Tribunal: TJDFT
Processo: 0703404-24.2020.8.07.0009
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-10-27
Data de publicação: 2021-11-08

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA HABITACIONAL MINHA CASA MINHA VIDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. NOVAÇÃO. INOCORRÊNCIA. CLÁUSULA CONTRATUAL COM PRAZO PARA A ENTREGA DO IMÓVEL VINCULADO À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. TEMA 996 – STJ. JUROS DE OBRA DEVIDOS. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Recurso inominado interposto pela ré contra sentença que declarou a nulidade da cláusula oitava alínea “a” do Contrato de Promessa de Compra e Venda do Imóvel e a condenou ao pagamento de lucros cessantes e reparação pelo prejuízo com pagamento de juros de obra.
2. Nas razões do recurso sustenta ausência de atraso na entrega das chaves, bem como de direito à indenização por lucros cessantes ou restituição dos valores pagos a título de juros de obra, porquanto com a assinatura do contrato de financiamento operou-se a novação da obrigação.
3. O acervo probatório constante no processo demonstra que, em 19/05/2012, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma adquirida na planta, cuja previsão do prazo para entrega do imóvel, conforme as Cláusulas Oitava, alínea a, e Décima, §1o (ID 19443543, pág.6 e 7), seria:
“OITAVA – OBRIGAÇÕES DA PROMITENTE VENDEDORA – Por força deste instrumento e das cláusulas pactuadas no contrato celebrado com a Caixa Econômica Federal, a PROMITENTE VENDEDORA assume as seguintes obrigações: a) efetuar a entrega da unidade no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, contados da data de assinatura do contrato de financiamento entre o(a)(s) PROMISSÁRIO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES) e a Caixa Econômica Federal, admitida a tolerância de 120 (cento e vinte dias), podendo a PROMITENTE VENDEDORA entregar antecipadamente, se for de seu interesse;
DÉCIMA – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA – Ao firmar o presente contrato, a PROMITENTE VENDEDORA/INCORPORADORA concede total garantia de entrega da unidade especificada na Cláusula Terceira deste instrumento, a qual deverá estar pronta e acabada, e em perfeitas condições de habitabilidade, nos moldes das especificações de acabamento, dentro do prazo de 24 (vinte e quatro) meses contados da data de assinatura do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal e respectivo desbloqueio do depósito do financiamento, admitindo-se uma tolerância de 120 (vento e vinte) dias, sendo que o não cumprimento desse compromisso implicará na caracterização de seu inadimplemento contratual, hipótese em que ficará(ão) o(a)(s) PROMISSÁRIO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES) autorizado(a)(s) a formular as reclamações de direito perante o agente financeiro, culminando com a cominação das penalidades previstas no instrumento firmado com o mesmo.
§1o A PROMITENTE VENDEDORA terá, além do prazo estipulado no caput, uma tolerância por tempo indeterminado, em caso de atraso nas liberações pela Caixa Econômica Federal dos valores previstos no Cronograma Físico Financeiro da obra, esclarecendo-se que este cronograma deverá ser aprovado pelo Agente Financeiro, e de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra, ante a ocorrência de caso fortuito ou força maior que atrase o cronograma da obra, dentre compreendidos – mas não limitados: (...)
4. O instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, no âmbito do Programa de Crédito do FGTS e do Programa Minha Casa Minha Vida, celebrado por ocasião financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal, assinado em 12/09/2014, previu, nas cláusulas B.8.2 e 1.2, o prazo de conclusão da obra em 25 meses, com possibilidade de prorrogação até a metade desse prazo (ID 19443552, pág. 2 e 3).
5. Sobre o assunto, o colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo n° 1.729.593/SP (tema 996), firmou entendimento nos seguintes termos:
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.
1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
2. Recursos especiais desprovidos.
(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)
6. Desse modo, conforme consignado na sentença, a cláusula contratual que prevê prazo de entrega do imóvel vinculado à data da assinatura do contrato de financiamento, como no caso concreto, mostra-se abusiva, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada[1] (art. 39, XII, CDC) e, portanto, a declaração de sua nulidade, é medida que se impõe.
7. Decorrência disso, se o contrato foi firmado em 19/05/2012, o prazo final de 24 (vinte e quatro meses) e 120 (cento e vinte) para a entrega do imóvel findou em 06/04/2016. A entrega das chaves ocorreu no dia 10/03/2017, ou seja, após 11 (onze) meses e 3 (três) dias.
8. No que se refere à indenização por lucros cessantes, a entrega do bem após o decurso do prazo contratual acarreta a indisponibilidade do bem para a contratante, que fica impedido de gozar da propriedade do imóvel. Nesse sentido, são devidos os lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora, correspondentes ao valor de mercado dos alugueres de imóvel de mesmo padrão do avençado pelas partes, conforme avaliação feita por empresa especializada no ramo de imóveis.
9. Nesse trilhar, ausente a comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora, deve a construtora compor os danos materiais suportados pela autora no período compreendido entre os dias 06/04/2016 e 09/03/2017, no valor mensal fixado na sentença (R$ 724,05).
10. No que se refere aos juros de obra, é lícita a sua atribuição ao adquirente de imóvel. No entanto, nos casos de atraso na entrega do imóvel, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento. Assim, deve a ré indenizar a autora os valores efetivamente adimplidos no período da mora (ID 29463328).
11. Irretocável, portanto, a sentença vergastada.
12. Recurso conhecido e improvido.
13. Condenada a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação (art. 55, Lei no 9.099/95).
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

[1] (Acórdão 1246426, 00412278920148070007, Relator: SÉRGIO ROCHA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 29/4/2020, publicado no DJE: 14/5/2020)

