Tribunal: TJDFT
Processo: 0736336-26.2019.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-07-14
Data de publicação: 2021-07-28

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR. ANULAÇÃO DA SENTENÇA – JULGAMENTO CITRA PETITA. REJEITADA. TAXAS CONDOMINIAIS. RELAÇÃO ENTRE CONDOMÍNIO E CONDÔMINO. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE. PROPRIETÁRIO OU POSSUIDOR. DEVERES DO CONDÔMINO. ART. 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. DESPESAS DEVIDAS. RECURSO IMPROVIDO.

Sinopse fática: "Trata-se de ação de cobrança ajuizada pela parte autora em razão do inadimplemento de taxas condominiais e outras taxas pela parte ré".

1. Apelação interposta contra a sentença, proferida em ação de cobrança, que julgou procedente o pedido inicial em relação aos demais valores cobrados para condenar a requerida ao pagamento da quantia de R$ 44.616,85, bem como as parcelas que vencessem ao longo da demanda, nos termos do art. 323 do CPC. 1.1. Recurso aviado pela requeria na busca: a) pela anulação da sentença acerca do pedido não apreciado pelo juízo a quo de concessão do benefício da justiça gratuita; e b) pela reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos autorais de sua condenação ao pagamento da quantia de R$ 44.616,85, bem como das parcelas que se venceram ao longo da demanda.

2. Da preliminar de anulação da sentença – julgamento citra petita. 2.1. Nos termos do art. 141 do Código de Processo Civil “o juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.” 2.2. O art. 492, do CPC, dispõe que “é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.” 2.3. Tereza Arruda Alvim Wambier esclarece que “será infra petita a sentença que julgar menos do que tenha sido pleiteado pela parte, ou seja, a sentença em que o juiz, ao decidir, considerou ou apreciou menos do que foi pedido”. Acrescenta que “sendo nulas, as sentenças extra, ultra ou infra petita podem ter seu vício apontado até pelo Tribunal, em segundo grau, sem provocação da parte” (in Nulidades do Processo e da Sentença, Ed. RT, 5a edição, p. 316 e 319). 2.4. Ao demais, “caracteriza-se o julgamento aquém do pedido (citra petita) quando a sentença deixa de examinar, de maneira fundamentada, pedido expresso formulado na petição inicial.” (Ag.Int. no AREsp. no 704.992/RJ, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, 3a Turma, Dje 1o/08/2018). 2.5. Além disso, por força do efeito translativo, o órgão revisor pode julgar fora das razões ou das contrarrazões, sem que isto configure julgamento extra, ultra ou citra petita, quando se manifesta acerca de matéria de ordem pública. 2.6. No presente caso, verifica-se que, em que pese a sentença não ter se manifestado acerca da gratuidade de justiça requerida pela ré, esta Relatoria concedeu oportunidade à recorrente para que ela juntasse aos autos documentos aptos a demonstrar sua hipossuficiência. 2.7. Apesar dos argumentos e documentos trazidos pela parte ela não foi capaz de demonstrar sua hipossuficiência, motivo pelo qual não há razão para se falar em gratuidade de justiça. 2.8. Além disso, o pedido por ela elaborado foi devidamente analisado, sem qualquer necessidade de anulação do julgado, pois não houve prejuízo à parte, tendo em vista que o pedido foi analisado em 2a instância, oportunidade em que, como já mencionado, não foi constatado o direito ao benefício. 2.9. Preliminar rejeitada.

