Tribunal: TJDFT
Processo: 0701581-52.2019.8.07.0008
Órgão julgador: LEILA ARLANCH
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-10-13
Data de publicação: 2021-11-03

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. SERVIÇOS QUE FACILITAM A VIDA DO MORADOR. DEVER DE CONTRIBUIÇÃO. ÔNUS PROBATÓRIO. REGISTRO DA CONVENÇÃO. TEMA N.o 492/STF. CAUSALIDADE.
1. Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais em condomínio irregular.
2. Não se aplica à situação em apreço o precedente do Superior Tribunal de Justiça, julgado pela sistemática dos recursos repetitivos (REsp n.o 1.439.163/SP, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, Segunda Seção, DJe 22/5/2015), pois o leading case cuida de associação de moradores de bairros abertos, realidade totalmente diversa daquela vivenciada pelos condomínios irregulares instituídos no Distrito Federal, que contratam serviços como portaria, limpeza, assessoria jurídica, etc.
3. Os impedimentos administrativos e jurídicos não obstam a que as despesas com as benfeitorias sejam rateadas entre os condôminos. A irregularidade do parcelamento do solo, por si só, não afasta o débito relativo às taxas condominiais cobradas pelo condomínio. Precedentes desta Corte.
4. Nas hipóteses de condomínio irregular, a aderência à associação de moradores é automática, quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, posto se tratar de situação similar às dos condomínios horizontais.
5. A participação dos adquirentes nas despesas para manutenção dos condomínios de fato não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores.
6. Compete ao devedor comprovar a quitação da dívida ou a existência de qualquer fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II, do CPC).
7. Conforme a súmula n.o 260 do STJ, “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.
8. Segundo o Tema n.o 492, do STF, “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
9. Conforme o princípio da causalidade, se atribui a responsabilidade pelos honorários e custas processuais aquele que deu causa ao ajuizamento da demanda.
10. Deu-se parcial provimento ao recurso.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. SERVIÇOS QUE FACILITAM A VIDA DO MORADOR. DEVER DE CONTRIBUIÇÃO. ÔNUS PROBATÓRIO. REGISTRO DA CONVENÇÃO. TEMA N.o 492/STF. CAUSALIDADE.
1. Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais em condomínio irregular.
2. Não se aplica à situação em apreço o precedente do Superior Tribunal de Justiça, julgado pela sistemática dos recursos repetitivos (REsp n.o 1.439.163/SP, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, Segunda Seção, DJe 22/5/2015), pois o leading case cuida de associação de moradores de bairros abertos, realidade totalmente diversa daquela vivenciada pelos condomínios irregulares instituídos no Distrito Federal, que contratam serviços como portaria, limpeza, assessoria jurídica, etc.
3. Os impedimentos administrativos e jurídicos não obstam a que as despesas com as benfeitorias sejam rateadas entre os condôminos. A irregularidade do parcelamento do solo, por si só, não afasta o débito relativo às taxas condominiais cobradas pelo condomínio. Precedentes desta Corte.
4. Nas hipóteses de condomínio irregular, a aderência à associação de moradores é automática, quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, posto se tratar de situação similar às dos condomínios horizontais.
5. A participação dos adquirentes nas despesas para manutenção dos condomínios de fato não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores.
6. Compete ao devedor comprovar a quitação da dívida ou a existência de qualquer fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II, do CPC).
7. Conforme a súmula n.o 260 do STJ, “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.
8. Segundo o Tema n.o 492, do STF, “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
9. Conforme o princípio da causalidade, se atribui a responsabilidade pelos honorários e custas processuais aquele que deu causa ao ajuizamento da demanda.
10. Deu-se parcial provimento ao recurso.