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA HABITACIONAL MINHA CASA MINHA VIDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. NOVAÇÃO. INOCORRÊNCIA. CLÁUSULA CONTRATUAL COM PRAZO PARA A ENTREGA DO IMÓVEL VINCULADO À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. TEMA 996 – STJ. JUROS DE OBRA DEVIDOS. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Recurso inominado interposto pela ré contra sentença que declarou a nulidade da cláusula oitava alínea “a” do Contrato de Promessa de Compra e Venda do Imóvel e a condenou ao pagamento de lucros cessantes e reparação pelo prejuízo com pagamento de juros de obra.
2. Nas razões do recurso sustenta ausência de atraso na entrega das chaves, bem como de direito à indenização por lucros cessantes ou restituição dos valores pagos a título de juros de obra, porquanto com a assinatura do contrato de financiamento operou-se a novação da obrigação.
3. O acervo probatório constante no processo demonstra que, em 19/05/2012, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma adquirida na planta, cuja previsão do prazo para entrega do imóvel, conforme as Cláusulas Oitava, alínea a, e Décima, §1o (ID 19443543, pág.6 e 7), seria:
“OITAVA – OBRIGAÇÕES DA PROMITENTE VENDEDORA – Por força deste instrumento e das cláusulas pactuadas no contrato celebrado com a Caixa Econômica Federal, a PROMITENTE VENDEDORA assume as seguintes obrigações: a) efetuar a entrega da unidade no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, contados da data de assinatura do contrato de financiamento entre o(a)(s) PROMISSÁRIO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES) e a Caixa Econômica Federal, admitida a tolerância de 120 (cento e vinte dias), podendo a PROMITENTE VENDEDORA entregar antecipadamente, se for de seu interesse;
DÉCIMA – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA – Ao firmar o presente contrato, a PROMITENTE VENDEDORA/INCORPORADORA concede total garantia de entrega da unidade especificada na Cláusula Terceira deste instrumento, a qual deverá estar pronta e acabada, e em perfeitas condições de habitabilidade, nos moldes das especificações de acabamento, dentro do prazo de 24 (vinte e quatro) meses contados da data de assinatura do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal e respectivo desbloqueio do depósito do financiamento, admitindo-se uma tolerância de 120 (vento e vinte) dias, sendo que o não cumprimento desse compromisso implicará na caracterização de seu inadimplemento contratual, hipótese em que ficará(ão) o(a)(s) PROMISSÁRIO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES) autorizado(a)(s) a formular as reclamações de direito perante o agente financeiro, culminando com a cominação das penalidades previstas no instrumento firmado com o mesmo.
§1o A PROMITENTE VENDEDORA terá, além do prazo estipulado no caput, uma tolerância por tempo indeterminado, em caso de atraso nas liberações pela Caixa Econômica Federal dos valores previstos no Cronograma Físico Financeiro da obra, esclarecendo-se que este cronograma deverá ser aprovado pelo Agente Financeiro, e de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra, ante a ocorrência de caso fortuito ou força maior que atrase o cronograma da obra, dentre compreendidos – mas não limitados: (...)
4. O instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, no âmbito do Programa de Crédito do FGTS e do Programa Minha Casa Minha Vida, celebrado por ocasião financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal, assinado em 12/09/2014, previu, nas cláusulas B.8.2 e 1.2, o prazo de conclusão da obra em 25 meses, com possibilidade de prorrogação até a metade desse prazo (ID 19443552, pág. 2 e 3).
5. Sobre o assunto, o colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo n° 1.729.593/SP (tema 996), firmou entendimento nos seguintes termos:
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.
1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
2. Recursos especiais desprovidos.
(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)
6. Desse modo, conforme consignado na sentença, a cláusula contratual que prevê prazo de entrega do imóvel vinculado à data da assinatura do contrato de financiamento, como no caso concreto, mostra-se abusiva, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada[1] (art. 39, XII, CDC) e, portanto, a declaração de sua nulidade, é medida que se impõe.
7. Decorrência disso, se o contrato foi firmado em 19/05/2012, o prazo final de 24 (vinte e quatro meses) e 120 (cento e vinte) para a entrega do imóvel findou em 06/04/2016. A entrega das chaves ocorreu no dia 10/03/2017, ou seja, após 11 (onze) meses e 3 (três) dias.
8. No que se refere à indenização por lucros cessantes, a entrega do bem após o decurso do prazo contratual acarreta a indisponibilidade do bem para a contratante, que fica impedido de gozar da propriedade do imóvel. Nesse sentido, são devidos os lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora, correspondentes ao valor de mercado dos alugueres de imóvel de mesmo padrão do avençado pelas partes, conforme avaliação feita por empresa especializada no ramo de imóveis.
9. Nesse trilhar, ausente a comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora, deve a construtora compor os danos materiais suportados pela autora no período compreendido entre os dias 06/04/2016 e 09/03/2017, no valor mensal fixado na sentença (R$ 724,05).
10. No que se refere aos juros de obra, é lícita a sua atribuição ao adquirente de imóvel. No entanto, nos casos de atraso na entrega do imóvel, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento. Assim, deve a ré indenizar a autora os valores efetivamente adimplidos no período da mora (ID 29463328).
11. Irretocável, portanto, a sentença vergastada.
12. Recurso conhecido e improvido.
13. Condenada a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação (art. 55, Lei no 9.099/95).
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

[1] (Acórdão 1246426, 00412278920148070007, Relator: SÉRGIO ROCHA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 29/4/2020, publicado no DJE: 14/5/2020)