Tribunal: TJDFT
Processo: 0700031-60.2017.8.07.0018
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-05-12
Data de publicação: 2021-05-20

Ementa:
REEXAME NECESSÁRIO E APELAÇÕES. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL. SENTENÇA ILÍQUIDA. CONHECIMENTO DA REMESSA NECESSÁRIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA SUSCITADA PELA RÉ REJEITADA. PRELIMINAR DE VÍCIO DA SENTENÇA POR JULGAMENTO ULTRA PETITA REJEITADA. RECUSA DO LOCADOR EM RECEBER AS CHAVES DO BEM. EXIGÊNCIA DE PRÉVIA REFORMA DO IMÓVEL. RECUSA INDEVIDA. DEPÓSITO JUDICIAL DAS CHAVES. TAXAS CONDOMINIAIS E ALUGUÉIS ATRASADOS. PAGAMENTO DEVIDO. LUCROS CESSANTES. CONCESSÃO PARCIAL. JUROS. CORREÇÃO MONETÁRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS COM BASE NO VALOR DA RECONVENÇÃO. NÃO CABIMENTO. INCIDÊNCIA DA REGRA DISPOSTA NO ART. 85, § 2o, DO CPC. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. REMESSA NECESSÁRIA E RECURSOS DE APELAÇÕES CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. A remessa necessária deve ser conhecida nos casos de sentença ilíquida, consoante disposto no enunciado de súmula n. 490 do col. STJ.
2. A segunda perícia apenas será deferida quando ficar evidenciada omissão ou inexatidão da prova anteriormente feita, consoante estabelece o art. 480 do CPC. Assim, não será deferida a realização de nova perícia diante de insurgências infundadas da parte ou com base, somente, em impugnação ao laudo apresentada pelo assistente técnico. Em outras palavras, a mera insurgência contra o resultado da perícia, máxime quando contrária ao direito que a impugnante defende, sem que sejam indicadas irregularidades formais, não enseja a renovação da medida.
3. Não há que se falar em cerceamento de defesa, quando a perícia foi realizada de forma imparcial, sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, assegurando-se às partes a apresentação de quesitos e manifestação a respeito do laudo. Por isso mesmo, tampouco, há qualquer vício ou nulidade na prova realizada. Registre-se, ainda, que a perícia foi confeccionada por profissional habilitado e as partes tiveram a oportunidade de indicar assistentes técnicos.
4. Ademais, a realização de segunda perícia não seria suficiente para alterar a conclusão do Magistrado sentenciante, tendo em vista que as provas produzidas durante a instrução – documentos, laudo pericial e oitiva de testemunhas – foram eficazes para formar sua convicção, já que delas foi possível extrair as exatas condições do bem objeto do litígio. Assim, rejeito a preliminar de cerceamento de defesa.
5. O princípio da adstrição é devidamente respeitado quando a sentença julga procedente o pedido nos termos em que pleiteado na inicial, máxime quando embasada, inclusive, em relatório acostado pela parte autora, indicando a exata data de desocupação de cada andar do prédio objeto da rescisão contratual. Portanto, rejeito a preliminar de julgamento ultra petita.
6. Necessário salientar que, embora o Distrito Federal integre o polo ativo da ação, no presente caso, considerando tratar-se de contrato de locação de bem imóvel, a questão não deve ser dirimida a partir das normas do direito público, já que o referido instrumento contratual firmado entre o particular e a administração pública representa hipótese de contrato de natureza privada. Desse modo, ressalvadas as exceções estabelecidas na Lei n. 8.245/91, em contrato locatício, a administração pública equipara-se ao particular em direito e obrigações, não havendo que se falar em incidência das prerrogativas administrativas. Portanto, aplicáveis as normas de direito privado, entre as quais, a Lei de Locações e o Código Civil.
