Tribunal: TJDFT
Processo: 0704668-53.2018.8.07.0007
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-04-14
Data de publicação: 2021-04-23

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. SUSPENSÃO. OBRIGAÇÃO DO COMPRADOR NO PAGAMENTO DA TAXA DE CONDOMÍNIO APENAS APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Trata-se de ação declaratória de inexistência de débito c/c revisional de cláusula contratual. Narra o autor que lhe foi exigido o pagamento das taxas condominiais, referentes ao período de fevereiro/2017, março/2017, abril/2017, maio/2017 e junho/2017, embora ainda não tivesse a posse do imóvel.

2. Insurge-se o réu, GOLD AMARGOS EMPREENDIMENTOS, contra a sentença que julgou procedentes os pedidos da exordial para declarar a inexistência da responsabilidade do autor pelos débitos condominiais vinculados à sua unidade, gerados antes de junho/2017; determinar que os réus se abstenham de enviar cobranças ao autor, em relação aos débitos ora declarados inexistentes, e que se abstenham de incluir o nome do autor nos cadastros de inadimplentes, em relação a tais débitos.

3. Sustenta o recorrente, inicialmente, a extinção da demanda, em razão da decretação da homologação do plano de recuperação judicial. Aduz, também, preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, alega que o contrato prevê a responsabilidade do comprador pelo pagamento das taxas condominiais a partir da emissão do habite-se.

4. As condições da ação, dentre as quais se insere a legitimidade passiva, à luz da teoria da asserção, são aferidas em abstrato, presumindo-se verdadeiras as assertivas da parte requerente na petição inicial. Tendo a parte autora alegado que a parte ré é a responsável pelo recebimento dos valores pagos, a título de taxa condominial vencida, resta evidenciada a possibilidade de figurar no polo passivo da demanda. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

5. O artigo 18 da Lei no 6.024/74 deve ser interpretado em conformidade com o Enunciado 51 do FONAJE, in verbis: "Os processos de conhecimento contra empresas sob liquidação extrajudicial, concordata ou recuperação judicial devem prosseguir até a sentença de mérito, para constituição do título executivo judicial, possibilitando a parte habilitar o seu crédito, no momento oportuno, pela via própria". Logo, inviável acolher o pedido de suspensão do processo antes da formação da coisa julgada e constituição do próprio título executivo. Precedente no STJ: AgRg no Ag 1415635/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 06/09/2012, DJe 24/09/2012.

6. Das provas coligidas aos autos, verifica-se que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda, no qual consta na cláusula 9.1.1 a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio antes da entrega das chaves (ID 23724689 - Pág. 13). O imóvel foi entregue ao autor em 20/06/2017 (ID 23724684 - Pág. 1). A Carta de cobrança, no valor de R$ 2.007,87, refere-se ao período entre 02 a 06/2017 (ID 23724680 - Pág. 1).

7. Imperiosa a relativização do princípio do “pacta sunt servanda” nas relações de consumo, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor.

8. Assim, é considerada abusiva a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse (cláusula 9.1.1). A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável (CDC, Art. 51, IV). (acórdão 1190179, 20161210050634ACJ, Relator: EDUARDO HENRIQUE ROSAS)

9. Outrossim, a Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR no. 2016.00.2.034904-4 (Tema 06), firmou a seguinte tese: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.”

10. Outrossim, "é certo que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais." (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO)

11. Neste contexto, irrepreensível a sentença vergastada.

12. Recurso conhecido. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. No mérito, improvido.

13. Condenada a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios (Lei no 9.099/95, art. 55), estes fixados em R$ 500,00 (quinhentos reais), por apreciação equitativa, na forma do art. 85, § 8o, do CPC.

14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. SUSPENSÃO. OBRIGAÇÃO DO COMPRADOR NO PAGAMENTO DA TAXA DE CONDOMÍNIO APENAS APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Trata-se de ação declaratória de inexistência de débito c/c revisional de cláusula contratual. Narra o autor que lhe foi exigido o pagamento das taxas condominiais, referentes ao período de fevereiro/2017, março/2017, abril/2017, maio/2017 e junho/2017, embora ainda não tivesse a posse do imóvel.

2. Insurge-se o réu, GOLD AMARGOS EMPREENDIMENTOS, contra a sentença que julgou procedentes os pedidos da exordial para declarar a inexistência da responsabilidade do autor pelos débitos condominiais vinculados à sua unidade, gerados antes de junho/2017; determinar que os réus se abstenham de enviar cobranças ao autor, em relação aos débitos ora declarados inexistentes, e que se abstenham de incluir o nome do autor nos cadastros de inadimplentes, em relação a tais débitos.

3. Sustenta o recorrente, inicialmente, a extinção da demanda, em razão da decretação da homologação do plano de recuperação judicial. Aduz, também, preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, alega que o contrato prevê a responsabilidade do comprador pelo pagamento das taxas condominiais a partir da emissão do habite-se.

4. As condições da ação, dentre as quais se insere a legitimidade passiva, à luz da teoria da asserção, são aferidas em abstrato, presumindo-se verdadeiras as assertivas da parte requerente na petição inicial. Tendo a parte autora alegado que a parte ré é a responsável pelo recebimento dos valores pagos, a título de taxa condominial vencida, resta evidenciada a possibilidade de figurar no polo passivo da demanda. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

5. O artigo 18 da Lei no 6.024/74 deve ser interpretado em conformidade com o Enunciado 51 do FONAJE, in verbis: "Os processos de conhecimento contra empresas sob liquidação extrajudicial, concordata ou recuperação judicial devem prosseguir até a sentença de mérito, para constituição do título executivo judicial, possibilitando a parte habilitar o seu crédito, no momento oportuno, pela via própria". Logo, inviável acolher o pedido de suspensão do processo antes da formação da coisa julgada e constituição do próprio título executivo. Precedente no STJ: AgRg no Ag 1415635/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 06/09/2012, DJe 24/09/2012.

6. Das provas coligidas aos autos, verifica-se que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda, no qual consta na cláusula 9.1.1 a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio antes da entrega das chaves (ID 23724689 - Pág. 13). O imóvel foi entregue ao autor em 20/06/2017 (ID 23724684 - Pág. 1). A Carta de cobrança, no valor de R$ 2.007,87, refere-se ao período entre 02 a 06/2017 (ID 23724680 - Pág. 1).

7. Imperiosa a relativização do princípio do “pacta sunt servanda” nas relações de consumo, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor.

8. Assim, é considerada abusiva a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse (cláusula 9.1.1). A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável (CDC, Art. 51, IV). (acórdão 1190179, 20161210050634ACJ, Relator: EDUARDO HENRIQUE ROSAS)

9. Outrossim, a Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR no. 2016.00.2.034904-4 (Tema 06), firmou a seguinte tese: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.”

10. Outrossim, "é certo que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais." (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO)

11. Neste contexto, irrepreensível a sentença vergastada.

12. Recurso conhecido. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. No mérito, improvido.

13. Condenada a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios (Lei no 9.099/95, art. 55), estes fixados em R$ 500,00 (quinhentos reais), por apreciação equitativa, na forma do art. 85, § 8o, do CPC.

14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.