Tribunal: TJDFT
Processo: 0721070-56.2016.8.07.0016
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-14

Ementa:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. COBRANÇA DE TAXA DE TRANSFERÊNCIA EM CASO DE CESSÃO DE DIREITOS. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. JUROS DE FINANCIAMENTO. IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA. CLÁUSULA PENAL “MORATÓRIA” E LUCROS CESSANTES: INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO, FIXAÇÃO DE VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO, NATUREZA COMPENSATÓRIA (“BIS IN IDEM”). RECURSOS DE AMBAS AS PARTES IMPROVIDOS.
I. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva (pagamento dos “juros de obra” à instituição bancária), já que a controvérsia se cinge à interpretação das normas contratuais de promessa de compra e venda de imóvel entregue pela empresa a legitimar a pretensão de indenização por danos decorrentes da mora.
II. Mérito.
A. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (artigos 6o e 14).
B. A cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega da obra não se mostra abusiva, desde que a contagem seja em dias corridos, de sorte que se estipulada em dias úteis torna-se desarrazoada e abusiva, a culminar em desvantagem exagerada ao consumidor (CDC, artigos 47 e 51, IV; Precedente do TJDFT: Incidente de Uniformização de Jurisprudência UNJ 2015.01.1.006823-9, julgado em 11.7.2016).
C. No caso concreto, a data prometida para a entrega da unidade residencial era 27.1o.2014 (já incluída a tolerância), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 07.7.2014 (ID. 1226850).
D. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (STJ: EREsp 1341138/SP, DJe 22/05/2018) (CC, artigos 402 e 475).
E. No que concerne à cobrança a título de “juros de obra”, é cediço que é ônus do consumidor arcar com o referido encargo durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”, salvo se comprovada a culpa da construtora/incorporadora no atraso da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se”.
F. No contexto, a requerida, além do comprovado atraso na entrega do imóvel, não logrou demonstrar que a efetiva averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel teria ocorrido a tempo e modo, uma vez que, consoante o contrato de compra e venda, a entrega da unidade habitacional deveria ter ocorrido 27.1o.2014 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos). Fato é que o consumidor arcou com o pagamento dos juros de financiamento até agosto de 2014, consoante planilha de evolução do financiamento colacionada (ID. 1226830 e 1226837), dado que o início da amortização (parcela 001) teria ocorrido somente em 05.9.2014. Tivesse a empresa cumprido com suas atribuições a tempo e modo (ausente demonstração de averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel), o consumidor não experimentaria tais danos. Caracterizada, pois, a mora da construtora/incorporadora.
G. Assim, é dever da construtora restituir à parte autora os valores despendidos a título de juros de financiamento (“juros de obra”) comprovadamente suportados no período da mora, conforme consignado em sentença (ausente impugnação específica acerca do valor da condenação).
H. Lado outro, é nula a cláusula que determina a cobrança de “taxa de transferência” em caso de cessão de direitos em contrato de promessa de compra e venda de unidade residencial, por caracterizar uma obrigação abusiva, a resultar em desvantagem excessiva ao consumidor (CDC, artigo 51, inciso IV e § 1°, inciso III). Portanto, impositiva se torna a restituição de quantia paga. Precedentes do TJDFT: 1a Turma Cível, acórdão 1255368, DJE: 15/7/2020; 5a Turma Cível, acórdão 1089616, DJE: 20/4/2018; 6a Turma Cível, acórdão 970552, DJE: 13/10/2016; 2a Turma Recursal, acórdão 1220238, DJE: 17/12/2019; 3a Turma Recursal, acórdão 1044662, DJE: 14/9/2017.
I. Já em relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).
J. No ponto, a Câmara de Uniformização do TJDFT (Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004), alinhada à tese supra, firmou o entendimento de que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.
K. No caso concreto, verifica-se que o valor da multa contratual “moratória” (cláusula sétima, item 7.3 – 1 % ao mês sobre o valor atualizado do preço total, durante o período da mora – ID. 1226864, pág. 10) estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel). Precedentes do TJDFT: 2a Turma Cível, Acórdão 1225658, DJE: 6/2/2020; 6a Turma Cível, Acórdão 1221563, DJE: 19/12/2019; 1a Turma Recursal, Acórdão 1214217, DJE: 3/12/2019; 3a Turma Recursal, Acórdão 1215912, DJE: 21/11/2019. Assim, forçoso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes, ante a natureza compensatória de ambas, a par da equivalência com o valor locativo (bis in idem). Irretocável, pois, a sentença de parcial procedência.
III. Rejeitada a preliminar suscitada pela requerida. Recursos de ambas as partes conhecidos e improvidos. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Diante da sucumbência recíproca, cada parte arcará com os honorários dos respectivos patronos. Custas pro rata (Lei 9.099/95, art. 55). Ressalta-se que a requerente litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita (CPC, art. 98, § 3o).

