Tribunal: TJDFT
Processo: 0014173-35.2015.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-03-29

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0014173-35.2015.8.07.0001 RECORRENTES: GOLD AMORGOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES RECORRIDO: HUET PEREIRA DE AZEVEDO NETO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. DIREITO INTERTEMPORAL. RECURSO. REQUISITOS. MARCO. PUBLICAÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.105/15. REGÊNCIA PELO CPC/73. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO. ENTREGA. OBRA. IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA. HABITE-SE. CONCESSÃO. DEMORA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. PROMITENTE COMPRADOR. INADIMPLEMENTO. PAGAMENTO. SUSPENSÃO. CULPA. CONCORRENTE. CARACTERIZADA. INDENIZAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES. INDEVIDOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. TRIENAL. TERMO INICIAL. DATA. ENTREGA DO IMÓVEL. 1. A análise do recurso deve considerar, em substância, a lei processual vigente ao tempo em que foi publicada a decisão recorrida. 2. A Lei 13.105/15 – Novo Código de Processo Civil - se aplica somente às decisões publicadas posteriormente à data de sua entrada em vigor, ocorrida em 18 de março de 2016. 3. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, que regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor e incide nos contratos de compra e venda em que a empresa se obriga à construção de unidades imobiliárias. 4. A demora na concessão de habite-se não se configura como caso fortuito ou força maior, pois é plenamente previsível, estando inserida no risco inerente à atividade exercida pelas construtoras. 5. Caracterizada a responsabilidade do promitente vendedor pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda, não há que se falar em retenção de quaisquer valores, haja vista que a consequência da rescisão do contrato, nesses casos, é a devolução imediata e integral dos valores pagos pelo promitente comprador, em parcela única, de forma que as partes retornem ao status quo ante. 6. A suspensão do pagamento das prestações antes do prazo final acordado para entrega do imóvel pelo promitente vendedor caracteriza a culpa concorrente do promitente comprador pela rescisão bilateral do contrato. 7. Havendo culpa concorrente dos contratantes na rescisão do contrato de promessa de compra e venda, não há que se falar em inversão da multa contratual e pagamento de indenização por lucros cessantes. 8. Rescindido o contrato e configurado o inadimplemento do promitente vendedor no cumprimento do prazo avençado para entrega do imóvel, cabível sua condenação à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, com vistas ao retorno das partes ao estado ao status quo ante. 9. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Resp n. 1.551.956/SP, realizado sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 938), decidiu que é de 03 (três) anos o prazo prescricional para restituição dos valores correspondentes à comissão de corretagem desembolsada pelo promitente comprador. 10. O termo inicial do prazo prescricional trienal para ressarcimento da comissão de corretagem, no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido na planta, por culpa do promitente vendedor, é a data final acordada para entrega da unidade imobiliária. 11. Recurso das rés conhecido e desprovido. 12. Recurso do autor conhecido e parcialmente provido. As recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 421 e 422, ambos do Código Civil, sustentando que o contrato foi celebrado com o livre consentimento das partes contratantes, no qual foram estipuladas as condições de entrega do bem e de pagamento, e foram respeitados os princípios da função social, da probidade e da boa-fé. Afirmam que o pacta sunt servanda exprime o princípio da força obrigatória dos contratos e, consequentemente, as partes devem a ele se submeter rigorosamente; b) artigo 725 do Código de Processo Civil, argumentando que ambas as partes se beneficiaram da atividade de corretagem, a qual é lícita e enseja o pagamento da comissão a esse título. Nesse sentido, apontam, ainda, divergência jurisprudencial com Recurso Especial Repetitivo 1.551.951 do STJ (Tema 939). Pedem a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Requerem que todas as publicações e intimações sejam feitas, exclusivamente, em nome do advogado FABIO RIVELLI, OAB/DF 45.788 (ID 23142413). II – O recurso é tempestivo, preparo regular, em que pese a certidão de ID 24312025, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa aos artigos 421 e 422, ambos do Código Civil, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “Não cabe, em recurso especial, interpretar cláusulas contratuais e reexaminar matéria fático-probatória (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça).” (AgInt no AREsp 1651138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 