Tribunal: TJDFT
Processo: 0725538-63.2020.8.07.0003
Órgão julgador: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-03
Data de publicação: 2022-01-21

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPRA NÃO REALIZADA. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE DESISTÊNCIA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo
103, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço
do recurso.
2. O réu, ora recorrente, interpôs recurso inominado em face da sentença proferida pelo 3o Juizado Especial Cível de Ceilândia que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para: “CONDENAR a demandada a RESTITUIR à autora a quantia total de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a ser corrigida monetariamente pelo INPC a partir dos desembolsos (03/12/2019: R$ 4.099,00 e 04/12/2019: R$ 901,00) e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (26/03/2021 – AR de ID 89310776), nos moldes da Súmula 43 do STJ e art. 405 do Código Civil – CC.”.
3. Aduz que a questão posta relaciona-se à (i)legalidade da taxa de corretagem, cobrada pela mediação imobiliária prestada pela recorrente à recorrida, após distrato contratual, por desistência voluntária da compra. Esclarece que a recorrida, ao firmar contrato com a recorrente, assinou os contratos, efetuou os pagamentos de entrada e da taxa de corretagem e obteve aprovação do financiamento imobiliário pela Caixa Econômica Federal, no entanto, posteriormente, desistiu da compra e formalizou o distrato. Os valores pagos a título de entrada do imóvel foram devolvidos pela Construtora no ato do distrato; os valores da corretagem não, pois, conforme previsão legal expressa, o trabalho da imobiliária foi integralmente prestado e a retenção é medida que tem respaldo no ordenamento jurídico. Aduz que a não concretização do negócio não se deu por negativa de crédito, mas sim pela desistência espontânea da consumidora. Afirma que o Juízo a quo se equivocou, pois, entendeu que a desistência da compra se deu por negativa de crédito. O financiamento, segundo a recorrente, foi aprovado. Requer a reforma da sentença.
4. A recorrida, em contrarrazões, preliminarmente requer os benefícios da gratuidade de justiça. Afirma que o banco não aprovou o financiamento. O corretor ao tomar conhecimento da não aprovação do financiamento tentou “empurrar” outra unidade para a recorrida. A recorrida fez tudo para aprovar o financiamento, inclusive, transferiu o pedido de financiamento para outra agência da CEF/Samambaia e pediu para rodar o financiamento. Tudo infrutífero, pois, o novo referia-se a outra unidade. O financiamento para a unidade 707 – Torre 2, não foi aprovado e a recorrida não era obrigada a ficar com imóvel que satisfazia suas necessidades. Requer a manutenção da sentença.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, devendo ser a demanda resolvida nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
6. Compulsando os autos verifiquei que a recorrida formalizou compromisso de compra e venda de imóvel, na planta, no valor de R$ 148.000,00 (cento e quarenta e oito mil reais), sendo que o valor a ser financiado seria de R$ 112.254,26 (cento e doze mil duzentos e cinquenta e quatro reais e vinte e seis centavos), havendo ainda a utilização do FGTS, parcela única, subsídio e parcela bonificação, bem como, taxa de corretagem (Intermediação Imobiliária), no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), ID 27726780. Realizado o Distrato Contratual, ID 27726781, onde a Construtora restituiu à recorrida o valor equivalente a 100% (cem por cento), pago a título de entrada, R$ 2.616,68 (dois mil, seiscentos e dezesseis reais e sessenta e oito centavos).
7. O cerne da questão é saber se o financiamento foi aprovado ou não pela Caixa Econômica Federal.
8. O e-mail “colado” na peça recursal, pela recorrente, ID 27726806, pág. 6, diferentemente do alegado pela recorrente, demonstra que o financiamento, na forma requerida, não foi aprovado, pois, as parcelas seriam em valores inferiores ao pretendido e a recorrente possuía endividamento em outras instituições financeiras.
9. A recorrente, em contestação, ID 27726776, informa o trâmite e quais são os passos para compra de um imóvel em stand de vendas, como foi o caso em tela: 1. Primeiramente o emitente comprador conhece e escolhe a unidade que tem interesse em adquirir, envia documentação ao corretor que envia ao correspondente bancário para aprovação; 2. Sendo aprovado, o comprador assina o contrato junto à imobiliária (da TX) e a Construtora, bem como preenche todos os formulários para envio à CEF, bem como efetua o pagamento da Taxa de Corretagem e da eventual entrada, de acordo com o combinado. Importante ressaltar que aqui finda o trabalho do corretor/imobiliária; 3. A terceira e última etapa é o envio dos formulários para a CEF, para análise de conformidade e liberação do crédito à Construtora, aqui é entre comprador, banco e construtora, não tendo participação do corretor. O trâmite de compra ocorreu em sua integralidade.
10. Pelas informações prestadas, o corretor envia a documentação para aprovação bancária e em sendo aprovado, o comprador assina o contrato junto à Imobiliária e a Construtora.
11. Ocorre que, na análise do crédito habitacional, o agente financeiro (CEF), não aprovou o financiamento pretendido.
12. O Superior Tribunal de Justiça reconheceu a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade, com destaque do valor da comissão de corretagem, Tema 938/STJ.
13. No entanto, entendo que não houve desistência da recorrida, mas, a não aprovação do financiamento imobiliário, ou seja, se não foi culpa da recorrida, sendo de responsabilidade da recorrente enviar a documentação à Instituição Financeira e somente após aprovação do financiamento, o promitente comprador assina o contrato junto à Imobiliária e a Construtora. Portanto, correta a sentença que determina a devolução do valor pago à título de corretagem.
