Tribunal: TJDFT
Processo: 0763635-30.2019.8.07.0016
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-03-10
Data de publicação: 2021-03-17

Ementa:
CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. LOCATÁRIA PROVOCA A RESCISÃO CONTRATUAL ANTECIPADA. CLÁUSULAS DIVERSAS ACERCA DAS MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA: ADMISSÍVEL A CUMULATIVIDADE. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL COM AVARIAS NÃO CONSTATADAS À ÉPOCA DA LOCAÇÃO: IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. COMPROVADO O ENGANO JUSTIFICÁVEL MEDIANTE A CORREÇÃO TEMPESTIVA DO VALOR DA DÍVIDA: INOCORRÊNCIA DA REPETIÇÃO DE INDÉBITO. RECURSO IMPROVIDO.

I. Incontroversa a celebração de negócio jurídico entre as partes (contrato locatício de imóvel residencial, com validade de cinco anos, com vigência inicial em 3.05.2017, no valor mensal de R$ 4.000,00). Atendidos os ditames do devido processo legal, adveio sentença de procedência dos pedidos condenatórios a título de pagamento dos aluguéis e IPTU em aberto (junho, julho e parte de agosto/2019), com os encargos moratórios previstos no contrato, totalizando R$ 11.695,27; multa por rescisão contratual no valor de R$ 6.600,00; mora por atraso de 1% dos meses de junho, julho e agosto, no valor atualizado de R$ 1.526,55 (valor atualizado pelo sítio do TJDF); despesas com reparo do imóvel e pintura, no valor de R$ 2.309,90; multa por atraso do aluguel dos meses de junho, julho e agosto/2019, no valor de R$ 1.200,00. Lado outro, o pedido contraposto da locatária foi julgado improcedente.
II. A matéria devolvida à Turma Recursal pela locatária centra-se (a) na (in)viabilidade de cumulação de multa moratória e compensatória com fundamento no bis in idem; (b) na ausência de fundamentação da condenação a título de danos materiais concernentes ao reparo do imóvel; (c) na procedência do pedido contraposto (devolução em dobro dos valores acrescentados na planilha do requerente referentes à multa por atraso, uma vez já adimplidos).
A. Cumulação das multas moratória e compensatória.
1. “Conquanto, seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas na avença locatícia e tenham fatos geradores distintos. (...)”. (STJ, REsp 844.882/RJ, 5 TURMA, DJe 11/10/2010).
2. No caso concreto, há a estipulação contratual de duas multas: “cláusula 3.b” (natureza moratória) e “cláusula 9.a” (natureza compensatória por violação a quaisquer cláusulas da avença).
3. Aquela multa, de natureza moratória, incide à situação fática de atraso no pagamento dos alugueres e encargos, ao passo que esta última, de natureza compensatória, é aplicável à situação fática de rescisão contratual antes do término de vigência. Diversas as naturezas jurídicas, diversas as situações fáticas contratuais. Logo, não prospera a tese do bis in idem. Precedentes do TJDFT: 4a Turma Cível, acordão 1244615, DJE: 5/5/2020; 6a Turma Cível, acordão 1228292, DJE: 17/2/2020, acordão 1212212, DJE: 8/11/2019; 8a Turma Cível, acordão 1211793, DJE: 4/11/2019.
B. Condenação dos danos materiais concernentes ao reparo do imóvel.
1. É livre o órgão julgador para analisar as provas produzidas, devendo adotar, desde que devidamente fundamentada, a decisão que reputar a mais justa e equânime, em atenção aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum (Lei 9.099/95, art. 6o).
2. É dever do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, e realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (Lei 8.245/91, art. 23, III e V).
3. No caso que ora se apresenta, a versão dos fatos contida na petição inicial está escudada pelo laudo de vistoria de entrega das chaves do imóvel e devidamente firmado pelas partes (ID 22197003), o que compromete a tese recursal, desamparada de qualquer evidência probatória, no sentido de que as avarias contestadas existiam à época da locação do imóvel, já foram reparadas ou que seriam decorrentes do seu uso normal (Lei 8.245/91, art. 23, I e CPC, artigo 373, II).
C. E em relação à devolução em dobro dos valores acrescentados na planilha apresentada pelo requerente (multas por atraso já adimplidas), não há elementos que comprovem a má-fé do locador, o qual teria apresentado tempestiva retificação dos dados que foram devidamente especificados na sentença, tudo, a legitimar a improcedência do pedido contraposto de repetição indébito (“valores cobrados indevidamente na rescisão contratual”).
III. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Condenado o recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Suspensa a exigibilidade, tendo em vista que litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita, ora deferida (Lei 9.099/95, art. 55 e CPC, art. 98, § 3o).

