Tribunal: TJDFT
Processo: 0700536-55.2015.8.07.0007
Órgão julgador: GILMAR TADEU SORIANO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-09-29
Data de publicação: 2021-10-05

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. PERCENTUAL PREVISTO PARA MULTA COMINATÓRIA POR INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR APLICÁVEL CONTRA A CONSTRUTORA (INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL). RECURSOS REPETITIVOS STJ - TEMAS 970 E 971. RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS.

1. Presentes os requisitos, defiro aos autores e recorrentes a gratuidade de justiça.

2. Trata-se o feito de pretensão de inversão de cláusula penal que prevê a incidência de multa contratual em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para inverter a aplicação das cláusulas penais 6.1 e 6.8 em favor dos requerentes e para condenar o réu no pagamento de R$ 2.012,49, por mês de atraso, a partir de 31/7/2014 até a entrega das chaves do imóvel, com o acréscimo da multa de 2%, observado o limite de 40 salários mínimos, o que ensejou a interposição de recurso por ambas as partes.

3. Inexistência de Caso Fortuito

3.1 Afirma o réu/recorrente que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, uma vez que a Administração Pública passou a exigir novos documentos para a concessão da “Carta de Habite-se”, obrigação que não era exigida na época da expedição do Alvará de Construção.

3.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra, são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. Por sua vez, a exigência, pela Administração Pública, de apresentação de documentos pertinentes para a concessão da Carta de Habite-se é circunstância que se acha inserta no risco empresarial e, portanto, dimensionada no empreendimento, de sorte que não é motivo suficiente para afastar o dever de indenizar pela indisponibilidade do imóvel adquirido. Precedentes: Acórdão 1086225, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento:04/04/2018, publicado no DJE: 10/04/2018; Acórdão 960119, Segunda Turma Recursal, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 18/08/2016, publicado no DJE: 25/08/2016.

4. Carta de Habite-se

4.1 A obtenção de “Carta de Habite-se” não comprova a entrega do imóvel, que há de ser feita por meio de termo próprio, normalmente denominado “Termo de Recebimento de Chaves”, devidamente assinado pelo promitente comprador, o qual não foi juntado aos autos. Noutra via, inobstante o réu ter afirmado que os autores não receberam o imóvel em decorrência de inadimplência em 30/05/2015, não há nos autos qualquer prova ou mesmo indício de que o atraso na entrega das chaves tenha decorrido por culpa dos compradores, ainda mais porque o próprio réu alega que a Carta de Habite-se somente foi emitida em setembro de 2015.

4.2 Assim, prometida a entrega do imóvel para o dia 31/01/2014, com prorrogação contratual de 180 dias, expirou em 30/7/2014 o prazo de entrega. Dessa forma, caracterizada a mora da ré a partir de 31/7/2014.

5. Inversão da Cláusula Penal.

5.1 Quanto à reversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFICIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido".

5.2 No contrato não existe cláusula que trate especificamente das obrigações da vendedora, inexistindo estipulação para o caso de atraso na entrega do bem. Por sua vez, o item 6.1 do “Instrumento particular de promessa de venda e compra de bem imóvel para entrega futura e outros pactos”, firmado entre as partes, dispõe que “o atraso no pagamento de quaisquer quantias devidas em razão desta avença, caracterizará o COMPRADOR como inadimplente, sujeitando-o ao pagamento à VENDEDORA dos valores vencidos e não pagos, corrigidos monetariamente de acordo com a variação “pro rata die” do índice aplicável, nos termos deste contrato, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês ou fração de mês e da multa moratória (de aplicação imediata) de 2% (dois por cento)” (ID 594068 - Pág. 10).

5.3 Ainda dispõe o item 6.8 do referido contrato que “em quaisquer hipóteses de rescisão do presente contrato, havendo imissão na posse por parte do comprador, este ficará obrigado a pagar à vendedora, a título de fruição do imóvel, o equivalente a 0,8% do valor de mercado do bem por mês de ocupação, até que o mesmo seja entregue inteiramente livre e desembaraçado de coisas e pessoas, e em bom estado de conservação, ressalvados os desgastes naturais decorrentes do uso normal do imóvel” (ID 594068 - Pág. 13).

5.4 Dispõe o art. 47 do CDC que “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Dessa forma, considerando a orientação vinculante do STJ que afirma ser cláusula penal em regra estabelecida em valor equivalente ao locatício, a melhor interpretação dada ao item 6.1 do Instrumento de compra e venda é a firmada na sentença, ou seja, a inversão da cláusula penal em favor do consumidor implica o pagamento da multa.

5.5 Com o objetivo de ressarcir o consumidor pelos lucros que deixou de auferir com a locação do imóvel e aplicando-se o entendimento do STJ, justa a reversão da cláusula penal com a interpretação de que devem ser pagos ao consumidor também “valor referente à fruição do imóvel”, no percentual de 0,8% ao mês sobre o valor do imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1191426, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento: 07/08/2019, publicado no DJE: 13/08/2019.

