Tribunal: TJDFT
Processo: 0048926-52.2014.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-03-10
Data de publicação: 2021-03-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIANÇA. LEGITIMIDADE PASSIVA. DEVERES DO LOCATÁRIO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL EM SITUAÇÃO DIVERSA DO INICIO DA LOCAÇÃO. AVARIAS E MODIFICAÇÕES. NECESSIDADE DE REFORMA. DEVER DE REPARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL PARA LOCAÇÃO. LUCROS CESSANTES. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA POR MEIO DE LAUDO MERCADOLÓGICO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a fiança, cuja validade da garantia prestada depende da outorga conjugal (art. 1.647 do Código Civil), deve ser interpretada restritivamente (art. 819 do Código Civil), não implicando a automática solidariedade estipulada no art. 829 do Código Civil. No caso, conforme já decidido nos autos de ação de execução de aluguéis envolvendo o contrato entabulado entre as partes, resta evidenciado que a apelante subscreveu o contrato de locação exclusivamente na condição de cônjuge do fiador, conferindo a necessária outorga conjugal para a validade da garantia contratual por ele prestada, mas sem assumir a posição de fiadora no negócio jurídico. Logo, trata-se de outorga conjugal e não garantia ou obrigação solidária assumida pelo cônjuge, o que leva ao reconhecimento da ilegitimidade passiva.

2. É parte legítima para figurar no polo passivo da relação processual o locatário que figura no contrato de locação, ainda que o imóvel tenha sido utilizado por outra empresa, conforme definido nos autos de ação de despejo envolvendo o contrato entabulado entre as partes. Ademais, consoante destacado em sentença, eventual cessão de uso teria sido de apenas parte do imóvel, sobre o qual ambas ficaram corresponsáveis. Assim, por existir uma solidariedade entre elas pelo contrato, a empresa pode buscar, via regresso, eventual ressarcimento, consoante já destacado no julgamento do AGI 0715058-40.2017.8.07.0000.

3. Os fiadores asseguraram o contrato como um todo e não apenas em relação ao pagamento do aluguel. Logo, responsabilidade idêntica à do devedor principal (locatário) no tocante ao cumprimento das obrigações legais (art. 23 da Lei 8.245/1991) e contratuais que tomaram sob sua responsabilidade, dentre elas a de restituição do imóvel no estado inicial, incluindo eventuais danos materiais decorrentes das obras e avarias estruturais no imóvel locado. Além disso, não existe qualquer disposição contratual limitando o alcance da fiança a apenas parte do contrato, que traz cláusula expressa a respeito da responsabilidade solidária dos fiadores em relação a todos os termos e obrigações até a efetiva desocupação do imóvel.

4. Dentre os deveres locatícios, a Lei 8.245/1991 prevê que o locatário é obrigado a: a) servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu (art. 23, II) ; b) restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III); c) realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (art. 23, V); e c) não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador (art. 23, VI).

5. O contrato de locação firmado entre as partes também estabelece que, findo o prazo determinado ou em caso de rescisão do contrato, o imóvel deverá ser restituído ao locador nas mesmas condições em que o recebeu, nos termos do laudo de vistoria firmado pelas partes no início da locação. Prevê que, sem prévia autorização do locador por escrito, não poderá ser feita qualquer modificação estrutural no imóvel, ainda que necessária. Dispõe ainda que a devolução das chaves ao final do contrato deveria cumprir um procedimento formal, mediante a formalização de termo de entrega e recebimento acompanhado de laudo de vistoria.

6. Caso em que a locação foi rescindida antecipadamente com o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento, tendo a locadora retomado o imóvel que foi deixado pela locatária no curso da demanda. Consta, nesse sentido, laudo de vistoria de entrada, firmado em 11/11/2009 por todos os contratantes, e, também, o laudo de vistoria de encerramento de contrato realizado em 22/07/2014, por ocasião da imissão na posse do imóvel, firmado pela locadora, por vistoriador e por duas testemunhas, no qual consta que o imóvel foi entregue com avarias, bem como apresentando modificações. O contrato de locação prevê expressamente que, na hipótese de o locatário deixar o imóvel antes do término formal da locação, fica o locador autorizado a imitir-se na posse. Nesse caso, o termo de entrega das chaves deveria ser substituído por uma declaração de imissão de posse firmada pelo locador na presença de duas testemunhas idôneas, providência que foi observada na elaboração do termo de vistoria.

