Tribunal: TJDFT
Processo: 0707456-08.2021.8.07.0016
Órgão julgador: GILMAR TADEU SORIANO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-10-14
Data de publicação: 2021-10-19

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE. LUCROS CESSANTES - CONFIGURAÇÃO. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DA CARTA DE HABITE-SE JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
1. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Tanto a ré DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA, na condição de promitente vendedora, como a ré DIRECIONAL ENGENHARIA S/A, como interveniente construtora e fiadora da obra e da construtora, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda que envolve atraso na entrega de imóvel na planta (ID 29155283). Vale ressaltar que o contrato de financiamento firmado entre as partes e a CEF não foi juntado aos autos em sua integralidade (ID 29155283), mas o instrumento contratual padrão celebrado entre mutuário, construtora, fiadora e CEF, para o Programa Minha Casa, Minha Vida, estipula como obrigação da requerida a “apresentação da certidão comprobatória da averbação da construção, “Habite-se”, à margem da respectiva matrícula ou transcrição, individualizadas por adquirentes”, como condição para a liberação da última parcela do financiamento ao construtor. O que implica dizer de outro lado que, enquanto não cumprida essa obrigação pela requerida, serão imputados ao comprador os juros contratuais e atualização monetária do financiamento realizado com a CEF, conforme cláusula quarta, Parágrafo Único, a, o que comumente passou-se a chamar juros de obra. Dessa forma a ré se mostra parte legítima para figurar no polo passivo da demanda.
2. Vale ressaltar que não há que se falar em necessidade de oficiar a Caixa Econômica Federal para prestar esclarecimentos sobre o recebimento de juros de obra, uma vez que, independentemente de quem foi beneficiado com o pagamento dos referidos juros, de acordo com a causa de pedir, a cobrança se fez por ato atribuído exclusivamente à empresa ré/recorrente – atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
3. Prazo prescricional
3.1 Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3o, V, do CC/02, com prazo de três anos (EREsp 1.280.825/ RJ).
3.2 No caso, a pretensão concernente à indenização a título de lucros cessantes e “juros de obra”, decorrente de inadimplemento contratual (atraso na entrega do imóvel), submete-se ao prazo prescricional genérico do art. 205 do Código Civil (decenal). Precedentes: (a) no âmbito do Superior Tribunal de Justiça: EREsp 1280825/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2018, DJe 02/08/2018; (b) no âmbito das Turmas Recursais do Distrito Federal e Territórios: 1a Turma Recursal, acórdão 1315278, DJE: 26/2/2021; 2a Turma Recursal, acórdão 1270701, DJE: 14/8/2020; 3a TR, acórdão 1328136, DJe: 7/4/2021. Prejudicial de mérito afastada.
4. Prazo de Tolerância.
4.1 É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel comprado na planta porque a sua disposição não viola norma de ordem pública ou de proteção e defesa do consumidor e é compatível com a complexidade e os imprevistos da construção civil. Precedentes: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, publicado no DJE: 19/03/2015. Pág.: 208.
4.2 Entretanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação, em dias úteis, do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta, uma vez que incompatível com a boa-fé objetiva, sendo forçoso o reconhecimento da nulidade de sua previsão, a teor do que dispõe o inciso IV do art. 51 da Lei n. 8.078/90.
4.3 Assim, aplicável ao caso a prorrogação automática para entrega do imóvel em 180 dias corridos, e não úteis, como previsto na Cláusula Sétima, item 7.1 do Contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em construção (ID 29155282 - Pág. 8).
4.4 Vale ressaltar que a expedição da carta de Habite-se não possibilita a posse e usufruto do imóvel, o que somente acontece com a efetiva entrega das chaves. Precedentes: Acórdão 1274678, 07015200520168070007, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/8/2020, publicado no DJE: 27/8/2020. Assim, inobstante a carta de habite-se tenha sido expedida em 28/02/2014 (ID 29155298 - Pág. 1), a imissão na posse (entrega das chaves) somente ocorreu em 25/09/2014.
