Tribunal: TJDFT
Processo: 0711444-47.2015.8.07.0016
Órgão julgador: GILMAR TADEU SORIANO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-15

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DO HABITE-SE JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO DE GOLD SANTORINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA E OUTROS CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO. RECURSO DE EDILSON MAMEDES DA SILVA CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Presentes os requisitos, defiro ao autor e recorrente a gratuidade de justiça.

2. Inobstante a certidão de ID 296756 atestar a intempestividade do recurso do autor, em consulta à aba de expedientes do PJE constata-se que a sentença de embargos de declaração foi disponibilizada por meio do diário eletrônico em 04/11/2015, considerando-se publicada em 06/11/2015. Assim, o recurso do autor protocolizado em 16/11/2015 é tempestivo. Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

3. Preliminar de incompetência pelo valor da causa. Em se tratando de ação de reparação por danos materiais decorrentes de atraso de entrega de imóvel comprado na planta, o valor da causa corresponde ao proveito econômico pretendido, que, no caso concreto, está no limite de alçada dos Juizados Especiais. Nesse sentido, o Enunciado do FONAJE no 39, que dispõe que “Em observância ao art. 2o da Lei 9.099/1995, o valor da causa corresponderá à pretensão econômica objeto do pedido. Preliminar de incompetência rejeitada.

4. Preliminar de incompetência – Competência da Justiça Comum. Não há que se falar em litisconsórcio necessário, para inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação porque, independentemente de quem tenha sido beneficiado com o pagamento dos juros de obra, de acordo com a causa de pedir, a cobrança se fez por ato atribuído exclusivamente à empresa ré/recorrente – atraso na entrega do imóvel. Daí que sequer há pertinência subjetiva para determinar inclusão da CEF no polo passivo e, não sendo a referida instituição financeira parte no processo, incabível o deslocamento da competência em razão da pessoa. PRELIMINAR REJEITADA.

5. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Verifica-se que as partes compareceram perante a Caixa Econômica Federal e lá subscreveram “CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL COM FIANÇA, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – APOIO À PRODUÇÃO DE HABITAÇÕES E PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA - PMCMV - RECURSOS DO FGTS – COM UTILIZAÇÃO DOS RECURSOS DA CONTA VINCULADA DO FGTS DO DEVEDOR FIDUCIANTE”, no qual constou a ré Gold Santorini Empreendimentos Imobiliários SPE como promitente vendedora, incorporadora, SPE e fiadora; e a Goldfarb Incorporações e Construções S/A como interveniente construtora (ID 296793 - Pág. 1/2), sendo ambas partes legítimas para figurar no polo passivo da presente ação. Vale ressaltar que o contrato de financiamento firmado entre mutuário, construtora, fiadora e CEF, para o Programa Minha Casa, Minha Vida, estipula como obrigação da requerida a “apresentação da certidão comprobatória da averbação da construção, “Habite-se”, à margem da respectiva matrícula ou transcrição, individualizadas por adquirentes”, como condição para a liberação da última parcela do financiamento ao construtor. O que implica dizer de outro lado que, enquanto não cumprida essa obrigação pela requerida, serão imputados ao comprador os juros contratuais e atualização monetária do financiamento realizado com a CEF, o que comumente passou-se a chamar juros de obra. Dessa forma a ré se mostra parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.

6. Relação regida pelo Código de Defesa do Consumidor. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do microssistema instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).

7. Inexistência de Caso Fortuito

7.1 Afirma o réu/recorrente que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, uma vez que foi constatada alta no preço do material de construção, escassez de mão de obra especializada e morosidade da Administração Pública em expedir o habite-se.

7.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito.

7.3 Por sua vez, a morosidade da Administração Pública para a concessão da Carta de Habite-se é circunstância que se acha inserta no risco empresarial e, portanto, dimensionada no empreendimento, de sorte que não é motivo suficiente para afastar o dever de indenizar pela indisponibilidade do imóvel adquirido. Precedentes: Acórdão 1086225, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento:04/04/2018, publicado no DJE: 10/04/2018; Acórdão 960119, Segunda Turma Recursal, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 18/08/2016, publicado no DJE: 25/08/2016.

