Tribunal: TJDFT
Processo: 0713570-29.2017.8.07.0007
Órgão julgador: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-11-24
Data de publicação: 2021-12-06

Ementa:
APELAÇÃO. JUROS DE MORA. CORREÇÃO MONETÁRIA. ORDEM PÚBLICA. PEDIDOS IMPLÍCITOS. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COOPERATIVA HABITACIONAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. SOLIDARIEDADE. CONSTRUTORA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIA DO TERRENO. ACOLHIMENTO. MORA DA COOPERATIVA NA ENTREGA. DISTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO DE CLÁUSULAS DO CONTRATO ORIGINÁRIO. INADIMPLEMENTO DOS TERMOS DO DISTRATO. COBRANÇA VIA AÇÃO PRÓPRIA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE.
1. Os juros de mora e a correção monetária constituem matérias de ordem pública e podem ser fixados pelo juiz independentemente de pedido da parte, sem incorrer em julgamento extra petita. Precedentes.
2. O Superior Tribunal de Justiça possui orientação pacificada no sentido de que as disposições do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas cooperativas. (Enunciado n. 602 de Súmula do STJ).
3. O parágrafo único do art. 7o e §1o do art. 25 do CDC são claros em atribuir a responsabilidade solidária de todos aqueles que concorrerem para os prejuízos suportados pelo consumidor. É possível constatar a legitimidade passiva da construtora que integra a cadeia de fornecedores envolvida na compra e venda do imóvel.
4. Embora a Lei de Incorporações (Lei n. 4.591/1964) equipare o proprietário do terreno ao incorporador, não o faz incondicionalmente, porquanto vincula aquele à prática de alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa. Assim, não tem legitimidade para figurar no polo passivo da ação de rescisão contratual a empresa proprietária do terreno que não participa da relação contratual com o promitente comprador de unidade imobiliária, nem pratica atos de incorporação.
5. O distrato do instrumento de promessa de compra e venda ajustado entre as partes é válido, pois foi celebrado com fulcro na plena autonomia da vontade das partes, dirigida à repactuação das condições do contrato inicialmente avençado, não se cogitando qualquer vício de consentimento na avença.
6. Firmado o distrato, não há possibilidade de que as partes busquem a revisão, reconhecimento de abusividade de cláusulas ou rescisão do contrato de promessa de compra e venda originário, tendo em vista que a autora deu integral quitação de todos os direitos decorrentes do compromisso anteriormente firmado entre as partes, conforme o que preceitua o instrumento contratual
7. A circunstância de uma das partes, no caso a Cooperativa, não efetivar a devolução dos valores a que se comprometeu com a celebração do distrato é incapaz de invalidá-lo, restando à parte prejudicada não a revisão do contrato, mas a busca, via ação própria (cobrança – pela via ordinária ou pela via monitória – ou, se o caso, execução de título extrajudicial), daquilo que lhe é devido.
8. No que tange à possibilidade de inversão da cláusula penal prevista em benefício unicamente da promitente vendedora, a matéria foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971), de Relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão. A Segunda Seção de Direito Privado do colendo Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” No entanto, a referida tese não pode ser aplicada aos autos, tendo em vista que não há subsunção do caso concreto à tese fixada pelo STJ, pois a referida cláusula penal constava somente do contrato de promessa de compra e venda, o qual foi rescindido por meio do distrato celebrado, por iniciativa da autora, não constando deste instrumento qualquer previsão de multa contratual em caso de atraso no pagamento.
9. Recurso da segunda ré conhecido e provido. Recurso da terceira ré conhecido e provido para acolher a preliminar de ilegitimidade passiva. Mérito prejudicado.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. JUROS DE MORA. CORREÇÃO MONETÁRIA. ORDEM PÚBLICA. PEDIDOS IMPLÍCITOS. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COOPERATIVA HABITACIONAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. SOLIDARIEDADE. CONSTRUTORA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIA DO TERRENO. ACOLHIMENTO. MORA DA COOPERATIVA NA ENTREGA. DISTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO DE CLÁUSULAS DO CONTRATO ORIGINÁRIO. INADIMPLEMENTO DOS TERMOS DO DISTRATO. COBRANÇA VIA AÇÃO PRÓPRIA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE.
1. Os juros de mora e a correção monetária constituem matérias de ordem pública e podem ser fixados pelo juiz independentemente de pedido da parte, sem incorrer em julgamento extra petita. Precedentes.
2. O Superior Tribunal de Justiça possui orientação pacificada no sentido de que as disposições do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas cooperativas. (Enunciado n. 602 de Súmula do STJ).
3. O parágrafo único do art. 7o e §1o do art. 25 do CDC são claros em atribuir a responsabilidade solidária de todos aqueles que concorrerem para os prejuízos suportados pelo consumidor. É possível constatar a legitimidade passiva da construtora que integra a cadeia de fornecedores envolvida na compra e venda do imóvel.
4. Embora a Lei de Incorporações (Lei n. 4.591/1964) equipare o proprietário do terreno ao incorporador, não o faz incondicionalmente, porquanto vincula aquele à prática de alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa. Assim, não tem legitimidade para figurar no polo passivo da ação de rescisão contratual a empresa proprietária do terreno que não participa da relação contratual com o promitente comprador de unidade imobiliária, nem pratica atos de incorporação.
5. O distrato do instrumento de promessa de compra e venda ajustado entre as partes é válido, pois foi celebrado com fulcro na plena autonomia da vontade das partes, dirigida à repactuação das condições do contrato inicialmente avençado, não se cogitando qualquer vício de consentimento na avença.
6. Firmado o distrato, não há possibilidade de que as partes busquem a revisão, reconhecimento de abusividade de cláusulas ou rescisão do contrato de promessa de compra e venda originário, tendo em vista que a autora deu integral quitação de todos os direitos decorrentes do compromisso anteriormente firmado entre as partes, conforme o que preceitua o instrumento contratual
7. A circunstância de uma das partes, no caso a Cooperativa, não efetivar a devolução dos valores a que se comprometeu com a celebração do distrato é incapaz de invalidá-lo, restando à parte prejudicada não a revisão do contrato, mas a busca, via ação própria (cobrança – pela via ordinária ou pela via monitória – ou, se o caso, execução de título extrajudicial), daquilo que lhe é devido.
8. No que tange à possibilidade de inversão da cláusula penal prevista em benefício unicamente da promitente vendedora, a matéria foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971), de Relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão. A Segunda Seção de Direito Privado do colendo Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” No entanto, a referida tese não pode ser aplicada aos autos, tendo em vista que não há subsunção do caso concreto à tese fixada pelo STJ, pois a referida cláusula penal constava somente do contrato de promessa de compra e venda, o qual foi rescindido por meio do distrato celebrado, por iniciativa da autora, não constando deste instrumento qualquer previsão de multa contratual em caso de atraso no pagamento.
9. Recurso da segunda ré conhecido e provido. Recurso da terceira ré conhecido e provido para acolher a preliminar de ilegitimidade passiva. Mérito prejudicado.