Tribunal: TJDFT
Processo: 0710424-67.2019.8.07.0020
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-07-07
Data de publicação: 2021-07-23

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. ação de reversão de cláusula penal. contrato de promessa de venda e compra de imóvel em construção. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MORA. FATO INCONTROVERSO. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. REJEITADA. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÕES TRIENAL E QUINQUENAL. AFASTADAS. mérito: (1) CDC. INCIDÊNCIA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. RISCO DA ATIVIDADE EMPRESÁRIA. (2) INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. TEMA 971 (REsp’s ns. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF). (3) MULTA COMINATÓRIA. CLÁUSULA CONTRATUAL. PREVISÃO. VALOR CONDENATÓRIO. ADEQUAÇÃO. PERCENTUAL. INCIDÊNCIA SOBRE AS PARCELAS PAGAS. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. VEDAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. REDUÇÃO DO VALOR. IMPOSSIBILIDADE. (4) INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. MORA. DIES A quo. inexecução contratual. prazo de tolerância prorrogado. dies aD QUEM. PURGAÇÃO DA MORA (AVERBAÇÃO DO HABITE-SE). reconhecimento. PRELIMINAR REJEITADA. PREJUDICIAL DE MÉRITO. AFASTADA. APELAÇÃO. RECURSO ADESIVO. CONHECIDOS E DESPROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA INTEGRA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. ART. 85, § 11, DO CPC. DE 10% PARA 15% DO VALOR DA CONDENAÇÃO. EM DESFAVOR DAS RÉS APELANTES DA APELAÇÃO PRINCIPAL.

1. Por força do princípio da asserção, a legitimidade da parte para figurar no polo passivo da demanda deve ser verificada com base nos argumentos fáticos e jurídicos vertidos na petição inicial, a fim de averiguar se as Rés podem, em tese, responder pelos efeitos da sentença. Preliminar rejeitada.

2. Em casos nos quais se discute a ocorrência ou não de prejuízos decorrentes de ilícitos contratuais, a prescrição é decenal, nos termos do art. 205 do Código Civil. 2.1. É amplamente adotada pela jurisprudência a teoria da actio nata, com amparo no art. 189 do Código Civil, segundo a qual o prazo prescricional tem início a partir da ciência de violação de um direito; logo, se a adquirente alega e resta comprovado que a vendedora do imóvel incorreu em mora, descumprindo sua obrigação contratual, é a partir da ciência da violação ao direito que se inicia o curso do prazo de prescrição decenal. Prejudicial de mérito. Prescrições trienal e quinquenal. Afastadas. Decenal. Não reconhecida.

3. Quando a relação negocial tiver por objeto a promessa de venda e compra de imóvel adquirido em construção, incide a esta relação jurídica o regramento inserto no CDC, em razão das partes processuais qualificarem-se como consumidores e fornecedores, nos termos dos arts. 2o e 3o, ambos deste Código. 3.1. De acordo com o art. 12, § 3o, III, do CDC, os fornecedores, ora Rés Apelantes, não respondem pelos prejuízos resultantes de terceiros, quando provar a culpa destes.

4. A escassez de mão de obra, a ocorrência de intempéries climáticas, de greves nos sistemas de transporte público ou no trâmite de procedimento administrativo, junto à Administração Pública, são percalços inerentes à atividade desenvolvida pelas sociedades empresárias do setor da construção civil. Por serem previsíveis, tais circunstâncias não podem ser invocadas como escusas ao descumprimento do prazo contratual para a entrega do imóvel, nas modalidades de caso fortuito ou força maior.

5. No caso de atraso na entrega do imóvel, superior a 180 dias, não há que se falar em excludente de responsabilidade, mostrando-se devido o reconhecimento do direito à reparação de danos em favor dos consumidores, face ao inadimplemento parcial da obrigação. 5.1. Devendo, assim, serem responsabilizadas as Rés para fins de indenizar aos Autores, em decorrência da mora em que aquela parte processual deu causa através do atraso na entrega do imóvel.

6. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento, no julgamento dos REsp’s ns. 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), submetidos ao rito dos recursos repetitivos, no sentido de que, quando houver cláusula penal prefixando a indenização, como regra, em valor equivalente ao locativo, não cabe posterior cumulação com lucros cessantes. 6.1. Também, em sede de julgamento de recurso repetitivo, dos REsp’s ns. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971), o STJ solidificou entendimento no sentido de que é cabível a inversão da cláusula penal quando no contrato celebrado entre as partes existe previsão desta cláusula apenas para o caso do inadimplemento do adquirente do imóvel. 6.2. O reconhecimento da necessidade de se aplicar a multa contratual em favor dos compradores mantém o equilíbrio contratual, de modo a garantir que os consumidores sejam compensados pela demora na entrega do imóvel, ao tempo em que não represente um ganho exacerbado frente àquele que seria alcançado com a entrega do bem dentro do prazo previsto no contrato.