8. Aplicação de Cláusula Penal Moratória e Compensatória

8.1 A Cláusula Sétima, Item 7.4.2, do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de bem imóvel para entrega futura”, que apresenta regras sobre a “execução da obra”, dispõe que “ressalvado o disposto no item 7.4, caso o prazo de tolerância seja extrapolado, a vendedora pagará ao comprador: (i) multa compensatória de 2% incidente sobre o valor pago pelo comprador até a data que a incorporadora colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do comprador, corrigido pelo índice previsto na alínea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias), e (ii) multa moratória de 0,5% ao mês (ou fração, calculados dia a dia), que incidirão sobre o valor pago pelo comprador até a data que a incorporadora colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do comprador, corrigido pelo índice previsto na alínea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias) (“multas por atraso”) (ID 296787 - Pág. 23/24).

8.2 Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 31/03/2014, com prorrogação por 180 dias, expirou em 27/09/2014 o prazo de entrega (ID 296787 - Pág. 10). E, entregue o imóvel em 16/04/2015, conforme “Recibo de Entrega de chaves e imissão na posse” (ID 296794 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 6 meses e 20 dias, prazo sobre o qual deve ser aplicada multa mensal moratória de 0,5%, além da multa compensatória de 2%, nos termos da sentença vergastada.

9. Juros de Obra.

9.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de cobradas a partir de 27/09/2014.

9.2 O autor comprovou o pagamento da quantia de R$ 6.852,34 a título de juros de obra (ID 296790 - Pág. 1), em razão da mora da ré para enviar ao agente financeiro o “habite-se” devidamente registrado do imóvel, valor que deve ser restituído ao autor.

10. Impossibilidade cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória.

10.1 O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1.35428/SC, também firmou entendimento de que não é possível a cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória (tema 970): "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".

10.2. Dessa forma, não merece ser acolhido o pedido do autor, pois não há que se falar em pagamento de indenização por lucros cessantes, uma vez que já aplicada ao caso a cláusula penal moratória.

11. RECURSO DE GOLD SANTORINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA E OUTROS CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.

12. RECURSO DE EDILSON MAMEDES DA SILVA CONHECIDO E IMPROVIDO.

13. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

14. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente GOLD SANTORINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA E OUTROS ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre valor da condenação. Deixo de condenar EDILSON MAMEDES DA SILVA em honorários advocatícios, ante a ausência de contrarrazões.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DO HABITE-SE JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO DE GOLD SANTORINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA E OUTROS CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO. RECURSO DE EDILSON MAMEDES DA SILVA CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Presentes os requisitos, defiro ao autor e recorrente a gratuidade de justiça.

2. Inobstante a certidão de ID 296756 atestar a intempestividade do recurso do autor, em consulta à aba de expedientes do PJE constata-se que a sentença de embargos de declaração foi disponibilizada por meio do diário eletrônico em 04/11/2015, considerando-se publicada em 06/11/2015. Assim, o recurso do autor protocolizado em 16/11/2015 é tempestivo. Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

3. Preliminar de incompetência pelo valor da causa. Em se tratando de ação de reparação por danos materiais decorrentes de atraso de entrega de imóvel comprado na planta, o valor da causa corresponde ao proveito econômico pretendido, que, no caso concreto, está no limite de alçada dos Juizados Especiais. Nesse sentido, o Enunciado do FONAJE no 39, que dispõe que “Em observância ao art. 2o da Lei 9.099/1995, o valor da causa corresponderá à pretensão econômica objeto do pedido. Preliminar de incompetência rejeitada.

4. Preliminar de incompetência – Competência da Justiça Comum. Não há que se falar em litisconsórcio necessário, para inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da ação porque, independentemente de quem tenha sido beneficiado com o pagamento dos juros de obra, de acordo com a causa de pedir, a cobrança se fez por ato atribuído exclusivamente à empresa ré/recorrente – atraso na entrega do imóvel. Daí que sequer há pertinência subjetiva para determinar inclusão da CEF no polo passivo e, não sendo a referida instituição financeira parte no processo, incabível o deslocamento da competência em razão da pessoa. PRELIMINAR REJEITADA.

