Tribunal: TJDFT
Processo: 0001573-45.2016.8.07.0001
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-06-23
Data de publicação: 2021-07-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. ATRASO NA ENTREGA E CONDIÇÃO SUSPENSIVA. DANO EMERGENTE AFASTADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. DEVER DE INFORMAÇÃO. NÃO OBSERVÂNCIA. COTAS DE CONDÔMINIO E IPTU. RESSARCIMENTO. TAXA DE LIGAÇÃO DA CEB. PREVISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

1. Manifesta a ilegitimidade passiva para a causa, segundo a teoria da asserção, deve ser declarada até de ofício por tratar de matéria de ordem pública. Não basta haver sociedade da pessoa jurídica indicada pelo demandante e, em verdade, o fato de as empresas pertencerem ao mesmo grupo econômico pode autorizar o redirecionamento da ação contra a outra empresa do mesmo grupo que não integrou a relação de direito material entre as partes, desde que evidenciada a insuficiência de patrimônio do devedor principal, tendo em vista que se trata de responsabilidade civil subsidiária, nos termos do art. 28, § 2o, do CDC. Ou seja, nesta hipótese a ação só pode ser ajuizada contra a sociedade que não integrou o vínculo de direito material quando demonstrada a escassez de bens no patrimônio do devedor principal para saldar o débito. De todo modo, sabido que a solidariedade não pode ser presumida e que deve resultar da lei ou da vontade das partes, nos termos do art. 265 do Código Civil, os autores deveriam ter indicado os fatos que, conforme o art. 28 do CDC, justificariam o pedido de desconsideração da personalidade, bem como o formular pedido claro e preciso, consoante exigido pelos art. 322 e 324 do CPC, para viabilizar condenação da primeira e segunda rés em virtude de responsabilidade subsidiária.

2. Para imitir-se na posse do bem, os promitentes compradores deveriam quitar todas as parcelas, conforme a cláusula contratual, englobando, inclusive, o saldo final, por meios próprios ou financiamento bancário. Essa cláusula modula os efeitos do negócio jurídico, de maneira que a entrega da unidade imobiliária é devida apenas depois de implementada a condição estabelecida pelas partes, consoante o art. 121 do Código Civil.

2.1. Da análise do substrato probatório, não há como imputar qualquer contribuição da promitente vendedora para o atraso no pagamento, mormente pelo financiamento junto a uma instituição bancária, o que sequer foi alegado na narrativa inicial, até porque o contrato não vinculava exclusivamente ao financiamento pelo SFH, mas também por recursos próprios.

3. De acordo com a jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 886), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse do bem. Logo, os valores despendidos pelos autores até data de imissão na posse são de responsabilidade da promitente vendedora.

4. É abusiva a cláusula contratual que atribui responsabilidade ao promissário comprador pelo pagamento de tributos, antes da efetiva entrega do imóvel. Entretanto, sendo o IPTU um tributo lançado por exercício fiscal, ou seja, anualmente, cujo momento do fato gerador é o primeiro dia de cada ano (Decreto distrital no 28.445/2007, art. 2o, I), necessário observar o momento em que o promissário comprador foi imitido na posse do imóvel, a fim de repartir o imposto proporcionalmente entre os contribuintes responsáveis.

5. Aferido que o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária dispôs, de forma clara e em harmonia com o art. 51 da Lei 4.591/64, que a despesa com a ligação definitiva da concessionaria CEB seria adimplida pelos adquirentes, a cobrança se reveste legitima, rechaçando o pleito de restituição.

6. Conforme o Tema 938 dos recursos repetitivos e julgamento do REsp 1.599.511/SP, o Superior Tribunal de Justiça assentou a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma e com o destaque do valor da comissão de corretagem.

6.1. No caso, a promessa de compra e venda possui previsão quanto ao pagamento da corretagem. Nada obstante, não ocorreu o destaque do valor da comissão de corretagem na informação do preço total para aquisição da unidade autônoma. Ademais, embora exista o contrato entre os promissários compradores e a imobiliária corretora, isto não leva ao entendimento de que a comissão seria de sua exclusividade, mormente porque inocorrente a prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o realce do valor da comissão de corretagem na promessa de compra e venda, bem como ausente assinatura na planilha de débitos do imóvel.

7. A distribuição da sucumbência deve levar em conta a quantidade de pedidos deduzidos na ação e o decaimento proporcional das partes em relação a cada pedido.

