Tribunal: TJDFT
Processo: 0016392-03.2015.8.07.0007
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-07-14
Data de publicação: 2021-07-29

Ementa:
DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLEMENTO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. NÃO CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. COMPATIBILIDADE. TERMO FINAL. PROPOSITURA DA AÇÃO. SÚMULA STJ 543. JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO. IRDR 7 TJDFT. INDENIZAÇÃO MENSAL. RECURSO DAS RÉS IMPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO.

Sinopse fática: O ponto controvertido da demanda cinge-se em verificar se houve atraso na entrega de imóvel que possa ser imputado às requeridas, bem como possibilidade rescisão do contrato, assim como consectários relacionados ao retorno ao status quo ante, como restituição de valores e aplicação de penalidades. As requeridas argumentam que o suposto atraso decorreu de culpa da Administração Pública"..

1. Apelação contra sentença proferida em ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel na planta e indenização pelo inadimplemento da construtora. 1.1. Sentença de parcial procedência para: a) declarar rescindido o contrato entre as partes; b) condenar a ré a restituir aos autores os valores pagos no total de R$ 80.426,24, equivalente ao total pago já descontada a retenção do percentual de 10%, em parcela única, acrescida de correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. 1.2. No recurso, as rés requerem a reforma da sentença. Defendem a ocorrência de caso fortuito e/ou força maior como justificativa para o atraso na entrega do imóvel. Invocam, dessa forma, a escassez de mão de obra, como argumento para afastar a responsabilidade que lhes foi imputada. Afirmam que é necessário reconhecer a data do “habite-se” como termo final para o prazo para entrega da obra, expedido em 25/04/2017. Postulam o direito de reter 25% dos valores pagos pelos autores. Alegam que a rescisão dos contratos foi reconhecida por consequência da ação, sendo assim, antes disso não há que se falar em valores retidos indevidamente, por isso, os juros devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da sentença. 1.3. Em sua apelação, os autores requerem a reforma da sentença. Afirmam que em decorrência do atraso na entrega do imóvel de 28/04/2014 até 24/06/2015 as rés devem pagar a indenização mensal representada pela multa prevista na Cláusula Sétima, Item 7.1.1, do contrato no valor de 0,5% do preço do imóvel atualizado monetariamente, acrescido de juros e correção monetária.

2. Recurso das rés. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. 2.1. O negócio jurídico objeto da demanda está sujeito às regras do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que autores e rés se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedoras (Súmula 543/STJ). 2.2. Precedente: "(...) ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido na planta aplicam-se as disposições do CDC, tendo em vista que a empresa incorporadora, por meio do fornecimento de unidades imobiliárias ao mercado de consumo, enquadra-se como fornecedora e o adquirente como destinatário final. (...)". (20160111248118APC, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 01/08/2017).

3. Excludente de responsabilidade. 3.1. A alegação de falta de mão de obra não é suficiente para afastar o inadimplemento contratual, pelo descumprimento do prazo pactuado. 3.2. O fato apontado constitui risco previsível para as empresas do setor da construção civil, as quais não podem transferir os riscos do negócio para os consumidores. 3.3. Jurisprudência: “As alegações de escassez de mão-de-obra especializada, chuvas torrenciais e greves no transporte público, não configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade da promitente vendedora, pois tais acontecimentos inserem-se na atividade de risco da empresa e, por conseguinte, não podem ser transferidos ao adquirente.” (20160111248118APC, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 01/08/2017).

4. Termo final do prazo para a entrega da obra. 4.1. Quanto a esse ponto, não há interesse recursal, visto que se trata de pedido de rescisão de contrato, cujos efeitos se pretende a partir da propositura da ação em 24/06/2015. 4.2. Ou seja, eventual provimento do recurso prejudicaria as recorrentes, pois majoraria o período de mora das apelantes, inclusive da multa de 0,5% do preço do imóvel pleiteada com base na cláusula 7.1.1. 4.3. Recurso não conhecido quanto a esse ponto por ausência de interesse recursal.