5. Preliminar de Ilegitimidade Passiva. Verifica-se que as partes compareceram perante a Caixa Econômica Federal e lá subscreveram “CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL COM FIANÇA, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – APOIO À PRODUÇÃO DE HABITAÇÕES E PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA - PMCMV - RECURSOS DO FGTS – COM UTILIZAÇÃO DOS RECURSOS DA CONTA VINCULADA DO FGTS DO DEVEDOR FIDUCIANTE”, no qual constou a ré Gold Santorini Empreendimentos Imobiliários SPE como promitente vendedora, incorporadora, SPE e fiadora; e a Goldfarb Incorporações e Construções S/A como interveniente construtora (ID 296793 - Pág. 1/2), sendo ambas partes legítimas para figurar no polo passivo da presente ação. Vale ressaltar que o contrato de financiamento firmado entre mutuário, construtora, fiadora e CEF, para o Programa Minha Casa, Minha Vida, estipula como obrigação da requerida a “apresentação da certidão comprobatória da averbação da construção, “Habite-se”, à margem da respectiva matrícula ou transcrição, individualizadas por adquirentes”, como condição para a liberação da última parcela do financiamento ao construtor. O que implica dizer de outro lado que, enquanto não cumprida essa obrigação pela requerida, serão imputados ao comprador os juros contratuais e atualização monetária do financiamento realizado com a CEF, o que comumente passou-se a chamar juros de obra. Dessa forma a ré se mostra parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.

6. Relação regida pelo Código de Defesa do Consumidor. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do microssistema instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).

7. Inexistência de Caso Fortuito

7.1 Afirma o réu/recorrente que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito, uma vez que foi constatada alta no preço do material de construção, escassez de mão de obra especializada e morosidade da Administração Pública em expedir o habite-se.

7.2 A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito.

7.3 Por sua vez, a morosidade da Administração Pública para a concessão da Carta de Habite-se é circunstância que se acha inserta no risco empresarial e, portanto, dimensionada no empreendimento, de sorte que não é motivo suficiente para afastar o dever de indenizar pela indisponibilidade do imóvel adquirido. Precedentes: Acórdão 1086225, Segunda Turma Recursal, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento:04/04/2018, publicado no DJE: 10/04/2018; Acórdão 960119, Segunda Turma Recursal, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Data de Julgamento: 18/08/2016, publicado no DJE: 25/08/2016.

8. Aplicação de Cláusula Penal Moratória e Compensatória

8.1 A Cláusula Sétima, Item 7.4.2, do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de bem imóvel para entrega futura”, que apresenta regras sobre a “execução da obra”, dispõe que “ressalvado o disposto no item 7.4, caso o prazo de tolerância seja extrapolado, a vendedora pagará ao comprador: (i) multa compensatória de 2% incidente sobre o valor pago pelo comprador até a data que a incorporadora colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do comprador, corrigido pelo índice previsto na alínea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias), e (ii) multa moratória de 0,5% ao mês (ou fração, calculados dia a dia), que incidirão sobre o valor pago pelo comprador até a data que a incorporadora colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do comprador, corrigido pelo índice previsto na alínea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias) (“multas por atraso”) (ID 296787 - Pág. 23/24).

8.2 Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 31/03/2014, com prorrogação por 180 dias, expirou em 27/09/2014 o prazo de entrega (ID 296787 - Pág. 10). E, entregue o imóvel em 16/04/2015, conforme “Recibo de Entrega de chaves e imissão na posse” (ID 296794 - Pág. 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 6 meses e 20 dias, prazo sobre o qual deve ser aplicada multa mensal moratória de 0,5%, além da multa compensatória de 2%, nos termos da sentença vergastada.

9. Juros de Obra.

9.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel. Logo, devem ser restituídas ao consumidor as parcelas de cobradas a partir de 27/09/2014.

9.2 O autor comprovou o pagamento da quantia de R$ 6.852,34 a título de juros de obra (ID 296790 - Pág. 1), em razão da mora da ré para enviar ao agente financeiro o “habite-se” devidamente registrado do imóvel, valor que deve ser restituído ao autor.

10. Impossibilidade cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória.

10.1 O Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1.35428/SC, também firmou entendimento de que não é possível a cumulação de lucros cessantes e cláusula penal moratória (tema 970): "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".

10.2. Dessa forma, não merece ser acolhido o pedido do autor, pois não há que se falar em pagamento de indenização por lucros cessantes, uma vez que já aplicada ao caso a cláusula penal moratória.

11. RECURSO DE GOLD SANTORINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA E OUTROS CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO, IMPROVIDO.

12. RECURSO DE EDILSON MAMEDES DA SILVA CONHECIDO E IMPROVIDO.

13. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

14. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente GOLD SANTORINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA E OUTROS ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre valor da condenação. Deixo de condenar EDILSON MAMEDES DA SILVA em honorários advocatícios, ante a ausência de contrarrazões.