Tribunal: TJDFT
Processo: 0742522-83.2020.8.07.0016
Órgão julgador: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-05-26
Data de publicação: 2021-06-02

Ementa:
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NO PAGAMENTO – PRETENSÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL. HIPÓTESE DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR VERIFICADA – NÃO INCIDÊNCIA DA MULTA – RECEBIMENTO DE ALUGUEIS – ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – VEDAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Trata-se de ação de cobrança de multa por descumprimento contratual. Alega o autor, ora recorrente, que em 16/12/2019 firmou com a ré contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo valor total de R$ 326.000,00, tendo sido pago R$ 47.700,00 a título de sinal, ficando o saldo remanescente (R$ 278.300,00) a ser quitado em 90 dias, contados da assinatura do contrato (cláusula 2o, “b” – ID Num. 25319340 - Pág. 2), mediante recursos advindos de financiamento imobiliário, FGTS, recursos próprios ou a soma de todos os valores à disposição do comprador.
2. Disse o autor, ainda, que em 19/03/2020 e 24/04/2020 a ré realizou o pagamento de R$ 30.000,00 e R$ 12.300,00, respectivamente, sendo que neste último dia também foi repassado o recurso do financiamento junto à Caixa Econômica Federal (em valor inferior ao devido), R$ 219.937,26 (utilizado para a amortização de financiamento anterior em nome do autor, relativamente aquele imóvel). Informou que o valor residual (R$ 16.062,74) só lhe foi pago em 28/09/2020.
3. Também narrou que, apesar do contrato de promessa de compra e venda estipular que a posse do imóvel pela ré se daria 30 dias após a assinatura da escritura pública junto ao cartório de registro imobiliário (ocorrida em 31/08/2020), convencionou com a requerida que ela poderia mudar-se para o imóvel em data anterior (fevereiro/2020), mediante o pagamento de aluguel mensal de R$ 1.100,00 para o autor, o que efetivamente aconteceu: a posse do imóvel pela ré, a partir de fevereiro e o pagamento de 6 alugueis mensais, no total de R$ 6.600,00 (abril/2020 a setembro/2020).
4. Diante do atraso, ajuizou esta ação em que pede aplicação da multa contratual de 2% e juros de 1% ao mês, pro rata die (cláusula 2o, § 4o) com a condenação ao pagamento de R$ 11.424,43.
5. O art. 421-A, III, do Código Civil (incluído pela Lei no 13.874, de 2019) estatui que “os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada”.
6. Irretocável a sentença que julgou improcedente o pedido. A uma, porque bem aplicado o direito à espécie, pela MM. Juíza de instrução, na medida em que reconheceu a pandemia por Covid-19 como hipótese de caso fortuito ou força maior, que impactou diretamente no cumprimento das obrigações contratuais, acolhendo a tese defensiva de que a paralisação dos serviços bancários influiu no atraso da liberação do financiamento bancário. Assim, não há lugar para a aplicação da multa por atraso no cumprimento das obrigações contratuais. A duas porque, ainda que assim não fosse, é de se ver que o recebimento da multa e juros pretendidos implicaria em enriquecimento ilícito, uma vez que o pagamento do remanescente do preço (com a liberação do valor do financiamento) ocorreu em 24/04/2020, entretanto, a autora continuou pagando o aluguel do imóvel por mais 3 meses, ou seja, até setembro de 2020. Dito de outra forma, a obrigação de pagar os alugueis deveria ter cessado quando da liberação do financiamento, e como tal não ocorreu não pode o autor buscar agora nova compensação financeira, sob pena de locupletar-se ilicitamente.
7. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
8. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
9. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da causa.

Inteiro teor:
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NO PAGAMENTO – PRETENSÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL. HIPÓTESE DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR VERIFICADA – NÃO INCIDÊNCIA DA MULTA – RECEBIMENTO DE ALUGUEIS – ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – VEDAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Trata-se de ação de cobrança de multa por descumprimento contratual. Alega o autor, ora recorrente, que em 16/12/2019 firmou com a ré contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo valor total de R$ 326.000,00, tendo sido pago R$ 47.700,00 a título de sinal, ficando o saldo remanescente (R$ 278.300,00) a ser quitado em 90 dias, contados da assinatura do contrato (cláusula 2o, “b” – ID Num. 25319340 - Pág. 2), mediante recursos advindos de financiamento imobiliário, FGTS, recursos próprios ou a soma de todos os valores à disposição do comprador.
2. Disse o autor, ainda, que em 19/03/2020 e 24/04/2020 a ré realizou o pagamento de R$ 30.000,00 e R$ 12.300,00, respectivamente, sendo que neste último dia também foi repassado o recurso do financiamento junto à Caixa Econômica Federal (em valor inferior ao devido), R$ 219.937,26 (utilizado para a amortização de financiamento anterior em nome do autor, relativamente aquele imóvel). Informou que o valor residual (R$ 16.062,74) só lhe foi pago em 28/09/2020.
3. Também narrou que, apesar do contrato de promessa de compra e venda estipular que a posse do imóvel pela ré se daria 30 dias após a assinatura da escritura pública junto ao cartório de registro imobiliário (ocorrida em 31/08/2020), convencionou com a requerida que ela poderia mudar-se para o imóvel em data anterior (fevereiro/2020), mediante o pagamento de aluguel mensal de R$ 1.100,00 para o autor, o que efetivamente aconteceu: a posse do imóvel pela ré, a partir de fevereiro e o pagamento de 6 alugueis mensais, no total de R$ 6.600,00 (abril/2020 a setembro/2020).
4. Diante do atraso, ajuizou esta ação em que pede aplicação da multa contratual de 2% e juros de 1% ao mês, pro rata die (cláusula 2o, § 4o) com a condenação ao pagamento de R$ 11.424,43.
5. O art. 421-A, III, do Código Civil (incluído pela Lei no 13.874, de 2019) estatui que “os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada”.
6. Irretocável a sentença que julgou improcedente o pedido. A uma, porque bem aplicado o direito à espécie, pela MM. Juíza de instrução, na medida em que reconheceu a pandemia por Covid-19 como hipótese de caso fortuito ou força maior, que impactou diretamente no cumprimento das obrigações contratuais, acolhendo a tese defensiva de que a paralisação dos serviços bancários influiu no atraso da liberação do financiamento bancário. Assim, não há lugar para a aplicação da multa por atraso no cumprimento das obrigações contratuais. A duas porque, ainda que assim não fosse, é de se ver que o recebimento da multa e juros pretendidos implicaria em enriquecimento ilícito, uma vez que o pagamento do remanescente do preço (com a liberação do valor do financiamento) ocorreu em 24/04/2020, entretanto, a autora continuou pagando o aluguel do imóvel por mais 3 meses, ou seja, até setembro de 2020. Dito de outra forma, a obrigação de pagar os alugueis deveria ter cessado quando da liberação do financiamento, e como tal não ocorreu não pode o autor buscar agora nova compensação financeira, sob pena de locupletar-se ilicitamente.
7. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
8. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
9. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da causa.