Tribunal: TJDFT
Processo: 0014547-85.2014.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-08-16

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0014547-85.2014.8.07.0001 RECORRENTES: FIGUEIREDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, OAS EMPREENDIMENTOS S/A RECORRIDA: NUBIA ALVES RODRIGUES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – LUCROS CESSANTES – TERMO FINAL – AVERBAÇÃO DO HABITE-SE – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA CONTRATUAL – CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO DA TAXA CONDOMINIAL – DEFEITOS NO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE PROVA – HONORÁRIOS CONTRATUAIS – INEFICÁCIA EM RELAÇÃO À PARTE CONTRÁRIA. 1) O STJ instituiu, no REsp 1551956, a incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. 2) Não constituem força maior ou caso fortuito fatores inerentes à atividade desenvolvida pela construtora, não afastando, portanto, a sua mora no atraso do empreendimento imobiliário. 3) Para efeitos de definição de prazo para o pagamento de indenização por lucros cessantes, a conclusão da obra se obtém com a averbação do habite-se, pois é a partir desse marco que o financiamento é possível. 4) O STJ, no julgamento dos REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485, fixou a seguinte tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. 5 Apesar de o STJ ter considerado tal possibilidade em favor do consumidor, não é possível a inversão automática, sendo necessário que tal cláusula seja convertida “para prévia redução a dinheiro das prestações de natureza heterogênea a dinheiro”, por meio de liquidação, vedada, ainda, a sua cumulação com lucros cessantes. 6) Não é possível a pretensão de congelamento do saldo devedor durante o período de atraso na entrega do imóvel. Há outros instrumentos próprios de compensação. 7) “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador” (IRDR 20160020349044). 8) À parte autora compete provar os defeitos no imóvel, sobretudo quando haja recebido o bem sem qualquer ressalva. 9) O STJ tem jurisprudência consolidada no sentido de que "o atraso na entrega de unidade imobiliária na data estipulada não causa, por si só, danos morais ao promitente-comprador" (REsp 1.642.314/SE, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/3/2017, DJe 22/3/2017). 10) O contrato de honorários contratuais firmado entre o cliente e o seu advogado, diferentemente da verba sucumbencial, não tem eficácia em relação à parte contrária. As recorrentes alegam que o acórdão combatido ensejou violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, sustentando que a turma julgadora, mesmo instada a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; b) artigo 393 do CC, sob o argumento de que a mora contratual não é imputável à incorporadora, diante da existência de causa maior, consubstanciada no atraso injustificado da CEB para interligar a energia elétrica da unidade residencial, restando impossível imputar qualquer responsabilidade sobre as recorrentes; c) artigos 402 e 403, ambos do Código Civil, defendendo que não houve comprovação dos lucros cessantes. Requerem o afastamento da condenação na indenização a título de lucros cessantes, porquanto não demonstrado o quantum que efetivamente deixou de receber pelo atraso na obra; d) artigos 421, 422, 1.334, §2o, 1.336, inciso I e 1.345, todos do Código Civil, porque foi pactuada a transferência de responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e tributos referentes à unidade imobiliária à promissária-compradora quando ocorresse a assembleia geral de instalação do condomínio do empreendimento em tela. Acrescentam que os impostos, taxas, tributos e despesas do condomínio são devidos pelos adquirentes das unidades condominiais, independentemente de sua imissão na posse. Pleiteiam que todas as publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado MARIO THADEU LEME DE BARROS FILHO, OAB/SP 246.508. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto à apontada afronta ao artigo 1.022 do Código de Processo Civil, pois de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Se o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte, inexiste ofensa ao art. 1.022.” (REsp 1846167/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 11/2/2021). Do mesmo modo, não cabe dar curso ao apelo em relação à suposta contrariedade ao artigo 393 do CC, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado, no sentido de ser a recorrente responsável pela mora, decorreu da análise do conjunto fático-probatório, e a apreciação da tese recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, providência vedada à luz do enunciado 7 da Súmula do STJ. Melhor sorte não colhe o recurso no tocante à mencionada ofensa aos artigos 402, 403, 421, 422, 1.334, §2o, 1.336, inciso I e 1.345, todos do Código Civil , uma vez que a decisão impugnada, quanto aos lucros cessantes e as taxas condominiais e impostos, encontra-se em sintonia com a orientação da Corte Superior no sentido de que: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL, DESDE QUE OBSERVADO O DEVER DE INFORMAÇÃO. TRIBUNAL DE ORIGEM RECONHECEU NÃO TER SIDO CUMPRIDA A REFERIDA EXIGÊNCIA. RESTITUIÇÃO DAS VERBAS DEVIDAS. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMPOSTOS. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. O Tribunal estadual concluiu pela inexistência de caso fortuito ou força maior a justificar o atraso da obra. A modificação das premissas firmadas na origem, de modo a acolher a irresignação recursal, demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado pelo óbice da Súmula 7/STJ. 2. Nos termos da jurisprudência deste Tribunal Superior, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo experimentado pelo promitente comprador. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. No caso concreto, o Tribunal de origem assentou que a agravante não informou devidamente os adquirentes quanto à incidência da comissão de corretagem. Para rever essa conclusão, seria necessária a análise do contrato e dos elementos fático-probatórios dos autos, o que está obstado pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ. 4. A solução dada pelo Tribunal local encontra-se de acordo com a jurisprudência desta Corte Superior, firmada no sentido de que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição da comissão de corretagem, sendo inaplicável ao caso o entendimento firmado no Tema 938/STJ. 5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e impostos do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda é atribuída ao vendedor quando constatado que o comprador não foi imitido na posse. 6. A Corte local não emitiu nenhum juízo de valor acerca da tese de ocorrência de enriquecimento ilícito ao ser considerado o valor atualizado do contrato para fins de cálculo dos lucros cessantes, e não o valor do imóvel à época do dano, carecendo do necessário prequestionamento a viabilizar sua discussão na presente oportunidade. Aplica-se, no ponto, a Súmula 211/STJ. 7. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp 1898750/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 17/03/2021) (g.n.). Assim “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ)” (AgInt no AREsp 1654833/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 11/2/2021). Determino que todas as publicações das recorrentes sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado MARIO THADEU LEME DE BARROS FILHO, OAB/SP 246.508. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0014547-85.2014.8.07.0001 RECORRENTES: FIGUEIREDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, OAS EMPREENDIMENTOS S/A RECORRIDA: NUBIA ALVES RODRIGUES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – LUCROS CESSANTES – TERMO FINAL – AVERBAÇÃO DO HABITE-SE – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA CONTRATUAL – CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO DA TAXA CONDOMINIAL – DEFEITOS NO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE PROVA – HONORÁRIOS CONTRATUAIS – INEFICÁCIA EM RELAÇÃO À PARTE CONTRÁRIA. 1) O STJ instituiu, no REsp 1551956, a incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. 2) Não constituem força maior ou caso fortuito fatores inerentes à atividade desenvolvida pela construtora, não afastando, portanto, a sua mora no atraso do empreendimento imobiliário. 3) Para efeitos de definição de prazo para o pagamento de indenização por lucros cessantes, a conclusão da obra se obtém com a averbação do habite-se, pois é a partir desse marco que o financiamento é possível. 4) O STJ, no julgamento dos REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485, fixou a seguinte tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. 5 Apesar de o STJ ter considerado tal possibilidade em favor do consumidor, não é possível a inversão automática, sendo necessário que tal cláusula seja convertida “para prévia redução a dinheiro das prestações de natureza heterogênea a dinheiro”, por meio de liquidação, vedada, ainda, a sua cumulação com lucros cessantes. 6) Não é possível a pretensão de congelamento do saldo devedor durante o período de atraso na entrega do imóvel. Há outros instrumentos próprios de compensação. 7) “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador” (IRDR 20160020349044). 8) À parte autora compete provar os defeitos no imóvel, sobretudo quando haja recebido o bem sem qualquer ressalva. 9) O STJ tem jurisprudência consolidada no sentido de que "o atraso na entrega de unidade imobiliária na data estipulada não causa, por si só, danos morais ao promitente-comprador" (REsp 1.642.314/SE, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/3/2017, DJe 22/3/2017). 10) O contrato de honorários contratuais firmado entre o cliente e o seu advogado, diferentemente da verba sucumbencial, não tem eficácia em relação à parte contrária. As recorrentes alegam que o acórdão combatido ensejou violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, sustentando que a turma julgadora, mesmo instada a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; b) artigo 393 do CC, sob o argumento de que a mora contratual não é imputável à incorporadora, diante da existência de causa maior, consubstanciada no atraso injustificado da CEB para interligar a energia elétrica da unidade residencial, restando impossível imputar qualquer responsabilidade sobre as recorrentes; c) artigos 402 e 403, ambos do Código Civil, defendendo que não houve comprovação dos lucros cessantes. Requerem o afastamento da condenação na indenização a título de lucros cessantes, porquanto não demonstrado o quantum que efetivamente deixou de receber pelo atraso na obra; d) artigos 421, 422, 1.334, §2o, 1.336, inciso I e 1.345, todos do Código Civil, porque foi pactuada a transferência de responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e tributos referentes à unidade imobiliária à promissária-compradora quando ocorresse a assembleia geral de instalação do condomínio do empreendimento em tela. Acrescentam que os impostos, taxas, tributos e despesas do condomínio são devidos pelos adquirentes das unidades condominiais, independentemente de sua imissão na posse. Pleiteiam que todas as publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado MARIO THADEU LEME DE BARROS FILHO, OAB/SP 246.508. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto à apontada afronta ao artigo 1.022 do Código de Processo Civil, pois de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Se o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte, inexiste ofensa ao art. 1.022.” (REsp 1846167/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 11/2/2021). Do mesmo modo, não cabe dar curso ao apelo em relação à suposta contrariedade ao artigo 393 do CC, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado, no sentido de ser a recorrente responsável pela mora, decorreu da análise do conjunto fático-probatório, e a apreciação da tese recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, providência vedada à luz do enunciado 7 da Súmula do STJ. Melhor sorte não colhe o recurso no tocante à mencionada ofensa aos artigos 402, 403, 421, 422, 1.334, §2o, 1.336, inciso I e 1.345, todos do Código Civil , uma vez que a decisão impugnada, quanto aos lucros cessantes e as taxas condominiais e impostos, encontra-se em sintonia com a orientação da Corte Superior no sentido de que: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL, DESDE QUE OBSERVADO O DEVER DE INFORMAÇÃO. TRIBUNAL DE ORIGEM RECONHECEU NÃO TER SIDO CUMPRIDA A REFERIDA EXIGÊNCIA. RESTITUIÇÃO DAS VERBAS DEVIDAS. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMPOSTOS. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. O Tribunal estadual concluiu pela inexistência de caso fortuito ou força maior a justificar o atraso da obra. A modificação das premissas firmadas na origem, de modo a acolher a irresignação recursal, demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado pelo óbice da Súmula 7/STJ. 2. Nos termos da jurisprudência deste Tribunal Superior, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo experimentado pelo promitente comprador. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. No caso concreto, o Tribunal de origem assentou que a agravante não informou devidamente os adquirentes quanto à incidência da comissão de corretagem. Para rever essa conclusão, seria necessária a análise do contrato e dos elementos fático-probatórios dos autos, o que está obstado pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ. 4. A solução dada pelo Tribunal local encontra-se de acordo com a jurisprudência desta Corte Superior, firmada no sentido de que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição da comissão de corretagem, sendo inaplicável ao caso o entendimento firmado no Tema 938/STJ. 5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e impostos do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda é atribuída ao vendedor quando constatado que o comprador não foi imitido na posse. 6. A Corte local não emitiu nenhum juízo de valor acerca da tese de ocorrência de enriquecimento ilícito ao ser considerado o valor atualizado do contrato para fins de cálculo dos lucros cessantes, e não o valor do imóvel à época do dano, carecendo do necessário prequestionamento a viabilizar sua discussão na presente oportunidade. Aplica-se, no ponto, a Súmula 211/STJ. 7. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp 1898750/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 17/03/2021) (g.n.). Assim “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ)” (AgInt no AREsp 1654833/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 11/2/2021). Determino que todas as publicações das recorrentes sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado MARIO THADEU LEME DE BARROS FILHO, OAB/SP 246.508. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023