Tribunal: TJDFT
Processo: 0736154-74.2018.8.07.0001
Órgão julgador: SIMONE LUCINDO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-05-26
Data de publicação: 2021-06-01

Ementa:
<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. TEORIA DA ASSERÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. ILEGITIMIDADE ATIVA. PRINCÍPIO DA LIBERDADE ASSOCIATIVA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. ADERÊNCIA AUTOMÁTICA. CONDOMÍNIO DE FATO. VALIDADE DA COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINAIS. TEMA 882 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INAPLICABILIDADE. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. REJEIÇÃO. MÉRITO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESP No 1.345.331/RS. TEMA 886. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO AOS CONDOMÍNIOS IRREGULARES. PRECEDENTES. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA E DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.

<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">1. Consoante preconizado pela teoria da asserção, as condições da ação devem ser aferidas in status assertionis, ou seja, mediante um juízo valorativo apertado firmado nas alegações e nos elementos iniciais constantes dos autos. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">2. O fato de o condomínio encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias da associação administradora, pois, segundo precedentes desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente condominial, independentemente da denominação.

<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">3. Nas hipóteses de condomínio irregular, a aderência à associação de moradores é automática, de forma que a participação dos adquirentes nas despesas para manutenção e busca de regularização dos condomínios não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis.

<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">4. Em que pese o direito constitucional de livre associação, cumpre destacar que mesmo os condomínios irregulares podem ingressar com ação de cobrança de taxas condominiais afetas às despesas decorrentes dos benefícios implementados nas áreas e serviços comuns. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada.

<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">5. O Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Especial Repetitivo no 1345331/RS (Tema 886), fixou a tese segundo a qual "<em style="mso-bidi-font-style:
normal">a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador".

<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">6. O entendimento adotado pela Corte Superior no Recurso Especial Repetitivo no 1345331/RS (Tema 886), mutatis mutandis, também é utilizado em casos que envolvam condomínios irregulares, mormente diante da necessidade de salvaguardar o direito coletivo dos associados e da associação (condomínio irregular) que tenham agido de boa-fé. Precedentes.

<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">7. Não havendo comprovação de que a compromissária compradora se imitiu na posse do imóvel, nem da ciência inequívoca, pelo condomínio, quanto às sucessivas transações envolvendo o bem, não é possível atribuir ao credor a responsabilidade de identificar o responsável pelo adimplemento da obrigação.

<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">8. Apelação conhecida, preliminares rejeitadas e, no mérito, não provida.

Inteiro teor:
<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. TEORIA DA ASSERÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. ILEGITIMIDADE ATIVA. PRINCÍPIO DA LIBERDADE ASSOCIATIVA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. ADERÊNCIA AUTOMÁTICA. CONDOMÍNIO DE FATO. VALIDADE DA COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINAIS. TEMA 882 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INAPLICABILIDADE. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. REJEIÇÃO. MÉRITO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESP No 1.345.331/RS. TEMA 886. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO AOS CONDOMÍNIOS IRREGULARES. PRECEDENTES. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA E DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.

<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">1. Consoante preconizado pela teoria da asserção, as condições da ação devem ser aferidas in status assertionis, ou seja, mediante um juízo valorativo apertado firmado nas alegações e nos elementos iniciais constantes dos autos. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">2. O fato de o condomínio encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias da associação administradora, pois, segundo precedentes desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente condominial, independentemente da denominação.

<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">3. Nas hipóteses de condomínio irregular, a aderência à associação de moradores é automática, de forma que a participação dos adquirentes nas despesas para manutenção e busca de regularização dos condomínios não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis.

<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">4. Em que pese o direito constitucional de livre associação, cumpre destacar que mesmo os condomínios irregulares podem ingressar com ação de cobrança de taxas condominiais afetas às despesas decorrentes dos benefícios implementados nas áreas e serviços comuns. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada.

<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">5. O Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Especial Repetitivo no 1345331/RS (Tema 886), fixou a tese segundo a qual "<em style="mso-bidi-font-style:
normal">a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador".

<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">6. O entendimento adotado pela Corte Superior no Recurso Especial Repetitivo no 1345331/RS (Tema 886), mutatis mutandis, também é utilizado em casos que envolvam condomínios irregulares, mormente diante da necessidade de salvaguardar o direito coletivo dos associados e da associação (condomínio irregular) que tenham agido de boa-fé. Precedentes.

<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">7. Não havendo comprovação de que a compromissária compradora se imitiu na posse do imóvel, nem da ciência inequívoca, pelo condomínio, quanto às sucessivas transações envolvendo o bem, não é possível atribuir ao credor a responsabilidade de identificar o responsável pelo adimplemento da obrigação.

<p class="MsoNormal" style="margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:0cm;text-align:justify;tab-stops:240.75pt"><strong style="mso-bidi-font-weight:
normal">8. Apelação conhecida, preliminares rejeitadas e, no mérito, não provida.