Tribunal: TJDFT
Processo: 0037472-75.2014.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-03-24

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0037472-75.2014.8.07.0001 RECORRENTE: LYON INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDO: ISABELA DE MACEDO BRITTO, RÔMULO RODRIGUES FLORES ALVES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA FORNECEDORA. PRESCRIÇÃO TRIENAL. NÃO OCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. HONORÁRIOS. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA PARTE AUTORA. 1. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação. 2. Resolvido o contrato por culpa das promitentes vendedoras, as partes devem retornar ao status quo ante, tendo a promitente compradora direito à devolução da comissão de corretagem, não havendo que se falar em prescrição trienal. Todavia, a quantia paga a esse respeito só pode ser exigida das promitentes vendedoras. Havendo previsão contratual acerca do pagamento de comissão de corretagem, e tendo sido o serviço efetivamente prestado, o corretor de imóvel não pode ser compelido a devolver os valores recebidos em razão do exercício lícito de sua atividade laboral. 3. O atraso injustificado na entrega da unidade imobiliária no prazo avençado entre as partes enseja a resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, impondo à construtora restituir integralmente, e de forma imediata, as parcelas pagas pela promitente-compradora, sendo-lhe obstado, porque abusivo, incidir cláusula penal ou reter a parcela das arras confirmatórias. 4. Existindo cláusula penal expressa em desfavor da construtora, esta deve ser aplicada, não sendo cabível a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor. 5. Nos termos do art. 21, parágrafo único, do CPC/73, se um litigante decair de parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e honorários. 6. Apelo parcialmente provido. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 492, caput, do Código de Processo Civil, sustentando a existência de julgamento extra petita, considerando o afastamento da inversão da cláusula penal moratória e a aplicação da cláusula penal prevista contratualmente; b) artigo 475 do Código Civil, defendendo a ocorrência de inadimplemento relativo e o necessário reconhecimento da cláusula de retenção prevista no contrato, referente a percentual sobre o valor pago pelo comprador em caso de rescisão contratual; c) artigo 402 do Código Civil, sob o argumento de ser indevida a percepção da multa moratória; d) artigos 722, 724 e 725, todos do Código Civil, e ao tema 938 do STJ, expondo não ser cabível a restituição da comissão de corretagem, bem como o advento da prescrição. Por fim, requer que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado DOUGLAS WILLIAM CAMPOS DOS SANTOS, OAB/DF 31.138 (ID 21742030). Em contrarrazões, a parte recorrida pugna para que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado ALBERTO CORREIA CARDIM NETO, OAB/DF 23.092 (ID 23001417). II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Examinando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifico que o recurso especial não merece ser admitido quanto ao apontado malferimento aos artigos 492, caput, do Código de Processo Civil, e 402 do Código Civil. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pela recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Melhor sorte não colhe a insurgente quanto à salientada contrariedade ao artigo 475 do Código Civil. Isso porque, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 10/12/2013, (enunciado 543 da Súmula do STJ e Tema 577), firmou o entendimento de que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (...)" (grifou-se), como no caso dos autos. Assim, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil. Também não merece seguimento o inconformismo fundado na apresentada ofensa ao Tema 938 do STJ e aos artigos 722, 724 e 725, todos do Código Civil. A respeito, destaco que o Tema 938 não se aplica ao caso em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora, conforme hipótese tratada pelo acórdão impugnado (ID 15649762). Outrossim, vislumbro que o acórdão recorrido encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior, de modo a atrair ao apelo o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional. Precedentes (AgInt no AREsp 1535105/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 29/11/2019, e AgInt no REsp 1840089/CE, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 12/6/2020). A propósito, confira-se: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OCORRÊNCIA DE OMISSÃO. 1. "A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão" (AgInt no AREsp 1.351.916/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 18.12.2018). 2. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. 3. Antes de resolvido o contrato não há que se falar em prescrição da restituição cuja pretensão decorre justamente da resolução. 4. Embargos de declaração acolhidos. (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 20/11/2019) (grifou-se). AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 3. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. PRECEDENTES. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes. 3. Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. 4. Agravo interno desprovido (AgInt no REsp 1839746/Rs, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 8/5/2020) (grifou-se). No mesmo sentido dos referidos julgados está a decisão monocrática no REsp 1878584/DF (Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, DJe 1/7/2020). Por derradeiro, em atenção aos pedidos formulados pelas partes, determino que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome dos advogados DOUGLAS WILLIAM CAMPOS DOS SANTOS, OAB/DF 31.138 (ID 21742030), e ALBERTO CORREIA CARDIM NETO, OAB/DF 23.092 (ID 23001417). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A005