7. O contrato de locação estabelece que, havendo divergências nas vistorias de entrega e recebimento do imóvel, o locador fica autorizado a efetuar os consertos, reparações de danos, limpeza, pinturas, colocação de vidros e outras que se fizerem necessárias para que o imóvel fique de acordo com o laudo de vistoria inicial, exigindo posterior reparação pelo locatário.

8. No caso, a perícia constatou que o imóvel apresentava divergências em relação à sua configuração inicial, tendo em vista que teve que passar por várias adaptações, sob responsabilidade da locatária, para que no local pudesse funcionar um restaurante. Por esse motivo, necessitava de reforma para voltar à condição original. A perícia também afirmou que, pelos vestígios apontados e pelos ítens orçados, a reforma do prédio após o término da locação foi feita pela requerente com o intuito de colocar o prédio em condições de ser utilizado novamente sem as características específicas inerentes a um restaurante, restaurando a configuração inicial. Sobre a execução da recuperação, apontou serviços comuns a serem executados, envolvendo demolição de piso, demolição de algumas paredes de alvenaria, remoção e restauração de instalações elétricas, hidráulicas e de ar condicionado, regularização do reboco das paredes de alvenaria, regularização do contra piso, execução do piso e assentamento de cerâmica, fechamento dos furos na laje de concreto, impermeabilização da laje de cobertura, emassamento e pintura das paredes, laje e forro de gesso, além de serviços de limpeza em geral. Destacou que não houve nenhuma alteração estrutural na edificação, com exceção da reconfiguração das lajes, nos pontos em que foram feitos os furos para passagem da tubulação de exaustão e ar condicionado, ou seja, não foi feita nenhuma alteração estrutural além da configuração original do imóvel no instante em que concretizou o contrato de locação entre as partes. A respeito de eventuais modificações feitas pelos atuais locatários, a perícia assegurou que a adaptações realizadas pelos atuais locatários foram realizadas no intuito de transformar o imóvel em características especificas às atividades de supermercado, escola de inglês e imobiliária, não tendo vínculo nenhum com a reforma do prédio realizada anteriormente pela locatária, que havia sido realizada com o intuito de recolocar o prédio em condições de ser utilizado novamente sem as características específicas de um restaurante. Ressaltou que nenhum dos orçamentos apresentados nos autos considerou acabamentos decorativos compatíveis com as atividades dos três locatários atuais, referindo-se apenas a serviços necessários à recondução do imóvel à situação original. A perícia afirmou que, apesar das fotografias apresentadas pela requerente nos autos não comprovarem que o imóvel estava naquela situação na data da devolução, e sim que estava na execução da reforma, bem como o fato de o imóvel encontrado na data da diligência estar muito diferente da situação apresentada na data da entrega pelos requeridos e que uma pequena parcela das divergências encontradas na vistoria final em relação à vistoria inicial poderia alterar a situação do imóvel naquela ocasião, circunstância que impossibilita que se afirme objetivamente que o imóvel teria sido entregue em condições precárias, os vestígios apontados não deixam dúvida de que o imóvel sofreu as citadas adaptações para adequá-lo ao funcionamento de um restaurante, que necessitava de reforma para voltar à condição original, que os valores orçados para a recomposição do imóvel são condizentes com as atividades e serviços necessárias, sendo comum em todas as propostas, inclusive no tocante aos prazos de execução fornecidos pelas empresas. O perito também destacou, em várias oportunidades, inclusive respondendo aos quesitos dos requeridos, que, enquanto a parte requerente contribuiu com as informações solicitadas, a parte requerida não respondeu a nenhuma das solicitações feitas pessoalmente no dia da perícia ou por e-mail e que objetivavam o fornecimento de fotografias ou qualquer outro tipo de informação que pudesse corroborar com a apuração, sobretudo no tocante à identificação da real situação do imóvel no momento em que fizeram a devolução, inviabilizando assim que se fizesse uma comparação mais ampla e detalhada sobre a situação do imóvel, até mesmo eventualmente em seu próprio benefício.

9. Os responsáveis pela devolução do imóvel, isto é, a locatária e seus fiadores solidários, que pela sua posição contratual conheciam ou deveriam conhecer bem a situação do imóvel locado, não requereram a produção de provas, nem apresentaram registro do estado do imóvel no momento da entrega como forma de corroborar as suas assertivas que, nesse contexto, permanecem situadas no campo meramente argumentativo e sem qualquer lastro probatório, seja quanto à prova da inexistência de avarias ou modificações e desnecessidade de reforma, seja quanto aos serviços realizados.

10. No contrato de fiança adjeto à relação locatícia, na hipótese em que o fiador renuncia ao benefício de ordem e se obriga a responder solidariamente pelo adimplemento das obrigações assumidas pelo devedor principal até a efetiva entrega das chaves, a execução da garantia não está condicionada à prévia cientificação do garantidor (STJ. AgInt no REsp 1623995/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 31/08/2020). No caso, os fiadores renunciaram ao benefício de ordem. Além disso, existe cláusula contratual expressa, dispensando o locador de notificá-los, judicial ou extrajudicialmente, de quaisquer procedimentos judiciais ou extrajudiciais contra o locatário.

11. Confirmada pela perícia a necessidade da reforma executada para recondução do imóvel ao estado inicial em que foi alugado, obrigação legal e contratualmente atribuída ao locatário, deve ser mantida a sentença que reconheceu a responsabilidade dos requeridos, condenando a locatária e os fiadores à reparação do prejuízo desse material, conforme expressamente previsto no contrato de locação.

12. Conforme previsto no art. 277 do Código Civil, o pagamento parcial feito por um dos devedores e a remissão por ele obtida não aproveitam aos outros devedores, senão até à concorrência da quantia paga ou relevada. Assim, a remissão ou exclusão de determinado devedor solidário pelo credor deverá, para fins de redução do valor total devido, corresponder à dedução de, no mínimo, sua quota-parte, partilhando-se a responsabilidade pro rata (STJ. REsp 1478262/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/10/2014, DJe 07/11/2014).

13. O Código Civil, no art. 402, estabelece que o dano material compreende os danos emergentes e os lucros cessantes, sendo aquele o que o credor efetivamente perdeu e estes o que razoavelmente deixou de lucrar.

14. No caso, a locatária deixou o imóvel no curso de ação de despejo por falta de pagamento, entregando o imóvel em desconformidade com o estado original e em condições que inviabilizavam nova disponibilização imediata para locação, considerando que, conforme conclusão da perícia, o imóvel precisaria passar por reformas para que pudesse ser utilizado novamente sem as características específicas inerentes a um restaurante. É certo, no entanto, que se o bem tivesse sido entregue como determina a lei e o contrato, permitindo que os fatos se desenrolassem dentro do seu curso normal, embora não fosse garantida a locação imediata, é verossimilhante e esperado que o imóvel, que é destinado exclusivamente a locação comercial, pudesse ser prontamente recolocado no mercado com esse fim, o que, todavia, não foi possível, ante o descumprimento da obrigação pelo locatário deixou de restituir o imóvel no estado em que recebeu. Em situações semelhantes, este Tribunal já reconheceu que é cabível indenização por lucros cessantes na hipótese de devolução de imóvel locado em condições que inviabilizem nova disponibilização do imóvel para locação.

15. Diante do abandono do imóvel no curso da ação sem a execução das obras necessárias para o restabelecimento do bem ao seu estado original, reforma esta que precisou ser feita pela própria locadora, deve ser reconhecido à requerente o direito de ser indenizada pelo que deixou de auferir no período da reforma, que, de acordo com o contrato firmado (ID 18776170, p. 6) e segundo atestado pela perícia (ID 18776270, p. 10), seria razoável que ocorresse em até noventa dias. Contudo, não se pode fixar os lucros cessantes em valor correspondente ao valor de aluguel mensal desde a data em que deveria ter sido entregue o bem, haja vista que tal prática não é razoável e não é o que se observa na regularidade dos casos. A locação imediata é apenas uma possibilidade, algo hipotético, de modo que não pode ser utilizada como parâmetro para fixação dos lucros cessantes. Os antecedentes do que normalmente ocorreria exigido para fixação dos lucros cessantes, como acima definido, é o exame do mercado ao tempo da reforma, contado a partir da data da retomada do bem, para se avaliar o percentual de imóveis que eram locados por mês dentre os disponíveis, para que daí possam ser fixados os lucros cessantes que a requerente razoavelmente deixou de lucrar com a não disponibilidade do bem nas condições estabelecidas no contrato. Assim, os lucros cessantes deverão ser apurados em liquidação de sentença, por meio de laudo mercadológico, no qual se avaliará o potencial locatício da região onde está localizado o imóvel, cujo percentual será aplicado ao valor do aluguel médio mensal.

16. Recurso da requerente conhecido e parcialmente provido. Primeiro e segundo recursos dos requeridos conhecidos e parcialmente providos. Terceiro recurso dos requeridos conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIANÇA. LEGITIMIDADE PASSIVA. DEVERES DO LOCATÁRIO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL EM SITUAÇÃO DIVERSA DO INICIO DA LOCAÇÃO. AVARIAS E MODIFICAÇÕES. NECESSIDADE DE REFORMA. DEVER DE REPARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL PARA LOCAÇÃO. LUCROS CESSANTES. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA POR MEIO DE LAUDO MERCADOLÓGICO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a fiança, cuja validade da garantia prestada depende da outorga conjugal (art. 1.647 do Código Civil), deve ser interpretada restritivamente (art. 819 do Código Civil), não implicando a automática solidariedade estipulada no art. 829 do Código Civil. No caso, conforme já decidido nos autos de ação de execução de aluguéis envolvendo o contrato entabulado entre as partes, resta evidenciado que a apelante subscreveu o contrato de locação exclusivamente na condição de cônjuge do fiador, conferindo a necessária outorga conjugal para a validade da garantia contratual por ele prestada, mas sem assumir a posição de fiadora no negócio jurídico. Logo, trata-se de outorga conjugal e não garantia ou obrigação solidária assumida pelo cônjuge, o que leva ao reconhecimento da ilegitimidade passiva.

2. É parte legítima para figurar no polo passivo da relação processual o locatário que figura no contrato de locação, ainda que o imóvel tenha sido utilizado por outra empresa, conforme definido nos autos de ação de despejo envolvendo o contrato entabulado entre as partes. Ademais, consoante destacado em sentença, eventual cessão de uso teria sido de apenas parte do imóvel, sobre o qual ambas ficaram corresponsáveis. Assim, por existir uma solidariedade entre elas pelo contrato, a empresa pode buscar, via regresso, eventual ressarcimento, consoante já destacado no julgamento do AGI 0715058-40.2017.8.07.0000.

3. Os fiadores asseguraram o contrato como um todo e não apenas em relação ao pagamento do aluguel. Logo, responsabilidade idêntica à do devedor principal (locatário) no tocante ao cumprimento das obrigações legais (art. 23 da Lei 8.245/1991) e contratuais que tomaram sob sua responsabilidade, dentre elas a de restituição do imóvel no estado inicial, incluindo eventuais danos materiais decorrentes das obras e avarias estruturais no imóvel locado. Além disso, não existe qualquer disposição contratual limitando o alcance da fiança a apenas parte do contrato, que traz cláusula expressa a respeito da responsabilidade solidária dos fiadores em relação a todos os termos e obrigações até a efetiva desocupação do imóvel.

4. Dentre os deveres locatícios, a Lei 8.245/1991 prevê que o locatário é obrigado a: a) servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu (art. 23, II) ; b) restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III); c) realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (art. 23, V); e c) não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador (art. 23, VI).

5. O contrato de locação firmado entre as partes também estabelece que, findo o prazo determinado ou em caso de rescisão do contrato, o imóvel deverá ser restituído ao locador nas mesmas condições em que o recebeu, nos termos do laudo de vistoria firmado pelas partes no início da locação. Prevê que, sem prévia autorização do locador por escrito, não poderá ser feita qualquer modificação estrutural no imóvel, ainda que necessária. Dispõe ainda que a devolução das chaves ao final do contrato deveria cumprir um procedimento formal, mediante a formalização de termo de entrega e recebimento acompanhado de laudo de vistoria.

6. Caso em que a locação foi rescindida antecipadamente com o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento, tendo a locadora retomado o imóvel que foi deixado pela locatária no curso da demanda. Consta, nesse sentido, laudo de vistoria de entrada, firmado em 11/11/2009 por todos os contratantes, e, também, o laudo de vistoria de encerramento de contrato realizado em 22/07/2014, por ocasião da imissão na posse do imóvel, firmado pela locadora, por vistoriador e por duas testemunhas, no qual consta que o imóvel foi entregue com avarias, bem como apresentando modificações. O contrato de locação prevê expressamente que, na hipótese de o locatário deixar o imóvel antes do término formal da locação, fica o locador autorizado a imitir-se na posse. Nesse caso, o termo de entrega das chaves deveria ser substituído por uma declaração de imissão de posse firmada pelo locador na presença de duas testemunhas idôneas, providência que foi observada na elaboração do termo de vistoria.

