Tribunal: TJDFT
Processo: 0038006-48.2016.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-02-18

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0038006-48.2016.8.07.0001 EMBARGANTE: EBM DESENVOLVIMENTO URBANO E INCORPORACOES S/A, HESA 20 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. EMBARGADO: GUILHERME TEIXEIRA GRIPP DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Criminal deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. OBRA. CONCLUSÃO. RECEBIMENTO INVIABILIZADO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CARACTERIZAÇÃO. RECUSA DE RECEBIMENTO LEGÍTIMA. REPAROS. EFETIVAÇÃO. DATA DE PRAZO. MOMENTO DA ELISÃO DA MORA. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. LEGITIMIDADE. RESPONSABILIZAÇÃO PELO PAGAMENTO DO IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. PREVISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIZAÇÃO DO ADQUIRENTE ANTES DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. RESPONSABILIZAÇÃO DA CONSTRUTORA. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. 1. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado à adquirente. 2. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, cujo montante deve ser aferido com lastro nos alugueres que poderiam ter sido gerados pela unidade imobiliária, pois refletem os lucros cessantes que deixara de auferir enquanto privado do uso da coisa. 3. Encerrando o contrato entabulado entre promissário adquirente de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostenta, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51). 4. Conquanto concluído o empreendimento e obtida a carta de habite-se, a expedição da autorização administrativa não implica o recebimento do imóvel pelo adquirente e realização da obrigação afetada à construtora e incorporadora, pois somente se aperfeiçoa com a entrega das chaves, pois fato que viabiliza a consumação da tradição, derivando que, conquanto obtido o chancelamento, o imóvel não pudera ser entregue e recebido diante dos vícios de construção que apresentava, somente com a consumação da entrega, reparados os defeitos, é que a obrigação se ultima, qualificando-se a demora havida como inadimplemento culposo que irradia obrigação de compor os prejuízos sofridos pelo adquirente. 5. Inexiste nulidade maculando a previsão contratual que prevê a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento do IPTU após a emissão da carta de habite-se, salvo se houver, após este fato, demora na entrega do imóvel proveniente de culpa da construtora, à medida que essa previsão não estabelece obrigação iníqua ou abusiva, não coloca o consumidor em desvantagem exagerada nem é incompatível com a boa-fé e a equidade, notadamente porque a unidade, estando em condições de ser ocupada, lhe deverá ser entregue de imediato, desde que, obviamente, estejam satisfeitas as condições convencionadas, ensejando que assuma aludido encargo por ser inerente à posse direta da coisa. 6. Havendo previsão contratual imputando à promitente vendedora a responsabilidade pelo pagamento de imposto e encargos relativos ao imóvel até a efetiva entrega, não pode o consumidor ser responsabilizado pelo pagamento do IPTU quando, meses após a expedição da carta de habite-se, o apartamento permanecera inapto para ocupação, pois comprovados os vícios que legitimaram a recusa do promitente comprador ao recebimento das chaves e assumir a posse do bem. 7. Em se tratando de edifício novo, o promitente comprador, adquirindo o apartamento nele inserido, somente é passível de ser responsabilizado pelas parcelas condominiais geradas pelo imóvel após a efetiva transmissão da sua posse direta, o que é configurado com a entrega das chaves pela construtora, à medida que antes da assunção da posse direta a construtora e incorporadora, detendo a qualidade de titular do domínio e de possuidora, é quem está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel que construíra e prometera à venda. 8. Conquanto a taxa condominial detenha a natureza de obrigação propter rem, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário, ensejando que, alienado o apartamento, a adquirente sub-rogue-se na obrigação de adimplir as parcelas condominiais por ele geradas, seus efeitos devem ser modulados quando se trata de apartamento novo prometido à venda, pois, sob esse prisma, não se afigura conforme o sistema que lhe confere enquadramento que a adquirente seja responsabilizado por parcelas germinadas quando a unidade ainda se encontrava sob a plena disponibilidade da construtora e promitente vendedora. 9. A qualificação como condômino não tem como pressuposto indispensável a detenção da condição de proprietário, podendo emergir, também, dos direitos derivados de promessa de compra e venda ou cessão de direitos, pois também irradiam efeitos jurídicos (Lei no 4.591/64, art. 9o), mas, considerando que somente com a entrega das chaves é que a adquirente passara a ter a efetiva posse do imóvel, restando legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, sua responsabilidade pelas parcelas condominiais deve ser pautada por esse fato. 10. O desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11). 