5. Percentual do valor pago a ser devolvido. 5.1. O Juízo a quo acolheu o pedido inicial de devolução de 90% das quantias pagas. 5.2. A Súmula 543 do STJ prevê que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. 5.3. Dessa forma, vê-se que a sentença está em consonância com o entendimento sumulado do STJ. 5.4. Ressalte-se que, apesar de terem o direito de receber de volta tudo o que pagaram, os autores pediram a devolução de apenas 90% desse montante. Portanto, em atenção ao princípio da vinculação do juiz ao pedido (art. 492 do CPC), o magistrado atendeu à solicitação dos consumidores.

6. Início da incidência dos juros. 6.1. No caso de rescisão por iniciativa do comprador, os juros devem incidir a partir da citação, conforme restou sedimentado no IRDR no 7 do TJDFT. 6.2. Trata-se de precedente qualificado, portanto, julgado o incidente, a tese jurídica será aplicada a todos os processos individuais ou coletivos que versem sobre idêntica questão de direito, inclusive aos casos futuros, e que tramitem na área de jurisdição do respectivo tribunal, nos termos do art. 985, incisos I e II, do CPC. 6.3. Ademais, conforme consignado no voto da relatora, tratando-se de relação contratual, dispõe o art. 405 do CC que "contam-se os juros de mora desde a citação inicial", sendo que o art. 240 do CPC estabelece que "a citação válida, ainda que ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constituição em mora o devedor, ressalvado o disposto nos artigos. 397 e 398 da Lei n.o 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil)".

7. Recurso dos autores. Compatibilidade do pedido de rescisão contratual com a cláusula penal compensatória do item 7.1.1 do contrato. 7.1. O direito à indenização não está condicionado à manutenção do contrato. Se a construtora atrasa a entrega do imóvel, o consumidor sofre um prejuízo, decorrente da não utilização do bem. E esse dano é experimentado tanto na hipótese em que o promitente comprador decide rescindir o contrato, como no caso em que ele opta por manter o ajuste. 7.2. Em outras palavras, não há incompatibilidade entre a indenização mensal de 0,5%, estipulada contratualmente (cláusula penal compensatória 7.1.1), e o pedido de rescisão contratual, por culpa das rés. A mora da empresa de construção civil faz nascer para o promitente comprador o direito de rescindir o contrato. E o fato de ele exercitar esse mesmo direito não lhe retira a faculdade de pleitear lucros cessantes. 7.3. A pretensão indenizatória tem respaldo no art. 402 do Código Civil, segundo o qual: “Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.” 7.4. O mesmo posicionamento tem sido adotado por esta Turma: “São compatíveis os pedidos de lucros cessantes e de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.” (20150110798477 APC, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 14/03/2017). 7.5. Nesse contexto, as partes convencionaram expressamente, na cláusula 7.1.1, abaixo transcrita, que, no caso de atraso na entrega do imóvel, tal indenização seria devida, conforme a seguir: "7.1.1. De outra parte, fica expressamente convencionado que, ressalvada a ocorrência de força maior, se o atraso na entrega do IMÓVEL, nas condições definidas no presente Contrato, exceder a tolerância estabelecida na cláusula anterior, por razões imputáveis à VENDEDORA, será devido ao(s) ADQUIRENTE(S) a indenização mensal no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço do IMÓVEL, atualizado monetariamente na forma deste Contrato.". 7.6. Dessa forma, as rés devem ser condenadas, solidariamente, a pagarem aos autores uma indenização mensal no valor de 0,5% do preço do imóvel, referente ao período de 28/04/2014 até a data da rescisão do contrato, cujos efeito retroagem à data da propositura da ação em 24/06/2015, que deverá ser corrigido monetariamente pelo índice do contrato e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, a ser calculado pelos autores na fase de cumprimento de sentença.

