Tribunal: TJDFT
Processo: 0738778-62.2019.8.07.0001
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-08-25
Data de publicação: 2021-10-18

Ementa:
I - APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
II – PRELIMINAR. ALEGADA IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. REQUISITO EXCLUÍDO COMO CONDIÇÃO DA AÇÃO PELO CPC/2015. NOVA SISTEMÁTICA PROCESSUAL QUE TRANSFERE PARA O EXAME DE MÉRITO A QUESTÃO ATINENTE À AFIRMADA FALTA DE AMPARO NO ORDENAMENTO JURÍDICO NACIONAL PARA A PRETENSÃO DEDUZIDA NA PEÇA VESTIBULAR. PRELIMINAR REJEITADA.
III - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. VENDA DE IMÓVEIS REALIZADA COM INDUÇÃO A ERRO DOS COMPRADORES. PROPAGANDA ENGANOSA. PRÁTICA ILÍCITA NÃO COMPROVADA. AFRONTA NÃO CARACTERIZADA ÀS NORMAS INTEGRANTES DO MICROSSISTEMA DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
III.1 ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INSTRUMENTO DEVIDAMENTE REGISTRADO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. NEGÓCIO JURÍDICO SOB DISCIPLINA DA LEI 9.514/1997. COMPRADORES/DEVEDORES FIDUCIANTES ADIMPLENTES. PRETENDIDO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO SEM COMPROVAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DAS VENDEDORAS/CREDORAS FIDUCIÁRIAS. COMPRA E VENDA PERFECTIBILIZADA. EFEITOS EXAURIDOS. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. NÃO CABIMENTO. COMPRADORES ADIMPLENTES. MORA NÃO CARACTERIZADA. SITUAÇÃO FÁTICA QUE AFASTA A INCIDÊNCIA DAS REGRAS POSTAS NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI 9.514/1997. VENDA EM LEILÃO COM PREVISÃO NORMATIVA APENAS PARA O CASO DE INADIMPLEMENTO, PELOS DEVEDORES FIDUCIANTES, DAS OBRIGAÇÕES PECUNIÁRIAS AJUSTADAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. O Código de Processo Civil de 2015 excluiu das condições da ação o conceito de impossibilidade jurídica do pedido. Para postular em juízo basta ter legitimidade e interesse (art. 17), sendo a ilegitimidade ad causam e a ausência de interesse de agir os requisitos respectivamente elencados nos incisos II e III do art. 330 como autorizadores do indeferimento da petição inicial. Nenhuma menção há, como condição autônoma, à impossibilidade jurídica do pedido. Assim, ainda que se pudesse qualificar como nitidamente desprovida de amparo no ordenamento jurídico nacional a pretensão deduzida pelos autores de rescisão do contrato de Compra e Venda de Imóvel, com pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, seja pela natureza das cláusulas estipuladas no contrato, seja porque descumprimento não houve de quaisquer das obrigações ajustadas, a questão haveria de ser analisada não como questão preliminar, mas como matéria de mérito. Preliminar rejeitada.
2. Escritura de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária. Instrumento que encerra relação negocial sob disciplina especial posta na Lei 9.514/97, que dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Matéria sujeita à legislação específica, mas também submetida, de maneira subsidiária e supletiva, ao regramento consumerista, pois amoldada ao microssistema consumerista a relação jurídica constituída pelas partes ao firmarem, entre si, a compra e venda do lote objeto de ação rescisória, porquanto as figuras dos compradores – pessoas físicas – e das vendedoras – pessoas jurídicas que comercializam imóveis situados em empreendimentos imobiliários – se subsomem, respectivamente, às figuras do consumidor e do fornecedor (arts. 2o e 3o da Lei n. 8.078/90. Hipótese em que a abrangente lei que trata das relações de consumo nas esferas civil, administrativa e penal (Lei n. 8.078/90) deve ser considerada como geral relativamente à disciplina especial posta na Lei 9.514/97.
3. Devidamente registrada no cartório imobiliário a escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, lavrada nos termos da Lei 9.514/97, com alterações introduzidas pela Lei n. 11.481/07, e não comprovada a existência de vícios que possam macular a relação obrigacional que constituíram as partes entre si, não podem os autores, adquirentes do imóvel/devedores fiduciantes, postular a rescisão contratual para desconstituir o ajuste porque, verdadeiramente, se arrependeram do negócio que entabularam com os vendedores/credores fiduciários. Negócio validamente constituído, segundo evidencia o conjunto das provas reunidas aos autos. Ajuste perfeito e acabado.
4. Não estando os compradores/devedores fiduciantes em situação de inadimplemento, falta ao caso concreto pressuposto fático autorizador da incidência das regras previstas na Lei 9.514/97 para consolidação da propriedade em favor das empresas vendedoras (credoras fiduciárias) e para a consequente venda em leilão do imóvel, conforme disciplinado naquele estatuto jurídico. Registrada, no cartório imobiliário, a escritura de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária e não caracterizado o estado de inadimplência, permanece desdobrada a posse: as vendedoras, proprietárias do imóvel, detentoras da posse indireta; os compradores, detentores da posse direta; situação que perdurará, enquanto adimplentes os compradores, até efetivo pagamento do preço ajustado, quando, então, expedido o devido termo de quitação pelas devedoras fiduciantes, poderão os compradores requerer ao oficial do cartório imobiliário o cancelamento da garantia fiduciária, assim consolidando em seu favor a propriedade sobre o imóvel. Negócio reconhecido hígido. Rescisão por mera desistência não autorizada em lei.
5. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
I - APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
II – PRELIMINAR. ALEGADA IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. REQUISITO EXCLUÍDO COMO CONDIÇÃO DA AÇÃO PELO CPC/2015. NOVA SISTEMÁTICA PROCESSUAL QUE TRANSFERE PARA O EXAME DE MÉRITO A QUESTÃO ATINENTE À AFIRMADA FALTA DE AMPARO NO ORDENAMENTO JURÍDICO NACIONAL PARA A PRETENSÃO DEDUZIDA NA PEÇA VESTIBULAR. PRELIMINAR REJEITADA.
III - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. VENDA DE IMÓVEIS REALIZADA COM INDUÇÃO A ERRO DOS COMPRADORES. PROPAGANDA ENGANOSA. PRÁTICA ILÍCITA NÃO COMPROVADA. AFRONTA NÃO CARACTERIZADA ÀS NORMAS INTEGRANTES DO MICROSSISTEMA DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
III.1 ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INSTRUMENTO DEVIDAMENTE REGISTRADO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. NEGÓCIO JURÍDICO SOB DISCIPLINA DA LEI 9.514/1997. COMPRADORES/DEVEDORES FIDUCIANTES ADIMPLENTES. PRETENDIDO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO SEM COMPROVAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DAS VENDEDORAS/CREDORAS FIDUCIÁRIAS. COMPRA E VENDA PERFECTIBILIZADA. EFEITOS EXAURIDOS. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. NÃO CABIMENTO. COMPRADORES ADIMPLENTES. MORA NÃO CARACTERIZADA. SITUAÇÃO FÁTICA QUE AFASTA A INCIDÊNCIA DAS REGRAS POSTAS NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI 9.514/1997. VENDA EM LEILÃO COM PREVISÃO NORMATIVA APENAS PARA O CASO DE INADIMPLEMENTO, PELOS DEVEDORES FIDUCIANTES, DAS OBRIGAÇÕES PECUNIÁRIAS AJUSTADAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. O Código de Processo Civil de 2015 excluiu das condições da ação o conceito de impossibilidade jurídica do pedido. Para postular em juízo basta ter legitimidade e interesse (art. 17), sendo a ilegitimidade ad causam e a ausência de interesse de agir os requisitos respectivamente elencados nos incisos II e III do art. 330 como autorizadores do indeferimento da petição inicial. Nenhuma menção há, como condição autônoma, à impossibilidade jurídica do pedido. Assim, ainda que se pudesse qualificar como nitidamente desprovida de amparo no ordenamento jurídico nacional a pretensão deduzida pelos autores de rescisão do contrato de Compra e Venda de Imóvel, com pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, seja pela natureza das cláusulas estipuladas no contrato, seja porque descumprimento não houve de quaisquer das obrigações ajustadas, a questão haveria de ser analisada não como questão preliminar, mas como matéria de mérito. Preliminar rejeitada.
2. Escritura de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária. Instrumento que encerra relação negocial sob disciplina especial posta na Lei 9.514/97, que dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Matéria sujeita à legislação específica, mas também submetida, de maneira subsidiária e supletiva, ao regramento consumerista, pois amoldada ao microssistema consumerista a relação jurídica constituída pelas partes ao firmarem, entre si, a compra e venda do lote objeto de ação rescisória, porquanto as figuras dos compradores – pessoas físicas – e das vendedoras – pessoas jurídicas que comercializam imóveis situados em empreendimentos imobiliários – se subsomem, respectivamente, às figuras do consumidor e do fornecedor (arts. 2o e 3o da Lei n. 8.078/90. Hipótese em que a abrangente lei que trata das relações de consumo nas esferas civil, administrativa e penal (Lei n. 8.078/90) deve ser considerada como geral relativamente à disciplina especial posta na Lei 9.514/97.
3. Devidamente registrada no cartório imobiliário a escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, lavrada nos termos da Lei 9.514/97, com alterações introduzidas pela Lei n. 11.481/07, e não comprovada a existência de vícios que possam macular a relação obrigacional que constituíram as partes entre si, não podem os autores, adquirentes do imóvel/devedores fiduciantes, postular a rescisão contratual para desconstituir o ajuste porque, verdadeiramente, se arrependeram do negócio que entabularam com os vendedores/credores fiduciários. Negócio validamente constituído, segundo evidencia o conjunto das provas reunidas aos autos. Ajuste perfeito e acabado.
4. Não estando os compradores/devedores fiduciantes em situação de inadimplemento, falta ao caso concreto pressuposto fático autorizador da incidência das regras previstas na Lei 9.514/97 para consolidação da propriedade em favor das empresas vendedoras (credoras fiduciárias) e para a consequente venda em leilão do imóvel, conforme disciplinado naquele estatuto jurídico. Registrada, no cartório imobiliário, a escritura de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária e não caracterizado o estado de inadimplência, permanece desdobrada a posse: as vendedoras, proprietárias do imóvel, detentoras da posse indireta; os compradores, detentores da posse direta; situação que perdurará, enquanto adimplentes os compradores, até efetivo pagamento do preço ajustado, quando, então, expedido o devido termo de quitação pelas devedoras fiduciantes, poderão os compradores requerer ao oficial do cartório imobiliário o cancelamento da garantia fiduciária, assim consolidando em seu favor a propriedade sobre o imóvel. Negócio reconhecido hígido. Rescisão por mera desistência não autorizada em lei.
5. Recurso conhecido e provido.