5.6 Vale ressaltar que, se considerada somente a incidência da multa de 2%, seria indiferente a entrega do imóvel com um ou doze meses de atraso, por exemplo, uma vez que a multa seria sempre a mesma, pois esta não engloba sanção mensal, diferente do aposto no item 6.8, que prevê o pagamento de valor a título de fruição do imóvel.

5.7 Dessa forma, irretocável a sentença quanto à condenação da empresa ré no pagamento no valor de 0,8% ao mês sobre o valor do imóvel reajustado, a título de fruição do imóvel, sendo igualmente cabível o pagamento de multa moratória, em favor do autor, no importe de 2% sobre o valor do débito.

6. Do valor da condenação.

6.1 Verifica-se que os autores requereram a condenação do réu no pagamento de 0,8% sobre o valor do imóvel durante 14 meses, acrescido de 2% sobre o valor da dívida, chegando-se ao importe de R$ 32.339,41 (ID 594078 - Pág. 5). Em virtude do teto dos Juizados de 40 salários mínimos, renunciaram a R$ 819,41 e requereram a condenação no pagamento de R$ 31.520,00 e parcelas vincendas.

6.2 Em momento algum foi informada a data de entrega do imóvel, ao contrário, na petição de ID 28604590 - Pág. 2, foi informado que o imóvel não havia sido entregue até 25/08/2021, ou seja, atraso de mais de 87 meses.

6.3 Dessa forma, considerando que não há notícias de entrega do imóvel, o provimento judicial deve se restringir ao pedido do autor, que chegou a renunciar parte de suas verbas indenizatórias com o objetivo de enquadrar a causa no teto dos Juizados Especiais. Caso contrário, a apresentação de petições sobre a perpetuação do atraso na entrega do imóvel fará com que o valor do débito seja infindável, sem que nenhuma solução efetiva sobrevenha aos autos, postergando-se a resolução da demanda por mais tempo ainda.

7. RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS.

8. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

9. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente GOLD AMORGOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação. Condeno os recorrentes WASHINGTON PAULINO PAIVA e EDIANE PEREIRA DIAS ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em R$ 500,00, a fim de evitar que a sua fixação em percentual do valor da condenação resulte em honorários irrisórios, suspensa sua exigibilidade em decorrência da gratuidade de justiça.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. PERCENTUAL PREVISTO PARA MULTA COMINATÓRIA POR INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR APLICÁVEL CONTRA A CONSTRUTORA (INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL). RECURSOS REPETITIVOS STJ - TEMAS 970 E 971. RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS.

1. Presentes os requisitos, defiro aos autores e recorrentes a gratuidade de justiça.

2. Trata-se o feito de pretensão de inversão de cláusula penal que prevê a incidência de multa contratual em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para inverter a aplicação das cláusulas penais 6.1 e 6.8 em favor dos requerentes e para condenar o réu no pagamento de R$ 2.012,49, por mês de atraso, a partir de 31/7/2014 até a entrega das chaves do imóvel, com o acréscimo da multa de 2%, observado o limite de 40 salários mínimos, o que ensejou a interposição de recurso por ambas as partes.

3. Inexistência de Caso Fortuito

3.1 Afirma o réu/recorrente que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, uma vez que a Administração Pública passou a exigir novos documentos para a concessão da “Carta de Habite-se”, obrigação que não era exigida na época da expedição do Alvará de Construção.

3.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra, são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. Por sua vez, a exigência, pela Administração Pública, de apresentação de documentos pertinentes para a concessão da Carta de Habite-se é circunstância que se acha inserta no risco empresarial e, portanto, dimensionada no empreendimento, de sorte que não é motivo suficiente para afastar o dever de indenizar pela indisponibilidade do imóvel adquirido. Precedentes: Acórdão 1086225, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento:04/04/2018, publicado no DJE: 10/04/2018; Acórdão 960119, Segunda Turma Recursal, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 18/08/2016, publicado no DJE: 25/08/2016.

4. Carta de Habite-se

4.1 A obtenção de “Carta de Habite-se” não comprova a entrega do imóvel, que há de ser feita por meio de termo próprio, normalmente denominado “Termo de Recebimento de Chaves”, devidamente assinado pelo promitente comprador, o qual não foi juntado aos autos. Noutra via, inobstante o réu ter afirmado que os autores não receberam o imóvel em decorrência de inadimplência em 30/05/2015, não há nos autos qualquer prova ou mesmo indício de que o atraso na entrega das chaves tenha decorrido por culpa dos compradores, ainda mais porque o próprio réu alega que a Carta de Habite-se somente foi emitida em setembro de 2015.