8. Apelo das rés improvido. Apelo dos autores provido.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLEMENTO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. NÃO CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. COMPATIBILIDADE. TERMO FINAL. PROPOSITURA DA AÇÃO. SÚMULA STJ 543. JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO. IRDR 7 TJDFT. INDENIZAÇÃO MENSAL. RECURSO DAS RÉS IMPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO.

Sinopse fática: O ponto controvertido da demanda cinge-se em verificar se houve atraso na entrega de imóvel que possa ser imputado às requeridas, bem como possibilidade rescisão do contrato, assim como consectários relacionados ao retorno ao status quo ante, como restituição de valores e aplicação de penalidades. As requeridas argumentam que o suposto atraso decorreu de culpa da Administração Pública"..

1. Apelação contra sentença proferida em ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel na planta e indenização pelo inadimplemento da construtora. 1.1. Sentença de parcial procedência para: a) declarar rescindido o contrato entre as partes; b) condenar a ré a restituir aos autores os valores pagos no total de R$ 80.426,24, equivalente ao total pago já descontada a retenção do percentual de 10%, em parcela única, acrescida de correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. 1.2. No recurso, as rés requerem a reforma da sentença. Defendem a ocorrência de caso fortuito e/ou força maior como justificativa para o atraso na entrega do imóvel. Invocam, dessa forma, a escassez de mão de obra, como argumento para afastar a responsabilidade que lhes foi imputada. Afirmam que é necessário reconhecer a data do “habite-se” como termo final para o prazo para entrega da obra, expedido em 25/04/2017. Postulam o direito de reter 25% dos valores pagos pelos autores. Alegam que a rescisão dos contratos foi reconhecida por consequência da ação, sendo assim, antes disso não há que se falar em valores retidos indevidamente, por isso, os juros devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da sentença. 1.3. Em sua apelação, os autores requerem a reforma da sentença. Afirmam que em decorrência do atraso na entrega do imóvel de 28/04/2014 até 24/06/2015 as rés devem pagar a indenização mensal representada pela multa prevista na Cláusula Sétima, Item 7.1.1, do contrato no valor de 0,5% do preço do imóvel atualizado monetariamente, acrescido de juros e correção monetária.

2. Recurso das rés. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. 2.1. O negócio jurídico objeto da demanda está sujeito às regras do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que autores e rés se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedoras (Súmula 543/STJ). 2.2. Precedente: "(...) ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido na planta aplicam-se as disposições do CDC, tendo em vista que a empresa incorporadora, por meio do fornecimento de unidades imobiliárias ao mercado de consumo, enquadra-se como fornecedora e o adquirente como destinatário final. (...)". (20160111248118APC, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 01/08/2017).

3. Excludente de responsabilidade. 3.1. A alegação de falta de mão de obra não é suficiente para afastar o inadimplemento contratual, pelo descumprimento do prazo pactuado. 3.2. O fato apontado constitui risco previsível para as empresas do setor da construção civil, as quais não podem transferir os riscos do negócio para os consumidores. 3.3. Jurisprudência: “As alegações de escassez de mão-de-obra especializada, chuvas torrenciais e greves no transporte público, não configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade da promitente vendedora, pois tais acontecimentos inserem-se na atividade de risco da empresa e, por conseguinte, não podem ser transferidos ao adquirente.” (20160111248118APC, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 01/08/2017).

4. Termo final do prazo para a entrega da obra. 4.1. Quanto a esse ponto, não há interesse recursal, visto que se trata de pedido de rescisão de contrato, cujos efeitos se pretende a partir da propositura da ação em 24/06/2015. 4.2. Ou seja, eventual provimento do recurso prejudicaria as recorrentes, pois majoraria o período de mora das apelantes, inclusive da multa de 0,5% do preço do imóvel pleiteada com base na cláusula 7.1.1. 4.3. Recurso não conhecido quanto a esse ponto por ausência de interesse recursal.

