Tribunal: TJDFT
Processo: 0705328-37.2020.8.07.0020
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-06-17
Data de publicação: 2021-06-30

Ementa:
APELAÇÃO CIVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE PERDAS E DANOS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA VERIFICADA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO DEMONSTRADO. PRELIMINARES REJEITADAS. MÉRITO. DANOS CAUSADOS PELO INQUILINO. INADIMPLÊNCIA. PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO. DILIGÊNCIA DA IMOBILIÁRIA. BOA FÉ CONTRATUAL. RAZOABILIDADE. TEORIA DA CAUSALIDADE ADEQUADA. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. RESPONSABILIDADE NÃO DEMONSTRADA. CULPA EXCLUSIVA DO LOCATÁRIO. REPARAÇÃO DO PREJUÍZO EM AÇÃO DIVERSA. IMPROCEDÊNCIA DO PLEITO AUTORAL. SENTENÇA REFORMADA.

1. A lide se submete à legislação consumerista, uma vez que a Autora é destinatária final da atividade empresarial desempenhada pela Ré mediante lucro, razão pela qual se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor estabelecidos nos artigos 2o e 3o do CDC, respectivamente. Precedentes do STJ.

2. Desnecessário o envio de ofício à seguradora, terceiro estranho à lide, quando os elementos que se pretende provar não são essenciais para o deslinde da controvérsia. Cerceamento de defesa não demonstrado.

3. A imobiliária atua como mandatária do locador e, por isso, também tem ingerência sobre a relação jurídica estabelecida entre esse e o locatário. Assim, deve ser reconhecida a legitimidade passiva da administradora na lide que discute danos cometidos pelo inquilino, quando, segundo a tese inicial (teoria da asserção), a negligência da empresa responsável pela gestão do contrato locatício foi condição essencial para os prejuízos sofridos.

4. A presente controvérsia diz respeito à responsabilidade da Ré pelos danos materiais que o locatário do imóvel da Autora causou a essa, uma vez que a má administração do imóvel, pela imobiliária, teria contribuído para a lesão descrita na exordial.

5. Embora a lide se submeta às normas consumeristas, os princípios da boa-fé e da autonomia dos contratos (pacta sunt servanda) devem ser observados, de modo que a restrição dos pactos somente deve ser realizada pelo Judiciário quando for nítida a abusividade de determinada avença em desfavor do consumidor.

6. No caso, o contrato firmado pelas partes expressamente isentou a Ré de qualquer responsabilidade pelos danos causados pelo locatário, seja por inadimplência dos aluguéis, obrigações de natureza propter rem ou por depredação e invasão.

7. Ao contratar uma imobiliária para atuar na intermediação dos futuros contratos locatícios, é razoável que o proprietário/locador espere da empresa contratada uma conduta diligente na busca por inquilinos, para que o imóvel fique desocupado o menor tempo possível, bem como que a imobiliária regularmente exija o valor dos aluguéis do morador, sem que o proprietário tenha que, todo mês, passar pelos dissabores inerentes a essa cobrança. No entanto, não é razoável pensar que tal intermediação repassa à empresa todo e quaisquer ônus decorrentes da inadimplência do inquilino, o que certamente geraria um desequilíbrio contratual evidente em desfavor da imobiliária.

8. A responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, estabelecida no art. 14 do CDC, independe da comprovação de culpa, mas exige, no mínimo, a demonstração de que houve conduta comissiva ou omissiva do fornecedor, dano e nexo causal.

9. O ordenamento jurídico brasileiro aplica a teoria da causalidade adequada, segundo a qual, ainda que diversos agentes tenham contribuído indiretamente para a ocorrência do evento danoso, o nexo causal a atrair o dever de reparação é imputável somente àqueles cuja conduta é condição primordial, sine qua non, para o advento do prejuízo. Essa teoria é aplicável no âmbito do direito civil e também no consumerista. Precedentes do STJ.

10. Sob a ótica da causalidade adequada, inexiste conduta comissiva ou omissiva da imobiliária capaz de gerar o nexo causal necessário para ensejar o dever de indenizar, uma vez que, no caso em comento, resta demonstrado que o locatário foi quem deu causa ao prejuízo descrito na inicial e que a atuação da Ré, ainda que com a maior diligência possível, não seria capaz de isentar a consumidora dos danos sofridos.

11. Considerando que a) não houve nexo causal adequado entre as condutas praticadas pela imobiliária Ré e o dano; b) o contrato de prestação de serviços firmado pelas partes isentava a imobiliária de quaisquer ônus decorrentes da inadimplência do locatário; c) o inquilino já foi condenado, na Ação de Despejo, a pagar os débitos em aberto diretamente à proprietária, e d) as partes firmaram Termo de Encerramento de Administração, em que a locadora expressamente anuiu com a ausência de responsabilidade da imobiliária pelas dívidas deixadas pelo inquilino, inexiste obrigação da fornecedora de reparar a consumidora por perda e danos.

