Tribunal: TJDFT
Processo: 0704673-08.2019.8.07.0018
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-04-07

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0704673-08.2019.8.07.0018 RECORRENTES: FOCO CONSULTT ENGENHARIA LTDA - EPP, LUIS ERNESTO CANELLAS, LETICIA RODRIGUES DE MENEZES CANELLAS, DEIZE MARIA DA SILVA ALVARES RECORRIDA: COMPANHIA IMOBILIARIA DE BRASILIA TERRACAP DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO POSTERIOR SEM ANUÊNCIA DA VENDEDORA. OBRIGAÇÃO ORIGINAL. DESCUMPRIMENTO. OBRIGAÇÃO PESSOAL. GARANTIA FIDEJUSSÓRIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FIADORES. 1. Na presente hipótese os recorrentes vindicam o reconhecimento da ilegitimidade passiva dos demandados. 2. Ao firmar escritura pública de compra e venda com a TERRACAP, a sociedade empresária ré, adquirente, se comprometeu a efetuar o pagamento do preço nos termos previstos no instrumento do negócio jurídico, sendo certo que os demais réus prestaram garantia fidejussória. 2.1. Os réus pessoas físicas, ao prestarem fiança, voluntariamente assumiram o compromisso de cumprir as obrigações pactuadas na escritura pública, especialmente a obrigação de pagar as respectivas prestações. 2.2. Convém anotar também que os fiadores se tornaram solidariamente obrigados ao pagamento da dívida ao renunciarem ao benefício de ordem previsto no art. 827 do Código Civil. 2.3. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 3. A venda do imóvel objeto da escritura pública de compra e venda para terceiro foi procedida em desconformidade com os termos do negócio jurídico originariamente celebrado, pois a TERRACAP não declarou seu consentimento a esse respeito. 3.1. Assim, os réus não se desvincularam da obrigação assumida, que deve permanecer hígida. 3.2. Diferentemente do que alegam os recorrentes, a obrigação negocial relativa ao adimplemento das prestações não tem natureza propter rem, mas índole pessoal. Ou seja, trata-se de obrigação que vincula apenas os signatários do contrato, não estando vinculada ao imóvel. 3.3. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 4. Recurso conhecido e desprovido. Os recorrentes sustentam que o acórdão recorrido negou vigência aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 330, inciso II, 339, 373, incisos I e II, e 485, inciso VI, todos do Código de Processo Civil, postulando a extinção do processo em virtude de serem partes ilegítimas para figurarem no polo passivo da demanda, porque o imóvel foi transferido à empresa SOL CONSTRUTORA E ADMINISTRADORA LTDA., que assumiu a responsabilidade de adimplemento de todas as obrigações relacionadas àquela propriedade; b) artigos 330, inciso II, 339, 345, inciso I, 373, incisos I e II, e 485, inciso IV, todos do CPC, 50, 1.663 e 1.664, todos do Código Civil, ao impor aos recorrentes Luis, Letícia e Deize responsabilidades por obrigações que não assumiram pessoalmente, inclusive por inexistir pedido de desconsideração da personalidade jurídica da sociedade. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não deve ser admitido quanto às indicadas ofensas aos artigos 330, inciso II, 339, 345, inciso I, 373, incisos I e II, e 485, incisos IV e VI, todos do CPC, 50, 1.663 e 1.664, todos do CCB. Com efeito, a turma julgadora, ao rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva dos réus, o fez com base nos seguintes argumentos (ID 22578936 – Págs. 5/6), verbis: A sociedade empresária ré, adquirente, comprometeu-se a efetuar o pagamento do preço, no montante de R$ 235.561,01 (duzentos e trinta e cinco mil, quinhentos e sessenta e um reais e um centavo) nas seguintes condições: 5% (cinco por cento) como sinal e princípio de pagamento e 95% (noventa e cinco por cento) restante em 240 (duzentos e quarenta) prestações mensais e sucessivas. Os demais réus prestaram fiança como fora estabelecido na cláusula XXI do contrato, senão vejamos: “XXI) como fiador(es) e principal(is) pagador(es), assumindo solidariamente entre si e com o OUTORGADO(A) COMPRADOR(A) o compromisso de bem e fielmente cumprir(em) a presente