Tribunal: TJDFT
Processo: 0006988-29.2014.8.07.0017
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-14

Ementa:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. JUROS DE FINANCIAMENTO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA: VIABILIDADE DE INVERSÃO EM FAVOR DA PARTE CONSUMIDORA E DE CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. FIXAÇÃO DISSOCIADA DO VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL. NATUREZA PUNITIVA. IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA. AUSENTE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM POR PARTE DA CONSUMIDORA: OBRIGAÇÃO DE RESTITUIR INCONSISTENTE. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. Rejeitadas as preliminares suscitadas pela requerida:
A. A de litisconsórcio passivo necessário/denunciação à lide (CEF) e consequente incompetência dos juizados especiais, porquanto a relação jurídica material subjacente (negócio jurídico contratual entre consumidor/empresa) não subsidia a presente defesa processual indireta.
B. A de ilegitimidade passiva (pagamento dos “juros de obra” à instituição bancária), já que a controvérsia se cinge à interpretação das normas contratuais de promessa de compra e venda de imóvel entregue pela empresa a legitimar a pretensão de indenização por danos decorrentes da mora.
C. A de ilegitimidade passiva (restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem), pois a pertinência subjetiva da ação deve ser verificada à luz das alegações feitas pelo requerente na inicial. Constatada a correspondência entre as partes da relação jurídica material e processual, não há de se falar em retificação do polo passivo, porquanto se trata de solidariedade das instituições, dado que participam da cadeia de consumo (CDC, art. 7o, parágrafo único c/c art. 25, §1o).
II. Mérito.
A. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (artigos 6o e 14).
B. No caso concreto, a data prometida para a entrega da unidade residencial era 29.7.2013 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 12.02.2014 (ID. 13799329, pág. 65).
C. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (STJ: EREsp 1341138/SP, DJe 22/05/2018) (CC, artigos 402 e 475).
D. Em relação à cobrança a título de “juros de obra”, é cediço que é ônus do consumidor arcar com o referido encargo durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”, salvo se comprovada a culpa da construtora/incorporadora no atraso da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se”.
E. No contexto, a requerida, além do comprovado atraso na entrega do imóvel, não logrou demonstrar que a efetiva averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel teria ocorrido a tempo e modo, uma vez que, consoante o contrato de compra e venda, a entrega da unidade habitacional deveria ter ocorrido em 29.7.2013 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos). Fato é que o consumidor arcou com o pagamento dos juros de financiamento até fevereiro de 2014, consoante planilha de evolução do financiamento colacionada (ID. 13799329, pág. 66). Tivesse a empresa cumprido com suas atribuições a tempo e modo (ausente demonstração de averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel), o consumidor não experimentaria tais danos. Caracterizada, pois, a mora da construtora/incorporadora.
F. Assim, é dever da construtora restituir à parte autora os valores despendidos a título de juros de financiamento (“juros de obra”) comprovadamente suportados no período da mora, conforme consignado em sentença (ausente impugnação específica acerca do valor da condenação).
G. No que concerne à quantia a ser indenizada a título de lucros cessantes, deve-se considerar os valores praticados no mercado; nesse ponto, as provas produzidas evidenciam que o valor mensal de R$ 700,00 (Lei 9.099/95, art. 5o) corresponde à quantia considerada razoável pela jurisprudência (entre 0,5% e 1% do valor do imóvel), fazendo jus a parte consumidora ao devido acréscimo pelo período em que não pode alugar o imóvel (total: R$ 4.620,00).
H. Já em relação à reversão da cláusula penal moratória em favor da parte consumidora, e eventual cumulação com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou as teses: Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”; Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (grifo nosso).
I. No ponto, a Câmara de Uniformização do TJDFT (Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004), alinhada às teses supra, firmou o entendimento de que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.
J. No caso concreto, verifica-se que o parâmetro estabelecido pelo Juízo a quo, concernente à fixação da multa moratória, na forma inversa, conforme percentuais expressamente previstos na cláusula 6.1 do contrato (2% de multa e 1% de juros ao mês sobre o valor da prestação vencida), extrapolaria a linha jurídica da inversão, pois, consoante excerto do voto condutor, a inversão, para determinar a incidência do mesmo percentual sobre o preço total do imóvel, incidindo a cada mês de atraso, não constitui, em verdade, simples "inversão da multa moratória", podendo, isto sim, representar valor divorciado da realidade de mercado, a ensejar enriquecimento sem causa (REsp no 1614721 / DF e REsp no 1631485 / DF – tema 971).
