Tribunal: TJDFT
Processo: 0703911-37.2015.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de publicação: 2021-09-01

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS PR1TR Presidência da Primeira Turma Recursal Número do processo: 0703911-37.2015.8.07.0016 Classe judicial: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689) EMBARGANTE: GOLD SANTORINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) EMBARGADO: LUCIANA SIMAO DOS SANTOS DESPACHO Vistos, etc. Trata-se de requerimento formulado pelas partes recorrentes/rés, ao ID 5023064, para que não se realize medida constritiva em razão do deferimento do processamento da recuperação judicial. Semelhante pedido, formulado ao ID 1830850, já fora apreciado pela decisão de ID 2074439, que determinou o sobrestamento do feito para fins de se aguardar a resolução dos IRDRs 2 e 6, bem como dos Recursos Especiais repetitivos em que se apreciavam os tema 970 e 971. As matérias já foram apreciadas por este TJDFT e pelo STF, fixando-se as seguintes teses: IRDR 2, cuja questão submetida a julgamento foi: (a) Possibilidade de inversão da cláusula penal moratória em desfavor da construtora, na hipótese de atraso na entrega do imóvel e (b) possibilidade de acumulação de indenização por lucros cessantes e da cláusula penal, em caso de inadimplemento da construtora. O referido incidente foi julgado prejudicado, em face do julgamento dos Temas 970 e 971 pelo STF, decisão essa que transitou em julgado em 25/09/2019 IRDR 6, cuja questão submetida a julgamento foi: Definição da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais geradas por imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda após a expedição da carta de habite-se, mas antes da efetiva assunção da posse pelo adquirente, quando a demora na transmissão da posse decorre de retardamento na obtenção de financiamento imobiliário imputável ao comprador. Foi firmada a seguinte tese, em Acórdão publicado em 13/01/2016, relator Desembargador Teófilo Caetano, sendo o termo final do sobrestamento 07/03/2019, em razão da desafetação do objeto do IRDR no Recurso Especial no 1.761.278/DF: Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador. Os REsp 1635428 REsp 1498484 REsp 1614721 REsp 1631485, foram julgados e fixados os seguintes temas: Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Desse modo, o Acórdão recorrido contrariou os temas fixados pelo STJ e por este Tribunal, no seguinte ponto: “8. Com relação ao bis in idem na cumulação dos lucros cessantes com a multa contratual moratória, a Súmula n.o 2 da Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal consolidou o entendimento no sentido de que é possível a cumulação de lucros cessantes com multa contratual moratória. Confira-se: É possível cumular lucros cessantes com multa moratória, em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel, independentemente da prova da sua destinação. Assim, por ter a multa contratual natureza moratória e não compensatória, é possível sua cumulação, não havendo que se falar em bis in idem. 9. No que se refere à inversão da cláusula penal, verifica-se que é possível, uma vez que não existe no pacto celebrado entre as partes previsão de cláusula penal específica de natureza moratória para caso de eventual descumprimento do contrato por parte da própria empresa requerida. Nesse sentido, verifica-se que existe evidente desequilíbrio contratual, pois a Cláusula 6.1 do aludido instrumento prevê aplicação de multa moratória mensal de 2% sobre o preço total do imóvel em caso de atraso no pagamento de quaisquer quantias devidas pelo comprador, acrescido de juros de mora de 1% ao mês. Desse modo, justificável a inversão da cláusula penal, pois trata-se de contrato bilateral, oneroso e comutativo, sendo que a citada cláusula deve voltar-se igualmente contra o promitente vendedor. Encaminho o processo ao relator para realização de juízo de retratação, nos termos do art. 1.030, II do CPC. Brasília, 26 de agosto de 2021. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA Presidente em exercício da 1a Turma Recursal Juizados Especiais do Distrito Federal

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS PR1TR Presidência da Primeira Turma Recursal Número do processo: 0703911-37.2015.8.07.0016 Classe judicial: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689) EMBARGANTE: GOLD SANTORINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, GOLDFARB INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) EMBARGADO: LUCIANA SIMAO DOS SANTOS DESPACHO Vistos, etc. Trata-se de requerimento formulado pelas partes recorrentes/rés, ao ID 5023064, para que não se realize medida constritiva em razão do deferimento do processamento da recuperação judicial. Semelhante pedido, formulado ao ID 1830850, já fora apreciado pela decisão de ID 2074439, que determinou o sobrestamento do feito para fins de se aguardar a resolução dos IRDRs 2 e 6, bem como dos Recursos Especiais repetitivos em que se apreciavam os tema 970 e 971. As matérias já foram apreciadas por este TJDFT e pelo STF, fixando-se as seguintes teses: IRDR 2, cuja questão submetida a julgamento foi: (a) Possibilidade de inversão da cláusula penal moratória em desfavor da construtora, na hipótese de atraso na entrega do imóvel e (b) possibilidade de acumulação de indenização por lucros cessantes e da cláusula penal, em caso de inadimplemento da construtora. O referido incidente foi julgado prejudicado, em face do julgamento dos Temas 970 e 971 pelo STF, decisão essa que transitou em julgado em 25/09/2019 IRDR 6, cuja questão submetida a julgamento foi: Definição da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais geradas por imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda após a expedição da carta de habite-se, mas antes da efetiva assunção da posse pelo adquirente, quando a demora na transmissão da posse decorre de retardamento na obtenção de financiamento imobiliário imputável ao comprador. Foi firmada a seguinte tese, em Acórdão publicado em 13/01/2016, relator Desembargador Teófilo Caetano, sendo o termo final do sobrestamento 07/03/2019, em razão da desafetação do objeto do IRDR no Recurso Especial no 1.761.278/DF: Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador. Os REsp 1635428 REsp 1498484 REsp 1614721 REsp 1631485, foram julgados e fixados os seguintes temas: Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Desse modo, o Acórdão recorrido contrariou os temas fixados pelo STJ e por este Tribunal, no seguinte ponto: “8. Com relação ao bis in idem na cumulação dos lucros cessantes com a multa contratual moratória, a Súmula n.o 2 da Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal consolidou o entendimento no sentido de que é possível a cumulação de lucros cessantes com multa contratual moratória. Confira-se: É possível cumular lucros cessantes com multa moratória, em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel, independentemente da prova da sua destinação. Assim, por ter a multa contratual natureza moratória e não compensatória, é possível sua cumulação, não havendo que se falar em bis in idem. 9. No que se refere à inversão da cláusula penal, verifica-se que é possível, uma vez que não existe no pacto celebrado entre as partes previsão de cláusula penal específica de natureza moratória para caso de eventual descumprimento do contrato por parte da própria empresa requerida. Nesse sentido, verifica-se que existe evidente desequilíbrio contratual, pois a Cláusula 6.1 do aludido instrumento prevê aplicação de multa moratória mensal de 2% sobre o preço total do imóvel em caso de atraso no pagamento de quaisquer quantias devidas pelo comprador, acrescido de juros de mora de 1% ao mês. Desse modo, justificável a inversão da cláusula penal, pois trata-se de contrato bilateral, oneroso e comutativo, sendo que a citada cláusula deve voltar-se igualmente contra o promitente vendedor. Encaminho o processo ao relator para realização de juízo de retratação, nos termos do art. 1.030, II do CPC. Brasília, 26 de agosto de 2021. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA Presidente em exercício da 1a Turma Recursal Juizados Especiais do Distrito Federal