Tribunal: TJDFT
Processo: 0739885-62.2020.8.07.0016
Órgão julgador: ANA CLAUDIA LOIOLA DE MORAIS MENDES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-07-20
Data de publicação: 2021-07-27

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. DÍVIDA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DA PARTE VENDEDORA ATÉ A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. ARTIGO 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. DÍVIDA ‘PROPTER REM’. RESPONSABILIDADE PERANTE O ENTE CONDOMINIAL A QUAL NÃO SE CONFUNDE COM OS DEVERES OBRIGACIONAIS ENTRE AS PARTES CONTRATANTES DA COMPRA E VENDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou procedente o pedido inicial para condená-la a pagar à parte autora a quantia de R$ 14.573,12 (quatorze mil, quinhentos e setenta e três reais e doze centavos), correspondente à dívida condominial referente a período anterior ao contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes. Sustenta que a parte recorrida tinha pleno conhecimento dos débitos condominiais que recaíam sobre o bem, pois se espera, por obrigação mínima de diligência, que o adquirente de imóvel se certifique acerca de débitos condominiais, solicitando certidão negativa perante a administração. Outrossim, argumenta que o artigo 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio. Desse modo, sustenta caber à parte recorrida suportar os débitos apontados na inicial, embora correspondentes a período anterior ao negócio jurídico entabulado entre as partes. Pugna pela reforma da sentença para que os pedidos iniciais sejam julgados improcedentes.
II. Recurso próprio (ID 25711100), tempestivo e com preparo regular (ID 25711101- 25711104). Contrarrazões apresentadas (ID 25711109).
III. Colhe-se da inicial que em 28/08/2019 a parte recorrente vendeu à parte recorrida o apartamento 405, do bloco 02, do condomínio Porto Bello Residente, na R. Graça Aranha n. 644, em São José dos Pinhais-PR. Narrou a parte recorrida que passou a receber cobranças da administração do condomínio, referente a débitos do período de dezembro/2017 a abril/2019, cujo pagamento estaria a cargo da parte recorrente. Esta, por seu turno, entende ser a parte recorrida a única responsável pelo pagamento dos débitos, não porque assim entabulado no contrato, mas porque não foi diligente a ponto de requerer a certidão de débitos perante o condomínio antes da celebração do negócio jurídico.
IV. Razão não assiste à parte recorrente. Verifica-se que o contrato não atribuiu à parte adquirente a obrigação de responder por débitos condominiais ou de outra natureza então existentes sobre o imóvel. Ao contrário, consta no contrato que o bem se encontrava livre de dívidas (cláusula 6a do contrato) e que somente a partir da data da celebração do negócio jurídico caberia ao comprador assumir as despesas com taxas, impostos e outros encargos sobre o bem, constando, ainda, a ressalva “exceto em relação ao período entre a data deste contrato e a desocupação do imóvel e entrega definitiva das chaves” (Cláusula 2a). Compreende-se, assim, que na verdade o adquirente passaria a assumir os débitos a partir da entrega definitiva das chaves.
V. Dispõe o artigo 422 que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da probidade e boa-fé. Desse modo, o fato de não ter a parte recorrida, adquirente, diligenciado no sentido de obter informações acerca da existência de débitos do imóvel não autoriza a parte recorrente, alienante, a prestar informações enganosas e omitir sobre informação relevante acerca da posição jurídica do objeto do contrato. Ao afirmar que o imóvel se encontrava “livre e desembaraçado” a parte recorrente assevera que inexistem débitos, gravames e constrições sobre o bem, ao passo que era de seu conhecimento a existência dos débitos condominiais que se acumulavam desde dezembro do ano de 2017.
VI. Ademais, sabe-se que a boa-fé contratual veda o comportamento contraditório, de forma que se a parte recorrente, no exercício da liberdade contratual, estabeleceu expressamente que a parte recorrida somente assumiria os débitos do imóvel a partir da entrega das chaves, não lhe é lícito invocar em sua defesa a alegação de que caberia à parte recorrida responder pelos débitos condominiais anteriores àquele marco.
VII. O artigo 1.345 do Código Civil, ao estabelecer que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”, dispõe sobre a responsabilidade perante o ente condominial. Assim, por se tratar de dívida ‘propter rem’, o condomínio está autorizado a realizar cobranças em face do adquirente, ainda que a dívida seja referente a período anterior à aquisição. Este, todavia, em decorrência da força obrigatória dos contratos, pode exigir do alienante o ressarcimento, conforme as obrigações estabelecidas no negócio jurídico de compra e venda do imóvel, sendo essa a situação dos autos. Destarte, não merece qualquer reparo a sentença que condenou a parte recorrente a pagar à parte recorrida o valor do débito condominial desta exigido
VIII. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Custas recolhidas. Condeno a parte recorrente vencida ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação.
