Tribunal: TJDFT
Processo: 0751869-48.2017.8.07.0016
Órgão julgador: GILMAR TADEU SORIANO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-15

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. PERCENTUAL PREVISTO PARA MULTA COMINATÓRIA POR INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR APLICÁVEL CONTRA A CONSTRUTORA (INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL). RECURSOS REPETITIVOS STJ - TEMAS 970 E 971. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA NÃO CUMULÁVEL COM LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
1. Não é inepta a petição inicial que descreve os fatos que supostamente guarnecem a pretensão autoral de modo a possibilitar a compreensão e permitir o pleno exercício do direito de defesa. Preliminar de inépcia da petição inicial rejeitada.
2. Trata-se de pretensão de reparação material cumulada com multa contratual em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para aplicar a inversão da cláusula penal em favor do consumidor e para condenar as rés, solidariamente, no pagamento de R$13.295,87, referente à multa contratual pelo atraso, o que ensejou a interposição do presente recurso.
3. Inexistência de Caso Fortuito
3.1 Afirma o réu/recorrente que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, uma vez que a Administração Pública foi morosa na concessão da “Carta de Habite-se”.
3.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra, são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito.
3.3 Por sua vez, a morosidade da Administração Pública para a concessão da Carta de Habite-se é circunstância que se acha inserta no risco empresarial e, portanto, dimensionada no empreendimento, de sorte que não é motivo suficiente para afastar o dever de indenizar pela indisponibilidade do imóvel adquirido. Precedentes: Acórdão 1086225, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento:04/04/2018, publicado no DJE: 10/04/2018; Acórdão 960119, Segunda Turma Recursal, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 18/08/2016, publicado no DJE: 25/08/2016.
4. Carta de Habite-se
4.1 A obtenção de “Carta de Habite-se” não comprova a entrega do imóvel, que há de ser feita por meio de termo próprio, no caso, “Termo de entrega de chaves e imissão na posse”, a qual foi devidamente assinada pelos promitentes compradores em 25/06/2015 (ID 15347224 - Pág. 1). Noutra via, inobstante o réu ter afirmado que os autores não receberam o imóvel em decorrência de inadimplência em 30/04/2015, não há nos autos qualquer prova ou mesmo indício de que o atraso na entrega das chaves tenha decorrido por culpa dos compradores, sobretudo porque o próprio réu alega que a Carta de Habite-se foi emitida em 13/02/2015 e averbada em 08/04/2015 (ID 15347239 - Pág. 7).
4.2 Assim, prometida a entrega do imóvel para o dia 31/07/2014, com prorrogação contratual de 180 dias, expirou em 26/01/2015 o prazo de entrega. E, entregue o imóvel em 25/06/2015 (ID 15347224 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 5 meses.
5. Inversão da Cláusula Penal.
5.1 Quanto à reversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFICIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido".
5.2 No contrato não existe cláusula que trate especificamente das obrigações da vendedora, inexistindo estipulação para o caso de atraso na entrega do bem. Por sua vez, a Cláusula VI do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, que estabelece regras sobre mora e inadimplemento, dispõe no Item 6.1 que “a impontualidade do comprador no pagamento de qualquer uma das prestações referidas neste instrumento, ou de quaisquer encargos, tributos, tarifas, reembolsos, se houver, importará na imediata incidência da multa moratória de 2% do valor da dívida vencida e de juros de mora de 1% ao mês ou fração, incidentes sobre o principal corrigido “pro rata dies” pelo mesmo índice de correção das prestações (...)” (ID 15346693 - Pág. 14).
5.3 Dispõe o art. 47 do CDC que “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Dessa forma, considerando a orientação vinculante do STJ que afirma ser cláusula penal em regra estabelecida em valor equivalente ao locatício, a melhor interpretação dada à Cláusula 6.1, é a firmada na sentença, ou seja, a inversão da cláusula penal em favor do consumidor implica o pagamento de juros e multa.
5.4 O referido parágrafo prevê incidência de 2% sobre o valor do débito corrigido. No caso, a inadimplência é quanto à entrega do imóvel, sendo o valor deste a base de cálculo para a incidência da multa.
