Tribunal: TJDFT
Processo: 0037885-88.2014.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-09-09

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0037885-88.2014.8.07.0001 RECORRENTE: TGMB 040 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A (ATUAL MB ENGENHARIA SPE 040 S/A) RECORRIDA: SYLVANIA GIACOMINI BRAGA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PRESCRIÇÃO – PRETENSÃO VOLTADA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO E NÃO À ABUSIVIDADE DA COBRANÇA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS – MERA CONSEQUÊNCIA - LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA CONTRATUAL – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – NATUREZA CONDENATÓRIA DA SENTENÇA. 1) O prazo prescricional para a pretensão de restituição da comissão de corretagem não se inicia a partir do pagamento de tal verba, nos casos em que o pedido se dirija ao desfazimento antecipado do contrato, por culpa da construtora, e não à abusividade da cobrança. 2) Não constituem força maior ou caso fortuito fatores inerentes à atividade desenvolvida pela construtora, não afastando, portanto, a sua mora no atraso do empreendimento imobiliário. 3) Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, incluindo o equivalente à comissão de corretagem. 4) “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (REsp1498484/REsp 1635428). 5) Mesmo que possua também natureza constitutiva, a predominância do caráter condenatório da sentença implica a fixação dos honorários de sucumbência com base na condenação. A recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou as seguintes violações: a) artigo 476 do Código Civil, sustentando que a culpa pela rescisão do contrato não decorreu de qualquer conduta da parte recorrente, mas sim em razão da inadimplência da recorrida, o que a exime da responsabilidade de entregar as chaves do imóvel e a isenta de atraso na entrega do imóvel. Afirma ser legítima, nos termos contratados, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre a importância efetivamente paga pela recorrida, diante da rescisão contratual; b) artigo 206, §3, inciso V, do CC, defendendo ser trienal a prescrição sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Acrescenta que os valores pagos a título de comissão de corretagem foram desembolsados no ano de 2010 e que a ação só foi ajuizada em 2014, razão pela qual a pretensão estaria prescrita. Embora a recorrente tenha fundamentado o recurso exclusivamente na alínea “a” do permissivo constitucional, afirmou expressamente, na peça recursal, que o acórdão combatido divergiu do posicionamento adotado pela Corte Superior no tocante a retenção de percentual do valor pago no caso de rescisão contratual, bem como quanto ao prazo prescricional para o pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, sendo, assim, legítimo supor que pretendia embasar seu inconformismo também na alínea “c” do autorizador. Requer a concessão de efeito suspensivo ao presente apelo. Pede que sejam realizadas as anotações em nome dos novos procuradores e que as publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado DENNER B. MASCARENHAS BARBOSA, OAB/DF 44215. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. Com relação à tese de ser legítima, nos termos contratados, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre a importância efetivamente paga pela recorrida, diante da rescisão contratual, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do Recurso Especial 1.300.418/SC (Tema 577), de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e 10/12/2013, concluiu que: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Por esta razão, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. Do mesmo modo, não cabe dar curso ao apelo no que diz respeito à alegação de que a culpa pela rescisão do contrato decorreu da inadimplência da parte recorrida, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado, no sentido de que "A responsabilidade é, portanto, da parte ré. Consequentemente, os efeitos decorrentes da mora devem ser a ela imputados, justificando, inclusive, o desfazimento do contrato, sem qualquer ônus para a parte autora” (ID 19487213), decorreu da análise do conjunto fático-probatório, e a apreciação da tese recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, providência vedada à luz do enunciado 7 da Súmula do STJ. Do mesmo modo, não cabe dar curso ao recurso especial no que tange à suposta ofensa ao artigo 206, §3, inciso V, do CC, uma vez que não houve combate específico aos fundamentos do acórdão recorrido no sentido de que: Em que pese a aparente conformidade da r. sentença com a tese