Tribunal: TJDFT
Processo: 0701041-55.2020.8.07.0012
Órgão julgador: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-02-25
Data de publicação: 2021-03-10

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. RESCISÃO POR CULPA DOS PROMITENTES-COMPRADORES. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. REVISÃO DA CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE QUINZE POR CENTO (15%) DO VALOR PAGO. LEI No 13.786/18. INAPLICABILIDADE AOS CONTRATOS ANTERIORES A SUA VIGÊNCIA. CUMULAÇÃO DA RETENÇÃO COM A PERDA DO SINAL E DEMAIS PENALIDADES PREVISTAS NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE USO DO IMÓVEL. CABIMENTO.

A ausência de intimação para especificação de provas não resulta em nulidade que justifique que a sentença seja cassada por violação ao contraditório e a ampla defesa, se verificado que a discussão se limitou a matéria de direito e às provas juntadas aos autos, o Juiz motivou a dispensa das provas e o apelante não demonstrou prejuízo.
Os promitentes-compradores podem rescindir unilateralmente a promessa de compra e venda quando, por exemplo, não possuírem mais condições financeiras para arcar com o pagamento da integralidade das prestações ou quando se arrependam da avença, fazendo jus à restituição dos valores pagos. Por outro lado, é lícita a cláusula contratual em que o promitente-vendedor prevê a retenção de parte do valor pago para ressarcimento dos prejuízos decorrentes da resilição prematura do ajuste.
Ainda que o promitente vendedor tenha direito à retenção de valores decorrentes da inexecução do contrato, a multa rescisória incidirá sobre as prestações efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. Dessa forma, se a cláusula penal se mostra onerosa e excessiva ao consumidor, cabível sua redução equitativa, na forma do art. 413, do CC.
Levando em consideração o percentual máximo fixado pelo colendo STJ, a egrégia 4a Turma Cível pacificou o entendimento no sentido de que a multa deve ser fixada em quinze por cento (15%) do montante pago pelo promitente-comprador.
Não cabe a aplicação da Lei no 13.786/18 à presente demanda, visto que as inovações que essa lei trouxe não se aplicam aos contratos firmados antes de sua entrada em vigor, como o contrato em tela.
A penalidade de devolução do sinal acrescido do equivalente não pode ser cumulada com a multa compensatória calculada em percentual sobre os valores pagos, porque isso implicaria em dupla penalização pelo mesmo fato, qual seja o inadimplemento contratual.
Não cabe cumulação da multa compensatória com demais retenções previstas no contrato, sob pena de resulta em bis in idem. Ademais, denota-se que a retenção fixada pela sentença no percentual de quinze por cento (15%) sobre os valores pagos já se mostra razoável para ressarcir as perdas e demais custos suportados pela requerida com a rescisão do contratual.
Verificado que se trata de compra e venda de lote, não se referindo a imóvel vendido na planta, o promitente comprador usou o imóvel e, portanto, deve ressarcir o vendedor pelo uso, tendo o bem ficado a sua disposição. A retenção de parte dos valores pagos tem por objetivo ressarcir a vendedora dos custos da rescisão do contrato, sendo que a aplicação da referida multa tem por objetivo indenizá-la do uso do imóvel, de modo que a aplicação de ambas as cláusulas não configura bis in idem.
Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. RESCISÃO POR CULPA DOS PROMITENTES-COMPRADORES. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. REVISÃO DA CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE QUINZE POR CENTO (15%) DO VALOR PAGO. LEI No 13.786/18. INAPLICABILIDADE AOS CONTRATOS ANTERIORES A SUA VIGÊNCIA. CUMULAÇÃO DA RETENÇÃO COM A PERDA DO SINAL E DEMAIS PENALIDADES PREVISTAS NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE USO DO IMÓVEL. CABIMENTO.

A ausência de intimação para especificação de provas não resulta em nulidade que justifique que a sentença seja cassada por violação ao contraditório e a ampla defesa, se verificado que a discussão se limitou a matéria de direito e às provas juntadas aos autos, o Juiz motivou a dispensa das provas e o apelante não demonstrou prejuízo.
Os promitentes-compradores podem rescindir unilateralmente a promessa de compra e venda quando, por exemplo, não possuírem mais condições financeiras para arcar com o pagamento da integralidade das prestações ou quando se arrependam da avença, fazendo jus à restituição dos valores pagos. Por outro lado, é lícita a cláusula contratual em que o promitente-vendedor prevê a retenção de parte do valor pago para ressarcimento dos prejuízos decorrentes da resilição prematura do ajuste.
Ainda que o promitente vendedor tenha direito à retenção de valores decorrentes da inexecução do contrato, a multa rescisória incidirá sobre as prestações efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. Dessa forma, se a cláusula penal se mostra onerosa e excessiva ao consumidor, cabível sua redução equitativa, na forma do art. 413, do CC.
Levando em consideração o percentual máximo fixado pelo colendo STJ, a egrégia 4a Turma Cível pacificou o entendimento no sentido de que a multa deve ser fixada em quinze por cento (15%) do montante pago pelo promitente-comprador.
Não cabe a aplicação da Lei no 13.786/18 à presente demanda, visto que as inovações que essa lei trouxe não se aplicam aos contratos firmados antes de sua entrada em vigor, como o contrato em tela.
A penalidade de devolução do sinal acrescido do equivalente não pode ser cumulada com a multa compensatória calculada em percentual sobre os valores pagos, porque isso implicaria em dupla penalização pelo mesmo fato, qual seja o inadimplemento contratual.
Não cabe cumulação da multa compensatória com demais retenções previstas no contrato, sob pena de resulta em bis in idem. Ademais, denota-se que a retenção fixada pela sentença no percentual de quinze por cento (15%) sobre os valores pagos já se mostra razoável para ressarcir as perdas e demais custos suportados pela requerida com a rescisão do contratual.
Verificado que se trata de compra e venda de lote, não se referindo a imóvel vendido na planta, o promitente comprador usou o imóvel e, portanto, deve ressarcir o vendedor pelo uso, tendo o bem ficado a sua disposição. A retenção de parte dos valores pagos tem por objetivo ressarcir a vendedora dos custos da rescisão do contrato, sendo que a aplicação da referida multa tem por objetivo indenizá-la do uso do imóvel, de modo que a aplicação de ambas as cláusulas não configura bis in idem.
Apelação parcialmente provida.