Tribunal: TJDFT
Processo: 0709648-11.2021.8.07.0016
Órgão julgador: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-07-30
Data de publicação: 2021-08-17

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO DE MULTA CONTRATUAL. ATRASO DO COMPRADOR. ATRASO REPASSE DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. NÃO PROVADO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Cuida-se de recurso inominado interposto pelos autores contra a sentença que acolheu os Embargos à Execução para declarar nula a execução, por ausência de exigibilidade do título que a embasa, e a julgou extinta. Ao fim, determinou a liberação da quantia depositada em juízo.
2. Sustenta a recorrente, em síntese, que o contrato é claro quanto aos prazos de quitação da segunda parcela do pagamento e que os documentos necessários à escrituração do imóvel foram entregues na data da assinatura do contrato ou mesmo em data anterior a considerada em sentença. Ao fim, alega cerceamento de defesa, pois não fora intimado para manifestar sobre os documentos juntados pela recorrida. A parte recorrida apresenta contrarrazões (ID 26035907 – pág. 10).
3. Na espécie, a relação entre as partes é paritária e deve ser dirimida nos termos da Código Civil. Assim, de partida, consigna-se que os contratos devem ser interpretados à luz do princípio da boa-fé, bem como as partes devem guardar entre si, ao ajustarem, bem como na execução da avença, os deveres de lealdade e mútua assistência.
4. Na espécie, consta da cláusula 3, “b”, que a segunda parcela do pagamento será adimplida por meio de financiamento junto ao Banco de Brasília no prazo de “até 50 (cinquenta) dias a contar da entrega de toda documentação, exigida pelo Banco Financiador, por parte dos PROMITENTES VENDEDORES.” Na cláusula 4, dispõe que “é conhecimento dos PROMISSÁRIOS COMPRADORES que o contrato referente ao financiamento bancário tem força e poder de escritura pública e caberá a estes a responsabilidade de providenciar para que o mesmo seja tramitado, bem como assinado pelas partes contratantes junto ao referido agente tramitado; e posteriormente protocolizado para registro junto ao cartório de Registro de Imóveis, em um prazo máximo de cinco dias após a sua assinatura, para que os recursos referentes ao financiamento bancário, possam ser liberados em favor dos PROMITENTES VENDEDORES logo após a liberação do registro geral do imóvel em nome dos PROMISSÁRIOS COMPRADORES. Ficam os PROMITENTES VENDEDORES obrigados a assinar o Contrato junto ao Banco de Brasília-BRB após a confirmação de regularidade da documentação e autorização de assinatura pelo Banco Financiador, já que este tem valor de escritura.”
5. Da leitura das cláusulas acima, resta incontroverso que as partes tinham ciência do trâmite de financiamento até a liberação dos valores relativos a segunda parcela do pagamento. Portanto, a cláusula 3, “b”, não pode ser analisada de forma isolada, devendo verificar se houve mora das partes na entrega dos documentos e, consequente, atraso no pagamento da parcela financiada.
6. Das provas coligidas nos autos, depreende-se que o contrato de compra e venda foi firmado em 10.08.2020 (ID 26035881 – pág. 6). Em 19.10.2020, as partes ajustaram o contrato de financiamento, no valor de R$ 340.000,00, no qual se repete, em outras palavras, a cláusula 4 do contrato de compra e venda firmado entre as partes (ID 26035882). Da análise das conversas por e-mail, nota-se que a avaliação do imóvel se deu em 19.08.2020 e o Banco requereu toda a documentação assinada e, em 01.09.2020, foram solicitadas as contas de todos os credores para fins de depósito de forma individualizada a eles (ID 26035884 – pág. 4/5) (ID 26035885 – pág. 11). Das conversas por aplicativo, observa-se que, em 08.10.2020, uma das vendedoras informa que foi necessário o reagendamento para semana seguinte para assinatura da escritura em cartório (ID 26035885 – pág. 3), fato que a parte compradora concorda; em 18.10.2020, apesar do receio desta vendedora em sair durante a pandemia; confirma o agendamento para o dia 19.10.2020 (ID 26035885 – pág. 4). Conforme certidão de ônus do imóvel, em 09.11.2020, foi registrado na matrícula do imóvel o contrato de compra e venda, bem como a alienação fiduciária (ID 26035883 – pág. 5/6). Por fim, os valores foram creditados nas contas dos vendedores em 17.11.2020 (ID 26035885 – pág. 9).
7. Assim, ante o repertório documental juntado, a parte recorrente não se desincumbiu em comprovar que houve mora por culpa dos réus capaz de resultar na demora da liberação dos valores. Com efeito, ausente a exigibilidade do título extrajudicial.
8. Ademais, não se afigura razoável que seja imputada multa aos recorridos quando fica claro, pelas tratativas havidas entre as partes, que elas tinham ciência dos trâmites necessários à liberação do saldo remanescente por financiamento, sendo contra a boa-fé que, após a finalização do processamento do financiamento os autores passem a cobrar pelo atraso, considerando a estrita observância do prazo previsto contratualmente no cláusula 3, “b”, sendo que o adimplemento desta estava condicionado ao registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel.
