Tribunal: TJDFT
Processo: 0700353-66.2020.8.07.0021
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-07-01

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700353-66.2020.8.07.0021 RECORRENTE: RUBIA ANDREA ZANCHET E SANTOS RECORRIDO: CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS DESPACHO Trata-se de recurso especial interposto por RUBIA ANDRÉA ZANCHET SANTOS contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça. Nos autos há a discussão sobre a “validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo”, matéria objeto de recurso repetitivo no Superior Tribunal de Justiça, que foi decidida no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882). Confira-se a ementa abaixo: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). Oportuno ainda registrar que no julgamento do RE 695.911/SP pelo Supremo Tribunal Federal (Tema 492), sob a sistemática da repercussão geral, o Ministro Relator Dias Toffoli fez constar, acerca da cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado, que: (...) Por força das equivalências estabelecidas pela Lei no 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis. (g.n.). Por outro lado, a turma julgadora concluiu que (ID 24608393): APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. CONDÔMINO NÃO ASSOCIADO. TEMA 882 DO STJ E 492 DO STF. AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POSTERIOR A INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO. PARTICIPAÇÃO NO RATEIO DAS DESPESAS. OBRIGAÇÃO DEVIDA PARA O PERÍODO POSTERIOR À ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.465/2017. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. VENCIMENTO. 1. O C. Superior Tribunal de Justiça, por meio do Tema Repetitivo 882, dispôs que "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. Contudo, a Lei 13.465/2017 introduziu o art. 36-A na Lei 6.766/1979, passando a dispor também das associações de titulares de direitos em loteamentos ou empreendimentos assemelhados. Este dispositivo legal prevê a possibilidade de cotização das despesas realizadas na conservação das áreas comuns pelos titulares das unidades individualizadas, de modo a suportar a consecução dos objetivos comuns. 3. Restou comprovado nos autos que o réu adquiriu direitos sobre o imóvel quando já havia sido instituído o condomínio e a previsão da contribuição ora discutida. 4. O Supremo Tribunal Federal assentou entendimento (Tema 492) segundo o qual é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17. 5. É incontroverso, na espécie, a condição de não associada da requerida, ora apelante, de modo que, em observância ao que decidido em sede de repercussão geral (art. 927, III, CPC), impõe-se afastar toda e qualquer pretensão de cobrança da associação autora relativamente ao período anterior à entrada em vigor da Lei no 13.465/17 (12/07/2017). 6. De outro lado, a partir da vigência do referido diploma legal (12/07/2017), mostra-se devida a cobrança em questão, já que perfeitamente preenchido o requisito previsto no item “i” da repercussão geral, ou seja, ainda que tacitamente, a parte requerida, ora apelante, anuiu com o rateio instituído pela associação que administra o loteamento ou “condomínio irregular”. 7. Isso porque, a condômina/ré adquiriu direitos sobre o imóvel posteriormente à instituição do condomínio e à previsão de contribuição com as despesas condominiais discutidas nestes autos. 8. Além do mais, a proprietária ou possuidora não se desincumbiu de comprovar (art. 373, II, CPC) que o seu lote se encontra fora dos limites do condomínio, muito menos a impossibilidade material de fruição dos benefícios e serviços postos à sua disposição. 9. Nas hipóteses de condomínio irregular, a anuência ao rateio das despesas para manutenção do condomínio é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, posto se tratar de situação idêntica às dos condomínios horizontais. A participação dos adquirentes nas despesas para manutenção e busca de regularização dos condomínios de fato não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis. 10. Não restou demonstrada a ilegalidade da cobrança das taxas instituídas, ônus que cabia a parte requerida, nos termos do art. 373, inc. II, do CPC. 11. A respeito do prazo prescricional aplicável à hipótese, nenhum reparo merece a r. sentença, já que se trata o caso concreto de pretensão de cobrança de dívida líquida constante em instrumento particular, a incidir na espécie o prazo quinquenal preconizado no art. 206, §5o, inciso I, do Código Civil. 12. Sem razão a apelante quanto ao termo inicial dos juros de mora, que, tal como assentado na sentença recorrida, deve ser considerado desde o vencimento da dívida, a teor do que dispõe o art. 397 do Código Civil. 13. Recurso conhecido e parcialmente provido. Considerando a suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pela Corte Superior, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso especial à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A031