7. O contrato de locação estabelece que, havendo divergências nas vistorias de entrega e recebimento do imóvel, o locador fica autorizado a efetuar os consertos, reparações de danos, limpeza, pinturas, colocação de vidros e outras que se fizerem necessárias para que o imóvel fique de acordo com o laudo de vistoria inicial, exigindo posterior reparação pelo locatário.

8. No caso, a perícia constatou que o imóvel apresentava divergências em relação à sua configuração inicial, tendo em vista que teve que passar por várias adaptações, sob responsabilidade da locatária, para que no local pudesse funcionar um restaurante. Por esse motivo, necessitava de reforma para voltar à condição original. A perícia também afirmou que, pelos vestígios apontados e pelos ítens orçados, a reforma do prédio após o término da locação foi feita pela requerente com o intuito de colocar o prédio em condições de ser utilizado novamente sem as características específicas inerentes a um restaurante, restaurando a configuração inicial. Sobre a execução da recuperação, apontou serviços comuns a serem executados, envolvendo demolição de piso, demolição de algumas paredes de alvenaria, remoção e restauração de instalações elétricas, hidráulicas e de ar condicionado, regularização do reboco das paredes de alvenaria, regularização do contra piso, execução do piso e assentamento de cerâmica, fechamento dos furos na laje de concreto, impermeabilização da laje de cobertura, emassamento e pintura das paredes, laje e forro de gesso, além de serviços de limpeza em geral. Destacou que não houve nenhuma alteração estrutural na edificação, com exceção da reconfiguração das lajes, nos pontos em que foram feitos os furos para passagem da tubulação de exaustão e ar condicionado, ou seja, não foi feita nenhuma alteração estrutural além da configuração original do imóvel no instante em que concretizou o contrato de locação entre as partes. A respeito de eventuais modificações feitas pelos atuais locatários, a perícia assegurou que a adaptações realizadas pelos atuais locatários foram realizadas no intuito de transformar o imóvel em características especificas às atividades de supermercado, escola de inglês e imobiliária, não tendo vínculo nenhum com a reforma do prédio realizada anteriormente pela locatária, que havia sido realizada com o intuito de recolocar o prédio em condições de ser utilizado novamente sem as características específicas de um restaurante. Ressaltou que nenhum dos orçamentos apresentados nos autos considerou acabamentos decorativos compatíveis com as atividades dos três locatários atuais, referindo-se apenas a serviços necessários à recondução do imóvel à situação original. A perícia afirmou que, apesar das fotografias apresentadas pela requerente nos autos não comprovarem que o imóvel estava naquela situação na data da devolução, e sim que estava na execução da reforma, bem como o fato de o imóvel encontrado na data da diligência estar muito diferente da situação apresentada na data da entrega pelos requeridos e que uma pequena parcela das divergências encontradas na vistoria final em relação à vistoria inicial poderia alterar a situação do imóvel naquela ocasião, circunstância que impossibilita que se afirme objetivamente que o imóvel teria sido entregue em condições precárias, os vestígios apontados não deixam dúvida de que o imóvel sofreu as citadas adaptações para adequá-lo ao funcionamento de um restaurante, que necessitava de reforma para voltar à condição original, que os valores orçados para a recomposição do imóvel são condizentes com as atividades e serviços necessárias, sendo comum em todas as propostas, inclusive no tocante aos prazos de execução fornecidos pelas empresas. O perito também destacou, em várias oportunidades, inclusive respondendo aos quesitos dos requeridos, que, enquanto a parte requerente contribuiu com as informações solicitadas, a parte requerida não respondeu a nenhuma das solicitações feitas pessoalmente no dia da perícia ou por e-mail e que objetivavam o fornecimento de fotografias ou qualquer outro tipo de informação que pudesse corroborar com a apuração, sobretudo no tocante à identificação da real situação do imóvel no momento em que fizeram a devolução, inviabilizando assim que se fizesse uma comparação mais ampla e detalhada sobre a situação do imóvel, até mesmo eventualmente em seu próprio benefício.

9. Os responsáveis pela devolução do imóvel, isto é, a locatária e seus fiadores solidários, que pela sua posição contratual conheciam ou deveriam conhecer bem a situação do imóvel locado, não requereram a produção de provas, nem apresentaram registro do estado do imóvel no momento da entrega como forma de corroborar as suas assertivas que, nesse contexto, permanecem situadas no campo meramente argumentativo e sem qualquer lastro probatório, seja quanto à prova da inexistência de avarias ou modificações e desnecessidade de reforma, seja quanto aos serviços realizados.