K. Desse modo, a fim de se manter a indenização na extensão do dano verificado (CC, art. 944), fixa-se a multa moratória em 2% sobre o valor do imóvel, porquanto estaria em conformidade ao entendimento jurisprudencial, até porque a incidência mensal sobre o valor do imóvel extrapolaria a linha jurídica da inversão.
L. Assim, forçoso reconhecer a viabilidade de cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes, pois enquanto a multa visa punir o devedor que retarda o cumprimento da obrigação, este último tem por objetivo a compensação do credor pelo que ele efetivamente deixou de ganhar, em razão da mora do devedor. Irretocável, pois, a sentença de parcial procedência.
M. Por fim, respeitante ao pedido de restituição do valor pago a título de “comissão de corretagem” (suscitada pela requerente, também recorrente), à míngua de mínimos elementos probatórios, os quais poderiam ser facilmente produzidos, a exemplo do recibo de pagamento (CPC, art. 373, I), é de se concluir pela incorrência do efetivo pagamento da referida “taxa”. Logo, não exsurge a respectiva obrigação de restituir por parte da requerida.
III. Rejeitadas as preliminares suscitadas pela requerida. Recurso de ambas as partes conhecidos. Parcialmente provido o da requerente para condenar a requerida a pagar R$ 4.620,00 (quatro mil, seiscentos e vinte reais), a título de lucros cessantes, acrescidos de correção monetária desde o efetivo prejuízo, e juros legais a contar da citação (item II, letra “G” da ementa). E parcialmente provido o da requerida para adequar a condenação a título de multa moratória, na forma inversa, nos termos do item II, letra “K” da ementa. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Sem condenação em custas processuais nem honorários advocatícios, ante ausência de recorrente integralmente vencido (Lei 9.099/95, art. 55).

Inteiro teor:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. JUROS DE FINANCIAMENTO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA: VIABILIDADE DE INVERSÃO EM FAVOR DA PARTE CONSUMIDORA E DE CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. FIXAÇÃO DISSOCIADA DO VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL. NATUREZA PUNITIVA. IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA. AUSENTE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM POR PARTE DA CONSUMIDORA: OBRIGAÇÃO DE RESTITUIR INCONSISTENTE. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. Rejeitadas as preliminares suscitadas pela requerida:
A. A de litisconsórcio passivo necessário/denunciação à lide (CEF) e consequente incompetência dos juizados especiais, porquanto a relação jurídica material subjacente (negócio jurídico contratual entre consumidor/empresa) não subsidia a presente defesa processual indireta.
B. A de ilegitimidade passiva (pagamento dos “juros de obra” à instituição bancária), já que a controvérsia se cinge à interpretação das normas contratuais de promessa de compra e venda de imóvel entregue pela empresa a legitimar a pretensão de indenização por danos decorrentes da mora.
C. A de ilegitimidade passiva (restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem), pois a pertinência subjetiva da ação deve ser verificada à luz das alegações feitas pelo requerente na inicial. Constatada a correspondência entre as partes da relação jurídica material e processual, não há de se falar em retificação do polo passivo, porquanto se trata de solidariedade das instituições, dado que participam da cadeia de consumo (CDC, art. 7o, parágrafo único c/c art. 25, §1o).
II. Mérito.
A. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (artigos 6o e 14).
B. No caso concreto, a data prometida para a entrega da unidade residencial era 29.7.2013 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 12.02.2014 (ID. 13799329, pág. 65).
C. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (STJ: EREsp 1341138/SP, DJe 22/05/2018) (CC, artigos 402 e 475).
D. Em relação à cobrança a título de “juros de obra”, é cediço que é ônus do consumidor arcar com o referido encargo durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”, salvo se comprovada a culpa da construtora/incorporadora no atraso da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se”.
