Tribunal: TJDFT
Processo: 0708325-68.2021.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-09-24
Data de publicação: 2021-10-19

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO ADQUIRIDO EM LEILÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS LIGAÇÕES DEFINITIVAS. ARTIGO 51 DA LEI 4.591/64. AUSENTE ATRIBUIÇÃO IMPOSTA AO ARREMATANTE. IMPOSSIBILIDADE DE REEMBOLSO DOS VALORES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso interposto pela parte ré face a sentença que declarou inexigível o débito referente a ligações definitivas. Alega em seu recurso que o reembolso dos valores pagos a título de ligações definitivas possui amparo no artigo 51 da Lei 4.591/64 e nos contratos de promessa de compra e venda, além de ser prática usual no mercado imobiliário. Também ressalta o teor do TAC firmado junto ao Ministério Público, e afirma que não obstante o imóvel tenha sido arrematado em leilão a obrigação remanesce, face o seu caráter propter rem.
2. No caso concreto o autor arrematou o imóvel em leilão (que era de propriedade da parte ré recorrente), sendo que após alguns meses foi surpreendido pela parte ré com a cobrança a título de despesas com ligações definitivas.
3. Ao contrário do que sugere a parte ré recorrente, o artigo 51 da Lei 4.591/64 não atribui ao adquirente de um imóvel em construção o ônus com o pagamento das despesas com ligações definitivas para a implementação dos serviços a serem prestados pelas concessionárias de serviços públicos, mas apenas define que o contrato deverá indicar expressamente quem será o responsável por tais despesas. Todavia, ainda que a parte ré mencione que todos os seus contratos são acompanhados da observação de que aqueles encargos ficarão sob responsabilidade do comprador, e de que esta é uma prática usual no mercado imobiliário, não há instrumento contratual neste sentido na situação em análise, uma vez que o imóvel foi adquirido em leilão.
4. O imóvel em questão jamais havia sido alienado a terceiro, sendo que a parte ré pretende, sem observar a autorização do artigo 51 da Lei 4.591/64, impor ao arrematante em leilão a obrigação que lhe pertencia, apenas com amparo na possibilidade de que poderia assim proceder em caso de eventual alienação do imóvel a terceiro mediante a adequada comunicação prévia. Ocorre que a pretensão de atribuir ao adquirente do imóvel o seu pagamento (reembolso) exigiria a demonstração de prévia atribuição do ônus mediante instrumento contratual, ausente no caso concreto em face da parte autora, que arrematou o imóvel da construtora após leilão judicial, não sendo viável a tese de que o reembolso da despesa possui natureza proptem rem para se imiscuir da sua obrigação em arcar com o pagamento das ligações definitivas. Na verdade, trata-se de medida da parte ré que almeja, de forma unilateral, alterar o preço do imóvel, ao pleitear reembolso de valores sem autorização contratual.
5. Pelas mesmas razões, a existência de TAC firmado pelo grupo econômico da parte ré não interfere no deslinde demanda. Isso porque o TAC apenas delimitou que aquele grupo empresarial se comprometeria em esclarecer ao consumidor mediante cláusula em destaque que os valores pelas despesas com ligações definitivas de serviços públicos não estariam incluídas no valor da venda e que precisariam ser reembolsadas pelo consumidor a partir da apresentação dos respectivos comprovantes de pagamento. Contudo, face a ausência de atribuição e de comunicação prévia ao arrematante de que seria responsável por aquelas despesas, não se pode exigir da parte autora o seu reembolso.
6. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da causa.
7. A ementa servirá de acordão, conforme art. 46 da referida lei.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO ADQUIRIDO EM LEILÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS LIGAÇÕES DEFINITIVAS. ARTIGO 51 DA LEI 4.591/64. AUSENTE ATRIBUIÇÃO IMPOSTA AO ARREMATANTE. IMPOSSIBILIDADE DE REEMBOLSO DOS VALORES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso interposto pela parte ré face a sentença que declarou inexigível o débito referente a ligações definitivas. Alega em seu recurso que o reembolso dos valores pagos a título de ligações definitivas possui amparo no artigo 51 da Lei 4.591/64 e nos contratos de promessa de compra e venda, além de ser prática usual no mercado imobiliário. Também ressalta o teor do TAC firmado junto ao Ministério Público, e afirma que não obstante o imóvel tenha sido arrematado em leilão a obrigação remanesce, face o seu caráter propter rem.
2. No caso concreto o autor arrematou o imóvel em leilão (que era de propriedade da parte ré recorrente), sendo que após alguns meses foi surpreendido pela parte ré com a cobrança a título de despesas com ligações definitivas.
3. Ao contrário do que sugere a parte ré recorrente, o artigo 51 da Lei 4.591/64 não atribui ao adquirente de um imóvel em construção o ônus com o pagamento das despesas com ligações definitivas para a implementação dos serviços a serem prestados pelas concessionárias de serviços públicos, mas apenas define que o contrato deverá indicar expressamente quem será o responsável por tais despesas. Todavia, ainda que a parte ré mencione que todos os seus contratos são acompanhados da observação de que aqueles encargos ficarão sob responsabilidade do comprador, e de que esta é uma prática usual no mercado imobiliário, não há instrumento contratual neste sentido na situação em análise, uma vez que o imóvel foi adquirido em leilão.
4. O imóvel em questão jamais havia sido alienado a terceiro, sendo que a parte ré pretende, sem observar a autorização do artigo 51 da Lei 4.591/64, impor ao arrematante em leilão a obrigação que lhe pertencia, apenas com amparo na possibilidade de que poderia assim proceder em caso de eventual alienação do imóvel a terceiro mediante a adequada comunicação prévia. Ocorre que a pretensão de atribuir ao adquirente do imóvel o seu pagamento (reembolso) exigiria a demonstração de prévia atribuição do ônus mediante instrumento contratual, ausente no caso concreto em face da parte autora, que arrematou o imóvel da construtora após leilão judicial, não sendo viável a tese de que o reembolso da despesa possui natureza proptem rem para se imiscuir da sua obrigação em arcar com o pagamento das ligações definitivas. Na verdade, trata-se de medida da parte ré que almeja, de forma unilateral, alterar o preço do imóvel, ao pleitear reembolso de valores sem autorização contratual.
5. Pelas mesmas razões, a existência de TAC firmado pelo grupo econômico da parte ré não interfere no deslinde demanda. Isso porque o TAC apenas delimitou que aquele grupo empresarial se comprometeria em esclarecer ao consumidor mediante cláusula em destaque que os valores pelas despesas com ligações definitivas de serviços públicos não estariam incluídas no valor da venda e que precisariam ser reembolsadas pelo consumidor a partir da apresentação dos respectivos comprovantes de pagamento. Contudo, face a ausência de atribuição e de comunicação prévia ao arrematante de que seria responsável por aquelas despesas, não se pode exigir da parte autora o seu reembolso.
6. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da causa.
7. A ementa servirá de acordão, conforme art. 46 da referida lei.