Tribunal: TJDFT
Processo: 0736799-25.2016.8.07.0016
Órgão julgador: ARNALDO CORRÊA SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-06-28
Data de publicação: 2021-07-08

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. INEXISTÊNCIA DE CAUSA EXCULPANTE. CLAÚSULA PENAL DE NATUREZA COMPENSATÓRIA DEVIDA. TAXA DE CONDOMÍNIO. MARCO INICIAL. PERÍODO ANTERIOR A ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. SUBSTITUIÇÃO DO IGPM PELO INPC. POSSIBILIDADE. EQUILÍBRIO FINANCEIRO DO CONTRATO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
1. Trata-se de ação de reparação de danos decorrente de atraso na entrega de imóvel, na qual a parte autora requereu o pagamento de cláusula penal prevista em contrato, além da condenação das rés ao pagamento de lucros cessantes, ao ressarcimento das taxas condominiais pagas antes da entrega das chaves e à indenização por danos morais. A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos, condenando as rés ao pagamento da cláusula penal e ao ressarcimento dos valores pagos a título de despesa condominial.
2. A parte ré apresentou recurso inominado, regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas.
3. Em seu recurso, a incorporadora ré arguiu que não incorreu em mora, que a data limite para entrega do imóvel era 30.06.2015 e que o habite-se atestando a conclusão da obra foi emitido em 17.06.2015, data a ser considera para fins de eventual atraso, porquanto considera-se a data do habite-se como a da disposição do imóvel ao promitente comprador. Lado outro, ponderou que o atraso na entrega da unidade da parte autora ocorreu por culpa exclusiva dela, que não providenciou a quitação do saldo devedor a tempo e modo, de forma que são indevidas a multa contratual, bem como eventual ressarcimento pelo valor das taxas de condomínio.
4. O fato de o ‘habite-se ter sido expedido não necessariamente corresponde ao momento em que o bem foi colocado à disposição do consumidor para que dele possa usufruir. A mera expedição da carta de habite-se não possibilita a posse e usufruto do imóvel, que somente acontece com a efetiva entrega das chaves.
5. Considera-se como marco inicial para a cobrança de taxas condominiais a data da efetiva disponibilização do imóvel para o consumidor e não a concessão do habite-se, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor. Portanto, no caso concreto, a dívida referente às taxas condominiais deve ser imputada às rés, pois se refere a um período em que o autor não havia recebido as chaves do imóvel.
6. O autor narrou que requereu o financiamento e a liberação do FGTS antes mesmo da expedição da carta habite-se e, por esta razão, o processo ficou suspenso aguardando a documentação. Após a expedição do referido documento, outros foram solicitados pela Caixa Econômica Federal para a continuidade do processo, os quais, contudo, demoraram a ser enviados pela construtora. Os fatos narrados pelo autor encontram-se comprovados, conforme e-mails de ID n. 4750146. Ainda, importa dizer que tais fatos não foram refutados pela ré.
7. Nesse passo, correta a sentença que reconheceu a mora da construtora para a entrega do imóvel, condenando-a ao pagamento da multa (cláusula penal) prevista em contrato.
8. A ré impugnou o índice de atualização (IGPM) fixado na sentença para atualizar os valores da multa moratória devida ao autor. A ré alegou que a partir do início da pandemia da COVID - 19, o IGPM disparou em todo o país, acumulando uma alta de 31,10% nos últimos 12 meses. Ponderou que até mesmo os contratos de locação que usualmente utilizam o IGPM como índice de correção monetária têm adotado outros índices para adequar a realidade do momento. Defendeu que a aplicação do IGPM no atual momento caracteriza evidente enriquecimento sem causa, o que vedado no ordenamento jurídico. Isso posto, requereu que os valores sejam atualizados pelo INPC.
9. A cláusula 8.3 do contrato de compra e venda, firmado entre as partes, prevê que a multa será atualizada de acordo com os índices previstos no contrato. No caso, após o habite-se é prevista a utilização do IGPM, razão pela qual a sentença corretamente o utilizou como índice. Contudo, nesse ponto, a ré tem razão, pois o IGPM elevou-se muito durante a Pandemia comprometendo o equilíbrio financeiro contratual. Inclusive, próprio contrato prevê na cláusula 4 e seguintes, bem como na cláusula 5, a possibilidade de alteração dos índices utilizados no contrato para readequar o equilíbrio financeiro do contrato.
10. Portanto, entende-se que o IGPM não deve ser aplicado devido a sua alta em decorrência da Pandemia, pois resultaria em desequilíbrio econômico financeiro do contrato.
11. Em face do exposto, dá-se parcial provimento ao recurso para reformar a sentença, determinando a substituição do índice de correção monetária, de forma que os valores devidos ao autor deverão ser atualizados segundo o índice do INPC.