14. RECURSO CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Sentença mantida, por seus próprios fundamentos.
15. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do Art. 55 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPRA NÃO REALIZADA. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE DESISTÊNCIA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo
103, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço
do recurso.
2. O réu, ora recorrente, interpôs recurso inominado em face da sentença proferida pelo 3o Juizado Especial Cível de Ceilândia que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para: “CONDENAR a demandada a RESTITUIR à autora a quantia total de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a ser corrigida monetariamente pelo INPC a partir dos desembolsos (03/12/2019: R$ 4.099,00 e 04/12/2019: R$ 901,00) e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (26/03/2021 – AR de ID 89310776), nos moldes da Súmula 43 do STJ e art. 405 do Código Civil – CC.”.
3. Aduz que a questão posta relaciona-se à (i)legalidade da taxa de corretagem, cobrada pela mediação imobiliária prestada pela recorrente à recorrida, após distrato contratual, por desistência voluntária da compra. Esclarece que a recorrida, ao firmar contrato com a recorrente, assinou os contratos, efetuou os pagamentos de entrada e da taxa de corretagem e obteve aprovação do financiamento imobiliário pela Caixa Econômica Federal, no entanto, posteriormente, desistiu da compra e formalizou o distrato. Os valores pagos a título de entrada do imóvel foram devolvidos pela Construtora no ato do distrato; os valores da corretagem não, pois, conforme previsão legal expressa, o trabalho da imobiliária foi integralmente prestado e a retenção é medida que tem respaldo no ordenamento jurídico. Aduz que a não concretização do negócio não se deu por negativa de crédito, mas sim pela desistência espontânea da consumidora. Afirma que o Juízo a quo se equivocou, pois, entendeu que a desistência da compra se deu por negativa de crédito. O financiamento, segundo a recorrente, foi aprovado. Requer a reforma da sentença.
4. A recorrida, em contrarrazões, preliminarmente requer os benefícios da gratuidade de justiça. Afirma que o banco não aprovou o financiamento. O corretor ao tomar conhecimento da não aprovação do financiamento tentou “empurrar” outra unidade para a recorrida. A recorrida fez tudo para aprovar o financiamento, inclusive, transferiu o pedido de financiamento para outra agência da CEF/Samambaia e pediu para rodar o financiamento. Tudo infrutífero, pois, o novo referia-se a outra unidade. O financiamento para a unidade 707 – Torre 2, não foi aprovado e a recorrida não era obrigada a ficar com imóvel que satisfazia suas necessidades. Requer a manutenção da sentença.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, devendo ser a demanda resolvida nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
6. Compulsando os autos verifiquei que a recorrida formalizou compromisso de compra e venda de imóvel, na planta, no valor de R$ 148.000,00 (cento e quarenta e oito mil reais), sendo que o valor a ser financiado seria de R$ 112.254,26 (cento e doze mil duzentos e cinquenta e quatro reais e vinte e seis centavos), havendo ainda a utilização do FGTS, parcela única, subsídio e parcela bonificação, bem como, taxa de corretagem (Intermediação Imobiliária), no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), ID 27726780. Realizado o Distrato Contratual, ID 27726781, onde a Construtora restituiu à recorrida o valor equivalente a 100% (cem por cento), pago a título de entrada, R$ 2.616,68 (dois mil, seiscentos e dezesseis reais e sessenta e oito centavos).
7. O cerne da questão é saber se o financiamento foi aprovado ou não pela Caixa Econômica Federal.
8. O e-mail “colado” na peça recursal, pela recorrente, ID 27726806, pág. 6, diferentemente do alegado pela recorrente, demonstra que o financiamento, na forma requerida, não foi aprovado, pois, as parcelas seriam em valores inferiores ao pretendido e a recorrente possuía endividamento em outras instituições financeiras.
9. A recorrente, em contestação, ID 27726776, informa o trâmite e quais são os passos para compra de um imóvel em stand de vendas, como foi o caso em tela: 1. Primeiramente o emitente comprador conhece e escolhe a unidade que tem interesse em adquirir, envia documentação ao corretor que envia ao correspondente bancário para aprovação; 2. Sendo aprovado, o comprador assina o contrato junto à imobiliária (da TX) e a Construtora, bem como preenche todos os formulários para envio à CEF, bem como efetua o pagamento da Taxa de Corretagem e da eventual entrada, de acordo com o combinado. Importante ressaltar que aqui finda o trabalho do corretor/imobiliária; 3. A terceira e última etapa é o envio dos formulários para a CEF, para análise de conformidade e liberação do crédito à Construtora, aqui é entre comprador, banco e construtora, não tendo participação do corretor. O trâmite de compra ocorreu em sua integralidade.
10. Pelas informações prestadas, o corretor envia a documentação para aprovação bancária e em sendo aprovado, o comprador assina o contrato junto à Imobiliária e a Construtora.
11. Ocorre que, na análise do crédito habitacional, o agente financeiro (CEF), não aprovou o financiamento pretendido.
12. O Superior Tribunal de Justiça reconheceu a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade, com destaque do valor da comissão de corretagem, Tema 938/STJ.
13. No entanto, entendo que não houve desistência da recorrida, mas, a não aprovação do financiamento imobiliário, ou seja, se não foi culpa da recorrida, sendo de responsabilidade da recorrente enviar a documentação à Instituição Financeira e somente após aprovação do financiamento, o promitente comprador assina o contrato junto à Imobiliária e a Construtora. Portanto, correta a sentença que determina a devolução do valor pago à título de corretagem.
14. RECURSO CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Sentença mantida, por seus próprios fundamentos.
15. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do Art. 55 da Lei 9.099/95.