Tribunal: TJDFT
Processo: 0737373-25.2018.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-03-29

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0737373-25.2018.8.07.0001 RECORRENTE: CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA RECORRIDO: TELEFONICA BRASIL S.A. DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO. RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. VALOR DO ALUGUEL. DIVERGÊNCIA. CLÁUSULA CONTRATUAL. MAJORAÇÃO. 25%. PERÍCIA. VALOR DE MERCADO. INFERIORIDADE. ABUSIVIDADE. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. OCORRÊNCIA. IN MEDIO VIRTUS. 1. O art. 54 da Lei no 8.245/1991 estabelece que prevalecem as condições livremente pactuadas entre lojistas e empreendedores de shopping centers. Essa norma, contudo, não é absoluta. As cláusulas contratuais devem permitir o respeito às demais disposições da lei do inquilinato, tal como a da proteção ao fundo de comércio (art. 51), bem como aos princípios que regem os contratos (boa-fé, função social, equilíbrio econômico do contrato etc.). 2. A liberdade na formulação das cláusulas contratuais garantida aos shopping centers não pode ser utilizada como pretexto para exigir dos lojistas prestações abusivas e desproporcionais, que imponham um sacrifício exagerado para a manutenção do fundo de comércio. 3. A abusividade da cláusula e o desequilíbrio contratual foram constatados por meio da prova pericial, cuja conclusão foi no sentido de que o valor de mercado do aluguel é significativamente inferior ao proposto pelo locador para a renovação do contrato. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido. O recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou violação aos artigos 421, 422 e 884, todos do Código Civil, e 54 da Lei 8.245/91, porque afastou as cláusulas livremente pactuadas no contrato atípico de locação. Defende a validade da cláusula 9.8 e sua consequente aplicação às partes, uma vez que decorre da aquiescência das partes, sob pena de afronta ao pacta sunt servanda. Acrescenta ser descabida a aplicação de uma condição transitória (COVID-19) para justificar o afastamento de uma cláusula livremente pactuada entre as partes, uma vez que o contrato de locação foi renovado para vigorar por mais 60 (sessenta) meses. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgado do TJSP. Nas contrarrazões, a parte recorrida requer que todas as futuras intimações sejam feitas em nome do advogado FELIPE MONNERAT SOLON DE PONTES RODRIGUES, OAB/RJ 147.325 e OAB/DF 29.025. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir em relação à suposta ofensa aos artigos 421, 422 e 884, todos do Código Civil, e 54 da Lei 8.245/91, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano. Isso porque a turma julgadora assentou: 34. A sentença entendeu pela inexistência de desequilíbrio contratual. Entretanto, o laudo pericial apontou grande desproporção entre o valor de mercado do aluguel (R$ 45.500,00) e o valor exigido pelo réu (R$ 62.454,71) para a renovação do contrato, o que é suficiente para demonstrar a abusividade da cláusula e o desequilíbrio contratual. Divirjo da sentença. 35. Além da desproporção apontada no laudo pericial realizado em setembro de 2019, a situação econômica do país piorou muito nos últimos meses em razão da pandemia da covid-19. 36. É fato público e notório que o comércio local, inclusive os shopping centers, permaneceram fechados por longo período, resultando na falência de muitos empresários e no fechamento de diversas lojas. Com isso, é possível deduzir que o mercado imobiliário de locações comerciais precisa se adequar às novas condições econômicas do país. É necessário buscar-se um equilíbrio entre as prestações devidas pelos contratantes para permitir a continuidade das atividades comerciais e a recuperação da economia. 37. O valor histórico do aluguel no contrato firmado em maio de 2014 era de R$ 38.000,00. No último mês de sua vigência (6/2019), a autora pagou R$ 49.963,77 (ID no 17611548), tendo em vista a incidência da correção pelo IGP-DI, conforme cláusula 9.1.1 das normas gerais do contrato (IDs no 17611054 e no 17611055). 38. O valor apurado pelo perito (R$ 45.500,00) é inferior ao valor pago pela autora ao final do contrato (R$ 49.963,77). A diferença entre o valor exigido pelo réu (R$ 62.454,71) e aquele apontado pelo perito é de R$ 16.954,71. A média entre o valor exigido pelo réu e aquele apontado pelo perito é de R$ 53.977,35. In medio virtus. Entendo que esse deve ser o valor adotado para a renovação do contrato, pois não seria razoável fixar valor inferior ao já pago pela autora ao final da vigência do primeiro contrato. Além disso, há previsão de correção do aluguel pelo IGP-DI, inexistindo defasagem e prejuízo para o réu (ID 21715084). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência descabida a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AREsp 1535592/DF, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe 19/12/2019).No mesmo sentido, o AgInt no AREsp 122974/GO, Rel. Ministro ANTÔNIO CARLOS FERREIRA, DJe 24/4/2020. Indefiro o pedido de publicação exclusiva, tendo em vista o convênio firmado pela parte recorrida com este TJDFT, para publicação no portal eletrônico. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0737373-25.2018.8.07.0001 RECORRENTE: CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASILIA RECORRIDO: TELEFONICA BRASIL S.A. DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO. RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. VALOR DO ALUGUEL. DIVERGÊNCIA. CLÁUSULA CONTRATUAL. MAJORAÇÃO. 25%. PERÍCIA. VALOR DE MERCADO. INFERIORIDADE. ABUSIVIDADE. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. OCORRÊNCIA. IN MEDIO VIRTUS. 1. O art. 54 da Lei no 8.245/1991 estabelece que prevalecem as condições livremente pactuadas entre lojistas e empreendedores de shopping centers. Essa norma, contudo, não é absoluta. As cláusulas contratuais devem permitir o respeito às demais disposições da lei do inquilinato, tal como a da proteção ao fundo de comércio (art. 51), bem como aos princípios que regem os contratos (boa-fé, função social, equilíbrio econômico do contrato etc.). 2. A liberdade na formulação das cláusulas contratuais garantida aos shopping centers não pode ser utilizada como pretexto para exigir dos lojistas prestações abusivas e desproporcionais, que imponham um sacrifício exagerado para a manutenção do fundo de comércio. 3. A abusividade da cláusula e o desequilíbrio contratual foram constatados por meio da prova pericial, cuja conclusão foi no sentido de que o valor de mercado do aluguel é significativamente inferior ao proposto pelo locador para a renovação do contrato. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido. O recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou violação aos artigos 421, 422 e 884, todos do Código Civil, e 54 da Lei 8.245/91, porque afastou as cláusulas livremente pactuadas no contrato atípico de locação. Defende a validade da cláusula 9.8 e sua consequente aplicação às partes, uma vez que decorre da aquiescência das partes, sob pena de afronta ao pacta sunt servanda. Acrescenta ser descabida a aplicação de uma condição transitória (COVID-19) para justificar o afastamento de uma cláusula livremente pactuada entre as partes, uma vez que o contrato de locação foi renovado para vigorar por mais 60 (sessenta) meses. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgado do TJSP. Nas contrarrazões, a parte recorrida requer que todas as futuras intimações sejam feitas em nome do advogado FELIPE MONNERAT SOLON DE PONTES RODRIGUES, OAB/RJ 147.325 e OAB/DF 29.025. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir em relação à suposta ofensa aos artigos 421, 422 e 884, todos do Código Civil, e 54 da Lei 8.245/91, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano. Isso porque a turma julgadora assentou: 34. A sentença entendeu pela inexistência de desequilíbrio contratual. Entretanto, o laudo pericial apontou grande desproporção entre o valor de mercado do aluguel (R$ 45.500,00) e o valor exigido pelo réu (R$ 62.454,71) para a renovação do contrato, o que é suficiente para demonstrar a abusividade da cláusula e o desequilíbrio contratual. Divirjo da sentença. 35. Além da desproporção apontada no laudo pericial realizado em setembro de 2019, a situação econômica do país piorou muito nos últimos meses em razão da pandemia da covid-19. 36. É fato público e notório que o comércio local, inclusive os shopping centers, permaneceram fechados por longo período, resultando na falência de muitos empresários e no fechamento de diversas lojas. Com isso, é possível deduzir que o mercado imobiliário de locações comerciais precisa se adequar às novas condições econômicas do país. É necessário buscar-se um equilíbrio entre as prestações devidas pelos contratantes para permitir a continuidade das atividades comerciais e a recuperação da economia. 37. O valor histórico do aluguel no contrato firmado em maio de 2014 era de R$ 38.000,00. No último mês de sua vigência (6/2019), a autora pagou R$ 49.963,77 (ID no 17611548), tendo em vista a incidência da correção pelo IGP-DI, conforme cláusula 9.1.1 das normas gerais do contrato (IDs no 17611054 e no 17611055). 38. O valor apurado pelo perito (R$ 45.500,00) é inferior ao valor pago pela autora ao final do contrato (R$ 49.963,77). A diferença entre o valor exigido pelo réu (R$ 62.454,71) e aquele apontado pelo perito é de R$ 16.954,71. A média entre o valor exigido pelo réu e aquele apontado pelo perito é de R$ 53.977,35. In medio virtus. Entendo que esse deve ser o valor adotado para a renovação do contrato, pois não seria razoável fixar valor inferior ao já pago pela autora ao final da vigência do primeiro contrato. Além disso, há previsão de correção do aluguel pelo IGP-DI, inexistindo defasagem e prejuízo para o réu (ID 21715084). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência descabida a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AREsp 1535592/DF, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe 19/12/2019).No mesmo sentido, o AgInt no AREsp 122974/GO, Rel. Ministro ANTÔNIO CARLOS FERREIRA, DJe 24/4/2020. Indefiro o pedido de publicação exclusiva, tendo em vista o convênio firmado pela parte recorrida com este TJDFT, para publicação no portal eletrônico. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023