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700353-66.2020.8.07.0021 RECORRENTE: RUBIA ANDREA ZANCHET E SANTOS RECORRIDO: CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS DESPACHO Trata-se de recurso especial interposto por RUBIA ANDRÉA ZANCHET SANTOS contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça. Nos autos há a discussão sobre a “validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo”, matéria objeto de recurso repetitivo no Superior Tribunal de Justiça, que foi decidida no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882). Confira-se a ementa abaixo: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). Oportuno ainda registrar que no julgamento do RE 695.911/SP pelo Supremo Tribunal Federal (Tema 492), sob a sistemática da repercussão geral, o Ministro Relator Dias Toffoli fez constar, acerca da cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado, que: (...) Por força das equivalências estabelecidas pela Lei no 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis. (g.n.). Por outro lado, a turma julgadora concluiu que (ID 24608393): APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. CONDÔMINO NÃO ASSOCIADO. TEMA 882 DO STJ E 492 DO STF. AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POSTERIOR A INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO. PARTICIPAÇÃO NO RATEIO DAS DESPESAS. OBRIGAÇÃO DEVIDA PARA O PERÍODO POSTERIOR À ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.465/2017. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. VENCIMENTO. 1. O C. Superior Tribunal de Justiça, por meio do Tema Repetitivo 882, dispôs que "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. Contudo, a Lei 13.465/2017 introduziu o art. 36-A na Lei 6.766/1979, passando a dispor também das associações de titulares de direitos em loteamentos ou empreendimentos assemelhados. Este dispositivo legal prevê a possibilidade de cotização das despesas realizadas na conservação das áreas comuns pelos titulares das unidades individualizadas, de modo a suportar a consecução dos objetivos comuns. 3. Restou comprovado nos autos que o réu adquiriu direitos sobre o imóvel quando já havia sido instituído o condomínio e a previsão da contribuição ora discutida. 4. O Supremo Tribunal Federal assentou entendimento (Tema 492) segundo o qual é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17. 5. É incontroverso, na espécie, a condição de não associada da requerida, ora apelante, de modo que, em observância ao que decidido em sede de repercussão geral (art. 927, III, CPC), impõe-se afastar toda e qualquer pretensão de cobrança da associação autora relativamente ao período anterior à entrada em vigor da Lei no 13.465/17 (12/07/2017). 6. De outro lado, a partir da vigência do referido diploma legal (12/07/2017), mostra-se devida a cobrança em questão, já que perfeitamente preenchido o requisito previsto no item “i” da repercussão geral, ou seja, ainda que tacitamente, a parte requerida, ora apelante, anuiu com o rateio instituído pela associação que administra o loteamento ou “condomínio irregular”. 7. Isso porque, a condômina/ré adquiriu direitos sobre o imóvel posteriormente à instituição do condomínio e à previsão de contribuição com as despesas condominiais discutidas nestes autos. 8. Além do mais, a proprietária ou possuidora não se desincumbiu de comprovar (art. 373, II, CPC) que o seu lote se encontra fora dos limites do condomínio, muito menos a impossibilidade material de fruição dos benefícios e serviços postos à sua disposição. 9. Nas hipóteses de condomínio irregular, a anuência ao rateio das despesas para manutenção do condomínio é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, posto se tratar de situação idêntica às dos condomínios horizontais. A participação dos adquirentes nas despesas para manutenção e busca de regularização dos condomínios de fato não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis. 10. Não restou demonstrada a ilegalidade da cobrança das taxas instituídas, ônus que cabia a parte requerida, nos termos do art. 373, inc. II, do CPC. 11. A respeito do prazo prescricional aplicável à hipótese, nenhum reparo merece a r. sentença, já que se trata o caso concreto de pretensão de cobrança de dívida líquida constante em instrumento particular, a incidir na espécie o prazo quinquenal preconizado no art. 206, §5o, inciso I, do Código Civil. 12. Sem razão a apelante quanto ao termo inicial dos juros de mora, que, tal como assentado na sentença recorrida, deve ser considerado desde o vencimento da dívida, a teor do que dispõe o art. 397 do Código Civil. 13. Recurso conhecido e parcialmente provido. Considerando a suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pela Corte Superior, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso especial à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A031