Tribunal: TJDFT
Processo: 0708948-96.2020.8.07.0007
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-07-21
Data de publicação: 2021-08-04

Ementa:
DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ENTREGA. ATRASO. QUALIFICAÇÃO. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇÃO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. FALTA DE ENTREGA DO BEM PROMETIDO NO PRAZO CONVENCIONADO. RESCISÃO DO CONTRATO. DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. IMPERATIVO LEGAL. EFEITOS DA MORA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA NO PERÍODO DA MORA. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL À TITULO DE MULTA INDENIZATÓRIA. INVIABILIDADE. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. VIABILIDADE. PREVISÃO ENDEREÇADA EXCLUSIVAMENTE À ADQUIRENTE. ABUSIVIDADE. ILEGITIMIDADE. APLICAÇÃO REVERSA. IMPERATIVO LEGAL. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o). TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.498.484/DF, RESP N. 1.635.428/SC. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. COMPENSAÇÃO INDENIZATÓRIA. TERMOS INICIAL E FINAL. COMPREENSÃO ENTRE A DATA DA MORA E A CITAÇÃO. DATA DA QUALIFICAÇÃO DA MORA DA RÉ E MATERIALIZAÇÃO DA INTENÇÃO DE RESCISÃO. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Encerrando o contrato entabulado entre promissária adquirentea de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostenta, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
2. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que a consumidora ficasse privada de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de postular a resolução do negócio, com a repetição do que despendera em pagamento do preço, e ser compensada pecuniariamente pelos prejuízos que experimentara por ter ficado privada da fruição do imóvel ou do que poderia render durante o tempo em que perdurara o inadimplemento e até a resolução do contrato.
3. Aferida a culpa da construtora pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, a promissária adquirente, optando pelo distrato do negócio, faz jus à devolução das parcelas do preço pagas, na sua integralidade, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada.
4. O retardamento na entrega de imóvel em construção é passível de irradiar a incidência de multa contratual em favor do consumidor, ainda que ausente previsão contratual nesse sentido, mediante aplicação reversa das disposições contratuais, uma vez que, encerrando natureza meramente moratória, não se reveste do propósito de compensar o promitente comprador do imóvel pelos prejuízos derivados de eventual inexecução integral da obra, mas tão somente do intento de inquinar a vendedora a cumprir a obrigação assumida e penalizá-la pelo inadimplemento culposo em que incidira, legitimando que seja cumulada com os lucros cessantes que deixara o adquirente de fruir no período de mora contratual injustificada, pois traduzem os danos que o inadimplemento irradiara, desde que preservada sua natureza puramente sancionatória, estes calculados com fundamento na reversão da cláusula penal de natureza indenizatória.
5. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal compensatória e moratória endereçadas exclusivamente ao consumidor para a hipótese de atraso no cumprimento das suas obrigações e resolução do negócio, as disposições penais, conquanto encerrando obrigações abusivas e iníquas por sujeitarem o consumidor a desvantagens exageradas por não resguardarem a contrapartida lógica, devem ser interpretadas, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que sejam aplicadas, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento culposo (CDC, art. 51, IV e §1o).
6. As disposições penais de natureza compensatória e moratória têm destinação diversas, aquela volvida a compensar as perdas e danos sofridos pela parte adimplente, e esta destinada a penalizá-la pelo inadimplemento em que incidira, podendo, pois, ser cumuladas, e, outrossim, prescritas em desfavor exclusivamente do consumidor, devem ser revertidas e aplicadas cumulativamente à promitente vendedora que incidira em mora, pois não encerram dupla penalização, observadas a base de incidência de cada disposição, à medida em que a prescrição de natureza compensatória funcionará como composição dos lucros cessantes que deixaram de ser fruídos pelos adquirentes no período da mora, e a disposição moratória estará destinada simplesmente a penalizar a inadimplência da fornecedora.
7. A Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, legítima sua aplicação reversa, devendo a pena ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante.
8. Quanto à possibilidade de cumulação da indenização a título de lucros cessantes com a cláusula penal, a Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.498.484/DF e REsp n. 1.635.428/SC, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, legitimando que, preservada sua natureza puramente sancionatória, legítima a aplicação reversa da sanção cumulada com a indenização assegurada diante da natureza distinta das sanções (CC, art. 411).
9. A natureza compensatória e sancionatória da cláusula penal encerra a apreensão de que a pena convencional compreende os prejuízos experimentados pelo contratante adimplente, resultando que, optando por exigir indenização superior à convencionada, deve comprovar que os prejuízos que sofrera efetivamente excederam o prefixado na cláusula penal, resultando que, não evidenciando a promissária compradora que deixara de auferir com o imóvel prometido enquanto perdurara o negócio suplanta o que lhe é contratualmente assegurado, representando a prefixação dos prejuízos que sofrera, não pode ser contemplada com qualquer importe a título de danos emergentes ou cláusula penal indenizatória (CC, art. 416, parágrafo único).
10. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promitente vendedora na entrega do imóvel que prometera a venda, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).
11. A citação encerra os efeitos anexos de tornar litigiosa a coisa, constituir o réu em mora, interromper a prescrição e induzir litispendência (CC, art. 240), devendo, diante desses efeitos, ser tomada como termo final dos lucros cessantes devidos ao promissário comprador que, defronte a inadimplência da promissária vendedora, quitado integralmente o preço convencionado, manifesta pretensão de rescisão do negócio e composição dos danos que experimentara, pois qualifica o momento em que a manifestação é materializada e a alienante constituída em mora
12. O parcial acolhimento da pretensão formulada, resultando em equivalência de êxito e decaimento, enseja a caracterização da sucumbência recíproca, emergindo da inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual, restando vedada a compensação (CPC, Artigos 85, § 14, e 86).