4.5 Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/05/2013, com prorrogação por 180 dias, o prazo de entrega expirou em 26/11/2013 (ID 29155282 - Pág. 1). E, entregue o imóvel em 25/09/2014, conforme “Termo de Recebimento de Imóvel” (ID 29155297 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em aproximadamente dez meses, o que enseja a reparação dos prejuízos sofridos.
5. Lucros Cessantes
5.1 Não resta dúvida de que o imóvel gera potencialidade de ganhos, quer seja pela locação ou pela ocupação própria, sendo certo que, em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente ou por arbitramento judicial.
5.2 A indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o arbitramento judicial de valor mensal equivalente a 0,5% do preço do contrato (R$ 94.439,00). Dessa forma, pelos 10 meses de mora da construtora, é devida a importância de R$ 4.722,00.
6. Juros de Obra.
6.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de cobradas a partir de 26/11/2013.
6.2 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64, "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".
6.3 No presente caso, apesar de a entrega do imóvel ter ocorrido em 25/09/2014 (ID 29155297 - Pág. 1) e a “Carta de Habite-se” ter sido averbada junto ao cartório de imóveis em 11/07/2014 (ID 29155298 - Pág. 1), o autor comprovadamente pagou juros de obra até outubro de 2014 (ID 29155279 - Pág. 6). Por sua vez, não logrou a recorrente comprovar que teria notificado o agente financiador acerca da expedição do “Habite-se”, embora tenha demonstrado nos autos o registro do documento em cartório extrajudicial, conforme ID 29155298 - Pág. 1. Desse modo, já que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos até outubro de 2014.
6.4 Tendo o autor comprovado o pagamento da quantia de R$ 5.354,64 a título de juros de obra (ID 29155298 - Pág. 1), em razão da mora da ré para enviar ao agente financeiro a carta de “habite-se” devidamente registrada do imóvel, deve tal montante ser restituído ao requerente.
7 RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
8. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
9. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais. Sem condenação em honorários advocatícios, ante a ausência de contrarrazões.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE. LUCROS CESSANTES - CONFIGURAÇÃO. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DA CARTA DE HABITE-SE JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
1. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Tanto a ré DIRECIONAL TAGUATINGA ENGENHARIA LTDA, na condição de promitente vendedora, como a ré DIRECIONAL ENGENHARIA S/A, como interveniente construtora e fiadora da obra e da construtora, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda que envolve atraso na entrega de imóvel na planta (ID 29155283). Vale ressaltar que o contrato de financiamento firmado entre as partes e a CEF não foi juntado aos autos em sua integralidade (ID 29155283), mas o instrumento contratual padrão celebrado entre mutuário, construtora, fiadora e CEF, para o Programa Minha Casa, Minha Vida, estipula como obrigação da requerida a “apresentação da certidão comprobatória da averbação da construção, “Habite-se”, à margem da respectiva matrícula ou transcrição, individualizadas por adquirentes”, como condição para a liberação da última parcela do financiamento ao construtor. O que implica dizer de outro lado que, enquanto não cumprida essa obrigação pela requerida, serão imputados ao comprador os juros contratuais e atualização monetária do financiamento realizado com a CEF, conforme cláusula quarta, Parágrafo Único, a, o que comumente passou-se a chamar juros de obra. Dessa forma a ré se mostra parte legítima para figurar no polo passivo da demanda.
2. Vale ressaltar que não há que se falar em necessidade de oficiar a Caixa Econômica Federal para prestar esclarecimentos sobre o recebimento de juros de obra, uma vez que, independentemente de quem foi beneficiado com o pagamento dos referidos juros, de acordo com a causa de pedir, a cobrança se fez por ato atribuído exclusivamente à empresa ré/recorrente – atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
3. Prazo prescricional
3.1 Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3o, V, do CC/02, com prazo de três anos (EREsp 1.280.825/ RJ).