11/12/2020). Também não deve ser admitido o apelo especial no tocante à mencionada contrariedade ao artigo 725 do Código de Processo Civil, bem como em relação ao indicado dissenso pretoriano, porquanto o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior: “Nos termos da jurisprudência do STJ, "resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem" (AgInt no REsp 1888853/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, DJe 4/12/2020). Assim, “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). Ademais, "encontrando-se o aresto de origem em sintonia à jurisprudência consolidada nesta Corte, a Súmula 83 do STJ serve de óbice ao processamento do recurso especial, tanto pela alínea 'a' como pela alínea 'c', a qual viabilizaria o reclamo pelo dissídio jurisprudencial" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 741.863/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 1o/4/2020)” (AgInt no AREsp 1654833/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 11/2/2021). Cumpre esclarecer, ainda, que a matéria discutida no bojo do presente apelo é diversa daquela tratada no Tema 939 (REsp 1.551.951), que se aplica tão somente, para discutir a legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor, o que não é o caso tratado dos autos. Em relação ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (CPC/2015, artigo 995, caput e parágrafo único), sua concessão “somente será admitida em situações extremamente excepcionais, a saber: quando demonstrada a alta probabilidade de provimento do recurso especial, nos casos de dano de difícil reparação, ou quando o acórdão for contrário à jurisprudência pacífica desta Corte” (AgInt no AREsp 1683711/MT, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZEDJe 26/10/2020), o que não é o caso dos autos. No mesmo sentido é o AgInt no TP 2.928/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 11/12/2020. Desta feita, uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC/2015, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que, pelas razões acima encartadas, o recurso especial sequer ultrapassa o juízo de prelibação exercitado por este Tribunal de origem, revelando-se, assim, patente a ausência do requisito do fumus boni iuris. Em face de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Determino que todas as publicações e intimações sejam feitas, exclusivamente, em nome do advogado FABIO RIVELLI, OAB/DF 45.788 (ID 23142413). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A025

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0014173-35.2015.8.07.0001 RECORRENTES: GOLD AMORGOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES RECORRIDO: HUET PEREIRA DE AZEVEDO NETO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. DIREITO INTERTEMPORAL. RECURSO. REQUISITOS. MARCO. PUBLICAÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.105/15. REGÊNCIA PELO CPC/73. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO. ENTREGA. OBRA. IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA. HABITE-SE. CONCESSÃO. DEMORA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. PROMITENTE COMPRADOR. INADIMPLEMENTO. PAGAMENTO. SUSPENSÃO. CULPA. CONCORRENTE. CARACTERIZADA. INDENIZAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES. INDEVIDOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. TRIENAL. TERMO INICIAL. DATA. ENTREGA DO IMÓVEL. 1. A análise do recurso deve considerar, em substância, a lei processual vigente ao tempo em que foi publicada a decisão recorrida. 2. A Lei 13.105/15 – Novo Código de Processo Civil - se aplica somente às decisões publicadas posteriormente à data de sua entrada em vigor, ocorrida em 18 de março de 2016. 3. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, que regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor e incide nos contratos de compra e venda em que a empresa se obriga à construção de unidades imobiliárias. 4. A demora na concessão de habite-se não se configura como caso fortuito ou força maior, pois é plenamente previsível, estando inserida no risco inerente à atividade exercida pelas construtoras. 5. Caracterizada a responsabilidade do promitente vendedor pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda, não há que se falar em retenção de quaisquer valores, haja vista que a consequência da rescisão do contrato, nesses casos, é a devolução imediata e integral dos valores pagos pelo promitente comprador, em parcela única, de forma que as partes retornem ao status quo ante. 6. A suspensão do pagamento das prestações antes do prazo final acordado para entrega do imóvel pelo promitente vendedor caracteriza a culpa concorrente do promitente comprador pela rescisão bilateral do contrato. 7. Havendo culpa concorrente dos contratantes na rescisão do contrato de promessa de compra e venda, não há que se falar em inversão da multa contratual e pagamento de indenização por lucros cessantes. 