Tribunal: TJDFT
Processo: 0720768-85.2020.8.07.0016
Órgão julgador: ARNALDO CORRÊA SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-09-20
Data de publicação: 2021-09-29

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS, ALUGUÉIS e ETC. RESPONSABILIDADE DA IMÓBILIÁRIA EM OBSERVAR A PONTUALIDADE E O PAGAMENTO DOS VALORES DE ALUGUÉIS, CONDOMÍNIO E IPTU. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA INDEVIDA. DANOS MATERIAIS. RESSARCIMENTO DE VALORES RELTATIVOS À ALUGUEL, IPTU E OUTROS. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. INSCRIÇÃO DO NOME DAS AUTORAS NA DÍVIDA ATIVA. QUANTUM. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. As autoras firmaram com a ré L. R. PEREIRA IMOBILIÁRIA contrato de administração de imóveis de sua propriedade, entretanto, devido à falha na prestação dos serviços contratados, experimentaram danos materiais e morais. Em razão dos fatos, requereram a condenação das rés: a) ao pagamento de danos materiais por falhas na fiscalização do cumprimento das obrigações locatícias quanto aos pagamentos de impostos e taxas de condomínio; b) ao pagamento dos aluguéis devidos após a rescisão contratual e a declaração de inaplicabilidade da cobrança de multa rescisória do contrato de prestação de serviços; c) a devolução das garantias contratuais dos locatários quando do encerramento do mandato; e, d) ao pagamento de danos morais causados em razão de todos os transtornos, sofrimentos, perda de tempo útil e constrangimento de ter os nomes inscritos em dívida ativa e cobranças extrajudiciais.

2. A sentença condenou as rés a pagaram de forma solidária à primeira autora: a) R$ 1.376,89, a título de indenização por danos materiais; b) R$ 5.850,00, a título de restituição de caução; c) R$ 1.902,88, a título de restituição do valor de multa rescisória; d) R$ 2.000,00 a título de compensação por danos morais); e, à segunda autora: a) R$ 6.988,67, a título de indenização por danos materiais; b) R$ 8.475,94, a título de restituição de caução; c) R$ 1.316,06, a título de restituição do valor de multa rescisória; e, d) R$ 2.000,00 a título de compensação por danos morais.

3. As rés apresentarem recurso inominado regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas.

4. Em seu recurso, as rés afirmaram que celebraram contrato no qual não se responsabilizaram por obrigações decorrentes da propriedade, ou seja, não existe cláusula que prevê qualquer espécie de seguro ou garantia por eventuais inadimplementos por parte dos locatários, seja pela obrigação principal, seja por obrigações acessórias assumidas pelos locatários em contratos. Ainda, que lhe são devidos valores decorrentes das despesas administrativas e outras que tiveram que arcar relacionadas aos imóveis e que seriam de responsabilidade das autoras.

5. Ônus da prova. No sistema processual civil brasileiro a regra geral é a de que o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (CPC, art. 373, I e II), em que pese a existência da distribuição dinâmica. No caso, as rés não se desincumbiram de comprar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito das autoras.

6. Nesse passo, a sentença não merece qualquer reparo. É incontroverso que as partes firmaram contrato, no qual as rés seriam responsáveis pela administração dos imóveis de titularidade das autoras. Portanto, era de responsabilidade das rés verificar se, além dos valores locatícios, os demais encargos contratuais das propriedades das autoras estavam sendo honrados pelos inquilinos, o que inclui o pagamento de IPTU/TLP e taxa condominial. Dentro desse contexto, os pagamentos realizados pelas autoras a esse título lhe devem ser ressarcidos pelas rés. Além disso, conforme as autoras comprovaram lhes são devidos valores de aluguéis, que também não lhes foram repassados após o rompimento do contrato entre elas.

7. Dos valores devidos às autoras quanto ao inadimplemento dos inquilinos, devem ser decotados dos valores das cauções dadas por eles, sob pena de se responsabilizar a rés duplamente. Nesse sentido acertadamente a sentença reconheceu que: “(...) Os valores recebidos a título de caução objetivam justamente fazer face aos eventuais inadimplementos por parte dos locatários quanto ao cumprimento das obrigações contratuais; em sendo assim, compete ao administrador do imóvel decotar as respectivas importâncias do valor pago a título de caução, restituindo ao locatário o valor remanescente. Forçoso concluir que a condenação das rés ao pagamento dos valores inadimplidos pelos locatários, somada ao valor a ser restituído a título de caução, importaria em autêntico bis in idem. Em sendo assim, a condenação das rés à restituição das cauções prestadas pelos locatários permite que as Autoras possam se ressarcir dos prejuízos causados pelos locatários que não adimpliram suas obrigações, devendo as rés assumir o pagamento de eventual diferença entre o valor dos prejuízos e o valor da caução”.

8. Indubitavelmente, a retenção de eventuais valores em razão do rompimento contratual (multa e aviso prévio) pelas rés é ilícita, porque foram as próprias rés que deram causa à rescisão ao não cumprirem com os seus deveres contratuais.

9. Por fim, cabível a condenação das rés ao pagamento de danos morais, porque a desídia na prestação dos serviços culminou com a inscrição do nome das autoras na dívida ativa, caracterizando danos morais na modalidade in re ipsa, isto é, nesse caso os danos morais são presumidos.

10. Quanto aos valores arbitrados, conclui-se que R$ 2.000,00 para cada autora atende aos princípios norteadores da fixação dos danos morais: capacidade econômica das partes; e, bem lesado, extensão do dano, princípios da razoabilidade e proporcionalidade, devendo ser mantidos.

11. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

12. Condeno as recorrentes vencidas ao pagamento de custas e honorários, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

13. Acórdão elaborado nos termos do art. 46 da Lei 9099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS, ALUGUÉIS e ETC. RESPONSABILIDADE DA IMÓBILIÁRIA EM OBSERVAR A PONTUALIDADE E O PAGAMENTO DOS VALORES DE ALUGUÉIS, CONDOMÍNIO E IPTU. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA INDEVIDA. DANOS MATERIAIS. RESSARCIMENTO DE VALORES RELTATIVOS À ALUGUEL, IPTU E OUTROS. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. INSCRIÇÃO DO NOME DAS AUTORAS NA DÍVIDA ATIVA. QUANTUM. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. As autoras firmaram com a ré L. R. PEREIRA IMOBILIÁRIA contrato de administração de imóveis de sua propriedade, entretanto, devido à falha na prestação dos serviços contratados, experimentaram danos materiais e morais. Em razão dos fatos, requereram a condenação das rés: a) ao pagamento de danos materiais por falhas na fiscalização do cumprimento das obrigações locatícias quanto aos pagamentos de impostos e taxas de condomínio; b) ao pagamento dos aluguéis devidos após a rescisão contratual e a declaração de inaplicabilidade da cobrança de multa rescisória do contrato de prestação de serviços; c) a devolução das garantias contratuais dos locatários quando do encerramento do mandato; e, d) ao pagamento de danos morais causados em razão de todos os transtornos, sofrimentos, perda de tempo útil e constrangimento de ter os nomes inscritos em dívida ativa e cobranças extrajudiciais.

2. A sentença condenou as rés a pagaram de forma solidária à primeira autora: a) R$ 1.376,89, a título de indenização por danos materiais; b) R$ 5.850,00, a título de restituição de caução; c) R$ 1.902,88, a título de restituição do valor de multa rescisória; d) R$ 2.000,00 a título de compensação por danos morais); e, à segunda autora: a) R$ 6.988,67, a título de indenização por danos materiais; b) R$ 8.475,94, a título de restituição de caução; c) R$ 1.316,06, a título de restituição do valor de multa rescisória; e, d) R$ 2.000,00 a título de compensação por danos morais.

3. As rés apresentarem recurso inominado regular e tempestivo. As contrarrazões foram apresentadas.

4. Em seu recurso, as rés afirmaram que celebraram contrato no qual não se responsabilizaram por obrigações decorrentes da propriedade, ou seja, não existe cláusula que prevê qualquer espécie de seguro ou garantia por eventuais inadimplementos por parte dos locatários, seja pela obrigação principal, seja por obrigações acessórias assumidas pelos locatários em contratos. Ainda, que lhe são devidos valores decorrentes das despesas administrativas e outras que tiveram que arcar relacionadas aos imóveis e que seriam de responsabilidade das autoras.

5. Ônus da prova. No sistema processual civil brasileiro a regra geral é a de que o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (CPC, art. 373, I e II), em que pese a existência da distribuição dinâmica. No caso, as rés não se desincumbiram de comprar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito das autoras.

6. Nesse passo, a sentença não merece qualquer reparo. É incontroverso que as partes firmaram contrato, no qual as rés seriam responsáveis pela administração dos imóveis de titularidade das autoras. Portanto, era de responsabilidade das rés verificar se, além dos valores locatícios, os demais encargos contratuais das propriedades das autoras estavam sendo honrados pelos inquilinos, o que inclui o pagamento de IPTU/TLP e taxa condominial. Dentro desse contexto, os pagamentos realizados pelas autoras a esse título lhe devem ser ressarcidos pelas rés. Além disso, conforme as autoras comprovaram lhes são devidos valores de aluguéis, que também não lhes foram repassados após o rompimento do contrato entre elas.

7. Dos valores devidos às autoras quanto ao inadimplemento dos inquilinos, devem ser decotados dos valores das cauções dadas por eles, sob pena de se responsabilizar a rés duplamente. Nesse sentido acertadamente a sentença reconheceu que: “(...) Os valores recebidos a título de caução objetivam justamente fazer face aos eventuais inadimplementos por parte dos locatários quanto ao cumprimento das obrigações contratuais; em sendo assim, compete ao administrador do imóvel decotar as respectivas importâncias do valor pago a título de caução, restituindo ao locatário o valor remanescente. Forçoso concluir que a condenação das rés ao pagamento dos valores inadimplidos pelos locatários, somada ao valor a ser restituído a título de caução, importaria em autêntico bis in idem. Em sendo assim, a condenação das rés à restituição das cauções prestadas pelos locatários permite que as Autoras possam se ressarcir dos prejuízos causados pelos locatários que não adimpliram suas obrigações, devendo as rés assumir o pagamento de eventual diferença entre o valor dos prejuízos e o valor da caução”.

8. Indubitavelmente, a retenção de eventuais valores em razão do rompimento contratual (multa e aviso prévio) pelas rés é ilícita, porque foram as próprias rés que deram causa à rescisão ao não cumprirem com os seus deveres contratuais.

9. Por fim, cabível a condenação das rés ao pagamento de danos morais, porque a desídia na prestação dos serviços culminou com a inscrição do nome das autoras na dívida ativa, caracterizando danos morais na modalidade in re ipsa, isto é, nesse caso os danos morais são presumidos.

10. Quanto aos valores arbitrados, conclui-se que R$ 2.000,00 para cada autora atende aos princípios norteadores da fixação dos danos morais: capacidade econômica das partes; e, bem lesado, extensão do dano, princípios da razoabilidade e proporcionalidade, devendo ser mantidos.

11. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

12. Condeno as recorrentes vencidas ao pagamento de custas e honorários, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

13. Acórdão elaborado nos termos do art. 46 da Lei 9099/95.