12. Custas recolhidas. Sem honorários, ante a ausência de recorrente vencido.
13. Acórdão elaborado nos termos do art. 46 da lei n.9099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. INEXISTÊNCIA DE CAUSA EXCULPANTE. CLAÚSULA PENAL DE NATUREZA COMPENSATÓRIA DEVIDA. TAXA DE CONDOMÍNIO. MARCO INICIAL. PERÍODO ANTERIOR A ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. SUBSTITUIÇÃO DO IGPM PELO INPC. POSSIBILIDADE. EQUILÍBRIO FINANCEIRO DO CONTRATO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
1. Trata-se de ação de reparação de danos decorrente de atraso na entrega de imóvel, na qual a parte autora requereu o pagamento de cláusula penal prevista em contrato, além da condenação das rés ao pagamento de lucros cessantes, ao ressarcimento das taxas condominiais pagas antes da entrega das chaves e à indenização por danos morais. A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos, condenando as rés ao pagamento da cláusula penal e ao ressarcimento dos valores pagos a título de despesa condominial.
2. A parte ré apresentou recurso inominado, regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas.
3. Em seu recurso, a incorporadora ré arguiu que não incorreu em mora, que a data limite para entrega do imóvel era 30.06.2015 e que o habite-se atestando a conclusão da obra foi emitido em 17.06.2015, data a ser considera para fins de eventual atraso, porquanto considera-se a data do habite-se como a da disposição do imóvel ao promitente comprador. Lado outro, ponderou que o atraso na entrega da unidade da parte autora ocorreu por culpa exclusiva dela, que não providenciou a quitação do saldo devedor a tempo e modo, de forma que são indevidas a multa contratual, bem como eventual ressarcimento pelo valor das taxas de condomínio.
4. O fato de o ‘habite-se ter sido expedido não necessariamente corresponde ao momento em que o bem foi colocado à disposição do consumidor para que dele possa usufruir. A mera expedição da carta de habite-se não possibilita a posse e usufruto do imóvel, que somente acontece com a efetiva entrega das chaves.
5. Considera-se como marco inicial para a cobrança de taxas condominiais a data da efetiva disponibilização do imóvel para o consumidor e não a concessão do habite-se, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor. Portanto, no caso concreto, a dívida referente às taxas condominiais deve ser imputada às rés, pois se refere a um período em que o autor não havia recebido as chaves do imóvel.
6. O autor narrou que requereu o financiamento e a liberação do FGTS antes mesmo da expedição da carta habite-se e, por esta razão, o processo ficou suspenso aguardando a documentação. Após a expedição do referido documento, outros foram solicitados pela Caixa Econômica Federal para a continuidade do processo, os quais, contudo, demoraram a ser enviados pela construtora. Os fatos narrados pelo autor encontram-se comprovados, conforme e-mails de ID n. 4750146. Ainda, importa dizer que tais fatos não foram refutados pela ré.
7. Nesse passo, correta a sentença que reconheceu a mora da construtora para a entrega do imóvel, condenando-a ao pagamento da multa (cláusula penal) prevista em contrato.
8. A ré impugnou o índice de atualização (IGPM) fixado na sentença para atualizar os valores da multa moratória devida ao autor. A ré alegou que a partir do início da pandemia da COVID - 19, o IGPM disparou em todo o país, acumulando uma alta de 31,10% nos últimos 12 meses. Ponderou que até mesmo os contratos de locação que usualmente utilizam o IGPM como índice de correção monetária têm adotado outros índices para adequar a realidade do momento. Defendeu que a aplicação do IGPM no atual momento caracteriza evidente enriquecimento sem causa, o que vedado no ordenamento jurídico. Isso posto, requereu que os valores sejam atualizados pelo INPC.
9. A cláusula 8.3 do contrato de compra e venda, firmado entre as partes, prevê que a multa será atualizada de acordo com os índices previstos no contrato. No caso, após o habite-se é prevista a utilização do IGPM, razão pela qual a sentença corretamente o utilizou como índice. Contudo, nesse ponto, a ré tem razão, pois o IGPM elevou-se muito durante a Pandemia comprometendo o equilíbrio financeiro contratual. Inclusive, próprio contrato prevê na cláusula 4 e seguintes, bem como na cláusula 5, a possibilidade de alteração dos índices utilizados no contrato para readequar o equilíbrio financeiro do contrato.
10. Portanto, entende-se que o IGPM não deve ser aplicado devido a sua alta em decorrência da Pandemia, pois resultaria em desequilíbrio econômico financeiro do contrato.
11. Em face do exposto, dá-se parcial provimento ao recurso para reformar a sentença, determinando a substituição do índice de correção monetária, de forma que os valores devidos ao autor deverão ser atualizados segundo o índice do INPC.
12. Custas recolhidas. Sem honorários, ante a ausência de recorrente vencido.
13. Acórdão elaborado nos termos do art. 46 da lei n.9099/95.