13. Apelações conhecidas e parcialmente providas. Sentença parcialmente reformada. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ENTREGA. ATRASO. QUALIFICAÇÃO. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇÃO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. FALTA DE ENTREGA DO BEM PROMETIDO NO PRAZO CONVENCIONADO. RESCISÃO DO CONTRATO. DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. IMPERATIVO LEGAL. EFEITOS DA MORA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA NO PERÍODO DA MORA. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL À TITULO DE MULTA INDENIZATÓRIA. INVIABILIDADE. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. VIABILIDADE. PREVISÃO ENDEREÇADA EXCLUSIVAMENTE À ADQUIRENTE. ABUSIVIDADE. ILEGITIMIDADE. APLICAÇÃO REVERSA. IMPERATIVO LEGAL. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o). TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.498.484/DF, RESP N. 1.635.428/SC. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. COMPENSAÇÃO INDENIZATÓRIA. TERMOS INICIAL E FINAL. COMPREENSÃO ENTRE A DATA DA MORA E A CITAÇÃO. DATA DA QUALIFICAÇÃO DA MORA DA RÉ E MATERIALIZAÇÃO DA INTENÇÃO DE RESCISÃO. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Encerrando o contrato entabulado entre promissária adquirentea de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostenta, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
2. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que a consumidora ficasse privada de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de postular a resolução do negócio, com a repetição do que despendera em pagamento do preço, e ser compensada pecuniariamente pelos prejuízos que experimentara por ter ficado privada da fruição do imóvel ou do que poderia render durante o tempo em que perdurara o inadimplemento e até a resolução do contrato.
3. Aferida a culpa da construtora pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, a promissária adquirente, optando pelo distrato do negócio, faz jus à devolução das parcelas do preço pagas, na sua integralidade, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada.
4. O retardamento na entrega de imóvel em construção é passível de irradiar a incidência de multa contratual em favor do consumidor, ainda que ausente previsão contratual nesse sentido, mediante aplicação reversa das disposições contratuais, uma vez que, encerrando natureza meramente moratória, não se reveste do propósito de compensar o promitente comprador do imóvel pelos prejuízos derivados de eventual inexecução integral da obra, mas tão somente do intento de inquinar a vendedora a cumprir a obrigação assumida e penalizá-la pelo inadimplemento culposo em que incidira, legitimando que seja cumulada com os lucros cessantes que deixara o adquirente de fruir no período de mora contratual injustificada, pois traduzem os danos que o inadimplemento irradiara, desde que preservada sua natureza puramente sancionatória, estes calculados com fundamento na reversão da cláusula penal de natureza indenizatória.
5. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal compensatória e moratória endereçadas exclusivamente ao consumidor para a hipótese de atraso no cumprimento das suas obrigações e resolução do negócio, as disposições penais, conquanto encerrando obrigações abusivas e iníquas por sujeitarem o consumidor a desvantagens exageradas por não resguardarem a contrapartida lógica, devem ser interpretadas, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que sejam aplicadas, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento culposo (CDC, art. 51, IV e §1o).
6. As disposições penais de natureza compensatória e moratória têm destinação diversas, aquela volvida a compensar as perdas e danos sofridos pela parte adimplente, e esta destinada a penalizá-la pelo inadimplemento em que incidira, podendo, pois, ser cumuladas, e, outrossim, prescritas em desfavor exclusivamente do consumidor, devem ser revertidas e aplicadas cumulativamente à promitente vendedora que incidira em mora, pois não encerram dupla penalização, observadas a base de incidência de cada disposição, à medida em que a prescrição de natureza compensatória funcionará como composição dos lucros cessantes que deixaram de ser fruídos pelos adquirentes no período da mora, e a disposição moratória estará destinada simplesmente a penalizar a inadimplência da fornecedora.
7. A Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, legítima sua aplicação reversa, devendo a pena ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante.
8. Quanto à possibilidade de cumulação da indenização a título de lucros cessantes com a cláusula penal, a Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.498.484/DF e REsp n. 1.635.428/SC, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, legitimando que, preservada sua natureza puramente sancionatória, legítima a aplicação reversa da sanção cumulada com a indenização assegurada diante da natureza distinta das sanções (CC, art. 411).
9. A natureza compensatória e sancionatória da cláusula penal encerra a apreensão de que a pena convencional compreende os prejuízos experimentados pelo contratante adimplente, resultando que, optando por exigir indenização superior à convencionada, deve comprovar que os prejuízos que sofrera efetivamente excederam o prefixado na cláusula penal, resultando que, não evidenciando a promissária compradora que deixara de auferir com o imóvel prometido enquanto perdurara o negócio suplanta o que lhe é contratualmente assegurado, representando a prefixação dos prejuízos que sofrera, não pode ser contemplada com qualquer importe a título de danos emergentes ou cláusula penal indenizatória (CC, art. 416, parágrafo único).
10. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promitente vendedora na entrega do imóvel que prometera a venda, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).
11. A citação encerra os efeitos anexos de tornar litigiosa a coisa, constituir o réu em mora, interromper a prescrição e induzir litispendência (CC, art. 240), devendo, diante desses efeitos, ser tomada como termo final dos lucros cessantes devidos ao promissário comprador que, defronte a inadimplência da promissária vendedora, quitado integralmente o preço convencionado, manifesta pretensão de rescisão do negócio e composição dos danos que experimentara, pois qualifica o momento em que a manifestação é materializada e a alienante constituída em mora
12. O parcial acolhimento da pretensão formulada, resultando em equivalência de êxito e decaimento, enseja a caracterização da sucumbência recíproca, emergindo da inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual, restando vedada a compensação (CPC, Artigos 85, § 14, e 86).
13. Apelações conhecidas e parcialmente providas. Sentença parcialmente reformada. Unânime.