Tribunal: TJDFT
Processo: 0733666-72.2016.8.07.0016
Órgão julgador: GILMAR TADEU SORIANO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-15

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA - ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE. APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA - PREVISÃO CONTRATUAL. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DO HABITE-SE JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Trata-se de pretensão de reparação material cumulada com multa contratual em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido i) para considerar inválida a cláusula de prorrogação do prazo de entrega do imóvel estipulada em dias úteis, contando-se o prazo de tolerância em dias corridos; ii) para aplicar a cláusula penal contratual; e iii) para condenar o réu na devolução de valores cobrados a título de juros de obra e no pagamento de multa contratual pelo atraso, o que ensejou a interposição do presente recurso.
2. Prazo de Tolerância.
2.1 É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel comprado na planta, porque a sua disposição não viola norma de ordem pública ou de proteção e defesa do consumidor, e é compatível com a complexidade e os imprevistos da construção civil. Precedentes: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, publicado no DJE: 19/03/2015. Pág.: 208.
2.2 Entretanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis, uma vez que incompatível com a boa-fé objetiva, sendo forçoso o reconhecimento da nulidade de sua previsão, a teor do que dispõe o inciso IV do art. 51 da Lei n. 8.078/90.
2.3 Assim, aplicável ao caso a prorrogação automática para entrega do imóvel em 180 dias corridos, e não 180 dias úteis como previsto na Cláusula Sétima, item 7.1 do Contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em construção (ID 14132141 - Pág. 9).
3. Inexistência de Caso Fortuito
3.1 Afirma o réu/recorrente que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, sem explicitar qual teria sido a causa do atraso.
3.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra, são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. Assim, configurada a responsabilidade da recorrente pelo atraso na entrega do bem.
3.3 Inobstante a autora ter recebido, em 23/09/2014, comunicado sobre a disponibilidade de agendamento de vistoria (ID 14132155 - Pág. 1), não há nos autos qualquer prova ou mesmo indício de que a entrega das chaves em 08/12/2014 tenha decorrido por culpa da compradora.
4. Aplicação de Cláusula Penal Moratória
4.1 A Cláusula Sétima, Item 7.3, do Contrato de Promessa de Compra e Venda de unidade autônoma, que normas sobre a conclusão da obra e entrega da unidade, dispõe que “caso a promitente vendedora não entregue a unidade imobiliária conforme ajustado neste contrato, ficará sujeito ao pagamento de multa cominatória mensal fixada em 1% (um por cento) do valor atualizado do preço total, até a entrega da referida unidade, pro rata die” (ID 14132141 - Pág. 9).
4.2 Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/10/2013, com prorrogação por 180 dias, expirou em 28/04/2014 o prazo de entrega (ID 14132141 - Pág. 1). E, entregue o imóvel em 08/12/2014, conforme “Termo de Recebimento de Chaves” (ID 14132143 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 7 meses e 10 dias, prazo sobre o qual deve ser aplicada multa mensal de 1%, nos termos da sentença vergastada.
5. Juros de Obra.
5.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de cobradas a partir de 28/04/2014.
5.2 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64 "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".
5.3 No caso, o autor comprovadamente pagou juros de obra até dezembro de 2014, (ID 14132147 - Pág. 1/3). Por sua vez não logrou a recorrente comprovar que teria notificado o agente financiador acerca da expedição do “Habite-se” em data anterior. Desse modo, já que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos até dezembro de 2014.
5.4 O autor comprovou o pagamento da quantia de R$ 3.419,52 a título de juros de obra (ID 14132147 - Pág. 3), em razão da mora da ré para enviar ao agente financeiro o “habite-se” devidamente registrado do imóvel, valor que deve ser restituído ao autor.
6. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
7. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

8. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre valor da condenação.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA - ESTIPULAÇÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS – ABUSIVIDADE. APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA - PREVISÃO CONTRATUAL. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DO HABITE-SE JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Trata-se de pretensão de reparação material cumulada com multa contratual em decorrência de atraso na entrega de imóvel vendido na planta. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido i) para considerar inválida a cláusula de prorrogação do prazo de entrega do imóvel estipulada em dias úteis, contando-se o prazo de tolerância em dias corridos; ii) para aplicar a cláusula penal contratual; e iii) para condenar o réu na devolução de valores cobrados a título de juros de obra e no pagamento de multa contratual pelo atraso, o que ensejou a interposição do presente recurso.
2. Prazo de Tolerância.
2.1 É válida a cláusula contratual que prevê tolerância de 180 dias para entrega de imóvel comprado na planta, porque a sua disposição não viola norma de ordem pública ou de proteção e defesa do consumidor, e é compatível com a complexidade e os imprevistos da construção civil. Precedentes: Acórdão n. 854426, 20130710098369APC, Relator: Sandoval Oliveira, Revisor: Carlos Rodrigues, 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 11/03/2015, publicado no DJE: 19/03/2015. Pág.: 208.
2.2 Entretanto, conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que preveja a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em dias úteis, uma vez que incompatível com a boa-fé objetiva, sendo forçoso o reconhecimento da nulidade de sua previsão, a teor do que dispõe o inciso IV do art. 51 da Lei n. 8.078/90.
2.3 Assim, aplicável ao caso a prorrogação automática para entrega do imóvel em 180 dias corridos, e não 180 dias úteis como previsto na Cláusula Sétima, item 7.1 do Contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em construção (ID 14132141 - Pág. 9).
3. Inexistência de Caso Fortuito
3.1 Afirma o réu/recorrente que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, sem explicitar qual teria sido a causa do atraso.
3.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra, são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. Assim, configurada a responsabilidade da recorrente pelo atraso na entrega do bem.
3.3 Inobstante a autora ter recebido, em 23/09/2014, comunicado sobre a disponibilidade de agendamento de vistoria (ID 14132155 - Pág. 1), não há nos autos qualquer prova ou mesmo indício de que a entrega das chaves em 08/12/2014 tenha decorrido por culpa da compradora.
4. Aplicação de Cláusula Penal Moratória
4.1 A Cláusula Sétima, Item 7.3, do Contrato de Promessa de Compra e Venda de unidade autônoma, que normas sobre a conclusão da obra e entrega da unidade, dispõe que “caso a promitente vendedora não entregue a unidade imobiliária conforme ajustado neste contrato, ficará sujeito ao pagamento de multa cominatória mensal fixada em 1% (um por cento) do valor atualizado do preço total, até a entrega da referida unidade, pro rata die” (ID 14132141 - Pág. 9).
4.2 Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/10/2013, com prorrogação por 180 dias, expirou em 28/04/2014 o prazo de entrega (ID 14132141 - Pág. 1). E, entregue o imóvel em 08/12/2014, conforme “Termo de Recebimento de Chaves” (ID 14132143 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 7 meses e 10 dias, prazo sobre o qual deve ser aplicada multa mensal de 1%, nos termos da sentença vergastada.
5. Juros de Obra.
5.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de cobradas a partir de 28/04/2014.
5.2 Nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64 "após a concessão do 'habite-se' pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação".
5.3 No caso, o autor comprovadamente pagou juros de obra até dezembro de 2014, (ID 14132147 - Pág. 1/3). Por sua vez não logrou a recorrente comprovar que teria notificado o agente financiador acerca da expedição do “Habite-se” em data anterior. Desse modo, já que a averbação do “Habite-se” e entrega junto ao agente financeiro é o marco inicial para fazer cessar a cobrança dos juros de obra, pertence à ré a responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos até dezembro de 2014.
5.4 O autor comprovou o pagamento da quantia de R$ 3.419,52 a título de juros de obra (ID 14132147 - Pág. 3), em razão da mora da ré para enviar ao agente financeiro o “habite-se” devidamente registrado do imóvel, valor que deve ser restituído ao autor.
6. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
7. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

8. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre valor da condenação.