7. O art. 23, III, da Lei de Locações determina que a devolução do bem pelo locatário deve ser realizada nas mesmas condições em que foi recebido, excepcionando-se as deteriorações decorrentes do desgaste natural. Contudo, haja vista tratar-se de proteção legal instituída em favor do locador, que permite o ajuizamento de ação com o objetivo de obter a reparação devida, este não pode deixar de receber as chaves do bem, condicionando o seu recebimento à realização prévia dos reparos que entende devidos.
8. Justamente por isso, a Lei de Locações estabelece procedimento que pode ser utilizado pelo locatário caso o locador recuse a receber as chaves do imóvel, permitindo sua entrega em juízo, por meio do ajuizamento de ação de consignação de aluguel e acessórias, consoante disposto no art. 67 da Lei n. 8.245/91.
9. Verifica-se que o contrato de locação firmado entre as partes, inicialmente tratou apenas da locação do 4o (quarto) ao 15o (décimo quinto) andar, incluindo 48 (quarenta e oito) vagas de garagem do edifício. Todavia, ao longo dos anos, por meio de termos aditivos, as partes fizeram diversas alterações, promovendo inclusão e exclusão de determinados andares. Dessa maneira, no caso em análise, deve ser observada a peculiaridade do contrato firmado entre as partes, viabilizando-se a devolução do bem por andar, pois deve ser utilizado o mesmo raciocínio empregado ao tempo da contratação, sob pena de violação ao princípio da confiança legítima.
10. O enunciado n. 362 da Jornada de Direito Civil estabelece que “a vedação de comportamento contraditório (venire contra factum propium) funda-se na proteção da confiança, tal como se extrai dos arts. 187 e 422 do Código Civil”. Assim, o princípio da confiança legítima fundamenta a proibição do abuso de direito nas relações contratuais, especialmente a prática de conduta incompatível ou contraditória.
11. Portanto, revela-se irretocável a r. sentença atacada ao julgar procedente o pedido formulado pelo Distrito Federal voltado à rescisão do contrato de locação, inclusive quanto ao afastamento dos encargos locatícios a partir da data de disponibilização dos andares do edifício.
12. Em suas razões recursais, a reconvinte busca a reforma da r. sentença para que sejam incluídos reparos de responsabilidade da Administração Pública, o que merece parcial acolhimento. Percebe-se ter sido demonstrado, no laudo pericial, danos ao piso paviflex e ao piso de madeira do imóvel em decorrência de atos praticados pelo Distrito Federal, causados, principalmente, no ato de remoção das divisórias das salas, fixadas anteriormente pelo Ente Público.
13. Ainda que o décimo quarto termo aditivo ao Contrato n. 17/2003 estabeleça que os serviços condominiais incluem o fornecimento e reposição de todos os materiais de consumo necessários ao perfeito funcionamento das instalações, piso, forro e pintura, não se pode afastar, nesse ponto, a responsabilidade do Distrito Federal quanto à reparação dos pisos de madeira e paviflex, haja vista ter sido evidenciado, pela perícia, que os danos não decorreram do desgaste do tempo, mas sim de conduta da Administração Pública, o que, inclusive, pode ser observado nas fotos colacionadas ao laudo pericial, pois demonstram a presença de manchas, furos e marcas do posicionamento de divisórias e móveis sobre o piso. Desse modo, nesse aspecto, a r. sentença merece reforma, pois a previsão constante no décimo quarto termo aditivo ao Contrato n. 17/2003 direciona-se à manutenção das dependências do prédio, principalmente desgastes do tempo, não sendo crível que o valor do condomínio, ainda que pago em montante considerável, destine-se à cobertura de danos perpetrados pala parte contratante, máxime em se tratando de alterações estruturais, com inserção de divisórias.
14. Mantém-se incólume a r. sentença quanto à condenação do Ente Público no dever de realizar a devida reparação das alterações feitas na estrutura do prédio destinadas à transformação de banheiros em copa, considerando que esta modificação estrutural não se encontra coberta pela manutenção feita com os valores pagos a título de taxa condominial.
