Tribunal: TJDFT
Processo: 0730125-89.2020.8.07.0016
Órgão julgador: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-07-30
Data de publicação: 2021-08-19

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO REJEITADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DISTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

1. Cuida-se de recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar a parte ré a pagar ao autor a quantia de R$ 10.072,38 (dez mil e setenta e dois reais e trinta e oito centavos), corrigida monetariamente e acrescida de juros legais a partir de 21/04/2018; e a pagar a quantia de R$ 330,00 (trezentos e trinta reais), corrigida monetariamente desde 21/04/2018 e acrescida de juros legais a partir da citação.

2. Prescrição. Nos casos em que a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem é motivada pelo atraso na entrega do imóvel, o termo inicial do prazo prescricional para a restituição deve ser contado a partir da data na qual caracterizou-se o inadimplemento e não do efetivo pagamento. Preliminar de prescrição rejeitada.

3. Sobressai dos autos que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de cota/fração de unidade residencial do empreendimento “Alta Vista Thermas Resort”, em regime de multipropriedade (ID 25708430), tendo o comprador requerido o distrato sob a alegação de atraso na entrega do empreendimento.

4. Inicialmente, é salutar consignar que, não obstante as partes tenham celebrado o distrato, este documento não impede a pretensão do requerente à tutela do direito patrimonial, notadamente porque se trata de instrumento de adesão e que, em tese, aquele teria sido obrigado a aceitar os termos da quitação.

5. Atraso na entrega da obra. Analisando o conteúdo probatório dos autos, verifica-se que o contrato previu a conclusão da obra no prazo de 60 meses, contados a partir da data de registro da incorporação ocorrida em Setembro/2012 (ID 25708431 - Pág. 14), com a possibilidade de prorrogação por 180 dias úteis. Contudo, os contratantes devem guardar os princípios da probidade e da boa-fé, na conclusão e execução do contrato, segundo expressa disposição normativa do art. 422, do CC. A Cláusula 11a do contrato, que prevê a contagem do prazo de tolerância da entrega da obra em dias úteis, é excessivamente onerosa ao consumidor, o que a torna parcialmente nula, a teor do art. 51, IV e § 1o, III, do CDC (Acórdão n.865130, 20140110500836ACJ). Conforme a jurisprudência do STJ, em promessas de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária, é válida a estipulação de prazo de tolerância em dias úteis, limitada, contudo, ao prazo de 180 dias corridos (REsp 1727939/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 17/09/2018). Logo, na hipótese dos autos, o prazo máximo de conclusão da obra seria dia 30.03.2018, sendo, portanto, inegável a mora da construtora no período de 30.03.2018 a 21.04.2018, data do pedido de rescisão.

6. Comissão de Corretagem. Embora no caso em tela o recorrente tenha exercido o dever de informar, previamente, ao promitente comprador o preço total da aquisição da unidade imobiliária, com destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP), restou reconhecida a culpa exclusiva da recorrente pela resolução do contrato, em razão do atraso na entrega da obra, o que atrai a incidência do enunciado da Súmula 543 do STJ, a ensejar a devolução integral de valores.

7. Lucros Cessantes. Comprovado o atraso na entrega do imóvel por culpa não imputável ao adquirente, e não incidindo nenhuma hipótese de excludente de responsabilidade civil, desnecessária a comprovação do prejuízo, uma vez que este é presumido. Assim, a própria privação do uso e fruição do bem adquirido por tempo além do avençado já dá ensejo à reparação por danos materiais, na modalidade lucros cessantes (AgInt no REsp 1898750/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/03/2021, DJe 17/03/2021). No que tange ao valor arbitrado a título de lucros cessantes, a r. sentença utilizou como parâmetro o potencial de renda do imóvel entre a data final para a entrega e a data do requerimento da rescisão contratual (Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do DF - UNJ 2013.01.1.043795-7), não merecendo retoque.

8. Correção monetária e Juros de mora. A sentença que determinou a incidência de correção monetária a partir do efetivo prejuízo está em consonância ao enunciado da Súmula 43 do STJ. Quanto aos juros de mora, a jurisprudência é pacífica no sentido de que incidem desde a citação, assim, merece reparo a sentença apenas quanto ao termo inicial dos juros de mora.

9. PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada apenas quanto ao termo inicial dos juros de mora que devem fluir a partir da citação. Sem condenação em custas e honorários advocatícios.