Inteiro teor:
CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. LOCATÁRIA PROVOCA A RESCISÃO CONTRATUAL ANTECIPADA. CLÁUSULAS DIVERSAS ACERCA DAS MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA: ADMISSÍVEL A CUMULATIVIDADE. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL COM AVARIAS NÃO CONSTATADAS À ÉPOCA DA LOCAÇÃO: IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. COMPROVADO O ENGANO JUSTIFICÁVEL MEDIANTE A CORREÇÃO TEMPESTIVA DO VALOR DA DÍVIDA: INOCORRÊNCIA DA REPETIÇÃO DE INDÉBITO. RECURSO IMPROVIDO.

I. Incontroversa a celebração de negócio jurídico entre as partes (contrato locatício de imóvel residencial, com validade de cinco anos, com vigência inicial em 3.05.2017, no valor mensal de R$ 4.000,00). Atendidos os ditames do devido processo legal, adveio sentença de procedência dos pedidos condenatórios a título de pagamento dos aluguéis e IPTU em aberto (junho, julho e parte de agosto/2019), com os encargos moratórios previstos no contrato, totalizando R$ 11.695,27; multa por rescisão contratual no valor de R$ 6.600,00; mora por atraso de 1% dos meses de junho, julho e agosto, no valor atualizado de R$ 1.526,55 (valor atualizado pelo sítio do TJDF); despesas com reparo do imóvel e pintura, no valor de R$ 2.309,90; multa por atraso do aluguel dos meses de junho, julho e agosto/2019, no valor de R$ 1.200,00. Lado outro, o pedido contraposto da locatária foi julgado improcedente.
II. A matéria devolvida à Turma Recursal pela locatária centra-se (a) na (in)viabilidade de cumulação de multa moratória e compensatória com fundamento no bis in idem; (b) na ausência de fundamentação da condenação a título de danos materiais concernentes ao reparo do imóvel; (c) na procedência do pedido contraposto (devolução em dobro dos valores acrescentados na planilha do requerente referentes à multa por atraso, uma vez já adimplidos).
A. Cumulação das multas moratória e compensatória.
1. “Conquanto, seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas na avença locatícia e tenham fatos geradores distintos. (...)”. (STJ, REsp 844.882/RJ, 5 TURMA, DJe 11/10/2010).
2. No caso concreto, há a estipulação contratual de duas multas: “cláusula 3.b” (natureza moratória) e “cláusula 9.a” (natureza compensatória por violação a quaisquer cláusulas da avença).
3. Aquela multa, de natureza moratória, incide à situação fática de atraso no pagamento dos alugueres e encargos, ao passo que esta última, de natureza compensatória, é aplicável à situação fática de rescisão contratual antes do término de vigência. Diversas as naturezas jurídicas, diversas as situações fáticas contratuais. Logo, não prospera a tese do bis in idem. Precedentes do TJDFT: 4a Turma Cível, acordão 1244615, DJE: 5/5/2020; 6a Turma Cível, acordão 1228292, DJE: 17/2/2020, acordão 1212212, DJE: 8/11/2019; 8a Turma Cível, acordão 1211793, DJE: 4/11/2019.
B. Condenação dos danos materiais concernentes ao reparo do imóvel.
1. É livre o órgão julgador para analisar as provas produzidas, devendo adotar, desde que devidamente fundamentada, a decisão que reputar a mais justa e equânime, em atenção aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum (Lei 9.099/95, art. 6o).
2. É dever do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, e realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (Lei 8.245/91, art. 23, III e V).
3. No caso que ora se apresenta, a versão dos fatos contida na petição inicial está escudada pelo laudo de vistoria de entrega das chaves do imóvel e devidamente firmado pelas partes (ID 22197003), o que compromete a tese recursal, desamparada de qualquer evidência probatória, no sentido de que as avarias contestadas existiam à época da locação do imóvel, já foram reparadas ou que seriam decorrentes do seu uso normal (Lei 8.245/91, art. 23, I e CPC, artigo 373, II).
C. E em relação à devolução em dobro dos valores acrescentados na planilha apresentada pelo requerente (multas por atraso já adimplidas), não há elementos que comprovem a má-fé do locador, o qual teria apresentado tempestiva retificação dos dados que foram devidamente especificados na sentença, tudo, a legitimar a improcedência do pedido contraposto de repetição indébito (“valores cobrados indevidamente na rescisão contratual”).
III. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Condenado o recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Suspensa a exigibilidade, tendo em vista que litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita, ora deferida (Lei 9.099/95, art. 55 e CPC, art. 98, § 3o).