estabelecida pelo c. STJ, a situação em análise é distinta e, portanto, merece tratamento jurídico diferente. Com efeito, conforme se depreende pelo inteiro teor do REsp 1551956 – de onde proveio a tese -, a pretensão consistia na restituição de quantia equivalente à comissão de corretagem sob a alegação de abusividade de tal cobrança: “(...) a pretensão central da parte demandante é o ressarcimento das parcelas relativas à comissão de corretagem e ao serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), que teriam sido pagas indevidamente por serem abusivas as cláusulas que atribuíram esse encargo aos consumidores. Ou seja, a alegação é a ocorrência de enriquecimento sem causa como premissa fundamental da pretensão central de repetição de indébito” (trecho extraído do voto do relator, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino). Tanto assim que, na mesma ocasião, foi estabelecida outra tese, qual seja: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (Tema 938, REsp 1.599.511). Estabelecida a premissa, não há dúvidas de que, em casos semelhantes ao do recurso especial, o termo inicial do prazo prescricional é a data do pagamento, pois, desde tal ato, é possível ao consumidor reclamar a restituição, caso entenda que o repasse da cobrança é indevido. No caso em análise, entretanto, a restituição da quantia é movida pela intenção de desfazimento precoce do negócio jurídico, por causa do atraso injustificado da construtora na finalização do imóvel. Assim, ainda que se aplique a prescrição trienal, obviamente o termo inicial não poderia ser o do desembolso da quantia, mas o momento no qual os promitentes compradores manifestaram o interesse na resolução do contrato em virtude do atraso. O pedido de resolução, ainda que independa de qualquer juízo de valor, foi dirigido ao magistrado na petição inicial, juntamente com os pleitos indenizatórios. Tanto que, na parte dispositiva da r. sentença, o d. Juiz a quo julgou procedentes os pedidos inclusive para “rescindir o contrato firmado entre as partes”. Portanto, o marco do prazo prescricional é a data de ajuizamento da ação. Considerar a data de pagamento da comissão de corretagem equivaleria a admitir o curso do prazo antes mesmo da ocorrência do fato gerador. Com efeito, a jurisprudência da Corte Superior considera “deficiente a fundamentação quando a parte deixa de impugnar fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido, apresentando razões recursais dissociadas dos fundamentos utilizados pela Corte de origem. Incidência, por analogia, das Súmulas n. 283 e 284/STF” (AgInt no REsp 1695137/SP, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, DJe 20/11/2019). No mesmo sentido o AgInt no Resp 1691057/MG, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, DJe 15/3/2021. Quanto ao indicado dissenso pretoriano, levando a indicação errônea da alínea do permissivo constitucional à conta de mero erro material, o apelo também não pode seguir, pois “O entendimento desta Corte orienta-se no sentido de que fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial, quando a tese sustentada já foi afastada, no exame do Recurso Especial, pela alínea a do permissivo constitucional. Nesse sentido: STJ, AgInt no AREsp 932.880/PB, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 17/11/2016”.(AgInt nos EDcl no REsp 1882281/RJ, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, DJe 15/3/2021). No tocante ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (CPC/2015, artigo 995, caput e parágrafo único), para sua concessão exige-se “a presença concomitante dos requisitos do fumus boni iuris e periculum in mora: o primeiro relativo à plausibilidade, aferida em juízo sumário, da pretensão recursal veiculada no apelo extremo (sua probabilidade de êxito) e o segundo consubstanciado no risco de dano irreparável que, em uma análise objetiva, revele-se concreto e real” (AgInt nos EDcl na Pet 12.359/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe 18/2/2019). No mesmo sentido é o AgInt na TutPrv no REsp 1801963/RS, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, DJe 26/9/2019. No mesmo sentido, o AgInt no AREsp 1893408/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 11/3/2021. Desta feita, uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC/2015, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que, pelas razões acima encartadas, o recurso especial sequer ultrapassa o juízo de prelibação exercitado por este Tribunal de origem, revelando-se, assim, patente a ausência do requisito do fumus boni iuris. Determino que as publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado DENNER B. MASCARENHAS BARBOSA, OAB/DF 44215 III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0037885-88.2014.8.07.0001 RECORRENTE: TGMB 040 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A (ATUAL MB ENGENHARIA SPE 040 S/A) RECORRIDA: SYLVANIA GIACOMINI BRAGA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PRESCRIÇÃO – PRETENSÃO VOLTADA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO E NÃO À ABUSIVIDADE DA COBRANÇA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS – MERA CONSEQUÊNCIA - LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA CONTRATUAL – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – NATUREZA CONDENATÓRIA DA SENTENÇA. 