11. A ementa servirá de acordão, conforme art. 46 da referida lei.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO REJEITADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DISTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

1. Cuida-se de recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar a parte ré a pagar ao autor a quantia de R$ 10.072,38 (dez mil e setenta e dois reais e trinta e oito centavos), corrigida monetariamente e acrescida de juros legais a partir de 21/04/2018; e a pagar a quantia de R$ 330,00 (trezentos e trinta reais), corrigida monetariamente desde 21/04/2018 e acrescida de juros legais a partir da citação.

2. Prescrição. Nos casos em que a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem é motivada pelo atraso na entrega do imóvel, o termo inicial do prazo prescricional para a restituição deve ser contado a partir da data na qual caracterizou-se o inadimplemento e não do efetivo pagamento. Preliminar de prescrição rejeitada.

3. Sobressai dos autos que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de cota/fração de unidade residencial do empreendimento “Alta Vista Thermas Resort”, em regime de multipropriedade (ID 25708430), tendo o comprador requerido o distrato sob a alegação de atraso na entrega do empreendimento.

4. Inicialmente, é salutar consignar que, não obstante as partes tenham celebrado o distrato, este documento não impede a pretensão do requerente à tutela do direito patrimonial, notadamente porque se trata de instrumento de adesão e que, em tese, aquele teria sido obrigado a aceitar os termos da quitação.

5. Atraso na entrega da obra. Analisando o conteúdo probatório dos autos, verifica-se que o contrato previu a conclusão da obra no prazo de 60 meses, contados a partir da data de registro da incorporação ocorrida em Setembro/2012 (ID 25708431 - Pág. 14), com a possibilidade de prorrogação por 180 dias úteis. Contudo, os contratantes devem guardar os princípios da probidade e da boa-fé, na conclusão e execução do contrato, segundo expressa disposição normativa do art. 422, do CC. A Cláusula 11a do contrato, que prevê a contagem do prazo de tolerância da entrega da obra em dias úteis, é excessivamente onerosa ao consumidor, o que a torna parcialmente nula, a teor do art. 51, IV e § 1o, III, do CDC (Acórdão n.865130, 20140110500836ACJ). Conforme a jurisprudência do STJ, em promessas de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária, é válida a estipulação de prazo de tolerância em dias úteis, limitada, contudo, ao prazo de 180 dias corridos (REsp 1727939/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 17/09/2018). Logo, na hipótese dos autos, o prazo máximo de conclusão da obra seria dia 30.03.2018, sendo, portanto, inegável a mora da construtora no período de 30.03.2018 a 21.04.2018, data do pedido de rescisão.

6. Comissão de Corretagem. Embora no caso em tela o recorrente tenha exercido o dever de informar, previamente, ao promitente comprador o preço total da aquisição da unidade imobiliária, com destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP), restou reconhecida a culpa exclusiva da recorrente pela resolução do contrato, em razão do atraso na entrega da obra, o que atrai a incidência do enunciado da Súmula 543 do STJ, a ensejar a devolução integral de valores.

7. Lucros Cessantes. Comprovado o atraso na entrega do imóvel por culpa não imputável ao adquirente, e não incidindo nenhuma hipótese de excludente de responsabilidade civil, desnecessária a comprovação do prejuízo, uma vez que este é presumido. Assim, a própria privação do uso e fruição do bem adquirido por tempo além do avençado já dá ensejo à reparação por danos materiais, na modalidade lucros cessantes (AgInt no REsp 1898750/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/03/2021, DJe 17/03/2021). No que tange ao valor arbitrado a título de lucros cessantes, a r. sentença utilizou como parâmetro o potencial de renda do imóvel entre a data final para a entrega e a data do requerimento da rescisão contratual (Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do DF - UNJ 2013.01.1.043795-7), não merecendo retoque.

8. Correção monetária e Juros de mora. A sentença que determinou a incidência de correção monetária a partir do efetivo prejuízo está em consonância ao enunciado da Súmula 43 do STJ. Quanto aos juros de mora, a jurisprudência é pacífica no sentido de que incidem desde a citação, assim, merece reparo a sentença apenas quanto ao termo inicial dos juros de mora.

9. PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada apenas quanto ao termo inicial dos juros de mora que devem fluir a partir da citação. Sem condenação em custas e honorários advocatícios.

11. A ementa servirá de acordão, conforme art. 46 da referida lei.