E. No contexto, a requerida, além do comprovado atraso na entrega do imóvel, não logrou demonstrar que a efetiva averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel teria ocorrido a tempo e modo, uma vez que, consoante o contrato de compra e venda, a entrega da unidade habitacional deveria ter ocorrido em 29.7.2013 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos). Fato é que o consumidor arcou com o pagamento dos juros de financiamento até fevereiro de 2014, consoante planilha de evolução do financiamento colacionada (ID. 13799329, pág. 66). Tivesse a empresa cumprido com suas atribuições a tempo e modo (ausente demonstração de averbação da carta de “habite-se” na matrícula do imóvel), o consumidor não experimentaria tais danos. Caracterizada, pois, a mora da construtora/incorporadora.
F. Assim, é dever da construtora restituir à parte autora os valores despendidos a título de juros de financiamento (“juros de obra”) comprovadamente suportados no período da mora, conforme consignado em sentença (ausente impugnação específica acerca do valor da condenação).
G. No que concerne à quantia a ser indenizada a título de lucros cessantes, deve-se considerar os valores praticados no mercado; nesse ponto, as provas produzidas evidenciam que o valor mensal de R$ 700,00 (Lei 9.099/95, art. 5o) corresponde à quantia considerada razoável pela jurisprudência (entre 0,5% e 1% do valor do imóvel), fazendo jus a parte consumidora ao devido acréscimo pelo período em que não pode alugar o imóvel (total: R$ 4.620,00).
H. Já em relação à reversão da cláusula penal moratória em favor da parte consumidora, e eventual cumulação com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou as teses: Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”; Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (grifo nosso).
I. No ponto, a Câmara de Uniformização do TJDFT (Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004), alinhada às teses supra, firmou o entendimento de que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.
J. No caso concreto, verifica-se que o parâmetro estabelecido pelo Juízo a quo, concernente à fixação da multa moratória, na forma inversa, conforme percentuais expressamente previstos na cláusula 6.1 do contrato (2% de multa e 1% de juros ao mês sobre o valor da prestação vencida), extrapolaria a linha jurídica da inversão, pois, consoante excerto do voto condutor, a inversão, para determinar a incidência do mesmo percentual sobre o preço total do imóvel, incidindo a cada mês de atraso, não constitui, em verdade, simples "inversão da multa moratória", podendo, isto sim, representar valor divorciado da realidade de mercado, a ensejar enriquecimento sem causa (REsp no 1614721 / DF e REsp no 1631485 / DF – tema 971).
K. Desse modo, a fim de se manter a indenização na extensão do dano verificado (CC, art. 944), fixa-se a multa moratória em 2% sobre o valor do imóvel, porquanto estaria em conformidade ao entendimento jurisprudencial, até porque a incidência mensal sobre o valor do imóvel extrapolaria a linha jurídica da inversão.
L. Assim, forçoso reconhecer a viabilidade de cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes, pois enquanto a multa visa punir o devedor que retarda o cumprimento da obrigação, este último tem por objetivo a compensação do credor pelo que ele efetivamente deixou de ganhar, em razão da mora do devedor. Irretocável, pois, a sentença de parcial procedência.
M. Por fim, respeitante ao pedido de restituição do valor pago a título de “comissão de corretagem” (suscitada pela requerente, também recorrente), à míngua de mínimos elementos probatórios, os quais poderiam ser facilmente produzidos, a exemplo do recibo de pagamento (CPC, art. 373, I), é de se concluir pela incorrência do efetivo pagamento da referida “taxa”. Logo, não exsurge a respectiva obrigação de restituir por parte da requerida.
III. Rejeitadas as preliminares suscitadas pela requerida. Recurso de ambas as partes conhecidos. Parcialmente provido o da requerente para condenar a requerida a pagar R$ 4.620,00 (quatro mil, seiscentos e vinte reais), a título de lucros cessantes, acrescidos de correção monetária desde o efetivo prejuízo, e juros legais a contar da citação (item II, letra “G” da ementa). E parcialmente provido o da requerida para adequar a condenação a título de multa moratória, na forma inversa, nos termos do item II, letra “K” da ementa. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Sem condenação em custas processuais nem honorários advocatícios, ante ausência de recorrente integralmente vencido (Lei 9.099/95, art. 55).