Tribunal: TJDFT
Processo: 0702779-25.2018.8.07.0020
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-08-05

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0702779-25.2018.8.07.0020 RECORRENTE: DEYMAR ANGELA DA SILVA LEMOS BERNARDES RECORRIDO: CIMA ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS LTDA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E ADEQUAÇÃO AO DIREITO APLICÁVEL. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DAS CHAVES ANTERIOR AO HABITE-SE. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. PERCENTUAL RAZOÁVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O Juiz é o destinatário da prova, uma vez que sua produção tem por escopo auxiliá-lo na formação do seu convencimento (artigo 371 do Código de Processo Civil). Se os elementos de convencimento existentes são bastante e suficientes para o deslinde da lide, não há razão para remeter as partes à instrução processual. Ademais, se a questão envolve tão somente a interpretação de cláusula contratual e a aplicação do direito, era de todo desnecessária a produção de prova pericial. E nesse caso, é dever do Juiz indeferir a prova inútil ou protelatória. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. 2. O recebimento das chaves e imissão do promitente comprador na posse do imóvel antes mesmo da averbação da carta de habite-se, revelou a utilidade da prestação ainda que existente eventual mora da incorporadora. Ademais, o financiamento para a compra da unidade foi realizado diretamente com a vendedora, o que afastou qualquer eventual prejuízo na conclusão do contrato de compra e venda. 3. O inadimplemento por mais de dois anos com as parcelas ajustadas, impõe a decretação da rescisão do negócio jurídico por culpa do comprador, devendo as partes retornar ao status quo ante, com a devolução das parcelas pela construtora, sem prejuízo de retenção de multa compensatória prevista. 4. É comum no mercado imobiliário o aluguel representar entre 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor venal do imóvel e na razão inversamente proporcional. O valor fixado mostra-se compatível com essa regra e aquele adotado inclusive pela nóvel legislação que alteração o regime de incorporação. 5. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. A recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou violação aos artigos 421, 422 e 1.245, todos do Código Civil, ao aplicar penalidades somente contra à recorrente, desconsiderando a inadimplência primitiva da recorrida. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial quanto ao Tema 971 do STJ. Requer seja retificada a data em que a recorrente deixou de pagar as parcelas do financiamento, qual seja, março de 2017 e não junho de 2015. Invoca, ainda, dissídio pretoriano em relação ao Tema 996, porque deveria ter eliminado correção monetária do período compreendido entre fev/2015 (data em que expirou o prazo de tolerância de cento e oitenta dias para a entrega definitiva da obra) e set/2016 (data de expedição e averbação do Habite-se), bem como ao Tema 970, ao cumularem cláusula penal com lucros cessantes, ambos do STJ. Nas contrarrazões, a parte recorrida requer que todas as intimações ocorram exclusivamente em nome dos advogados FERNANDO VERNALHA GUIMARÃES, OAB/PR 20. 738 e LUIZ FERNANDO PEREIRA, OAB/PR 22.076. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Paso ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada afronta aos artigos 421, 422 e 1.245, todos do Código Civil, bem como quanto às apontadas divergências pretorianas em relação aos temas 971 e 996, ambos do STJ. Isso porque a turma julgadora assentou: Em suas razões recursais, a apelante repisou que a inadimplência deve ser atribuída à incorporadora, porque o “habite-se” somente foi averbado na matrícula do imóvel em 22/09/2016. Considera-se entregue o imóvel no momento do recebimento das chaves pelos compradores e não pela expedição da carta de habite-se ou seu registro em cartório. No caso presente com mais razão, porque a promissora compradora aceitou ser imitida na posse da unidade, quando passou usufruir da coisa. No caso dos autos, apesar do registro tardio da carta de habite-se, a recorrente recebeu o apartamento em 30/05/2015, consoante se infere do termo de ID 18124682. Portanto, o descumprimento da formalidade não obstou a imissão na posse e o pleno uso e gozo do bem. Ademais, a mora somente é causa para a resolução do contrato quando a prestação torna-se inútil ao credor, o que a toda evidencia não é a situação revelada nos autos. Se a consumidora não suportou qualquer prejuízo, tampouco o demonstrou, não há razão para emprestar à mora da incorporadora o fundamento para a resolução do contrato. É importante deixar claro que o imóvel foi financiado diretamente pela incorporadora, conforme cláusula 5a do ajuste, razão pela qual a averbação tardia da carta de “habite-se” não teve o potencial de prejudicar a promitente compradora na aquisição da unidade imobiliária. Em contrapartida, ficou incontroverso o inadimplemento da apelante, pois deixou de pagar as parcelas devidas desde junho de 2015, razão pela qual a sentença não merece reproche. (ID 23602721) Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos do Corte Superior, também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AgInt no AgInt no AREsp 1247288/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, DJe 23/4/2021). Melhor sorte não colhe o apelo em relação ao suposto dissídio jurisprudencial quanto à cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, pois é entendimento pacífico da Corte Superior que: “O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas” (AgInt no REsp 1700185/RJ, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, DJe 21/3/2018), o que não se observa no caso em exame. No mesmo sentido o AgInt no AREsp 1747548/SP, Rel. Ministra NANCY ANGRIGUI, DJe 25/6/2021. Ademais, a decisão impugnada está em sintonia com orientação do Corte Superior no sentido de que: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. 1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial. 2. "Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes." (AgInt no REsp 1216477/RS, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 07/06/2018). 3. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1657021/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, DJe 24/9/2020). Assim, “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). Ademais, "encontrando-se o aresto de origem em sintonia à jurisprudência consolidada nesta Corte, a Súmula 83 do STJ serve de óbice ao processamento do recurso especial, tanto pela alínea 'a' como pela alínea 'c', a qual viabilizaria o reclamo pelo dissídio jurisprudencial" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 741.863/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 1o/4/2020)” (AgInt no AREsp 1654833/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 11/2/2021). Determino que todas as intimações da parte recorrida ocorram exclusivamente em nome dos advogados FERNANDO VERNALHA GUIMARÃES, OAB/PR 20. 738 e LUIZ FERNANDO PEREIRA, OAB/PR 22.076. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0702779-25.2018.8.07.0020 RECORRENTE: DEYMAR ANGELA DA SILVA LEMOS BERNARDES RECORRIDO: CIMA ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS LTDA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E ADEQUAÇÃO AO DIREITO APLICÁVEL. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DAS CHAVES ANTERIOR AO HABITE-SE. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. PERCENTUAL RAZOÁVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O Juiz é o destinatário da prova, uma vez que sua produção tem por escopo auxiliá-lo na formação do seu convencimento (artigo 371 do Código de Processo Civil). Se os elementos de convencimento existentes são bastante e suficientes para o deslinde da lide, não há razão para remeter as partes à instrução processual. Ademais, se a questão envolve tão somente a interpretação de cláusula contratual e a aplicação do direito, era de todo desnecessária a produção de prova pericial. E nesse caso, é dever do Juiz indeferir a prova inútil ou protelatória. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. 2. O recebimento das chaves e imissão do promitente comprador na posse do imóvel antes mesmo da averbação da carta de habite-se, revelou a utilidade da prestação ainda que existente eventual mora da incorporadora. Ademais, o financiamento para a compra da unidade foi realizado diretamente com a vendedora, o que afastou qualquer eventual prejuízo na conclusão do contrato de compra e venda. 3. O inadimplemento por mais de dois anos com as parcelas ajustadas, impõe a decretação da rescisão do negócio jurídico por culpa do comprador, devendo as partes retornar ao status quo ante, com a devolução das parcelas pela construtora, sem prejuízo de retenção de multa compensatória prevista. 4. É comum no mercado imobiliário o aluguel representar entre 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor venal do imóvel e na razão inversamente proporcional. O valor fixado mostra-se compatível com essa regra e aquele adotado inclusive pela nóvel legislação que alteração o regime de incorporação. 5. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. A recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou violação aos artigos 421, 422 e 1.245, todos do Código Civil, ao aplicar penalidades somente contra à recorrente, desconsiderando a inadimplência primitiva da recorrida. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial quanto ao Tema 971 do STJ. Requer seja retificada a data em que a recorrente deixou de pagar as parcelas do financiamento, qual seja, março de 2017 e não junho de 2015. Invoca, ainda, dissídio pretoriano em relação ao Tema 996, porque deveria ter eliminado correção monetária do período compreendido entre fev/2015 (data em que expirou o prazo de tolerância de cento e oitenta dias para a entrega definitiva da obra) e set/2016 (data de expedição e averbação do Habite-se), bem como ao Tema 970, ao cumularem cláusula penal com lucros cessantes, ambos do STJ. Nas contrarrazões, a parte recorrida requer que todas as intimações ocorram exclusivamente em nome dos advogados FERNANDO VERNALHA GUIMARÃES, OAB/PR 20. 738 e LUIZ FERNANDO PEREIRA, OAB/PR 22.076. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Paso ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada afronta aos artigos 421, 422 e 1.245, todos do Código Civil, bem como quanto às apontadas divergências pretorianas em relação aos temas 971 e 996, ambos do STJ. Isso porque a turma julgadora assentou: Em suas razões recursais, a apelante repisou que a inadimplência deve ser atribuída à incorporadora, porque o “habite-se” somente foi averbado na matrícula do imóvel em 22/09/2016. Considera-se entregue o imóvel no momento do recebimento das chaves pelos compradores e não pela expedição da carta de habite-se ou seu registro em cartório. No caso presente com mais razão, porque a promissora compradora aceitou ser imitida na posse da unidade, quando passou usufruir da coisa. No caso dos autos, apesar do registro tardio da carta de habite-se, a recorrente recebeu o apartamento em 30/05/2015, consoante se infere do termo de ID 18124682. Portanto, o descumprimento da formalidade não obstou a imissão na posse e o pleno uso e gozo do bem. Ademais, a mora somente é causa para a resolução do contrato quando a prestação torna-se inútil ao credor, o que a toda evidencia não é a situação revelada nos autos. Se a consumidora não suportou qualquer prejuízo, tampouco o demonstrou, não há razão para emprestar à mora da incorporadora o fundamento para a resolução do contrato. É importante deixar claro que o imóvel foi financiado diretamente pela incorporadora, conforme cláusula 5a do ajuste, razão pela qual a averbação tardia da carta de “habite-se” não teve o potencial de prejudicar a promitente compradora na aquisição da unidade imobiliária. Em contrapartida, ficou incontroverso o inadimplemento da apelante, pois deixou de pagar as parcelas devidas desde junho de 2015, razão pela qual a sentença não merece reproche. (ID 23602721) Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos do Corte Superior, também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AgInt no AgInt no AREsp 1247288/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, DJe 23/4/2021). Melhor sorte não colhe o apelo em relação ao suposto dissídio jurisprudencial quanto à cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, pois é entendimento pacífico da Corte Superior que: “O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas” (AgInt no REsp 1700185/RJ, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, DJe 21/3/2018), o que não se observa no caso em exame. No mesmo sentido o AgInt no AREsp 1747548/SP, Rel. Ministra NANCY ANGRIGUI, DJe 25/6/2021. Ademais, a decisão impugnada está em sintonia com orientação do Corte Superior no sentido de que: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. 1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial. 2. "Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes." (AgInt no REsp 1216477/RS, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 07/06/2018). 3. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1657021/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, DJe 24/9/2020). Assim, “Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). Ademais, "encontrando-se o aresto de origem em sintonia à jurisprudência consolidada nesta Corte, a Súmula 83 do STJ serve de óbice ao processamento do recurso especial, tanto pela alínea 'a' como pela alínea 'c', a qual viabilizaria o reclamo pelo dissídio jurisprudencial" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 741.863/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 1o/4/2020)” (AgInt no AREsp 1654833/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 11/2/2021). Determino que todas as intimações da parte recorrida ocorram exclusivamente em nome dos advogados FERNANDO VERNALHA GUIMARÃES, OAB/PR 20. 738 e LUIZ FERNANDO PEREIRA, OAB/PR 22.076. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023