Tribunal: TJDFT
Processo: 0026730-30.2015.8.07.0009
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-02-09

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0026730-30.2015.8.07.0009 RECORRENTE: BROOKFIELD EMPREENDIMENTOS ECONOMICOS S A RECORRIDO: ANTONIO JOCI ALMEIDA DIAS, IEDA ALMEIDA GUIMARAES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ILEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO. TRIENAL. ACTIO NATA. SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. FORTUITO INTERNO. RESCISÃO MOTIVADA PELA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ARTIGO 476 DO CÓDIGO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REQUISITOS ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A análise da pertinência subjetiva da incorporadora no conflito precede o exame da validade da cobrança. Assim, sua legitimidade para compor a lide decorre diretamente da aplicação da Teoria da Asserção, segundo a qual as condições da ação devem ser analisadas em abstrato, antes do exame de mérito. 2. O prazo para a discussão de restituição de comissão de corretagem é de três anos. Nos casos em que a devolução é motivada pelo atraso na entrega do imóvel, o termo a quo deve ser a data na qual caracterizou-se o inadimplemento, ou seja, a data final para a entrega do imóvel, incluindo o prazo de tolerância, em atenção à Teoria da Actio Nata. 3. Se a condenação imposta em Sentença está de acordo com os limites da lide, delineados pelos pedidos autorais, não fica caracterizada a Sentença extra petita. 4. Os riscos específicos da construção civil, como a escassez de mão de obra, estão inseridos no âmbito do fortuito interno, não podendo ser admitidos como causas excludentes da obrigação de entregar o imóvel no prazo convencionado. 5. Nos termos do artigo 476 do Código Civil, “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”. A suspensão dos pagamentos por parte dos promitentes compradores, iniciada depois de caracterizado o atraso na entrega do imóvel, não afasta a responsabilidade da empresa vendedora pelos prejuízos causados pelo descumprimento do contrato. 6. Em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do vendedor do imóvel. No entanto, é possível transferir o encargo ao promitente comprador, mediante cláusula expressa no contrato principal. É, no entanto, essencial o respeito ao dever de informação imposto ao fornecedor, o qual se extrai de diversas previsões do Código de Defesa do Consumidor. 7. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022 do Código de Processo Civil, sustentando que a turma julgadora, mesmo instada a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; b) artigo 393 do Código Civil, defendendo a inexistência de culpa da insurgente para a rescisão do contrato (caso fortuito/força maior); c) artigos 476 e 408, ambos do Código Civil, ressaltando o direito à retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores desembolsados pelo promitente comprador; d) artigo 1o, § 2o, da Lei 6.899/81, sob o argumento de que os juros de mora e a correção monetária dos valores a serem restituídos devem incidir a partir do transito em julgado da decisão (Tema 1.002 do STJ); e) artigo 206, §3o, inciso IV, do Código Civil, apontando o advento da prescrição trienal da pretensão de cobrança da comissão de corretagem (Tema 938 do STJ). Aponta divergência jurisprudencial quanto às teses discorridas nas alíneas “a”, “c”, “d” e “e”, colacionando julgados do Superior Tribunal de Justiça. Por fim, requer que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome dos advogados RODRIGO BADARÓ DE CASTO, OAB/DF 2.221/A, e TATIANA MARIA S. MELLO DE LIMA, OAB/DF 15.118. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Examinando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifico que o recurso especial não merece ser admitido quanto ao apontado malferimento ao artigo 1.022 do Código de Processo Civil, bem como em relação ao dissídio interpretativo invocado. A respeito, destaco que, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo” (AgInt no REsp 1773608/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19/12/2019). No mesmo sentido: AgInt no AREsp 1662153/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, DJe 15/6/2020. Ademais, vale acrescentar que igualmente não merece trânsito o recurso especial com fulcro na alínea “c” do permissivo constitucional, pois “Na forma da jurisprudência do STJ, a alegada divergência jurisprudencial remanesce prejudicada, quando não conhecido o Recurso Especial, interposto também pela alínea a do permissivo constitucional” (AgInt no AREsp 1458422/SP, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, DJe 19/12/2019). Veja-se, ainda, a decisão monocrática proferida no REsp 1644000, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, DJe 17/8/2020. Melhor sorte não colhe a insurgente em relação à salientada contrariedade ao artigo 393 do Código Civil. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Também não cabe prosperar o apelo fundado no exposto vilipêndio aos artigos 476 e 408, ambos do Código Civil, bem como em relação ao dissenso pretoriano aventado. Isto porque, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 10/12/2013, (enunciado 543 da Súmula do STJ e Tema 577), firmou o entendimento de que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Assim, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. Tampouco merece prosseguir o recurso quanto à reputada ofensa ao artigo 1o, § 2o, da Lei 6.899/81, bem como quanto ao suposto dissídio interpretativo, uma vez que a tese jurídica acerca da incidência dos juros de mora e da correção monetária a partir do trânsito em julgado não foi objeto de exame em sede recursal. Assim, ausente o indispensável prequestionamento, incide o veto dos enunciados 211 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça e 282 e 356, ambos da Súmula do Supremo Tribunal Federal. Nesse sentido, confira-se o AgInt no REsp 1814124/RO, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, DJe 12/12/2019, e AgInt no AREsp 1591224/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, DJe 5/8/2020). Outrossim, ressalto que a hipótese dos autos, ao contrário do alegado pela insurgente, não se amolda ao Tema 1.002 do STJ. A propósito, enfatizo que, por ocasião do julgamento do REsp 17400911/DF, a referida Corte de Justiça firmou o entendimento de que “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. A turma julgadora, in casu, reconheceu, diversamente da situação tratada pelo referido Tema, que a resolução contratual se deu por culpa da promitente vendedora (ID 19365416). Acrescento que também não cabe ser admitido o recurso quanto à articulada violação ao artigo 206, §3o, inciso IV, do Código Civil, bem como em relação à divergência jurisprudencial apresentada. Isso porque, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes proposto pela recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ. Destaca-se que a hipótese em exame não se adequa ao Tema 938 do STJ, havendo distinção entre o caso concreto e o paradigma. O STJ no julgamento do Recurso Especial 1.551.956/SP firmou o entendimento de que é trienal o prazo para a cobrança da comissão de corretagem fundada no enriquecimento sem causa de uma das partes contratantes. No presente caso, diversamente, embora o prazo prescricional permaneça o mesmo, a causa de pedir relacionada à cobrança da correção de corretagem refere-se à reparação dos danos causados pelo descumprimento do contrato firmado entre as partes. Por derradeiro, determino que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome dos advogados RODRIGO BADARÓ DE CASTO, OAB/DF 2.221/A, e TATIANA MARIA S. MELLO DE LIMA, OAB/DF 15.118. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A005

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0026730-30.2015.8.07.0009 RECORRENTE: BROOKFIELD EMPREENDIMENTOS ECONOMICOS S A RECORRIDO: ANTONIO JOCI ALMEIDA DIAS, IEDA ALMEIDA GUIMARAES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ILEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO. TRIENAL. ACTIO NATA. SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. FORTUITO INTERNO. RESCISÃO MOTIVADA PELA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ARTIGO 476 DO CÓDIGO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REQUISITOS ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A análise da pertinência subjetiva da incorporadora no conflito precede o exame da validade da cobrança. Assim, sua legitimidade para compor a lide decorre diretamente da aplicação da Teoria da Asserção, segundo a qual as condições da ação devem ser analisadas em abstrato, antes do exame de mérito. 2. O prazo para a discussão de restituição de comissão de corretagem é de três anos. Nos casos em que a devolução é motivada pelo atraso na entrega do imóvel, o termo a quo deve ser a data na qual caracterizou-se o inadimplemento, ou seja, a data final para a entrega do imóvel, incluindo o prazo de tolerância, em atenção à Teoria da Actio Nata. 3. Se a condenação imposta em Sentença está de acordo com os limites da lide, delineados pelos pedidos autorais, não fica caracterizada a Sentença extra petita. 4. Os riscos específicos da construção civil, como a escassez de mão de obra, estão inseridos no âmbito do fortuito interno, não podendo ser admitidos como causas excludentes da obrigação de entregar o imóvel no prazo convencionado. 5. Nos termos do artigo 476 do Código Civil, “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”. A suspensão dos pagamentos por parte dos promitentes compradores, iniciada depois de caracterizado o atraso na entrega do imóvel, não afasta a responsabilidade da empresa vendedora pelos prejuízos causados pelo descumprimento do contrato. 6. Em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do vendedor do imóvel. No entanto, é possível transferir o encargo ao promitente comprador, mediante cláusula expressa no contrato principal. É, no entanto, essencial o respeito ao dever de informação imposto ao fornecedor, o qual se extrai de diversas previsões do Código de Defesa do Consumidor. 7. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022 do Código de Processo Civil, sustentando que a turma julgadora, mesmo instada a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; b) artigo 393 do Código Civil, defendendo a inexistência de culpa da insurgente para a rescisão do contrato (caso fortuito/força maior); c) artigos 476 e 408, ambos do Código Civil, ressaltando o direito à retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores desembolsados pelo promitente comprador; d) artigo 1o, § 2o, da Lei 6.899/81, sob o argumento de que os juros de mora e a correção monetária dos valores a serem restituídos devem incidir a partir do transito em julgado da decisão (Tema 1.002 do STJ); e) artigo 206, §3o, inciso IV, do Código Civil, apontando o advento da prescrição trienal da pretensão de cobrança da comissão de corretagem (Tema 938 do STJ). Aponta divergência jurisprudencial quanto às teses discorridas nas alíneas “a”, “c”, “d” e “e”, colacionando julgados do Superior Tribunal de Justiça. Por fim, requer que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome dos advogados RODRIGO BADARÓ DE CASTO, OAB/DF 2.221/A, e TATIANA MARIA S. MELLO DE LIMA, OAB/DF 15.118. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Examinando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifico que o recurso especial não merece ser admitido quanto ao apontado malferimento ao artigo 1.022 do Código de Processo Civil, bem como em relação ao dissídio interpretativo invocado. A respeito, destaco que, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo” (AgInt no REsp 1773608/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19/12/2019). No mesmo sentido: AgInt no AREsp 1662153/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, DJe 15/6/2020. Ademais, vale acrescentar que igualmente não merece trânsito o recurso especial com fulcro na alínea “c” do permissivo constitucional, pois “Na forma da jurisprudência do STJ, a alegada divergência jurisprudencial remanesce prejudicada, quando não conhecido o Recurso Especial, interposto também pela alínea a do permissivo constitucional” (AgInt no AREsp 1458422/SP, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, DJe 19/12/2019). Veja-se, ainda, a decisão monocrática proferida no REsp 1644000, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, DJe 17/8/2020. Melhor sorte não colhe a insurgente em relação à salientada contrariedade ao artigo 393 do Código Civil. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Também não cabe prosperar o apelo fundado no exposto vilipêndio aos artigos 476 e 408, ambos do Código Civil, bem como em relação ao dissenso pretoriano aventado. Isto porque, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 10/12/2013, (enunciado 543 da Súmula do STJ e Tema 577), firmou o entendimento de que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Assim, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. Tampouco merece prosseguir o recurso quanto à reputada ofensa ao artigo 1o, § 2o, da Lei 6.899/81, bem como quanto ao suposto dissídio interpretativo, uma vez que a tese jurídica acerca da incidência dos juros de mora e da correção monetária a partir do trânsito em julgado não foi objeto de exame em sede recursal. Assim, ausente o indispensável prequestionamento, incide o veto dos enunciados 211 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça e 282 e 356, ambos da Súmula do Supremo Tribunal Federal. Nesse sentido, confira-se o AgInt no REsp 1814124/RO, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, DJe 12/12/2019, e AgInt no AREsp 1591224/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, DJe 5/8/2020). Outrossim, ressalto que a hipótese dos autos, ao contrário do alegado pela insurgente, não se amolda ao Tema 1.002 do STJ. A propósito, enfatizo que, por ocasião do julgamento do REsp 17400911/DF, a referida Corte de Justiça firmou o entendimento de que “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. A turma julgadora, in casu, reconheceu, diversamente da situação tratada pelo referido Tema, que a resolução contratual se deu por culpa da promitente vendedora (ID 19365416). Acrescento que também não cabe ser admitido o recurso quanto à articulada violação ao artigo 206, §3o, inciso IV, do Código Civil, bem como em relação à divergência jurisprudencial apresentada. Isso porque, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes proposto pela recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ. Destaca-se que a hipótese em exame não se adequa ao Tema 938 do STJ, havendo distinção entre o caso concreto e o paradigma. O STJ no julgamento do Recurso Especial 1.551.956/SP firmou o entendimento de que é trienal o prazo para a cobrança da comissão de corretagem fundada no enriquecimento sem causa de uma das partes contratantes. No presente caso, diversamente, embora o prazo prescricional permaneça o mesmo, a causa de pedir relacionada à cobrança da correção de corretagem refere-se à reparação dos danos causados pelo descumprimento do contrato firmado entre as partes. Por derradeiro, determino que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome dos advogados RODRIGO BADARÓ DE CASTO, OAB/DF 2.221/A, e TATIANA MARIA S. MELLO DE LIMA, OAB/DF 15.118. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A005