Tribunal: TJDFT
Processo: 0710765-19.2020.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-01-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0710765-19.2020.8.07.0001 RECORRENTE: BANCO DO BRASIL S/A RECORRIDAS: MIREYA ALVES LOPES, SOCIEDADE INCORPORADORA RESIDENCIAL MIAMI CENTER S.A DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO. CONSTRUTORA. QUITAÇÃO. BAIXA NA HIPOTECA. RELAÇÃO COM A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 308 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. OBRIGAÇÃO DE FAZER. EQUIDADE. 1. A baixa na hipoteca pretendia pela Autora atingirá direito do Banco Requerido, uma vez que poderá desconstituir a garantia de crédito que lhe pertence, afetando o patrimônio jurídico dele. E a análise da responsabilidade da instituição financeira pela baixa na hipoteca é matéria afeta ao julgamento de mérito da demanda, razão pela qual, com fundamento na teoria da asserção, deve ser reconhecida a legitimidade passiva do Réu. 2. Tendo a consumidora demonstrado o integral pagamento do preço do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda celebrado com a construtora, ela tem o direito de receber o bem livre de qualquer ônus. 3. Incide, na hipótese, o disposto na Súmula no 308 do c. Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. 4. Tratando-se de obrigação de fazer, referente à baixa do gravame incidente sobre o imóvel objeto da demanda, não se pode considerar que o proveito econômico pretendido pela Autora equivale ao valor do bem por ela adquirido, sendo, portanto, inestimável. 5. Os honorários advocatícios devem ser fixados por apreciação equitativa do magistrado, nos termos do art. 85, § 8o, do CPC/15. Precedentes. 6. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada. O recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 29 a 31-A, todos da Lei 4.591/1964, defendendo a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que a escritura de promessa de compra e venda se deu entre a primeira recorrida e a empresa Sociedade Incorporadora Residencial Miami Center S.A. Afirma que a baixa ou cancelamento da hipoteca somente poderá ser feito pela incorporadora, após o cumprimento de uma série de exigências legais, as quais a recorrente não possui condições de cumprir; b) artigo 300, §1o, do Código de Processo Civil, pleiteando, subsidiariamente, que caso seja mantida a decisão que concedeu a baixa do gravame, seja a compradora compelida a prestar caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a parte recorrente possa vir a sofrer; c) artigos 54 e 55, ambos da Lei 13.097/2015, 303, 1.474 e 1.479, todos do Código Civil, argumentando que, como a hipoteca está devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, não pode o recorrente efetuar a baixa da garantia real que recai sobre o imóvel objeto desta ação. Acrescenta que o enunciado 308 da Súmula do STJ não é aplicável ao caso, pois a primeira recorrida tinha pleno conhecimento da possibilidade de a incorporadora contratar financiamentos, o que lhe permitiria antever eventual gravame hipotecário. Fundamenta, ainda, o recurso na alínea “c”, do autorizador constitucional, sem que tenha, todavia, citado qualquer precedente a título de paradigma. Requer que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome da sociedade FERREIRA E CHAGAS ADVOGADOS, OAB/MG 1.118. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa aos artigos 29 a 31-A, todos da Lei 4.591/1964, 54 e 55, ambos da Lei 13.097/2015, e 303, 1.474 e 1.479, todos do Código Civil, segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “Não cabe, em recurso especial, interpretar cláusulas contratuais e reexaminar matéria fático-probatória (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça).” (AgInt no AREsp 1651138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 11/12/2020). A propósito, confira-se: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL QUITADO. DETERMINAÇÃO DE BAIXA DO GRAVAME E OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA LIVRE DE ÔNUS. INEFICÁCIA DA HIPOTECA, A TEOR DA SÚMULA No 308 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE. SÚMULA No 568 DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO NÃO CONFIGURADA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...) 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula no 308 do STJ). 3. Ultrapassar a conclusão firmada na Corte bandeirante acerca da legitimidade passiva do Banco para responder pela baixa da hipoteca que recaiu sobre o imóvel adquirido pela parte autora, demandaria nova incursão no arcabouço fático-probatório carreado aos autos, e das cláusulas do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, incidindo, na espécie, o óbice contido nas Súmulas nos 5 e 7 desta Corte: 4. Uma vez preenchidos os requisitos para majoração, os honorários recursais devem ser mantidos nos termos da decisão monocrática, tanto mais que foram observados os limites percentuais previstos nos §§ 2o e 3o do art. 85 do NCPC. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1411290/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, DJe 4/6/2020). Também não deve ser admitido o apelo especial em relação à mencionada afronta ao artigo 300, §1o, do Código de Processo Civil, uma vez que tal dispositivo legal não foi objeto de decisão por parte da turma julgadora, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que “Não enseja a interposição de recurso especial matéria que não tenha sido debatida no acórdão recorrido e sobre a qual não tenham sido opostos embargos de declaração, a fim de suprir eventual omissão. Ausente o indispensável prequestionamento, aplicam-se, por analogia, as Súmulas 282 e 356 do STF” (AgInt no AREsp 1598606/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, DJe 17/12/2020). Por fim, verifico que, apesar de o recorrente ter fundado seu apelo também na alínea "c" do permissivo constitucional, não foram colacionados os paradigmas para ilustrar a divergência jurisprudencial, tornando-se inviável estabelecer-se qualquer confronto com o aresto recorrido, não se configurando, portanto, o dissenso interpretativo (AgInt no AREsp 1400258/DF, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, DJe 13/5/2019). Indefiro o pedido de publicação exclusiva, tendo em vista o convênio firmado pelo recorrente com este TJDFT, para publicação no portal eletrônico. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A025

