Tribunal: TJDFT
Processo: 0713390-20.2016.8.07.0016
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-14

Ementa:
PROCESSO CIVIL: AFASTADA A PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. VALOR DA CAUSA EM RAZÃO DO PROVEITO ECONÔMICO. NÃO DEVOLUÇÃO DOS AUTOS À ORIGEM. CAUSA MADURA. CIVIL: NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. JUROS DE FINANCIAMENTO. TAXA DE CONDOMÍNIO (OBRIGAÇÃO DE PAGAR DO CONSUMIDOR SOMENTE COM O RECEBIMENTO DAS CHAVES). CLÁUSULA PENAL 7.4.2: INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA CONSTANTE NO ITEM “I” DO CONTRATO COM LUCROS CESSANTES, FIXAÇÃO DE VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO, NATUREZA COMPENSATÓRIA (“BIS IN IDEM”). PREVALÊNCIA DOS LUCROS CESSANTES, POIS SUFICIENTE A RECOMPOR OS DANOS MATERIAIS SOFRIDOS. VIABILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA CONSTANTE NO ITEM “II” DO CONTRATO. FIXAÇÃO DISSOCIADA DO VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL. NATUREZA PUNITIVA. IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA. INOCORRÊNCIA DE AFETAÇÃO AOS ATRIBUTOS DA PERSONALIDADE. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Afastada a preliminar de incompetência do juízo acolhida na origem (em razão do valor da causa), porque, para se aferir a competência dos Juizados Especiais Cíveis, deve ser observado o proveito econômico perseguido, que, no caso concreto, corresponde à pretensa reparação por danos materiais e morais, a qual não ultrapassa o limite estabelecido de 40 salários-mínimos (Lei 9.099/95, art. 3o, I). Por conseguinte, é de se anular a sentença.
II. E não há de se devolver a análise da questão de fundo ao douto juízo originário, dada a maturidade da situação processual permite o pronto julgamento do mérito pela própria turma recursal (CPC, artigo 1.013, § 3o, II).
III. Mérito.
A. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (artigos 6o e 14).
B. No caso concreto, a data prometida para a entrega da unidade residencial era 27.02.2015 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 23.9.2015 (ID. 779398).
C. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (STJ: EREsp 1341138/SP, DJe 22/05/2018) (CC, artigos 402 e 475).
D. Em relação à cobrança a título de “juros de obra”, é cediço que é ônus do consumidor arcar com o referido encargo durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”, salvo se comprovada a culpa da construtora/incorporadora no atraso da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se”.
E. No contexto, a requerida, além do comprovado atraso na entrega do imóvel, não logrou demonstrar que a efetiva averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel teria ocorrido a tempo e modo, uma vez que, consoante o contrato de compra e venda, a entrega da unidade habitacional deveria ter ocorrido em 27.02.2015 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos). Fato é que o consumidor arcou com o pagamento dos juros de financiamento até abril de 2015, consoante planilha de evolução do financiamento colacionada (ID. 779364). Tivesse a empresa cumprido com suas atribuições a tempo e modo (ausente demonstração de averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel), o consumidor não experimentaria tais danos. Caracterizada, pois, a mora da construtora/incorporadora.
F. Assim, é dever da construtora restituir à parte autora os valores despendidos a título de juros de financiamento (“juros de obra”) comprovadamente suportados no período da mora, no importe de R$ 1.293,02.
G. Lado outro, imperiosa a relativização do princípio do pacta sunt servanda nas relações de consumo, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor. A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável (CDC, art. 51, IV). Logo, é considerada abusiva a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse.
H. Isso porque a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, é que define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, “mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador” (TJDFT, Acórdão n.1069061, Relator: Des. TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, DJE: 23/01/2018).
I. Sendo assim, a responsabilidade da recorrente pelo adimplemento das quantias atinentes à taxa de condomínio vencidas antes da disponibilização da unidade imobiliária é medida que se impõe, porquanto somente depois da entrega das chaves para o comprador nasce a obrigação de arcar com o pagamento das referidas despesas.
J. No que concerne à quantia a ser indenizada a título de lucros cessantes, deve-se considerar os valores praticados no mercado; nesse ponto, as provas produzidas evidenciam que o valor mensal de R$ 900,00 (Lei 9.099/95, art. 5o) corresponde à quantia considerada razoável pela jurisprudência (entre 0,5% e 1% do valor do imóvel). Portanto, em decorrência do período moratório (seis meses e vinte e quatro dias), cumpre à requerida pagar a requerente o valor de R$ 6.120,00.
K. Já em relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).
L. No ponto, a Câmara de Uniformização do TJDFT (Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004), alinhada à tese supra, firmou o entendimento de que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.
M. No caso concreto, destaca-se a existência de expressa previsão de cláusula penal para o inadimplemento do vendedor de natureza “compensatória” e “moratória” (cláusula 7.4.2, itens “i” e “ii” – ID. 779346, pág. 24/25).
