Tribunal: TJDFT
Processo: 0700688-30.2016.8.07.0020
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-14

Ementa:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA CORREPONDENTE AO PERÍODO NÃO ABARCADO PELO ACORDO EXTRAJUDICIAL. CLÁUSULA PENAL: INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES, FIXAÇÃO DE VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO, NATUREZA COMPENSATÓRIA (“BIS IN IDEM”). INCONSISTENTE A TESE DE INVERSÃO EM FAVOR DA PARTE CONSUMIDORA, ANTE A EXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL PARA O INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Rejeitada a preliminar de nulidade da sentença suscitada pela requerente, pois não comprovado efetivo prejuízo processual, notadamente porque a matéria teria sido devolvida à Turma Recursal.

II. Mérito.

A. Recurso interposto pela parte consumidora contra sentença de improcedência. Sustenta, em síntese, que adquiriu imóvel na planta e que a requerida não o entregou no prazo contratualmente estipulado, o que subsidiaria o pleito de indenização por lucros cessantes, aplicação da multa constate na cláusula 7.1.1 e inversão da cláusula 5.1.

B. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (artigos 6o e 14).

C. De início, não obstante a celebração de acordo extrajudicial entre as partes para eventual quitação em decorrência de atraso na entrega, esse documento não impede a pretensão da requerente à tutela do direito patrimonial, sobretudo porque esse instrumento teria sido confeccionado pela própria fornecedora e que, em tese, aquela teria sido obrigada a aceitar os termos ali propostos. Não fosse isso suficiente, a quantia recebida pela consumidora, atinente ao referido acordo (R$ 3.321,22, equivalente ao total de 0,5% ao mês do preço do imóvel atualizado – ID. 1524119), não guarda correspondência à extensão dos danos sofridos pela parte consumidora, pois estaria limitada a 09.4.2014, e o imóvel foi entregue em 26.8.2014 (CC, art. 944).

D. A mera expedição e averbação de carta de “habite-se” não comprovam a entrega do imóvel, a qual há de ser feita por meio de termo específico devidamente firmado pelo promitente comprador, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não se verifica no presente caso (Precedente do TJDFT: 3a Turma Recursal, acórdão 896084, DJE: 28/09/2015). Nesse norte, a parte requerida não comprovou, de forma inequívoca, qualquer ação/omissão da parte consumidora que pudesse ter sido, de fato, a causa inviabilizadora da entrega do bem a tempo e modo (CPC, art. 373, inciso II), notadamente em relação à alegada inadimplência do consumidor (ex. notificação do requerente para proceder à quitação do débito para fins de entrega das chaves). Além disso, não há indicativos de que a recorrente teria dado cumprimento a obrigação de entregar o imóvel pronto e acabado, tampouco providenciado, a tempo e modo, a baixa na hipoteca do imóvel, a criar óbice na aprovação do financiamento bancário. Culpa exclusiva da parte consumidora não verificada na espécie (CDC, art. 14, § 3o, inciso II).

E. No caso concreto, a data prometida para a entrega da unidade residencial era 27.02.2014 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 26.8.2014 (ponto incontroverso).

F. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (STJ: EREsp 1341138/SP, DJe 22/05/2018) (CC, artigos 402 e 475).

G. Pois bem. Considerando que a parte consumidora já teria recebido extrajudicialmente o valor de R$ 3.321,22 (equivalente ao total de 0,5% ao mês do preço do imóvel atualizado), a título de multa compensatória (cláusula 7.1.1), em decorrência da mora na entrega do imóvel, limitada a 09.4.2014, tem-se por impositiva a condenação da requerida ao pagamento de R$ 2.533,03 à requerente, referente ao período não abarcado pelo acordo extrajudicial, ou seja, de 10.4.2014 a 26.8.2014 (efetiva entrega das chaves).

H. Já em relação à reversão da cláusula penal moratória em favor da parte consumidora, e eventual cumulação com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou as teses: Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”; Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (grifo nosso).

I. No ponto, a Câmara de Uniformização do TJDFT (Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004), alinhada às teses supra, firmou o entendimento de que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.

J. No caso concreto, forçoso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal 7.1.1 com a indenização por lucros cessantes, ante a natureza compensatória de ambas, a par da equivalência com o valor locativo (bis in idem).

K. Igualmente, não há de se falar em reversão da cláusula penal moratória em favor da parte consumidora (cláusula 5.1), tendo em vista a expressa previsão contratual de cláusula penal para o inadimplemento do vendedor.

III. Rejeitada a preliminar suscitada pela requerente. Recurso conhecido e parcialmente provido tão somente para condenar a requerida ao pagamento de R$ 2.533,03 (dois mil, quinhentos e trinta e três reais e três centavos) à requerente, acrescido de correção monetária desde o ajuizamento da ação e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Sem condenação em custas processuais nem honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente integralmente vencido (Lei 9.099/95, art. 55).

