Tribunal: TJDFT
Processo: 0710391-43.2020.8.07.0020
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-12-07

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0710391-43.2020.8.07.0020 RECORRENTE: BRAZILIENSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDOS: GRAZIELA MARTHA DE PAULA, HÉLCIO HUNGARO, ADAIR AZEVEDO DA SILVA, BANCO BRADESCO SA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. COMPRA E VENDA IMÓVEL. QUITAÇÃO. BAIXA DA HIPOTECA. GARANTIA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIRO ADQUIRENTE. SÚMULA 308 DO STJ. PROTEÇÃO AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. ASTREINTES. VALOR RAZOÁVEL. PRINCÍPIO CAUSALIDADE. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS. PATAMAR MÍNIMO. REDUÇÃO. NÃO CABIMENTO. 1. Não cabe o reconhecimento de ilegitimidade passiva da incorporadora, promitente vendedora de imóvel, se a pretensão da adquirente é a declaração da ineficácia e o cancelamento de hipoteca registrada em razão de financiamento que realizou com instituição financeira. 2. Quitadas as obrigações pelo adquirente, impõe-se, como consequência lógica, reconhecer a ineficácia da hipoteca incidente sobre a unidade imobiliária e determinar seu cancelamento, visto não mais possuir a incorporadora quaisquer direitos sobre o imóvel. 3. Conforme entendimento sumulado pelo STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” (Súmula 308). 4. Tendo os compradores adimplido com todas as suas obrigações contratuais decorrentes do contrato de promessa de compra e venda de imóvel entabulado com a incorporadora, compete a esta proceder à baixa da hipoteca incidente sobre o bem. 5. É obrigação da incorporadora cumprir os termos do empréstimo que realizou com a instituição financeira, devendo, para tanto, realizar o pagamento ou oferecer outra garantia, a fim de dar efetividade ao cancelamento da hipoteca que recai sobre imóvel vendido e quitado. 6. O gravame hipotecário tem origem na relação jurídica existente entre a incorporadora e a instituição financeira, de modo que depende de pagamento do financiamento ou reajuste de suas condições, não cabendo, no caso, a tutela substitutiva pela ordem judicial, nos termos do artigo 501 do CPC, especialmente porque não reconhecido, no caso, a prática de ato ilícito pela instituição financeira. 7. A fixação de multa cominatória para o descumprimento da obrigação de fazer possui natureza nitidamente coercitiva, porquanto visa compelir a parte ao cumprimento da ordem judicial e o valor deve ser razoável e compatível com a obrigação, porém não irrisório, sob pena de não cumprir com sua finalidade. 8. A distribuição do ônus sucumbencial deve observar o “princípio da causalidade”, segundo o qual aquele que deu causa à ilegítima instauração do procedimento é quem deve arcar com as despesas processuais, as quais englobam as despesas do processo e os honorários sucumbenciais. 9. Dá causa a ação judicial de obrigação de fazer, inclusive com a inclusão da credora fiduciária, a incorporadora ré que está em mora com os autores por não ter providenciado a devida baixa na hipoteca que recaiu sobre os imóveis por eles adquiridos e quitados. 10. Não há que se falar em redução do valor dos honorários advocatícios quando estes já foram fixados na sentença no mínimo legal, qual seja, percentual de 10% sobre o valor da causa, a teor do que dispõe o artigo 85, §2o, do CPC. 11. Apelação conhecida, preliminar rejeitada e, no mérito, não provida. A recorrente sustenta que o acórdão recorrido negou vigência aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, por negativa de prestação jurisdicional; b) artigo 485, inciso VI, da Lei Adjetiva Civil, afirmando ser parte ilegítima para cumprir a obrigação de cancelar os gravames hipotecários, porquanto aquelas foram registradas em benefício do Banco Bradesco S/A., único legitimado para a adoção daquela providência perante o cartório imobiliário competente; c) artigos 490 do CCB e 501 do CPC, argumentando que o procedimento de escrituração também depende de atos que são de responsabilidade dos recorridos, quais sejam, requerer a escrituração do imóvel no Cartório de Notas para posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis, além de pagar os emolumentos cartorários e o ITBI; d) artigos 537, §1o, incisos I e II, do CPC, e 884 do CCB, alegando ser excessivo o valor arbitrado a título de astreintes; e) artigo 85, §§1°e 2°, incisos I, II, III e IV, do CPC, pois a verba sucumbencial foi fixada em valor incompatível com o trabalho realizado no feito. BRAZILIENSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. (ID 30363491 – Pág. 25) e o BANCO BRADESCO S/A. (ID 31061948 – Pág. 6) requerem que as futuras publicações sejam realizadas, respectivamente, em nome dos advogados MARIO THADEU LEME DE BARROS FILHO (OAB/SP 246.508) e MOZART VICTOR RUSSOMANO NETO (OAB/DF 29.340). Em contrarrazões, os recorridos GRAZIELA MARTHA DE PAULA, HÉLCIO HUNGARO e ADAIR AZEVEDO DA