Tribunal: TJDFT
Processo: 0708578-03.2014.8.07.0016
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2021-12-07
Data de publicação: 2021-12-14

Ementa:
PROCESSO CIVIL: REEXAME DO MÉRITO (Acórdão 894124) À LUZ DOS ACÓRDÃOS PARADIGMÁTICOS DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - TEMAS 938, 960 E 970. CIVIL: INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL AO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM: LIBERDADE CONTRATUAL PERMITE A EXCEPCIONAL TRANSFERÊNCIA DESSE ÔNUS AO COMPRADOR, DESDE QUE OBSERVADOS OS DIREITOS PROTETIVOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, A NECESSIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL (OU DOCUMENTO INTEGRANTE DA PROPOSTA DE COMPRA E VENDA OU DO PRÉ-CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA) E O DESTAQUE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. TESE FIRMADA PELO STJ. CONFIGURADA OFENSA AO DIREITO DE TRANSPARÊNCIA E DE INFORMAÇÃO. CONCOMITANTE VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES. MORA NA ENTREGA DO IMÓVEL AO CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL “MORATÓRIA” E LUCROS CESSANTES: INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO, FIXAÇÃO DE VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO, NATUREZA COMPENSATÓRIA (“BIS IN IDEM”). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Reexame do recurso anteriormente julgado (Acórdão 894124) de acordo com as teses firmadas pelo Superior Tribunal de Justiça nos temas 938, 960 e 970 (CPC, art. 1.040, II).
II. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva (restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem), pois a pertinência subjetiva da ação deve ser verificada à luz das alegações feitas pelo requerente na inicial. Constatada a correspondência entre as partes da relação jurídica material e processual, não há de se falar em retificação do polo passivo, porquanto se trata de solidariedade das instituições, dado que participam da cadeia de consumo (CDC, art. 7o, parágrafo único c/c art. 25, §1o).
III. Mérito.
A. O Superior Tribunal de Justiça firmou as teses: “1.1 Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; 1.2 Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.” (REsp 1.551.951 – SP, tema 938) (grifo nosso).
B. Ato contínuo, essa Corte Superior de Justiça, no reexame da questão em embargos declaratórios, admitiu também a transferência daquela obrigação (em determinado caso concreto) fundada em documento antecedente ao pré-contrato, pois “a proposta integra o contrato (cf. art. 30 do CDC)” (Edcl no Resp No 1.551.951 - SP - 2015/0216201-2) (grifo nosso).
C. No mais, aludida tese foi igualmente adotada, em relação aos mutuários do Programa Minha Casa, Minha Vida, nos seguintes termos: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (Tema n. 960 – REsp 1.601.149/RS).
D. As Turmas Recursais do TJDFT perfilham semelhante entendimento (Precedentes: 1a Turma Recursal, acórdão n. 989751, em 12.12.2016; 2a Turma Recursal, acórdão 986191, em 07.12.2016 e 3a Turma Recursal, acórdão n. 892830, em 14.9.2015), ao qual estaria alinhado, ao fim e ao cabo, o Enunciado n. 20140710173029UNJ da Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Distrito Federal ("Na promessa de compra e venda de imóvel na planta, só vincula o consumidor à obrigação de pagar comissão de corretagem, o ato negocial concernente à manifestação de vontade que a estabeleça com clareza ou que contemple no preço esse encargo").
E. Diante desse quadro e dos princípios da colegialidade e da segurança jurídica, ressalvado o meu entendimento pessoal de que a “construtora/incorporadora” é quem primariamente celebra o contrato dos serviços imobiliários (seria a única obrigada ao pagamento da respectiva comissão de corretagem), hei por bem seguir aludida diretriz, mediante a observância dos direitos protetivos ao consumidor (informação e transparência) nos documentos antecedentes à formalização do contrato preliminar à avença de promessa de compra e venda, a par do destaque à comissão de corretagem.
F. Nesse passo, deve-se ter em mente que, para a fundamentação de uma relação obrigacional por meio do negócio jurídico, assim como para a modificação do conteúdo de uma relação obrigacional, é imprescindível um contrato entre os participantes, em que a boa-fé contratual deve nortear inclusive os atos preliminares contratuais (CC, artigo 422).
G. Por conseguinte, no caso concreto, à luz da prova documental produzida (Quadro Resumo do Instrumento Particular de Compra e Venda, Contrato de Financiamento), verifica-se que não consta informação adequada ao adquirente sobre os valores discriminados do imóvel, da intermediação e do montante final. A ausência de tais elementos (essenciais) evidencia que a parte autora não foi satisfatoriamente cientificada sobre a natureza jurídica dos exatos valores a desembolsar para fins de aquisição do bem imóvel.
H. Sendo assim, o entendimento firmado pelo Colendo STJ no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos (n. 1.551.951/SP, n. 1.551.956/SP e 1.601.149/RS) se coaduna à compreensão da lide, na medida em que esta resulta da ponderação dos aspectos fáticos relacionados ao conflito e ao exame de documentos, dos quais as partes se valeram para a defesa dos respectivos interesses.
I. Por derradeiro, não vinga a tese de restituição, em dobro, dos valores pagos a título de comissão de corretagem, por não ter despontado engano injustificável (CDC, artigo 42, parágrafo único) ou hipótese de má-fé a fundamentar a aplicação da dobra legal (Precedentes do TJDFT: 1a Turma Recursal, Acórdão n.1147973, DJE: 19/02/2019; 2a Turma Recursal, Acórdão n.1138583, DJE: 26/11/2018; 3a Turma Recursal, Acórdão n.1140071, DJE: 18/12/2018).
J. Em relação à mora na entrega do imóvel ao consumidor, verifica-se que a data prometida para a entrega da unidade residencial era 31.1o.2014 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 10.4.2014 (ID. 66845).
K. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (Precedente do STJ: EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018) (CC, art. 402 e 475).
L. Já em relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).
M. No ponto, a Câmara de Uniformização do TJDFT (Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004), alinhada à tese supra, firmou o entendimento de que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.
N. No caso concreto, destaca-se a existência de expressa previsão de cláusula penal para o inadimplemento do vendedor de natureza “compensatória” e “moratória” (cláusula 7.4.2, itens “i” e “ii” – ID. 456614, pág. 2/3).
O. Nesse quadro, verifica-se que o valor da multa contratual constante no item “ii” (0,5 % ao mês sobre o valor pago, durante o período da mora) estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel). Assim, forçoso reconhecer a inviabilidade de cumulação da referida multa com a indenização por lucros cessantes, ante a natureza compensatória de ambas, a par da equivalência com o valor locativo (bis in idem). Desse modo, deve prevalecer a aplicação da multa contratual (no caso, mais benéfica ao consumidor), pois suficiente a recompor os danos materiais sofridos (CC, art. 944), uma vez que o valor mensal, a título de lucros cessantes, teria sido fixado, pelo juízo a quo, abaixo de 0,5% do valor do imóvel (R$ 360,00).
P. Por conseguinte, em razão de expressa previsão contratual, e não verificada qualquer abusividade da referida cláusula (CC, art. 413 e CDC, art. 51), a fornecedora deverá arcar com as multas nos exatos termos avençados (cláusula 7.4.2, itens “i” e “ii” – ID. 456614, pág. 2/3), até porque se trata de contrato de adesão, cujos parâmetros constantes na cláusula penal teriam sido estabelecidos pela própria vendedora.
IV. Rejeitada a preliminar suscitada pela requerida. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada para que a restituição a título de “comissão de corretagem” seja na forma simples, bem como decotar a condenação a título de lucros cessantes. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Sem custas processuais nem honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente integralmente vencido (Lei 9.099/95, art. 55).

Inteiro teor:
PROCESSO CIVIL: REEXAME DO MÉRITO (Acórdão 894124) À LUZ DOS ACÓRDÃOS PARADIGMÁTICOS DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - TEMAS 938, 960 E 970. CIVIL: INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL AO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM: LIBERDADE CONTRATUAL PERMITE A EXCEPCIONAL TRANSFERÊNCIA DESSE ÔNUS AO COMPRADOR, DESDE QUE OBSERVADOS OS DIREITOS PROTETIVOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, A NECESSIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL (OU DOCUMENTO INTEGRANTE DA PROPOSTA DE COMPRA E VENDA OU DO PRÉ-CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA) E O DESTAQUE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. TESE FIRMADA PELO STJ. CONFIGURADA OFENSA AO DIREITO DE TRANSPARÊNCIA E DE INFORMAÇÃO. CONCOMITANTE VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES. MORA NA ENTREGA DO IMÓVEL AO CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL “MORATÓRIA” E LUCROS CESSANTES: INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO, FIXAÇÃO DE VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO, NATUREZA COMPENSATÓRIA (“BIS IN IDEM”). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Reexame do recurso anteriormente julgado (Acórdão 894124) de acordo com as teses firmadas pelo Superior Tribunal de Justiça nos temas 938, 960 e 970 (CPC, art. 1.040, II).
II. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva (restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem), pois a pertinência subjetiva da ação deve ser verificada à luz das alegações feitas pelo requerente na inicial. Constatada a correspondência entre as partes da relação jurídica material e processual, não há de se falar em retificação do polo passivo, porquanto se trata de solidariedade das instituições, dado que participam da cadeia de consumo (CDC, art. 7o, parágrafo único c/c art. 25, §1o).
III. Mérito.
A. O Superior Tribunal de Justiça firmou as teses: “1.1 Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; 1.2 Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.” (REsp 1.551.951 – SP, tema 938) (grifo nosso).
B. Ato contínuo, essa Corte Superior de Justiça, no reexame da questão em embargos declaratórios, admitiu também a transferência daquela obrigação (em determinado caso concreto) fundada em documento antecedente ao pré-contrato, pois “a proposta integra o contrato (cf. art. 30 do CDC)” (Edcl no Resp No 1.551.951 - SP - 2015/0216201-2) (grifo nosso).
C. No mais, aludida tese foi igualmente adotada, em relação aos mutuários do Programa Minha Casa, Minha Vida, nos seguintes termos: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (Tema n. 960 – REsp 1.601.149/RS).
D. As Turmas Recursais do TJDFT perfilham semelhante entendimento (Precedentes: 1a Turma Recursal, acórdão n. 989751, em 12.12.2016; 2a Turma Recursal, acórdão 986191, em 07.12.2016 e 3a Turma Recursal, acórdão n. 892830, em 14.9.2015), ao qual estaria alinhado, ao fim e ao cabo, o Enunciado n. 20140710173029UNJ da Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Distrito Federal ("Na promessa de compra e venda de imóvel na planta, só vincula o consumidor à obrigação de pagar comissão de corretagem, o ato negocial concernente à manifestação de vontade que a estabeleça com clareza ou que contemple no preço esse encargo").
E. Diante desse quadro e dos princípios da colegialidade e da segurança jurídica, ressalvado o meu entendimento pessoal de que a “construtora/incorporadora” é quem primariamente celebra o contrato dos serviços imobiliários (seria a única obrigada ao pagamento da respectiva comissão de corretagem), hei por bem seguir aludida diretriz, mediante a observância dos direitos protetivos ao consumidor (informação e transparência) nos documentos antecedentes à formalização do contrato preliminar à avença de promessa de compra e venda, a par do destaque à comissão de corretagem.
F. Nesse passo, deve-se ter em mente que, para a fundamentação de uma relação obrigacional por meio do negócio jurídico, assim como para a modificação do conteúdo de uma relação obrigacional, é imprescindível um contrato entre os participantes, em que a boa-fé contratual deve nortear inclusive os atos preliminares contratuais (CC, artigo 422).
G. Por conseguinte, no caso concreto, à luz da prova documental produzida (Quadro Resumo do Instrumento Particular de Compra e Venda, Contrato de Financiamento), verifica-se que não consta informação adequada ao adquirente sobre os valores discriminados do imóvel, da intermediação e do montante final. A ausência de tais elementos (essenciais) evidencia que a parte autora não foi satisfatoriamente cientificada sobre a natureza jurídica dos exatos valores a desembolsar para fins de aquisição do bem imóvel.
H. Sendo assim, o entendimento firmado pelo Colendo STJ no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos (n. 1.551.951/SP, n. 1.551.956/SP e 1.601.149/RS) se coaduna à compreensão da lide, na medida em que esta resulta da ponderação dos aspectos fáticos relacionados ao conflito e ao exame de documentos, dos quais as partes se valeram para a defesa dos respectivos interesses.
I. Por derradeiro, não vinga a tese de restituição, em dobro, dos valores pagos a título de comissão de corretagem, por não ter despontado engano injustificável (CDC, artigo 42, parágrafo único) ou hipótese de má-fé a fundamentar a aplicação da dobra legal (Precedentes do TJDFT: 1a Turma Recursal, Acórdão n.1147973, DJE: 19/02/2019; 2a Turma Recursal, Acórdão n.1138583, DJE: 26/11/2018; 3a Turma Recursal, Acórdão n.1140071, DJE: 18/12/2018).
J. Em relação à mora na entrega do imóvel ao consumidor, verifica-se que a data prometida para a entrega da unidade residencial era 31.1o.2014 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 10.4.2014 (ID. 66845).
K. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (Precedente do STJ: EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018) (CC, art. 402 e 475).
L. Já em relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).
M. No ponto, a Câmara de Uniformização do TJDFT (Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004), alinhada à tese supra, firmou o entendimento de que não há óbice quanto à cumulação da multa moratória com a indenização por lucros cessantes, desde que a multa seja estabelecida de modo dissociado do valor locativo do imóvel, o que evidencia seu caráter meramente punitivo. Ressalta-se que os lucros cessantes são fixados com base no valor do aluguel do imóvel, ao passo que a cláusula penal é estabelecida segundo o valor do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.
N. No caso concreto, destaca-se a existência de expressa previsão de cláusula penal para o inadimplemento do vendedor de natureza “compensatória” e “moratória” (cláusula 7.4.2, itens “i” e “ii” – ID. 456614, pág. 2/3).
O. Nesse quadro, verifica-se que o valor da multa contratual constante no item “ii” (0,5 % ao mês sobre o valor pago, durante o período da mora) estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel). Assim, forçoso reconhecer a inviabilidade de cumulação da referida multa com a indenização por lucros cessantes, ante a natureza compensatória de ambas, a par da equivalência com o valor locativo (bis in idem). Desse modo, deve prevalecer a aplicação da multa contratual (no caso, mais benéfica ao consumidor), pois suficiente a recompor os danos materiais sofridos (CC, art. 944), uma vez que o valor mensal, a título de lucros cessantes, teria sido fixado, pelo juízo a quo, abaixo de 0,5% do valor do imóvel (R$ 360,00).
P. Por conseguinte, em razão de expressa previsão contratual, e não verificada qualquer abusividade da referida cláusula (CC, art. 413 e CDC, art. 51), a fornecedora deverá arcar com as multas nos exatos termos avençados (cláusula 7.4.2, itens “i” e “ii” – ID. 456614, pág. 2/3), até porque se trata de contrato de adesão, cujos parâmetros constantes na cláusula penal teriam sido estabelecidos pela própria vendedora.
IV. Rejeitada a preliminar suscitada pela requerida. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada para que a restituição a título de “comissão de corretagem” seja na forma simples, bem como decotar a condenação a título de lucros cessantes. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Sem custas processuais nem honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente integralmente vencido (Lei 9.099/95, art. 55).