Tribunal: TJDFT
Processo: 0028241-53.2016.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-06-30
Data de publicação: 2021-07-06

Ementa:
DIREITOS DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. ação deCLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL, C/C, INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS. contrato de promessa de venda e compra de imóvel em construção. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MORA. FATO INCONTROVERSO. mérito: (1) CDC. INCIDÊNCIA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. RISCO DA ATIVIDADE EMPRESÁRIA. (2) CLÁUSULA PENAL EXPRESSA. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. DESNECESSIDADE. TEMA 971 (REsp’s ns. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF). APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. (3) MULTA COMINATÓRIA. CLÁUSULA CONTRATUAL. PREVISÃO. VALOR CONDENATÓRIO. ADEQUAÇÃO. PERCENTUAL. INCIDÊNCIA SOBRE AS PARCELAS PAGAS. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. VEDAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. REDUÇÃO DO VALOR. AFASTAMENTO. IMPOSSIBILIDADES. (4) MORA. DIES A quo. inexecução contratual. prazo de tolerância. dies aD QUEM. AJUIZAMENTO DA AÇÃO. PEDIDO AUTORAL. TRANSITO EM JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA EXTRA PETITA. CONFIGURAÇÃO. APELAÇÃO. RECURSO ADESIVO. CONHECIDOS. RECURSO PRINCIPAL. PARCIALMENTE PROVIDO. SEGUNDO PEDIDO SUBSIDIÁRIO. TERMO FINAL DA MORA. DATA DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. DEFERIDO. RECURSO ADESIVO. DESPROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. ART. 85, § 11, DO CPC. DE 10% PARA 15% DO VALOR DA CONDENAÇÃO. EM DESFAVOR DO AUTOR APELANTE.
1. Quando a relação negocial possuir por objeto a promessa de venda e compra de imóvel adquirido em construção, incide a esta relação jurídica o regramento inserto no CDC, em razão das partes processuais qualificarem-se como consumidores e fornecedores, nos termos dos arts. 2o e 3o, ambos deste Código. 1.1. De acordo com o art. 12, § 3o, III, do CDC, a fornecedora, ora Ré Apelante, somente, não responde pelos prejuízos resultantes de terceiros, quando provar a culpa destes.
2. A escassez de mão de obra, a ocorrência de intempéries climáticas, de greves nos sistemas de transporte público ou no trâmite de procedimento administrativo, junto à Administração Pública, são percalços inerentes à atividade desenvolvida pelas sociedades empresárias do setor da construção civil. Por serem previsíveis, tais circunstâncias não podem ser invocadas como escusas ao descumprimento do prazo contratual para a entrega do imóvel, nas modalidades de caso fortuito ou força maior.
3. No caso de atraso na entrega do imóvel, superior a 180 dias, não há que se falar em excludente de responsabilidade, mostrando-se devido o reconhecimento do direito à reparação de danos em favor dos consumidores, face ao inadimplemento parcial da obrigação. 3.1. Devendo, assim, ser responsabilizada a Ré para fins de indenizar ao Autor, em decorrência da mora em que aquela parte processual deu causa através do atraso na entrega do imóvel.
4. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento, no julgamento dos REsp’s ns. 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), submetidos ao rito dos recursos repetitivos, no sentido de que, quando houver cláusula penal prefixando a indenização, como regra, em valor equivalente ao locativo, não cabe posterior cumulação com lucros cessantes. 4.1. Também, em sede de julgamento de recurso repetitivo, dos REsp’s ns. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971), o STJ solidificou entendimento no sentido de que é cabível a inversão da cláusula penal quando no contrato celebrado entre as partes existe previsão desta cláusula apenas para o caso do inadimplemento do adquirente do imóvel. 4.2. O reconhecimento da necessidade de se aplicar a multa contratual em favor dos compradores mantém o equilíbrio contratual, de modo a garantir que os consumidores sejam compensados pela demora na entrega do imóvel, ao tempo em que não represente um ganho exacerbado frente àquele que seria alcançado com a entrega do bem dentro do prazo previsto no contrato.
5. É incontroverso o atraso na entrega do imóvel. Há, ainda, expressa previsão contratual de imposição de multa moratória, no caso de inexecução por parte da vendedora (7.4), quanto exista atraso na entrega da obra, materializado pela não expedição do Habite-se após o termo final do prazo de tolerância, no percentual de “0,5% (meio por cento) ao mês de atraso, calculada sobre o valor efetivamente pago e quitado pelo COMPRADOR, corrigidos na mesma forma deste instrumento”. 5.1. Portanto, uma vez configurado o descumprimento do prazo ajustado, mostra-se devida a aplicação da multa contratual, ante a previsão expressa da cláusula penal destinada a este objetivo.