Inteiro teor:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. IMPOSITIVA A OBRIGAÇÃO INDENIZATÓRIA CORREPONDENTE AO PERÍODO NÃO ABARCADO PELO ACORDO EXTRAJUDICIAL. CLÁUSULA PENAL: INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES, FIXAÇÃO DE VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO, NATUREZA COMPENSATÓRIA (“BIS IN IDEM”). INCONSISTENTE A TESE DE INVERSÃO EM FAVOR DA PARTE CONSUMIDORA, ANTE A EXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL PARA O INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Rejeitada a preliminar de nulidade da sentença suscitada pela requerente, pois não comprovado efetivo prejuízo processual, notadamente porque a matéria teria sido devolvida à Turma Recursal.

II. Mérito.

A. Recurso interposto pela parte consumidora contra sentença de improcedência. Sustenta, em síntese, que adquiriu imóvel na planta e que a requerida não o entregou no prazo contratualmente estipulado, o que subsidiaria o pleito de indenização por lucros cessantes, aplicação da multa constate na cláusula 7.1.1 e inversão da cláusula 5.1.

B. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (artigos 6o e 14).

C. De início, não obstante a celebração de acordo extrajudicial entre as partes para eventual quitação em decorrência de atraso na entrega, esse documento não impede a pretensão da requerente à tutela do direito patrimonial, sobretudo porque esse instrumento teria sido confeccionado pela própria fornecedora e que, em tese, aquela teria sido obrigada a aceitar os termos ali propostos. Não fosse isso suficiente, a quantia recebida pela consumidora, atinente ao referido acordo (R$ 3.321,22, equivalente ao total de 0,5% ao mês do preço do imóvel atualizado – ID. 1524119), não guarda correspondência à extensão dos danos sofridos pela parte consumidora, pois estaria limitada a 09.4.2014, e o imóvel foi entregue em 26.8.2014 (CC, art. 944).

D. A mera expedição e averbação de carta de “habite-se” não comprovam a entrega do imóvel, a qual há de ser feita por meio de termo específico devidamente firmado pelo promitente comprador, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor, o que não se verifica no presente caso (Precedente do TJDFT: 3a Turma Recursal, acórdão 896084, DJE: 28/09/2015). Nesse norte, a parte requerida não comprovou, de forma inequívoca, qualquer ação/omissão da parte consumidora que pudesse ter sido, de fato, a causa inviabilizadora da entrega do bem a tempo e modo (CPC, art. 373, inciso II), notadamente em relação à alegada inadimplência do consumidor (ex. notificação do requerente para proceder à quitação do débito para fins de entrega das chaves). Além disso, não há indicativos de que a recorrente teria dado cumprimento a obrigação de entregar o imóvel pronto e acabado, tampouco providenciado, a tempo e modo, a baixa na hipoteca do imóvel, a criar óbice na aprovação do financiamento bancário. Culpa exclusiva da parte consumidora não verificada na espécie (CDC, art. 14, § 3o, inciso II).

E. No caso concreto, a data prometida para a entrega da unidade residencial era 27.02.2014 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 26.8.2014 (ponto incontroverso).

F. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (STJ: EREsp 1341138/SP, DJe 22/05/2018) (CC, artigos 402 e 475).

G. Pois bem. Considerando que a parte consumidora já teria recebido extrajudicialmente o valor de R$ 3.321,22 (equivalente ao total de 0,5% ao mês do preço do imóvel atualizado), a título de multa compensatória (cláusula 7.1.1), em decorrência da mora na entrega do imóvel, limitada a 09.4.2014, tem-se por impositiva a condenação da requerida ao pagamento de R$ 2.533,03 à requerente, referente ao período não abarcado pelo acordo extrajudicial, ou seja, de 10.4.2014 a 26.8.2014 (efetiva entrega das chaves).

H. Já em relação à reversão da cláusula penal moratória em favor da parte consumidora, e eventual cumulação com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou as teses: Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”; Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (grifo nosso).

I. No ponto, a Câmara de Uniformização do TJDFT (Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004), alinhada às teses supra, firmou o entendimento de que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.

J. No caso concreto, forçoso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal 7.1.1 com a indenização por lucros cessantes, ante a natureza compensatória de ambas, a par da equivalência com o valor locativo (bis in idem).

K. Igualmente, não há de se falar em reversão da cláusula penal moratória em favor da parte consumidora (cláusula 5.1), tendo em vista a expressa previsão contratual de cláusula penal para o inadimplemento do vendedor.

III. Rejeitada a preliminar suscitada pela requerente. Recurso conhecido e parcialmente provido tão somente para condenar a requerida ao pagamento de R$ 2.533,03 (dois mil, quinhentos e trinta e três reais e três centavos) à requerente, acrescido de correção monetária desde o ajuizamento da ação e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Sem condenação em custas processuais nem honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente integralmente vencido (Lei 9.099/95, art. 55).