escritura, em todas as cláusulas e condições, até o cumprimento de todas as obrigações pactuadas, assinam este instrumento devidamente autorizados pelos cônjuges , que também firma(m) o termo de fiança ora prestado, LUIS ERNESTO CANELLAS, engenheiro civil, CI N 1.285.088 SSPDF, CPF no 553.404.151-04 e sua mulher LETÍCIA RODRIGUES DE MENEZES CANELAS, cirugia dentista, CI no 930.465 SSP/DF, brasileiros, casados sob o regime de comunhão parcial de bens, em 30/11/1996, residentes e domiciliados na SQS 307, Bloco D, Apartamento 401, Brasília/DF e DEIZE MARIA DA SILVA ALVARES, brasileira, solteira, maior, engenheira civil, ci no 5727 CREA/TO e CPF No 377.492.341-87, residente e domiciliada na Rua 21, Norte, lote 03, apartamento 1501, Aguas Claras/DF.” Como é perceptível, os demais réus, pessoas físicas, ao prestarem a fiança, voluntariamente assumiram o compromisso de cumprir as obrigações pactuadas na escritura pública em destaque. Com efeito, ao assinarem o instrumento negocial os fiadores declararam sua vontade, bem como a devida ciência a respeito das cláusulas regentes do contrato. Convém anotar também que os fiadores se tornaram solidariamente obrigados ao pagamento da dívida ao renunciarem ao benefício de ordem previsto no art. 827 do Código Civil. Por esse motivo, não há como acolher a preliminar de ilegitimidade com base no argumento de que os réus Deize Maria da Silva Alvares e Luis Ernesto Canellas teriam apenas figurado como sócios da sociedade empresária ré. Igualmente, não há como acolher o argumento articulado pela ré Letícia Rodrigues de Menezes Canellas, pois, em conjunto com os réus Deize Maria da Silva Alvares e Luis Ernesto Canellas também prestou garantia pessoal. Assim, não há dúvidas a respeito da legitimidade passiva dos réus, sendo oportuno também o registro de que não há controvérsia a respeito do inadimplemento das parcelas indicadas na petição inicial. A alegação de venda do imóvel objeto do contrato para a sociedade empresária SOL Construtora e Administradora Ltda também não justifica o acolhimento da preliminar de ilegitimidade suscitada pelos réus. De plano, observa-se que a alienação do imóvel foi feita em desconformidade com o disposto na cláusula VI da escritura pública aludida, que tem o seguinte teor (Id. 17571203): “VI) – Que na ocorrência da OUTORGADA COMPRADORA pretender transferir o imóvel a terceiros, deverá quitar antes o saldo devedor, salvo no caso de sucessão legítima. Se assim não proceder perderá o adquirente do imóvel o direito de parcelamento do saldo devedor constante na cláusula II, independente de qualquer interpelação judicial ou extra judicial. No entanto, havendo conveniência da OUTORGANTE VENDEDORA, esta poderá anuir na transferência, sem necessidade de quitação do saldo devedor, mediante pagamento de uma taxa administrativa correspondente a 10% (dez por cento), do valor do imóvel, devidamente atualizado.” Tendo em vista que a outorgante vendedora não consentiu com a alienação do imóvel objeto do contrato, não há dúvidas de que os réus não se desvincularam da obrigação contratual assumida. A obrigação primitiva, portanto, se mantém hígida. Anote-se, nesse ponto, que, diferentemente do que alegam os recorrentes, a obrigação contratual de adimplir as prestações não tem natureza propter rem, mas índole pessoal. Ou seja, trata-se de obrigação que obriga apenas os signatários contrato e não pode ser vinculada ao ao imóvel. Assim, eventual descumprimento da obrigação assumida pela sociedade empresária SOL Construtora e Administradora Ltda não serve de óbice para o exercício da legítima pretensão de cobrança ora exercida pela autora diante do incontroverso inadimplemento contratual (art. 475 do Código Civil). À vista do exposto, agiu com acerto o Juízo singular ao reconhecer a responsabilidade dos recorrentes pelo inadimplemento do negócio jurídico de compra e venda. Portanto, para infirmar os argumentos do colegiado é indispensável reapreciar cláusulas contratuais e as circunstâncias fáticas apresentadas e provadas nos autos, providências vedadas pelos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A015

