Tribunal: TJDFT
Processo: 0730916-06.2020.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-08-12
Data de publicação: 2021-08-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMOVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. LEI 9.514/1997. INADIMPLÊNCIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DA GARANTIA. EXIGÊNCIAS LEGAIS. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. REGULAR PROCEDIMENTO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.465/2017 (ART. 34 DO DECRETO-LEI 70/1966). APÓS, ASSEGURADO AO DEVEDOR FIDUCIANTE SOMENTE O DIREITO DE PREFERÊNCIA (ART. 27, §§ 2o-B DA LEI 9.514/1997). RECURSO DESPROVIDO.
1. Alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel (art. 22 da Lei 9.514/1997). Somente com o pagamento integral da dívida e dos seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25 da Lei 9.514/1997). Por outro lado, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o devedor fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário após o cumprimento das providências legais. Dentre elas, necessidade de prévia notificação pessoal do devedor ou de seu representante legal para purgação da mora a fim de retomar o contrato, sob pena de, caso não haja o pagamento, suceder o direito do credor fiduciário de averbar na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em seu favor, além da posterior promoção de leilão público para a alienação do imóvel (arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997).
2 No caso em análise, para a hipótese de inadimplemento, o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária estabelece que, após 60 (trinta) dias da data de vencimento da prestação, seria expedida "intimação" pessoal para o devedor fiduciante ou seu representante legal, conferindo o prazo de 15 (quinze) dias para purgação da mora e pagamento da dívida vencida com o acréscimo dos encargos legais e contratuais, sob pena de execução da garantia.
3. A pessoa jurídica é representada por quem os respectivos atos constitutivos designarem. No caso, consta do contrato social que a empresa devedora tem dois sócios. O contrato social também dispõe que a sociedade é administrada por ambos, que atuam em conjunto ou separadamente na representação ativa e passiva, judicial e extrajudicial, da pessoa jurídica, contando com poderes e atribuições de praticar todos e quaisquer atos relativos e vinculados à sociedade. O termo de intimação para purgação da mora comprova que um dos sócios administradores e representante legal da empresa foi notificado, pessoalmente e na sede da empresa, do teor da notificação, conforme certificado pelo Oficial de Registro de Imóveis. A intimação deve ser feita pessoalmente ao devedor, ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, não havendo qualquer disposição legal ou estipulação contratual que imponha a notificação individual de todos os sócios da pessoa jurídica. Assim, tem-se por regular e válida a notificação para a purga da mora, e, por consequência, a consolidação da propriedade do imóvel em nome da apelada.
4. O Superior Tribunal de Justiça admitia, no âmbito de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei 9.514/1997), a possibilidade de purga (tardia) da mora (débito) até a assinatura do auto de arrematação do leilão público do bem objeto da contratação. Havia expressa previsão legal de aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei 70/66 à Lei 9.514/1997 (art. 39, II), que também não continha nenhuma disposição sobre a purgação da mora do mutuário após a consolidação da propriedade, razão pela qual se permitia a incidência daquele dispositivo nos contratos celebrados com base na Lei 9.514/97, admitindo a purga da mora até a assinatura do auto de arrematação.
5. No entanto, após o advento da Lei 13.465/2017, que alterou o art. 39, II da Lei 9.514/1997 (restringindo a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei 70/1966 exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca), bem como introduziu no art. 27 da Lei 9.514/1997 o § 2o-B (permitindo ao devedor, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel) o próprio Superior Tribunal de Justiça vem entendendo que, após a alteração legislativa, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei 70/1966 aos contratos com garantia de alienação fiduciária, de modo que, consolidada a propriedade fiduciária em favor do credor fiduciário, não cabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes.
6. Caso em que o contrato foi celebrado em outubro de 2017 e a averbação da consolidação de propriedade em nome do credor ocorreu no ano de 2019, quando já vigentes as novas regras incluídas na Lei 9.514/1997 pela Lei 13.465, de 11 de julho de 2017. Desse modo, embora inviável o acolhimento da pretensão para reconhecer ao devedor a possibilidade de purgar a mora com o objetivo de recuperar o bem dado em garantia, a própria legislação lhe assegura, em tese, o exercício do direito de preferência na aquisição por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas (art. 27 § 2o-B da Lei 9.514/1997), o que, todavia, foge aos limites objetivos da presente demanda, considerando a causa de pedir e o pedido inicial.
7. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMOVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. LEI 9.514/1997. INADIMPLÊNCIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DA GARANTIA. EXIGÊNCIAS LEGAIS. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. REGULAR PROCEDIMENTO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.465/2017 (ART. 34 DO DECRETO-LEI 70/1966). APÓS, ASSEGURADO AO DEVEDOR FIDUCIANTE SOMENTE O DIREITO DE PREFERÊNCIA (ART. 27, §§ 2o-B DA LEI 9.514/1997). RECURSO DESPROVIDO.
1. Alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel (art. 22 da Lei 9.514/1997). Somente com o pagamento integral da dívida e dos seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25 da Lei 9.514/1997). Por outro lado, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o devedor fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário após o cumprimento das providências legais. Dentre elas, necessidade de prévia notificação pessoal do devedor ou de seu representante legal para purgação da mora a fim de retomar o contrato, sob pena de, caso não haja o pagamento, suceder o direito do credor fiduciário de averbar na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em seu favor, além da posterior promoção de leilão público para a alienação do imóvel (arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997).
2 No caso em análise, para a hipótese de inadimplemento, o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária estabelece que, após 60 (trinta) dias da data de vencimento da prestação, seria expedida "intimação" pessoal para o devedor fiduciante ou seu representante legal, conferindo o prazo de 15 (quinze) dias para purgação da mora e pagamento da dívida vencida com o acréscimo dos encargos legais e contratuais, sob pena de execução da garantia.
3. A pessoa jurídica é representada por quem os respectivos atos constitutivos designarem. No caso, consta do contrato social que a empresa devedora tem dois sócios. O contrato social também dispõe que a sociedade é administrada por ambos, que atuam em conjunto ou separadamente na representação ativa e passiva, judicial e extrajudicial, da pessoa jurídica, contando com poderes e atribuições de praticar todos e quaisquer atos relativos e vinculados à sociedade. O termo de intimação para purgação da mora comprova que um dos sócios administradores e representante legal da empresa foi notificado, pessoalmente e na sede da empresa, do teor da notificação, conforme certificado pelo Oficial de Registro de Imóveis. A intimação deve ser feita pessoalmente ao devedor, ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, não havendo qualquer disposição legal ou estipulação contratual que imponha a notificação individual de todos os sócios da pessoa jurídica. Assim, tem-se por regular e válida a notificação para a purga da mora, e, por consequência, a consolidação da propriedade do imóvel em nome da apelada.
4. O Superior Tribunal de Justiça admitia, no âmbito de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei 9.514/1997), a possibilidade de purga (tardia) da mora (débito) até a assinatura do auto de arrematação do leilão público do bem objeto da contratação. Havia expressa previsão legal de aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei 70/66 à Lei 9.514/1997 (art. 39, II), que também não continha nenhuma disposição sobre a purgação da mora do mutuário após a consolidação da propriedade, razão pela qual se permitia a incidência daquele dispositivo nos contratos celebrados com base na Lei 9.514/97, admitindo a purga da mora até a assinatura do auto de arrematação.
5. No entanto, após o advento da Lei 13.465/2017, que alterou o art. 39, II da Lei 9.514/1997 (restringindo a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei 70/1966 exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca), bem como introduziu no art. 27 da Lei 9.514/1997 o § 2o-B (permitindo ao devedor, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel) o próprio Superior Tribunal de Justiça vem entendendo que, após a alteração legislativa, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei 70/1966 aos contratos com garantia de alienação fiduciária, de modo que, consolidada a propriedade fiduciária em favor do credor fiduciário, não cabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes.
6. Caso em que o contrato foi celebrado em outubro de 2017 e a averbação da consolidação de propriedade em nome do credor ocorreu no ano de 2019, quando já vigentes as novas regras incluídas na Lei 9.514/1997 pela Lei 13.465, de 11 de julho de 2017. Desse modo, embora inviável o acolhimento da pretensão para reconhecer ao devedor a possibilidade de purgar a mora com o objetivo de recuperar o bem dado em garantia, a própria legislação lhe assegura, em tese, o exercício do direito de preferência na aquisição por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas (art. 27 § 2o-B da Lei 9.514/1997), o que, todavia, foge aos limites objetivos da presente demanda, considerando a causa de pedir e o pedido inicial.
7. Recurso conhecido e desprovido.