10. No contrato de fiança adjeto à relação locatícia, na hipótese em que o fiador renuncia ao benefício de ordem e se obriga a responder solidariamente pelo adimplemento das obrigações assumidas pelo devedor principal até a efetiva entrega das chaves, a execução da garantia não está condicionada à prévia cientificação do garantidor (STJ. AgInt no REsp 1623995/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 31/08/2020). No caso, os fiadores renunciaram ao benefício de ordem. Além disso, existe cláusula contratual expressa, dispensando o locador de notificá-los, judicial ou extrajudicialmente, de quaisquer procedimentos judiciais ou extrajudiciais contra o locatário.

11. Confirmada pela perícia a necessidade da reforma executada para recondução do imóvel ao estado inicial em que foi alugado, obrigação legal e contratualmente atribuída ao locatário, deve ser mantida a sentença que reconheceu a responsabilidade dos requeridos, condenando a locatária e os fiadores à reparação do prejuízo desse material, conforme expressamente previsto no contrato de locação.

12. Conforme previsto no art. 277 do Código Civil, o pagamento parcial feito por um dos devedores e a remissão por ele obtida não aproveitam aos outros devedores, senão até à concorrência da quantia paga ou relevada. Assim, a remissão ou exclusão de determinado devedor solidário pelo credor deverá, para fins de redução do valor total devido, corresponder à dedução de, no mínimo, sua quota-parte, partilhando-se a responsabilidade pro rata (STJ. REsp 1478262/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/10/2014, DJe 07/11/2014).

13. O Código Civil, no art. 402, estabelece que o dano material compreende os danos emergentes e os lucros cessantes, sendo aquele o que o credor efetivamente perdeu e estes o que razoavelmente deixou de lucrar.

14. No caso, a locatária deixou o imóvel no curso de ação de despejo por falta de pagamento, entregando o imóvel em desconformidade com o estado original e em condições que inviabilizavam nova disponibilização imediata para locação, considerando que, conforme conclusão da perícia, o imóvel precisaria passar por reformas para que pudesse ser utilizado novamente sem as características específicas inerentes a um restaurante. É certo, no entanto, que se o bem tivesse sido entregue como determina a lei e o contrato, permitindo que os fatos se desenrolassem dentro do seu curso normal, embora não fosse garantida a locação imediata, é verossimilhante e esperado que o imóvel, que é destinado exclusivamente a locação comercial, pudesse ser prontamente recolocado no mercado com esse fim, o que, todavia, não foi possível, ante o descumprimento da obrigação pelo locatário deixou de restituir o imóvel no estado em que recebeu. Em situações semelhantes, este Tribunal já reconheceu que é cabível indenização por lucros cessantes na hipótese de devolução de imóvel locado em condições que inviabilizem nova disponibilização do imóvel para locação.

15. Diante do abandono do imóvel no curso da ação sem a execução das obras necessárias para o restabelecimento do bem ao seu estado original, reforma esta que precisou ser feita pela própria locadora, deve ser reconhecido à requerente o direito de ser indenizada pelo que deixou de auferir no período da reforma, que, de acordo com o contrato firmado (ID 18776170, p. 6) e segundo atestado pela perícia (ID 18776270, p. 10), seria razoável que ocorresse em até noventa dias. Contudo, não se pode fixar os lucros cessantes em valor correspondente ao valor de aluguel mensal desde a data em que deveria ter sido entregue o bem, haja vista que tal prática não é razoável e não é o que se observa na regularidade dos casos. A locação imediata é apenas uma possibilidade, algo hipotético, de modo que não pode ser utilizada como parâmetro para fixação dos lucros cessantes. Os antecedentes do que normalmente ocorreria exigido para fixação dos lucros cessantes, como acima definido, é o exame do mercado ao tempo da reforma, contado a partir da data da retomada do bem, para se avaliar o percentual de imóveis que eram locados por mês dentre os disponíveis, para que daí possam ser fixados os lucros cessantes que a requerente razoavelmente deixou de lucrar com a não disponibilidade do bem nas condições estabelecidas no contrato. Assim, os lucros cessantes deverão ser apurados em liquidação de sentença, por meio de laudo mercadológico, no qual se avaliará o potencial locatício da região onde está localizado o imóvel, cujo percentual será aplicado ao valor do aluguel médio mensal.

16. Recurso da requerente conhecido e parcialmente provido. Primeiro e segundo recursos dos requeridos conhecidos e parcialmente providos. Terceiro recurso dos requeridos conhecido e desprovido.