Tribunal: TJDFT
Processo: 0719868-19.2021.8.07.0000
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-12-15
Data de publicação: 2022-01-21

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. AÇÃO PROPOSTA CONTRA O PROMITENTE COMPRADOR. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO BEM GERADOR DOS DÉBITOS INDEPENDENTEMENTE DE O PROPRIETÁRIO FIGURAR COMO PARTE NA EXECUÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRÉVIA INTIMAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Trata-se de execução de título extrajudicial (taxas condominiais) ajuizada contra o promitente comprador do imóvel gerador dos débitos, ora agravado. O contrato de promessa de compra e venda do bem não foi levado a registro, permanecendo o alienante como proprietário na matrícula do imóvel. Ausentes outros bens penhoráveis em nome da parte executada, ora agravada, o exequente, ora agravante, com fulcro no art. 835, XII, do CPC, requereu a penhora do imóvel ou dos direitos aquisitivos que eventualmente recaiam sobre ele, pleito indeferido pelo Juízo a quo sob o argumento de que o bem não pertenceria à esfera patrimonial do executado/agravado.
2. Pela expressa dicção do art. 1.245, § 1o, do Código Civil, enquanto não for registrado o título translativo no Registro de Imóveis competente, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Aludido registro constitui ato obrigatório, por força do art. 169, caput, da Lei n. 6.015/1973, que dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências.
3. A ausência de registro do título translativo no Registro de Imóveis não pode configurar empecilho para que o credor/exequente, ora agravante, tenha acesso ao bem para garantia do débito condominial, sob pena de se atribuir ao imóvel gerador da obrigação condominial uma proteção intransponível, seja porque o seu formal proprietário não figura como parte no processo de origem, seja porque não integra efetivamente o patrimônio do possuidor, ora executado/agravado, subvertendo as próprias disposições legais que afastam a impenhorabilidade do bem no caso de cobrança de débitos condominiais (art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715, caput, do CC).
4. A obrigação de contribuir com o rateio das despesas condominiais reveste-se de natureza propter rem, acompanhando o imóvel que origina o débito. A par disso, tem-se que o referido bem deve ser considerado como garantia para o pagamento da dívida, podendo ser penhorado para tal finalidade, independentemente de o proprietário figurar como parte no processo judicial para cobrança ou execução das taxas de condomínio, conforme elucida o claro precedente do c. STJ (REsp 1829663/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/11/2019, DJe 07/11/2019).
5. Não se descuida da necessidade de que o processo seja norteado pelos princípios da legalidade (art. 8o do CPC) e que às partes sejam garantidos os direitos à ampla defesa e ao contraditório (art. 7o do CPC). Nesse mister, dadas as peculiaridades do feito, afigura-se imprescindível, antes de se proceder à penhora e eventual hasta pública do imóvel gerador das despesas condominiais, que se intime o proprietário do bem que consta na matrícula do imóvel, oportunizando a sua manifestação sobre o que entender de direito, a fim de se evitar alegação futura de nulidade.
6. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. AÇÃO PROPOSTA CONTRA O PROMITENTE COMPRADOR. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO BEM GERADOR DOS DÉBITOS INDEPENDENTEMENTE DE O PROPRIETÁRIO FIGURAR COMO PARTE NA EXECUÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRÉVIA INTIMAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Trata-se de execução de título extrajudicial (taxas condominiais) ajuizada contra o promitente comprador do imóvel gerador dos débitos, ora agravado. O contrato de promessa de compra e venda do bem não foi levado a registro, permanecendo o alienante como proprietário na matrícula do imóvel. Ausentes outros bens penhoráveis em nome da parte executada, ora agravada, o exequente, ora agravante, com fulcro no art. 835, XII, do CPC, requereu a penhora do imóvel ou dos direitos aquisitivos que eventualmente recaiam sobre ele, pleito indeferido pelo Juízo a quo sob o argumento de que o bem não pertenceria à esfera patrimonial do executado/agravado.
2. Pela expressa dicção do art. 1.245, § 1o, do Código Civil, enquanto não for registrado o título translativo no Registro de Imóveis competente, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Aludido registro constitui ato obrigatório, por força do art. 169, caput, da Lei n. 6.015/1973, que dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências.
3. A ausência de registro do título translativo no Registro de Imóveis não pode configurar empecilho para que o credor/exequente, ora agravante, tenha acesso ao bem para garantia do débito condominial, sob pena de se atribuir ao imóvel gerador da obrigação condominial uma proteção intransponível, seja porque o seu formal proprietário não figura como parte no processo de origem, seja porque não integra efetivamente o patrimônio do possuidor, ora executado/agravado, subvertendo as próprias disposições legais que afastam a impenhorabilidade do bem no caso de cobrança de débitos condominiais (art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715, caput, do CC).
4. A obrigação de contribuir com o rateio das despesas condominiais reveste-se de natureza propter rem, acompanhando o imóvel que origina o débito. A par disso, tem-se que o referido bem deve ser considerado como garantia para o pagamento da dívida, podendo ser penhorado para tal finalidade, independentemente de o proprietário figurar como parte no processo judicial para cobrança ou execução das taxas de condomínio, conforme elucida o claro precedente do c. STJ (REsp 1829663/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/11/2019, DJe 07/11/2019).
5. Não se descuida da necessidade de que o processo seja norteado pelos princípios da legalidade (art. 8o do CPC) e que às partes sejam garantidos os direitos à ampla defesa e ao contraditório (art. 7o do CPC). Nesse mister, dadas as peculiaridades do feito, afigura-se imprescindível, antes de se proceder à penhora e eventual hasta pública do imóvel gerador das despesas condominiais, que se intime o proprietário do bem que consta na matrícula do imóvel, oportunizando a sua manifestação sobre o que entender de direito, a fim de se evitar alegação futura de nulidade.
6. Recurso conhecido e provido.