Tribunal: TJDFT
Processo: 0049181-78.2012.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-04-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0049181-78.2012.8.07.0001 RECORRENTE: SOCIEDADE INCORPORADORA MAESTRI LTDA RECORRIDO: ANDRE OLIVEIRA DE ANDRADE COELHO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. DIREITO INTERTEMPORAL. RECURSO. REQUISITOS. MARCO. PUBLICAÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.105/15. REGÊNCIA PELO CPC/73. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE. CADEIA DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO. OMISSÃO. DEVOLUÇÃO. SIMPLES. AUSÊNCIA. MÁ-FÉ. ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS ÚTEIS. ABUSIVIDADE. ENTREGA. RECEBIMENTO DAS CHAVES. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA. MULTA MORATÓRIA. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. A análise do recurso deve considerar, em substância, a lei processual vigente ao tempo em que foi publicada a decisão recorrida. 2. A Lei 13.105/15 – Novo Código de Processo Civil - se aplica somente às decisões publicadas posteriormente à data de sua entrada em vigor, ocorrida em 18 de março de 2016. 3. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, que regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor e incide nos contratos de compra e venda em que a empresa se obriga à construção de unidades imobiliárias. 4. A participação de ambas as empresas na mesma cadeia de consumo torna evidente a relação jurídica entre as partes, não havendo se falar em ilegitimidade passiva das requeridas, mormente quando, além de possuírem o mesmo endereço comercial, a proposta de compra tenha sido formalizada a uma e o contrato celebrado com outra. 5. Os art. 7o, parágrafo único, 18, 25, § 1o, e 34, todos do Código de Defesa do Consumidor, impõem o reconhecimento da responsabilidade solidária entre todos aqueles que de alguma forma participaram da cadeia de consumo. 6. Nos termos do REsp 1.599.511/SP, julgado pela sistemática do recurso repetitivo, é válida “a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. 7. Na hipótese em análise, todavia, em que pese existir recibo dos serviços de intermediação de venda, com descrição da verba de corretagem, não há qualquer previsão expressa da transferência desse ônus no contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, razão pela qual faltou o devido dever de informação ao consumidor quanto à incidência da cobrança da comissão de corretagem nos moldes exigidos na tese fixada no recurso representativo da controvérsia. 8. Ainda que indevida, a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem deve se dar na modalidade simples, pois não evidenciada má-fé do fornecedor. 9. Embora lícitos, os prazos de tolerância estipulados em contratos de compra e venda de imóveis, na planta ou em construção, devem ser fixados de forma razoável, de modo a não colocar o consumidor em situação de desvantagem excessiva. 10. A previsão do prazo de tolerância em dias úteis, e não corridos, traduz desequilíbrio contratual e coloca o consumidor em situação de desvantagem exagerada, mormente em se tratando de contratos de adesão. 11. A entrega de imóveis adquiridos na planta aperfeiçoa-se somente com o recebimento das chaves pelo promitente comprador, sendo insuficiente a obtenção de Carta de Habite-se. 12. Problemas com mão-de-obra ou equipamentos, temporadas climáticas desfavoráveis, transcurso de lapso temporal necessário para adoção de providências pelo Poder Público, dentre outros, são fortuitos internos da construção civil, não se caracterizando como caso fortuito ou força maior. 13. Configurado o inadimplemento das promitentes vendedoras no cumprimento do prazo avençado para entrega do imóvel, cabível a aplicação da multa penal moratória prevista no instrumento contratual. 14. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp. 1.498.484/DF, sob a sistemática dos recursos repetitivos, entendeu pela impossibilidade de cumular a indenização por lucros cessantes com a cláusula penal (tema 970), quando restar comprovada a culpa da construtora pelo atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda. 15. Recurso conhecido e parcialmente provido. A recorrente alega que o acórdão impugnado encerrou violação ao artigo 395, parágrafo único do Código Civil, defendendo a aplicação da teoria do adimplemento substancial e a culpa exclusiva do promitente-comprador, razão pela qual pugna pela retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas pelo recorrido. Em sede de contrarrazões, o recorrido pede a majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados, bem como a condenação da recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à alegada ofensa ao artigo 395, parágrafo único do Código Civil, uma vez que tal dispositivo legal, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foi objeto de decisão por parte da turma julgadora, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que “A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial” (EDcl no AgInt no REsp 1865532/AM, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 11/12/2020). Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais formulado em sede de contrarrazões, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC/2015, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Em relação à pretendida condenação da recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé, trata-se de pleito que refoge à competência desta Presidência. Assim, não conheço dos pedidos. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A030

