Tribunal: TJDFT
Processo: 0005129-42.2013.8.07.0007
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-05-27

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO EXTRAORDINÁRIO (212) PROCESSO: 0005129-42.2013.8.07.0007 RECORRENTE: ANDRE YVENS DIAS ALVES SILVA RECORRIDO: ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA CHÁCARA 173-SETOR HABITACIONAL VICENTE PIRES-TAGUATINGA-DF DESPACHO O tema controvertido que ensejou o sobrestamento do recurso extraordinário diz respeito à cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado (RE 695.911/SP – Tema 492). A ementa do referido paradigma é a seguinte: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). (g.n.). Por sua vez, o acórdão recorrido decidiu que (ID 21054537): CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. DENOMINAÇÃO DE ASSOCIAÇÃO OU CONDOMÍNIO. IRRELEVANTE. POSSUIDOR E ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DEVER DOS CONDÔMINOS DE CONTRIBUIR COM A DESPESA COMUM. LEGÍTIMA A COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL INDEPENDENTE DE ADERÊNCIA DO PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL À ASSOCIAÇÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ESCUSA COM BASE NO ARTIGO 5o, INCISO XX, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. INADMISSÍVEL. PREQUESTIONAMENTO RELACIONADO À MATÉRIA DEBATIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. A denominação (associação ou condomínio) que o ente receber afigura-se irrelevante, de modo que deve prevalecer a natureza que detém da sua origem e da sua efetiva destinação. 2. Torna irrelevante a denominação de "associação de moradores", se efetivamente a entidade estiver destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, tendo a natureza de condomínio irregular (20100710047744APC, Relator JESUÍNO RISSATO, 5a Turma Cível, julgado em 21/10/2011, DJ 04/11/2011 p. 129) 3. Todo adquirente e residente em imóvel situado em condomínio tem a obrigação de concorrer, efetivamente, para o custeio das atividades desenvolvidas pela entidade, voltadas para administração das áreas comuns do "condomínio" e à disponibilização de serviços destinados aos ocupantes das unidades autônomas. 3.1. Os co-possuidores do condomínio, mesmo enquanto não regularizados, estão obrigados aos pagamentos das taxas estabelecidas em Assembléia Geral, as quais são destinadas ao seu custeio, ainda que não tenham participado da Assembléia que a constituiu, sob pena de enriquecimento ilícito de benfeitorias gozadas por todos. 4. "Não obstante se tratar de Condomínio irregular, mostra-se legítima a cobrança de taxas condominiais, uma vez que existem despesas comuns a serem custeadas pela comunidade então reunida sob as feições de condomínio, as quais devem ser de responsabilidade de todos os que dela fazem parte. As taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa, e não em função de qualquer obrigação pessoal. Destarte, é facultado ao condomínio exercer o direito de cobrança das referidas taxas contra quem esteja na posse ou contra o proprietário do bem" (Acórdão n. 339984, 20040710027232APC, Relator FLAVIO ROSTIROLA, 1a Turma Cível, julgado em 14/01/2009, DJ 02/02/2009 p. 78). 5. A parte apelante não pode se esquivar da contraprestação obrigacional com base nos incisos II e XX, do artigo 5o, da Constituição Federal, uma vez que, no caso vertente, a taxa discutida não se origina da vontade de aderir ou não à associação, mas das despesas geradas face à administração das áreas comuns, bem como dos benefícios que alcançam o proprietário de imóvel localizado na área demarcada do condomínio ou da associação. 6. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça afirma que a exigência legal quanto ao prequestionamento é de que a tese defendida pela parte seja posta com clareza na instância ordinária, ensejando prequestionamento implícito. O prequestionamento essencial está relacionado à matéria debatida e não ao preceito legal apontado pela parte, já que a configuração do prequestionamento independe da menção expressa dos dispositivos legais tidos por vulnerados, bastando que a matéria de sido enfrentada pela sentença recorrida. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Logo, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, devem os autos retornar ao órgão julgador para que sejam apreciados uma vez mais, considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido no referido paradigma. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso extraordinário à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A019