4.2 Assim, prometida a entrega do imóvel para o dia 31/01/2014, com prorrogação contratual de 180 dias, expirou em 30/7/2014 o prazo de entrega. Dessa forma, caracterizada a mora da ré a partir de 31/7/2014.

5. Inversão da Cláusula Penal.

5.1 Quanto à reversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFICIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido".

5.2 No contrato não existe cláusula que trate especificamente das obrigações da vendedora, inexistindo estipulação para o caso de atraso na entrega do bem. Por sua vez, o item 6.1 do “Instrumento particular de promessa de venda e compra de bem imóvel para entrega futura e outros pactos”, firmado entre as partes, dispõe que “o atraso no pagamento de quaisquer quantias devidas em razão desta avença, caracterizará o COMPRADOR como inadimplente, sujeitando-o ao pagamento à VENDEDORA dos valores vencidos e não pagos, corrigidos monetariamente de acordo com a variação “pro rata die” do índice aplicável, nos termos deste contrato, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês ou fração de mês e da multa moratória (de aplicação imediata) de 2% (dois por cento)” (ID 594068 - Pág. 10).

5.3 Ainda dispõe o item 6.8 do referido contrato que “em quaisquer hipóteses de rescisão do presente contrato, havendo imissão na posse por parte do comprador, este ficará obrigado a pagar à vendedora, a título de fruição do imóvel, o equivalente a 0,8% do valor de mercado do bem por mês de ocupação, até que o mesmo seja entregue inteiramente livre e desembaraçado de coisas e pessoas, e em bom estado de conservação, ressalvados os desgastes naturais decorrentes do uso normal do imóvel” (ID 594068 - Pág. 13).

5.4 Dispõe o art. 47 do CDC que “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Dessa forma, considerando a orientação vinculante do STJ que afirma ser cláusula penal em regra estabelecida em valor equivalente ao locatício, a melhor interpretação dada ao item 6.1 do Instrumento de compra e venda é a firmada na sentença, ou seja, a inversão da cláusula penal em favor do consumidor implica o pagamento da multa.

5.5 Com o objetivo de ressarcir o consumidor pelos lucros que deixou de auferir com a locação do imóvel e aplicando-se o entendimento do STJ, justa a reversão da cláusula penal com a interpretação de que devem ser pagos ao consumidor também “valor referente à fruição do imóvel”, no percentual de 0,8% ao mês sobre o valor do imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1191426, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento: 07/08/2019, publicado no DJE: 13/08/2019.

5.6 Vale ressaltar que, se considerada somente a incidência da multa de 2%, seria indiferente a entrega do imóvel com um ou doze meses de atraso, por exemplo, uma vez que a multa seria sempre a mesma, pois esta não engloba sanção mensal, diferente do aposto no item 6.8, que prevê o pagamento de valor a título de fruição do imóvel.

5.7 Dessa forma, irretocável a sentença quanto à condenação da empresa ré no pagamento no valor de 0,8% ao mês sobre o valor do imóvel reajustado, a título de fruição do imóvel, sendo igualmente cabível o pagamento de multa moratória, em favor do autor, no importe de 2% sobre o valor do débito.

6. Do valor da condenação.

6.1 Verifica-se que os autores requereram a condenação do réu no pagamento de 0,8% sobre o valor do imóvel durante 14 meses, acrescido de 2% sobre o valor da dívida, chegando-se ao importe de R$ 32.339,41 (ID 594078 - Pág. 5). Em virtude do teto dos Juizados de 40 salários mínimos, renunciaram a R$ 819,41 e requereram a condenação no pagamento de R$ 31.520,00 e parcelas vincendas.

6.2 Em momento algum foi informada a data de entrega do imóvel, ao contrário, na petição de ID 28604590 - Pág. 2, foi informado que o imóvel não havia sido entregue até 25/08/2021, ou seja, atraso de mais de 87 meses.

6.3 Dessa forma, considerando que não há notícias de entrega do imóvel, o provimento judicial deve se restringir ao pedido do autor, que chegou a renunciar parte de suas verbas indenizatórias com o objetivo de enquadrar a causa no teto dos Juizados Especiais. Caso contrário, a apresentação de petições sobre a perpetuação do atraso na entrega do imóvel fará com que o valor do débito seja infindável, sem que nenhuma solução efetiva sobrevenha aos autos, postergando-se a resolução da demanda por mais tempo ainda.

7. RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS.

8. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

9. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente GOLD AMORGOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação. Condeno os recorrentes WASHINGTON PAULINO PAIVA e EDIANE PEREIRA DIAS ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em R$ 500,00, a fim de evitar que a sua fixação em percentual do valor da condenação resulte em honorários irrisórios, suspensa sua exigibilidade em decorrência da gratuidade de justiça.