinar contrato de financiamento imobiliário com agente financeiro, a incorporadora poderá alternativamente: a) executar o crédito, acrescido de correção monetária pelo IGP-M/FGV, além de juros moratórios de 1% ao mês, multa de 2% incidentes sobre o débito corrigido, sempre calculados pro rata dia (...)” (ID 196629 - Pág. 6).
8.3 Dispõe o art. 47 do CDC que “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Dessa forma, considerando a orientação vinculante do STJ que afirma ser cláusula penal em regra estabelecida em valor equivalente ao locatício, a melhor interpretação dada à Cláusula 5.1, alínea “a”, é a firmada na sentença, ou seja, a inversão da cláusula penal em favor do consumidor implica o pagamento de juros e multa.
8.4 O referido parágrafo prevê incidência de 2% sobre o valor do débito corrigido. No caso, a inadimplência é quanto à entrega do imóvel, sendo o valor deste a base de cálculo para a incidência da multa.
8.5 Com o objetivo de ressarcir o consumidor pelos lucros que deixou de auferir com a locação do imóvel e aplicando-se o entendimento do STJ, justa a reversão da cláusula penal com a interpretação de que devem ser pagos ao consumidor também os juros de mora, no percentual de 1% ao mês sobre o valor do imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1191426, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento: 07/08/2019, publicado no DJE: 13/08/2019.
8.6 Vale ressaltar que, se considerada somente a incidência da multa de 2%, seria indiferente a entrega do imóvel com um ou doze meses de atraso, por exemplo, uma vez que a multa seria sempre a mesma, pois esta não engloba sanção mensal, diferente do aposto na Cláusula 5.1, que prevê a incidência de juros mensais.
8.7. Vale ainda ressaltar que na Reclamação 0703946-69.2019.8.07.9000, foi decidido que a decisão no Recurso do processo 0730627-04 está coerente com a orientação da Corte Superior. Dessa forma, possível a cumulação de condenação em multa e juros mensais pelo atraso.
8.8 Dessa forma, irretocável a sentença quanto à condenação da empresa ré no pagamento de juros moratórios no valor de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, sendo igualmente cabível o pagamento de multa moratória, em favor do autor, no importe de 2% sobre o valor imóvel atualizado.
8.9 Porém, considerando que foi constatado o atraso de 6 meses e 10 dias (e não 5 meses e 8 dias estipulado na sentença), o valor a ser pago deve ser reparado. Assim, considerando o atraso de 6 meses e 10 dias e o valor atualizado do imóvel de R$ 143.352,60 faz jus o autor ao recebimento da quantia de R$ 9.078,95 (1.433,52 x 6 + 1.433,52 /30 x 10 = 382,27), referente aos juros mensais, e R$ 2.867,05, referente à multa de 2%, totalizando R$ 11.946,00.
9. Lucros Cessantes
9.1 O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1.35428/SC, também firmou entendimento de que não é possível a cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória (tema 970): "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".
9.2. Dessa forma, vale esclarecer que a inversão da cláusula penal moratória impede a cumulação com lucros cessantes. Assim, a incidência de juros mensais sobre a dívida (valor do imóvel) conforme previsto na Cláusula 5.1 pode ser aplicada ao caso, porém, não pode ser cumulada com novo pedido de lucros cessantes.
9.3 Destarte, merece reparo a sentença nesse ponto para decotar a indenização por lucros cessantes.
10. RECURSO DE LEANDRO BARBOSA DE FREITAS: CONHECIDO E PROVIDO
Para declarar a abusividade da cláusula de tolerância estipulada em dias úteis e para condenar as rés no pagamento de R$ 11.946,00, referente a inversão da cláusula penal moratória, montante que deverá ser atualizado pelo INPC a contar do ajuizamento da ação, e acrescido de juros de 1% ao mês a partir da data da citação.
11. RECURSO DE DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA E DIRECIONAL ENGENHARIA S/A CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO PARCIALMENTE PROVIDO
Para reformar em parte a sentença e decotar da decisão a condenação dos réus na devolução da comissão de corretagem e no pagamento de indenização por lucros cessantes.
12. Súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

13. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.

Inteiro teor:
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA - ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. PERCENTUAL PREVISTO PARA MULTA COMINATÓRIA POR INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR APLICÁVEL CONTRA A CONSTRUTORA (INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL). RECURSOS REPETITIVOS STJ - TEMAS 970 E 971. LUCROS CESSANTES – NÃO CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO DE LEANDRO BARBOSA DE FREITAS CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DE DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA E DIRECIONAL ENGENHARIA S/A CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Presentes os requisitos, defiro ao autor e recorrente a gratuidade de justiça.
2. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. O entendimento consolidado do STJ, proferido no Resp 1.551.951/SP (recurso repetitivo, tema 939), é de “legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor” (REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). Preliminar rejeitada.
