Tribunal: TJDFT
Processo: 0729197-23.2019.8.07.0001
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-04-28
Data de publicação: 2021-05-05

Ementa:
APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA, PROMESSA DE COMPRA E VENDA E LOCAÇÃO. SIMULAÇÃO. AGIOTAGEM. ESTIPULAÇÕES USURÁRIAS. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. POSSIBILIDADE. ART. 3o DA MP N. 2.172-32/2001. VEROSSIMILHANÇA DA ALEGAÇÃO VERIFICADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. ART. 2o DA MP N. 2.172-32/2001 E ART. 167 DO CC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Evidenciada a prática de agiotagem, seja pelas provas juntadas aos autos, seja pelas circunstâncias do caso, incumbe ao credor ou beneficiário do negócio o ônus de provar a regularidade jurídica das correspondentes obrigações, nos termos do art. 3o da Medida Provisória n. 2.172-32/2001, não havendo que se falar em cerceamento de defesa. Precedentes do STJ.

2. O autor firmou com os réus contrato de locação residencial do imóvel situado na QN 05, Conjunto 16, Casa 34, Riacho Fundo I, Brasília – DF, CEP no 71805-416 e afirma que os requeridos estariam inadimplentes em relação aos alugueis referentes ao período de 30.04.2019 a 30.10.2019, no valor mensal de R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais), razão pela qual ajuizou a presente ação de despejo.

3. O réu esclarece que, no dia 17/4/2018, com o intuito de fazer um empréstimo com garantia de bem imóvel, acabou, na verdade, assinando um contrato de compra e venda, transferindo a propriedade do bem para o autor, pelo valor de R$ 186.120,34 (cento e oitenta e seis mil, cento e vinte reais e trinta e quatro centavos), equivalente à quantia que pretendia ser objeto do mútuo. No mesmo dia, o autor induziu o réu a assinar uma promessa de compra e venda com validade de 6 (seis) meses, sendo que este deveria pagar ao requerente o valor de R$324.600,00 (trezentos e vinte e quatro mil e seiscentos reais) para reaver o imóvel. Na mesma oportunidade, as partes celebraram contrato de locação, a fim de que o réu pudesse permanecer residindo no imóvel. Por não conseguir o montante suficiente para recomprar o imóvel, o autor impôs ao réu a prorrogação do prazo para recompra por meio de sucessivos contratos de promessa de compra e venda e de locação, sendo o último contrato de locação referente ao período de 30/4/2019 a 30/10/2019, com aluguel no valor de R$2.200,00 (dois mil e duzentos reais). Portanto, o requerido alega que os contratos teriam sido simulados para ocultar a prática de agiotagem, de modo que devem ser declarados nulos.

4. A imediata promessa de recompra do bem por valor muito superior ao de venda já é capaz de ensejar a conclusão de que houve simulação do negócio jurídico entabulado entre as partes. Ademais, do cotejo dos instrumentos de promessa de compra e venda e contratos de locação, somados ao boletim de ocorrência, percebe-se que, de fato, houve simulação, especialmente porque não é comum que, ao firmar contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o promitente vendedor e o promissário comprador entabulem, na sequência, contrato de locação em relação ao mesmo imóvel. Além disso, extrai-se do arcabouço probatório dos autos a existência de diversas conversas protagonizadas pelo requerido que indicam a ocorrência da agiotagem alegada.

5. O requerido, em realidade, não pagava aluguel ao requerente, mas, sim, juros do empréstimo realizado. Ademais, os contratos de promessa de compra e venda e de locação, postergados por diversas vezes, demonstram a intenção do autor de receber os juros travestidos de mensalidades de aluguel, o que seria mais vantajoso do que tomar a casa do endividado.

6. O autor não se desincumbiu do ônus de provar a regularidade jurídica das correspondentes obrigações, nos termos do art. 3o da Medida Provisória n. 2.172-32/2001, tendo apenas alegado, sem provas, que seria investidor do ramo imobiliário.

7. Nessa linha, impõe-se a conclusão de que o contrato de compra e venda original e os demais contratos de promessa de compra e venda e de locação dele decorrentes foram celebrados com o fim de ocultar a prática de mútuo com estipulações usurárias. Assim, trata-se de negócio jurídico simulado, nos termos do art. 167, §1o, II, do Código Civil, devendo ser declarada sua nulidade. Ressalta-se, ainda, que as disposições contratuais que, com o pretexto de conferir ou transmitir direitos, são celebradas para garantir, direta ou indiretamente, contratos civis de mútuo com estipulações usurárias, são nulas de pleno direito, a teor do que dispõe o art. 2o da Medida Provisória n. 2.172-32/2001. Precedentes.

8. Portanto, revela-se hígida a sentença que declarou a nulidade dos contratos mencionados nos autos, com base no art. 167 do Código Civil e no art. 2o da Medida Provisória n. 2.172-32/2001, e julgou improcedente o pedido de despejo.

9. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA, PROMESSA DE COMPRA E VENDA E LOCAÇÃO. SIMULAÇÃO. AGIOTAGEM. ESTIPULAÇÕES USURÁRIAS. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. POSSIBILIDADE. ART. 3o DA MP N. 2.172-32/2001. VEROSSIMILHANÇA DA ALEGAÇÃO VERIFICADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. ART. 2o DA MP N. 2.172-32/2001 E ART. 167 DO CC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Evidenciada a prática de agiotagem, seja pelas provas juntadas aos autos, seja pelas circunstâncias do caso, incumbe ao credor ou beneficiário do negócio o ônus de provar a regularidade jurídica das correspondentes obrigações, nos termos do art. 3o da Medida Provisória n. 2.172-32/2001, não havendo que se falar em cerceamento de defesa. Precedentes do STJ.

2. O autor firmou com os réus contrato de locação residencial do imóvel situado na QN 05, Conjunto 16, Casa 34, Riacho Fundo I, Brasília – DF, CEP no 71805-416 e afirma que os requeridos estariam inadimplentes em relação aos alugueis referentes ao período de 30.04.2019 a 30.10.2019, no valor mensal de R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais), razão pela qual ajuizou a presente ação de despejo.

3. O réu esclarece que, no dia 17/4/2018, com o intuito de fazer um empréstimo com garantia de bem imóvel, acabou, na verdade, assinando um contrato de compra e venda, transferindo a propriedade do bem para o autor, pelo valor de R$ 186.120,34 (cento e oitenta e seis mil, cento e vinte reais e trinta e quatro centavos), equivalente à quantia que pretendia ser objeto do mútuo. No mesmo dia, o autor induziu o réu a assinar uma promessa de compra e venda com validade de 6 (seis) meses, sendo que este deveria pagar ao requerente o valor de R$324.600,00 (trezentos e vinte e quatro mil e seiscentos reais) para reaver o imóvel. Na mesma oportunidade, as partes celebraram contrato de locação, a fim de que o réu pudesse permanecer residindo no imóvel. Por não conseguir o montante suficiente para recomprar o imóvel, o autor impôs ao réu a prorrogação do prazo para recompra por meio de sucessivos contratos de promessa de compra e venda e de locação, sendo o último contrato de locação referente ao período de 30/4/2019 a 30/10/2019, com aluguel no valor de R$2.200,00 (dois mil e duzentos reais). Portanto, o requerido alega que os contratos teriam sido simulados para ocultar a prática de agiotagem, de modo que devem ser declarados nulos.

4. A imediata promessa de recompra do bem por valor muito superior ao de venda já é capaz de ensejar a conclusão de que houve simulação do negócio jurídico entabulado entre as partes. Ademais, do cotejo dos instrumentos de promessa de compra e venda e contratos de locação, somados ao boletim de ocorrência, percebe-se que, de fato, houve simulação, especialmente porque não é comum que, ao firmar contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o promitente vendedor e o promissário comprador entabulem, na sequência, contrato de locação em relação ao mesmo imóvel. Além disso, extrai-se do arcabouço probatório dos autos a existência de diversas conversas protagonizadas pelo requerido que indicam a ocorrência da agiotagem alegada.

5. O requerido, em realidade, não pagava aluguel ao requerente, mas, sim, juros do empréstimo realizado. Ademais, os contratos de promessa de compra e venda e de locação, postergados por diversas vezes, demonstram a intenção do autor de receber os juros travestidos de mensalidades de aluguel, o que seria mais vantajoso do que tomar a casa do endividado.

6. O autor não se desincumbiu do ônus de provar a regularidade jurídica das correspondentes obrigações, nos termos do art. 3o da Medida Provisória n. 2.172-32/2001, tendo apenas alegado, sem provas, que seria investidor do ramo imobiliário.

7. Nessa linha, impõe-se a conclusão de que o contrato de compra e venda original e os demais contratos de promessa de compra e venda e de locação dele decorrentes foram celebrados com o fim de ocultar a prática de mútuo com estipulações usurárias. Assim, trata-se de negócio jurídico simulado, nos termos do art. 167, §1o, II, do Código Civil, devendo ser declarada sua nulidade. Ressalta-se, ainda, que as disposições contratuais que, com o pretexto de conferir ou transmitir direitos, são celebradas para garantir, direta ou indiretamente, contratos civis de mútuo com estipulações usurárias, são nulas de pleno direito, a teor do que dispõe o art. 2o da Medida Provisória n. 2.172-32/2001. Precedentes.

8. Portanto, revela-se hígida a sentença que declarou a nulidade dos contratos mencionados nos autos, com base no art. 167 do Código Civil e no art. 2o da Medida Provisória n. 2.172-32/2001, e julgou improcedente o pedido de despejo.

9. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados.