Tribunal: TJDFT
Processo: 0716463-06.2020.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-10-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0716463-06.2020.8.07.0001 RECORRENTES: RUBENS SOUTO PEREIRA, FRANCISLENE DE FATIMA COELHO SOUTO RECORRIDAS: JCGONTIJO GUARA II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO. REJEITADA. INOVAÇÃO RECURSAL. MATÉRIA FÁTICA NÃO AVENTADA OPORTUNAMENTE NO JUÍZO DE ORIGEM. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESIDENCIAL SUPER QUADRA ATLÂNTICA. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. ÁREA COMUM DO EMPREENDIMENTO. ENTREGA CONDICIONADA À CONCESSÃO DE HABITE-SE PARCIAL. ABUSIVIDADE. CONSUMIDOR SUJEITO A EVENTO FUTURO E INCERTO, SEM PRAZO DEFINIDO PARA CONCLUSÃO DA ÁREA. TRANSFERÊNCIA DO RISCO DO NEGÓCIO. REDUÇÃO PROPORCIONAL DA PENALIDADE. 1. Os argumentos desenvolvidos em torno da ausência de inadimplemento contratual e as teses ventiladas para justificar a forma de entrega das obras demonstram o inconformismo dos recorrentes com o provimento judicial e a pretensão de obterem a reforma da decisão, inexistindo qualquer violação ao Princípio da Dialeticidade Recursal, consagrado no artigo 932, III, do Código de Processo Civil. 2. De acordo com o Código de Processo Civil, a Apelação devolverá ao Tribunal o conhecimento da matéria impugnada, a qual somente será objeto de apreciação e julgamento quando suscitada e discutida no processo (artigo 1.013 do Código de Processo Civil). Na espécie, a tese de caso fortuito a qual faz alusão o autor (tutela antecipada deferida nos autos da Ação Civil Pública n. 2010.01.1.119791-7) não foi suscitada, sequer lateralmente, em sua Contestação, não sendo possível invocá-la em sede recursal, por caracterizar hipótese de inovação recursal. 3. A atividade econômica exercida pelos réus possui riscos próprios e específicos de quem atua no respectivo seguimento, como falta de insumos, atrasos por parte da Administração Pública e escassez de mão de obra. Estes elementos devem ser observados pela construtora e pela vendedora, ao negociar unidades imobiliárias, não havendo como invocar a ocorrência de caso fortuito ou força maior quando tais eventos se relacionarem especificamente com o modelo de negócio desenvolvido. Logo, não há óbice ao reconhecimento do atraso na entrega da unidade imobiliária, quando cabalmente demonstrada a entrega fora do prazo pactuado. 4. A ausência de disposição contratual facultando às rés a entrega posterior da área comum faz surgir no imaginário do consumidor a legítima expectativa de que, uma vez recebidas as chaves do imóvel, poderá usufruir por inteiro e desde logo de toda a estrutura e comodidade disponibilizada na área comum do empreendimento. 5. O Princípio da Informação outorga à empresa contratada o dever de prestar ao consumidor de forma transparente, clara, correta e precisa todas as informações pertinentes aos produtos fornecidos, de sorte a repercutir, na fase pré-contratual, na tomada de decisão consciente e na efetividade do direito de escolha. Se não foi dada aos adquirentes plena ciência quanto à entrega posterior da área comum do empreendimento, padece de flagrante abusividade a interpretação a qual pretendem imprimir os réus para justificar o atraso, prevalecendo, nesse caso, o prazo específico para a entrega do espaço privativo, computado o prazo de tolerância. 6. A existência de cláusula prevendo a finalização da área comum após a concessão do habite-se parcial, expedido quando da conclusão de cada etapa do empreendimento, sujeita o consumidor a ocorrência de evento futuro e incerto, transferindo a ele o risco do negócio e exonerando a construtora de eventual responsabilidade por atraso na finalização das obras. 7. Analisando os termos de vistoria, é possível notar que apesar da impossibilidade de usufruir por inteiro dos componentes da área de lazer, parte dos itens foram entregues aos moradores, evidenciando o cumprimento parcial da obrigação. Diante do quadro fático narrado e das evidências expostas em torno da insatisfação dos consumidores com o atraso na entrega da área comum, não vejo como compará-la a real indisponibilidade da unidade imobiliária, a qual se mostra muito mais danosa. Nesse caso, não há razão alguma, lógica ou jurídica, para aplicar a penalidade, tal como prevista, a qual se mostraria manifestamente excessiva. Assim, a par das circunstâncias ora narradas, e considerando o tempo de indisponibilidade do espaço, reduzo a multa moratória mensal referente ao atraso na entrega da área de lazer para 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do preço total pago pelo imóvel. 8. Conhecido parcialmente o recurso dos réus e, na parte conhecida, parcialmente provida. Apelação adesiva do autor conhecida e não provida. Os recorrentes alegam que a decisão colegiada ensejou violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 389, 394, 395 e 397, todos do Código Civil, sustentando que a mora contratual perdura até os presentes dias, pois não houve reparação dos vícios ou construção dos itens faltantes e que compuseram o valor do contrato; b) artigos 104, 408, 410, 421, parágrafo único, 421-A, caput, inciso III, e 422, todos do Código Civil e 47 do Código de Defesa do Consumidor, defendendo a impossibilidade de redução da multa, sob pena de não cumprir a função para qual foi projetada, consubstanciada na compensação pelo dano causado pela mora no adimplemento da obrigação, mostrando-se o valor razoável para os fins a que se dedicam, até porque não houve entrega integral da área comum; c) artigo 86, parágrafo único, do CPC, sob o argumento de que parte recorrida deve responder integralmente pelo ônus da sucumbência, uma vez que os autores decaíram da parte mínima dos pedidos. Nas contrarrazões, a parte recorrida requer que todas as futuras publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado ROBERTO M. DE OLIVEIRA SOARES, OAB 23.604 e do escritório AZEVEDO SETTE ADVOGADOS ASSOCIADOS, OAB/DF 0881/03. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à alegada ofensa aos artigos 389, 394, 395 e 397, todos do Código Civil. Isso porque a turma julgadora assentou: Consoante se infere do Termo de Vistoria e Aceitação das Áreas Condominiais (ID 23863176), o espaço comum somente foi entregue em 28/7/2014, isto é, um ano e cinco meses após o prazo máximo previsto no contrato para entrega da unidade habitacional. Portanto, devem as rés responder pela mora durante este período, independentemente de os autores terem recebido as chaves sem ressalva, solicitação ou reclamação, já que não se interpreta essa fato como renúncia de direitos pelos consumidores. Nesse caso, não prevalece a tese dos autores de que a mora persistiria até os dias de hoje, em razão da entrega parcial da área comum, notadamente em face da ausência de clausura para veículos, pista de cooper/caminhada e acesso de câmeras de segurança via apartamentos. Ao que se colhe, a área comum foi de fato entregue aos autores, a despeito dos inúmeros vícios apontados. Embora seja flagrante a insatisfação dos consumidores com o ocorrido, não houve comprometimento absoluto da referida área, de modo a impedir a completa fruição dos espaços pelos moradores. Nesse caso, não há como impor aos réus o pagamento de lucros cessantes ou multas contratuais em face de inconformidades pontuais verificadas dentre os milhares de itens que compõem o acervo do empreendimento. (ID 26717214) Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Os mesmos enunciados sumulares obstam o prosseguimento do apelo no tocante à mencionada contrariedade aos artigos 104, 408, 410, 421, parágrafo único, 421-A, caput, inciso III, e 422, todos do CC e 47 do CDC, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado, no tocante ao valor da multa fixada, decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual, e a apreciação da tese recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, providência vedada à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Melhor sorte não colhe o recurso especial no que diz respeito ao mencionado vilipêndio ao artigo 86, parágrafo único, do CPC, uma vez que o Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência firme no sentido de que “... a revisão acerca do quantitativo em que autores e e réus decaíram do pedido, para fins de aferição de sucumbência recíproca ou mínima, implica o reexame de matéria fática-probatória, incidindo a Súmula 7/STJ. Precendentes” (AgInt no AgRg no REsp 1883184/DF, Rela. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 22/9/2021). Determino que todas as intimações da parte recorrida sejam efetuadas exclusivamente em nome do advogado ROBERTO M. DE OLIVEIRA SOARES, OAB 23.604. Indefiro, porém, o mesmo pedido em relação escritório AZEVEDO SETTE ADVOGADOS ASSOCIADOS, OAB/DF 0881/03, tendo em vista a impossibilidade de cadastramento de pessoa jurídica no sistema PJE, com tal finalidade. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0716463-06.2020.8.07.0001 RECORRENTES: RUBENS SOUTO PEREIRA, FRANCISLENE DE FATIMA COELHO SOUTO RECORRIDAS: JCGONTIJO GUARA II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO. REJEITADA. INOVAÇÃO RECURSAL. MATÉRIA FÁTICA NÃO AVENTADA OPORTUNAMENTE NO JUÍZO DE ORIGEM. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESIDENCIAL SUPER QUADRA ATLÂNTICA. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. ÁREA COMUM DO EMPREENDIMENTO. ENTREGA CONDICIONADA À CONCESSÃO DE HABITE-SE PARCIAL. ABUSIVIDADE. CONSUMIDOR SUJEITO A EVENTO FUTURO E INCERTO, SEM PRAZO DEFINIDO PARA CONCLUSÃO DA ÁREA. TRANSFERÊNCIA DO RISCO DO NEGÓCIO. REDUÇÃO PROPORCIONAL DA PENALIDADE. 1. Os argumentos desenvolvidos em torno da ausência de inadimplemento contratual e as teses ventiladas para justificar a forma de entrega das obras demonstram o inconformismo dos recorrentes com o provimento judicial e a pretensão de obterem a reforma da decisão, inexistindo qualquer violação ao Princípio da Dialeticidade Recursal, consagrado no artigo 932, III, do Código de Processo Civil. 2. De acordo com o Código de Processo Civil, a Apelação devolverá ao Tribunal o conhecimento da matéria impugnada, a qual somente será objeto de apreciação e julgamento quando suscitada e discutida no processo (artigo 1.013 do Código de Processo Civil). Na espécie, a tese de caso fortuito a qual faz alusão o autor (tutela antecipada deferida nos autos da Ação Civil Pública n. 2010.01.1.119791-7) não foi suscitada, sequer lateralmente, em sua Contestação, não sendo possível invocá-la em sede recursal, por caracterizar hipótese de inovação recursal. 3. A atividade econômica exercida pelos réus possui riscos próprios e específicos de quem atua no respectivo seguimento, como falta de insumos, atrasos por parte da Administração Pública e escassez de mão de obra. Estes elementos devem ser observados pela construtora e pela vendedora, ao negociar unidades imobiliárias, não havendo como invocar a ocorrência de caso fortuito ou força maior quando tais eventos se relacionarem especificamente com o modelo de negócio desenvolvido. Logo, não há óbice ao reconhecimento do atraso na entrega da unidade imobiliária, quando cabalmente demonstrada a entrega fora do prazo pactuado. 4. A ausência de disposição contratual facultando às rés a entrega posterior da área comum faz surgir no imaginário do consumidor a legítima expectativa de que, uma vez recebidas as chaves do imóvel, poderá usufruir por inteiro e desde logo de toda a estrutura e comodidade disponibilizada na área comum do empreendimento. 5. O Princípio da Informação outorga à empresa contratada o dever de prestar ao consumidor de forma transparente, clara, correta e precisa todas as informações pertinentes aos produtos fornecidos, de sorte a repercutir, na fase pré-contratual, na tomada de decisão consciente e na efetividade do direito de escolha. Se não foi dada aos adquirentes plena ciência quanto à entrega posterior da área comum do empreendimento, padece de flagrante abusividade a interpretação a qual pretendem imprimir os réus para justificar o atraso, prevalecendo, nesse caso, o prazo específico para a entrega do espaço privativo, computado o prazo de tolerância. 6. A existência de cláusula prevendo a finalização da área comum após a concessão do habite-se parcial, expedido quando da conclusão de cada etapa do empreendimento, sujeita o consumidor a ocorrência de evento futuro e incerto, transferindo a ele o risco do negócio e exonerando a construtora de eventual responsabilidade por atraso na finalização das obras. 7. Analisando os termos de vistoria, é possível notar que apesar da impossibilidade de usufruir por inteiro dos componentes da área de lazer, parte dos itens foram entregues aos moradores, evidenciando o cumprimento parcial da obrigação. Diante do quadro fático narrado e das evidências expostas em torno da insatisfação dos consumidores com o atraso na entrega da área comum, não vejo como compará-la a real indisponibilidade da unidade imobiliária, a qual se mostra muito mais danosa. Nesse caso, não há razão alguma, lógica ou jurídica, para aplicar a penalidade, tal como prevista, a qual se mostraria manifestamente excessiva. Assim, a par das circunstâncias ora narradas, e considerando o tempo de indisponibilidade do espaço, reduzo a multa moratória mensal referente ao atraso na entrega da área de lazer para 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do preço total pago pelo imóvel. 