Tribunal: TJDFT
Processo: 0700382-55.2020.8.07.0009
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-11-11

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700382-55.2020.8.07.0009 RECORRENTE: BRDU SPE LUZIANIA S/A RECORRIDO: MICHAEL BANDEIRA ALVES DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. DISTRATO. CLÁUSULA PENAL. INEXISTÊNCIA. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE INCIDÊNCIA DE PERCENTUAL SOBRE O VALOR PAGO PELO ADQUIRENTE. ACOLHIMENTO. MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO. INVIABILIDADE. INSTRUMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA ÍRRITA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. EXIGÊNCIA INDISPENSÁVEL. FORMA NÃO OBSERVADA (LEI No 9.514/97, ART. 23; CC, ARTS. 104, III, E 108). GARANTIA NÃO APERFEIÇOADA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA. AFIRMAÇÃO. APELAÇÃO DESPROVIDA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (CPC, ART. 85, §§ 2o E 11). SENTENÇA MANTIDA. 1. A promessa de compra e venda de loteamento em empreendimento imobiliário que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à compra e venda de imóveis inseridos em empreendimentos imobiliários e parcelamento do solo na modalidade de loteamento, e pessoa física destinatária final do lote negociado, qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas por esse estatuto legal, ainda que eventualmente o negócio estivesse sujeito a regulação de lei especial. 2. Qualificando-se como fornecedora de produtos e serviços, a sociedade empresária que atua no mercado explorando a venda de unidades imobiliárias consubstanciadas em terrenos inseridos em empreendimentos por ela implementados e organizados, na qualidade de incorporadora imobiliária, qualifica-se como fornecedora, e, conquanto concertado o negócio jurídico por meio de escritura pública com pacto adjeto de alienação fiduciária, atraindo a incidência da Lei no 9.514/97, não resta afastada a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, ensejando, ao invés, a aplicação das leis especiais no que não conflitarem em consonância com o enunciado pertinente ao diálogo das fontes normativas. 3. Conquanto convencionada garantia fiduciária tendo como objeto imóvel inserido em loteamento e prometido à venda no ambiente de instrumento denominado "contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária", a inexistência da subsequente lavratura de escritura pública volvida a viabilizar o registro do contrato e da garantia no álbum imobiliário e na matrícula do imóvel objeto negócio obsta o aperfeiçoamento da garantia aventada e da compra e venda à qual estaria jungida. 4. Consubstancia verdadeiro truísmo que a validade do negócio jurídico demanda a observância da forma prescrita em lei para sua consumação e, em se tratando de constituição de direito real sobre imóvel ou de transferência do bem, que a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico, consoante dispõe o legislador civil, no que é secundado pela lei especial que cuida da alienação fiduciária (CC, arts. 104, III, e 108; Lei no 9.514/97, arts . 22 e 23), donde deriva que, não observada a forma preceituada para a constituição eficaz da garantia fiduciária que tem como objeto imóvel, o instrumento particular que o conformara não é hábil a viabilizar o aperfeiçoamento da garantia real, devendo o contrato ser tratado como simples promessa de compra e venda, pois inviável que seja assimilado como compra e venda. 5. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador, no exercício do arrependimento ínsito ao negócio, é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta ao alienante. 6. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. 7. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo lícito ao juízo fixar a retenção no percentual mínimo, de ofício, quando inexistente cláusula contratual dispondo nesse sentido. 8. Resolvida a promessa de compra e venda e não tendo a vendedora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a ausência de disposição contratual estabelecendo o percentual de retenção legitima sua fixação no patamar mínimo, consoante a orientação jurisprudencial, e com base de incidência no equivalente ao que fora solvido pelo adquirente, conquanto tenha sido o protagonista da resolução, sendo descabida, ademais, qualquer majoração do percentual estabelecido pelo juízo se não evidenciada a subsistência de fato gerador passível de legitimá-la. 8. Desprovido o recurso, a resolução implica a sucumbência do recorrente no grau recursal e determina a majoração dos honorários advocatícios que originalmente lhe foram imputados, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11 e 98, § 3o). 9. Apelação conhecida e desprovida. Honorários advocatícios majorados. Sentença mantida. Unânime. A parte recorrente alega violação os artigos 26 e 27, ambos da Lei 9.514/97, defendendo, no caso em debate, a impossibilidade de aplicação do CDC em detrimento de lei especial (Lei 9.514/97). Tece considerações sobre o princípio da especialidade. Afirma, ainda, que a inexistência de registro da alienação fiduciária não retira a validade ou eficácia do negócio jurídico, porquanto tem finalidade exclusiva de dar publicidade perante terceiros. Ressalta que o inadimplemento contratual em contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária é regido por norma especial, nos moldes dos artigos 26 e 27 da Lei Federal n. 9.514/97, descabendo a devolução das quantias pagas com base no artigo 53 do CDC. Nesses aspectos, aponta divergência jurisprudencial com julgados de diversos tribunais. Entende que rescisão contratual mediante a devolução de parcelas pagas, com retenção do percentual de 10% (dez por cento), somente deve ser aplicada nos contratos de promessa de compra e venda sem cláusula de alienação fiduciária, o que não é o presente caso. Subsidiariamente, pede a reforma do acórdão combatido quanto ao percentual de retenção, passando de 10% (dez por cento) para 25% (vinte e cinco por cento). II - O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial merece prosseguir no tocante à invocada divergência jurisprudencial no sentido de que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência teria apenas o intuito de dar ciência a terceiros. Com efeito, a tese sustentada pela parte recorrente, demais de prequestionada, encerra discussão de cunho estritamente jurídico, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas. O dissenso jurisprudencial foi demonstrado, nos termos da lei de regência, e realizado o devido cotejo analítico, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à apreciação da Corte Superior. III - Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A028

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700382-55.2020.8.07.0009 RECORRENTE: BRDU SPE LUZIANIA S/A RECORRIDO: MICHAEL BANDEIRA ALVES DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. DISTRATO. CLÁUSULA PENAL. INEXISTÊNCIA. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE INCIDÊNCIA DE PERCENTUAL SOBRE O VALOR PAGO PELO ADQUIRENTE. ACOLHIMENTO. MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO. INVIABILIDADE. INSTRUMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA ÍRRITA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. EXIGÊNCIA INDISPENSÁVEL. FORMA NÃO OBSERVADA (LEI No 9.514/97, ART. 23; CC, ARTS. 104, III, E 108). GARANTIA NÃO APERFEIÇOADA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA. AFIRMAÇÃO. APELAÇÃO DESPROVIDA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (CPC, ART. 85, §§ 2o E 11). SENTENÇA MANTIDA. 1. A promessa de compra e venda de loteamento em empreendimento imobiliário que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à compra e venda de imóveis inseridos em empreendimentos imobiliários e parcelamento do solo na modalidade de loteamento, e pessoa física destinatária final do lote negociado, qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas por esse estatuto legal, ainda que eventualmente o negócio estivesse sujeito a regulação de lei especial. 2. Qualificando-se como fornecedora de produtos e serviços, a sociedade empresária que atua no mercado explorando a venda de unidades imobiliárias consubstanciadas em terrenos inseridos em empreendimentos por ela implementados e organizados, na qualidade de incorporadora imobiliária, qualifica-se como fornecedora, e, conquanto concertado o negócio jurídico por meio de escritura pública com pacto adjeto de alienação fiduciária, atraindo a incidência da Lei no 9.514/97, não resta afastada a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, ensejando, ao invés, a aplicação das leis especiais no que não conflitarem em consonância com o enunciado pertinente ao diálogo das fontes normativas. 3. Conquanto convencionada garantia fiduciária tendo como objeto imóvel inserido em loteamento e prometido à venda no ambiente de instrumento denominado "contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária", a inexistência da subsequente lavratura de escritura pública volvida a viabilizar o registro do contrato e da garantia no álbum imobiliário e na matrícula do imóvel objeto negócio obsta o aperfeiçoamento da garantia aventada e da compra e venda à qual estaria jungida. 4. Consubstancia verdadeiro truísmo que a validade do negócio jurídico demanda a observância da forma prescrita em lei para sua consumação e, em se tratando de constituição de direito real sobre imóvel ou de transferência do bem, que a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico, consoante dispõe o legislador civil, no que é secundado pela lei especial que cuida da alienação fiduciária (CC, arts. 104, III, e 108; Lei no 9.514/97, arts . 22 e 23), donde deriva que, não observada a forma preceituada para a constituição eficaz da garantia fiduciária que tem como objeto imóvel, o instrumento particular que o conformara não é hábil a viabilizar o aperfeiçoamento da garantia real, devendo o contrato ser tratado como simples promessa de compra e venda, pois inviável que seja assimilado como compra e venda. 5. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador, no exercício do arrependimento ínsito ao negócio, é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta ao alienante. 6. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. 7. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo lícito ao juízo fixar a retenção no percentual mínimo, de ofício, quando inexistente cláusula contratual dispondo nesse sentido. 8. Resolvida a promessa de compra e venda e não tendo a vendedora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a ausência de disposição contratual estabelecendo o percentual de retenção legitima sua fixação no patamar mínimo, consoante a orientação jurisprudencial, e com base de incidência no equivalente ao que fora solvido pelo adquirente, conquanto tenha sido o protagonista da resolução, sendo descabida, ademais, qualquer majoração do percentual estabelecido pelo juízo se não evidenciada a subsistência de fato gerador passível de legitimá-la. 8. Desprovido o recurso, a resolução implica a sucumbência do recorrente no grau recursal e determina a majoração dos honorários advocatícios que originalmente lhe foram imputados, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11 e 98, § 3o). 9. Apelação conhecida e desprovida. Honorários advocatícios majorados. Sentença mantida. Unânime. A parte recorrente alega violação os artigos 26 e 27, ambos da Lei 9.514/97, defendendo, no caso em debate, a impossibilidade de aplicação do CDC em detrimento de lei especial (Lei 9.514/97). Tece considerações sobre o princípio da especialidade. Afirma, ainda, que a inexistência de registro da alienação fiduciária não retira a validade ou eficácia do negócio jurídico, porquanto tem finalidade exclusiva de dar publicidade perante terceiros. Ressalta que o inadimplemento contratual em contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária é regido por norma especial, nos moldes dos artigos 26 e 27 da Lei Federal n. 9.514/97, descabendo a devolução das quantias pagas com base no artigo 53 do CDC. Nesses aspectos, aponta divergência jurisprudencial com julgados de diversos tribunais. Entende que rescisão contratual mediante a devolução de parcelas pagas, com retenção do percentual de 10% (dez por cento), somente deve ser aplicada nos contratos de promessa de compra e venda sem cláusula de alienação fiduciária, o que não é o presente caso. Subsidiariamente, pede a reforma do acórdão combatido quanto ao percentual de retenção, passando de 10% (dez por cento) para 25% (vinte e cinco por cento). II - O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial merece prosseguir no tocante à invocada divergência jurisprudencial no sentido de que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência teria apenas o intuito de dar ciência a terceiros. Com efeito, a tese sustentada pela parte recorrente, demais de prequestionada, encerra discussão de cunho estritamente jurídico, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas. O dissenso jurisprudencial foi demonstrado, nos termos da lei de regência, e realizado o devido cotejo analítico, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à apreciação da Corte Superior. III - Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A028