Tribunal: TJDFT
Processo: 0704939-91.2020.8.07.0007
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-07-14
Data de publicação: 2021-07-27

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. IRREGULARIDADE FORMAL. OFENSA AO ART. 1.010/CPC. REJEIÇÃO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. LOCATÁRIO NÃO ASSOCIADO. INCONSTITUCIONALIDADE. RE No 695.911/SP (TEMA DE REPERCUSSÃO GERAL No 492/STF). LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. DIREITO FUNDAMENTAL. PREVALÊNCIA. LEI No 13.465/2017. MARCO TEMPORAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. RECONHECIMENTO. SENTENÇA MANTIDA.
1 – A partir de uma leitura atenta das razões recursais, conclui-se que o recurso revela-se apto a cumprir o requisito previsto no art. 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil, pois contém teses jurídicas que se contrapõem aos fundamentos alinhavados na sentença vergastada, não se vislumbrando o desvio da pretensão recursal. Pelo exposto, a irregularidade formal do recurso não se confirma. Preliminar rejeitada.
2 – A natureza propter rem das taxas condominiais, em regra, não afasta a legitimidade do locatário para responder pelas obrigações condominiais inadimplidas no período em que esteve na posse do imóvel, nos termos do art. 23, XII, da Lei no 8.245/91, mormente quando se responsabilizou de forma expressa em contrato pelas obrigações. A situação concreta, entretanto, comporta peculiaridade, uma vez tratar-se de cobrança de taxas “condominiais” instituídas por associação de loteamento imobiliário urbano irregular.
3 – Em recente julgamento de recurso paradigma da repercussão geral (RE n° 695.911/SP), o STF fixou tese no Tema no 492 da sistemática da repercussão geral, proclamando ser “inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.
4 – De acordo com a Corte Suprema, o direito constitucional de liberdade de associação se sobrepõe aos preceitos civilistas de vedação ao enriquecimento sem causa, caráter propter rem das obrigações e dever de eticidade, não sendo, por isso, legítimo a associação de moradores de loteamento urbano efetuar cobranças de taxas de manutenção e conservação, quando ausente lei que o autorize ou adesão formal do titular do lote à entidade associativa.
5 – A Lei no 13.465/17, ao equiparar a associação (de proprietários de imóveis, titulares de direitos sobre os lotes ou moradores de loteamento) ou qualquer entidade civil organizada com os mesmos fins às administradoras de imóveis (art. 36-A, parágrafo único, da Lei n. no 6.766/1979) e os loteamentos de acesso controlado (loteamentos regulares) a condomínios edilícios (art. 1.358-A, § 2o, do Código Civil), abrindo a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades e serviços de administração e conservação realizados por associação de loteamento imobiliário urbano (art. 36-A, parágrafo único, da Lei n. no 6.766/1979), constitui o marco temporal para a definição do dever obrigacional de pagamento das taxas de conservação instituídas por tais entidades.
6 – Até a vigência da Lei no 13.465/17 (08/09/2017) ou de lei local anterior já existente, a cobrança de taxas de manutenção por associações de loteamentos imobiliários urbanos sem previsão legal ou adesão associativa do titular do imóvel é inconstitucional e deve ser afastada. A partir da Lei no 13.465/17 (ou de lei municipal anterior), a cobrança de taxas de manutenção por tais entidades será válida, desde que, em relação aos já possuidores de lote, estes tenham aderido ao ato constitutivo da associação e, no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.
7 – Como os novos contornos conferidos à matéria pelo STF no julgamento do RE no 695.911/SP (Tema de Repercussão Geral no 492) são, nos termos do art. 927, III, do CPC, de observância obrigatória, revejo o posicionamento adotado em outros julgamentos.
8 – Na espécie, embora a Associação tenha alegado que o Executado se cadastrou perante a entidade, a apresentação de meros protocolos de recebimento de boletos da Associação no endereço não é suficiente para comprovar a condição de associado, notando-se que também não há indicação de que a titular dos direitos sobre o imóvel tenha aderido aos atos constitutivos da Associação. Dessa forma, face ao quanto deliberado pelo STF no Tema no 492, ausente demonstração de adesão formal do Executado à Associação, é inconstitucional a cobrança das taxas “condominiais”, devendo ser mantido o reconhecimento da ilegitimidade passiva ad causam do Executado.
9 – A pretensão de inclusão da titular dos direitos sobre o imóvel no polo passivo do cumprimento de sentença viola os limites subjetivos da coisa julgada (art. 506 do CPC) e os princípios do contraditório e da ampla defesa, haja vista que a proprietária não participou da fase conhecimento e, portanto, não teve a oportunidade de exercer o seu direito de defesa.
