Tribunal: TJDFT
Processo: 0730066-83.2019.8.07.0001
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-04-28
Data de publicação: 2021-05-05

Ementa:
APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINARES DE INÉPCIA DA INICIAL E DE NULIDADE POR JULGAMENTO ULTRA PETITA AFASTADAS. VEROSSIMILHANÇA DA ALEGAÇÃO DE PRÁTICA DE AGIOTAGEM VERIFICADA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. POSSIBILIDADE. ART. 3o DA MP N. 2.172-32/2001. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA, PROMESSA DE COMPRA E VENDA E LOCAÇÃO. SIMULAÇÃO. AGIOTAGEM. ESTIPULAÇÕES USURÁRIAS. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. ART. 2o DA MP N. 2.172-32/2001 E ART. 167 DO CC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. A parte autora apresentou emenda à inicial, conforme determinado pelo Juízo da origem, sendo que, na oportunidade, narrou os fatos com coerência e, ao final, requereu que fosse declarada a nulidade do negócio jurídico, visto que foi feito um contrato de compra e venda simulado para ocultar a prática de agiotagem, do qual decorreram outros contratos de promessa de compra e venda e de locação. Além disso, esclareceu que o negócio jurídico é composto por uma cadeia de contratos que não podem ser analisados de forma separada. Portanto, verificado que a pretensão do autor decorre logicamente da narração dos fatos, bem como que não houve, na hipótese, pedido indeterminado ou outras situações previstas no art. 330, §1o, do CPC, não há que se falar em inépcia da petição inicial. Preliminar afastada.

2. O apelante sustenta que teria havido julgamento ultra petita, pois a sentença declarou a nulidade de 7 (sete) contratos, e não somente de 3 (três), como indicado na inicial. Contudo, considerado o conjunto da postulação e a boa-fé, nos termos do art. 322, §2o, do CPC, observa-se que o pedido abrange todos os contratos decorrentes do contrato de compra e venda original, haja vista que, sendo este declarado nulo, todos os demais também o serão, já que fazem parte de uma mesma cadeia e de um mesmo negócio jurídico simulado. Assim, não se verifica a violação ao princípio da congruência. Preliminar de nulidade rejeitada.

3. Evidenciada a prática de agiotagem, seja pelas provas juntadas aos autos, seja pelas circunstâncias do caso, incumbe ao credor ou beneficiário do negócio o ônus de provar a regularidade jurídica das correspondentes obrigações, nos termos do art. 3o da Medida Provisória n. 2.172-32/2001, não havendo que se falar em cerceamento de defesa. Precedentes do STJ.

4. No dia 17/4/2018, o autor, com o intuito de fazer um empréstimo com garantia de bem imóvel, acabou, na verdade, assinando um contrato de compra e venda, transferindo a propriedade do bem para o requerido, pelo valor de R$ 186.120,34 (cento e oitenta e seis mil, cento e vinte reais e trinta e quatro centavos), equivalente à quantia que pretendia ser objeto do mútuo. No mesmo dia, o réu induziu o autor a assinar uma promessa de compra e venda com validade de 6 (seis) meses, sendo que este deveria pagar ao réu o valor de R$324.600,00 (trezentos e vinte e quatro mil e seiscentos reais) para reaver o imóvel. Na mesma oportunidade, as partes celebraram contrato de locação, a fim de que o autor pudesse permanecer residindo no imóvel. Por não conseguir o montante suficiente para recomprar o imóvel, o réu impôs ao autor a prorrogação do prazo para recompra por meio de sucessivos contratos de promessa de compra e venda e de locação, sendo o último contrato referente ao período de 30/4/2019 a 30/10/2019, com aluguel no valor de R$2.200,00 (dois mil e duzentos reais). Portanto, o autor alega que os contratos teriam sido simulados para ocultar a prática de agiotagem, de modo que devem ser declarados nulos.

5. A imediata promessa de recompra do bem por valor muito superior ao de venda já é capaz de ensejar a conclusão de que houve simulação do negócio jurídico entabulado entre as partes. Ademais, do cotejo dos instrumentos de promessa de compra e venda e contratos de locação, somados ao boletim de ocorrência, percebe-se que, de fato, houve simulação, especialmente porque não é comum que, ao firmar contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o promitente vendedor e o promissário comprador entabulem, na sequência, contrato de locação em relação ao mesmo imóvel. Além disso, extrai-se do arcabouço probatório dos autos a existência de diversas conversas protagonizadas pelo autor que comprovam a ocorrência da agiotagem alegada.

6. O autor, em realidade, não pagava aluguel ao requerido, mas, sim, juros do empréstimo realizado. Ademais, os contratos de promessa de compra e venda e de locação, postergados por diversas vezes, demonstram a intenção do requerido de receber os juros travestidos de mensalidades de aluguel, o que seria mais vantajoso do que tomar a casa do endividado.

7. O requerido não se desincumbiu do ônus de provar a regularidade jurídica das correspondentes obrigações, nos termos do art. 3o da Medida Provisória n. 2.172-32/2001, tendo apenas alegado, sem provas, que seria investidor do ramo imobiliário.

8. Nessa linha, impõe-se a conclusão de que o contrato de compra e venda original e os demais contratos de promessa de compra e venda e de locação dele decorrentes foram celebrados com o fim de ocultar a prática de mútuo com estipulações usurárias. Assim, trata-se de negócio jurídico simulado, nos termos do art. 167, §1o, II, do Código Civil, devendo ser declarada sua nulidade. Ressalta-se, ainda, que as disposições contratuais que, com o pretexto de conferir ou transmitir direitos, são celebradas para garantir, direta ou indiretamente, contratos civis de mútuo com estipulações usurárias, são nulas de pleno direito, a teor do que dispõe o art. 2o da Medida Provisória n. 2.172-32/2001. Precedentes.

9. Portanto, revela-se hígida a sentença que declarou a nulidade dos contratos mencionados nos autos, com base no art. 167 do Código Civil e no art. 2o da Medida Provisória n. 2.172-32/2001, e determinou o retorno das partes ao status quo ante, devendo o autor restituir ao réu o valor de 186.120,34 (cento e oitenta e seis mil, cento e vinte reais e trinta e quatro centavos), corrigido monetariamente conforme o INPC desde a data do desembolso e com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, ao passo que a propriedade do bem imóvel deve retornar à parte autora. Por oportuno, cumpre esclarecer que a sentença constituirá título executivo judicial apto a deflagrar cumprimento de sentença em favor do requerido, após adequada liquidação por cálculos, abatendo-se os valores já pagos pelo autor a título de “aluguel”, nos termos do art. 491, caput, c/c, 509, § 2o, do CPC.

10. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINARES DE INÉPCIA DA INICIAL E DE NULIDADE POR JULGAMENTO ULTRA PETITA AFASTADAS. VEROSSIMILHANÇA DA ALEGAÇÃO DE PRÁTICA DE AGIOTAGEM VERIFICADA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. POSSIBILIDADE. ART. 3o DA MP N. 2.172-32/2001. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA, PROMESSA DE COMPRA E VENDA E LOCAÇÃO. SIMULAÇÃO. AGIOTAGEM. ESTIPULAÇÕES USURÁRIAS. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. ART. 2o DA MP N. 2.172-32/2001 E ART. 167 DO CC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. A parte autora apresentou emenda à inicial, conforme determinado pelo Juízo da origem, sendo que, na oportunidade, narrou os fatos com coerência e, ao final, requereu que fosse declarada a nulidade do negócio jurídico, visto que foi feito um contrato de compra e venda simulado para ocultar a prática de agiotagem, do qual decorreram outros contratos de promessa de compra e venda e de locação. Além disso, esclareceu que o negócio jurídico é composto por uma cadeia de contratos que não podem ser analisados de forma separada. Portanto, verificado que a pretensão do autor decorre logicamente da narração dos fatos, bem como que não houve, na hipótese, pedido indeterminado ou outras situações previstas no art. 330, §1o, do CPC, não há que se falar em inépcia da petição inicial. Preliminar afastada.

2. O apelante sustenta que teria havido julgamento ultra petita, pois a sentença declarou a nulidade de 7 (sete) contratos, e não somente de 3 (três), como indicado na inicial. Contudo, considerado o conjunto da postulação e a boa-fé, nos termos do art. 322, §2o, do CPC, observa-se que o pedido abrange todos os contratos decorrentes do contrato de compra e venda original, haja vista que, sendo este declarado nulo, todos os demais também o serão, já que fazem parte de uma mesma cadeia e de um mesmo negócio jurídico simulado. Assim, não se verifica a violação ao princípio da congruência. Preliminar de nulidade rejeitada.

