Tribunal: TJDFT
Processo: 0013468-37.2015.8.07.0001
Órgão julgador: DIAULAS COSTA RIBEIRO
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-05-27
Data de publicação: 2021-06-09

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. INADIMPLÊNCIA. DISTRATO. ÍNDICES PACTUADOS. CABIMENTO DO INPC. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PACTA SUNT SERVANDA. POSSIBILIDAE. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. PARCELA ÚNICA. TEMA 577 DO STJ. TAXAS CONDOMINIAIS. NOTAS PROMISSÓRIAS DISCUSSÃO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA.
1. Rejeita-se a preliminar de nulidade da sentença por insuficiência de fundamentação ante a indicação satisfatória dos argumentos fáticos e jurídicos que convenceram o Juiz a julgar a ação improcedente.
2. Embora sejam aplicáveis as disposições do CDC, a inversão do ônus da prova não é obrigatória nem automática, devendo incidir quando o Magistrado considerar as alegações do consumidor verossímeis ou caracterizá-lo hipossuficiente para comprovar os fatos atribuídos ao fornecedor.
3. O contrato estabelece de forma clara e expressa a incidência do INCC (Índice Nacional da Construção Civil) até a data da concessão do “Habite-se” e, após, o IGPM, acrescido de 1% ao mês. Ambos os índices são oficiais e legítimos, uma vez que apenas recompõem a desvalorização da moeda. Como o imóvel negociado estava “na planta”, a cobrança distinta atende o equilíbrio econômico e financeiro do contrato. Contudo, é cabível a aplicação do INPC, consentâneo com correção da obrigação.
4. Nos casos de resilição contratual por culpa exclusiva do adquirente, é lícita a retenção em favor do vendedor entre 10% e 25% sobre o montante pago. Precedentes do STJ.
5. Ao julgar o Recurso Especial no 1.599.511/SP (Tema 938), sob o procedimento dos recursos repetitivos, o STJ consolidou o entendimento de que é válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", e que a pretensão de restituição prescreve em 3 anos.
6. Mitigar a higidez de atos jurídicos praticados segundo o exercício da autonomia da vontade de pessoas plenamente capazes, por meio de decisões judiciais, sem ressalvas, frustrando e desconstituindo expectativas legítimas, constituiria uma violação expressa ao Estado de Direito.
7. As relações contratuais devem ser regidas para além do próprio contrato (pacta sunt servanda), pelo interesse público e para preservar a segurança jurídica das relações negociais.
8. Na rescisão do contrato por culpa do comprador, há devolução apenas parcial das quantias pagas (debitado o percentual de retenção) e o vendedor retoma o bem para que possa revende-lo ou obter lucro por outro tipo de negociação.
9. Não há abusividade no prazo de tolerância para a entrega da obra fixado em contrato em 180 dias úteis, cujo termo final pode ser observado para a análise da mora da construtora. A entrega da obra no prazo estipulado afasta qualquer pretensão indenizatória.
10. Compete ao autor provar os fatos constitutivos de seu direito e ao réu os fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor (CPC, art. 373). A ausência de provas mínimas sobre eventual equívoco ou desproporcionalidade na cobrança das taxas/contribuições condominiais impede a análise do tema e faz presumir a legitimidade da cobrança.
11. Considerando as condições do contrato e de sua resolução e o tempo de tramitação deste processo, os valores devidos aos compradores devem ser devolvidas em parcela única.
11. Preliminar de nulidade rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. INADIMPLÊNCIA. DISTRATO. ÍNDICES PACTUADOS. CABIMENTO DO INPC. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PACTA SUNT SERVANDA. POSSIBILIDAE. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. PARCELA ÚNICA. TEMA 577 DO STJ. TAXAS CONDOMINIAIS. NOTAS PROMISSÓRIAS DISCUSSÃO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA.
1. Rejeita-se a preliminar de nulidade da sentença por insuficiência de fundamentação ante a indicação satisfatória dos argumentos fáticos e jurídicos que convenceram o Juiz a julgar a ação improcedente.
2. Embora sejam aplicáveis as disposições do CDC, a inversão do ônus da prova não é obrigatória nem automática, devendo incidir quando o Magistrado considerar as alegações do consumidor verossímeis ou caracterizá-lo hipossuficiente para comprovar os fatos atribuídos ao fornecedor.
3. O contrato estabelece de forma clara e expressa a incidência do INCC (Índice Nacional da Construção Civil) até a data da concessão do “Habite-se” e, após, o IGPM, acrescido de 1% ao mês. Ambos os índices são oficiais e legítimos, uma vez que apenas recompõem a desvalorização da moeda. Como o imóvel negociado estava “na planta”, a cobrança distinta atende o equilíbrio econômico e financeiro do contrato. Contudo, é cabível a aplicação do INPC, consentâneo com correção da obrigação.
4. Nos casos de resilição contratual por culpa exclusiva do adquirente, é lícita a retenção em favor do vendedor entre 10% e 25% sobre o montante pago. Precedentes do STJ.
5. Ao julgar o Recurso Especial no 1.599.511/SP (Tema 938), sob o procedimento dos recursos repetitivos, o STJ consolidou o entendimento de que é válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", e que a pretensão de restituição prescreve em 3 anos.
6. Mitigar a higidez de atos jurídicos praticados segundo o exercício da autonomia da vontade de pessoas plenamente capazes, por meio de decisões judiciais, sem ressalvas, frustrando e desconstituindo expectativas legítimas, constituiria uma violação expressa ao Estado de Direito.
7. As relações contratuais devem ser regidas para além do próprio contrato (pacta sunt servanda), pelo interesse público e para preservar a segurança jurídica das relações negociais.
8. Na rescisão do contrato por culpa do comprador, há devolução apenas parcial das quantias pagas (debitado o percentual de retenção) e o vendedor retoma o bem para que possa revende-lo ou obter lucro por outro tipo de negociação.
9. Não há abusividade no prazo de tolerância para a entrega da obra fixado em contrato em 180 dias úteis, cujo termo final pode ser observado para a análise da mora da construtora. A entrega da obra no prazo estipulado afasta qualquer pretensão indenizatória.
10. Compete ao autor provar os fatos constitutivos de seu direito e ao réu os fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor (CPC, art. 373). A ausência de provas mínimas sobre eventual equívoco ou desproporcionalidade na cobrança das taxas/contribuições condominiais impede a análise do tema e faz presumir a legitimidade da cobrança.
11. Considerando as condições do contrato e de sua resolução e o tempo de tramitação deste processo, os valores devidos aos compradores devem ser devolvidas em parcela única.
11. Preliminar de nulidade rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido.