Tribunal: TJDFT
Processo: 0700400-73.2020.8.07.0010
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-05-12
Data de publicação: 2021-05-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. INICIATIVA DO COMPRADOR. MULTA CONTRATUAL. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. LEI 13.786/2018. CONSTITUIÇÃO DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DEMONSTRAÇÃO EXTEMPORÂNEA. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. RELAÇÃO DE CONSUMO. PENALIDADES CONTRATUAIS APLICÁVEIS. INFORMAÇÃO INADEQUADA.
1. A cláusula penal constitui uma obrigação acessória, que estipula pena ou multa ao devedor que culposamente descumpre a sua obrigação ou se constitua em mora.
2. Na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária submetida ao Código de Defesa do Consumidor por culpa ou desistência do promitente comprador, deve ocorrer a restituição parcial das parcelas pagas (Súmula 543/STJ).
3. O art. 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, passou a autorizar expressamente, no caso de desfazimento do contrato por culpa ou desistência do comprador, a retenção de até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga no caso de empreendimentos submetidos ao regime do patrimônio de afetação (art. 67-A, § 5°), e de até 25% (vinte e cinco por cento) para os empreendimentos que não foram objeto de afetação pelo incorporador (art. 67-A, II).
4. A contestação e a fase probatória são o momento oportuno para a ré impugnar especificamente o direito postulado. Deixando a ré de demonstrar, no momento adequado, o fato modificativo de estar a incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação para só apresentar o documento na fase recursal, caracterizada está a preclusão consumativa, não sendo possível a apreciação do documento nessa fase recursal, sob pena de violação ao princípio da segurança jurídica e supressão de instância.
5. A apresentação de prova documental de forma extemporânea somente é admitida em se tratando de fato superveniente ou documento novo, assim compreendido aquele que se torna conhecido, acessível ou disponível após o fato.
6. Ante a inobservância pela ré do seu mister processual, deve-se reconhecer a nulidade da cláusula contratual, aplicando-se a regra geral invocada, para reduzir a penalidade para 25% sobre a quantia paga, consoante art. 67, II, da lei n. 4.591/1964.
7. Igualmente incabível a cobrança pretendida por ausência de observância ao disposto nos arts. 6.o, III, 35-A, VI, e art. 46 do código de Defesa do Consumidor, que impõe aos contratos de promessa de venda a indicação clara das consequências do desfazimento, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis.

8. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. INICIATIVA DO COMPRADOR. MULTA CONTRATUAL. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. LEI 13.786/2018. CONSTITUIÇÃO DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DEMONSTRAÇÃO EXTEMPORÂNEA. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. RELAÇÃO DE CONSUMO. PENALIDADES CONTRATUAIS APLICÁVEIS. INFORMAÇÃO INADEQUADA.
1. A cláusula penal constitui uma obrigação acessória, que estipula pena ou multa ao devedor que culposamente descumpre a sua obrigação ou se constitua em mora.
2. Na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária submetida ao Código de Defesa do Consumidor por culpa ou desistência do promitente comprador, deve ocorrer a restituição parcial das parcelas pagas (Súmula 543/STJ).
3. O art. 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, passou a autorizar expressamente, no caso de desfazimento do contrato por culpa ou desistência do comprador, a retenção de até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga no caso de empreendimentos submetidos ao regime do patrimônio de afetação (art. 67-A, § 5°), e de até 25% (vinte e cinco por cento) para os empreendimentos que não foram objeto de afetação pelo incorporador (art. 67-A, II).
4. A contestação e a fase probatória são o momento oportuno para a ré impugnar especificamente o direito postulado. Deixando a ré de demonstrar, no momento adequado, o fato modificativo de estar a incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação para só apresentar o documento na fase recursal, caracterizada está a preclusão consumativa, não sendo possível a apreciação do documento nessa fase recursal, sob pena de violação ao princípio da segurança jurídica e supressão de instância.
5. A apresentação de prova documental de forma extemporânea somente é admitida em se tratando de fato superveniente ou documento novo, assim compreendido aquele que se torna conhecido, acessível ou disponível após o fato.
6. Ante a inobservância pela ré do seu mister processual, deve-se reconhecer a nulidade da cláusula contratual, aplicando-se a regra geral invocada, para reduzir a penalidade para 25% sobre a quantia paga, consoante art. 67, II, da lei n. 4.591/1964.
7. Igualmente incabível a cobrança pretendida por ausência de observância ao disposto nos arts. 6.o, III, 35-A, VI, e art. 46 do código de Defesa do Consumidor, que impõe aos contratos de promessa de venda a indicação clara das consequências do desfazimento, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis.

8. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.