SILVA pugnam no ID 31192884 – Pág. 16 pela condenação da recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, constata-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto à alegada negativa de prestação jurisdicional. Isso porque, segundo a Corte Superior, “Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente, decidindo integralmente a controvérsia”. (AgInt no AREsp 1869093/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, DJ-e de 3/11/2021). Melhor sorte não colhe a tese de contrariedade aos artigos 485, inciso VI, do CPC, pois a turma julgadora, ao concluir pela legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora do imóvel) para outorgar a escritura pública e de baixar os gravames hipotecários decorrentes de contrato firmado como o banco corréu, o fez com base nas provas e em cláusulas contratuais. Portanto, a revisão desse entendimento está a esbarrar nos vetos ditados pelos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Igualmente não devem prosseguir as supostas ofensas aos artigos 85, §§1°e 2°, incisos I, II, III e IV, e 537, §1o, incisos I e II, ambos do CPC, e 884 do CCB, porque a aferição da exorbitância ou não do valor fixado a título de astreintes (AgInt no REsp 1926110/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJ-e de 1o/12/2021), bem como da verba advocatícia (AgInt no REsp 1836273/SP, Relator Ministro MANOEL ERHARDT (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF-5a REGIÃO), DJ-e de 13/5/2021), exigem a reapreciação do conjunto fático e probatório, providência vedada pelo verbete sumular 7 do STJ Também não devem transitar as apontadas contrariedades aos artigos 490 do CCB e 501 do CPC, porquanto o colegiado não realizou nenhuma consideração acerca dos mencionados preceitos, apesar de serem opostos embargos de declaração com esse intento. Com efeito, a ausência de prequestionamento autoriza a incidência dos vetos contidos nos verbetes sumulares 211 do STJ e 282 do STF, consoante o decidido no AgInt nos EDcl no AREsp 1532141/RJ, Relator Ministro FRANCISCO FALCÃO, DJ-e de 1o/10/2021. Determino que as futuras publicações sejam realizadas, respectiva e exclusivamente, em nome dos advogados MARIO THADEU LEME DE BARROS FILHO (OAB/SP 246.508) e MOZART VICTOR RUSSOMANO NETO (OAB/DF 29.340). Por fim, o pedido de imposição de multa por litigância de má-fé, embora prevista no artigo 80 do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela recorrente. Assim, não conheço dos pedidos. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A015

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0710391-43.2020.8.07.0020 RECORRENTE: BRAZILIENSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDOS: GRAZIELA MARTHA DE PAULA, HÉLCIO HUNGARO, ADAIR AZEVEDO DA SILVA, BANCO BRADESCO SA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. COMPRA E VENDA IMÓVEL. QUITAÇÃO. BAIXA DA HIPOTECA. GARANTIA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIRO ADQUIRENTE. SÚMULA 308 DO STJ. PROTEÇÃO AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. ASTREINTES. VALOR RAZOÁVEL. PRINCÍPIO CAUSALIDADE. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS. PATAMAR MÍNIMO. REDUÇÃO. NÃO CABIMENTO. 1. Não cabe o reconhecimento de ilegitimidade passiva da incorporadora, promitente vendedora de imóvel, se a pretensão da adquirente é a declaração da ineficácia e o cancelamento de hipoteca registrada em razão de financiamento que realizou com instituição financeira. 2. Quitadas as obrigações pelo adquirente, impõe-se, como consequência lógica, reconhecer a ineficácia da hipoteca incidente sobre a unidade imobiliária e determinar seu cancelamento, visto não mais possuir a incorporadora quaisquer direitos sobre o imóvel. 3. Conforme entendimento sumulado pelo STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” (Súmula 308). 4. Tendo os compradores adimplido com todas as suas obrigações contratuais decorrentes do contrato de promessa de compra e venda de imóvel entabulado com a incorporadora, compete a esta proceder à baixa da hipoteca incidente sobre o bem. 5. É obrigação da incorporadora cumprir os termos do empréstimo que realizou com a instituição financeira, devendo, para tanto, realizar o pagamento ou oferecer outra garantia, a fim de dar efetividade ao cancelamento da hipoteca que recai sobre imóvel vendido e quitado. 6. O gravame hipotecário tem origem na relação jurídica existente entre a incorporadora e a instituição financeira, de modo que depende de pagamento do financiamento ou reajuste de suas condições, não cabendo, no caso, a tutela substitutiva pela ordem judicial, nos termos do artigo 501 do CPC, especialmente porque não reconhecido, no caso, a prática de ato ilícito pela instituição financeira. 7. A fixação de multa cominatória para o descumprimento da obrigação de fazer possui natureza nitidamente coercitiva, porquanto visa compelir a parte ao cumprimento da ordem judicial e o valor deve ser razoável e compatível com a obrigação, porém não irrisório, sob pena de não cumprir com sua finalidade. 8. A distribuição do ônus sucumbencial deve observar o “princípio da causalidade”, segundo o qual aquele que deu causa à ilegítima instauração do procedimento é quem deve arcar com as despesas processuais, as quais englobam as despesas do processo e os honorários sucumbenciais. 9. Dá causa a ação judicial de obrigação de fazer, inclusive com a inclusão da credora fiduciária, a incorporadora ré que está em mora com os autores por não ter providenciado a devida baixa na hipoteca que recaiu sobre os imóveis por eles adquiridos e quitados. 10. Não há que se falar em redução do valor dos honorários advocatícios quando estes já foram fixados na sentença no mínimo legal, qual seja, percentual de 10% sobre o valor da causa, a teor do que dispõe o artigo 85, §2o, do CPC. 11. Apelação conhecida, preliminar rejeitada e, no mérito, não provida. A recorrente sustenta que o acórdão recorrido negou vigência aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, por negativa de prestação jurisdicional; b) artigo 485, inciso VI, da Lei Adjetiva Civil, afirmando ser parte ilegítima para cumprir a obrigação de cancelar os gravames hipotecários, porquanto aquelas foram registradas em benefício do Banco Bradesco S/A., único legitimado para a adoção daquela providência perante o cartório imobiliário competente; c) artigos 490 do CCB e 501 do CPC, argumentando que o procedimento de escrituração também depende de atos que são de responsabilidade dos recorridos, quais sejam, requerer a escrituração do imóvel no Cartório de Notas para posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis, além de pagar os emolumentos cartorários e o ITBI; d) artigos 537, §1o, incisos I e II, do CPC, e 884 do CCB, alegando ser excessivo o valor arbitrado a título de astreintes; e) artigo 85, §§1°e 2°, incisos I, II, III e IV, do CPC, pois a verba sucumbencial foi fixada em valor incompatível com o trabalho realizado no feito. BRAZILIENSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. (ID 30363491 – Pág. 25) e o BANCO BRADESCO S/A. (ID 31061948 – Pág. 6) requerem que as futuras publicações sejam realizadas, respectivamente, em nome dos advogados MARIO THADEU LEME DE BARROS FILHO (OAB/SP 246.508) e MOZART VICTOR RUSSOMANO NETO (OAB/DF 29.340). Em contrarrazões, os recorridos GRAZIELA MARTHA DE PAULA, HÉLCIO HUNGARO e ADAIR AZEVEDO DA SILVA pugnam no ID 31192884 – Pág. 16 pela condenação da recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, constata-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto à alegada negativa de prestação jurisdicional. Isso porque, segundo a Corte Superior, “Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente, decidindo integralmente a controvérsia”. (AgInt no AREsp 1869093/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, DJ-e de 3/11/2021). Melhor sorte não colhe a tese de contrariedade aos artigos 485, inciso VI, do CPC, pois a turma julgadora, ao concluir pela legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora do imóvel) para outorgar a escritura pública e de baixar os gravames hipotecários decorrentes de contrato firmado como o banco corréu, o fez com base nas provas e em cláusulas contratuais. Portanto, a revisão desse entendimento está a esbarrar nos vetos ditados pelos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Igualmente não devem prosseguir as supostas ofensas aos artigos 85, §§1°e 2°, incisos I, II, III e IV, e 537, §1o, incisos I e II, ambos do CPC, e 884 do CCB, porque a aferição da exorbitância ou não do valor fixado a título de astreintes (AgInt no REsp 1926110/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJ-e de 1o/12/2021), bem como da verba advocatícia (AgInt no REsp 1836273/SP, Relator Ministro MANOEL ERHARDT (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF-5a REGIÃO), DJ-e de 13/5/2021), exigem a reapreciação do conjunto fático e probatório, providência vedada pelo verbete sumular 7 do STJ Também não devem transitar as apontadas contrariedades aos artigos 490 do CCB e 501 do CPC, porquanto o colegiado não realizou nenhuma consideração acerca dos mencionados preceitos, apesar de serem opostos embargos de declaração com esse intento. Com efeito, a ausência de prequestionamento autoriza a incidência dos vetos contidos nos verbetes sumulares 211 do STJ e 282 do STF, consoante o decidido no AgInt nos EDcl no AREsp 1532141/RJ, Relator Ministro FRANCISCO FALCÃO, DJ-e de 1o/10/2021. Determino que as futuras publicações sejam realizadas, respectiva e exclusivamente, em nome dos advogados MARIO THADEU LEME DE BARROS FILHO (OAB/SP 246.508) e MOZART VICTOR RUSSOMANO NETO (OAB/DF 29.340). Por fim, o pedido de imposição de multa por litigância de má-fé, embora prevista no artigo 80 do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela recorrente. Assim, não conheço dos pedidos. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A015