Tribunal: TJDFT
Processo: 0710391-43.2020.8.07.0020
Órgão julgador: ANA CANTARINO
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-07-28
Data de publicação: 2021-08-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. COMPRA E VENDA IMÓVEL. QUITAÇÃO. BAIXA DA HIPOTECA. GARANTIA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIRO ADQUIRENTE. SÚMULA 308 DO STJ. PROTEÇÃO AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. ASTREINTES. VALOR RAZOÁVEL. PRINCÍPIO CAUSALIDADE. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS. PATAMAR MÍNIMO. REDUÇÃO. NÃO CABIMENTO.
1. Não cabe o reconhecimento de ilegitimidade passiva da incorporadora, promitente vendedora de imóvel, se a pretensão da adquirente é a declaração da ineficácia e o cancelamento de hipoteca registrada em razão de financiamento que realizou com instituição financeira.
2. Quitadas as obrigações pelo adquirente, impõe-se, como consequência lógica, reconhecer a ineficácia da hipoteca incidente sobre a unidade imobiliária e determinar seu cancelamento, visto não mais possuir a incorporadora quaisquer direitos sobre o imóvel.
3. Conforme entendimento sumulado pelo STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” (Súmula 308).
4. Tendo os compradores adimplido com todas as suas obrigações contratuais decorrentes do contrato de promessa de compra e venda de imóvel entabulado com a incorporadora, compete a esta proceder à baixa da hipoteca incidente sobre o bem.
5. É obrigação da incorporadora cumprir os termos do empréstimo que realizou com a instituição financeira, devendo, para tanto, realizar o pagamento ou oferecer outra garantia, a fim de dar efetividade ao cancelamento da hipoteca que recai sobre imóvel vendido e quitado.
6. O gravame hipotecário tem origem na relação jurídica existente entre a incorporadora e a instituição financeira, de modo que depende de pagamento do financiamento ou reajuste de suas condições, não cabendo, no caso, a tutela substitutiva pela ordem judicial, nos termos do artigo 501 do CPC, especialmente porque não reconhecido, no caso, a prática de ato ilícito pela instituição financeira.
7. A fixação de multa cominatória para o descumprimento da obrigação de fazer possui natureza nitidamente coercitiva, porquanto visa compelir a parte ao cumprimento da ordem judicial e o valor deve ser razoável e compatível com a obrigação, porém não irrisório, sob pena de não cumprir com sua finalidade.
8. A distribuição do ônus sucumbencial deve observar o “princípio da causalidade”, segundo o qual aquele que deu causa à ilegítima instauração do procedimento é quem deve arcar com as despesas processuais, as quais englobam as despesas do processo e os honorários sucumbenciais.
9. Dá causa a ação judicial de obrigação de fazer, inclusive com a inclusão da credora fiduciária, a incorporadora ré que está em mora com os autores por não ter providenciado a devida baixa na hipoteca que recaiu sobre os imóveis por eles adquiridos e quitados.
10. Não há que se falar em redução do valor dos honorários advocatícios quando estes já foram fixados na sentença no mínimo legal, qual seja, percentual de 10% sobre o valor da causa, a teor do que dispõe o artigo 85, §2o, do CPC.
11. Apelação conhecida, preliminar rejeitada e, no mérito, não provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. COMPRA E VENDA IMÓVEL. QUITAÇÃO. BAIXA DA HIPOTECA. GARANTIA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIRO ADQUIRENTE. SÚMULA 308 DO STJ. PROTEÇÃO AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. ASTREINTES. VALOR RAZOÁVEL. PRINCÍPIO CAUSALIDADE. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS. PATAMAR MÍNIMO. REDUÇÃO. NÃO CABIMENTO.
1. Não cabe o reconhecimento de ilegitimidade passiva da incorporadora, promitente vendedora de imóvel, se a pretensão da adquirente é a declaração da ineficácia e o cancelamento de hipoteca registrada em razão de financiamento que realizou com instituição financeira.
2. Quitadas as obrigações pelo adquirente, impõe-se, como consequência lógica, reconhecer a ineficácia da hipoteca incidente sobre a unidade imobiliária e determinar seu cancelamento, visto não mais possuir a incorporadora quaisquer direitos sobre o imóvel.
3. Conforme entendimento sumulado pelo STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” (Súmula 308).
4. Tendo os compradores adimplido com todas as suas obrigações contratuais decorrentes do contrato de promessa de compra e venda de imóvel entabulado com a incorporadora, compete a esta proceder à baixa da hipoteca incidente sobre o bem.
5. É obrigação da incorporadora cumprir os termos do empréstimo que realizou com a instituição financeira, devendo, para tanto, realizar o pagamento ou oferecer outra garantia, a fim de dar efetividade ao cancelamento da hipoteca que recai sobre imóvel vendido e quitado.
6. O gravame hipotecário tem origem na relação jurídica existente entre a incorporadora e a instituição financeira, de modo que depende de pagamento do financiamento ou reajuste de suas condições, não cabendo, no caso, a tutela substitutiva pela ordem judicial, nos termos do artigo 501 do CPC, especialmente porque não reconhecido, no caso, a prática de ato ilícito pela instituição financeira.
7. A fixação de multa cominatória para o descumprimento da obrigação de fazer possui natureza nitidamente coercitiva, porquanto visa compelir a parte ao cumprimento da ordem judicial e o valor deve ser razoável e compatível com a obrigação, porém não irrisório, sob pena de não cumprir com sua finalidade.
8. A distribuição do ônus sucumbencial deve observar o “princípio da causalidade”, segundo o qual aquele que deu causa à ilegítima instauração do procedimento é quem deve arcar com as despesas processuais, as quais englobam as despesas do processo e os honorários sucumbenciais.
9. Dá causa a ação judicial de obrigação de fazer, inclusive com a inclusão da credora fiduciária, a incorporadora ré que está em mora com os autores por não ter providenciado a devida baixa na hipoteca que recaiu sobre os imóveis por eles adquiridos e quitados.
10. Não há que se falar em redução do valor dos honorários advocatícios quando estes já foram fixados na sentença no mínimo legal, qual seja, percentual de 10% sobre o valor da causa, a teor do que dispõe o artigo 85, §2o, do CPC.
11. Apelação conhecida, preliminar rejeitada e, no mérito, não provida.