3. Trata o feito de pretensão de reparação material cumulada com multa contratual e restituição de comissão de corretagem em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para considerar válida a cláusula de prorrogação do prazo de entrega do imóvel estipulada em dias úteis, para aplicar a inversão da cláusula penal em favor do consumidor e para condenar os réus na devolução em dobro do valor cobrado a título de comissão de corretagem, bem como no pagamento de lucros cessantes e multa, o que ensejou a interposição dos presentes recursos.
4. Da Comissão de Corretagem
4.1 Ficou estabelecido no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), em sede de recurso repetitivo, a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
4.2 No voto condutor do acórdão o Eminente Ministro Relator asseverou que, para que o consumidor se veja vinculado à obrigação de pagar a comissão de corretagem, basta que seja adequadamente informado de que é seu o encargo e que anua com a transferência do encargo, até à data da celebração do negócio (válida manifestação de vontade pela compra do imóvel), independentemente de a obrigação vir a ser registrada no Contrato de Promessa de Compra e Venda.()
4.3 Por ocasião do julgamento dos EDcl no REsp No 1.551.951, também abrangido pelo julgamento do REsp Repetitivo 1.599.511/SP (já referido), julgado na mesma ocasião, assentou o Eminente Ministro Relator, ser válida a transferência do encargo ao consumidor, mesmo naquele caso, “... em que não houve cláusula expressa no contrato sobre a transferência da obrigação ao consumidor, tendo-se pactuado essa transferência na fase das tratativas, mediante proposta assinada pelo consumidor.” ()
4.4 A mesma solução foi adotada pelo Superior Tribunal de Justiça para os mutuários do Programa Minha Casa, Minha Vida, com exceção daqueles que se enquadram na denominada faixa 1, em tese assim fixada: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (REsp 1.601.149/RS, julgado em 13/06/2018, TEMA no 960).
4.5 Portanto, nos contratos de compra e venda de imóvel novo ou na planta, adquirido diretamente da construtora ou da incorporadora, com ou sem exclusividade na intermediação de empresa imobiliária, é lícita a cobrança de comissão de corretagem ao comprador quando ele for informado, até o momento da celebração do contrato, acerca do preço total do imóvel, devendo estar registrado, no recibo de pagamento de entrada, no pedido de reserva, no pré-contrato ou em outro documento qualquer de início de negócio, com clareza, que é do adquirente esse encargo, ou quando o seu valor estiver contido no preço do imóvel negociado.
4.6 No caso em exame, não há controvérsia quanto à ciência do consumidor do pagamento da comissão de corretagem, conforme “Contrato Particular, pagamento de sinal, comissão e CDC” de ID 196607 - Pág. 1/2, por ele subscrito. Portanto, o valor relativo à comissão de corretagem está incluído dentro do preço do imóvel, negociado desde as primeiras tratativas.
4.7 Nesse ponto, merece reparo a sentença, uma vez que não há que se falar em devolução da comissão de corretagem, tampouco em valor dobrado.
5. Prazo de Tolerância.
5.1 É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel comprado na planta, porque a sua disposição não viola norma de ordem pública ou de proteção e defesa do consumidor, e é compatível com a complexidade e os imprevistos da construção civil. Precedentes: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, publicado no DJE: 19/03/2015. Pág.: 208.
5.2 Entretanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis, uma vez que incompatível com a boa-fé objetiva, sendo forçoso o reconhecimento da nulidade de sua previsão, a teor do que dispõe o inciso IV do art. 51 da Lei n. 8.078/90.
5.3 Assim, aplicável ao caso a prorrogação automática para entrega do imóvel em 180 dias corridos, e não 180 dias úteis como previsto na Cláusula Sétima, Item 7.1, do Contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em construção (ID 196629 - Pág. 8).
5.4 Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/04/2014, com prorrogação por 180 dias, expirou em 27/10/2014 o prazo de entrega (ID 196629 - Pág. 1). E, entregue o imóvel em 07/05/2015, conforme “Termo de Recebimento do Imóvel” (ID 196635 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 6 meses e 10 dias.
6. Inexistência de Caso Fortuito
6.1 Afirma o réu/recorrente que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, uma vez que a Administração Pública foi morosa para a realização de vistorias necessárias para a concessão da “Carta de Habite-se”.
6.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra bem como exigências do poder público são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito.
6.3 Por sua vez, a exigência, pela Administração Pública, de apresentação de documentos pertinentes para a concessão da Carta de Habite-se é circunstância que se acha inserta no risco empresarial e, portanto, dimensionada no empreendimento, de sorte que não é motivo suficiente para afastar o dever de indenizar pela indisponibilidade do imóvel adquirido. Precedentes: Acórdão 1086225, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento:04/04/2018, publicado no DJE: 10/04/2018; Acórdão 960119, Segunda Turma Recursal, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 18/08/2016, publicado no DJE: 25/08/2016.
