Tribunal: TJDFT
Processo: 0725598-94.2020.8.07.0016
Órgão julgador: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-03-24
Data de publicação: 2021-04-07

Ementa:
CONSUMIDOR. PRETENSÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE, NO CASO CONCRETO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de pretensão de rescisão contratual de compra e venda de 02 imóveis em regime de multipropriedade em que a parte autora afirma que desistiu do negócio (contrato de ID Num. 23471446, no valor de R$ 42.990,00 e contrato de ID Num. 23471447, no valor de R$ 34.990,00), em razão de atraso na entrega dos bens. Afirmou ainda que a entrada de cada um dos negócios foi parcelada, tendo sido pagas apenas duas mensalidades correlatas, totalizando, respectivamente, R$ 1.719,60 e R$ 1.379,60.

2. Afirmou que não conseguiu resolver administrativamente o desfazimento do negócio, posto que a ré pretendeu a retenção do valor total vertido pela parte autora, a título de cláusula penal e comissão de corretagem. Assim, ajuizou esta ação em que pede a rescisão contratual com a declaração de nulidade da cláusula do negócio que estipulou o percentual de 50% de multa, bem como a restituição de R$ 3.117,20.

3. Ficou estabelecido no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), em sede de recurso repetitivo, a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.

2. No voto condutor do acórdão o Eminente Ministro Relator asseverou que, para que o consumidor se veja vinculado à obrigação de pagar a comissão de corretagem, basta que seja adequadamente informado de que é seu o encargo e que anua com a transferência do encargo, até à data da celebração do negócio (válida manifestação de vontade pela compra do imóvel), independentemente de a obrigação vir a ser registrada no Contrato de Promessa de Compra e Venda.([1])

3. Por ocasião do julgamento dos EDcl no REsp No 1.551.951, também abrangido pelo julgamento do REsp Repetitivo 1.599.511/SP (já referido), julgado na mesma ocasião, assentou o Eminente Ministro Relator, ser válida a transferência do encargo ao consumidor, mesmo naquele caso, “... em que não houve cláusula expressa no contrato sobre a transferência da obrigação ao consumidor, tendo-se pactuado essa transferência na fase das tratativas, mediante proposta assinada pelo consumidor.”([2])

4. Portanto, nos contratos de compra e venda de imóvel novo ou na planta, adquirido diretamente da construtora ou da incorporadora, com ou sem exclusividade na intermediação de empresa imobiliária, é lícita a cobrança de comissão de corretagem ao comprador quando ele for informado, até o momento da celebração do contrato, acerca do preço total do imóvel, devendo estar registrado, no recibo de pagamento de entrada, no pedido de reserva, no pré-contrato ou em outro documento qualquer de início de negócio, com clareza, que é do adquirente esse encargo, ou quando o seu valor estiver contido no preço do imóvel negociado.

6. No caso em exame, resta patente a ciência do consumidor acerca de seu ônus quanto ao pagamento da comissão de corretagem, uma vez que isso consta expressamente consignado nos instrumentos de “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, no Regime de Multipropriedade (frações/cotas imobiliárias), ID Num. 23471446 - Pág. 2 e ID Num. 23471447 - Pág. 2 pela autora subscritos, notadamente, na cláusula 1a, § 2o, I que assim diz: “O valor referente à corretagem será arcado (pago) pelos adquirentes (compradores)”. Assim, diferentemente do consignado na sentença, é obrigação da consumidora o pagamento da comissão de corretagem.

7. Por outro lado, a análise atenta dos contratos também revela: i) que o valor referente à corretagem, definido em percentual do valor do contrato é de 5,25%, conforme tabela constante da cláusula 1a, § 2o, I, o que totalizaria R$ 4.093,34 àquele título (R$ 2.256,97 + R$ 1.836,97); i) que tal quantia será paga aos beneficiários proporcionalmente e na mesma quantidade de parcelas da entrada (cláusula 1a, § 2o, II).

8. Considerando que, como narrado na petição inicial, a autora somente efetuou o pagamento de duas parcelas das entradas de cada contrato, o que soma R$ 3.117,20, se extrai que não há quantia nenhuma há lhe ser restituída, pois o valor vertido sequer correspondeu ao devido à título de comissão de corretagem.

9. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO

Para reformar em parte a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos tão somente para excluir a condenação da ré à obrigação de restituição de quantia certa.

10. Nos termos do art. 55 da lei no 9.099/95, sem condenação em custas adicionais, nem em honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.

[1] “[...]

Naturalmente, como a questão situa-se no plano do Direito Privado, pode haver a transferência desse encargo, mediante cláusula expressa no contrato principal, à outra parte interessada no negócio jurídico.

[...]

Alcançado êxito na intermediação, a incorporadora, ao celebrar o contrato de promessa de compra e venda, transfere para o promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem diretamente ao corretor, seja mediante cláusula expressa no instrumento contratual, seja por pactuação verbal ou mediante a celebração de um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor.

[...]

Pode-se, concluir, portanto, que, em princípio, é válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição.

[...]

Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.

Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que o dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.

[...]

[2] “Passando à análise da alegada omissão, assiste razão ao ora embargado, devendo-se sanar o vício.

Nesse passo, observa-se que o embargante CARLOS TUKAMOTO admitiu, já na petição inicial (fl. 7), que a unidade habitacional lhe havia sido ofertada pelo valor total de R$ 500.000,00, dos quais R$ 12.825,00 seriam relativos à intermediação imobiliária.

Esses valores condizem com a proposta assinada pelo ora embargante (fl. 264), a qual informa o valor total e o valor destacado das comissões.

Desse modo, tem-se por atendido o dever de informação por parte da incorporadora, impondo-se reconhecer a validade da cláusula que transferiu ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos termos da tese firmada no REsp 1.599.511/SP, afetado ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil...”

