Tribunal: TJDFT
Processo: 0701467-60.2017.8.07.0016
Órgão julgador: GILMAR TADEU SORIANO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-10-27
Data de publicação: 2021-11-01

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. PERCENTUAL PREVISTO PARA MULTA COMINATÓRIA POR INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR APLICÁVEL CONTRA A CONSTRUTORA (INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL). CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA NÃO CUMULÁVEL COM LUCROS CESSANTES. JUROS DE MORA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSOS REPETITIVOS STJ - TEMAS 970 E 971. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Inversão da Cláusula Penal.

1.1 Quanto à inversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFICIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido".

1.2 No contrato não existe cláusula que trate especificamente das obrigações da vendedora, inexistindo estipulação para o caso de atraso na entrega do bem. Por sua vez, a Cláusula 5.1 do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, que estabelece a forma de pagamento das parcelas, dispõe que “caso o promissário comprador deixe de pagar qualquer parcela do preço, antes do recebimento da escritura de compra e venda referida na cláusula quinta deste contrato, ou antes de assinar contrato de financiamento imobiliário com agente financeiro, a vendedora poderá alternativamente: a) executar o crédito, acrescido de correção monetária pelo IGP-M/FGV, além de juros moratórios de 1% ao mês, multa de 2% incidentes sobre o débito corrigido, sempre calculados pro rata dia (...)” (ID 13543316 - Pág. 6).

1.3 Dispõe o art. 47 do CDC que “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Dessa forma, considerando a orientação vinculante do STJ, que afirma ser cláusula penal em regra estabelecida em valor equivalente ao locatício, a melhor interpretação dada à Cláusula 5.1, alínea “a”, é a firmada na sentença, ou seja, a inversão da cláusula penal em favor do consumidor implica o pagamento de juros e multa.

1.4 O referido parágrafo prevê incidência de 2% sobre o valor do débito corrigido. No caso, a inadimplência é quanto à entrega do imóvel, sendo o valor deste a base de cálculo para a incidência da multa.

1.5 Com o objetivo de ressarcir o consumidor pelos lucros que deixou de auferir com a locação do imóvel e aplicando-se o entendimento do STJ, justa a inversão da cláusula penal com a interpretação de que devem ser pagos ao consumidor também os juros de mora, no percentual de 1% ao mês sobre o valor do imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1191426, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento: 07/08/2019, publicado no DJE: 13/08/2019.

1.6 Vale ressaltar que, se considerada somente a incidência da multa de 2%, seria indiferente a entrega do imóvel com um ou doze meses de atraso, por exemplo, uma vez que a multa seria sempre a mesma, pois esta não engloba sanção mensal, diferente do aposto na Cláusula 5.1, que prevê a incidência de juros mensais.

1.7 Dessa forma, irretocável a sentença quanto à condenação da empresa ré ao pagamento de juros moratórios no valor de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, a título de indenização, durante 6 meses e 15 dias, sendo igualmente cabível o pagamento de multa moratória, em favor do autor, no importe de 2% sobre o valor imóvel atualizado, totalizando R$ 11.677,40.

2. Lucros Cessantes

2.1 O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1.35428/SC, também firmou entendimento de que não é possível a cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória (tema 970): "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".

2.2. Dessa forma, vale esclarecer que a inversão da cláusula penal moratória impede a cumulação com lucros cessantes. Assim, a incidência de juros mensais sobre a dívida (valor do imóvel), conforme previsto na Cláusula 5.1, pode ser aplicada ao caso, porém, não pode ser cumulada com novo pedido de lucros cessantes.

2.3. Vale ainda ressaltar que na Reclamação 0703946-69.2019.8.07.9000, foi decidido que a decisão no Recurso do processo 0730627-04 está coerente com a orientação da Corte Superior. Dessa forma, possível a cumulação de condenação em multa e juros mensais pelo atraso, sendo irretocável a sentença vergastada nesse ponto.

3. Juros de Obra.

3.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de cobradas a partir de novembro de 2014.

3.2 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64, "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".

3.3 No caso, apesar de a entrega do imóvel ter ocorrido em 15/05/2015 (ID 13543319 - Pág. 1), o autor comprovadamente pagou juros de obra até agosto de 2015 (ID 13543311 - Pág. 30 e 13543324/13543325). Por sua vez, não logrou a recorrente comprovar que teria notificado o agente financiador acerca da expedição do “Habite-se”. Desse modo, já que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro são o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos até agosto de 2015.

3.4 O autor comprovou o pagamento da quantia de R$ 5.391,17 a título de juros de obra (ID 13543311 - Pág. 30 e 13543324/13543325), em razão da mora da ré para enviar ao agente financeiro o “habite-se” devidamente registrado do imóvel. Portanto, irretocável a sentença nesse ponto.

