Tribunal: TJDFT
Processo: 0719000-09.2019.8.07.0001
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-05-12
Data de publicação: 2021-06-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO DA LOCATÁRIA. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE ATIVA NÃO ACOLHIDA. INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA. RECONHECIMENTO DE NULIDADE. AUSENCIA DE INTERESSE E LEGITIMIDADE. VIA ELEITA INADEQUADA. REGISTRO DA INTEGRALIZAÇÃO DE BENS AO CAPITAL SOCIAL DA SOCIEDADE EMPRESÁRIA. LEGITIMA PRETENSÃO DO ADQUIRENTE. SENTENÇA REFORMADA.
1. A hipótese consiste em avaliar a legitimidade da pretensão de cobrança dos valores decorrentes de contrato de locação, em vigor no momento da aquisição das cotas sociais de sociedade empresária, antes da integralização dos referidos bens ao capital social da entidade. Deve ser avaliada também a possibilidade de reconhecimento da extinção da obrigação, relativa ao adquirente, em virtude do pagamento efetuado em proveito do antigo senhorio após o registro, no Cartório do Registro de Imóveis, da respectiva escritura pública.
2. A apelação não pode ser conhecida em relação às questões não apreciadas pelo Juízo singular e que não estão relacionadas às situações previstas no art. 342 do CPC.
3. De acordo com o art. 1148 do Código Civil, na hipótese de venda de bem imóvel durante a vigência de contrato de locação o adquirente, por sub-rogação, assume todos os direitos e obrigações anteriormente atribuídas ao vendedor, antigo senhorio, sendo, portanto, parte legítima para promover a execução dos valores dos alugueres vencidos contra o locatário e seus fiadores.
4. O exercício do direito potestativo referente à declaração da nulidade de negócio jurídico requer a demonstração do interesse jurídico e da legitimidade da parte, por meio da ação específica para essa finalidade, nos termos dos artigos 17 e 18, ambos do CPC e art. 1245, § 2o, do Código Civil. Assim, a despeito do teor dos argumentos articulados pelos réus, além de não estarem demonstrados o interesse jurídico e a legitimidade, a via eleita é inadequada para ao exercício do referido direito formativo, razão pela qual a questão não pode ser acolhida.
5. A aquisição da propriedade de bem imóvel somente se aperfeiçoa com o registro da escritura pública no Cartório do Registro de Imóveis respectivo, de acordo com a regra prevista no art. 1245 do Código Civil, em composição com os artigos 167 a 171, todos da Lei no 6.015/1973. Aliás, a celebração do negócio de compra e venda de bem imóvel é ato solene, cuja eficácia plena só pode ser observada diante do registro do instrumento aquisitivo na matrícula do imóvel. 5.1. Embora o registro da "Escritura de Compra e Venda" seja o evento efetivamente translatício da propriedade, em virtude da publicização da declaração de transferência do domínio, ainda assim não passa de elemento integrativo do suporte fático vinculado à efetivação da eficácia plena do negócio. Logo, se o adquirente comprovou a celebração do negócio de "promessa" de compra e venda, com previsão expressa a respeito dos alugueres e demonstrou ter exercido a posse indireta do bem, a eficácia subsequente ao negócio jurídico em relação ao contrato de locação deve ser reconhecida a partir da data da notificação do locatário. 5.2. De acordo com esse raciocínio, a despeito ter havido a aquisição de 100% (cem por cento) das cotas sociais da sociedade empresária, subscritas e integralizadas, nos termos da terceira alteração contratual firmada aos 22 de junho de 2017, com arquivamento na Junta Comercial aos 18 de agosto de 2017, ainda não havia sido registrada a mencionada integralização relativa aos bens imóveis locados e também não houve menção expressa, no negócio jurídico de compra e venda, a respeito dos alugueres a vencer. Logo, por meio da aplicação da regra prevista no art. 1245, § 1o, do Código Civil, a pretensão do adquirente ao recebimento dos valores dos mencionados alugueres só se revela legítima a partir da data do registro da aludida integralização dos bens imóveis ao capital social da entidade.
6. O ressarcimento de valor pago pelo débito de IPTU-TLP de ano específico requer a necessária demonstração do mês e do ano de apuração dos tributos nos respectivos comprovantes de pagamento.
7. De acordo com a regra prevista no art. 308 do Código Civil, a partir do registro da escritura de compra e venda no respectivo Cartório do Registro de Imóveis somente o novo proprietário está legitimado para receber os valores decorrentes do negócio de locação, ressalvadas as hipóteses de ratificação, pelo adquirente, do pagamento feito ao credor originário ou de demonstração de proveito em favor do credor atual. 7.1. Com a sub-rogação legal conferida ao novo proprietário por meio do registro da escritura pública a locatária não está autorizada a direcionar ao credor originário o pagamento dos valores devidos, com fundamento em meras suposições a respeito da eficácia conferida ao negócio jurídico aquisitivo da mencionada propriedade. Assim, o pagamento feito ao antigo senhorio, após a ciência inequívoca da transferência do domínio, não produz a pretendida eficácia extintiva da obrigação em face do credor atual, nos termos do art. 308 do Código Civil.
8. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada.