7. Carta de Habite-se
7.1 A expedição da carta de habite-se não possibilita a posse e usufruto do imóvel, o que somente acontece com a efetiva entrega das chaves. Precedentes: Acórdão 1274678, 07015200520168070007, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/8/2020, publicado no DJE: 27/8/2020. Assim, inobstante a carta de habite-se ter sido expedida em 07/04/2015 (ID 196618 - Pág. 1/3), a imissão na posse (entrega das chaves) somente ocorreu em 07/05/2015, sendo esse o prazo para o cálculo de eventuais indenizações.
8. Inversão da Cláusula Penal.
8.1 Quanto à reversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFICIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido".
8.2 No contrato em apreço, não existe cláusula que trate especificamente das obrigações da vendedora, inexistindo estipulação para o caso de atraso na entrega do bem. Por sua vez, a Cláusula 5.1 do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, que estabelece a forma de pagamento das parcelas, dispõe que “caso o promissário comprador deixe de pagar qualquer parcela do preço, antes do recebimento da escritura de compra e venda referida na cláusula sexta deste contrato, ou antes de assinar contrato de financiamento imobiliário com agente financeiro, a incorporadora poderá alternativamente: a) executar o crédito, acrescido de correção monetária pelo IGP-M/FGV, além de juros moratórios de 1% ao mês, multa de 2% incidentes sobre o débito corrigido, sempre calculados pro rata dia (...)” (ID 196629 - Pág. 6).
8.3 Dispõe o art. 47 do CDC que “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Dessa forma, considerando a orientação vinculante do STJ que afirma ser cláusula penal em regra estabelecida em valor equivalente ao locatício, a melhor interpretação dada à Cláusula 5.1, alínea “a”, é a firmada na sentença, ou seja, a inversão da cláusula penal em favor do consumidor implica o pagamento de juros e multa.
8.4 O referido parágrafo prevê incidência de 2% sobre o valor do débito corrigido. No caso, a inadimplência é quanto à entrega do imóvel, sendo o valor deste a base de cálculo para a incidência da multa.
8.5 Com o objetivo de ressarcir o consumidor pelos lucros que deixou de auferir com a locação do imóvel e aplicando-se o entendimento do STJ, justa a reversão da cláusula penal com a interpretação de que devem ser pagos ao consumidor também os juros de mora, no percentual de 1% ao mês sobre o valor do imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1191426, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento: 07/08/2019, publicado no DJE: 13/08/2019.
8.6 Vale ressaltar que, se considerada somente a incidência da multa de 2%, seria indiferente a entrega do imóvel com um ou doze meses de atraso, por exemplo, uma vez que a multa seria sempre a mesma, pois esta não engloba sanção mensal, diferente do aposto na Cláusula 5.1, que prevê a incidência de juros mensais.
8.7. Vale ainda ressaltar que na Reclamação 0703946-69.2019.8.07.9000, foi decidido que a decisão no Recurso do processo 0730627-04 está coerente com a orientação da Corte Superior. Dessa forma, possível a cumulação de condenação em multa e juros mensais pelo atraso.
8.8 Dessa forma, irretocável a sentença quanto à condenação da empresa ré no pagamento de juros moratórios no valor de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, sendo igualmente cabível o pagamento de multa moratória, em favor do autor, no importe de 2% sobre o valor imóvel atualizado.
8.9 Porém, considerando que foi constatado o atraso de 6 meses e 10 dias (e não 5 meses e 8 dias estipulado na sentença), o valor a ser pago deve ser reparado. Assim, considerando o atraso de 6 meses e 10 dias e o valor atualizado do imóvel de R$ 143.352,60 faz jus o autor ao recebimento da quantia de R$ 9.078,95 (1.433,52 x 6 + 1.433,52 /30 x 10 = 382,27), referente aos juros mensais, e R$ 2.867,05, referente à multa de 2%, totalizando R$ 11.946,00.
9. Lucros Cessantes
9.1 O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1.35428/SC, também firmou entendimento de que não é possível a cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória (tema 970): "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".
9.2. Dessa forma, vale esclarecer que a inversão da cláusula penal moratória impede a cumulação com lucros cessantes. Assim, a incidência de juros mensais sobre a dívida (valor do imóvel) conforme previsto na Cláusula 5.1 pode ser aplicada ao caso, porém, não pode ser cumulada com novo pedido de lucros cessantes.
9.3 Destarte, merece reparo a sentença nesse ponto para decotar a indenização por lucros cessantes.
10. RECURSO DE LEANDRO BARBOSA DE FREITAS: CONHECIDO E PROVIDO
Para declarar a abusividade da cláusula de tolerância estipulada em dias úteis e para condenar as rés no pagamento de R$ 11.946,00, referente a inversão da cláusula penal moratória, montante que deverá ser atualizado pelo INPC a contar do ajuizamento da ação, e acrescido de juros de 1% ao mês a partir da data da citação.
11. RECURSO DE DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA E DIRECIONAL ENGENHARIA S/A CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO PARCIALMENTE PROVIDO
Para reformar em parte a sentença e decotar da decisão a condenação dos réus na devolução da comissão de corretagem e no pagamento de indenização por lucros cessantes.
12. Súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

13. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.