Tribunal: TJDFT
Processo: 0717212-17.2016.8.07.0016
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-14

Ementa:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. JUROS DE FINANCIAMENTO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES: VIABILIDADE DE CUMULAÇÃO, FIXAÇÃO DISSOCIADA DO VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL, NATUREZA PUNITIVA. IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA. RECURSO IMPROVIDO.
I. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva (pagamento dos “juros de obra” à instituição bancária), já que a controvérsia se cinge à interpretação das normas contratuais de promessa de compra e venda de imóvel entregue pela empresa a legitimar a pretensão de indenização por danos decorrentes da mora.
II. Mérito.
A. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (artigos 6o e 14).
B. No caso concreto, a data prometida para a entrega da unidade residencial era 27.9.2013 (já incluída a tolerância), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 20.6.2014 (ID. 874100).
C. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (STJ: EREsp 1341138/SP, DJe 22/05/2018) (CC, artigos 402 e 475).
D. Em relação à cobrança a título de “juros de obra”, é cediço que constitui ônus do consumidor arcar com o referido encargo durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”, salvo se comprovada a culpa da construtora/incorporadora no atraso da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se”.
E. No contexto, a requerida, além do comprovado atraso na entrega do imóvel, não logrou demonstrar que a efetiva averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel teria ocorrido a tempo e modo, uma vez que, consoante o contrato de compra e venda, a entrega da unidade habitacional deveria ser em 27.9.2013 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos). Fato é que o consumidor arcou com o pagamento dos juros de financiamento até maio de 2014, consoante planilha de evolução do financiamento colacionada (ID. 874094), dado que o início da amortização (parcela 001) teria ocorrido somente em 28.6.2014. Tivesse a empresa cumprido com suas atribuições a tempo e modo (ausente demonstração de averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel), o consumidor não experimentaria tais danos. Caracterizada, pois, a mora da construtora/incorporadora.
F. Assim, é dever da construtora restituir à parte autora os valores despendidos a título de juros de financiamento (“juros de obra”) comprovadamente suportados no período da mora, conforme consignado em sentença (ausente impugnação específica acerca do valor da condenação).
G. No que concerne à quantia a ser indenizada a título de lucros cessantes, deve-se considerar os valores praticados no mercado; nesse ponto, as provas produzidas evidenciam que o valor mensal de R$ 900,00 (Lei 9.099/95, art. 5o) corresponde à quantia considerada razoável pela jurisprudência (entre 0,5% e 1% do valor do imóvel).
H. Já em relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).
I. No ponto, a Câmara de Uniformização do TJDFT (Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004), alinhada à tese supra, firmou o entendimento de que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.
J. No caso concreto, considerando a previsão de cláusula penal para o inadimplemento do vendedor, não há de se falar em reversão de cláusula em favor da parte consumidora, tampouco em cumulação indevida de indenizações, pois dissociada do valor locativo do imóvel. Assim, forçoso reconhecer a viabilidade de cumulação da cláusula penal moratória (cláusula 7.4.2, item “i” – ID. 874066, pág. 21) com a indenização por lucros cessantes, pois enquanto a multa visa punir o devedor que retarda o cumprimento da obrigação, este último tem por objetivo a compensação do credor pelo que ele efetivamente deixou de ganhar, em razão da mora do devedor.
K. Por conseguinte, em razão de previsão contratual, e não verificada qualquer abusividade da referida cláusula (CC, art. 413 e CDC, art. 51), a fornecedora deverá arcar com a multa nos exatos termos avençados (cláusula 7.4.2, item “i” – ID. 874066, pág. 21), até porque se trata de contrato de adesão, cujos parâmetros constantes na cláusula penal teriam sido estabelecidos pela própria vendedora.
III. Rejeitada a preliminar suscitada pela requerida. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Condenada a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (Lei 9.099/95, art. 55).

Inteiro teor:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. JUROS DE FINANCIAMENTO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES: VIABILIDADE DE CUMULAÇÃO, FIXAÇÃO DISSOCIADA DO VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL, NATUREZA PUNITIVA. IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA. RECURSO IMPROVIDO.
I. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva (pagamento dos “juros de obra” à instituição bancária), já que a controvérsia se cinge à interpretação das normas contratuais de promessa de compra e venda de imóvel entregue pela empresa a legitimar a pretensão de indenização por danos decorrentes da mora.
II. Mérito.
A. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (artigos 6o e 14).
B. No caso concreto, a data prometida para a entrega da unidade residencial era 27.9.2013 (já incluída a tolerância), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 20.6.2014 (ID. 874100).
C. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (STJ: EREsp 1341138/SP, DJe 22/05/2018) (CC, artigos 402 e 475).
D. Em relação à cobrança a título de “juros de obra”, é cediço que constitui ônus do consumidor arcar com o referido encargo durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”, salvo se comprovada a culpa da construtora/incorporadora no atraso da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se”.
E. No contexto, a requerida, além do comprovado atraso na entrega do imóvel, não logrou demonstrar que a efetiva averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel teria ocorrido a tempo e modo, uma vez que, consoante o contrato de compra e venda, a entrega da unidade habitacional deveria ser em 27.9.2013 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos). Fato é que o consumidor arcou com o pagamento dos juros de financiamento até maio de 2014, consoante planilha de evolução do financiamento colacionada (ID. 874094), dado que o início da amortização (parcela 001) teria ocorrido somente em 28.6.2014. Tivesse a empresa cumprido com suas atribuições a tempo e modo (ausente demonstração de averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel), o consumidor não experimentaria tais danos. Caracterizada, pois, a mora da construtora/incorporadora.
F. Assim, é dever da construtora restituir à parte autora os valores despendidos a título de juros de financiamento (“juros de obra”) comprovadamente suportados no período da mora, conforme consignado em sentença (ausente impugnação específica acerca do valor da condenação).
G. No que concerne à quantia a ser indenizada a título de lucros cessantes, deve-se considerar os valores praticados no mercado; nesse ponto, as provas produzidas evidenciam que o valor mensal de R$ 900,00 (Lei 9.099/95, art. 5o) corresponde à quantia considerada razoável pela jurisprudência (entre 0,5% e 1% do valor do imóvel).
H. Já em relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).
I. No ponto, a Câmara de Uniformização do TJDFT (Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004), alinhada à tese supra, firmou o entendimento de que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.
J. No caso concreto, considerando a previsão de cláusula penal para o inadimplemento do vendedor, não há de se falar em reversão de cláusula em favor da parte consumidora, tampouco em cumulação indevida de indenizações, pois dissociada do valor locativo do imóvel. Assim, forçoso reconhecer a viabilidade de cumulação da cláusula penal moratória (cláusula 7.4.2, item “i” – ID. 874066, pág. 21) com a indenização por lucros cessantes, pois enquanto a multa visa punir o devedor que retarda o cumprimento da obrigação, este último tem por objetivo a compensação do credor pelo que ele efetivamente deixou de ganhar, em razão da mora do devedor.
K. Por conseguinte, em razão de previsão contratual, e não verificada qualquer abusividade da referida cláusula (CC, art. 413 e CDC, art. 51), a fornecedora deverá arcar com a multa nos exatos termos avençados (cláusula 7.4.2, item “i” – ID. 874066, pág. 21), até porque se trata de contrato de adesão, cujos parâmetros constantes na cláusula penal teriam sido estabelecidos pela própria vendedora.
III. Rejeitada a preliminar suscitada pela requerida. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Condenada a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (Lei 9.099/95, art. 55).