6. A cláusula penal fixada em 0,5% (meio por cento) do valor das parcelas pagas até o desfazimento da avença ou a purgação da mora, e não sobre o valor do contrato ou da dívida ainda não solvida ou atualizado do imóvel, mostra-se adequada ao cumprimento da finalidade de reparar os danos experimentados pelos consumidores, em homenagem ao equilíbrio contratual, função social do contrato e da vedação ao enriquecimento ilícito, por estar adequada com a média do valor de mercado do aluguel do imóvel, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio. 6.1. Não cabe qualquer majoração, notadamente, da base de cálculo, ante a inexistência de valor que não expresse o acordado, a fim de não ensejar enriquecimento sem causa do Autor, conforme previsto no artigo 884, caput, do Código Civil.
7. O dies a quo da cláusula penal e o da mora da Ré corresponde ao dia seguinte ao termo final do prazo de tolerância do prazo de entrega do bem, pois naquele momento surgiu a violação ao direito do Autor enquanto promissário comprador, acaso desejasse obter financiamento bancário do saldo devedor, através da oferta do imóvel como garantia à instituição financeira correlata. 7.1. O dies ad quem correlato é a data da resolução do contrato (ajuizamento da ação), em razão da delimitação da resolução do mérito, ante a especificação correlata do pedido autoral, nos termos do art. 141 do CPC, aliado ao deferimento do pedido de antecipação de tutela correlato, confirmado na sentença extitiva. Configurando-se, assim, a sentença em extra petita, ao prever na data correspondente ao seu trânsito em julgado.
8. Apelação principal e recurso adesivo conhecidos. Recurso principal parcialmente provido, para reconhecer, de ofício, que o termo inicial da mora da Ré foi em 30/04/2014 (dia seguinte ao termo final do prazo de tolerância contratual) e fixar o termo final desta mora em 22/09/2016 (data do ajuizamento desta ação). Sentença parcialmente reformada. Recurso adesivo desprovido. Honorários advocatícios. Majoração de 10% para 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, somente em desfavor do Autor Apelante, ante o desprovimento do seu recurso.

Inteiro teor:
DIREITOS DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. ação deCLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL, C/C, INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS. contrato de promessa de venda e compra de imóvel em construção. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MORA. FATO INCONTROVERSO. mérito: (1) CDC. INCIDÊNCIA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. RISCO DA ATIVIDADE EMPRESÁRIA. (2) CLÁUSULA PENAL EXPRESSA. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. DESNECESSIDADE. TEMA 971 (REsp’s ns. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF). APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. (3) MULTA COMINATÓRIA. CLÁUSULA CONTRATUAL. PREVISÃO. VALOR CONDENATÓRIO. ADEQUAÇÃO. PERCENTUAL. INCIDÊNCIA SOBRE AS PARCELAS PAGAS. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. VEDAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. REDUÇÃO DO VALOR. AFASTAMENTO. IMPOSSIBILIDADES. (4) MORA. DIES A quo. inexecução contratual. prazo de tolerância. dies aD QUEM. AJUIZAMENTO DA AÇÃO. PEDIDO AUTORAL. TRANSITO EM JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA EXTRA PETITA. CONFIGURAÇÃO. APELAÇÃO. RECURSO ADESIVO. CONHECIDOS. RECURSO PRINCIPAL. PARCIALMENTE PROVIDO. SEGUNDO PEDIDO SUBSIDIÁRIO. TERMO FINAL DA MORA. DATA DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. DEFERIDO. RECURSO ADESIVO. DESPROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. ART. 85, § 11, DO CPC. DE 10% PARA 15% DO VALOR DA CONDENAÇÃO. EM DESFAVOR DO AUTOR APELANTE.
1. Quando a relação negocial possuir por objeto a promessa de venda e compra de imóvel adquirido em construção, incide a esta relação jurídica o regramento inserto no CDC, em razão das partes processuais qualificarem-se como consumidores e fornecedores, nos termos dos arts. 2o e 3o, ambos deste Código. 1.1. De acordo com o art. 12, § 3o, III, do CDC, a fornecedora, ora Ré Apelante, somente, não responde pelos prejuízos resultantes de terceiros, quando provar a culpa destes.