5.5 Com o objetivo de ressarcir o consumidor pelos lucros que deixou de auferir com a locação do imóvel e aplicando-se o entendimento do STJ, justa a reversão da cláusula penal com a interpretação de que devem ser pagos ao consumidor também os juros de mora, no percentual de 1% ao mês sobre o valor do imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1191426, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento: 07/08/2019, publicado no DJE: 13/08/2019.
5.6 Vale ressaltar que, se considerada somente a incidência da multa de 2%, seria indiferente a entrega do imóvel com um ou doze meses de atraso, por exemplo, uma vez que a multa seria sempre a mesma, pois esta não engloba sanção mensal, diferente do aposto na Cláusula 6.1, que prevê a incidência de juros mensais.
5.7 Vale ainda salientar que na Reclamação 0703946-69.2019.8.07.9000 foi decidido que a decisão no Recurso do processo 0730627-04 está coerente com a orientação da Corte Superior. Dessa forma, possível a cumulação de condenação em multa e juros mensais pelo atraso.
5.8. Por fim, inobstante os autores tenham pedido a incidência de multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, apresentaram memorial de cálculo e pedido no valor de R$ 13.295,87, que engloba somente o valor atualizado da multa de 2%, valor que deve ser mantido ante a ausência de recurso por parte dos autores. Dessa forma, irretocável a sentença quanto à condenação da empresa ré no pagamento de R$13.295,87.
6. Diminuição do valor da multa.
6.1 A multa pela impontualidade do comprador foi instituída pelo próprio réu e contra ele deve ser aplicada caso não haja previsão de cláusula penal para o inadimplemento do vendedor (Tema 971).
6.2 Da mesma forma, também não há que se falar em redução equitativa da multa com base no artigo 413 do Código Civil, pois não houve abusividade e a penalidade foi aplicada com base no próprio contrato firmado entre as partes. Assim, a aplicação da multa se mostrou dentro dos parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo um valor justo e adequado para cobrir as perdas e danos ocorridos pela demora da entrega do imóvel ao consumidor. Precedentes: Acórdão 295816, Primeira Turma Recursal, Relator FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Data de Julgamento: 16/10/2020, publicado no DJE: 27/11/2020.
7. Dessa forma, irretocável a sentença vergastada.
8. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
9. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

10. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre valor da condenação.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. PERCENTUAL PREVISTO PARA MULTA COMINATÓRIA POR INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR APLICÁVEL CONTRA A CONSTRUTORA (INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL). RECURSOS REPETITIVOS STJ - TEMAS 970 E 971. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA NÃO CUMULÁVEL COM LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
1. Não é inepta a petição inicial que descreve os fatos que supostamente guarnecem a pretensão autoral de modo a possibilitar a compreensão e permitir o pleno exercício do direito de defesa. Preliminar de inépcia da petição inicial rejeitada.
2. Trata-se de pretensão de reparação material cumulada com multa contratual em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para aplicar a inversão da cláusula penal em favor do consumidor e para condenar as rés, solidariamente, no pagamento de R$13.295,87, referente à multa contratual pelo atraso, o que ensejou a interposição do presente recurso.
3. Inexistência de Caso Fortuito
3.1 Afirma o réu/recorrente que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, uma vez que a Administração Pública foi morosa na concessão da “Carta de Habite-se”.
3.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra, são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito.
3.3 Por sua vez, a morosidade da Administração Pública para a concessão da Carta de Habite-se é circunstância que se acha inserta no risco empresarial e, portanto, dimensionada no empreendimento, de sorte que não é motivo suficiente para afastar o dever de indenizar pela indisponibilidade do imóvel adquirido. Precedentes: Acórdão 1086225, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento:04/04/2018, publicado no DJE: 10/04/2018; Acórdão 960119, Segunda Turma Recursal, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 18/08/2016, publicado no DJE: 25/08/2016.
4. Carta de Habite-se
4.1 A obtenção de “Carta de Habite-se” não comprova a entrega do imóvel, que há de ser feita por meio de termo próprio, no caso, “Termo de entrega de chaves e imissão na posse”, a qual foi devidamente assinada pelos promitentes compradores em 25/06/2015 (ID 15347224 - Pág. 1). Noutra via, inobstante o réu ter afirmado que os autores não receberam o imóvel em decorrência de inadimplência em 30/04/2015, não há nos autos qualquer prova ou mesmo indício de que o atraso na entrega das chaves tenha decorrido por culpa dos compradores, sobretudo porque o próprio réu alega que a Carta de Habite-se foi emitida em 13/02/2015 e averbada em 08/04/2015 (ID 15347239 - Pág. 7).
