Tribunal: TJDFT
Processo: 0735207-83.2019.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-10-20
Data de publicação: 2021-11-09

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. USO MISTO. UNIDADES RESIDENCIAIS E COMERCIAIS. DESTINAÇÃO E LIMITAÇÃO DE USO DAS UNIDADES PRIVATIVAS. LEGITIMIDADE. PROPRIETÁRIOS E POSSUIDORES. CONDÔMINO. LEGITIMIDADE PARA IMPUGNAR A DESTINAÇÃO DA OUTRAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS COMERCIAIS. UNIDADES COMERCIAIS. DESTINAÇÃO DE UNIDADE INDIVIDUALIZADA PARA O DESENVOLVIMENTO DA ATIVIDADE DE RESTAURANTE. PREVISÃO CONVENCIONAL. UNIDADES VIZINHAS. INSTALAÇÃO DE ATIVIDADE IDÊNTICA. VEDAÇÃO CONDOMINIAL. EFICÁCIA. DELIBERAÇÃO DA MAIORIA DOS CONDÔMINOS. VINCULAÇÃO (CC, ART. 1.331 E 1.333). CONIVÊNCIA DO CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO DE CESSAR A IRREGULARIDADE. IMPOSIÇÃO. COMINAÇÃO RESTRITA À DESENVOLVEDORA DA ATIVIDADE VEDADA. EMPRESA ESPECIALIZADA NO DESENVOLVIMENTO DE ATIVIDADES DIVERSAS. ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO. PREVALÊNCIA. COMPROVAÇÃO DE DESENVOLVIMENTO DE ATIVIDADES NÃO AUTORIZADAS. PROVA. ÔNUS DA AUTORA (CPC, ART. 373, I). INEXISTÊNCIA. FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO INVOCADO. PROVA AUSENTE PEDIDO. REJEIÇÃO PONTUAL. CONDOMÍNIO. DEBATE SOBRE DISPOSIÇÕES CONVENCIONAIS E DESCUMPRIMENTO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. ILEGITIMIDADE INEXISTENTE. AUTORA. REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. IRREGULARIDADE OCORRIDA APÓS O AVIAMENTO DA AÇÃO E EDIÇÃO DA SENTENÇA. APURAÇÃO. REGULARIZAÇÃO. PRAZO. CONCESSÃO. INTIMAÇÃO. APERFEIÇOAMENTO. FLUIÇÃO EM BRANCO. VÍCIO NÃO SANADO. CONTRARRAZÕES. CONHECIMENTO. IMPOSSIBILIDADE (CPC, ART. 76, §2o, II). SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO DO CONDOMÍNIO E DA SEGUNDA RÉ DESPROVIDOS. APELO DA TERCEIRA RÉ PROVIDO. HONORÁRIOS MODULADOS E MAJORADOS (CPC, ART. 85, §§ 2o e 11).
1. Consoante regra comezinha de direito instrumental, a parte deve obrigatoriamente ser representada por advogado, o qual, por seu turno, para exercitar legitimamente a procuração judicial, deve estar municiado com poderes originários de sua patrocinada, materializando a outorga mediante a juntada do correspondente instrumento de mandato, conforme o regramento plasmado no artigo 104 do estatuto processual e reprisado pelo artigo 5o do Estatuto da Advocacia (Lei no 8.906/94), consubstanciando a satisfação dessas exigências pressupostos processuais inarredáveis.
2. Aliadas à relevância do patrocínio judicial e à regularidade formal que é exigida para seu regular exercício, o legislador processual, privilegiando o princípio da instrumentalidade das formas, o direito subjetivo de ação que é resguardado a todos e o objetivo teleológico do processo, que é se traduzir em instrumento para resolução dos conflitos de interesses derivados das relações intersubjetivas e preservação da paz social, encadeara a regra segundo a qual, detectado vício na representação processual de qualquer dos litigantes, deve ser assegurada oportunidade para que seja suprido antes de a deficiência irradiar os efeitos que lhe são legalmente conferidos (CPC, art. 76).
3. Aviado o recurso e apresentada contrarrazões, a subsequente alteração do quadro societário da parte autora, com a retirada do sócio administrador que outorgara mandato ao firmatário da inicial e da peça de contraposição, enseja que, na conformidade da regulação legal, seja assegurado prazo para regularizar sua representação processual, e, permanecendo silente, conquanto tenha aventado a validade e eficácia dos poderes outorgados ao causídico, torna inviável o conhecimento das contrarrazões que manejara, por restar desguarnecida de pressuposto objetivo de admissibilidade (CPC, arts. 76, §2o, II).
4. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva do acionado quanto aos fatos e pretensões deduzidas.
5. Encartando a ação pretensão de cominação de obrigação de fazer a condôminos sob o prisma de que descumprem regras convencionais com a anuência do condomínio, lastreando-se a prestação demandada nas regras insertas na correlata convenção, o condomínio, como partícipe dos ilícitos e como natural defensor da observância do código de postura interno traduzido na convenção, se qualifica como litisconsorte passivo necessário, devendo compor, nessa condição, a relação processual, pois inviável que a resolução da controvérsia, que perpassa pela imputação de negligência e omissão de sua parte, seja ultimada sem sua participação.
6. O condomínio se qualifica como pessoa jurídica formal, conquanto não munido de personalidade jurídica, detendo personalidade judiciária e capacidade para entabular negócios como representante dos condôminos, estando sua gestão e administração submetida ao disposto na correspondente convenção e ao deliberado pelos condôminos em reunião assemblear, orientado pelo princípio da maioria, sendo representado pelo síndico, estando as disposições condominiais municiadas de legitimidade inclusive para impor restrições ao uso das áreas comuns e privativas segundo o interesse da maioria dos titulares das unidades que o integram (CC, arts. 1.331, 1.333 e 1.348; Lei no 4.591/64).
7. Estabelecendo a convenção do condomínio de uso misto, pois compreende unidades residenciais e comerciais, que, dentre as poucas unidades comerciais que o integram, somente uma delas está vocacionada e autorizada a albergar a atividade de restaurante, sendo fornida com estrutura predial própria para essa finalidade, essa regulação, conquanto implique restrição de uso e fruição das outras unidades de natureza comercial, sobeja legítima e legal, por ter emergido da deliberação da maioria dos condôminos, encerrando infringência ao regramento a destinação de outras unidades à mesma atividade.
8. Sendo as disposições insertas na convenção condominial corroboradas pela própria planta arquitetônica do edifício no sentido da destinação de uma única unidade comercial para o desenvolvimento de atividade de restaurante, provendo-a de aparato predial próprio e específico, inclusive acesso exclusivo pela garagem e a pontos de lixeira, além de ser a única que conta com autorização expressa para uso da área comum contígua à área privativa, observada a limitação disposta na convenção, não subsiste sustentação para a construção de exegese segundo a qual a vinculação da unidade está adstrita ao que nela pode ser desenvolvido, e não quanto à exclusividade para a exploração da atividade especificamente apontada.
9. Ao proprietário ou possuidor de unidade imobiliária integrante de condomínio edilício é assegurado o direito de fazer cessar o uso da unidade imobiliária de outro condômino para fim diverso do previsto ou autorizado pela Convenção de Condomínio, de acordo com a disposição normativa estatuída no art. 1.336 do Código Civil, mormente na hipótese de infringência à previsão normativa condominial que estabelece a fruição privativa de espaço de uso comum por determinado lojista, em desacordo com o regramento condominial.
10. A alteração da Convenção do Condomínio, com vistas a afastar exclusividade conferida a única unidade comercial para a prestação do serviço de restaurante, e autorizar a exploração de aludida atividade econômica por outros condôminos, demanda deliberação assemblear, observado o quórum mínimo exigido para a aprovação da matéria debatida, descerrando que, não observada essa regulamentação, a anuência ou omissão do condomínio quanto ao descumprimento do código de posturas interno do condomínio devem ser corrigidas pela via jurisdicional.
11. A ausência de comprovação, pela parte autora, do exercício de atividade econômica não autorizada pela Convenção do Condomínio por outra condômina na unidade que possui, pois se presume a exploração, na sua unidade comercial, das atividades que constam do alvará de funcionamento concedido pela autoridade administrativa ante a inexistência de elementos probatórios aptos a afastá-la, deixa o direito invocado de obstar a continuidade da atividade desprovido de sustentação, resultando na rejeição do pedido quanto à condômina em face da qual não fora evidenciada a ilicitude denunciada.
12. O desprovimento do apelo implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, e, outrossim, o provimento do apelo da parte originalmente sucumbente determina a fixação de honorários, inclusive de sucumbência recursal, em seu favor, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbências recursais, devendo a fixação e majoração serem levadas a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento. (CPC, arts. 85, §§ 2o, 11).