3.2 No caso, a pretensão concernente à indenização a título de lucros cessantes e “juros de obra”, decorrente de inadimplemento contratual (atraso na entrega do imóvel), submete-se ao prazo prescricional genérico do art. 205 do Código Civil (decenal). Precedentes: (a) no âmbito do Superior Tribunal de Justiça: EREsp 1280825/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2018, DJe 02/08/2018; (b) no âmbito das Turmas Recursais do Distrito Federal e Territórios: 1a Turma Recursal, acórdão 1315278, DJE: 26/2/2021; 2a Turma Recursal, acórdão 1270701, DJE: 14/8/2020; 3a TR, acórdão 1328136, DJe: 7/4/2021. Prejudicial de mérito afastada.
4. Prazo de Tolerância.
4.1 É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel comprado na planta porque a sua disposição não viola norma de ordem pública ou de proteção e defesa do consumidor e é compatível com a complexidade e os imprevistos da construção civil. Precedentes: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, publicado no DJE: 19/03/2015. Pág.: 208.
4.2 Entretanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação, em dias úteis, do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta, uma vez que incompatível com a boa-fé objetiva, sendo forçoso o reconhecimento da nulidade de sua previsão, a teor do que dispõe o inciso IV do art. 51 da Lei n. 8.078/90.
4.3 Assim, aplicável ao caso a prorrogação automática para entrega do imóvel em 180 dias corridos, e não úteis, como previsto na Cláusula Sétima, item 7.1 do Contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em construção (ID 29155282 - Pág. 8).
4.4 Vale ressaltar que a expedição da carta de Habite-se não possibilita a posse e usufruto do imóvel, o que somente acontece com a efetiva entrega das chaves. Precedentes: Acórdão 1274678, 07015200520168070007, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/8/2020, publicado no DJE: 27/8/2020. Assim, inobstante a carta de habite-se tenha sido expedida em 28/02/2014 (ID 29155298 - Pág. 1), a imissão na posse (entrega das chaves) somente ocorreu em 25/09/2014.
4.5 Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/05/2013, com prorrogação por 180 dias, o prazo de entrega expirou em 26/11/2013 (ID 29155282 - Pág. 1). E, entregue o imóvel em 25/09/2014, conforme “Termo de Recebimento de Imóvel” (ID 29155297 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em aproximadamente dez meses, o que enseja a reparação dos prejuízos sofridos.
5. Lucros Cessantes
5.1 Não resta dúvida de que o imóvel gera potencialidade de ganhos, quer seja pela locação ou pela ocupação própria, sendo certo que, em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente ou por arbitramento judicial.
5.2 A indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o arbitramento judicial de valor mensal equivalente a 0,5% do preço do contrato (R$ 94.439,00). Dessa forma, pelos 10 meses de mora da construtora, é devida a importância de R$ 4.722,00.
6. Juros de Obra.
6.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de cobradas a partir de 26/11/2013.
6.2 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64, "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".
6.3 No presente caso, apesar de a entrega do imóvel ter ocorrido em 25/09/2014 (ID 29155297 - Pág. 1) e a “Carta de Habite-se” ter sido averbada junto ao cartório de imóveis em 11/07/2014 (ID 29155298 - Pág. 1), o autor comprovadamente pagou juros de obra até outubro de 2014 (ID 29155279 - Pág. 6). Por sua vez, não logrou a recorrente comprovar que teria notificado o agente financiador acerca da expedição do “Habite-se”, embora tenha demonstrado nos autos o registro do documento em cartório extrajudicial, conforme ID 29155298 - Pág. 1. Desse modo, já que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos até outubro de 2014.
6.4 Tendo o autor comprovado o pagamento da quantia de R$ 5.354,64 a título de juros de obra (ID 29155298 - Pág. 1), em razão da mora da ré para enviar ao agente financeiro a carta de “habite-se” devidamente registrada do imóvel, deve tal montante ser restituído ao requerente.
7 RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA. NO MÉRITO, IMPROVIDO.
8. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
9. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais. Sem condenação em honorários advocatícios, ante a ausência de contrarrazões.