Tribunal: TJDFT
Processo: 0015487-79.2016.8.07.0001
Órgão julgador: ANA MARIA AMARANTE
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-11-05

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0015487-79.2016.8.07.0001 RECORRENTE: M C ENGENHARIA LTDA RECORRIDO: ANDRE ANANIAS FERREIRA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO ADQUIRENTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. CABIMENTO. LEI 13.786/2018. INAPLICÁVEL. CONTRATO ANTERIOR À VIGÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE DESTAQUE DO VALOR. RETENÇÃO INDEVIDA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Não se aplicam as normas da Lei 13.786/2018 se tanto o contrato de compra e venda de imóvel quanto o distrato foram celebrados anteriormente à sua vigência. 2. Nos casos de distrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do adquirente, o Superior Tribunal de Justiça possui posicionamentos admitindo a flutuação do percentual de retenção entre 10% a 25%. 2.1. O fator que deve determinar qual o percentual a ser aplicado no caso concreto consiste na produção probatória aliada às disposições normativas do Código de Defesa do Consumidor. 2.2. Em outras palavras, cabe à vendedora comprovar que a retenção tão somente no percentual de 10% sobre os valores pagos pelo adquirente não cobrirá os custos administrativos e tributários diante da necessidade de recolocação do imóvel no mercado. 2.3. Não merece acatamento, com base no art. 413 do Código Civil e art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, o pedido de majoração do percentual de retenção se não há nos autos provas capazes de infirmar o entendimento da sentença, que foi no sentido de que o percentual de 10% é suficiente para compensar os efeitos do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento indevido da vendedora. 3. Uma vez que o valor pago a título de sinal compôs o preço da unidade imobiliária, o que foi inclusive expressamente previsto no contrato, não se admite retenção cumulada do sinal com 10% sobre as parcelas pagas. 4. A cláusula contratual que estabelece que o valor pago pela vendedora a título de comissão de corretagem seria por ela retido em caso de resilição por iniciativa do adquirente não destacou o montante despendido com a comissão. 4.1. De acordo com o Tema 938 do STJ, a obrigação de pagar a comissão de corretagem só se transfere ao comprador se houver destaque do montante, o que não se observa no presente caso. 5. O Superior Tribunal de Justiça fixou tese sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.002) no sentido de que, no caso de distrato pleiteado pelo adquirente de unidade imobiliária, os juros de mora têm incidência a partir do trânsito em julgado. 6. Apelo conhecido e parcialmente provido. Honorários recursais majorados com base no §11 do art. 85 do CPC. A recorrente alega violação aos artigos 389, 394, 402, 406 e 475, todos do Código Civil, sustentando a validade da cláusula 8.1, do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, que prevê a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando o distrato ocorre por culpa exclusiva do comprador. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial, colacionando julgados do STJ, a fim de comprová-la. Ao final, pede que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome da advogada ANDRÉIA MORAES DE OLIVEIRA MOURÃO, OAB/DF No 11.161 (ID 29350072 - Pág. 26). Em sede de contrarrazões, o recorrido pugna pela condenação da recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé e pela majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 389, 394, 402, 406 e 475, todos do Código Civil, bem como ao apontado dissídio interpretativo. Isso porque a turma julgadora concluiu o seguinte: (...) Consoante já afirmado, afasta-se no presente caso a aplicação da Lei 13.786/2018. Resta analisar se o percentual fixado pelo Juízo a quo para fins de retenção pela vendedora – 10% - é reputado como adequado pela jurisprudência para os contratos firmados anteriormente à regulamentação dada pela nova lei que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente (...). No caso em tela, a Apelante não colacionou elementos de prova capazes de infirmar o entendimento da sentença, que foi no sentido de que o percentual de 10% é suficiente para compensar os efeitos do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento indevido da vendedora (ID 19101557 - Pág. 8). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias e contratuais do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AgInt no AREsp 1738122/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 6/4/2021). A propósito, veja-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM E PELA DECISÃO AGRAVADA. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. PACTO DE DISTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. EXTINÇÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 182 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. (...) 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 4. No caso concreto, o Tribunal de origem analisou a prova dos autos para concluir que a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos seria suficiente para cobrir as despesas da empresa, principalmente porque o imóvel teria sido revendido. Alterar tal conclusão é inviável em recurso especial. 5. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 6. É inviável o agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015 que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula n. 182/STJ). 7. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1849494/AM, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 3/3/2021) (g.n.). Indefiro a pretendida condenação do recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé, por não vislumbrar o preenchimento dos requisitos legais para tanto. Ademais, quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais formulado em sede de contrarrazões, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. Finalmente, determino que as publicações relativas à recorrente sejam feitas em nome da advogada ANDRÉIA MORAES DE OLIVEIRA MOURÃO, OAB/DF No 11.161. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargadora ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO Primeira Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, no exercício da Presidência A029

