Tribunal: TJDFT
Processo: 0715468-21.2015.8.07.0016
Órgão julgador: GILMAR TADEU SORIANO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-14

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO BEM. COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO – CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO – LUCROS CESSANTES – NÃO CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata o feito de pretensão de reparação material cumulada com multa contratual e restituição de comissão de corretagem em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou procedentes os pedidos e condenou as rés ao pagamento de R$ 4.340,62, a título de comissão de corretagem; R$ 1.389,52 a título de lucros cessantes; e R$ 1.037,92 a título de multa moratória.
2. A construtora e a incorporadora são partes legítimas para figurar no polo passivo de demanda que busca a restituição de comissão de corretagem paga na venda de imóvel novo ou na planta (art. 7o, parágrafo único, CDC). PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.
3. Merece parcial reforma a sentença proferida.
4. Prometida a entrega do imóvel para o dia 31/08/2014, com prorrogação por 180 dias, venceu em 27/02/2015 o prazo de entrega. E, entregue o imóvel em 20/04/2015 (Termo de Recebimento de Chaves, ID Num. 208099 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 1 mês e 22 dias.
5. Dificuldades com a alta de preços dos materiais de construção, expedição do “habite-se” ou escassez de mão de obra são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. Assim, configurada a responsabilidade das recorrentes e requeridas pelo atraso na entrega do bem.
6. Ficou estabelecida no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), em sede de recurso repetitivo, a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
7. No voto condutor do acórdão o Eminente Ministro Relator asseverou que, para que o consumidor se veja vinculado à obrigação de pagar a comissão de corretagem, basta que seja adequadamente informado de que é seu o encargo e que anua com a transferência do encargo, até à data da celebração do negócio (válida manifestação de vontade pela compra do imóvel), independentemente de a obrigação vir a ser registrada no Contrato de Promessa de Compra e Venda.([1])
8. Por ocasião do julgamento dos EDcl no REsp No 1.551.951, também abrangido pelo julgamento do REsp Repetitivo 1.599.511/SP (já referido), julgado na mesma ocasião, assentou o Eminente Ministro Relator, ser válida a transferência do encargo ao consumidor, mesmo naquele caso, “... em que não houve cláusula expressa no contrato sobre a transferência da obrigação ao consumidor, tendo-se pactuado essa transferência na fase das tratativas, mediante proposta assinada pelo consumidor.” ([2])
9. Portanto, nos contratos de compra e venda de imóvel novo ou na planta, adquirido diretamente da construtora ou da incorporadora, com ou sem exclusividade na intermediação de empresa imobiliária, é lícita a cobrança de comissão de corretagem ao comprador quando ele for informado, até o momento da celebração do contrato, acerca do preço total do imóvel, devendo estar registrado, no recibo de pagamento de entrada, no pedido de reserva, no pré-contrato ou em outro documento qualquer de início de negócio, com clareza, que é do adquirente esse encargo, ou quando o seu valor estiver contido no preço do imóvel negociado.
10. No caso em exame, resta patente a ciência do consumidor acerca de seu ônus quanto ao pagamento da comissão de corretagem, uma vez que isso consta expressamente consignado no recibo subscrito por ele e coligido aos autos (ID Num. 208117 - Pág. 1).
11. O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1.35428/SC, fixou a seguinte tese (Tese 970): “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
12. O contrato firmado entre as partes previu em sua cláusula 7.4.2: “Ressalvado o disposto no item 7.4, caso o prazo de tolerância seja extrapolado, a vendedora pagará ao comprador (ii) multa moratória de 0,5% (meio porcento) ao mês (ou fração, calculados dia a dia, que incidirão sobre o valor pago pelo comprador até a data que a incorporadora colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do comprador [...]”. Logo, pela aplicação da tese fixada quando do julgamento do Tema 970, incabível a incidência da multa concomitantemente com os lucros cessantes, como pretendido pelo autor, razão por que deverá prevalecer a aplicação daquela multa apenas.
13. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO
Para reformar parcialmente a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos no sentido apenas de decotar da condenação os valores a título de comissão de corretagem e de lucros cessantes, permanecendo inalterados os demais termos do julgado.

14. Nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), sem condenação no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, dada a ausência de recorrente vencido.

Inteiro teor:
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO BEM. COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO – CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO – LUCROS CESSANTES – NÃO CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata o feito de pretensão de reparação material cumulada com multa contratual e restituição de comissão de corretagem em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou procedentes os pedidos e condenou as rés ao pagamento de R$ 4.340,62, a título de comissão de corretagem; R$ 1.389,52 a título de lucros cessantes; e R$ 1.037,92 a título de multa moratória.
2. A construtora e a incorporadora são partes legítimas para figurar no polo passivo de demanda que busca a restituição de comissão de corretagem paga na venda de imóvel novo ou na planta (art. 7o, parágrafo único, CDC). PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.
3. Merece parcial reforma a sentença proferida.
4. Prometida a entrega do imóvel para o dia 31/08/2014, com prorrogação por 180 dias, venceu em 27/02/2015 o prazo de entrega. E, entregue o imóvel em 20/04/2015 (Termo de Recebimento de Chaves, ID Num. 208099 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 1 mês e 22 dias.
5. Dificuldades com a alta de preços dos materiais de construção, expedição do “habite-se” ou escassez de mão de obra são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. Assim, configurada a responsabilidade das recorrentes e requeridas pelo atraso na entrega do bem.
6. Ficou estabelecida no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), em sede de recurso repetitivo, a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
7. No voto condutor do acórdão o Eminente Ministro Relator asseverou que, para que o consumidor se veja vinculado à obrigação de pagar a comissão de corretagem, basta que seja adequadamente informado de que é seu o encargo e que anua com a transferência do encargo, até à data da celebração do negócio (válida manifestação de vontade pela compra do imóvel), independentemente de a obrigação vir a ser registrada no Contrato de Promessa de Compra e Venda.([1])
8. Por ocasião do julgamento dos EDcl no REsp No 1.551.951, também abrangido pelo julgamento do REsp Repetitivo 1.599.511/SP (já referido), julgado na mesma ocasião, assentou o Eminente Ministro Relator, ser válida a transferência do encargo ao consumidor, mesmo naquele caso, “... em que não houve cláusula expressa no contrato sobre a transferência da obrigação ao consumidor, tendo-se pactuado essa transferência na fase das tratativas, mediante proposta assinada pelo consumidor.” ([2])
9. Portanto, nos contratos de compra e venda de imóvel novo ou na planta, adquirido diretamente da construtora ou da incorporadora, com ou sem exclusividade na intermediação de empresa imobiliária, é lícita a cobrança de comissão de corretagem ao comprador quando ele for informado, até o momento da celebração do contrato, acerca do preço total do imóvel, devendo estar registrado, no recibo de pagamento de entrada, no pedido de reserva, no pré-contrato ou em outro documento qualquer de início de negócio, com clareza, que é do adquirente esse encargo, ou quando o seu valor estiver contido no preço do imóvel negociado.
10. No caso em exame, resta patente a ciência do consumidor acerca de seu ônus quanto ao pagamento da comissão de corretagem, uma vez que isso consta expressamente consignado no recibo subscrito por ele e coligido aos autos (ID Num. 208117 - Pág. 1).
11. O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1.35428/SC, fixou a seguinte tese (Tese 970): “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
12. O contrato firmado entre as partes previu em sua cláusula 7.4.2: “Ressalvado o disposto no item 7.4, caso o prazo de tolerância seja extrapolado, a vendedora pagará ao comprador (ii) multa moratória de 0,5% (meio porcento) ao mês (ou fração, calculados dia a dia, que incidirão sobre o valor pago pelo comprador até a data que a incorporadora colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do comprador [...]”. Logo, pela aplicação da tese fixada quando do julgamento do Tema 970, incabível a incidência da multa concomitantemente com os lucros cessantes, como pretendido pelo autor, razão por que deverá prevalecer a aplicação daquela multa apenas.
13. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO
Para reformar parcialmente a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos no sentido apenas de decotar da condenação os valores a título de comissão de corretagem e de lucros cessantes, permanecendo inalterados os demais termos do julgado.

14. Nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), sem condenação no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, dada a ausência de recorrente vencido.