3. Do mérito. 3.1. Dispõe o art. 12 da Lei 4.591/64 acerca das taxas condominiais o seguinte: “Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio." 3.2. Preconiza, ainda, o art. 1.336, I, do Código Civil: "Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção." 3.3. Mostra-se conveniente lembrar que o pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do art. 4o, parágrafo único, da Lei no 4.591/64. 3.4. Verifica-se, portanto, que as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 3.5. Como se vê, a situação dos autos constitui uma obrigação de pagar cotas condominiais e não uma obrigação decorrente de negócio jurídico bilateral e sinalagmático, no qual há obrigações e deveres recíprocos entre as partes, o que permite uma reação do devedor através da aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC). Isso porque, em negócios jurídicos onde exista acordo de vontades entre duas ou mais pessoas, sendo eles sinalagmáticos, há um pressuposto de obrigações recíprocas. 3.6. Por outro lado, a obrigação propter rem tem origem na relação com a coisa e não entre pessoas. Assim, qualquer intenção do autor em sua constituição se mostra irrelevante, oportunidade em que o conceito de sinalágma se torna inaplicável. Nesse sentido, o condômino precisa pagar as taxas condominais não pela prestação de determinado serviço, mas sim porque é proprietário do bem. Na presente hipótese não há plausibilidade no pedido da recorrente de cumprimento de certas obrigações pelo Condomínio, para aí sim realizar o pagamento das cotas. 3.7. Apesar do descrito, isso não quer dizer que a ré não possa buscar seus direitos, apenas significa que existindo qualquer descumprimento de deveres por parte do autor, isso não exonera a requerida de pagar as cotas condominiais a que encontra-se obrigada. 3.8. Cabe ressaltar que em momento algum dos autos os valores das taxas ou período de meses que engloba a dívida foram atacados pela ré, que em verdade, ratificou os dados apresentados pelo requerente. 3.9. Ademais, como bem pontuado pela sentença, é possível verificar a omissão do autor quando afirmou que os imóveis estariam desalugados desde 2017. Contudo, tais imóveis restaram devolvidos pelo inquilino (Gema Centro de Ensino e Esportes Ltda) em 15/03/19. 3.10. Além disso, as fotos juntadas nos autos pela requerida não condizem com a realidade do condomínio à época, pois em tal período foi realizada uma obra/reforma pelo Sr. Mateus Modesto, que ocupava algumas unidades da ré, fato que não foi nem rebatido pela demandada.

4. Apelação improvida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR. ANULAÇÃO DA SENTENÇA – JULGAMENTO CITRA PETITA. REJEITADA. TAXAS CONDOMINIAIS. RELAÇÃO ENTRE CONDOMÍNIO E CONDÔMINO. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE. PROPRIETÁRIO OU POSSUIDOR. DEVERES DO CONDÔMINO. ART. 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. DESPESAS DEVIDAS. RECURSO IMPROVIDO.

Sinopse fática: "Trata-se de ação de cobrança ajuizada pela parte autora em razão do inadimplemento de taxas condominiais e outras taxas pela parte ré".

1. Apelação interposta contra a sentença, proferida em ação de cobrança, que julgou procedente o pedido inicial em relação aos demais valores cobrados para condenar a requerida ao pagamento da quantia de R$ 44.616,85, bem como as parcelas que vencessem ao longo da demanda, nos termos do art. 323 do CPC. 1.1. Recurso aviado pela requeria na busca: a) pela anulação da sentença acerca do pedido não apreciado pelo juízo a quo de concessão do benefício da justiça gratuita; e b) pela reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos autorais de sua condenação ao pagamento da quantia de R$ 44.616,85, bem como das parcelas que se venceram ao longo da demanda.