4.2 Assim, prometida a entrega do imóvel para o dia 31/07/2014, com prorrogação contratual de 180 dias, expirou em 26/01/2015 o prazo de entrega. E, entregue o imóvel em 25/06/2015 (ID 15347224 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 5 meses.
5. Inversão da Cláusula Penal.
5.1 Quanto à reversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFICIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido".
5.2 No contrato não existe cláusula que trate especificamente das obrigações da vendedora, inexistindo estipulação para o caso de atraso na entrega do bem. Por sua vez, a Cláusula VI do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, que estabelece regras sobre mora e inadimplemento, dispõe no Item 6.1 que “a impontualidade do comprador no pagamento de qualquer uma das prestações referidas neste instrumento, ou de quaisquer encargos, tributos, tarifas, reembolsos, se houver, importará na imediata incidência da multa moratória de 2% do valor da dívida vencida e de juros de mora de 1% ao mês ou fração, incidentes sobre o principal corrigido “pro rata dies” pelo mesmo índice de correção das prestações (...)” (ID 15346693 - Pág. 14).
5.3 Dispõe o art. 47 do CDC que “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Dessa forma, considerando a orientação vinculante do STJ que afirma ser cláusula penal em regra estabelecida em valor equivalente ao locatício, a melhor interpretação dada à Cláusula 6.1, é a firmada na sentença, ou seja, a inversão da cláusula penal em favor do consumidor implica o pagamento de juros e multa.
5.4 O referido parágrafo prevê incidência de 2% sobre o valor do débito corrigido. No caso, a inadimplência é quanto à entrega do imóvel, sendo o valor deste a base de cálculo para a incidência da multa.
5.5 Com o objetivo de ressarcir o consumidor pelos lucros que deixou de auferir com a locação do imóvel e aplicando-se o entendimento do STJ, justa a reversão da cláusula penal com a interpretação de que devem ser pagos ao consumidor também os juros de mora, no percentual de 1% ao mês sobre o valor do imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1191426, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento: 07/08/2019, publicado no DJE: 13/08/2019.
5.6 Vale ressaltar que, se considerada somente a incidência da multa de 2%, seria indiferente a entrega do imóvel com um ou doze meses de atraso, por exemplo, uma vez que a multa seria sempre a mesma, pois esta não engloba sanção mensal, diferente do aposto na Cláusula 6.1, que prevê a incidência de juros mensais.
5.7 Vale ainda salientar que na Reclamação 0703946-69.2019.8.07.9000 foi decidido que a decisão no Recurso do processo 0730627-04 está coerente com a orientação da Corte Superior. Dessa forma, possível a cumulação de condenação em multa e juros mensais pelo atraso.
5.8. Por fim, inobstante os autores tenham pedido a incidência de multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, apresentaram memorial de cálculo e pedido no valor de R$ 13.295,87, que engloba somente o valor atualizado da multa de 2%, valor que deve ser mantido ante a ausência de recurso por parte dos autores. Dessa forma, irretocável a sentença quanto à condenação da empresa ré no pagamento de R$13.295,87.
6. Diminuição do valor da multa.
6.1 A multa pela impontualidade do comprador foi instituída pelo próprio réu e contra ele deve ser aplicada caso não haja previsão de cláusula penal para o inadimplemento do vendedor (Tema 971).
6.2 Da mesma forma, também não há que se falar em redução equitativa da multa com base no artigo 413 do Código Civil, pois não houve abusividade e a penalidade foi aplicada com base no próprio contrato firmado entre as partes. Assim, a aplicação da multa se mostrou dentro dos parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo um valor justo e adequado para cobrir as perdas e danos ocorridos pela demora da entrega do imóvel ao consumidor. Precedentes: Acórdão 295816, Primeira Turma Recursal, Relator FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Data de Julgamento: 16/10/2020, publicado no DJE: 27/11/2020.
7. Dessa forma, irretocável a sentença vergastada.
8. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
9. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

10. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre valor da condenação.