Tribunal: TJDFT
Processo: 0733416-79.2019.8.07.0001
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-06-09
Data de publicação: 2021-06-22

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM REJEITADA. MÉRITO. TAXAS INSTITUÍDAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ADVENTO DA LEI N. 13.465/2017. EQUIPARAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES À ATIVIDADE DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS. INSTITUIÇÃO DAS TAXAS ASSOCIATIVAS EM DATA ANTERIOR À AQUISIÇÃO DO BEM. ADESÃO AUTOMÁTICA. IMÓVEL DADO EM GARATIA HIPOTECÁRIA EM CONTRATO DE EMPRÉSTIMO. IRRELEVÂNCIA.
1. Por força do princípio da asserção, a legitimidade da parte para figurar no polo passivo da ação deve ser verificada com base nos argumentos fáticos e jurídicos vertidos na inicial da demanda, de modo que, tendo sido imputado ao réu/apelante a responsabilidade pelo pagamento das taxas de manutenção em aberto geradas pela associação de moradores, deve ser rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam.
2. O colendo Supremo Tribunal Federal, ao examinar o Recurso Extraordinário n. 695911/SP, submetido à sistemática da repercussão geral, no Tema 492, elaborou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis” (RE 695911, Plenário, Sessão Virtual: 04 a 14/12/220).
3. Tendo em vista que o imóvel foi adquirido pelo réu em data posterior à instituição da associação de moradores, deve ser reconhecida a sua obrigação pela pagamento das taxas associativas previstas no estatuto.
4. O fato de ter sido o imóvel dado em garantia hipotecária em contrato de empréstimo, não afasta a obrigação do proprietário do bem, quanto ao pagamento das taxas instituídas pela associação de moradores à qual o bem encontra-se vinculado, uma vez que se trata de obrigação de natureza propter rem.
5. Apelação Cível interposta pelo réu conhecida. Preliminar rejeitada. No mérito, recurso não provido. Apelação Cível interposta pela autora conhecida e provida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM REJEITADA. MÉRITO. TAXAS INSTITUÍDAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ADVENTO DA LEI N. 13.465/2017. EQUIPARAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES À ATIVIDADE DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS. INSTITUIÇÃO DAS TAXAS ASSOCIATIVAS EM DATA ANTERIOR À AQUISIÇÃO DO BEM. ADESÃO AUTOMÁTICA. IMÓVEL DADO EM GARATIA HIPOTECÁRIA EM CONTRATO DE EMPRÉSTIMO. IRRELEVÂNCIA.
1. Por força do princípio da asserção, a legitimidade da parte para figurar no polo passivo da ação deve ser verificada com base nos argumentos fáticos e jurídicos vertidos na inicial da demanda, de modo que, tendo sido imputado ao réu/apelante a responsabilidade pelo pagamento das taxas de manutenção em aberto geradas pela associação de moradores, deve ser rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam.
2. O colendo Supremo Tribunal Federal, ao examinar o Recurso Extraordinário n. 695911/SP, submetido à sistemática da repercussão geral, no Tema 492, elaborou a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis” (RE 695911, Plenário, Sessão Virtual: 04 a 14/12/220).
3. Tendo em vista que o imóvel foi adquirido pelo réu em data posterior à instituição da associação de moradores, deve ser reconhecida a sua obrigação pela pagamento das taxas associativas previstas no estatuto.
4. O fato de ter sido o imóvel dado em garantia hipotecária em contrato de empréstimo, não afasta a obrigação do proprietário do bem, quanto ao pagamento das taxas instituídas pela associação de moradores à qual o bem encontra-se vinculado, uma vez que se trata de obrigação de natureza propter rem.
5. Apelação Cível interposta pelo réu conhecida. Preliminar rejeitada. No mérito, recurso não provido. Apelação Cível interposta pela autora conhecida e provida.