2. A escassez de mão de obra, a ocorrência de intempéries climáticas, de greves nos sistemas de transporte público ou no trâmite de procedimento administrativo, junto à Administração Pública, são percalços inerentes à atividade desenvolvida pelas sociedades empresárias do setor da construção civil. Por serem previsíveis, tais circunstâncias não podem ser invocadas como escusas ao descumprimento do prazo contratual para a entrega do imóvel, nas modalidades de caso fortuito ou força maior.
3. No caso de atraso na entrega do imóvel, superior a 180 dias, não há que se falar em excludente de responsabilidade, mostrando-se devido o reconhecimento do direito à reparação de danos em favor dos consumidores, face ao inadimplemento parcial da obrigação. 3.1. Devendo, assim, ser responsabilizada a Ré para fins de indenizar ao Autor, em decorrência da mora em que aquela parte processual deu causa através do atraso na entrega do imóvel.
4. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento, no julgamento dos REsp’s ns. 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), submetidos ao rito dos recursos repetitivos, no sentido de que, quando houver cláusula penal prefixando a indenização, como regra, em valor equivalente ao locativo, não cabe posterior cumulação com lucros cessantes. 4.1. Também, em sede de julgamento de recurso repetitivo, dos REsp’s ns. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971), o STJ solidificou entendimento no sentido de que é cabível a inversão da cláusula penal quando no contrato celebrado entre as partes existe previsão desta cláusula apenas para o caso do inadimplemento do adquirente do imóvel. 4.2. O reconhecimento da necessidade de se aplicar a multa contratual em favor dos compradores mantém o equilíbrio contratual, de modo a garantir que os consumidores sejam compensados pela demora na entrega do imóvel, ao tempo em que não represente um ganho exacerbado frente àquele que seria alcançado com a entrega do bem dentro do prazo previsto no contrato.
5. É incontroverso o atraso na entrega do imóvel. Há, ainda, expressa previsão contratual de imposição de multa moratória, no caso de inexecução por parte da vendedora (7.4), quanto exista atraso na entrega da obra, materializado pela não expedição do Habite-se após o termo final do prazo de tolerância, no percentual de “0,5% (meio por cento) ao mês de atraso, calculada sobre o valor efetivamente pago e quitado pelo COMPRADOR, corrigidos na mesma forma deste instrumento”. 5.1. Portanto, uma vez configurado o descumprimento do prazo ajustado, mostra-se devida a aplicação da multa contratual, ante a previsão expressa da cláusula penal destinada a este objetivo.
6. A cláusula penal fixada em 0,5% (meio por cento) do valor das parcelas pagas até o desfazimento da avença ou a purgação da mora, e não sobre o valor do contrato ou da dívida ainda não solvida ou atualizado do imóvel, mostra-se adequada ao cumprimento da finalidade de reparar os danos experimentados pelos consumidores, em homenagem ao equilíbrio contratual, função social do contrato e da vedação ao enriquecimento ilícito, por estar adequada com a média do valor de mercado do aluguel do imóvel, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio. 6.1. Não cabe qualquer majoração, notadamente, da base de cálculo, ante a inexistência de valor que não expresse o acordado, a fim de não ensejar enriquecimento sem causa do Autor, conforme previsto no artigo 884, caput, do Código Civil.
7. O dies a quo da cláusula penal e o da mora da Ré corresponde ao dia seguinte ao termo final do prazo de tolerância do prazo de entrega do bem, pois naquele momento surgiu a violação ao direito do Autor enquanto promissário comprador, acaso desejasse obter financiamento bancário do saldo devedor, através da oferta do imóvel como garantia à instituição financeira correlata. 7.1. O dies ad quem correlato é a data da resolução do contrato (ajuizamento da ação), em razão da delimitação da resolução do mérito, ante a especificação correlata do pedido autoral, nos termos do art. 141 do CPC, aliado ao deferimento do pedido de antecipação de tutela correlato, confirmado na sentença extitiva. Configurando-se, assim, a sentença em extra petita, ao prever na data correspondente ao seu trânsito em julgado.
8. Apelação principal e recurso adesivo conhecidos. Recurso principal parcialmente provido, para reconhecer, de ofício, que o termo inicial da mora da Ré foi em 30/04/2014 (dia seguinte ao termo final do prazo de tolerância contratual) e fixar o termo final desta mora em 22/09/2016 (data do ajuizamento desta ação). Sentença parcialmente reformada. Recurso adesivo desprovido. Honorários advocatícios. Majoração de 10% para 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, somente em desfavor do Autor Apelante, ante o desprovimento do seu recurso.