N. Nesse quadro, verifica-se que o valor da multa contratual constante no item “ii” (0,5 % ao mês sobre o valor pago, durante o período da mora) estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel). Assim, forçoso reconhecer a inviabilidade de cumulação da referida multa com a indenização por lucros cessantes, ante a natureza compensatória de ambas, a par da equivalência com o valor locativo (bis in idem). Desse modo, deve prevalecer a indenização por lucros cessantes (mais benéfica ao consumidor), pois suficiente a recompor os danos materiais sofridos (CC, art. 944).
O. Respeitante ao item “i” (2% sobre o valor pago, aplicada “uma única vez”) da cláusula penal, tem-se por viável a cumulação da aludida multa com a indenização por lucros cessantes, pois enquanto a multa visa punir o devedor que retarda o cumprimento da obrigação, este último tem por objetivo a compensação do credor pelo que ele efetivamente deixou de ganhar, em razão da mora do devedor.
P. Por conseguinte, em razão de previsão contratual, e à míngua de especifica impugnação da planilha de cálculo colacionada pela requerente (ID. 779382, pág. 11/12), impositivo se torna o pagamento de R$ 3.017,31, a título de multa.
Q. No mais, em que pese a patente falha na prestação do serviço (atraso na entrega do imóvel), a situação vivenciada pela requerente, por si só, não supera os limites do mero dissabor decorrente do inadimplemento contratual e, portanto, não gera dano moral passível de compensação, à míngua de demonstração de situação externa vexatória ou de outras consequências subjetivas mais gravosas à parte consumidora (CF, art. 5o, V e X e CC, art. 186 c/c CPC, art. 373, inciso I).
III. Recurso conhecido para afastar a preliminar de incompetência do juízo. Avançado o julgamento ao exame do mérito. Decido pela parcial procedência dos pedidos para condenar a requerida: (a) a restituir à requerente os valores despendidos a título de “juros de obra”, no importe de R$ 1.293,02 (mil duzentos e noventa e três reais e dois centavos) e de taxa condominiais, no valor de R$ 577,73 (quinhentos e setenta e sete reais e setenta e três centavos), acrescidos de correção monetária desde o desembolso e juros legais a contar da citação; (b) ao pagamento dos lucros cessantes de R$ 6.120,00 (seis mil, cento e vinte reais) e da multa contratual moratória (cláusula 7.4.2, item “i”) de R$ 3.017,31 (três mil e dezessete reais e trinta e um centavos), corrigidos monetariamente desde o efetivo prejuízo e juros de legais a contar da citação. Sem condenação em custas processuais nem honorários advocatícios, ante ausência de recorrente integralmente vencido (Lei 9.099/95, artigo 55).

Inteiro teor:
PROCESSO CIVIL: AFASTADA A PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. VALOR DA CAUSA EM RAZÃO DO PROVEITO ECONÔMICO. NÃO DEVOLUÇÃO DOS AUTOS À ORIGEM. CAUSA MADURA. CIVIL: NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. JUROS DE FINANCIAMENTO. TAXA DE CONDOMÍNIO (OBRIGAÇÃO DE PAGAR DO CONSUMIDOR SOMENTE COM O RECEBIMENTO DAS CHAVES). CLÁUSULA PENAL 7.4.2: INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA CONSTANTE NO ITEM “I” DO CONTRATO COM LUCROS CESSANTES, FIXAÇÃO DE VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO, NATUREZA COMPENSATÓRIA (“BIS IN IDEM”). PREVALÊNCIA DOS LUCROS CESSANTES, POIS SUFICIENTE A RECOMPOR OS DANOS MATERIAIS SOFRIDOS. VIABILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA CONSTANTE NO ITEM “II” DO CONTRATO. FIXAÇÃO DISSOCIADA DO VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL. NATUREZA PUNITIVA. IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA. INOCORRÊNCIA DE AFETAÇÃO AOS ATRIBUTOS DA PERSONALIDADE. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Afastada a preliminar de incompetência do juízo acolhida na origem (em razão do valor da causa), porque, para se aferir a competência dos Juizados Especiais Cíveis, deve ser observado o proveito econômico perseguido, que, no caso concreto, corresponde à pretensa reparação por danos materiais e morais, a qual não ultrapassa o limite estabelecido de 40 salários-mínimos (Lei 9.099/95, art. 3o, I). Por conseguinte, é de se anular a sentença.
II. E não há de se devolver a análise da questão de fundo ao douto juízo originário, dada a maturidade da situação processual permite o pronto julgamento do mérito pela própria turma recursal (CPC, artigo 1.013, § 3o, II).
III. Mérito.
A. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (artigos 6o e 14).
B. No caso concreto, a data prometida para a entrega da unidade residencial era 27.02.2015 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 23.9.2015 (ID. 779398).
C. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (STJ: EREsp 1341138/SP, DJe 22/05/2018) (CC, artigos 402 e 475).
D. Em relação à cobrança a título de “juros de obra”, é cediço que é ônus do consumidor arcar com o referido encargo durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”, salvo se comprovada a culpa da construtora/incorporadora no atraso da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se”.
