Tribunal: TJDFT
Processo: 0012329-03.2013.8.07.0007
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-04-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO EXTRAORDINÁRIO (212) PROCESSO: 0012329-03.2013.8.07.0007 RECORRENTE: MARIA LUIZA CORREA DE SOUZA RECORRIDA: ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA CHÁCARA 126 DO SETOR HABITACIONAL ARNIQUEIRAS DESPACHO O tema controvertido que ensejou o sobrestamento do recurso extraordinário diz respeito à cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado (RE 695.911/SP – Tema 492). A ementa do referido paradigma é a seguinte: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Por sua vez, o acórdão recorrido decidiu que (ID 11842396): DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA. INOCORRÊNCIA. PRELIMINAR REJEITADA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXA DE MANUTENÇÃO. BENFEITORIAS COMUNS. PAGAMENTO. OBRIGAÇÃO DO MORADOR. SENTENÇA MANTIDA. Considerada a peculiaridade da questão fundiária no Distrito Federal, independente da denominação utilizada, Condomínio ou Associação de moradores, se o ente social promove a manutenção de áreas comuns do imóvel, praticando atos administrativos de interesse dos moradores, tem legitimidade para figurar no pólo ativo de ação de cobrança condominial. Ainda que se trate de cobrança efetuada por associação de moradores, a negativa de pagamento de taxa de manutenção condominial configura locupletamento ilícito, uma vez que o morador utiliza-se das benfeitorias implementadas pela gestão administrativa sem qualquer contrapartida financeira, em detrimento dos demais condôminos. Não se trata o caso de direito de não associação, mas sim de obrigação de pagamento de taxa condominial, uma vez que a apelada exerce atividade típica de condomínio, proporcionando benfeitorias comuns a todos os condôminos. Recurso conhecido e não provido. Logo, nos termos do artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil, devem os autos retornar ao órgão Julgador para que sejam apreciados uma vez mais, considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido no referido paradigma. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso extraordinário à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A031

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO EXTRAORDINÁRIO (212) PROCESSO: 0012329-03.2013.8.07.0007 RECORRENTE: MARIA LUIZA CORREA DE SOUZA RECORRIDA: ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA CHÁCARA 126 DO SETOR HABITACIONAL ARNIQUEIRAS DESPACHO O tema controvertido que ensejou o sobrestamento do recurso extraordinário diz respeito à cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado (RE 695.911/SP – Tema 492). A ementa do referido paradigma é a seguinte: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Por sua vez, o acórdão recorrido decidiu que (ID 11842396): DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA. INOCORRÊNCIA. PRELIMINAR REJEITADA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXA DE MANUTENÇÃO. BENFEITORIAS COMUNS. PAGAMENTO. OBRIGAÇÃO DO MORADOR. SENTENÇA MANTIDA. Considerada a peculiaridade da questão fundiária no Distrito Federal, independente da denominação utilizada, Condomínio ou Associação de moradores, se o ente social promove a manutenção de áreas comuns do imóvel, praticando atos administrativos de interesse dos moradores, tem legitimidade para figurar no pólo ativo de ação de cobrança condominial. Ainda que se trate de cobrança efetuada por associação de moradores, a negativa de pagamento de taxa de manutenção condominial configura locupletamento ilícito, uma vez que o morador utiliza-se das benfeitorias implementadas pela gestão administrativa sem qualquer contrapartida financeira, em detrimento dos demais condôminos. Não se trata o caso de direito de não associação, mas sim de obrigação de pagamento de taxa condominial, uma vez que a apelada exerce atividade típica de condomínio, proporcionando benfeitorias comuns a todos os condôminos. Recurso conhecido e não provido. Logo, nos termos do artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil, devem os autos retornar ao órgão Julgador para que sejam apreciados uma vez mais, considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido no referido paradigma. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso extraordinário à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A031