Tribunal: TJDFT
Processo: 0707632-84.2021.8.07.0016
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-11-24
Data de publicação: 2021-11-30

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO A PEDIDO DO CONSUMIDOR. NÃO APLICAÇÃO DA LEI No 13.786/19 (LEI DO DISTRATO). MULTA CONTRATUAL ABUSIVA. LIMITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. A parte autora adquiriu imóvel em 24/12/2016 por R$34.221,00 (trinta e quatro mil duzentos e vinte e um reais). Afirma que já pagou cerca de R$ 25.075,25 (vinte e cinco mil setenta e cinco reais e vinte e cinco centavos) e que não tem mais condições de arcar com o contratado. Impugna as cláusulas contratuais que permitem a retenção de 20% do valor do contrato e de 10% do valor já integralizado, além de 1% pela fruição do uso da fração ideal do imóvel.
2. A sentença proferida pelo 5o Juizado Especial Cível de Brasília julgou parcialmente procedente o pedido da inicial para condenar a ré ao pagamento de 90% do valor pago, inclusive no decorrer do processo, acrescido de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, a título de indenização por danos materiais. A empresa interpôs recurso inominado no qual requer a incidência de comissão de corretagem ou, subsidiariamente, a retenção de 25% dos valores pagos. No caso, a controvérsia cinge-se quanto a aplicação da Lei no 13.786/19, bem como abusividade ou não dos encargos previstos no contrato de compra e venda rescindido.
3. Inicialmente, cumpre observar o contrato firmado entre as partes é datado de 24/12/2016 (ID 27132539), momento anterior à vigência da Lei no 13.786/18, que inseriu o art. 67-A à Lei no 4.591/64 e cuja vigência se deu em 28/12/2018. Desse modo, não é possível aplicar o §5o do art. 67-A que prevê pena convencional de 50% da quantia paga no caso de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, como equivocadamente alega a recorrente. Também se mostra descabida a alegação de aplicação da norma de forma retroativa haja vista que a norma nela disciplinada beneficia exclusivamente a incorporadora e impõe obrigação manifestamente desproporcional ao consumidor.
4. Conforme acertadamente fundamentado na sentença, a retenção de 20% do valor do contrato para cobrir custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões dos vendedores e de 10% sobre o valor integralizado a título de perdas e danos são evidentemente abusivas já que ambas as penalidades possuem função compensatória (perdas e danos) e impõem desvantagem exagerada ao consumidor que ficaria obrigado a pagar valor superior ao já efetivamente integralizado.
5. Do mesmo modo, é abusiva a retenção da comissão de corretagem, por contrariar entendimento firmado em recurso repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça, Tema 938, tendo em vista a ausência de previsão contratual de transferência do encargo ao promitente comprador, de forma clara e precisa, inclusive com destaque do valor da comissão.
6. Também não prospera a alegação de que a retenção de 25% estaria amparada em entendimento firmado em recurso repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça.
7. A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de retenção de 25% das parcelas pagas pelo consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente: REsp 1.820.330 – SP, Segunda Turma, Relatora Min. Nancy Andrighi, julgado em 24/11/2020, publicado no DJ 01/12/2020, partes: Fibra Brookfield FM Empreendimentos Imobiliários Ltda versus TG São Paulo Empreendimentos Imobiliários S/A. Por outro lado, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça entende que, nos casos de rescisão contratual por fato imputável ao consumidor, é devida a restituição do valor já pago, descontado o percentual de 10% a 25%, que servirá como multa para cobrir despesas administrativas da construtora. Precedentes: AgInt no REsp no 1.361.921/MG, Terceira Turma, Relator Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 23/06/2016. Partes: Simone Chagas de Barros Rodrigues versus Leonardo de Faria Beraldo e outros; AgInt no AREsp 1476440 / RS, Terceira Turma, Rel Min Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado 23/11/2020, publicado no DJe 01/12/2020, partes: TG Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliarios S.A versus Marli Gazzoni. Assim, tem-se que o entendimento firmado pela Terceira Turma aparenta ser mais justo ao permitir a fixação do percentual a depender das circunstâncias do caso concreto
8. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Condeno o recorrente vencido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, a ser pago ao procurador do recorrido. Acórdão lavrado conforme o disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO A PEDIDO DO CONSUMIDOR. NÃO APLICAÇÃO DA LEI No 13.786/19 (LEI DO DISTRATO). MULTA CONTRATUAL ABUSIVA. LIMITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. A parte autora adquiriu imóvel em 24/12/2016 por R$34.221,00 (trinta e quatro mil duzentos e vinte e um reais). Afirma que já pagou cerca de R$ 25.075,25 (vinte e cinco mil setenta e cinco reais e vinte e cinco centavos) e que não tem mais condições de arcar com o contratado. Impugna as cláusulas contratuais que permitem a retenção de 20% do valor do contrato e de 10% do valor já integralizado, além de 1% pela fruição do uso da fração ideal do imóvel.