IX. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. DÍVIDA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DA PARTE VENDEDORA ATÉ A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. ARTIGO 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. DÍVIDA ‘PROPTER REM’. RESPONSABILIDADE PERANTE O ENTE CONDOMINIAL A QUAL NÃO SE CONFUNDE COM OS DEVERES OBRIGACIONAIS ENTRE AS PARTES CONTRATANTES DA COMPRA E VENDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou procedente o pedido inicial para condená-la a pagar à parte autora a quantia de R$ 14.573,12 (quatorze mil, quinhentos e setenta e três reais e doze centavos), correspondente à dívida condominial referente a período anterior ao contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes. Sustenta que a parte recorrida tinha pleno conhecimento dos débitos condominiais que recaíam sobre o bem, pois se espera, por obrigação mínima de diligência, que o adquirente de imóvel se certifique acerca de débitos condominiais, solicitando certidão negativa perante a administração. Outrossim, argumenta que o artigo 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio. Desse modo, sustenta caber à parte recorrida suportar os débitos apontados na inicial, embora correspondentes a período anterior ao negócio jurídico entabulado entre as partes. Pugna pela reforma da sentença para que os pedidos iniciais sejam julgados improcedentes.
II. Recurso próprio (ID 25711100), tempestivo e com preparo regular (ID 25711101- 25711104). Contrarrazões apresentadas (ID 25711109).
III. Colhe-se da inicial que em 28/08/2019 a parte recorrente vendeu à parte recorrida o apartamento 405, do bloco 02, do condomínio Porto Bello Residente, na R. Graça Aranha n. 644, em São José dos Pinhais-PR. Narrou a parte recorrida que passou a receber cobranças da administração do condomínio, referente a débitos do período de dezembro/2017 a abril/2019, cujo pagamento estaria a cargo da parte recorrente. Esta, por seu turno, entende ser a parte recorrida a única responsável pelo pagamento dos débitos, não porque assim entabulado no contrato, mas porque não foi diligente a ponto de requerer a certidão de débitos perante o condomínio antes da celebração do negócio jurídico.
IV. Razão não assiste à parte recorrente. Verifica-se que o contrato não atribuiu à parte adquirente a obrigação de responder por débitos condominiais ou de outra natureza então existentes sobre o imóvel. Ao contrário, consta no contrato que o bem se encontrava livre de dívidas (cláusula 6a do contrato) e que somente a partir da data da celebração do negócio jurídico caberia ao comprador assumir as despesas com taxas, impostos e outros encargos sobre o bem, constando, ainda, a ressalva “exceto em relação ao período entre a data deste contrato e a desocupação do imóvel e entrega definitiva das chaves” (Cláusula 2a). Compreende-se, assim, que na verdade o adquirente passaria a assumir os débitos a partir da entrega definitiva das chaves.
V. Dispõe o artigo 422 que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da probidade e boa-fé. Desse modo, o fato de não ter a parte recorrida, adquirente, diligenciado no sentido de obter informações acerca da existência de débitos do imóvel não autoriza a parte recorrente, alienante, a prestar informações enganosas e omitir sobre informação relevante acerca da posição jurídica do objeto do contrato. Ao afirmar que o imóvel se encontrava “livre e desembaraçado” a parte recorrente assevera que inexistem débitos, gravames e constrições sobre o bem, ao passo que era de seu conhecimento a existência dos débitos condominiais que se acumulavam desde dezembro do ano de 2017.
VI. Ademais, sabe-se que a boa-fé contratual veda o comportamento contraditório, de forma que se a parte recorrente, no exercício da liberdade contratual, estabeleceu expressamente que a parte recorrida somente assumiria os débitos do imóvel a partir da entrega das chaves, não lhe é lícito invocar em sua defesa a alegação de que caberia à parte recorrida responder pelos débitos condominiais anteriores àquele marco.
VII. O artigo 1.345 do Código Civil, ao estabelecer que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”, dispõe sobre a responsabilidade perante o ente condominial. Assim, por se tratar de dívida ‘propter rem’, o condomínio está autorizado a realizar cobranças em face do adquirente, ainda que a dívida seja referente a período anterior à aquisição. Este, todavia, em decorrência da força obrigatória dos contratos, pode exigir do alienante o ressarcimento, conforme as obrigações estabelecidas no negócio jurídico de compra e venda do imóvel, sendo essa a situação dos autos. Destarte, não merece qualquer reparo a sentença que condenou a parte recorrente a pagar à parte recorrida o valor do débito condominial desta exigido
VIII. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Custas recolhidas. Condeno a parte recorrente vencida ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação.
IX. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.