12. Apelação da Ré conhecida e provida. Apelação da Autora conhecida e não provida. Preliminares rejeitadas.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CIVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE PERDAS E DANOS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA VERIFICADA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO DEMONSTRADO. PRELIMINARES REJEITADAS. MÉRITO. DANOS CAUSADOS PELO INQUILINO. INADIMPLÊNCIA. PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO. DILIGÊNCIA DA IMOBILIÁRIA. BOA FÉ CONTRATUAL. RAZOABILIDADE. TEORIA DA CAUSALIDADE ADEQUADA. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. RESPONSABILIDADE NÃO DEMONSTRADA. CULPA EXCLUSIVA DO LOCATÁRIO. REPARAÇÃO DO PREJUÍZO EM AÇÃO DIVERSA. IMPROCEDÊNCIA DO PLEITO AUTORAL. SENTENÇA REFORMADA.

1. A lide se submete à legislação consumerista, uma vez que a Autora é destinatária final da atividade empresarial desempenhada pela Ré mediante lucro, razão pela qual se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor estabelecidos nos artigos 2o e 3o do CDC, respectivamente. Precedentes do STJ.

2. Desnecessário o envio de ofício à seguradora, terceiro estranho à lide, quando os elementos que se pretende provar não são essenciais para o deslinde da controvérsia. Cerceamento de defesa não demonstrado.

3. A imobiliária atua como mandatária do locador e, por isso, também tem ingerência sobre a relação jurídica estabelecida entre esse e o locatário. Assim, deve ser reconhecida a legitimidade passiva da administradora na lide que discute danos cometidos pelo inquilino, quando, segundo a tese inicial (teoria da asserção), a negligência da empresa responsável pela gestão do contrato locatício foi condição essencial para os prejuízos sofridos.

4. A presente controvérsia diz respeito à responsabilidade da Ré pelos danos materiais que o locatário do imóvel da Autora causou a essa, uma vez que a má administração do imóvel, pela imobiliária, teria contribuído para a lesão descrita na exordial.

5. Embora a lide se submeta às normas consumeristas, os princípios da boa-fé e da autonomia dos contratos (pacta sunt servanda) devem ser observados, de modo que a restrição dos pactos somente deve ser realizada pelo Judiciário quando for nítida a abusividade de determinada avença em desfavor do consumidor.

6. No caso, o contrato firmado pelas partes expressamente isentou a Ré de qualquer responsabilidade pelos danos causados pelo locatário, seja por inadimplência dos aluguéis, obrigações de natureza propter rem ou por depredação e invasão.

7. Ao contratar uma imobiliária para atuar na intermediação dos futuros contratos locatícios, é razoável que o proprietário/locador espere da empresa contratada uma conduta diligente na busca por inquilinos, para que o imóvel fique desocupado o menor tempo possível, bem como que a imobiliária regularmente exija o valor dos aluguéis do morador, sem que o proprietário tenha que, todo mês, passar pelos dissabores inerentes a essa cobrança. No entanto, não é razoável pensar que tal intermediação repassa à empresa todo e quaisquer ônus decorrentes da inadimplência do inquilino, o que certamente geraria um desequilíbrio contratual evidente em desfavor da imobiliária.

8. A responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, estabelecida no art. 14 do CDC, independe da comprovação de culpa, mas exige, no mínimo, a demonstração de que houve conduta comissiva ou omissiva do fornecedor, dano e nexo causal.

9. O ordenamento jurídico brasileiro aplica a teoria da causalidade adequada, segundo a qual, ainda que diversos agentes tenham contribuído indiretamente para a ocorrência do evento danoso, o nexo causal a atrair o dever de reparação é imputável somente àqueles cuja conduta é condição primordial, sine qua non, para o advento do prejuízo. Essa teoria é aplicável no âmbito do direito civil e também no consumerista. Precedentes do STJ.

10. Sob a ótica da causalidade adequada, inexiste conduta comissiva ou omissiva da imobiliária capaz de gerar o nexo causal necessário para ensejar o dever de indenizar, uma vez que, no caso em comento, resta demonstrado que o locatário foi quem deu causa ao prejuízo descrito na inicial e que a atuação da Ré, ainda que com a maior diligência possível, não seria capaz de isentar a consumidora dos danos sofridos.

11. Considerando que a) não houve nexo causal adequado entre as condutas praticadas pela imobiliária Ré e o dano; b) o contrato de prestação de serviços firmado pelas partes isentava a imobiliária de quaisquer ônus decorrentes da inadimplência do locatário; c) o inquilino já foi condenado, na Ação de Despejo, a pagar os débitos em aberto diretamente à proprietária, e d) as partes firmaram Termo de Encerramento de Administração, em que a locadora expressamente anuiu com a ausência de responsabilidade da imobiliária pelas dívidas deixadas pelo inquilino, inexiste obrigação da fornecedora de reparar a consumidora por perda e danos.

12. Apelação da Ré conhecida e provida. Apelação da Autora conhecida e não provida. Preliminares rejeitadas.