5. Percentual do valor pago a ser devolvido. 5.1. O Juízo a quo acolheu o pedido inicial de devolução de 90% das quantias pagas. 5.2. A Súmula 543 do STJ prevê que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. 5.3. Dessa forma, vê-se que a sentença está em consonância com o entendimento sumulado do STJ. 5.4. Ressalte-se que, apesar de terem o direito de receber de volta tudo o que pagaram, os autores pediram a devolução de apenas 90% desse montante. Portanto, em atenção ao princípio da vinculação do juiz ao pedido (art. 492 do CPC), o magistrado atendeu à solicitação dos consumidores.

6. Início da incidência dos juros. 6.1. No caso de rescisão por iniciativa do comprador, os juros devem incidir a partir da citação, conforme restou sedimentado no IRDR no 7 do TJDFT. 6.2. Trata-se de precedente qualificado, portanto, julgado o incidente, a tese jurídica será aplicada a todos os processos individuais ou coletivos que versem sobre idêntica questão de direito, inclusive aos casos futuros, e que tramitem na área de jurisdição do respectivo tribunal, nos termos do art. 985, incisos I e II, do CPC. 6.3. Ademais, conforme consignado no voto da relatora, tratando-se de relação contratual, dispõe o art. 405 do CC que "contam-se os juros de mora desde a citação inicial", sendo que o art. 240 do CPC estabelece que "a citação válida, ainda que ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constituição em mora o devedor, ressalvado o disposto nos artigos. 397 e 398 da Lei n.o 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil)".

7. Recurso dos autores. Compatibilidade do pedido de rescisão contratual com a cláusula penal compensatória do item 7.1.1 do contrato. 7.1. O direito à indenização não está condicionado à manutenção do contrato. Se a construtora atrasa a entrega do imóvel, o consumidor sofre um prejuízo, decorrente da não utilização do bem. E esse dano é experimentado tanto na hipótese em que o promitente comprador decide rescindir o contrato, como no caso em que ele opta por manter o ajuste. 7.2. Em outras palavras, não há incompatibilidade entre a indenização mensal de 0,5%, estipulada contratualmente (cláusula penal compensatória 7.1.1), e o pedido de rescisão contratual, por culpa das rés. A mora da empresa de construção civil faz nascer para o promitente comprador o direito de rescindir o contrato. E o fato de ele exercitar esse mesmo direito não lhe retira a faculdade de pleitear lucros cessantes. 7.3. A pretensão indenizatória tem respaldo no art. 402 do Código Civil, segundo o qual: “Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.” 7.4. O mesmo posicionamento tem sido adotado por esta Turma: “São compatíveis os pedidos de lucros cessantes e de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.” (20150110798477 APC, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 14/03/2017). 7.5. Nesse contexto, as partes convencionaram expressamente, na cláusula 7.1.1, abaixo transcrita, que, no caso de atraso na entrega do imóvel, tal indenização seria devida, conforme a seguir: "7.1.1. De outra parte, fica expressamente convencionado que, ressalvada a ocorrência de força maior, se o atraso na entrega do IMÓVEL, nas condições definidas no presente Contrato, exceder a tolerância estabelecida na cláusula anterior, por razões imputáveis à VENDEDORA, será devido ao(s) ADQUIRENTE(S) a indenização mensal no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço do IMÓVEL, atualizado monetariamente na forma deste Contrato.". 7.6. Dessa forma, as rés devem ser condenadas, solidariamente, a pagarem aos autores uma indenização mensal no valor de 0,5% do preço do imóvel, referente ao período de 28/04/2014 até a data da rescisão do contrato, cujos efeito retroagem à data da propositura da ação em 24/06/2015, que deverá ser corrigido monetariamente pelo índice do contrato e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, a ser calculado pelos autores na fase de cumprimento de sentença.

8. Apelo das rés improvido. Apelo dos autores provido.