9. RECURSO CONHECIDO e IMPROVIDO. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, Art. 46). Condenada a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa (Lei 9.099/95, Art. 55).

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO DE MULTA CONTRATUAL. ATRASO DO COMPRADOR. ATRASO REPASSE DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. NÃO PROVADO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Cuida-se de recurso inominado interposto pelos autores contra a sentença que acolheu os Embargos à Execução para declarar nula a execução, por ausência de exigibilidade do título que a embasa, e a julgou extinta. Ao fim, determinou a liberação da quantia depositada em juízo.
2. Sustenta a recorrente, em síntese, que o contrato é claro quanto aos prazos de quitação da segunda parcela do pagamento e que os documentos necessários à escrituração do imóvel foram entregues na data da assinatura do contrato ou mesmo em data anterior a considerada em sentença. Ao fim, alega cerceamento de defesa, pois não fora intimado para manifestar sobre os documentos juntados pela recorrida. A parte recorrida apresenta contrarrazões (ID 26035907 – pág. 10).
3. Na espécie, a relação entre as partes é paritária e deve ser dirimida nos termos da Código Civil. Assim, de partida, consigna-se que os contratos devem ser interpretados à luz do princípio da boa-fé, bem como as partes devem guardar entre si, ao ajustarem, bem como na execução da avença, os deveres de lealdade e mútua assistência.
4. Na espécie, consta da cláusula 3, “b”, que a segunda parcela do pagamento será adimplida por meio de financiamento junto ao Banco de Brasília no prazo de “até 50 (cinquenta) dias a contar da entrega de toda documentação, exigida pelo Banco Financiador, por parte dos PROMITENTES VENDEDORES.” Na cláusula 4, dispõe que “é conhecimento dos PROMISSÁRIOS COMPRADORES que o contrato referente ao financiamento bancário tem força e poder de escritura pública e caberá a estes a responsabilidade de providenciar para que o mesmo seja tramitado, bem como assinado pelas partes contratantes junto ao referido agente tramitado; e posteriormente protocolizado para registro junto ao cartório de Registro de Imóveis, em um prazo máximo de cinco dias após a sua assinatura, para que os recursos referentes ao financiamento bancário, possam ser liberados em favor dos PROMITENTES VENDEDORES logo após a liberação do registro geral do imóvel em nome dos PROMISSÁRIOS COMPRADORES. Ficam os PROMITENTES VENDEDORES obrigados a assinar o Contrato junto ao Banco de Brasília-BRB após a confirmação de regularidade da documentação e autorização de assinatura pelo Banco Financiador, já que este tem valor de escritura.”
5. Da leitura das cláusulas acima, resta incontroverso que as partes tinham ciência do trâmite de financiamento até a liberação dos valores relativos a segunda parcela do pagamento. Portanto, a cláusula 3, “b”, não pode ser analisada de forma isolada, devendo verificar se houve mora das partes na entrega dos documentos e, consequente, atraso no pagamento da parcela financiada.
6. Das provas coligidas nos autos, depreende-se que o contrato de compra e venda foi firmado em 10.08.2020 (ID 26035881 – pág. 6). Em 19.10.2020, as partes ajustaram o contrato de financiamento, no valor de R$ 340.000,00, no qual se repete, em outras palavras, a cláusula 4 do contrato de compra e venda firmado entre as partes (ID 26035882). Da análise das conversas por e-mail, nota-se que a avaliação do imóvel se deu em 19.08.2020 e o Banco requereu toda a documentação assinada e, em 01.09.2020, foram solicitadas as contas de todos os credores para fins de depósito de forma individualizada a eles (ID 26035884 – pág. 4/5) (ID 26035885 – pág. 11). Das conversas por aplicativo, observa-se que, em 08.10.2020, uma das vendedoras informa que foi necessário o reagendamento para semana seguinte para assinatura da escritura em cartório (ID 26035885 – pág. 3), fato que a parte compradora concorda; em 18.10.2020, apesar do receio desta vendedora em sair durante a pandemia; confirma o agendamento para o dia 19.10.2020 (ID 26035885 – pág. 4). Conforme certidão de ônus do imóvel, em 09.11.2020, foi registrado na matrícula do imóvel o contrato de compra e venda, bem como a alienação fiduciária (ID 26035883 – pág. 5/6). Por fim, os valores foram creditados nas contas dos vendedores em 17.11.2020 (ID 26035885 – pág. 9).
7. Assim, ante o repertório documental juntado, a parte recorrente não se desincumbiu em comprovar que houve mora por culpa dos réus capaz de resultar na demora da liberação dos valores. Com efeito, ausente a exigibilidade do título extrajudicial.
8. Ademais, não se afigura razoável que seja imputada multa aos recorridos quando fica claro, pelas tratativas havidas entre as partes, que elas tinham ciência dos trâmites necessários à liberação do saldo remanescente por financiamento, sendo contra a boa-fé que, após a finalização do processamento do financiamento os autores passem a cobrar pelo atraso, considerando a estrita observância do prazo previsto contratualmente no cláusula 3, “b”, sendo que o adimplemento desta estava condicionado ao registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel.
9. RECURSO CONHECIDO e IMPROVIDO. Sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, Art. 46). Condenada a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa (Lei 9.099/95, Art. 55).