2. Da preliminar de anulação da sentença – julgamento citra petita. 2.1. Nos termos do art. 141 do Código de Processo Civil “o juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.” 2.2. O art. 492, do CPC, dispõe que “é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.” 2.3. Tereza Arruda Alvim Wambier esclarece que “será infra petita a sentença que julgar menos do que tenha sido pleiteado pela parte, ou seja, a sentença em que o juiz, ao decidir, considerou ou apreciou menos do que foi pedido”. Acrescenta que “sendo nulas, as sentenças extra, ultra ou infra petita podem ter seu vício apontado até pelo Tribunal, em segundo grau, sem provocação da parte” (in Nulidades do Processo e da Sentença, Ed. RT, 5a edição, p. 316 e 319). 2.4. Ao demais, “caracteriza-se o julgamento aquém do pedido (citra petita) quando a sentença deixa de examinar, de maneira fundamentada, pedido expresso formulado na petição inicial.” (Ag.Int. no AREsp. no 704.992/RJ, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, 3a Turma, Dje 1o/08/2018). 2.5. Além disso, por força do efeito translativo, o órgão revisor pode julgar fora das razões ou das contrarrazões, sem que isto configure julgamento extra, ultra ou citra petita, quando se manifesta acerca de matéria de ordem pública. 2.6. No presente caso, verifica-se que, em que pese a sentença não ter se manifestado acerca da gratuidade de justiça requerida pela ré, esta Relatoria concedeu oportunidade à recorrente para que ela juntasse aos autos documentos aptos a demonstrar sua hipossuficiência. 2.7. Apesar dos argumentos e documentos trazidos pela parte ela não foi capaz de demonstrar sua hipossuficiência, motivo pelo qual não há razão para se falar em gratuidade de justiça. 2.8. Além disso, o pedido por ela elaborado foi devidamente analisado, sem qualquer necessidade de anulação do julgado, pois não houve prejuízo à parte, tendo em vista que o pedido foi analisado em 2a instância, oportunidade em que, como já mencionado, não foi constatado o direito ao benefício. 2.9. Preliminar rejeitada.

3. Do mérito. 3.1. Dispõe o art. 12 da Lei 4.591/64 acerca das taxas condominiais o seguinte: “Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio." 3.2. Preconiza, ainda, o art. 1.336, I, do Código Civil: "Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção." 3.3. Mostra-se conveniente lembrar que o pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do art. 4o, parágrafo único, da Lei no 4.591/64. 3.4. Verifica-se, portanto, que as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 3.5. Como se vê, a situação dos autos constitui uma obrigação de pagar cotas condominiais e não uma obrigação decorrente de negócio jurídico bilateral e sinalagmático, no qual há obrigações e deveres recíprocos entre as partes, o que permite uma reação do devedor através da aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC). Isso porque, em negócios jurídicos onde exista acordo de vontades entre duas ou mais pessoas, sendo eles sinalagmáticos, há um pressuposto de obrigações recíprocas. 3.6. Por outro lado, a obrigação propter rem tem origem na relação com a coisa e não entre pessoas. Assim, qualquer intenção do autor em sua constituição se mostra irrelevante, oportunidade em que o conceito de sinalágma se torna inaplicável. Nesse sentido, o condômino precisa pagar as taxas condominais não pela prestação de determinado serviço, mas sim porque é proprietário do bem. Na presente hipótese não há plausibilidade no pedido da recorrente de cumprimento de certas obrigações pelo Condomínio, para aí sim realizar o pagamento das cotas. 3.7. Apesar do descrito, isso não quer dizer que a ré não possa buscar seus direitos, apenas significa que existindo qualquer descumprimento de deveres por parte do autor, isso não exonera a requerida de pagar as cotas condominiais a que encontra-se obrigada. 3.8. Cabe ressaltar que em momento algum dos autos os valores das taxas ou período de meses que engloba a dívida foram atacados pela ré, que em verdade, ratificou os dados apresentados pelo requerente. 3.9. Ademais, como bem pontuado pela sentença, é possível verificar a omissão do autor quando afirmou que os imóveis estariam desalugados desde 2017. Contudo, tais imóveis restaram devolvidos pelo inquilino (Gema Centro de Ensino e Esportes Ltda) em 15/03/19. 3.10. Além disso, as fotos juntadas nos autos pela requerida não condizem com a realidade do condomínio à época, pois em tal período foi realizada uma obra/reforma pelo Sr. Mateus Modesto, que ocupava algumas unidades da ré, fato que não foi nem rebatido pela demandada.

4. Apelação improvida.