15. O art. 403 do CC estabelece que, mesmo a inexecução tenha resultado de dolo do devedor, as perdas e danos apenas incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato. Assim, a insuficiência de prova sobre o nexo causal, elemento condicionante da responsabilidade civil, enseja o não acolhimento do pedido de ampliação da condenação ao pagamento de lucros cessantes.
16. Desse modo, deve ser mantida a r. sentença atacada quanto à condenação em lucros cessantes decorrentes da rescisão contratual com a sociedade empresarial Med Mais, pois o controle de entrada no prédio feito pelo Distrito Federal dificultava o acesso das pessoas, consoante ficou evidenciado no curso da instrução processual, inclusive a partir da oitiva de testemunhas.
17. O IPCA-E é o índice que melhor reflete a inflação, por isso deve ser utilizado para a atualização monetária. No que diz respeito aos juros de mora, o col. STF declarou a constitucionalidade da regra de aplicação dos índices de remuneração da caderneta de poupança quanto às condenações oriundas de relação jurídica não-tributária. Dessa maneira, ausente previsão contratual sobre essa questão, mostra-se correta a r. sentença, nesse ponto.
18. A reconvenção constitui ação autônoma, por isso, consoante entendimento fixado pelo col. STJ no RESP n. 851893, a ação principal e a reconvenção constituem feitos autônomos, de modo que seus resultados devem ser considerados em relação ao pedido de cada ação para efeito de fixação dos honorários advocatícios de sucumbência.
19. Segundo redação do art. 84, § 4o, III, do CPC, aplicável nas causas em que a Fazenda Pública for parte, “não havendo condenação principal ou não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, a condenação em honorários dar-se-á sobre o valor atualizado da causa”. Logo, a fixação da verba honorária com base no valor da causa ostenta caráter subsidiário.
20. Portanto, considerando que houve proveito econômico na ação principal, haja vista a rescisão contratual e afastamento das obrigações locatícias, bem como valor condenatório na reconvenção, os honorários sucumbenciais devem ser arbitrados com suporte no valor do proveito econômico obtido e da condenação, em consonância com o art. 85, § 4o, III, do CPC. A definição do percentual ocorrerá em momento futuro, quando liquidado o julgado, nos termos do art. 85, § 4o, II, do CPC.
21. A questão do pagamento dos honorários periciais é tratada no art. 465, § 4o, do CPC, o qual estabelece que “o juiz poderá autorizar o pagamento de até cinquenta por cento dos honorários arbitrados a favor do perito no início dos trabalhos, devendo o remanescente ser pago apenas ao final, depois de entregue o laudo e prestados todos os esclarecimentos necessários”. Ademais, o estatuto processual civil estabelece o procedimento a ser observado nas situações relacionadas a perícia requerida pelo ente público, dispondo que, caso ausente previsão orçamentária, eles serão pagos no exercício financeiro seguinte (art. 91, §§ 1o e 2o, do CPC)
22. Verifica-se que em 18/5/2018 foi proferida decisão homologatória do valor dos honorários periciais, momento no qual o d. Magistrado determinou o pagamento da perícia de forma igualitária por ambas as partes litigantes, de modo que, àquele tempo, cada parte arcou com o depósito de R$8.700,00 (oito mil e setecentos reais), totalizando R$17.400,00 (dezessete mil e quatrocentos reais), sendo que o restante do valor foi postergado para pagamento após a entrega do laudo, com a apresentação dos esclarecimentos necessários. Portanto, considerando que o laudo foi homologado em 10/6/2020 e que a citada decisão, já preclusa, determinou o pagamento da segunda parcela dos honorários após a apresentação do laudo, bem como o fato de ter sido prolatada no exercício financeiro anterior, não há qualquer defeito a ser sanado no ato judicial, nesse ponto. Desse modo, mantém-se a r. sentença quanto à determinação de pagamento dos honorários periciais no prazo de 30 (trinta) dias.