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0037472-75.2014.8.07.0001 RECORRENTE: LYON INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDO: ISABELA DE MACEDO BRITTO, RÔMULO RODRIGUES FLORES ALVES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA FORNECEDORA. PRESCRIÇÃO TRIENAL. NÃO OCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. HONORÁRIOS. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA PARTE AUTORA. 1. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação. 2. Resolvido o contrato por culpa das promitentes vendedoras, as partes devem retornar ao status quo ante, tendo a promitente compradora direito à devolução da comissão de corretagem, não havendo que se falar em prescrição trienal. Todavia, a quantia paga a esse respeito só pode ser exigida das promitentes vendedoras. Havendo previsão contratual acerca do pagamento de comissão de corretagem, e tendo sido o serviço efetivamente prestado, o corretor de imóvel não pode ser compelido a devolver os valores recebidos em razão do exercício lícito de sua atividade laboral. 3. O atraso injustificado na entrega da unidade imobiliária no prazo avençado entre as partes enseja a resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, impondo à construtora restituir integralmente, e de forma imediata, as parcelas pagas pela promitente-compradora, sendo-lhe obstado, porque abusivo, incidir cláusula penal ou reter a parcela das arras confirmatórias. 4. Existindo cláusula penal expressa em desfavor da construtora, esta deve ser aplicada, não sendo cabível a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor. 5. Nos termos do art. 21, parágrafo único, do CPC/73, se um litigante decair de parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e honorários. 6. Apelo parcialmente provido. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 492, caput, do Código de Processo Civil, sustentando a existência de julgamento extra petita, considerando o afastamento da inversão da cláusula penal moratória e a aplicação da cláusula penal prevista contratualmente; b) artigo 475 do Código Civil, defendendo a ocorrência de inadimplemento relativo e o necessário reconhecimento da cláusula de retenção prevista no contrato, referente a percentual sobre o valor pago pelo comprador em caso de rescisão contratual; c) artigo 402 do Código Civil, sob o argumento de ser indevida a percepção da multa moratória; d) artigos 722, 724 e 725, todos do Código Civil, e ao tema 938 do STJ, expondo não ser cabível a restituição da comissão de corretagem, bem como o advento da prescrição. Por fim, requer que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado DOUGLAS WILLIAM CAMPOS DOS SANTOS, OAB/DF 31.138 (ID 21742030). Em contrarrazões, a parte recorrida pugna para que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado ALBERTO CORREIA CARDIM NETO, OAB/DF 23.092 (ID 23001417). II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Examinando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifico que o recurso especial não merece ser admitido quanto ao apontado malferimento aos artigos 492, caput, do Código de Processo Civil, e 402 do Código Civil. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pela recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Melhor sorte não colhe a insurgente quanto à salientada contrariedade ao artigo 475 do Código Civil. Isso porque, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 10/12/2013, (enunciado 543 da Súmula do STJ e Tema 577), firmou o entendimento de que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (...)" (grifou-se), como no caso dos autos. Assim, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil. Também não merece seguimento o inconformismo fundado na apresentada ofensa ao Tema 938 do STJ e aos artigos 722, 724 e 725, todos do Código Civil. A respeito, destaco que o Tema 938 não se aplica ao caso em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora, conforme hipótese tratada pelo acórdão impugnado (ID 15649762). Outrossim, vislumbro que o acórdão recorrido encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior, de modo a atrair ao apelo o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional. Precedentes (AgInt no AREsp 1535105/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 29/11/2019, e AgInt no REsp 1840089/CE, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 12/6/2020). A propósito, confira-se: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OCORRÊNCIA DE OMISSÃO. 1. "A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão" (AgInt no AREsp 1.351.916/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 18.12.2018). 2. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. 3. Antes de resolvido o contrato não há que se falar em prescrição da restituição cuja pretensão decorre justamente da resolução. 4. Embargos de declaração acolhidos. (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 20/11/2019) (grifou-se). AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 3. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. PRECEDENTES. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes. 3. Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. 4. Agravo interno desprovido (AgInt no REsp 1839746/Rs, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 8/5/2020) (grifou-se). No mesmo sentido dos referidos julgados está a decisão monocrática no REsp 1878584/DF (Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, DJe 1/7/2020). Por derradeiro, em atenção aos pedidos formulados pelas partes, determino que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome dos advogados DOUGLAS WILLIAM CAMPOS DOS SANTOS, OAB/DF 31.138 (ID 21742030), e ALBERTO CORREIA CARDIM NETO, OAB/DF 23.092 (ID 23001417). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A005