1) O prazo prescricional para a pretensão de restituição da comissão de corretagem não se inicia a partir do pagamento de tal verba, nos casos em que o pedido se dirija ao desfazimento antecipado do contrato, por culpa da construtora, e não à abusividade da cobrança. 2) Não constituem força maior ou caso fortuito fatores inerentes à atividade desenvolvida pela construtora, não afastando, portanto, a sua mora no atraso do empreendimento imobiliário. 3) Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, incluindo o equivalente à comissão de corretagem. 4) “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (REsp1498484/REsp 1635428). 5) Mesmo que possua também natureza constitutiva, a predominância do caráter condenatório da sentença implica a fixação dos honorários de sucumbência com base na condenação. A recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou as seguintes violações: a) artigo 476 do Código Civil, sustentando que a culpa pela rescisão do contrato não decorreu de qualquer conduta da parte recorrente, mas sim em razão da inadimplência da recorrida, o que a exime da responsabilidade de entregar as chaves do imóvel e a isenta de atraso na entrega do imóvel. Afirma ser legítima, nos termos contratados, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre a importância efetivamente paga pela recorrida, diante da rescisão contratual; b) artigo 206, §3, inciso V, do CC, defendendo ser trienal a prescrição sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Acrescenta que os valores pagos a título de comissão de corretagem foram desembolsados no ano de 2010 e que a ação só foi ajuizada em 2014, razão pela qual a pretensão estaria prescrita. Embora a recorrente tenha fundamentado o recurso exclusivamente na alínea “a” do permissivo constitucional, afirmou expressamente, na peça recursal, que o acórdão combatido divergiu do posicionamento adotado pela Corte Superior no tocante a retenção de percentual do valor pago no caso de rescisão contratual, bem como quanto ao prazo prescricional para o pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, sendo, assim, legítimo supor que pretendia embasar seu inconformismo também na alínea “c” do autorizador. Requer a concessão de efeito suspensivo ao presente apelo. Pede que sejam realizadas as anotações em nome dos novos procuradores e que as publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado DENNER B. MASCARENHAS BARBOSA, OAB/DF 44215. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. Com relação à tese de ser legítima, nos termos contratados, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre a importância efetivamente paga pela recorrida, diante da rescisão contratual, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do Recurso Especial 1.300.418/SC (Tema 577), de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e 10/12/2013, concluiu que: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Por esta razão, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. Do mesmo modo, não cabe dar curso ao apelo no que diz respeito à alegação de que a culpa pela rescisão do contrato decorreu da inadimplência da parte recorrida, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado, no sentido de que "A responsabilidade é, portanto, da parte ré. Consequentemente, os efeitos decorrentes da mora devem ser a ela imputados, justificando, inclusive, o desfazimento do contrato, sem qualquer ônus para a parte autora” (ID 19487213), decorreu da análise do conjunto fático-probatório, e a apreciação da tese recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, providência vedada à luz do enunciado 7 da Súmula do STJ. Do mesmo modo, não cabe dar curso ao recurso especial no que tange à suposta ofensa ao artigo 206, §3, inciso V, do CC, uma vez que não houve combate específico aos fundamentos do acórdão recorrido no sentido de que: Em que pese a aparente conformidade da r. sentença com a tese estabelecida pelo c. STJ, a situação em análise é distinta e, portanto, merece