Tribunal: TJDFT
Processo: 0001449-05.2016.8.07.0020
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-04-07
Data de publicação: 2021-04-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. TERMO FINAL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. FATO SUPERVENIENTE.
1. No caso de empreendimento imobiliário em construção, a não disponibilização do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. Conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência, alegação de complexidade ou carência de mão de obra não se caracterizam como evento extraordinário proveniente de caso fortuito ou de força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora, pois constituem fatos inerentes à atividade desenvolvida. A obtenção e averbação do “habite-se” incumbe exclusivamente ao fornecedor e integra o risco do empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega do imóvel.
2. O art. 389 do Código Civil assegura à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pleitear reparação por perdas e danos. Por sua vez, o art. 6o, VI do CDC garante ao consumidor a efetiva reparação pelos danos sofridos. Para a hipótese de descumprimento do prazo para a entrega de imóvel adquirido na planta, o inadimplemento da vendedora enseja dano material indenizável ao comprador, que pode ser representado pela aplicação de cláusula penal ou pela fixação de indenização por perdas e danos (danos emergentes ou lucros cessantes). No caso, a cláusula penal moratória prevista no contrato deve ser cumprida, produzindo os efeitos que lhe são inerentes, que são a prefixação dos prejuízos de correntes do inadimplemento.
3. O “termo de quitação” firmado extrajudicialmente pelos compradores produz efeito em relação ao período em que convencionado, razão pela qual a quitação concedida não pode ser estendida para data posterior àquela expressamente declarada. Logo, cabível a incidência da multa contratual pelo período de atraso não abrangido no termo de quitação, deve esse ter tido como o termo inicial da condenação, conforme definido em sentença.
4. Em regra, a obrigação da construtora somente pode ser considerada concluída e o imóvel reputado efetivamente entregue a partir da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Caso em que, no decorrer do processo, os compradores desistiram do negócio e o contrato celebrado entre as partes foi resolvido em ação de resolução contratual ajuizada posteriormente. Por se tratar de fato relevante superveniente que influi no julgamento do mérito (art. 462 do CPC/1973; art. 493 do CPC/2015), deve ser definido novo parâmetro em substituição à data da entrega das chaves, que não mais pode ser adotado.
5. Como a reparação por perdas e danos (multa contratual) guarda relação com o contrato e a citação na ação de resolução contratual participou à construtora a cessação dos interesses subjetivos por parte do adquirente, qualificando o momento em que a vendedora inadimplente foi formalmente cientificada da intenção inequívoca e potestativa de desfazimento do negócio, este deve ser interpretado como o termo final da indenização contratual. Precedentes.
6. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA. TERMO FINAL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. FATO SUPERVENIENTE.
1. No caso de empreendimento imobiliário em construção, a não disponibilização do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. Conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência, alegação de complexidade ou carência de mão de obra não se caracterizam como evento extraordinário proveniente de caso fortuito ou de força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora, pois constituem fatos inerentes à atividade desenvolvida. A obtenção e averbação do “habite-se” incumbe exclusivamente ao fornecedor e integra o risco do empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega do imóvel.
2. O art. 389 do Código Civil assegura à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pleitear reparação por perdas e danos. Por sua vez, o art. 6o, VI do CDC garante ao consumidor a efetiva reparação pelos danos sofridos. Para a hipótese de descumprimento do prazo para a entrega de imóvel adquirido na planta, o inadimplemento da vendedora enseja dano material indenizável ao comprador, que pode ser representado pela aplicação de cláusula penal ou pela fixação de indenização por perdas e danos (danos emergentes ou lucros cessantes). No caso, a cláusula penal moratória prevista no contrato deve ser cumprida, produzindo os efeitos que lhe são inerentes, que são a prefixação dos prejuízos de correntes do inadimplemento.
3. O “termo de quitação” firmado extrajudicialmente pelos compradores produz efeito em relação ao período em que convencionado, razão pela qual a quitação concedida não pode ser estendida para data posterior àquela expressamente declarada. Logo, cabível a incidência da multa contratual pelo período de atraso não abrangido no termo de quitação, deve esse ter tido como o termo inicial da condenação, conforme definido em sentença.
4. Em regra, a obrigação da construtora somente pode ser considerada concluída e o imóvel reputado efetivamente entregue a partir da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Caso em que, no decorrer do processo, os compradores desistiram do negócio e o contrato celebrado entre as partes foi resolvido em ação de resolução contratual ajuizada posteriormente. Por se tratar de fato relevante superveniente que influi no julgamento do mérito (art. 462 do CPC/1973; art. 493 do CPC/2015), deve ser definido novo parâmetro em substituição à data da entrega das chaves, que não mais pode ser adotado.
5. Como a reparação por perdas e danos (multa contratual) guarda relação com o contrato e a citação na ação de resolução contratual participou à construtora a cessação dos interesses subjetivos por parte do adquirente, qualificando o momento em que a vendedora inadimplente foi formalmente cientificada da intenção inequívoca e potestativa de desfazimento do negócio, este deve ser interpretado como o termo final da indenização contratual. Precedentes.
6. Recurso conhecido e parcialmente provido.