23. Remessa necessária e recursos de apelações conhecidos e parcialmente providos.

Inteiro teor:
REEXAME NECESSÁRIO E APELAÇÕES. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL. SENTENÇA ILÍQUIDA. CONHECIMENTO DA REMESSA NECESSÁRIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA SUSCITADA PELA RÉ REJEITADA. PRELIMINAR DE VÍCIO DA SENTENÇA POR JULGAMENTO ULTRA PETITA REJEITADA. RECUSA DO LOCADOR EM RECEBER AS CHAVES DO BEM. EXIGÊNCIA DE PRÉVIA REFORMA DO IMÓVEL. RECUSA INDEVIDA. DEPÓSITO JUDICIAL DAS CHAVES. TAXAS CONDOMINIAIS E ALUGUÉIS ATRASADOS. PAGAMENTO DEVIDO. LUCROS CESSANTES. CONCESSÃO PARCIAL. JUROS. CORREÇÃO MONETÁRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS COM BASE NO VALOR DA RECONVENÇÃO. NÃO CABIMENTO. INCIDÊNCIA DA REGRA DISPOSTA NO ART. 85, § 2o, DO CPC. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. REMESSA NECESSÁRIA E RECURSOS DE APELAÇÕES CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. A remessa necessária deve ser conhecida nos casos de sentença ilíquida, consoante disposto no enunciado de súmula n. 490 do col. STJ.
2. A segunda perícia apenas será deferida quando ficar evidenciada omissão ou inexatidão da prova anteriormente feita, consoante estabelece o art. 480 do CPC. Assim, não será deferida a realização de nova perícia diante de insurgências infundadas da parte ou com base, somente, em impugnação ao laudo apresentada pelo assistente técnico. Em outras palavras, a mera insurgência contra o resultado da perícia, máxime quando contrária ao direito que a impugnante defende, sem que sejam indicadas irregularidades formais, não enseja a renovação da medida.
3. Não há que se falar em cerceamento de defesa, quando a perícia foi realizada de forma imparcial, sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, assegurando-se às partes a apresentação de quesitos e manifestação a respeito do laudo. Por isso mesmo, tampouco, há qualquer vício ou nulidade na prova realizada. Registre-se, ainda, que a perícia foi confeccionada por profissional habilitado e as partes tiveram a oportunidade de indicar assistentes técnicos.
4. Ademais, a realização de segunda perícia não seria suficiente para alterar a conclusão do Magistrado sentenciante, tendo em vista que as provas produzidas durante a instrução – documentos, laudo pericial e oitiva de testemunhas – foram eficazes para formar sua convicção, já que delas foi possível extrair as exatas condições do bem objeto do litígio. Assim, rejeito a preliminar de cerceamento de defesa.
5. O princípio da adstrição é devidamente respeitado quando a sentença julga procedente o pedido nos termos em que pleiteado na inicial, máxime quando embasada, inclusive, em relatório acostado pela parte autora, indicando a exata data de desocupação de cada andar do prédio objeto da rescisão contratual. Portanto, rejeito a preliminar de julgamento ultra petita.
6. Necessário salientar que, embora o Distrito Federal integre o polo ativo da ação, no presente caso, considerando tratar-se de contrato de locação de bem imóvel, a questão não deve ser dirimida a partir das normas do direito público, já que o referido instrumento contratual firmado entre o particular e a administração pública representa hipótese de contrato de natureza privada. Desse modo, ressalvadas as exceções estabelecidas na Lei n. 8.245/91, em contrato locatício, a administração pública equipara-se ao particular em direito e obrigações, não havendo que se falar em incidência das prerrogativas administrativas. Portanto, aplicáveis as normas de direito privado, entre as quais, a Lei de Locações e o Código Civil.