2. A sentença proferida pelo 5o Juizado Especial Cível de Brasília julgou parcialmente procedente o pedido da inicial para condenar a ré ao pagamento de 90% do valor pago, inclusive no decorrer do processo, acrescido de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, a título de indenização por danos materiais. A empresa interpôs recurso inominado no qual requer a incidência de comissão de corretagem ou, subsidiariamente, a retenção de 25% dos valores pagos. No caso, a controvérsia cinge-se quanto a aplicação da Lei no 13.786/19, bem como abusividade ou não dos encargos previstos no contrato de compra e venda rescindido.
3. Inicialmente, cumpre observar o contrato firmado entre as partes é datado de 24/12/2016 (ID 27132539), momento anterior à vigência da Lei no 13.786/18, que inseriu o art. 67-A à Lei no 4.591/64 e cuja vigência se deu em 28/12/2018. Desse modo, não é possível aplicar o §5o do art. 67-A que prevê pena convencional de 50% da quantia paga no caso de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, como equivocadamente alega a recorrente. Também se mostra descabida a alegação de aplicação da norma de forma retroativa haja vista que a norma nela disciplinada beneficia exclusivamente a incorporadora e impõe obrigação manifestamente desproporcional ao consumidor.
4. Conforme acertadamente fundamentado na sentença, a retenção de 20% do valor do contrato para cobrir custos de comercialização, publicidade, tributos e comissões dos vendedores e de 10% sobre o valor integralizado a título de perdas e danos são evidentemente abusivas já que ambas as penalidades possuem função compensatória (perdas e danos) e impõem desvantagem exagerada ao consumidor que ficaria obrigado a pagar valor superior ao já efetivamente integralizado.
5. Do mesmo modo, é abusiva a retenção da comissão de corretagem, por contrariar entendimento firmado em recurso repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça, Tema 938, tendo em vista a ausência de previsão contratual de transferência do encargo ao promitente comprador, de forma clara e precisa, inclusive com destaque do valor da comissão.
6. Também não prospera a alegação de que a retenção de 25% estaria amparada em entendimento firmado em recurso repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça.
7. A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de retenção de 25% das parcelas pagas pelo consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente: REsp 1.820.330 – SP, Segunda Turma, Relatora Min. Nancy Andrighi, julgado em 24/11/2020, publicado no DJ 01/12/2020, partes: Fibra Brookfield FM Empreendimentos Imobiliários Ltda versus TG São Paulo Empreendimentos Imobiliários S/A. Por outro lado, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça entende que, nos casos de rescisão contratual por fato imputável ao consumidor, é devida a restituição do valor já pago, descontado o percentual de 10% a 25%, que servirá como multa para cobrir despesas administrativas da construtora. Precedentes: AgInt no REsp no 1.361.921/MG, Terceira Turma, Relator Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 23/06/2016. Partes: Simone Chagas de Barros Rodrigues versus Leonardo de Faria Beraldo e outros; AgInt no AREsp 1476440 / RS, Terceira Turma, Rel Min Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado 23/11/2020, publicado no DJe 01/12/2020, partes: TG Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliarios S.A versus Marli Gazzoni. Assim, tem-se que o entendimento firmado pela Terceira Turma aparenta ser mais justo ao permitir a fixação do percentual a depender das circunstâncias do caso concreto
8. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Condeno o recorrente vencido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, a ser pago ao procurador do recorrido. Acórdão lavrado conforme o disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.