Tribunal: TJDFT
Processo: 0701198-23.2018.8.07.0004
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-09-02

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701198-23.2018.8.07.0004 RECORRENTE: CAPRI INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., TECNISA S.A. RECORRIDA: ANGELA CRISTINA DA SILVA PEREIRA DESPACHO Trata-se de recurso especial interposto pela CAPRI INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e TECNISA S/A contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte (ID 25240077): CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. ENTREGA DO BEM PROMETIDO NO PRAZO CONVENCIONADO. MORA. CLÁUSULA PENAL. NATUREZA COMPENSATÓRIA. COMPREENSÃO DA PENA E DAS PERDAS DERIVADAS DO INADIMPLEMENTO. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. CONDENAÇÃO. INDENIZAÇÃO SOB A FORMA DA CLÁUSULA PENAL. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. PREVISÃO ENDEREÇADA EXCLUSIVAMENTE AO ADQUIRENTE. ABUSIVIDADE. ILEGITIMIDADE. APLICAÇÃO REVERSA. IMPERATIVO LEGAL. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o. CLÁUSULA PENAL. NATUREZA COMPENSATÓRIA. COMPREENSÃO DA PENA E DAS PERDAS DERIVADAS DO INADIMPLEMENTO. CUMULAÇÃO. INVIABILIDADE. TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.614.721/DF E RESP N. 1.631.485/DF. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. INCIDÊNCIA DA DISPOSIÇÃO PENAL. NATUREZA PURAMENTE SANCIONATÓRIA. VALOR DO IMÓVEL. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESSARCIMENTO. PRETENSÃO. PRESCRIÇÃO. PRAZO TRIENAL. PRETENSÃO VOLVIDA DEVOLUÇÃO DO VERTIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM COMO COMPONENTE DAS PERDAS E DANOS. PRAZO. TERMO A QUO. VIOLAÇÃO DO DIREITO (CC, ART. 189). DATA DA MORA. PRESCRIÇÃO AFASTADA. PEDIDO REPETITÓRIO ACOLHIDO. DANOS MORAIS. QUALIFICAÇÃO. FATO GERADOR. CONTRATEMPOS DERIVADOS DA MORA NA ENTREGA DA UNIDADE NEGOCIADA. INEXISTÊNCIA. REJEIÇÃO DO PEDIDO COMPENSATÓRIO. REAJUSTE DAS PARCELAS. INDEXADORES CONTRATADOS. INCC. PERÍODO DE CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE. IPCA APÓS A AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR NO PERÍODO DA MORA DA VENDEDORA. IMPOSSIBILIDADE. IMÓVEL ONERADO POR HIPOTECA. BAIXA DO GRAVAME. OBRIGAÇÃO DA VENDEDORA. PRAZO CONTRATUAL DECORRIDO. CUMPRIMENTO. OCORRÊNCIA. ANÁLISE RECURSAL PREJUDICADA. SEGURO RESIDENCIAL. SEGURO DE VIDA E INVALIDEZ. OBRIGATORIEDADE. VENDA CASADA. INOCORRÊNCIA. PREVISÃO INERENTE AO SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. LEI No 9.514/97. FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO INVOCADO. PROVA. AUSÊNCIA (CC, ARTS. 186 e 927; CPC, ART. 373, I). SALDO DEVEDOR. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA ATÉ A DATA DA QUITAÇÃO VIA DE FINANCIAMENTO. VALOR DETERMINADO. CORREÇÃO ATÉ A CONTRATAÇÃO DO MÚTUO. LEGITIMIDADE. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. RATEIO. DISTRIBUIÇÃO. ADEQUAÇÃO. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado à adquirente. 2. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que a consumidora ficasse privada de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensada pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, cujo montante deve ser aferido com lastro nos alugueres que poderiam ter sido gerados pela unidade imobiliária, pois refletem os lucros cessantes que deixara de auferir enquanto privado do uso da coisa, salvo se sobejante cláusula penal de natureza compensatória. 3. Encerrando o contrato entabulado entre promissária adquirente de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostenta, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51). 4. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente à consumidora para a hipótese de atraso no cumprimento de suas obrigações, a disposição penal, encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeitá-la a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja aplicada, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento (CDC, art. 51, IV e §1o). 5. A Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante, legitimando, pois, a inversão da disposição penal como forma de equalização da relação negocial, obstando que apenas uma parte seja penalizada. 6. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promitente vendedora na entrega do imóvel que prometera a venda, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884). 