7. É incontroverso o atraso na entrega do imóvel. Há, ainda, expressa previsão contratual de imposição de multa moratória, no caso de inexecução por parte dos compradores (3.1), no percentual de “2% (dois por cento), calculado sobre o valor inadimplido atualizado”. 7.1. Portanto, uma vez configurado o descumprimento do prazo ajustado, mostra-se devida a aplicação da multa contratual, por inversão da cláusula penal.

8. A cláusula penal fixada em 2% (dois por cento) do valor das parcelas pagas até o desfazimento da avença ou a purgação da mora, e não sobre o valor do contrato ou da dívida ainda não solvida, mostra-se adequada ao cumprimento da finalidade de reparar os danos experimentados pelos consumidores, em homenagem ao equilíbrio contratual, função social do contrato e da vedação ao enriquecimento ilícito, por estar adequada com a média do valor de mercado do aluguel do imóvel, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio. 8.1. Não cabe qualquer redução, ante a inexistência de valor excessivo, conforme previsto no artigo 413 do Código Civil.

9. O dies a quo da inversão da cláusula penal e o da mora das Rés corresponde a data em que foi pactuado a prorrogação do prazo de entrega do bem, pois naquele momento surgiu a violação ao direito dos Autores enquanto promissários compradores, acaso desejassem, obterem financiamento bancário do saldo devedor, através da oferta do imóvel como garantia à instituição financeira correlata. 9.1. O dies ad quem correlato é a data da resolução do contrato ou a da purgação da mora desta parte processual (através da averbação do habite-se na matrícula do imóvel), o quê ocorrer primeiro, em razão deste ato registral ensejar a possibilidade dos consumidores obterem financiamento bancário supra. 9.2. Descabe, assim, guarida ao argumento das Rés de que os Autores descumprem os princípios da boa-fé objetiva, da vedação do enriquecimento sem causa e da exceção do contrato não cumprido, em razão de inexistir nos autos comprovação da averbação em prazo razoável, pois entre a expedição do habite-se e a sua averbação decorreram mais de 12 (doze) meses, apesar dos Autores terem adimplido as parcelas que antecediam ao financiamento bancário.

10. Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da Ré Apelante JOÃO FORTES ENGENHARIA S.A.. Rejeitada. Prejudicial de mérito. Prescrições trienal e quinquenal. Afastadas. Apelação principal e recurso adesivo. Conhecidos e desprovidos. Sentença mantida. Honorários advocatícios. Majoração de 10% para 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, somente em desfavor das Rés Apelantes INPAR EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO VIVE LA VIE SPE 34 LTDA. e JOÃO FORTES ENGENHARIA S/A.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. ação de reversão de cláusula penal. contrato de promessa de venda e compra de imóvel em construção. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MORA. FATO INCONTROVERSO. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. REJEITADA. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÕES TRIENAL E QUINQUENAL. AFASTADAS. mérito: (1) CDC. INCIDÊNCIA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. RISCO DA ATIVIDADE EMPRESÁRIA. (2) INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. TEMA 971 (REsp’s ns. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF). (3) MULTA COMINATÓRIA. CLÁUSULA CONTRATUAL. PREVISÃO. VALOR CONDENATÓRIO. ADEQUAÇÃO. PERCENTUAL. INCIDÊNCIA SOBRE AS PARCELAS PAGAS. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. VEDAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. REDUÇÃO DO VALOR. IMPOSSIBILIDADE. (4) INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. MORA. DIES A quo. inexecução contratual. prazo de tolerância prorrogado. dies aD QUEM. PURGAÇÃO DA MORA (AVERBAÇÃO DO HABITE-SE). reconhecimento. PRELIMINAR REJEITADA. PREJUDICIAL DE MÉRITO. AFASTADA. APELAÇÃO. RECURSO ADESIVO. CONHECIDOS E DESPROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA INTEGRA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. ART. 85, § 11, DO CPC. DE 10% PARA 15% DO VALOR DA CONDENAÇÃO. EM DESFAVOR DAS RÉS APELANTES DA APELAÇÃO PRINCIPAL.

1. Por força do princípio da asserção, a legitimidade da parte para figurar no polo passivo da demanda deve ser verificada com base nos argumentos fáticos e jurídicos vertidos na petição inicial, a fim de averiguar se as Rés podem, em tese, responder pelos efeitos da sentença. Preliminar rejeitada.

2. Em casos nos quais se discute a ocorrência ou não de prejuízos decorrentes de ilícitos contratuais, a prescrição é decenal, nos termos do art. 205 do Código Civil. 2.1. É amplamente adotada pela jurisprudência a teoria da actio nata, com amparo no art. 189 do Código Civil, segundo a qual o prazo prescricional tem início a partir da ciência de violação de um direito; logo, se a adquirente alega e resta comprovado que a vendedora do imóvel incorreu em mora, descumprindo sua obrigação contratual, é a partir da ciência da violação ao direito que se inicia o curso do prazo de prescrição decenal. Prejudicial de mérito. Prescrições trienal e quinquenal. Afastadas. Decenal. Não reconhecida.