Preliminar rejeitada.
Apelação Cível desprovida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. IRREGULARIDADE FORMAL. OFENSA AO ART. 1.010/CPC. REJEIÇÃO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. LOCATÁRIO NÃO ASSOCIADO. INCONSTITUCIONALIDADE. RE No 695.911/SP (TEMA DE REPERCUSSÃO GERAL No 492/STF). LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. DIREITO FUNDAMENTAL. PREVALÊNCIA. LEI No 13.465/2017. MARCO TEMPORAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. RECONHECIMENTO. SENTENÇA MANTIDA.
1 – A partir de uma leitura atenta das razões recursais, conclui-se que o recurso revela-se apto a cumprir o requisito previsto no art. 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil, pois contém teses jurídicas que se contrapõem aos fundamentos alinhavados na sentença vergastada, não se vislumbrando o desvio da pretensão recursal. Pelo exposto, a irregularidade formal do recurso não se confirma. Preliminar rejeitada.
2 – A natureza propter rem das taxas condominiais, em regra, não afasta a legitimidade do locatário para responder pelas obrigações condominiais inadimplidas no período em que esteve na posse do imóvel, nos termos do art. 23, XII, da Lei no 8.245/91, mormente quando se responsabilizou de forma expressa em contrato pelas obrigações. A situação concreta, entretanto, comporta peculiaridade, uma vez tratar-se de cobrança de taxas “condominiais” instituídas por associação de loteamento imobiliário urbano irregular.
3 – Em recente julgamento de recurso paradigma da repercussão geral (RE n° 695.911/SP), o STF fixou tese no Tema no 492 da sistemática da repercussão geral, proclamando ser “inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.
4 – De acordo com a Corte Suprema, o direito constitucional de liberdade de associação se sobrepõe aos preceitos civilistas de vedação ao enriquecimento sem causa, caráter propter rem das obrigações e dever de eticidade, não sendo, por isso, legítimo a associação de moradores de loteamento urbano efetuar cobranças de taxas de manutenção e conservação, quando ausente lei que o autorize ou adesão formal do titular do lote à entidade associativa.
5 – A Lei no 13.465/17, ao equiparar a associação (de proprietários de imóveis, titulares de direitos sobre os lotes ou moradores de loteamento) ou qualquer entidade civil organizada com os mesmos fins às administradoras de imóveis (art. 36-A, parágrafo único, da Lei n. no 6.766/1979) e os loteamentos de acesso controlado (loteamentos regulares) a condomínios edilícios (art. 1.358-A, § 2o, do Código Civil), abrindo a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades e serviços de administração e conservação realizados por associação de loteamento imobiliário urbano (art. 36-A, parágrafo único, da Lei n. no 6.766/1979), constitui o marco temporal para a definição do dever obrigacional de pagamento das taxas de conservação instituídas por tais entidades.
6 – Até a vigência da Lei no 13.465/17 (08/09/2017) ou de lei local anterior já existente, a cobrança de taxas de manutenção por associações de loteamentos imobiliários urbanos sem previsão legal ou adesão associativa do titular do imóvel é inconstitucional e deve ser afastada. A partir da Lei no 13.465/17 (ou de lei municipal anterior), a cobrança de taxas de manutenção por tais entidades será válida, desde que, em relação aos já possuidores de lote, estes tenham aderido ao ato constitutivo da associação e, no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.
7 – Como os novos contornos conferidos à matéria pelo STF no julgamento do RE no 695.911/SP (Tema de Repercussão Geral no 492) são, nos termos do art. 927, III, do CPC, de observância obrigatória, revejo o posicionamento adotado em outros julgamentos.
8 – Na espécie, embora a Associação tenha alegado que o Executado se cadastrou perante a entidade, a apresentação de meros protocolos de recebimento de boletos da Associação no endereço não é suficiente para comprovar a condição de associado, notando-se que também não há indicação de que a titular dos direitos sobre o imóvel tenha aderido aos atos constitutivos da Associação. Dessa forma, face ao quanto deliberado pelo STF no Tema no 492, ausente demonstração de adesão formal do Executado à Associação, é inconstitucional a cobrança das taxas “condominiais”, devendo ser mantido o reconhecimento da ilegitimidade passiva ad causam do Executado.
9 – A pretensão de inclusão da titular dos direitos sobre o imóvel no polo passivo do cumprimento de sentença viola os limites subjetivos da coisa julgada (art. 506 do CPC) e os princípios do contraditório e da ampla defesa, haja vista que a proprietária não participou da fase conhecimento e, portanto, não teve a oportunidade de exercer o seu direito de defesa.
Preliminar rejeitada.
Apelação Cível desprovida.