8. Apelação dos autores conhecida em parte e, nesta extensão, provida em parte. Apelação das rés conhecida e provida em parte.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. ATRASO NA ENTREGA E CONDIÇÃO SUSPENSIVA. DANO EMERGENTE AFASTADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. DEVER DE INFORMAÇÃO. NÃO OBSERVÂNCIA. COTAS DE CONDÔMINIO E IPTU. RESSARCIMENTO. TAXA DE LIGAÇÃO DA CEB. PREVISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

1. Manifesta a ilegitimidade passiva para a causa, segundo a teoria da asserção, deve ser declarada até de ofício por tratar de matéria de ordem pública. Não basta haver sociedade da pessoa jurídica indicada pelo demandante e, em verdade, o fato de as empresas pertencerem ao mesmo grupo econômico pode autorizar o redirecionamento da ação contra a outra empresa do mesmo grupo que não integrou a relação de direito material entre as partes, desde que evidenciada a insuficiência de patrimônio do devedor principal, tendo em vista que se trata de responsabilidade civil subsidiária, nos termos do art. 28, § 2o, do CDC. Ou seja, nesta hipótese a ação só pode ser ajuizada contra a sociedade que não integrou o vínculo de direito material quando demonstrada a escassez de bens no patrimônio do devedor principal para saldar o débito. De todo modo, sabido que a solidariedade não pode ser presumida e que deve resultar da lei ou da vontade das partes, nos termos do art. 265 do Código Civil, os autores deveriam ter indicado os fatos que, conforme o art. 28 do CDC, justificariam o pedido de desconsideração da personalidade, bem como o formular pedido claro e preciso, consoante exigido pelos art. 322 e 324 do CPC, para viabilizar condenação da primeira e segunda rés em virtude de responsabilidade subsidiária.

2. Para imitir-se na posse do bem, os promitentes compradores deveriam quitar todas as parcelas, conforme a cláusula contratual, englobando, inclusive, o saldo final, por meios próprios ou financiamento bancário. Essa cláusula modula os efeitos do negócio jurídico, de maneira que a entrega da unidade imobiliária é devida apenas depois de implementada a condição estabelecida pelas partes, consoante o art. 121 do Código Civil.

2.1. Da análise do substrato probatório, não há como imputar qualquer contribuição da promitente vendedora para o atraso no pagamento, mormente pelo financiamento junto a uma instituição bancária, o que sequer foi alegado na narrativa inicial, até porque o contrato não vinculava exclusivamente ao financiamento pelo SFH, mas também por recursos próprios.

3. De acordo com a jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 886), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse do bem. Logo, os valores despendidos pelos autores até data de imissão na posse são de responsabilidade da promitente vendedora.

4. É abusiva a cláusula contratual que atribui responsabilidade ao promissário comprador pelo pagamento de tributos, antes da efetiva entrega do imóvel. Entretanto, sendo o IPTU um tributo lançado por exercício fiscal, ou seja, anualmente, cujo momento do fato gerador é o primeiro dia de cada ano (Decreto distrital no 28.445/2007, art. 2o, I), necessário observar o momento em que o promissário comprador foi imitido na posse do imóvel, a fim de repartir o imposto proporcionalmente entre os contribuintes responsáveis.

5. Aferido que o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária dispôs, de forma clara e em harmonia com o art. 51 da Lei 4.591/64, que a despesa com a ligação definitiva da concessionaria CEB seria adimplida pelos adquirentes, a cobrança se reveste legitima, rechaçando o pleito de restituição.

6. Conforme o Tema 938 dos recursos repetitivos e julgamento do REsp 1.599.511/SP, o Superior Tribunal de Justiça assentou a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma e com o destaque do valor da comissão de corretagem.

6.1. No caso, a promessa de compra e venda possui previsão quanto ao pagamento da corretagem. Nada obstante, não ocorreu o destaque do valor da comissão de corretagem na informação do preço total para aquisição da unidade autônoma. Ademais, embora exista o contrato entre os promissários compradores e a imobiliária corretora, isto não leva ao entendimento de que a comissão seria de sua exclusividade, mormente porque inocorrente a prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o realce do valor da comissão de corretagem na promessa de compra e venda, bem como ausente assinatura na planilha de débitos do imóvel.

7. A distribuição da sucumbência deve levar em conta a quantidade de pedidos deduzidos na ação e o decaimento proporcional das partes em relação a cada pedido.

8. Apelação dos autores conhecida em parte e, nesta extensão, provida em parte. Apelação das rés conhecida e provida em parte.