3. Quando a relação negocial tiver por objeto a promessa de venda e compra de imóvel adquirido em construção, incide a esta relação jurídica o regramento inserto no CDC, em razão das partes processuais qualificarem-se como consumidores e fornecedores, nos termos dos arts. 2o e 3o, ambos deste Código. 3.1. De acordo com o art. 12, § 3o, III, do CDC, os fornecedores, ora Rés Apelantes, não respondem pelos prejuízos resultantes de terceiros, quando provar a culpa destes.

4. A escassez de mão de obra, a ocorrência de intempéries climáticas, de greves nos sistemas de transporte público ou no trâmite de procedimento administrativo, junto à Administração Pública, são percalços inerentes à atividade desenvolvida pelas sociedades empresárias do setor da construção civil. Por serem previsíveis, tais circunstâncias não podem ser invocadas como escusas ao descumprimento do prazo contratual para a entrega do imóvel, nas modalidades de caso fortuito ou força maior.

5. No caso de atraso na entrega do imóvel, superior a 180 dias, não há que se falar em excludente de responsabilidade, mostrando-se devido o reconhecimento do direito à reparação de danos em favor dos consumidores, face ao inadimplemento parcial da obrigação. 5.1. Devendo, assim, serem responsabilizadas as Rés para fins de indenizar aos Autores, em decorrência da mora em que aquela parte processual deu causa através do atraso na entrega do imóvel.

6. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento, no julgamento dos REsp’s ns. 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), submetidos ao rito dos recursos repetitivos, no sentido de que, quando houver cláusula penal prefixando a indenização, como regra, em valor equivalente ao locativo, não cabe posterior cumulação com lucros cessantes. 6.1. Também, em sede de julgamento de recurso repetitivo, dos REsp’s ns. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema 971), o STJ solidificou entendimento no sentido de que é cabível a inversão da cláusula penal quando no contrato celebrado entre as partes existe previsão desta cláusula apenas para o caso do inadimplemento do adquirente do imóvel. 6.2. O reconhecimento da necessidade de se aplicar a multa contratual em favor dos compradores mantém o equilíbrio contratual, de modo a garantir que os consumidores sejam compensados pela demora na entrega do imóvel, ao tempo em que não represente um ganho exacerbado frente àquele que seria alcançado com a entrega do bem dentro do prazo previsto no contrato.

7. É incontroverso o atraso na entrega do imóvel. Há, ainda, expressa previsão contratual de imposição de multa moratória, no caso de inexecução por parte dos compradores (3.1), no percentual de “2% (dois por cento), calculado sobre o valor inadimplido atualizado”. 7.1. Portanto, uma vez configurado o descumprimento do prazo ajustado, mostra-se devida a aplicação da multa contratual, por inversão da cláusula penal.

8. A cláusula penal fixada em 2% (dois por cento) do valor das parcelas pagas até o desfazimento da avença ou a purgação da mora, e não sobre o valor do contrato ou da dívida ainda não solvida, mostra-se adequada ao cumprimento da finalidade de reparar os danos experimentados pelos consumidores, em homenagem ao equilíbrio contratual, função social do contrato e da vedação ao enriquecimento ilícito, por estar adequada com a média do valor de mercado do aluguel do imóvel, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio. 8.1. Não cabe qualquer redução, ante a inexistência de valor excessivo, conforme previsto no artigo 413 do Código Civil.

9. O dies a quo da inversão da cláusula penal e o da mora das Rés corresponde a data em que foi pactuado a prorrogação do prazo de entrega do bem, pois naquele momento surgiu a violação ao direito dos Autores enquanto promissários compradores, acaso desejassem, obterem financiamento bancário do saldo devedor, através da oferta do imóvel como garantia à instituição financeira correlata. 9.1. O dies ad quem correlato é a data da resolução do contrato ou a da purgação da mora desta parte processual (através da averbação do habite-se na matrícula do imóvel), o quê ocorrer primeiro, em razão deste ato registral ensejar a possibilidade dos consumidores obterem financiamento bancário supra. 9.2. Descabe, assim, guarida ao argumento das Rés de que os Autores descumprem os princípios da boa-fé objetiva, da vedação do enriquecimento sem causa e da exceção do contrato não cumprido, em razão de inexistir nos autos comprovação da averbação em prazo razoável, pois entre a expedição do habite-se e a sua averbação decorreram mais de 12 (doze) meses, apesar dos Autores terem adimplido as parcelas que antecediam ao financiamento bancário.

10. Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da Ré Apelante JOÃO FORTES ENGENHARIA S.A.. Rejeitada. Prejudicial de mérito. Prescrições trienal e quinquenal. Afastadas. Apelação principal e recurso adesivo. Conhecidos e desprovidos. Sentença mantida. Honorários advocatícios. Majoração de 10% para 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, somente em desfavor das Rés Apelantes INPAR EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO VIVE LA VIE SPE 34 LTDA. e JOÃO FORTES ENGENHARIA S/A.