Tribunal: TJDFT
Processo: 0001466-25.2012.8.07.0006
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-09-01
Data de publicação: 2021-09-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSTITUCIONAL. CIVIL. URBANÍSTICO. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INTERPOSTO NA VIGÊNCIA DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973. APLICAÇÃO DO ENUNCIADO ADMINISTRATIVO 2 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AÇÃO MONITÓRIA. CONDOMÍNIO DE FATO (IRREGULAR). DISTRITO FEDERAL. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS DE LOTEAMENTO (“TAXA CONDOMINIAL”) ANTERIOR À EDIÇÃO DA LEI 13.465/2017. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. REJULGAMENTO. DISTINÇÃO REALIZADA.
1. Observância do Enunciado Administrativo 2/STJ: “aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativo a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele previstas, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça”.
2. Na linha do entendimento consolidado pelo STJ (Tema 882), o STF definiu no Tema 492:“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (STF. RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021).
3. Segundo interpretação do STF à luz da CF/88, a Lei 13.465/2017 equiparou associação a administradora de imóveis e loteamentos regulares a condomínios edilícios. No caso em discussão, têm-se áreas comuns, “condomínios de fato”, que não se confundem com condomínios edilícios, regidos pela Lei 4.591/64, tampouco são administrados por administradoras de imóveis, mas sim pelos próprios moradores que se organizam para manter, conservar o espaço comum. Dívidas “condominiais” que acabam por ter natureza pessoal, assentadas em declaração de vontade constante de contrato. 3.1. “4. As situações fáticas discutida nos REsps 1.280.871/SP e 1.439.163/SP (Tema 882) e no RE 695.911/SP (Tema 492) não se aplicam ao caso em apreço, uma vez apurado que o réu apelante adquiriu fração ideal do imóvel ciente da organização condominial e dos serviços prestados, em condomínio irregular fechado e situado em área particular. Assim, procede-se o "distinguishing" para privilegiar a boa-fé objetiva e a vedação de comportamentos contraditórios, não havendo falar no condicionamento do pagamento das despesas condominiais, a partir da vigência da Lei no 13.465/2017. ( )8. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJDFT. Acórdão 1353787, 07123536120208070001, Relator: ALFEU MACHADO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 7/7/2021, publicado no DJE: 19/7/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
4. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSTITUCIONAL. CIVIL. URBANÍSTICO. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INTERPOSTO NA VIGÊNCIA DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973. APLICAÇÃO DO ENUNCIADO ADMINISTRATIVO 2 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AÇÃO MONITÓRIA. CONDOMÍNIO DE FATO (IRREGULAR). DISTRITO FEDERAL. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS DE LOTEAMENTO (“TAXA CONDOMINIAL”) ANTERIOR À EDIÇÃO DA LEI 13.465/2017. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. REJULGAMENTO. DISTINÇÃO REALIZADA.
1. Observância do Enunciado Administrativo 2/STJ: “aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativo a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele previstas, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça”.
2. Na linha do entendimento consolidado pelo STJ (Tema 882), o STF definiu no Tema 492:“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (STF. RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021).
3. Segundo interpretação do STF à luz da CF/88, a Lei 13.465/2017 equiparou associação a administradora de imóveis e loteamentos regulares a condomínios edilícios. No caso em discussão, têm-se áreas comuns, “condomínios de fato”, que não se confundem com condomínios edilícios, regidos pela Lei 4.591/64, tampouco são administrados por administradoras de imóveis, mas sim pelos próprios moradores que se organizam para manter, conservar o espaço comum. Dívidas “condominiais” que acabam por ter natureza pessoal, assentadas em declaração de vontade constante de contrato. 3.1. “4. As situações fáticas discutida nos REsps 1.280.871/SP e 1.439.163/SP (Tema 882) e no RE 695.911/SP (Tema 492) não se aplicam ao caso em apreço, uma vez apurado que o réu apelante adquiriu fração ideal do imóvel ciente da organização condominial e dos serviços prestados, em condomínio irregular fechado e situado em área particular. Assim, procede-se o "distinguishing" para privilegiar a boa-fé objetiva e a vedação de comportamentos contraditórios, não havendo falar no condicionamento do pagamento das despesas condominiais, a partir da vigência da Lei no 13.465/2017. ( )8. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJDFT. Acórdão 1353787, 07123536120208070001, Relator: ALFEU MACHADO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 7/7/2021, publicado no DJE: 19/7/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
4. Recurso conhecido e desprovido.