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0710765-19.2020.8.07.0001 RECORRENTE: BANCO DO BRASIL S/A RECORRIDAS: MIREYA ALVES LOPES, SOCIEDADE INCORPORADORA RESIDENCIAL MIAMI CENTER S.A DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO. CONSTRUTORA. QUITAÇÃO. BAIXA NA HIPOTECA. RELAÇÃO COM A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 308 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. OBRIGAÇÃO DE FAZER. EQUIDADE. 1. A baixa na hipoteca pretendia pela Autora atingirá direito do Banco Requerido, uma vez que poderá desconstituir a garantia de crédito que lhe pertence, afetando o patrimônio jurídico dele. E a análise da responsabilidade da instituição financeira pela baixa na hipoteca é matéria afeta ao julgamento de mérito da demanda, razão pela qual, com fundamento na teoria da asserção, deve ser reconhecida a legitimidade passiva do Réu. 2. Tendo a consumidora demonstrado o integral pagamento do preço do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda celebrado com a construtora, ela tem o direito de receber o bem livre de qualquer ônus. 3. Incide, na hipótese, o disposto na Súmula no 308 do c. Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. 4. Tratando-se de obrigação de fazer, referente à baixa do gravame incidente sobre o imóvel objeto da demanda, não se pode considerar que o proveito econômico pretendido pela Autora equivale ao valor do bem por ela adquirido, sendo, portanto, inestimável. 5. Os honorários advocatícios devem ser fixados por apreciação equitativa do magistrado, nos termos do art. 85, § 8o, do CPC/15. Precedentes. 6. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada. O recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 29 a 31-A, todos da Lei 4.591/1964, defendendo a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que a escritura de promessa de compra e venda se deu entre a primeira recorrida e a empresa Sociedade Incorporadora Residencial Miami Center S.A. Afirma que a baixa ou cancelamento da hipoteca somente poderá ser feito pela incorporadora, após o cumprimento de uma série de exigências legais, as quais a recorrente não possui condições de cumprir; b) artigo 300, §1o, do Código de Processo Civil, pleiteando, subsidiariamente, que caso seja mantida a decisão que concedeu a baixa do gravame, seja a compradora compelida a prestar caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a parte recorrente possa vir a sofrer; c) artigos 54 e 55, ambos da Lei 13.097/2015, 303, 1.474 e 1.479, todos do Código Civil, argumentando que, como a hipoteca está devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, não pode o recorrente efetuar a baixa da garantia real que recai sobre o imóvel objeto desta ação. Acrescenta que o enunciado 308 da Súmula do STJ não é aplicável ao caso, pois a primeira recorrida tinha pleno conhecimento da possibilidade de a incorporadora contratar financiamentos, o que lhe permitiria antever eventual gravame hipotecário. Fundamenta, ainda, o recurso na alínea “c”, do autorizador constitucional, sem que tenha, todavia, citado qualquer precedente a título de paradigma. Requer que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome da sociedade FERREIRA E CHAGAS ADVOGADOS, OAB/MG 1.118. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa aos artigos 29 a 31-A, todos da Lei 4.591/1964, 54 e 55, ambos da Lei 13.097/2015, e 303, 1.474 e 1.479, todos do Código Civil, segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “Não cabe, em recurso especial, interpretar cláusulas contratuais e reexaminar matéria fático-probatória (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça).” (AgInt no AREsp 1651138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 11/12/2020). A propósito, confira-se: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL QUITADO. DETERMINAÇÃO DE BAIXA DO GRAVAME E OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA LIVRE DE ÔNUS. INEFICÁCIA DA HIPOTECA, A TEOR DA SÚMULA No 308 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE. SÚMULA No 568 DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO NÃO CONFIGURADA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...) 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula no 308 do STJ). 3. Ultrapassar a conclusão firmada na Corte bandeirante acerca da legitimidade passiva do Banco para responder pela baixa da hipoteca que recaiu sobre o imóvel adquirido pela parte autora, demandaria nova incursão no arcabouço fático-probatório carreado aos autos, e das cláusulas do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, incidindo, na espécie, o óbice contido nas Súmulas nos 5 e 7 desta Corte: 4. Uma vez preenchidos os requisitos para majoração, os honorários recursais devem ser mantidos nos termos da decisão monocrática, tanto mais que foram observados os limites percentuais previstos nos §§ 2o e 3o do art. 85 do NCPC. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1411290/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, DJe 4/6/2020). Também não deve ser admitido o apelo especial em relação à mencionada afronta ao artigo 300, §1o, do Código de Processo Civil, uma vez que tal dispositivo legal não foi objeto de decisão por parte da turma julgadora, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que “Não enseja a interposição de recurso especial matéria que não tenha sido debatida no acórdão recorrido e sobre a qual não tenham sido opostos embargos de declaração, a fim de suprir eventual omissão. Ausente o indispensável prequestionamento, aplicam-se, por analogia, as Súmulas 282 e 356 do STF” (AgInt no AREsp 1598606/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, DJe 17/12/2020). Por fim, verifico que, apesar de o recorrente ter fundado seu apelo também na alínea "c" do permissivo constitucional, não foram colacionados os paradigmas para ilustrar a divergência jurisprudencial, tornando-se inviável estabelecer-se qualquer confronto com o aresto recorrido, não se configurando, portanto, o dissenso interpretativo (AgInt no AREsp 1400258/DF, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, DJe 13/5/2019). Indefiro o pedido de publicação exclusiva, tendo em vista o convênio firmado pelo recorrente com este TJDFT, para publicação no portal eletrônico. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A025