4. Dessa forma, irretocável a sentença vergastada.

5. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

6. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

7. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. PERCENTUAL PREVISTO PARA MULTA COMINATÓRIA POR INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR APLICÁVEL CONTRA A CONSTRUTORA (INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL). CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA NÃO CUMULÁVEL COM LUCROS CESSANTES. JUROS DE MORA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSOS REPETITIVOS STJ - TEMAS 970 E 971. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Inversão da Cláusula Penal.

1.1 Quanto à inversão da cláusula penal moratória, o STJ fixou a seguinte tese (tema 971): “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE A SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFICIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, e a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, devera ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido".

1.2 No contrato não existe cláusula que trate especificamente das obrigações da vendedora, inexistindo estipulação para o caso de atraso na entrega do bem. Por sua vez, a Cláusula 5.1 do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, que estabelece a forma de pagamento das parcelas, dispõe que “caso o promissário comprador deixe de pagar qualquer parcela do preço, antes do recebimento da escritura de compra e venda referida na cláusula quinta deste contrato, ou antes de assinar contrato de financiamento imobiliário com agente financeiro, a vendedora poderá alternativamente: a) executar o crédito, acrescido de correção monetária pelo IGP-M/FGV, além de juros moratórios de 1% ao mês, multa de 2% incidentes sobre o débito corrigido, sempre calculados pro rata dia (...)” (ID 13543316 - Pág. 6).

1.3 Dispõe o art. 47 do CDC que “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Dessa forma, considerando a orientação vinculante do STJ, que afirma ser cláusula penal em regra estabelecida em valor equivalente ao locatício, a melhor interpretação dada à Cláusula 5.1, alínea “a”, é a firmada na sentença, ou seja, a inversão da cláusula penal em favor do consumidor implica o pagamento de juros e multa.

1.4 O referido parágrafo prevê incidência de 2% sobre o valor do débito corrigido. No caso, a inadimplência é quanto à entrega do imóvel, sendo o valor deste a base de cálculo para a incidência da multa.

1.5 Com o objetivo de ressarcir o consumidor pelos lucros que deixou de auferir com a locação do imóvel e aplicando-se o entendimento do STJ, justa a inversão da cláusula penal com a interpretação de que devem ser pagos ao consumidor também os juros de mora, no percentual de 1% ao mês sobre o valor do imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1191426, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento: 07/08/2019, publicado no DJE: 13/08/2019.

1.6 Vale ressaltar que, se considerada somente a incidência da multa de 2%, seria indiferente a entrega do imóvel com um ou doze meses de atraso, por exemplo, uma vez que a multa seria sempre a mesma, pois esta não engloba sanção mensal, diferente do aposto na Cláusula 5.1, que prevê a incidência de juros mensais.

1.7 Dessa forma, irretocável a sentença quanto à condenação da empresa ré ao pagamento de juros moratórios no valor de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, a título de indenização, durante 6 meses e 15 dias, sendo igualmente cabível o pagamento de multa moratória, em favor do autor, no importe de 2% sobre o valor imóvel atualizado, totalizando R$ 11.677,40.

2. Lucros Cessantes

2.1 O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1.35428/SC, também firmou entendimento de que não é possível a cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória (tema 970): "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".

2.2. Dessa forma, vale esclarecer que a inversão da cláusula penal moratória impede a cumulação com lucros cessantes. Assim, a incidência de juros mensais sobre a dívida (valor do imóvel), conforme previsto na Cláusula 5.1, pode ser aplicada ao caso, porém, não pode ser cumulada com novo pedido de lucros cessantes.

2.3. Vale ainda ressaltar que na Reclamação 0703946-69.2019.8.07.9000, foi decidido que a decisão no Recurso do processo 0730627-04 está coerente com a orientação da Corte Superior. Dessa forma, possível a cumulação de condenação em multa e juros mensais pelo atraso, sendo irretocável a sentença vergastada nesse ponto.

3. Juros de Obra.

3.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de cobradas a partir de novembro de 2014.

3.2 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64, "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".

3.3 No caso, apesar de a entrega do imóvel ter ocorrido em 15/05/2015 (ID 13543319 - Pág. 1), o autor comprovadamente pagou juros de obra até agosto de 2015 (ID 13543311 - Pág. 30 e 13543324/13543325). Por sua vez, não logrou a recorrente comprovar que teria notificado o agente financiador acerca da expedição do “Habite-se”. Desse modo, já que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro são o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos até agosto de 2015.

3.4 O autor comprovou o pagamento da quantia de R$ 5.391,17 a título de juros de obra (ID 13543311 - Pág. 30 e 13543324/13543325), em razão da mora da ré para enviar ao agente financeiro o “habite-se” devidamente registrado do imóvel. Portanto, irretocável a sentença nesse ponto.

4. Dessa forma, irretocável a sentença vergastada.

5. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

6. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

7. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.