Tribunal: TJDFT
Processo: 0702782-39.2020.8.07.0010
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-06-09
Data de publicação: 2021-06-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRA. TERMO FINAL. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE. JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO.
1. No caso de empreendimento imobiliário em construção, a não entrega do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. Em regra, a obrigação da construtora somente pode ser considerada concluída e o imóvel reputado efetivamente entregue a partir da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. O mero requerimento ou a própria obtenção do “habite-se”, documento administrativo que atesta a conformidade da obra ao projeto aprovado em alvará de construção, não põe termo à integralidade da obrigação da construtora. Além disso, eventual morosidade e questões relacionadas aos trâmites para a expedição do “habite-se” não constituem nenhuma novidade nem são fatos imprevisíveis. Trata-se de procedimento inerente à própria atividade desenvolvida, incumbe exclusivamente à construtora e integra o risco do empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega do imóvel.
2. O art. 389 do Código Civil assegura à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pleitear indenização por perdas e danos. Por sua vez, o art. 6o, VI do CDC garante ao consumidor a efetiva reparação pelos danos sofridos. Verificado o inadimplemento pelo atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato de compra e venda, o fornecedor deverá reparar o consumidor pelos prejuízos decorrentes da mora. Essa reparação, quando não há estipulação de penalidade contratual originária em favor do comprador, pode ser representada pela fixação de indenização por perdas e danos (danos emergentes ou lucros cessantes) ou pela inversão da cláusula penal, mas não de forma cumulativa.
3. Caso em que, diante da inexistência de estipulação de cláusula penal moratória em favor do comprador e havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, pode a mesma ser considerada para a fixação da indenização por inadimplemento do vendedor, conforme determinado em sentença. A multa estabelecida se encontra dentro dos parâmetros fixados pelo Superior Tribunal de Justiça, representando, razoavelmente, o proveito econômico que o bem normalmente produziria, consoante orientação do STJ. Além disso, não houve qualquer determinação de cumulação com lucros cessantes, uma vez que somente o pedido de inversão de cláusula penal foi acolhido.
4. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância (Tema 996 – STJ. REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
5. O ressarcimento dos acréscimos a que deu causa (“juros de obra”) se incluem nas perdas e danos (prejuízo material) decorrentes do inadimplemento da construtora (art. 389 do Código Civil; art. 6o, inciso VI do Código de Defesa do Consumidor). Tratando-se de hipótese de reparação civil contratual (descumprimento de contrato de compra e venda de imóvel), a prescrição é decenal (STJ. EREsp 1281594/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro FELIX FISCHER, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/05/2019, DJe 23/05/2019).
6. Configurada a mora da construtora, os compradores devem ser ressarcidos de quantias pagas a maior sob o título de “juros de evolução de obra” a partir do início do período de inadimplemento, ou seja, do término do prazo de tolerância até a data de efetivo início da amortização do saldo devedor, considerando a diferença entre o que foi pago e o que seria devido se não tivesse havido atraso. Os valores apurados e devidos sob esse título deverão ser corrigidos monetariamente a partir do desembolso, com juros de mora aplicados desde a citação, conforme art. 405 do Código Civil e art. 240 do CPC/2015.
7. Recurso conhecido, preliminares rejeitadas e, no mérito, parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRA. TERMO FINAL. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE. JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO.
1. No caso de empreendimento imobiliário em construção, a não entrega do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. Em regra, a obrigação da construtora somente pode ser considerada concluída e o imóvel reputado efetivamente entregue a partir da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. O mero requerimento ou a própria obtenção do “habite-se”, documento administrativo que atesta a conformidade da obra ao projeto aprovado em alvará de construção, não põe termo à integralidade da obrigação da construtora. Além disso, eventual morosidade e questões relacionadas aos trâmites para a expedição do “habite-se” não constituem nenhuma novidade nem são fatos imprevisíveis. Trata-se de procedimento inerente à própria atividade desenvolvida, incumbe exclusivamente à construtora e integra o risco do empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega do imóvel.
2. O art. 389 do Código Civil assegura à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pleitear indenização por perdas e danos. Por sua vez, o art. 6o, VI do CDC garante ao consumidor a efetiva reparação pelos danos sofridos. Verificado o inadimplemento pelo atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato de compra e venda, o fornecedor deverá reparar o consumidor pelos prejuízos decorrentes da mora. Essa reparação, quando não há estipulação de penalidade contratual originária em favor do comprador, pode ser representada pela fixação de indenização por perdas e danos (danos emergentes ou lucros cessantes) ou pela inversão da cláusula penal, mas não de forma cumulativa.
3. Caso em que, diante da inexistência de estipulação de cláusula penal moratória em favor do comprador e havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, pode a mesma ser considerada para a fixação da indenização por inadimplemento do vendedor, conforme determinado em sentença. A multa estabelecida se encontra dentro dos parâmetros fixados pelo Superior Tribunal de Justiça, representando, razoavelmente, o proveito econômico que o bem normalmente produziria, consoante orientação do STJ. Além disso, não houve qualquer determinação de cumulação com lucros cessantes, uma vez que somente o pedido de inversão de cláusula penal foi acolhido.
4. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância (Tema 996 – STJ. REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
5. O ressarcimento dos acréscimos a que deu causa (“juros de obra”) se incluem nas perdas e danos (prejuízo material) decorrentes do inadimplemento da construtora (art. 389 do Código Civil; art. 6o, inciso VI do Código de Defesa do Consumidor). Tratando-se de hipótese de reparação civil contratual (descumprimento de contrato de compra e venda de imóvel), a prescrição é decenal (STJ. EREsp 1281594/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro FELIX FISCHER, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/05/2019, DJe 23/05/2019).
6. Configurada a mora da construtora, os compradores devem ser ressarcidos de quantias pagas a maior sob o título de “juros de evolução de obra” a partir do início do período de inadimplemento, ou seja, do término do prazo de tolerância até a data de efetivo início da amortização do saldo devedor, considerando a diferença entre o que foi pago e o que seria devido se não tivesse havido atraso. Os valores apurados e devidos sob esse título deverão ser corrigidos monetariamente a partir do desembolso, com juros de mora aplicados desde a citação, conforme art. 405 do Código Civil e art. 240 do CPC/2015.
7. Recurso conhecido, preliminares rejeitadas e, no mérito, parcialmente provido.