7. Constitui verdadeiro truísmo que a pretensão germina com a violação do direito subjetivo, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art.189), resultando que, germinada a pretensão indenizatória no momento em que fora efetivamente inadimplido o contrato, ou seja, com o descumprimento do prazo contratual para a entrega do imóvel, pois somente a partir de então restara a contratante municiada de lastro para postular a reparação dos prejuízos que alega ter experimentado com o inadimplemento, o termo inicial do interregno prescricional somente se aperfeiçoara nesse momento, determinando que, aviada a ação antes do implemento do interregno prescricional, a pretensão não fora alcançada pela prescrição. 8. O Superior Tribunal de Justiça, no exercício da competência constitucional que lhe é assegurada de ditar a derradeira palavra na exegese do direito federal infraconstitucional e velar pela uniformidade da sua aplicação, firmara tese, sob a égide do procedimento do julgamento de recursos repetitivos (CPC/1973, art. 543-C; CPC/2015, art. 1040), no sentido de que incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnica-imobiliária, ou atividade congênere, nos termos do art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil (REsp n° 1.551.956), cujo termo inicial, em caso de inadimplência da promissária vendedora, é a data em que restara por caracterizada a mora. 9. Conquanto o atraso havido na entrega do imóvel prometido à venda irradie-lhe dissabor e frustração, o havido não enseja nenhum efeito lesivo ao patrimônio moral da adquirente, denunciando que o ocorrido não é apto a ser transubstanciado em ofensa aos atributos da sua personalidade e caracterizado como fato gerador do dano moral, devendo ser tratado de conformidade com sua exata dimensão, ou seja, como intercorrência contratual que, conquanto impregnando-lhe aborrecimento e chateação, não irradia nenhuma mácula aos direitos da sua personalidade. 10. O temperamento conferido aos fatos passíveis de serem tidos como geradores do dano moral, pacificando o entendimento segundo o qual os aborrecimentos, percalços, frustrações e vicissitudes próprias da vida em sociedade não geram o dever de indenizar, ainda que tenham impregnado nos atingidos pelo ocorrido certa dose de amargura, não legitima o deferimento de qualquer compensação decorrente de simples dissabor ou aborrecimento originários de dissenso contratual, pois impassíveis de enodoarem o espírito do homem médio. 11. Emergindo de expressa previsão legal a utilização do Índice Nacional de Custo da Construção - INCC como indexador das prestações representativas do preço em contrato de promessa de compra e venda de apartamento em construção até a data de averbação da carta de habite-se, não pode sua pactuação ser reputada abusiva ou excessiva, mormente porque destinado simplesmente a assegurar o equilíbrio financeiro do ajustado mediante a atualização do preço de acordo com os custos da construção, tornando inviável que haja congelamento do saldo devedor, ainda que a promissária vendedora incorrera em mora, porquanto correção monetária não encerra pena, mas simples fórmula de preservação da atualidade da obrigação no tempo. 12. Prevendo o contrato de compra e venda de unidade imobiliária, de forma literal e sem qualquer resquício de dúvida, que, após a expedição da carta de habite-se, as parcelas convencionadas como forma de quitação do preço seriam atualizadas monetariamente, observado o indexador eleito em substituição ao indexador estabelecido para o período da obra (IPCA), destinando-se essa fórmula de atualização a preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, a previsão se reveste de legitimidade, não encerrando obrigação iníqua ou abusiva, não havendo que se falar, por conseguintemente, em congelamento do saldo devedor no período da mora da construtora. 13. Considerando que a atualização monetária não encerra natureza de pena, consubstanciando simples fórmula de preservação da atualidade da obrigação no tempo mediante prevenção de que seja afetada pelo efeito que a inflação irradia sobre a moeda, evitando que seja mitigada em razão do simples decurso do tempo, a disposição negocial que prescreve que a parte remanescente do preço será atualizada monetariamente, observado o indexador eleito, no período que medeia entre a data da expedição do habite-se até o momento em que houver a quitação não encerra nenhuma abusividade, devendo ser preservada e ser-lhe assegurada efetividade, não podendo a atualização havida, ademais, ser compreendida como dano emergente e integrar a composição devida aos adquirentes pela mora em que incidira a vendedora. 14. Aferido que fora efetivada pela alienante a baixa do gravame hipotecário incidente sobre o imóvel que fora oferecido em garantia hipotecária quanto ao adimplemento das obrigações inerentes ao mútuo que lhe fora fomentado e viabilizara a construção do empreendimento no qual está inserido, liberando a unidade que negociara, resta prejudicada a análise revisional do pedido formulado com esse desiderato. 15. Nos termos da Lei no 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, a contratação de seguro contra riscos de morte e invalidez permanente é condição essencial das operações de financiamento imobiliário no âmbito do SFI (art. 5o, IV), que ao ser fomentado por instituição financeira diversa da promissária vendedora, a qual registrará a respectiva alienação fiduciária, não configura a prática de venda casada. 16. De conformidade com as formulações legais que regram a repartição do ônus probatório impregnadas no artigo 373 do estatuto processual, à parte autora está debitado o encargo de comprovar os fatos dos quais deriva o direito que invoca, e à ré, de sua parte, está endereçado, em se rebelando contra a pretensão que fora aviada em seu desfavor, o ônus de comprovar a coexistência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pela contraparte e em desfavor dos seus interesses, derivando que, não tendo a autora, ao aviar pretensão indenizatória, evidenciado que vertera às rés montante a título de contratação de seguro residencial, de vida e invalidez permanente, o direito indenizatório que formulara resta carente de sustentação em razão de inexistir ato ilícito e dano passível de deflagrar a obrigação indenizatória (CC, arts. 186 e 927). 17. O parcial acolhimento da pretensão formulada, resultando em êxito e decaimento desiguais, enseja a caracterização da sucumbência recíproca, porém desproporcional, emergindo da inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual, restando vedada a compensação (CPC, Artigos 85, § 14, e 86). 18. Apelação conhecida e parcialmente provida. Unânime. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.635.428/SC e do REsp 1.498.414/DF (Tema 970), sob a sistemática dos repetitivos, assentou que: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (Relator Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de 25/6/19). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no citado representativo, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso especial à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A014

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701198-23.2018.8.07.0004 RECORRENTE: CAPRI INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., TECNISA S.A. RECORRIDA: ANGELA CRISTINA DA SILVA PEREIRA DESPACHO Trata-se de recurso especial interposto pela CAPRI INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e TECNISA S/A contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte (ID 25240077): CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. ENTREGA DO BEM PROMETIDO NO PRAZO CONVENCIONADO. MORA. CLÁUSULA PENAL. NATUREZA COMPENSATÓRIA. COMPREENSÃO DA PENA E DAS PERDAS DERIVADAS DO INADIMPLEMENTO. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. CONDENAÇÃO. INDENIZAÇÃO SOB A FORMA DA CLÁUSULA PENAL. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. PREVISÃO ENDEREÇADA EXCLUSIVAMENTE AO ADQUIRENTE. ABUSIVIDADE. ILEGITIMIDADE. APLICAÇÃO REVERSA. IMPERATIVO LEGAL. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o. CLÁUSULA PENAL. NATUREZA COMPENSATÓRIA. COMPREENSÃO DA PENA E DAS PERDAS DERIVADAS DO INADIMPLEMENTO. CUMULAÇÃO. INVIABILIDADE. TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.614.721/DF E RESP N. 1.631.485/DF. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. INCIDÊNCIA DA DISPOSIÇÃO PENAL. NATUREZA PURAMENTE SANCIONATÓRIA. VALOR DO IMÓVEL. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESSARCIMENTO. PRETENSÃO. PRESCRIÇÃO. PRAZO TRIENAL. PRETENSÃO VOLVIDA DEVOLUÇÃO DO VERTIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM COMO COMPONENTE DAS PERDAS E DANOS. PRAZO. TERMO A QUO. VIOLAÇÃO DO DIREITO (CC, ART. 189). DATA DA MORA. PRESCRIÇÃO AFASTADA. PEDIDO REPETITÓRIO ACOLHIDO. DANOS MORAIS. QUALIFICAÇÃO. FATO GERADOR. CONTRATEMPOS DERIVADOS DA MORA NA ENTREGA DA UNIDADE NEGOCIADA. INEXISTÊNCIA. REJEIÇÃO DO PEDIDO COMPENSATÓRIO. REAJUSTE DAS PARCELAS. INDEXADORES CONTRATADOS. INCC. PERÍODO DE CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE. IPCA APÓS A AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR NO PERÍODO DA MORA DA VENDEDORA. IMPOSSIBILIDADE. IMÓVEL ONERADO POR HIPOTECA. BAIXA DO GRAVAME. OBRIGAÇÃO DA VENDEDORA. PRAZO CONTRATUAL DECORRIDO. CUMPRIMENTO. OCORRÊNCIA. ANÁLISE RECURSAL PREJUDICADA. SEGURO RESIDENCIAL. SEGURO DE VIDA E INVALIDEZ. OBRIGATORIEDADE. VENDA CASADA. INOCORRÊNCIA. PREVISÃO INERENTE AO SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. LEI No 9.514/97. FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO INVOCADO. PROVA. AUSÊNCIA (CC, ARTS. 186 e 927; CPC, ART. 373, I). SALDO DEVEDOR. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA ATÉ A DATA DA QUITAÇÃO VIA DE FINANCIAMENTO. VALOR DETERMINADO. CORREÇÃO ATÉ A CONTRATAÇÃO DO MÚTUO. LEGITIMIDADE. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. RATEIO. DISTRIBUIÇÃO. ADEQUAÇÃO. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado à adquirente. 2. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que a consumidora ficasse privada de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensada pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, cujo montante deve ser aferido com lastro nos alugueres que poderiam ter sido gerados pela unidade imobiliária, pois refletem os lucros cessantes que deixara de auferir enquanto privado do uso da coisa, salvo se sobejante cláusula penal de natureza compensatória. 3. Encerrando o contrato entabulado entre promissária adquirente de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostenta, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51). 4. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente à consumidora para a hipótese de atraso no cumprimento de suas obrigações, a disposição penal, encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeitá-la a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja aplicada, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento (CDC, art. 51, IV e §1o). 5. A Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante, legitimando, pois, a inversão da disposição penal como forma de equalização da relação negocial, obstando que apenas uma parte seja penalizada. 6. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promitente vendedora na entrega do imóvel que prometera a venda, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884). 7. Constitui verdadeiro truísmo que a pretensão germina com a violação do direito subjetivo, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art.189), resultando que, germinada a pretensão indenizatória no momento em que fora efetivamente inadimplido o contrato, ou seja, com o descumprimento do prazo contratual para a entrega do imóvel, pois somente a partir de então restara a contratante municiada de lastro para postular a reparação dos prejuízos que alega ter experimentado com o inadimplemento, o termo inicial do interregno prescricional somente se aperfeiçoara nesse momento, determinando que, aviada a ação antes do implemento do interregno prescricional, a pretensão não fora alcançada pela prescrição. 8. O Superior Tribunal de Justiça, no exercício da competência constitucional que lhe é assegurada de ditar a derradeira palavra na exegese do direito federal infraconstitucional e velar pela uniformidade da sua aplicação, firmara tese, sob a égide do procedimento do julgamento de recursos repetitivos (CPC/1973, art. 543-C; CPC/2015, art. 1040), no sentido de que incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnica-imobiliária, ou atividade congênere, nos termos do art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil (REsp n° 1.551.956), cujo termo inicial, em caso de inadimplência da promissária vendedora, é a data em que restara por caracterizada a mora. 9. Conquanto o atraso havido na entrega do imóvel prometido à venda irradie-lhe dissabor e frustração, o havido não enseja nenhum efeito lesivo ao patrimônio moral da adquirente, denunciando que o ocorrido não é apto a ser transubstanciado em ofensa aos atributos da sua personalidade e caracterizado como fato gerador do dano moral, devendo ser tratado de conformidade com sua exata dimensão, ou seja, como intercorrência contratual que, conquanto impregnando-lhe aborrecimento e chateação, não irradia nenhuma mácula aos direitos da sua personalidade. 10. O temperamento conferido aos fatos passíveis de serem tidos como geradores do dano moral, pacificando o entendimento segundo o qual os aborrecimentos, percalços, frustrações e vicissitudes próprias da vida em sociedade não geram o dever de indenizar, ainda que tenham impregnado nos atingidos pelo ocorrido certa dose de amargura, não legitima o deferimento de qualquer compensação decorrente de simples dissabor ou aborrecimento originários de dissenso contratual, pois impassíveis de enodoarem o espírito do homem médio. 11. Emergindo de expressa previsão legal a utilização do Índice Nacional de Custo da Construção - INCC como indexador das prestações representativas do preço em contrato de promessa de compra e venda de apartamento em construção até a data de averbação da carta de habite-se, não pode sua pactuação ser reputada abusiva ou excessiva, mormente porque destinado simplesmente a assegurar o equilíbrio financeiro do ajustado mediante a atualização do preço de acordo com os custos da construção, tornando inviável que haja congelamento do saldo devedor, ainda que a promissária vendedora incorrera em mora, porquanto correção monetária não encerra pena, mas simples fórmula de preservação da atualidade da obrigação no tempo. 12. Prevendo o contrato de compra e venda de unidade imobiliária, de forma literal e sem qualquer resquício de dúvida, que, após a expedição da carta de habite-se, as parcelas convencionadas como forma de quitação do preço seriam atualizadas monetariamente, observado o indexador eleito em substituição ao indexador estabelecido para o período da obra (IPCA), destinando-se essa fórmula de atualização a preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, a previsão se reveste de legitimidade, não encerrando obrigação iníqua ou abusiva, não havendo que se falar, por conseguintemente, em congelamento do saldo devedor no período da mora da construtora. 13. Considerando que a atualização monetária não encerra natureza de pena, consubstanciando simples fórmula de preservação da atualidade da obrigação no tempo mediante prevenção de que seja afetada pelo efeito que a inflação irradia sobre a moeda, evitando que seja mitigada em razão do simples decurso do tempo, a disposição negocial que prescreve que a parte remanescente do preço será atualizada monetariamente, observado o indexador eleito, no período que medeia entre a data da expedição do habite-se até o momento em que houver a quitação não encerra nenhuma abusividade, devendo ser preservada e ser-lhe assegurada efetividade, não podendo a atualização havida, ademais, ser compreendida como dano emergente e integrar a composição devida aos adquirentes pela mora em que incidira a vendedora. 14. Aferido que fora efetivada pela alienante a baixa do gravame hipotecário incidente sobre o imóvel que fora oferecido em garantia hipotecária quanto ao adimplemento das obrigações inerentes ao mútuo que lhe fora fomentado e viabilizara a construção do empreendimento no qual está inserido, liberando a unidade que negociara, resta prejudicada a análise revisional do pedido formulado com esse desiderato. 15. Nos termos da Lei no 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, a contratação de seguro contra riscos de morte e invalidez permanente é condição essencial das operações de financiamento imobiliário no âmbito do SFI (art. 5o, IV), que ao ser fomentado por instituição financeira diversa da promissária vendedora, a qual registrará a respectiva alienação fiduciária, não configura a prática de venda casada. 16. De conformidade com as formulações legais que regram a repartição do ônus probatório impregnadas no artigo 373 do estatuto processual, à parte autora está debitado o encargo de comprovar os fatos dos quais deriva o direito que invoca, e à ré, de sua parte, está endereçado, em se rebelando contra a pretensão que fora aviada em seu desfavor, o ônus de comprovar a coexistência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pela contraparte e em desfavor dos seus interesses, derivando que, não tendo a autora, ao aviar pretensão indenizatória, evidenciado que vertera às rés montante a título de contratação de seguro residencial, de vida e invalidez permanente, o direito indenizatório que formulara resta carente de sustentação em razão de inexistir ato ilícito e dano passível de deflagrar a obrigação indenizatória (CC, arts. 186 e 927). 17. O parcial acolhimento da pretensão formulada, resultando em êxito e decaimento desiguais, enseja a caracterização da sucumbência recíproca, porém desproporcional, emergindo da inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual, restando vedada a compensação (CPC, Artigos 85, § 14, e 86). 18. Apelação conhecida e parcialmente provida. Unânime. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.635.428/SC e do REsp 1.498.414/DF (Tema 970), sob a sistemática dos repetitivos, assentou que: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (Relator Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de 25/6/19). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no citado representativo, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso especial à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A014