8. Conhecido parcialmente o recurso dos réus e, na parte conhecida, parcialmente provida. Apelação adesiva do autor conhecida e não provida. Os recorrentes alegam que a decisão colegiada ensejou violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 389, 394, 395 e 397, todos do Código Civil, sustentando que a mora contratual perdura até os presentes dias, pois não houve reparação dos vícios ou construção dos itens faltantes e que compuseram o valor do contrato; b) artigos 104, 408, 410, 421, parágrafo único, 421-A, caput, inciso III, e 422, todos do Código Civil e 47 do Código de Defesa do Consumidor, defendendo a impossibilidade de redução da multa, sob pena de não cumprir a função para qual foi projetada, consubstanciada na compensação pelo dano causado pela mora no adimplemento da obrigação, mostrando-se o valor razoável para os fins a que se dedicam, até porque não houve entrega integral da área comum; c) artigo 86, parágrafo único, do CPC, sob o argumento de que parte recorrida deve responder integralmente pelo ônus da sucumbência, uma vez que os autores decaíram da parte mínima dos pedidos. Nas contrarrazões, a parte recorrida requer que todas as futuras publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado ROBERTO M. DE OLIVEIRA SOARES, OAB 23.604 e do escritório AZEVEDO SETTE ADVOGADOS ASSOCIADOS, OAB/DF 0881/03. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à alegada ofensa aos artigos 389, 394, 395 e 397, todos do Código Civil. Isso porque a turma julgadora assentou: Consoante se infere do Termo de Vistoria e Aceitação das Áreas Condominiais (ID 23863176), o espaço comum somente foi entregue em 28/7/2014, isto é, um ano e cinco meses após o prazo máximo previsto no contrato para entrega da unidade habitacional. Portanto, devem as rés responder pela mora durante este período, independentemente de os autores terem recebido as chaves sem ressalva, solicitação ou reclamação, já que não se interpreta essa fato como renúncia de direitos pelos consumidores. Nesse caso, não prevalece a tese dos autores de que a mora persistiria até os dias de hoje, em razão da entrega parcial da área comum, notadamente em face da ausência de clausura para veículos, pista de cooper/caminhada e acesso de câmeras de segurança via apartamentos. Ao que se colhe, a área comum foi de fato entregue aos autores, a despeito dos inúmeros vícios apontados. Embora seja flagrante a insatisfação dos consumidores com o ocorrido, não houve comprometimento absoluto da referida área, de modo a impedir a completa fruição dos espaços pelos moradores. Nesse caso, não há como impor aos réus o pagamento de lucros cessantes ou multas contratuais em face de inconformidades pontuais verificadas dentre os milhares de itens que compõem o acervo do empreendimento. (ID 26717214) Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Os mesmos enunciados sumulares obstam o prosseguimento do apelo no tocante à mencionada contrariedade aos artigos 104, 408, 410, 421, parágrafo único, 421-A, caput, inciso III, e 422, todos do CC e 47 do CDC, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado, no tocante ao valor da multa fixada, decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual, e a apreciação da tese recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, providência vedada à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Melhor sorte não colhe o recurso especial no que diz respeito ao mencionado vilipêndio ao artigo 86, parágrafo único, do CPC, uma vez que o Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência firme no sentido de que “... a revisão acerca do quantitativo em que autores e e réus decaíram do pedido, para fins de aferição de sucumbência recíproca ou mínima, implica o reexame de matéria fática-probatória, incidindo a Súmula 7/STJ. Precendentes” (AgInt no AgRg no REsp 1883184/DF, Rela. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 22/9/2021). Determino que todas as intimações da parte recorrida sejam efetuadas exclusivamente em nome do advogado ROBERTO M. DE OLIVEIRA SOARES, OAB 23.604. Indefiro, porém, o mesmo pedido em relação escritório AZEVEDO SETTE ADVOGADOS ASSOCIADOS, OAB/DF 0881/03, tendo em vista a impossibilidade de cadastramento de pessoa jurídica no sistema PJE, com tal finalidade. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023