Tribunal: TJDFT
Processo: 0731439-18.2020.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-11-03
Data de publicação: 2021-11-22

Ementa:
APELAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. VISTORIA DE INÍCIO E DE SAÍDA. NECESSIDADE DE EFETIVA DEMONSTRAÇÃO DO ESTADO DO BEM.
1. A parte autora ajuizou ação para compelir o pagamento de R$ 3.070,00 (três mil e setenta reais), devidos a título de reparos no imóvel locado para as partes rés. Para tanto, alega terem sido verificados danos (soleira, portão, fogão, etc.) na vistoria de saída e que o contrato determina a devolução do imóvel nas mesmas condições de entrada.
2. A sentença proferida pelo juízo da 17a Vara Cível de Brasília julgou improcedentes os pedidos da inicial e da reconvenção. Para tanto, fundamentou que a vistoria final foi realizada unilateralmente, de modo não ter sido possível contrastar o estado do bem no momento da ocupação e da devolução. Entendeu, também, não existir relação de consumo entre as partes e nem a comprovação do pagamento indevido, acrescido da má-fé. A parte autora apresentou recurso de apelação, no qual defende que o laudo de saída apresentado não possui natureza unilateral, pois realizada por empresa terceirizada, estranha à relação contratual original. Aponta que o próprio locatário afirmou ser necessário realizar alguns reparos no imóvel e requer a condenação solidária dos requeridos.
3. As partes não divergem na necessidade de realização de reparos no bem, tornando este ponto incontroverso nos autos. No entanto, a divergência quanto à autoria e à extensão das avarias permanece. Intimadas a se manifestarem, as partes não produziram substrato probatório suficiente para solucionar a lide quanto à autoria e extensão dos danos ao imóvel, e nem se o desgaste decorreu do uso regular do bem.
4. A jurisprudência deste Tribunal caminha no sentido de ser necessária a efetiva demonstração do estado do bem no início e no final da locação, não bastando afirmação de existência de avarias para configurar a necessidade de reparos por parte do locatário.
5. O contrato de locação firmado entre as partes aduz que o imóvel foi entregue nas condições descritas no termo de vistoria devidamente assinado pelas partes (íntegra o contrato), confessando o locatário receber o imóvel em perfeitas condições e a devolvê-lo nas mesmas condições nas quais recebeu, momento em que se procederá nova vistoria no momento da entrega das chaves (cláusula VII). A propósito, o parágrafo 2o desta cláusula estabelece que constatada a necessidade de reparo no imóvel em decorrência de uso indevido, o locador apresentará ao locatário um orçamento prévio assinado por profissional do ramo, sendo-lhe facultado o pagamento dos valores ou a realização dos reparos, de modo a cessar a locação unicamente com o “termo de entrega de chaves e vistoria”, firmado pelo locador ou seu administrador.
6. Os documentos presentes nos autos demonstram a realização do laudo de vistoria final em 02/04/2018 (ID 29178509) e a restituição das chaves em 05/04/2018 (ID 29177452). Realizada a vistoria final e devolvida a chave da casa, resta encerrada a locação entre as partes, não podendo o locador inverter o procedimento previsto em contrato para se insurgir contra o estado do bem (“venire contra factum proprium”).
7. Apelação conhecida e não provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. VISTORIA DE INÍCIO E DE SAÍDA. NECESSIDADE DE EFETIVA DEMONSTRAÇÃO DO ESTADO DO BEM.
1. A parte autora ajuizou ação para compelir o pagamento de R$ 3.070,00 (três mil e setenta reais), devidos a título de reparos no imóvel locado para as partes rés. Para tanto, alega terem sido verificados danos (soleira, portão, fogão, etc.) na vistoria de saída e que o contrato determina a devolução do imóvel nas mesmas condições de entrada.
2. A sentença proferida pelo juízo da 17a Vara Cível de Brasília julgou improcedentes os pedidos da inicial e da reconvenção. Para tanto, fundamentou que a vistoria final foi realizada unilateralmente, de modo não ter sido possível contrastar o estado do bem no momento da ocupação e da devolução. Entendeu, também, não existir relação de consumo entre as partes e nem a comprovação do pagamento indevido, acrescido da má-fé. A parte autora apresentou recurso de apelação, no qual defende que o laudo de saída apresentado não possui natureza unilateral, pois realizada por empresa terceirizada, estranha à relação contratual original. Aponta que o próprio locatário afirmou ser necessário realizar alguns reparos no imóvel e requer a condenação solidária dos requeridos.
3. As partes não divergem na necessidade de realização de reparos no bem, tornando este ponto incontroverso nos autos. No entanto, a divergência quanto à autoria e à extensão das avarias permanece. Intimadas a se manifestarem, as partes não produziram substrato probatório suficiente para solucionar a lide quanto à autoria e extensão dos danos ao imóvel, e nem se o desgaste decorreu do uso regular do bem.
4. A jurisprudência deste Tribunal caminha no sentido de ser necessária a efetiva demonstração do estado do bem no início e no final da locação, não bastando afirmação de existência de avarias para configurar a necessidade de reparos por parte do locatário.
5. O contrato de locação firmado entre as partes aduz que o imóvel foi entregue nas condições descritas no termo de vistoria devidamente assinado pelas partes (íntegra o contrato), confessando o locatário receber o imóvel em perfeitas condições e a devolvê-lo nas mesmas condições nas quais recebeu, momento em que se procederá nova vistoria no momento da entrega das chaves (cláusula VII). A propósito, o parágrafo 2o desta cláusula estabelece que constatada a necessidade de reparo no imóvel em decorrência de uso indevido, o locador apresentará ao locatário um orçamento prévio assinado por profissional do ramo, sendo-lhe facultado o pagamento dos valores ou a realização dos reparos, de modo a cessar a locação unicamente com o “termo de entrega de chaves e vistoria”, firmado pelo locador ou seu administrador.
6. Os documentos presentes nos autos demonstram a realização do laudo de vistoria final em 02/04/2018 (ID 29178509) e a restituição das chaves em 05/04/2018 (ID 29177452). Realizada a vistoria final e devolvida a chave da casa, resta encerrada a locação entre as partes, não podendo o locador inverter o procedimento previsto em contrato para se insurgir contra o estado do bem (“venire contra factum proprium”).
7. Apelação conhecida e não provida.