3. Evidenciada a prática de agiotagem, seja pelas provas juntadas aos autos, seja pelas circunstâncias do caso, incumbe ao credor ou beneficiário do negócio o ônus de provar a regularidade jurídica das correspondentes obrigações, nos termos do art. 3o da Medida Provisória n. 2.172-32/2001, não havendo que se falar em cerceamento de defesa. Precedentes do STJ.

4. No dia 17/4/2018, o autor, com o intuito de fazer um empréstimo com garantia de bem imóvel, acabou, na verdade, assinando um contrato de compra e venda, transferindo a propriedade do bem para o requerido, pelo valor de R$ 186.120,34 (cento e oitenta e seis mil, cento e vinte reais e trinta e quatro centavos), equivalente à quantia que pretendia ser objeto do mútuo. No mesmo dia, o réu induziu o autor a assinar uma promessa de compra e venda com validade de 6 (seis) meses, sendo que este deveria pagar ao réu o valor de R$324.600,00 (trezentos e vinte e quatro mil e seiscentos reais) para reaver o imóvel. Na mesma oportunidade, as partes celebraram contrato de locação, a fim de que o autor pudesse permanecer residindo no imóvel. Por não conseguir o montante suficiente para recomprar o imóvel, o réu impôs ao autor a prorrogação do prazo para recompra por meio de sucessivos contratos de promessa de compra e venda e de locação, sendo o último contrato referente ao período de 30/4/2019 a 30/10/2019, com aluguel no valor de R$2.200,00 (dois mil e duzentos reais). Portanto, o autor alega que os contratos teriam sido simulados para ocultar a prática de agiotagem, de modo que devem ser declarados nulos.

5. A imediata promessa de recompra do bem por valor muito superior ao de venda já é capaz de ensejar a conclusão de que houve simulação do negócio jurídico entabulado entre as partes. Ademais, do cotejo dos instrumentos de promessa de compra e venda e contratos de locação, somados ao boletim de ocorrência, percebe-se que, de fato, houve simulação, especialmente porque não é comum que, ao firmar contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o promitente vendedor e o promissário comprador entabulem, na sequência, contrato de locação em relação ao mesmo imóvel. Além disso, extrai-se do arcabouço probatório dos autos a existência de diversas conversas protagonizadas pelo autor que comprovam a ocorrência da agiotagem alegada.

6. O autor, em realidade, não pagava aluguel ao requerido, mas, sim, juros do empréstimo realizado. Ademais, os contratos de promessa de compra e venda e de locação, postergados por diversas vezes, demonstram a intenção do requerido de receber os juros travestidos de mensalidades de aluguel, o que seria mais vantajoso do que tomar a casa do endividado.

7. O requerido não se desincumbiu do ônus de provar a regularidade jurídica das correspondentes obrigações, nos termos do art. 3o da Medida Provisória n. 2.172-32/2001, tendo apenas alegado, sem provas, que seria investidor do ramo imobiliário.

8. Nessa linha, impõe-se a conclusão de que o contrato de compra e venda original e os demais contratos de promessa de compra e venda e de locação dele decorrentes foram celebrados com o fim de ocultar a prática de mútuo com estipulações usurárias. Assim, trata-se de negócio jurídico simulado, nos termos do art. 167, §1o, II, do Código Civil, devendo ser declarada sua nulidade. Ressalta-se, ainda, que as disposições contratuais que, com o pretexto de conferir ou transmitir direitos, são celebradas para garantir, direta ou indiretamente, contratos civis de mútuo com estipulações usurárias, são nulas de pleno direito, a teor do que dispõe o art. 2o da Medida Provisória n. 2.172-32/2001. Precedentes.

9. Portanto, revela-se hígida a sentença que declarou a nulidade dos contratos mencionados nos autos, com base no art. 167 do Código Civil e no art. 2o da Medida Provisória n. 2.172-32/2001, e determinou o retorno das partes ao status quo ante, devendo o autor restituir ao réu o valor de 186.120,34 (cento e oitenta e seis mil, cento e vinte reais e trinta e quatro centavos), corrigido monetariamente conforme o INPC desde a data do desembolso e com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, ao passo que a propriedade do bem imóvel deve retornar à parte autora. Por oportuno, cumpre esclarecer que a sentença constituirá título executivo judicial apto a deflagrar cumprimento de sentença em favor do requerido, após adequada liquidação por cálculos, abatendo-se os valores já pagos pelo autor a título de “aluguel”, nos termos do art. 491, caput, c/c, 509, § 2o, do CPC.

10. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados.