Tribunal: TJDFT
Processo: 0701222-21.2018.8.07.0014
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-02-03
Data de publicação: 2021-02-23

Ementa:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESILIÇÃO UNILATERAL POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES. RETENÇÃO DE PERCENTUAL CALCULADO SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PARCELA NÃO DISCRIMINADA DO PREÇO FINAL. DEVOLUÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. INDEVIDOS. NÃO DEMONSTRADA A TRANSMISSÃO DA POSSE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Em promessa de compra e venda de imóvel, é lícita a estipulação de multa contratual para o caso de resilição do contrato por iniciativa do promitente-comprador. No caso, contudo, verifica-se que a multa fixada no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato coloca o consumidor em notável desvantagem em relação ao fornecedor. Desse modo, a cláusula que a estipula revela-se abusiva e, portanto, nula de pleno direito, na forma estabelecida no art. 51, IV, do CDC.

2. A retenção fixada em 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, conforme sentença, afigura-se razoável a remunerar os prejuízos suportados pela promitente-vendedora, sobretudo porque esta não demonstrou circunstância que justificasse a retenção em patamar acima do fixado. O percentual ainda se encontra em consonância com a jurisprudência do c. STJ, que tem admitido uma retenção de 10% a 25% sobre os valores pagos pelo consumidor. Precedente.

3. É valida a transferência ao promitente-comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que este seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, segundo a tese firmada pelo c. STJ, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema Repetitivo n. 886). Na hipótese, contudo, a taxa indicada pelo apelante como comissão de corretagem corresponde a simples “taxa de entrada”, sem a devida informação acerca de sua natureza ou destinação, logo não pode ser transferida ao consumidor.

4. A promessa de compra e venda celebrada entre as partes estabelece que a posse dos lotes compromissados será transmitida aos compradores quando concluídas as obras de infraestrutura do empreendimento. Também estabelece a conclusão das obras como marco para a transmissão aos promitente-compradores da responsabilidade pelos encargos e tributos incidentes sobre os lotes. Se não foi demonstrada a transmissão da posse da maneira como estabelecida em contrato, não exsurge aos promitentes-compradores a responsabilidade pelos encargos e impostos incidentes sobre os lotes, de modo que é indevida a dedução deles do total a ser restituído aos consumidores.

5. Na esteira do entendimento perfilhado pelo c. STJ no REsp n. 1740911/DF (Tema Repetitivo n. 1.002) “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. Assim, se por conta da declaração de nulidade das cláusulas contratuais, a dissolução do contrato se deu de forma diversa daquela convencionada, a r. sentença merece parcial reforma, para que os juros de mora passem a incidir do trânsito em julgado da sentença

6. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESILIÇÃO UNILATERAL POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES. RETENÇÃO DE PERCENTUAL CALCULADO SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PARCELA NÃO DISCRIMINADA DO PREÇO FINAL. DEVOLUÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. INDEVIDOS. NÃO DEMONSTRADA A TRANSMISSÃO DA POSSE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Em promessa de compra e venda de imóvel, é lícita a estipulação de multa contratual para o caso de resilição do contrato por iniciativa do promitente-comprador. No caso, contudo, verifica-se que a multa fixada no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato coloca o consumidor em notável desvantagem em relação ao fornecedor. Desse modo, a cláusula que a estipula revela-se abusiva e, portanto, nula de pleno direito, na forma estabelecida no art. 51, IV, do CDC.

2. A retenção fixada em 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, conforme sentença, afigura-se razoável a remunerar os prejuízos suportados pela promitente-vendedora, sobretudo porque esta não demonstrou circunstância que justificasse a retenção em patamar acima do fixado. O percentual ainda se encontra em consonância com a jurisprudência do c. STJ, que tem admitido uma retenção de 10% a 25% sobre os valores pagos pelo consumidor. Precedente.

3. É valida a transferência ao promitente-comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que este seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, segundo a tese firmada pelo c. STJ, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema Repetitivo n. 886). Na hipótese, contudo, a taxa indicada pelo apelante como comissão de corretagem corresponde a simples “taxa de entrada”, sem a devida informação acerca de sua natureza ou destinação, logo não pode ser transferida ao consumidor.

4. A promessa de compra e venda celebrada entre as partes estabelece que a posse dos lotes compromissados será transmitida aos compradores quando concluídas as obras de infraestrutura do empreendimento. Também estabelece a conclusão das obras como marco para a transmissão aos promitente-compradores da responsabilidade pelos encargos e tributos incidentes sobre os lotes. Se não foi demonstrada a transmissão da posse da maneira como estabelecida em contrato, não exsurge aos promitentes-compradores a responsabilidade pelos encargos e impostos incidentes sobre os lotes, de modo que é indevida a dedução deles do total a ser restituído aos consumidores.

5. Na esteira do entendimento perfilhado pelo c. STJ no REsp n. 1740911/DF (Tema Repetitivo n. 1.002) “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. Assim, se por conta da declaração de nulidade das cláusulas contratuais, a dissolução do contrato se deu de forma diversa daquela convencionada, a r. sentença merece parcial reforma, para que os juros de mora passem a incidir do trânsito em julgado da sentença

6. Recurso conhecido e parcialmente provido.