13. Apelações do condomínio réu e da segunda ré conhecidas e desprovidas. Apelação da terceira ré conhecida e provida. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. Contrarrazões apresentadas pela autora não conhecidas.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. USO MISTO. UNIDADES RESIDENCIAIS E COMERCIAIS. DESTINAÇÃO E LIMITAÇÃO DE USO DAS UNIDADES PRIVATIVAS. LEGITIMIDADE. PROPRIETÁRIOS E POSSUIDORES. CONDÔMINO. LEGITIMIDADE PARA IMPUGNAR A DESTINAÇÃO DA OUTRAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS COMERCIAIS. UNIDADES COMERCIAIS. DESTINAÇÃO DE UNIDADE INDIVIDUALIZADA PARA O DESENVOLVIMENTO DA ATIVIDADE DE RESTAURANTE. PREVISÃO CONVENCIONAL. UNIDADES VIZINHAS. INSTALAÇÃO DE ATIVIDADE IDÊNTICA. VEDAÇÃO CONDOMINIAL. EFICÁCIA. DELIBERAÇÃO DA MAIORIA DOS CONDÔMINOS. VINCULAÇÃO (CC, ART. 1.331 E 1.333). CONIVÊNCIA DO CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO DE CESSAR A IRREGULARIDADE. IMPOSIÇÃO. COMINAÇÃO RESTRITA À DESENVOLVEDORA DA ATIVIDADE VEDADA. EMPRESA ESPECIALIZADA NO DESENVOLVIMENTO DE ATIVIDADES DIVERSAS. ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO. PREVALÊNCIA. COMPROVAÇÃO DE DESENVOLVIMENTO DE ATIVIDADES NÃO AUTORIZADAS. PROVA. ÔNUS DA AUTORA (CPC, ART. 373, I). INEXISTÊNCIA. FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO INVOCADO. PROVA AUSENTE PEDIDO. REJEIÇÃO PONTUAL. CONDOMÍNIO. DEBATE SOBRE DISPOSIÇÕES CONVENCIONAIS E DESCUMPRIMENTO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. ILEGITIMIDADE INEXISTENTE. AUTORA. REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. IRREGULARIDADE OCORRIDA APÓS O AVIAMENTO DA AÇÃO E EDIÇÃO DA SENTENÇA. APURAÇÃO. REGULARIZAÇÃO. PRAZO. CONCESSÃO. INTIMAÇÃO. APERFEIÇOAMENTO. FLUIÇÃO EM BRANCO. VÍCIO NÃO SANADO. CONTRARRAZÕES. CONHECIMENTO. IMPOSSIBILIDADE (CPC, ART. 76, §2o, II). SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO DO CONDOMÍNIO E DA SEGUNDA RÉ DESPROVIDOS. APELO DA TERCEIRA RÉ PROVIDO. HONORÁRIOS MODULADOS E MAJORADOS (CPC, ART. 85, §§ 2o e 11).
1. Consoante regra comezinha de direito instrumental, a parte deve obrigatoriamente ser representada por advogado, o qual, por seu turno, para exercitar legitimamente a procuração judicial, deve estar municiado com poderes originários de sua patrocinada, materializando a outorga mediante a juntada do correspondente instrumento de mandato, conforme o regramento plasmado no artigo 104 do estatuto processual e reprisado pelo artigo 5o do Estatuto da Advocacia (Lei no 8.906/94), consubstanciando a satisfação dessas exigências pressupostos processuais inarredáveis.
2. Aliadas à relevância do patrocínio judicial e à regularidade formal que é exigida para seu regular exercício, o legislador processual, privilegiando o princípio da instrumentalidade das formas, o direito subjetivo de ação que é resguardado a todos e o objetivo teleológico do processo, que é se traduzir em instrumento para resolução dos conflitos de interesses derivados das relações intersubjetivas e preservação da paz social, encadeara a regra segundo a qual, detectado vício na representação processual de qualquer dos litigantes, deve ser assegurada oportunidade para que seja suprido antes de a deficiência irradiar os efeitos que lhe são legalmente conferidos (CPC, art. 76).
3. Aviado o recurso e apresentada contrarrazões, a subsequente alteração do quadro societário da parte autora, com a retirada do sócio administrador que outorgara mandato ao firmatário da inicial e da peça de contraposição, enseja que, na conformidade da regulação legal, seja assegurado prazo para regularizar sua representação processual, e, permanecendo silente, conquanto tenha aventado a validade e eficácia dos poderes outorgados ao causídico, torna inviável o conhecimento das contrarrazões que manejara, por restar desguarnecida de pressuposto objetivo de admissibilidade (CPC, arts. 76, §2o, II).
4. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva do acionado quanto aos fatos e pretensões deduzidas.
5. Encartando a ação pretensão de cominação de obrigação de fazer a condôminos sob o prisma de que descumprem regras convencionais com a anuência do condomínio, lastreando-se a prestação demandada nas regras insertas na correlata convenção, o condomínio, como partícipe dos ilícitos e como natural defensor da observância do código de postura interno traduzido na convenção, se qualifica como litisconsorte passivo necessário, devendo compor, nessa condição, a relação processual, pois inviável que a resolução da controvérsia, que perpassa pela imputação de negligência e omissão de sua parte, seja ultimada sem sua participação.
6. O condomínio se qualifica como pessoa jurídica formal, conquanto não munido de personalidade jurídica, detendo personalidade judiciária e capacidade para entabular negócios como representante dos condôminos, estando sua gestão e administração submetida ao disposto na correspondente convenção e ao deliberado pelos condôminos em reunião assemblear, orientado pelo princípio da maioria, sendo representado pelo síndico, estando as disposições condominiais municiadas de legitimidade inclusive para impor restrições ao uso das áreas comuns e privativas segundo o interesse da maioria dos titulares das unidades que o integram (CC, arts. 1.331, 1.333 e 1.348; Lei no 4.591/64).
7. Estabelecendo a convenção do condomínio de uso misto, pois compreende unidades residenciais e comerciais, que, dentre as poucas unidades comerciais que o integram, somente uma delas está vocacionada e autorizada a albergar a atividade de restaurante, sendo fornida com estrutura predial própria para essa finalidade, essa regulação, conquanto implique restrição de uso e fruição das outras unidades de natureza comercial, sobeja legítima e legal, por ter emergido da deliberação da maioria dos condôminos, encerrando infringência ao regramento a destinação de outras unidades à mesma atividade.
8. Sendo as disposições insertas na convenção condominial corroboradas pela própria planta arquitetônica do edifício no sentido da destinação de uma única unidade comercial para o desenvolvimento de atividade de restaurante, provendo-a de aparato predial próprio e específico, inclusive acesso exclusivo pela garagem e a pontos de lixeira, além de ser a única que conta com autorização expressa para uso da área comum contígua à área privativa, observada a limitação disposta na convenção, não subsiste sustentação para a construção de exegese segundo a qual a vinculação da unidade está adstrita ao que nela pode ser desenvolvido, e não quanto à exclusividade para a exploração da atividade especificamente apontada.
9. Ao proprietário ou possuidor de unidade imobiliária integrante de condomínio edilício é assegurado o direito de fazer cessar o uso da unidade imobiliária de outro condômino para fim diverso do previsto ou autorizado pela Convenção de Condomínio, de acordo com a disposição normativa estatuída no art. 1.336 do Código Civil, mormente na hipótese de infringência à previsão normativa condominial que estabelece a fruição privativa de espaço de uso comum por determinado lojista, em desacordo com o regramento condominial.
10. A alteração da Convenção do Condomínio, com vistas a afastar exclusividade conferida a única unidade comercial para a prestação do serviço de restaurante, e autorizar a exploração de aludida atividade econômica por outros condôminos, demanda deliberação assemblear, observado o quórum mínimo exigido para a aprovação da matéria debatida, descerrando que, não observada essa regulamentação, a anuência ou omissão do condomínio quanto ao descumprimento do código de posturas interno do condomínio devem ser corrigidas pela via jurisdicional.
11. A ausência de comprovação, pela parte autora, do exercício de atividade econômica não autorizada pela Convenção do Condomínio por outra condômina na unidade que possui, pois se presume a exploração, na sua unidade comercial, das atividades que constam do alvará de funcionamento concedido pela autoridade administrativa ante a inexistência de elementos probatórios aptos a afastá-la, deixa o direito invocado de obstar a continuidade da atividade desprovido de sustentação, resultando na rejeição do pedido quanto à condômina em face da qual não fora evidenciada a ilicitude denunciada.
12. O desprovimento do apelo implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, e, outrossim, o provimento do apelo da parte originalmente sucumbente determina a fixação de honorários, inclusive de sucumbência recursal, em seu favor, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbências recursais, devendo a fixação e majoração serem levadas a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento. (CPC, arts. 85, §§ 2o, 11).
13. Apelações do condomínio réu e da segunda ré conhecidas e desprovidas. Apelação da terceira ré conhecida e provida. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. Contrarrazões apresentadas pela autora não conhecidas.