7. O art. 23, III, da Lei de Locações determina que a devolução do bem pelo locatário deve ser realizada nas mesmas condições em que foi recebido, excepcionando-se as deteriorações decorrentes do desgaste natural. Contudo, haja vista tratar-se de proteção legal instituída em favor do locador, que permite o ajuizamento de ação com o objetivo de obter a reparação devida, este não pode deixar de receber as chaves do bem, condicionando o seu recebimento à realização prévia dos reparos que entende devidos.
8. Justamente por isso, a Lei de Locações estabelece procedimento que pode ser utilizado pelo locatário caso o locador recuse a receber as chaves do imóvel, permitindo sua entrega em juízo, por meio do ajuizamento de ação de consignação de aluguel e acessórias, consoante disposto no art. 67 da Lei n. 8.245/91.
9. Verifica-se que o contrato de locação firmado entre as partes, inicialmente tratou apenas da locação do 4o (quarto) ao 15o (décimo quinto) andar, incluindo 48 (quarenta e oito) vagas de garagem do edifício. Todavia, ao longo dos anos, por meio de termos aditivos, as partes fizeram diversas alterações, promovendo inclusão e exclusão de determinados andares. Dessa maneira, no caso em análise, deve ser observada a peculiaridade do contrato firmado entre as partes, viabilizando-se a devolução do bem por andar, pois deve ser utilizado o mesmo raciocínio empregado ao tempo da contratação, sob pena de violação ao princípio da confiança legítima.
10. O enunciado n. 362 da Jornada de Direito Civil estabelece que “a vedação de comportamento contraditório (venire contra factum propium) funda-se na proteção da confiança, tal como se extrai dos arts. 187 e 422 do Código Civil”. Assim, o princípio da confiança legítima fundamenta a proibição do abuso de direito nas relações contratuais, especialmente a prática de conduta incompatível ou contraditória.
11. Portanto, revela-se irretocável a r. sentença atacada ao julgar procedente o pedido formulado pelo Distrito Federal voltado à rescisão do contrato de locação, inclusive quanto ao afastamento dos encargos locatícios a partir da data de disponibilização dos andares do edifício.
12. Em suas razões recursais, a reconvinte busca a reforma da r. sentença para que sejam incluídos reparos de responsabilidade da Administração Pública, o que merece parcial acolhimento. Percebe-se ter sido demonstrado, no laudo pericial, danos ao piso paviflex e ao piso de madeira do imóvel em decorrência de atos praticados pelo Distrito Federal, causados, principalmente, no ato de remoção das divisórias das salas, fixadas anteriormente pelo Ente Público.
13. Ainda que o décimo quarto termo aditivo ao Contrato n. 17/2003 estabeleça que os serviços condominiais incluem o fornecimento e reposição de todos os materiais de consumo necessários ao perfeito funcionamento das instalações, piso, forro e pintura, não se pode afastar, nesse ponto, a responsabilidade do Distrito Federal quanto à reparação dos pisos de madeira e paviflex, haja vista ter sido evidenciado, pela perícia, que os danos não decorreram do desgaste do tempo, mas sim de conduta da Administração Pública, o que, inclusive, pode ser observado nas fotos colacionadas ao laudo pericial, pois demonstram a presença de manchas, furos e marcas do posicionamento de divisórias e móveis sobre o piso. Desse modo, nesse aspecto, a r. sentença merece reforma, pois a previsão constante no décimo quarto termo aditivo ao Contrato n. 17/2003 direciona-se à manutenção das dependências do prédio, principalmente desgastes do tempo, não sendo crível que o valor do condomínio, ainda que pago em montante considerável, destine-se à cobertura de danos perpetrados pala parte contratante, máxime em se tratando de alterações estruturais, com inserção de divisórias.
14. Mantém-se incólume a r. sentença quanto à condenação do Ente Público no dever de realizar a devida reparação das alterações feitas na estrutura do prédio destinadas à transformação de banheiros em copa, considerando que esta modificação estrutural não se encontra coberta pela manutenção feita com os valores pagos a título de taxa condominial.