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0049181-78.2012.8.07.0001 RECORRENTE: SOCIEDADE INCORPORADORA MAESTRI LTDA RECORRIDO: ANDRE OLIVEIRA DE ANDRADE COELHO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. DIREITO INTERTEMPORAL. RECURSO. REQUISITOS. MARCO. PUBLICAÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.105/15. REGÊNCIA PELO CPC/73. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE. CADEIA DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO. OMISSÃO. DEVOLUÇÃO. SIMPLES. AUSÊNCIA. MÁ-FÉ. ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS ÚTEIS. ABUSIVIDADE. ENTREGA. RECEBIMENTO DAS CHAVES. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA. MULTA MORATÓRIA. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. A análise do recurso deve considerar, em substância, a lei processual vigente ao tempo em que foi publicada a decisão recorrida. 2. A Lei 13.105/15 – Novo Código de Processo Civil - se aplica somente às decisões publicadas posteriormente à data de sua entrada em vigor, ocorrida em 18 de março de 2016. 3. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, que regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor e incide nos contratos de compra e venda em que a empresa se obriga à construção de unidades imobiliárias. 4. A participação de ambas as empresas na mesma cadeia de consumo torna evidente a relação jurídica entre as partes, não havendo se falar em ilegitimidade passiva das requeridas, mormente quando, além de possuírem o mesmo endereço comercial, a proposta de compra tenha sido formalizada a uma e o contrato celebrado com outra. 5. Os art. 7o, parágrafo único, 18, 25, § 1o, e 34, todos do Código de Defesa do Consumidor, impõem o reconhecimento da responsabilidade solidária entre todos aqueles que de alguma forma participaram da cadeia de consumo. 6. Nos termos do REsp 1.599.511/SP, julgado pela sistemática do recurso repetitivo, é válida “a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. 7. Na hipótese em análise, todavia, em que pese existir recibo dos serviços de intermediação de venda, com descrição da verba de corretagem, não há qualquer previsão expressa da transferência desse ônus no contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, razão pela qual faltou o devido dever de informação ao consumidor quanto à incidência da cobrança da comissão de corretagem nos moldes exigidos na tese fixada no recurso representativo da controvérsia. 8. Ainda que indevida, a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem deve se dar na modalidade simples, pois não evidenciada má-fé do fornecedor. 9. Embora lícitos, os prazos de tolerância estipulados em contratos de compra e venda de imóveis, na planta ou em construção, devem ser fixados de forma razoável, de modo a não colocar o consumidor em situação de desvantagem excessiva. 10. A previsão do prazo de tolerância em dias úteis, e não corridos, traduz desequilíbrio contratual e coloca o consumidor em situação de desvantagem exagerada, mormente em se tratando de contratos de adesão. 11. A entrega de imóveis adquiridos na planta aperfeiçoa-se somente com o recebimento das chaves pelo promitente comprador, sendo insuficiente a obtenção de Carta de Habite-se. 12. Problemas com mão-de-obra ou equipamentos, temporadas climáticas desfavoráveis, transcurso de lapso temporal necessário para adoção de providências pelo Poder Público, dentre outros, são fortuitos internos da construção civil, não se caracterizando como caso fortuito ou força maior. 13. Configurado o inadimplemento das promitentes vendedoras no cumprimento do prazo avençado para entrega do imóvel, cabível a aplicação da multa penal moratória prevista no instrumento contratual. 14. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp. 1.498.484/DF, sob a sistemática dos recursos repetitivos, entendeu pela impossibilidade de cumular a indenização por lucros cessantes com a cláusula penal (tema 970), quando restar comprovada a culpa da construtora pelo atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda. 15. Recurso conhecido e parcialmente provido. A recorrente alega que o acórdão impugnado encerrou violação ao artigo 395, parágrafo único do Código Civil, defendendo a aplicação da teoria do adimplemento substancial e a culpa exclusiva do promitente-comprador, razão pela qual pugna pela retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas pelo recorrido. Em sede de contrarrazões, o recorrido pede a majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados, bem como a condenação da recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à alegada ofensa ao artigo 395, parágrafo único do Código Civil, uma vez que tal dispositivo legal, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foi objeto de decisão por parte da turma julgadora, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que “A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial” (EDcl no AgInt no REsp 1865532/AM, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 11/12/2020). Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais formulado em sede de contrarrazões, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC/2015, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Em relação à pretendida condenação da recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé, trata-se de pleito que refoge à competência desta Presidência. Assim, não conheço dos pedidos. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A030