E. No contexto, a requerida, além do comprovado atraso na entrega do imóvel, não logrou demonstrar que a efetiva averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel teria ocorrido a tempo e modo, uma vez que, consoante o contrato de compra e venda, a entrega da unidade habitacional deveria ter ocorrido em 27.02.2015 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos). Fato é que o consumidor arcou com o pagamento dos juros de financiamento até abril de 2015, consoante planilha de evolução do financiamento colacionada (ID. 779364). Tivesse a empresa cumprido com suas atribuições a tempo e modo (ausente demonstração de averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel), o consumidor não experimentaria tais danos. Caracterizada, pois, a mora da construtora/incorporadora.
F. Assim, é dever da construtora restituir à parte autora os valores despendidos a título de juros de financiamento (“juros de obra”) comprovadamente suportados no período da mora, no importe de R$ 1.293,02.
G. Lado outro, imperiosa a relativização do princípio do pacta sunt servanda nas relações de consumo, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor. A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável (CDC, art. 51, IV). Logo, é considerada abusiva a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse.
H. Isso porque a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, é que define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, “mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador” (TJDFT, Acórdão n.1069061, Relator: Des. TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, DJE: 23/01/2018).
I. Sendo assim, a responsabilidade da recorrente pelo adimplemento das quantias atinentes à taxa de condomínio vencidas antes da disponibilização da unidade imobiliária é medida que se impõe, porquanto somente depois da entrega das chaves para o comprador nasce a obrigação de arcar com o pagamento das referidas despesas.
J. No que concerne à quantia a ser indenizada a título de lucros cessantes, deve-se considerar os valores praticados no mercado; nesse ponto, as provas produzidas evidenciam que o valor mensal de R$ 900,00 (Lei 9.099/95, art. 5o) corresponde à quantia considerada razoável pela jurisprudência (entre 0,5% e 1% do valor do imóvel). Portanto, em decorrência do período moratório (seis meses e vinte e quatro dias), cumpre à requerida pagar a requerente o valor de R$ 6.120,00.
K. Já em relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).
L. No ponto, a Câmara de Uniformização do TJDFT (Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004), alinhada à tese supra, firmou o entendimento de que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.
M. No caso concreto, destaca-se a existência de expressa previsão de cláusula penal para o inadimplemento do vendedor de natureza “compensatória” e “moratória” (cláusula 7.4.2, itens “i” e “ii” – ID. 779346, pág. 24/25).
N. Nesse quadro, verifica-se que o valor da multa contratual constante no item “ii” (0,5 % ao mês sobre o valor pago, durante o período da mora) estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel). Assim, forçoso reconhecer a inviabilidade de cumulação da referida multa com a indenização por lucros cessantes, ante a natureza compensatória de ambas, a par da equivalência com o valor locativo (bis in idem). Desse modo, deve prevalecer a indenização por lucros cessantes (mais benéfica ao consumidor), pois suficiente a recompor os danos materiais sofridos (CC, art. 944).
O. Respeitante ao item “i” (2% sobre o valor pago, aplicada “uma única vez”) da cláusula penal, tem-se por viável a cumulação da aludida multa com a indenização por lucros cessantes, pois enquanto a multa visa punir o devedor que retarda o cumprimento da obrigação, este último tem por objetivo a compensação do credor pelo que ele efetivamente deixou de ganhar, em razão da mora do devedor.
P. Por conseguinte, em razão de previsão contratual, e à míngua de especifica impugnação da planilha de cálculo colacionada pela requerente (ID. 779382, pág. 11/12), impositivo se torna o pagamento de R$ 3.017,31, a título de multa.
Q. No mais, em que pese a patente falha na prestação do serviço (atraso na entrega do imóvel), a situação vivenciada pela requerente, por si só, não supera os limites do mero dissabor decorrente do inadimplemento contratual e, portanto, não gera dano moral passível de compensação, à míngua de demonstração de situação externa vexatória ou de outras consequências subjetivas mais gravosas à parte consumidora (CF, art. 5o, V e X e CC, art. 186 c/c CPC, art. 373, inciso I).
III. Recurso conhecido para afastar a preliminar de incompetência do juízo. Avançado o julgamento ao exame do mérito. Decido pela parcial procedência dos pedidos para condenar a requerida: (a) a restituir à requerente os valores despendidos a título de “juros de obra”, no importe de R$ 1.293,02 (mil duzentos e noventa e três reais e dois centavos) e de taxa condominiais, no valor de R$ 577,73 (quinhentos e setenta e sete reais e setenta e três centavos), acrescidos de correção monetária desde o desembolso e juros legais a contar da citação; (b) ao pagamento dos lucros cessantes de R$ 6.120,00 (seis mil, cento e vinte reais) e da multa contratual moratória (cláusula 7.4.2, item “i”) de R$ 3.017,31 (três mil e dezessete reais e trinta e um centavos), corrigidos monetariamente desde o efetivo prejuízo e juros de legais a contar da citação. Sem condenação em custas processuais nem honorários advocatícios, ante ausência de recorrente integralmente vencido (Lei 9.099/95, artigo 55).