8. Rescindido o contrato e configurado o inadimplemento do promitente vendedor no cumprimento do prazo avençado para entrega do imóvel, cabível sua condenação à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, com vistas ao retorno das partes ao estado ao status quo ante. 9. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Resp n. 1.551.956/SP, realizado sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 938), decidiu que é de 03 (três) anos o prazo prescricional para restituição dos valores correspondentes à comissão de corretagem desembolsada pelo promitente comprador. 10. O termo inicial do prazo prescricional trienal para ressarcimento da comissão de corretagem, no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel adquirido na planta, por culpa do promitente vendedor, é a data final acordada para entrega da unidade imobiliária. 11. Recurso das rés conhecido e desprovido. 12. Recurso do autor conhecido e parcialmente provido. As recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 421 e 422, ambos do Código Civil, sustentando que o contrato foi celebrado com o livre consentimento das partes contratantes, no qual foram estipuladas as condições de entrega do bem e de pagamento, e foram respeitados os princípios da função social, da probidade e da boa-fé. Afirmam que o pacta sunt servanda exprime o princípio da força obrigatória dos contratos e, consequentemente, as partes devem a ele se submeter rigorosamente; b) artigo 725 do Código de Processo Civil, argumentando que ambas as partes se beneficiaram da atividade de corretagem, a qual é lícita e enseja o pagamento da comissão a esse título. Nesse sentido, apontam, ainda, divergência jurisprudencial com Recurso Especial Repetitivo 1.551.951 do STJ (Tema 939). Pedem a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Requerem que todas as publicações e intimações sejam feitas, exclusivamente, em nome do advogado FABIO RIVELLI, OAB/DF 45.788 (ID 23142413). II – O recurso é tempestivo, preparo regular, em que pese a certidão de ID 24312025, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa aos artigos 421 e 422, ambos do Código Civil, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “Não cabe, em recurso especial, interpretar cláusulas contratuais e reexaminar matéria fático-probatória (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça).” (AgInt no AREsp 1651138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 11/12/2020). Também não deve ser admitido o apelo especial no tocante à mencionada contrariedade ao artigo 725 do Código de Processo Civil, bem como em relação ao indicado dissenso pretoriano, porquanto o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior: “Nos termos da jurisprudência do STJ, "resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem" (AgInt no REsp 1888853/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, DJe 4/12/2020). Assim, “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). Ademais, "encontrando-se o aresto de origem em sintonia à jurisprudência consolidada nesta Corte, a Súmula 83 do STJ serve de óbice ao processamento do recurso especial, tanto pela alínea 'a' como pela alínea 'c', a qual viabilizaria o reclamo pelo dissídio jurisprudencial" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 741.863/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 1o/4/2020)” (AgInt no AREsp 1654833/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 11/2/2021). Cumpre esclarecer, ainda, que a matéria discutida no bojo do presente apelo é diversa daquela tratada no Tema 939 (REsp 1.551.951), que se aplica tão somente, para discutir a legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor, o que não é o caso tratado dos autos. Em relação ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (CPC/2015, artigo 995, caput e parágrafo único), sua concessão “somente será admitida em situações extremamente excepcionais, a saber: quando demonstrada a alta probabilidade de provimento do recurso especial, nos casos de dano de difícil reparação, ou quando o acórdão for contrário à jurisprudência pacífica desta Corte” (AgInt no AREsp 1683711/MT, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZEDJe 26/10/2020), o que não é o caso dos autos. No mesmo sentido é o AgInt no TP 2.928/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 11/12/2020. Desta feita, uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC/2015, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que, pelas razões acima encartadas, o recurso especial sequer ultrapassa o juízo de prelibação exercitado por este Tribunal de origem, revelando-se, assim, patente a ausência do requisito do fumus boni iuris. Em face de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Determino que todas as publicações e intimações sejam feitas, exclusivamente, em nome do advogado FABIO RIVELLI, OAB/DF 45.788 (ID 23142413). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A025