Inteiro teor:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. COBRANÇA DE TAXA DE TRANSFERÊNCIA EM CASO DE CESSÃO DE DIREITOS. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. JUROS DE FINANCIAMENTO. IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA. CLÁUSULA PENAL “MORATÓRIA” E LUCROS CESSANTES: INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO, FIXAÇÃO DE VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO, NATUREZA COMPENSATÓRIA (“BIS IN IDEM”). RECURSOS DE AMBAS AS PARTES IMPROVIDOS.
I. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva (pagamento dos “juros de obra” à instituição bancária), já que a controvérsia se cinge à interpretação das normas contratuais de promessa de compra e venda de imóvel entregue pela empresa a legitimar a pretensão de indenização por danos decorrentes da mora.
II. Mérito.
A. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (artigos 6o e 14).
B. A cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega da obra não se mostra abusiva, desde que a contagem seja em dias corridos, de sorte que se estipulada em dias úteis torna-se desarrazoada e abusiva, a culminar em desvantagem exagerada ao consumidor (CDC, artigos 47 e 51, IV; Precedente do TJDFT: Incidente de Uniformização de Jurisprudência UNJ 2015.01.1.006823-9, julgado em 11.7.2016).
C. No caso concreto, a data prometida para a entrega da unidade residencial era 27.1o.2014 (já incluída a tolerância), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 07.7.2014 (ID. 1226850).
D. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (STJ: EREsp 1341138/SP, DJe 22/05/2018) (CC, artigos 402 e 475).
E. No que concerne à cobrança a título de “juros de obra”, é cediço que é ônus do consumidor arcar com o referido encargo durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”, salvo se comprovada a culpa da construtora/incorporadora no atraso da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se”.
F. No contexto, a requerida, além do comprovado atraso na entrega do imóvel, não logrou demonstrar que a efetiva averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel teria ocorrido a tempo e modo, uma vez que, consoante o contrato de compra e venda, a entrega da unidade habitacional deveria ter ocorrido 27.1o.2014 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos). Fato é que o consumidor arcou com o pagamento dos juros de financiamento até agosto de 2014, consoante planilha de evolução do financiamento colacionada (ID. 1226830 e 1226837), dado que o início da amortização (parcela 001) teria ocorrido somente em 05.9.2014. Tivesse a empresa cumprido com suas atribuições a tempo e modo (ausente demonstração de averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel), o consumidor não experimentaria tais danos. Caracterizada, pois, a mora da construtora/incorporadora.
G. Assim, é dever da construtora restituir à parte autora os valores despendidos a título de juros de financiamento (“juros de obra”) comprovadamente suportados no período da mora, conforme consignado em sentença (ausente impugnação específica acerca do valor da condenação).
H. Lado outro, é nula a cláusula que determina a cobrança de “taxa de transferência” em caso de cessão de direitos em contrato de promessa de compra e venda de unidade residencial, por caracterizar uma obrigação abusiva, a resultar em desvantagem excessiva ao consumidor (CDC, artigo 51, inciso IV e § 1°, inciso III). Portanto, impositiva se torna a restituição de quantia paga. Precedentes do TJDFT: 1a Turma Cível, acórdão 1255368, DJE: 15/7/2020; 5a Turma Cível, acórdão 1089616, DJE: 20/4/2018; 6a Turma Cível, acórdão 970552, DJE: 13/10/2016; 2a Turma Recursal, acórdão 1220238, DJE: 17/12/2019; 3a Turma Recursal, acórdão 1044662, DJE: 14/9/2017.
I. Já em relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).
J. No ponto, a Câmara de Uniformização do TJDFT (Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004), alinhada à tese supra, firmou o entendimento de que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.
K. No caso concreto, verifica-se que o valor da multa contratual “moratória” (cláusula sétima, item 7.3 – 1 % ao mês sobre o valor atualizado do preço total, durante o período da mora – ID. 1226864, pág. 10) estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel). Precedentes do TJDFT: 2a Turma Cível, Acórdão 1225658, DJE: 6/2/2020; 6a Turma Cível, Acórdão 1221563, DJE: 19/12/2019; 1a Turma Recursal, Acórdão 1214217, DJE: 3/12/2019; 3a Turma Recursal, Acórdão 1215912, DJE: 21/11/2019. Assim, forçoso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes, ante a natureza compensatória de ambas, a par da equivalência com o valor locativo (bis in idem). Irretocável, pois, a sentença de parcial procedência.
III. Rejeitada a preliminar suscitada pela requerida. Recursos de ambas as partes conhecidos e improvidos. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Diante da sucumbência recíproca, cada parte arcará com os honorários dos respectivos patronos. Custas pro rata (Lei 9.099/95, art. 55). Ressalta-se que a requerente litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita (CPC, art. 98, § 3o).