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO EXTRAORDINÁRIO (212) PROCESSO: 0005129-42.2013.8.07.0007 RECORRENTE: ANDRE YVENS DIAS ALVES SILVA RECORRIDO: ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA CHÁCARA 173-SETOR HABITACIONAL VICENTE PIRES-TAGUATINGA-DF DESPACHO O tema controvertido que ensejou o sobrestamento do recurso extraordinário diz respeito à cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado (RE 695.911/SP – Tema 492). A ementa do referido paradigma é a seguinte: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). (g.n.). Por sua vez, o acórdão recorrido decidiu que (ID 21054537): CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. DENOMINAÇÃO DE ASSOCIAÇÃO OU CONDOMÍNIO. IRRELEVANTE. POSSUIDOR E ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DEVER DOS CONDÔMINOS DE CONTRIBUIR COM A DESPESA COMUM. LEGÍTIMA A COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL INDEPENDENTE DE ADERÊNCIA DO PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL À ASSOCIAÇÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ESCUSA COM BASE NO ARTIGO 5o, INCISO XX, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. INADMISSÍVEL. PREQUESTIONAMENTO RELACIONADO À MATÉRIA DEBATIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. A denominação (associação ou condomínio) que o ente receber afigura-se irrelevante, de modo que deve prevalecer a natureza que detém da sua origem e da sua efetiva destinação. 2. Torna irrelevante a denominação de "associação de moradores", se efetivamente a entidade estiver destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, tendo a natureza de condomínio irregular (20100710047744APC, Relator JESUÍNO RISSATO, 5a Turma Cível, julgado em 21/10/2011, DJ 04/11/2011 p. 129) 3. Todo adquirente e residente em imóvel situado em condomínio tem a obrigação de concorrer, efetivamente, para o custeio das atividades desenvolvidas pela entidade, voltadas para administração das áreas comuns do "condomínio" e à disponibilização de serviços destinados aos ocupantes das unidades autônomas. 3.1. Os co-possuidores do condomínio, mesmo enquanto não regularizados, estão obrigados aos pagamentos das taxas estabelecidas em Assembléia Geral, as quais são destinadas ao seu custeio, ainda que não tenham participado da Assembléia que a constituiu, sob pena de enriquecimento ilícito de benfeitorias gozadas por todos. 4. "Não obstante se tratar de Condomínio irregular, mostra-se legítima a cobrança de taxas condominiais, uma vez que existem despesas comuns a serem custeadas pela comunidade então reunida sob as feições de condomínio, as quais devem ser de responsabilidade de todos os que dela fazem parte. As taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa, e não em função de qualquer obrigação pessoal. Destarte, é facultado ao condomínio exercer o direito de cobrança das referidas taxas contra quem esteja na posse ou contra o proprietário do bem" (Acórdão n. 339984, 20040710027232APC, Relator FLAVIO ROSTIROLA, 1a Turma Cível, julgado em 14/01/2009, DJ 02/02/2009 p. 78). 5. A parte apelante não pode se esquivar da contraprestação obrigacional com base nos incisos II e XX, do artigo 5o, da Constituição Federal, uma vez que, no caso vertente, a taxa discutida não se origina da vontade de aderir ou não à associação, mas das despesas geradas face à administração das áreas comuns, bem como dos benefícios que alcançam o proprietário de imóvel localizado na área demarcada do condomínio ou da associação. 6. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça afirma que a exigência legal quanto ao prequestionamento é de que a tese defendida pela parte seja posta com clareza na instância ordinária, ensejando prequestionamento implícito. O prequestionamento essencial está relacionado à matéria debatida e não ao preceito legal apontado pela parte, já que a configuração do prequestionamento independe da menção expressa dos dispositivos legais tidos por vulnerados, bastando que a matéria de sido enfrentada pela sentença recorrida. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Logo, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, devem os autos retornar ao órgão julgador para que sejam apreciados uma vez mais, considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido no referido paradigma. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso extraordinário à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A019