Tribunal: TJDFT
Processo: 0700917-45.2020.8.07.0021
Órgão julgador: SANDOVAL OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-08-25
Data de publicação: 2021-09-13

Ementa:
CIVIL. COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO (IRREGULAR). ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TEMA 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA E HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. CONTRIBUIÇÕES ANTERIORES À LEI N.o 13.465/17. DEVIDAS. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA. REJEITADA.
1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para condenar o requerido ao pagamento da importância referente às despesas de condomínio vencidas no período entre julho de 2017 e fevereiro de 2019, bem como as que vencerem no curso da demanda.
2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n. 1.280.871 (Tema 882), submetido ao rito dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Todavia, o contexto fático do leading case diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados “condomínios”, o financiamento é exclusivamente privado – pelos próprios moradores.
3. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário n. 695.911/SP (Tema 492), fixou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. No entanto, o imóvel em questão encontrava-se situado em local aberto, com vias públicas e de acesso geral. Logo, as áreas comuns possuíam natureza pública, diferente do que se verifica no “Condomínio Mansões Entre Lagos”, instituído em área particular. Inviável, portanto, a aplicação da tese firmada pelo STF (Tema 492) ao caso concreto.
5. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para a cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade.
6. A legitimidade da cobrança das taxas condominiais ordinárias estabelecidas pela associação de moradores encontra-se consolidada no âmbito deste Tribunal antes mesmo da Lei n.o 13.465/17 – que autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos objetivos das associações voltadas à administração de imóveis –, sendo devidas todas as taxas condominiais inadimplidas, inclusive aquelas anteriores à vigência do referido diploma legal.
7. Concedida a gratuidade de justiça em favor do recorrido e não havendo prova capaz de afastar a presunção estabelecida, forçoso o não acolhimento da impugnação apresentada em apelação.
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
CIVIL. COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO (IRREGULAR). ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TEMA 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. PARTICULARIDADES DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA E HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. CONTRIBUIÇÕES ANTERIORES À LEI N.o 13.465/17. DEVIDAS. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA. REJEITADA.
1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para condenar o requerido ao pagamento da importância referente às despesas de condomínio vencidas no período entre julho de 2017 e fevereiro de 2019, bem como as que vencerem no curso da demanda.
2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n. 1.280.871 (Tema 882), submetido ao rito dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Todavia, o contexto fático do leading case diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados “condomínios”, o financiamento é exclusivamente privado – pelos próprios moradores.
3. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário n. 695.911/SP (Tema 492), fixou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. No entanto, o imóvel em questão encontrava-se situado em local aberto, com vias públicas e de acesso geral. Logo, as áreas comuns possuíam natureza pública, diferente do que se verifica no “Condomínio Mansões Entre Lagos”, instituído em área particular. Inviável, portanto, a aplicação da tese firmada pelo STF (Tema 492) ao caso concreto.
5. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para a cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade.
6. A legitimidade da cobrança das taxas condominiais ordinárias estabelecidas pela associação de moradores encontra-se consolidada no âmbito deste Tribunal antes mesmo da Lei n.o 13.465/17 – que autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos objetivos das associações voltadas à administração de imóveis –, sendo devidas todas as taxas condominiais inadimplidas, inclusive aquelas anteriores à vigência do referido diploma legal.
7. Concedida a gratuidade de justiça em favor do recorrido e não havendo prova capaz de afastar a presunção estabelecida, forçoso o não acolhimento da impugnação apresentada em apelação.
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.