Inteiro teor:
CONSUMIDOR. PRETENSÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE, NO CASO CONCRETO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de pretensão de rescisão contratual de compra e venda de 02 imóveis em regime de multipropriedade em que a parte autora afirma que desistiu do negócio (contrato de ID Num. 23471446, no valor de R$ 42.990,00 e contrato de ID Num. 23471447, no valor de R$ 34.990,00), em razão de atraso na entrega dos bens. Afirmou ainda que a entrada de cada um dos negócios foi parcelada, tendo sido pagas apenas duas mensalidades correlatas, totalizando, respectivamente, R$ 1.719,60 e R$ 1.379,60.

2. Afirmou que não conseguiu resolver administrativamente o desfazimento do negócio, posto que a ré pretendeu a retenção do valor total vertido pela parte autora, a título de cláusula penal e comissão de corretagem. Assim, ajuizou esta ação em que pede a rescisão contratual com a declaração de nulidade da cláusula do negócio que estipulou o percentual de 50% de multa, bem como a restituição de R$ 3.117,20.

3. Ficou estabelecido no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), em sede de recurso repetitivo, a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.

2. No voto condutor do acórdão o Eminente Ministro Relator asseverou que, para que o consumidor se veja vinculado à obrigação de pagar a comissão de corretagem, basta que seja adequadamente informado de que é seu o encargo e que anua com a transferência do encargo, até à data da celebração do negócio (válida manifestação de vontade pela compra do imóvel), independentemente de a obrigação vir a ser registrada no Contrato de Promessa de Compra e Venda.([1])

3. Por ocasião do julgamento dos EDcl no REsp No 1.551.951, também abrangido pelo julgamento do REsp Repetitivo 1.599.511/SP (já referido), julgado na mesma ocasião, assentou o Eminente Ministro Relator, ser válida a transferência do encargo ao consumidor, mesmo naquele caso, “... em que não houve cláusula expressa no contrato sobre a transferência da obrigação ao consumidor, tendo-se pactuado essa transferência na fase das tratativas, mediante proposta assinada pelo consumidor.”([2])

4. Portanto, nos contratos de compra e venda de imóvel novo ou na planta, adquirido diretamente da construtora ou da incorporadora, com ou sem exclusividade na intermediação de empresa imobiliária, é lícita a cobrança de comissão de corretagem ao comprador quando ele for informado, até o momento da celebração do contrato, acerca do preço total do imóvel, devendo estar registrado, no recibo de pagamento de entrada, no pedido de reserva, no pré-contrato ou em outro documento qualquer de início de negócio, com clareza, que é do adquirente esse encargo, ou quando o seu valor estiver contido no preço do imóvel negociado.

6. No caso em exame, resta patente a ciência do consumidor acerca de seu ônus quanto ao pagamento da comissão de corretagem, uma vez que isso consta expressamente consignado nos instrumentos de “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, no Regime de Multipropriedade (frações/cotas imobiliárias), ID Num. 23471446 - Pág. 2 e ID Num. 23471447 - Pág. 2 pela autora subscritos, notadamente, na cláusula 1a, § 2o, I que assim diz: “O valor referente à corretagem será arcado (pago) pelos adquirentes (compradores)”. Assim, diferentemente do consignado na sentença, é obrigação da consumidora o pagamento da comissão de corretagem.

7. Por outro lado, a análise atenta dos contratos também revela: i) que o valor referente à corretagem, definido em percentual do valor do contrato é de 5,25%, conforme tabela constante da cláusula 1a, § 2o, I, o que totalizaria R$ 4.093,34 àquele título (R$ 2.256,97 + R$ 1.836,97); i) que tal quantia será paga aos beneficiários proporcionalmente e na mesma quantidade de parcelas da entrada (cláusula 1a, § 2o, II).

8. Considerando que, como narrado na petição inicial, a autora somente efetuou o pagamento de duas parcelas das entradas de cada contrato, o que soma R$ 3.117,20, se extrai que não há quantia nenhuma há lhe ser restituída, pois o valor vertido sequer correspondeu ao devido à título de comissão de corretagem.

9. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO

Para reformar em parte a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos tão somente para excluir a condenação da ré à obrigação de restituição de quantia certa.

10. Nos termos do art. 55 da lei no 9.099/95, sem condenação em custas adicionais, nem em honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.

[1] “[...]

Naturalmente, como a questão situa-se no plano do Direito Privado, pode haver a transferência desse encargo, mediante cláusula expressa no contrato principal, à outra parte interessada no negócio jurídico.

[...]

Alcançado êxito na intermediação, a incorporadora, ao celebrar o contrato de promessa de compra e venda, transfere para o promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem diretamente ao corretor, seja mediante cláusula expressa no instrumento contratual, seja por pactuação verbal ou mediante a celebração de um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor.

[...]

Pode-se, concluir, portanto, que, em princípio, é válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição.

[...]

Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.

Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que o dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.

[...]

[2] “Passando à análise da alegada omissão, assiste razão ao ora embargado, devendo-se sanar o vício.

Nesse passo, observa-se que o embargante CARLOS TUKAMOTO admitiu, já na petição inicial (fl. 7), que a unidade habitacional lhe havia sido ofertada pelo valor total de R$ 500.000,00, dos quais R$ 12.825,00 seriam relativos à intermediação imobiliária.

Esses valores condizem com a proposta assinada pelo ora embargante (fl. 264), a qual informa o valor total e o valor destacado das comissões.

Desse modo, tem-se por atendido o dever de informação por parte da incorporadora, impondo-se reconhecer a validade da cláusula que transferiu ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos termos da tese firmada no REsp 1.599.511/SP, afetado ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil...”