9. Preliminar de inovação recursal acolhida.
10. Recurso interposto pelos réus conhecido em parte e parcialmente provido.
11. Recurso interposto pelo demandante provido em parte.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO DA LOCATÁRIA. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE ATIVA NÃO ACOLHIDA. INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA. RECONHECIMENTO DE NULIDADE. AUSENCIA DE INTERESSE E LEGITIMIDADE. VIA ELEITA INADEQUADA. REGISTRO DA INTEGRALIZAÇÃO DE BENS AO CAPITAL SOCIAL DA SOCIEDADE EMPRESÁRIA. LEGITIMA PRETENSÃO DO ADQUIRENTE. SENTENÇA REFORMADA.
1. A hipótese consiste em avaliar a legitimidade da pretensão de cobrança dos valores decorrentes de contrato de locação, em vigor no momento da aquisição das cotas sociais de sociedade empresária, antes da integralização dos referidos bens ao capital social da entidade. Deve ser avaliada também a possibilidade de reconhecimento da extinção da obrigação, relativa ao adquirente, em virtude do pagamento efetuado em proveito do antigo senhorio após o registro, no Cartório do Registro de Imóveis, da respectiva escritura pública.
2. A apelação não pode ser conhecida em relação às questões não apreciadas pelo Juízo singular e que não estão relacionadas às situações previstas no art. 342 do CPC.
3. De acordo com o art. 1148 do Código Civil, na hipótese de venda de bem imóvel durante a vigência de contrato de locação o adquirente, por sub-rogação, assume todos os direitos e obrigações anteriormente atribuídas ao vendedor, antigo senhorio, sendo, portanto, parte legítima para promover a execução dos valores dos alugueres vencidos contra o locatário e seus fiadores.
4. O exercício do direito potestativo referente à declaração da nulidade de negócio jurídico requer a demonstração do interesse jurídico e da legitimidade da parte, por meio da ação específica para essa finalidade, nos termos dos artigos 17 e 18, ambos do CPC e art. 1245, § 2o, do Código Civil. Assim, a despeito do teor dos argumentos articulados pelos réus, além de não estarem demonstrados o interesse jurídico e a legitimidade, a via eleita é inadequada para ao exercício do referido direito formativo, razão pela qual a questão não pode ser acolhida.
5. A aquisição da propriedade de bem imóvel somente se aperfeiçoa com o registro da escritura pública no Cartório do Registro de Imóveis respectivo, de acordo com a regra prevista no art. 1245 do Código Civil, em composição com os artigos 167 a 171, todos da Lei no 6.015/1973. Aliás, a celebração do negócio de compra e venda de bem imóvel é ato solene, cuja eficácia plena só pode ser observada diante do registro do instrumento aquisitivo na matrícula do imóvel. 5.1. Embora o registro da "Escritura de Compra e Venda" seja o evento efetivamente translatício da propriedade, em virtude da publicização da declaração de transferência do domínio, ainda assim não passa de elemento integrativo do suporte fático vinculado à efetivação da eficácia plena do negócio. Logo, se o adquirente comprovou a celebração do negócio de "promessa" de compra e venda, com previsão expressa a respeito dos alugueres e demonstrou ter exercido a posse indireta do bem, a eficácia subsequente ao negócio jurídico em relação ao contrato de locação deve ser reconhecida a partir da data da notificação do locatário. 5.2. De acordo com esse raciocínio, a despeito ter havido a aquisição de 100% (cem por cento) das cotas sociais da sociedade empresária, subscritas e integralizadas, nos termos da terceira alteração contratual firmada aos 22 de junho de 2017, com arquivamento na Junta Comercial aos 18 de agosto de 2017, ainda não havia sido registrada a mencionada integralização relativa aos bens imóveis locados e também não houve menção expressa, no negócio jurídico de compra e venda, a respeito dos alugueres a vencer. Logo, por meio da aplicação da regra prevista no art. 1245, § 1o, do Código Civil, a pretensão do adquirente ao recebimento dos valores dos mencionados alugueres só se revela legítima a partir da data do registro da aludida integralização dos bens imóveis ao capital social da entidade.
6. O ressarcimento de valor pago pelo débito de IPTU-TLP de ano específico requer a necessária demonstração do mês e do ano de apuração dos tributos nos respectivos comprovantes de pagamento.
7. De acordo com a regra prevista no art. 308 do Código Civil, a partir do registro da escritura de compra e venda no respectivo Cartório do Registro de Imóveis somente o novo proprietário está legitimado para receber os valores decorrentes do negócio de locação, ressalvadas as hipóteses de ratificação, pelo adquirente, do pagamento feito ao credor originário ou de demonstração de proveito em favor do credor atual. 7.1. Com a sub-rogação legal conferida ao novo proprietário por meio do registro da escritura pública a locatária não está autorizada a direcionar ao credor originário o pagamento dos valores devidos, com fundamento em meras suposições a respeito da eficácia conferida ao negócio jurídico aquisitivo da mencionada propriedade. Assim, o pagamento feito ao antigo senhorio, após a ciência inequívoca da transferência do domínio, não produz a pretendida eficácia extintiva da obrigação em face do credor atual, nos termos do art. 308 do Código Civil.
8. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada.
9. Preliminar de inovação recursal acolhida.
10. Recurso interposto pelos réus conhecido em parte e parcialmente provido.
11. Recurso interposto pelo demandante provido em parte.