tratamento jurídico diferente. Com efeito, conforme se depreende pelo inteiro teor do REsp 1551956 – de onde proveio a tese -, a pretensão consistia na restituição de quantia equivalente à comissão de corretagem sob a alegação de abusividade de tal cobrança: “(...) a pretensão central da parte demandante é o ressarcimento das parcelas relativas à comissão de corretagem e ao serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), que teriam sido pagas indevidamente por serem abusivas as cláusulas que atribuíram esse encargo aos consumidores. Ou seja, a alegação é a ocorrência de enriquecimento sem causa como premissa fundamental da pretensão central de repetição de indébito” (trecho extraído do voto do relator, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino). Tanto assim que, na mesma ocasião, foi estabelecida outra tese, qual seja: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (Tema 938, REsp 1.599.511). Estabelecida a premissa, não há dúvidas de que, em casos semelhantes ao do recurso especial, o termo inicial do prazo prescricional é a data do pagamento, pois, desde tal ato, é possível ao consumidor reclamar a restituição, caso entenda que o repasse da cobrança é indevido. No caso em análise, entretanto, a restituição da quantia é movida pela intenção de desfazimento precoce do negócio jurídico, por causa do atraso injustificado da construtora na finalização do imóvel. Assim, ainda que se aplique a prescrição trienal, obviamente o termo inicial não poderia ser o do desembolso da quantia, mas o momento no qual os promitentes compradores manifestaram o interesse na resolução do contrato em virtude do atraso. O pedido de resolução, ainda que independa de qualquer juízo de valor, foi dirigido ao magistrado na petição inicial, juntamente com os pleitos indenizatórios. Tanto que, na parte dispositiva da r. sentença, o d. Juiz a quo julgou procedentes os pedidos inclusive para “rescindir o contrato firmado entre as partes”. Portanto, o marco do prazo prescricional é a data de ajuizamento da ação. Considerar a data de pagamento da comissão de corretagem equivaleria a admitir o curso do prazo antes mesmo da ocorrência do fato gerador. Com efeito, a jurisprudência da Corte Superior considera “deficiente a fundamentação quando a parte deixa de impugnar fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido, apresentando razões recursais dissociadas dos fundamentos utilizados pela Corte de origem. Incidência, por analogia, das Súmulas n. 283 e 284/STF” (AgInt no REsp 1695137/SP, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, DJe 20/11/2019). No mesmo sentido o AgInt no Resp 1691057/MG, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, DJe 15/3/2021. Quanto ao indicado dissenso pretoriano, levando a indicação errônea da alínea do permissivo constitucional à conta de mero erro material, o apelo também não pode seguir, pois “O entendimento desta Corte orienta-se no sentido de que fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial, quando a tese sustentada já foi afastada, no exame do Recurso Especial, pela alínea a do permissivo constitucional. Nesse sentido: STJ, AgInt no AREsp 932.880/PB, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 17/11/2016”.(AgInt nos EDcl no REsp 1882281/RJ, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, DJe 15/3/2021). No tocante ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (CPC/2015, artigo 995, caput e parágrafo único), para sua concessão exige-se “a presença concomitante dos requisitos do fumus boni iuris e periculum in mora: o primeiro relativo à plausibilidade, aferida em juízo sumário, da pretensão recursal veiculada no apelo extremo (sua probabilidade de êxito) e o segundo consubstanciado no risco de dano irreparável que, em uma análise objetiva, revele-se concreto e real” (AgInt nos EDcl na Pet 12.359/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe 18/2/2019). No mesmo sentido é o AgInt na TutPrv no REsp 1801963/RS, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, DJe 26/9/2019. No mesmo sentido, o AgInt no AREsp 1893408/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 11/3/2021. Desta feita, uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC/2015, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que, pelas razões acima encartadas, o recurso especial sequer ultrapassa o juízo de prelibação exercitado por este Tribunal de origem, revelando-se, assim, patente a ausência do requisito do fumus boni iuris. Determino que as publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado DENNER B. MASCARENHAS BARBOSA, OAB/DF 44215 III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023