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0015487-79.2016.8.07.0001 RECORRENTE: M C ENGENHARIA LTDA RECORRIDO: ANDRE ANANIAS FERREIRA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO ADQUIRENTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. CABIMENTO. LEI 13.786/2018. INAPLICÁVEL. CONTRATO ANTERIOR À VIGÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE DESTAQUE DO VALOR. RETENÇÃO INDEVIDA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Não se aplicam as normas da Lei 13.786/2018 se tanto o contrato de compra e venda de imóvel quanto o distrato foram celebrados anteriormente à sua vigência. 2. Nos casos de distrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do adquirente, o Superior Tribunal de Justiça possui posicionamentos admitindo a flutuação do percentual de retenção entre 10% a 25%. 2.1. O fator que deve determinar qual o percentual a ser aplicado no caso concreto consiste na produção probatória aliada às disposições normativas do Código de Defesa do Consumidor. 2.2. Em outras palavras, cabe à vendedora comprovar que a retenção tão somente no percentual de 10% sobre os valores pagos pelo adquirente não cobrirá os custos administrativos e tributários diante da necessidade de recolocação do imóvel no mercado. 2.3. Não merece acatamento, com base no art. 413 do Código Civil e art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, o pedido de majoração do percentual de retenção se não há nos autos provas capazes de infirmar o entendimento da sentença, que foi no sentido de que o percentual de 10% é suficiente para compensar os efeitos do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento indevido da vendedora. 3. Uma vez que o valor pago a título de sinal compôs o preço da unidade imobiliária, o que foi inclusive expressamente previsto no contrato, não se admite retenção cumulada do sinal com 10% sobre as parcelas pagas. 4. A cláusula contratual que estabelece que o valor pago pela vendedora a título de comissão de corretagem seria por ela retido em caso de resilição por iniciativa do adquirente não destacou o montante despendido com a comissão. 4.1. De acordo com o Tema 938 do STJ, a obrigação de pagar a comissão de corretagem só se transfere ao comprador se houver destaque do montante, o que não se observa no presente caso. 5. O Superior Tribunal de Justiça fixou tese sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.002) no sentido de que, no caso de distrato pleiteado pelo adquirente de unidade imobiliária, os juros de mora têm incidência a partir do trânsito em julgado. 6. Apelo conhecido e parcialmente provido. Honorários recursais majorados com base no §11 do art. 85 do CPC. A recorrente alega violação aos artigos 389, 394, 402, 406 e 475, todos do Código Civil, sustentando a validade da cláusula 8.1, do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, que prevê a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando o distrato ocorre por culpa exclusiva do comprador. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial, colacionando julgados do STJ, a fim de comprová-la. Ao final, pede que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome da advogada ANDRÉIA MORAES DE OLIVEIRA MOURÃO, OAB/DF No 11.161 (ID 29350072 - Pág. 26). Em sede de contrarrazões, o recorrido pugna pela condenação da recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé e pela majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 389, 394, 402, 406 e 475, todos do Código Civil, bem como ao apontado dissídio interpretativo. Isso porque a turma julgadora concluiu o seguinte: (...) Consoante já afirmado, afasta-se no presente caso a aplicação da Lei 13.786/2018. Resta analisar se o percentual fixado pelo Juízo a quo para fins de retenção pela vendedora – 10% - é reputado como adequado pela jurisprudência para os contratos firmados anteriormente à regulamentação dada pela nova lei que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente (...). No caso em tela, a Apelante não colacionou elementos de prova capazes de infirmar o entendimento da sentença, que foi no sentido de que o percentual de 10% é suficiente para compensar os efeitos do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento indevido da vendedora (ID 19101557 - Pág. 8). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias e contratuais do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AgInt no AREsp 1738122/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 6/4/2021). A propósito, veja-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM E PELA DECISÃO AGRAVADA. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. PACTO DE DISTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. EXTINÇÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 182 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. (...) 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 4. No caso concreto, o Tribunal de origem analisou a prova dos autos para concluir que a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos seria suficiente para cobrir as despesas da empresa, principalmente porque o imóvel teria sido revendido. Alterar tal conclusão é inviável em recurso especial. 5. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 6. É inviável o agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015 que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula n. 182/STJ). 7. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1849494/AM, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 3/3/2021) (g.n.). Indefiro a pretendida condenação do recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé, por não vislumbrar o preenchimento dos requisitos legais para tanto. Ademais, quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais formulado em sede de contrarrazões, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. Finalmente, determino que as publicações relativas à recorrente sejam feitas em nome da advogada ANDRÉIA MORAES DE OLIVEIRA MOURÃO, OAB/DF No 11.161. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargadora ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO Primeira Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, no exercício da Presidência A029