15. O art. 403 do CC estabelece que, mesmo a inexecução tenha resultado de dolo do devedor, as perdas e danos apenas incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato. Assim, a insuficiência de prova sobre o nexo causal, elemento condicionante da responsabilidade civil, enseja o não acolhimento do pedido de ampliação da condenação ao pagamento de lucros cessantes.
16. Desse modo, deve ser mantida a r. sentença atacada quanto à condenação em lucros cessantes decorrentes da rescisão contratual com a sociedade empresarial Med Mais, pois o controle de entrada no prédio feito pelo Distrito Federal dificultava o acesso das pessoas, consoante ficou evidenciado no curso da instrução processual, inclusive a partir da oitiva de testemunhas.
17. O IPCA-E é o índice que melhor reflete a inflação, por isso deve ser utilizado para a atualização monetária. No que diz respeito aos juros de mora, o col. STF declarou a constitucionalidade da regra de aplicação dos índices de remuneração da caderneta de poupança quanto às condenações oriundas de relação jurídica não-tributária. Dessa maneira, ausente previsão contratual sobre essa questão, mostra-se correta a r. sentença, nesse ponto.
18. A reconvenção constitui ação autônoma, por isso, consoante entendimento fixado pelo col. STJ no RESP n. 851893, a ação principal e a reconvenção constituem feitos autônomos, de modo que seus resultados devem ser considerados em relação ao pedido de cada ação para efeito de fixação dos honorários advocatícios de sucumbência.
19. Segundo redação do art. 84, § 4o, III, do CPC, aplicável nas causas em que a Fazenda Pública for parte, “não havendo condenação principal ou não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, a condenação em honorários dar-se-á sobre o valor atualizado da causa”. Logo, a fixação da verba honorária com base no valor da causa ostenta caráter subsidiário.
20. Portanto, considerando que houve proveito econômico na ação principal, haja vista a rescisão contratual e afastamento das obrigações locatícias, bem como valor condenatório na reconvenção, os honorários sucumbenciais devem ser arbitrados com suporte no valor do proveito econômico obtido e da condenação, em consonância com o art. 85, § 4o, III, do CPC. A definição do percentual ocorrerá em momento futuro, quando liquidado o julgado, nos termos do art. 85, § 4o, II, do CPC.
21. A questão do pagamento dos honorários periciais é tratada no art. 465, § 4o, do CPC, o qual estabelece que “o juiz poderá autorizar o pagamento de até cinquenta por cento dos honorários arbitrados a favor do perito no início dos trabalhos, devendo o remanescente ser pago apenas ao final, depois de entregue o laudo e prestados todos os esclarecimentos necessários”. Ademais, o estatuto processual civil estabelece o procedimento a ser observado nas situações relacionadas a perícia requerida pelo ente público, dispondo que, caso ausente previsão orçamentária, eles serão pagos no exercício financeiro seguinte (art. 91, §§ 1o e 2o, do CPC)
22. Verifica-se que em 18/5/2018 foi proferida decisão homologatória do valor dos honorários periciais, momento no qual o d. Magistrado determinou o pagamento da perícia de forma igualitária por ambas as partes litigantes, de modo que, àquele tempo, cada parte arcou com o depósito de R$8.700,00 (oito mil e setecentos reais), totalizando R$17.400,00 (dezessete mil e quatrocentos reais), sendo que o restante do valor foi postergado para pagamento após a entrega do laudo, com a apresentação dos esclarecimentos necessários. Portanto, considerando que o laudo foi homologado em 10/6/2020 e que a citada decisão, já preclusa, determinou o pagamento da segunda parcela dos honorários após a apresentação do laudo, bem como o fato de ter sido prolatada no exercício financeiro anterior, não há qualquer defeito a ser sanado no ato judicial, nesse ponto. Desse modo, mantém-se a r. sentença quanto à determinação de pagamento dos honorários periciais no prazo de 30 (trinta) dias.
23. Remessa necessária e recursos de apelações conhecidos e parcialmente providos.