Tribunal: TJDFT
Processo: 0706691-48.2018.8.07.0014
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-07-21
Data de publicação: 2021-08-03

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE POR CULPA DO COMPRADOR. SENTENÇA CASSADA. MÉRITO. IRRETROATIVIDADE DA LEI N.o 13.786/2018. PREVISÃO DE ARRAS. NECESSIDADE DE SEREM INTEPRETADAS COMO CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE SUA RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA SOBRE TODOS OS VALORES JÁ QUITADOS. REDUÇÃO EQUITATIVA. TAXA DE OCUPAÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VALIDADE. PERCENTUAL SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PEDIDOS INICIAIS JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES.

1. A sentença é nula diante da patente contradição nas razões de decidir e da ausência fundamentação adequada na sentença vergastada. Por estar o processo em condições de imediato julgamento, passa-se a decidir a causa, conforme autorizado pelo art. 1.013, § 3o, IV, do CPC/2015.

2. É vedada a aplicação retroativa da Lei n.o 13.786/2018 (“Lei do Distrato”) para atingir os pré-contratos firmados antes do início da sua vigência e os efeitos contratuais que venham a ser produzidos, nos termos do art. 6o, caput e § 1o, do Decreto-Lei n.o 4.657/1942 e do art. 5o, XXXVI, da CF/1988.

3. As arras previstas no compromisso de compra e venda de lote objeto da demanda devem ser interpretadas como confirmatórias, em razão do seu contexto e da vedação ao direito de arrependimento em tal tipo de avença. 3.1. Rescindido o contrato por culpa do comprador, não há que se falar em retenção das arras confirmatórias, já que não funcionam como prefixação de perdas e danos, mas como garantia do negócio por firmarem o início de pagamento da obrigação pactuada. 3.2. Incide somente a cláusula penal compensatória, a ser estabelecida entre 10% e 25% sobre a totalidade dos valores já pagos.

5. A incidência cumulativa de duas multas compensatórias distintas para indenizar danos emergentes e lucros cessantes é manifestamente exagerada. 5.1. Os lucros cessantes não encontram razão jurídica, já que a promitente vendedora poderá comercializar o imóvel novamente, sendo nula sua previsão. 5.2. Na hipótese, a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor total pago pelo promitente comprador (somatório das arras e das parcelas mensais quitadas), com fulcro no art. 413 do CC/2002.

6. A taxa de ocupação a ser paga em caso de rescisão contratual é uma contraprestação destinada a evitar o enriquecimento sem justa causa de quem usufrui da coisa que prometera adquirir (CC/2002, art. 884), independentemente de quem der causa ao desfazimento do contrato. 6.1. A fim de resguardar sua proporcionalidade, deve ser fixada por meio de um percentual a incidir sobre o valor do imóvel por cada mês de fruição, e não sobre o valor total do contrato. 6.2. Inexiste bis in idem na sua cumulação com a cláusula penal compensatória, pois possuem finalidades diversas.

7. Por se tratar de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada em contrato firmado anteriormente ao início da vigência da Lei n.o 13.786/2018, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão. Precedente do STJ.

8. Sentença cassada. Julgamento na forma do art. 1.013, § 3o, IV, do CPC/2015. Pedidos iniciais julgados parcialmente procedentes.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE POR CULPA DO COMPRADOR. SENTENÇA CASSADA. MÉRITO. IRRETROATIVIDADE DA LEI N.o 13.786/2018. PREVISÃO DE ARRAS. NECESSIDADE DE SEREM INTEPRETADAS COMO CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE SUA RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA SOBRE TODOS OS VALORES JÁ QUITADOS. REDUÇÃO EQUITATIVA. TAXA DE OCUPAÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VALIDADE. PERCENTUAL SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PEDIDOS INICIAIS JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES.

1. A sentença é nula diante da patente contradição nas razões de decidir e da ausência fundamentação adequada na sentença vergastada. Por estar o processo em condições de imediato julgamento, passa-se a decidir a causa, conforme autorizado pelo art. 1.013, § 3o, IV, do CPC/2015.

2. É vedada a aplicação retroativa da Lei n.o 13.786/2018 (“Lei do Distrato”) para atingir os pré-contratos firmados antes do início da sua vigência e os efeitos contratuais que venham a ser produzidos, nos termos do art. 6o, caput e § 1o, do Decreto-Lei n.o 4.657/1942 e do art. 5o, XXXVI, da CF/1988.

3. As arras previstas no compromisso de compra e venda de lote objeto da demanda devem ser interpretadas como confirmatórias, em razão do seu contexto e da vedação ao direito de arrependimento em tal tipo de avença. 3.1. Rescindido o contrato por culpa do comprador, não há que se falar em retenção das arras confirmatórias, já que não funcionam como prefixação de perdas e danos, mas como garantia do negócio por firmarem o início de pagamento da obrigação pactuada. 3.2. Incide somente a cláusula penal compensatória, a ser estabelecida entre 10% e 25% sobre a totalidade dos valores já pagos.

5. A incidência cumulativa de duas multas compensatórias distintas para indenizar danos emergentes e lucros cessantes é manifestamente exagerada. 5.1. Os lucros cessantes não encontram razão jurídica, já que a promitente vendedora poderá comercializar o imóvel novamente, sendo nula sua previsão. 5.2. Na hipótese, a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor total pago pelo promitente comprador (somatório das arras e das parcelas mensais quitadas), com fulcro no art. 413 do CC/2002.

6. A taxa de ocupação a ser paga em caso de rescisão contratual é uma contraprestação destinada a evitar o enriquecimento sem justa causa de quem usufrui da coisa que prometera adquirir (CC/2002, art. 884), independentemente de quem der causa ao desfazimento do contrato. 6.1. A fim de resguardar sua proporcionalidade, deve ser fixada por meio de um percentual a incidir sobre o valor do imóvel por cada mês de fruição, e não sobre o valor total do contrato. 6.2. Inexiste bis in idem na sua cumulação com a cláusula penal compensatória, pois possuem finalidades diversas.

7. Por se tratar de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada em contrato firmado anteriormente ao início da vigência da Lei n.o 13.786/2018, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão. Precedente do STJ.

8. Sentença cassada. Julgamento na forma do art. 1.013, § 3o, IV, do CPC/2015. Pedidos iniciais julgados parcialmente procedentes.