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0704673-08.2019.8.07.0018 RECORRENTES: FOCO CONSULTT ENGENHARIA LTDA - EPP, LUIS ERNESTO CANELLAS, LETICIA RODRIGUES DE MENEZES CANELLAS, DEIZE MARIA DA SILVA ALVARES RECORRIDA: COMPANHIA IMOBILIARIA DE BRASILIA TERRACAP DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO POSTERIOR SEM ANUÊNCIA DA VENDEDORA. OBRIGAÇÃO ORIGINAL. DESCUMPRIMENTO. OBRIGAÇÃO PESSOAL. GARANTIA FIDEJUSSÓRIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FIADORES. 1. Na presente hipótese os recorrentes vindicam o reconhecimento da ilegitimidade passiva dos demandados. 2. Ao firmar escritura pública de compra e venda com a TERRACAP, a sociedade empresária ré, adquirente, se comprometeu a efetuar o pagamento do preço nos termos previstos no instrumento do negócio jurídico, sendo certo que os demais réus prestaram garantia fidejussória. 2.1. Os réus pessoas físicas, ao prestarem fiança, voluntariamente assumiram o compromisso de cumprir as obrigações pactuadas na escritura pública, especialmente a obrigação de pagar as respectivas prestações. 2.2. Convém anotar também que os fiadores se tornaram solidariamente obrigados ao pagamento da dívida ao renunciarem ao benefício de ordem previsto no art. 827 do Código Civil. 2.3. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 3. A venda do imóvel objeto da escritura pública de compra e venda para terceiro foi procedida em desconformidade com os termos do negócio jurídico originariamente celebrado, pois a TERRACAP não declarou seu consentimento a esse respeito. 3.1. Assim, os réus não se desvincularam da obrigação assumida, que deve permanecer hígida. 3.2. Diferentemente do que alegam os recorrentes, a obrigação negocial relativa ao adimplemento das prestações não tem natureza propter rem, mas índole pessoal. Ou seja, trata-se de obrigação que vincula apenas os signatários do contrato, não estando vinculada ao imóvel. 3.3. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 4. Recurso conhecido e desprovido. Os recorrentes sustentam que o acórdão recorrido negou vigência aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 330, inciso II, 339, 373, incisos I e II, e 485, inciso VI, todos do Código de Processo Civil, postulando a extinção do processo em virtude de serem partes ilegítimas para figurarem no polo passivo da demanda, porque o imóvel foi transferido à empresa SOL CONSTRUTORA E ADMINISTRADORA LTDA., que assumiu a responsabilidade de adimplemento de todas as obrigações relacionadas àquela propriedade; b) artigos 330, inciso II, 339, 345, inciso I, 373, incisos I e II, e 485, inciso IV, todos do CPC, 50, 1.663 e 1.664, todos do Código Civil, ao impor aos recorrentes Luis, Letícia e Deize responsabilidades por obrigações que não assumiram pessoalmente, inclusive por inexistir pedido de desconsideração da personalidade jurídica da sociedade. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não deve ser admitido quanto às indicadas ofensas aos artigos 330, inciso II, 339, 345, inciso I, 373, incisos I e II, e 485, incisos IV e VI, todos do CPC, 50, 1.663 e 1.664, todos do CCB. Com efeito, a turma julgadora, ao rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva dos réus, o fez com base nos seguintes argumentos (ID 22578936 – Págs. 5/6), verbis: A sociedade empresária ré, adquirente, comprometeu-se a efetuar o pagamento do preço, no montante de R$ 235.561,01 (duzentos e trinta e cinco mil, quinhentos e sessenta e um reais e um centavo) nas seguintes condições: 5% (cinco por cento) como sinal e princípio de pagamento e 95% (noventa e cinco por cento) restante em 240 (duzentos e quarenta) prestações mensais e sucessivas. Os demais réus prestaram fiança como fora estabelecido na cláusula XXI do contrato, senão vejamos: “XXI) como fiador(es) e principal(is) pagador(es), assumindo solidariamente entre si e com o OUTORGADO(A) COMPRADOR(A) o compromisso de bem e fielmente cumprir(em) a presente escritura, em todas as cláusulas e condições, até o cumprimento de todas as obrigações pactuadas, assinam este instrumento devidamente autorizados pelos cônjuges , que também firma(m) o termo de fiança ora prestado, LUIS ERNESTO CANELLAS, engenheiro civil, CI N 1.285.088 SSPDF, CPF no 553.404.151-04 e sua mulher LETÍCIA RODRIGUES DE MENEZES CANELAS, cirugia dentista, CI no 930.465 SSP/DF, brasileiros, casados sob o regime de comunhão parcial de bens, em 30/11/1996, residentes e domiciliados na SQS 307, Bloco D, Apartamento 401, Brasília/DF e DEIZE MARIA DA SILVA ALVARES, brasileira, solteira, maior, engenheira civil, ci no 5727 CREA/TO e CPF No 377.492.341-87, residente e domiciliada na Rua 21, Norte, lote 03, apartamento 1501, Aguas Claras/DF.” Como é perceptível, os demais réus, pessoas físicas, ao prestarem a fiança, voluntariamente assumiram o compromisso de cumprir as obrigações pactuadas na escritura pública em destaque. Com efeito, ao assinarem o instrumento negocial os fiadores declararam sua vontade, bem como a devida ciência a respeito das cláusulas regentes do contrato. Convém anotar também que os fiadores se tornaram solidariamente obrigados ao pagamento da dívida ao renunciarem ao benefício de ordem previsto no art. 827 do Código Civil. Por esse motivo, não há como acolher a preliminar de ilegitimidade com base no argumento de que os réus Deize Maria da Silva Alvares e Luis Ernesto Canellas teriam apenas figurado como sócios da sociedade empresária ré. Igualmente, não há como acolher o argumento articulado pela ré Letícia Rodrigues de Menezes Canellas, pois, em conjunto com os réus Deize Maria da Silva Alvares e Luis Ernesto Canellas também prestou garantia pessoal. Assim, não há dúvidas a respeito da legitimidade passiva dos réus, sendo oportuno também o registro de que não há controvérsia a respeito do inadimplemento das parcelas indicadas na petição inicial. A alegação de venda do imóvel objeto do contrato para a sociedade empresária SOL Construtora e Administradora Ltda também não justifica o acolhimento da preliminar de ilegitimidade suscitada pelos réus. De plano, observa-se que a alienação do imóvel foi feita em desconformidade com o disposto na cláusula VI da escritura pública aludida, que tem o seguinte teor (Id. 17571203): “VI) – Que na ocorrência da OUTORGADA COMPRADORA pretender transferir o imóvel a terceiros, deverá quitar antes o saldo devedor, salvo no caso de sucessão legítima. Se assim não proceder perderá o adquirente do imóvel o direito de parcelamento do saldo devedor constante na cláusula II, independente de qualquer interpelação judicial ou extra judicial. No entanto, havendo conveniência da OUTORGANTE VENDEDORA, esta poderá anuir na transferência, sem necessidade de quitação do saldo devedor, mediante pagamento de uma taxa administrativa correspondente a 10% (dez por cento), do valor do imóvel, devidamente atualizado.” Tendo em vista que a outorgante vendedora não consentiu com a alienação do imóvel objeto do contrato, não há dúvidas de que os réus não se desvincularam da obrigação contratual assumida. A obrigação primitiva, portanto, se mantém hígida. Anote-se, nesse ponto, que, diferentemente do que alegam os recorrentes, a obrigação contratual de adimplir as prestações não tem natureza propter rem, mas índole pessoal. Ou seja, trata-se de obrigação que obriga apenas os signatários contrato e não pode ser vinculada ao ao imóvel. Assim, eventual descumprimento da obrigação assumida pela sociedade empresária SOL Construtora e Administradora Ltda não serve de óbice para o exercício da legítima pretensão de cobrança ora exercida pela autora diante do incontroverso inadimplemento contratual (art. 475 do Código Civil). À vista do exposto, agiu com acerto o Juízo singular ao reconhecer a responsabilidade dos recorrentes pelo inadimplemento do negócio jurídico de compra e venda. Portanto, para infirmar os argumentos do colegiado é indispensável reapreciar cláusulas contratuais e as circunstâncias fáticas apresentadas e provadas nos autos, providências vedadas pelos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A015