11. Apelação conhecida e desprovida. Honorários recursais fixados. Unânime. As recorrentes alegam que o acórdão impugnado ensejou violação ao artigo 476 do Código Civil, sob o argumento de que o adquirente não possui direito à entrega do imóvel antes de quitar o saldo devedor, não podendo exigir indenização por prejuízos ante a não violação de direito. Apontam, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgado da Corte Superior. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 476 do CC, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano. Isso porque a turma julgadora assentou: Assim, a despeito dos argumentos que alinharam nas razões recursais, os elementos coligidos autorizam a conclusão de que o atraso na entrega do imóvel, observada a prorrogação de 180 dias convencionada, é injustificável, ou seja, derivara de fato passível de lhes ser imputado com exclusividade. Emerge do alinhado então, que, na espécie, não se divisa nenhum fato passível de ensejar a qualificação de culpa exclusiva do autor, devido a recusa injustificável do recebimento das chaves, a elidir a culpa das rés pelo atraso havido na conclusão da unidade que prometeram à venda ao consumidor. Ademais, convém ressaltar que, em relação à alegação de que o autor estaria em mora e, em razão da exceção do contrato não cumprido, as rés não estariam obrigadas ao adimplemento contratual dentro do prazo estabelecido, tal alegação carece de respaldo, pois, diante dos comprovantes anexados aos autos, ressoa que o autor quitara o saldo mínimo remanescente em 25/02/2014[9], tendo sido o imóvel entregue apenas em 10/06/2014 (ID 19529276). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AREsp 1535592/DF, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe 19/12/2019).No mesmo sentido, o AgInt no AREsp 122974/GO, Rel. Ministro ANTÔNIO CARLOS FERREIRA, DJe 24/4/2020. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0038006-48.2016.8.07.0001 EMBARGANTE: EBM DESENVOLVIMENTO URBANO E INCORPORACOES S/A, HESA 20 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. EMBARGADO: GUILHERME TEIXEIRA GRIPP DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Criminal deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. OBRA. CONCLUSÃO. RECEBIMENTO INVIABILIZADO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CARACTERIZAÇÃO. RECUSA DE RECEBIMENTO LEGÍTIMA. REPAROS. EFETIVAÇÃO. DATA DE PRAZO. MOMENTO DA ELISÃO DA MORA. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. LEGITIMIDADE. RESPONSABILIZAÇÃO PELO PAGAMENTO DO IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. PREVISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIZAÇÃO DO ADQUIRENTE ANTES DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. RESPONSABILIZAÇÃO DA CONSTRUTORA. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. 1. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado à adquirente. 2. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, cujo montante deve ser aferido com lastro nos alugueres que poderiam ter sido gerados pela unidade imobiliária, pois refletem os lucros cessantes que deixara de auferir enquanto privado do uso da coisa. 3. Encerrando o contrato entabulado entre promissário adquirente de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostenta, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51). 4. Conquanto concluído o empreendimento e obtida a carta de habite-se, a expedição da autorização administrativa não implica o recebimento do imóvel pelo adquirente e realização da obrigação afetada à construtora e incorporadora, pois somente se aperfeiçoa com a entrega das chaves, pois fato que viabiliza a consumação da tradição, derivando que, conquanto obtido o chancelamento, o imóvel não pudera ser entregue e recebido diante dos vícios de construção que apresentava, somente com a consumação da entrega, reparados os defeitos, é que a obrigação se ultima, qualificando-se a demora havida como inadimplemento culposo que irradia obrigação de compor os prejuízos sofridos pelo adquirente. 5. Inexiste nulidade maculando a previsão contratual que prevê a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento do IPTU após a emissão da carta de habite-se, salvo se houver, após este fato, demora na entrega do imóvel proveniente de culpa da construtora, à medida que essa previsão não estabelece obrigação iníqua ou abusiva, não coloca o consumidor em desvantagem exagerada nem é incompatível com a boa-fé e a equidade, notadamente porque a unidade, estando em condições de ser ocupada, lhe deverá ser entregue de imediato, desde que, obviamente, estejam satisfeitas as condições convencionadas, ensejando que assuma aludido encargo por ser inerente à posse direta da coisa. 6. Havendo previsão contratual imputando à promitente vendedora a responsabilidade pelo pagamento de imposto e encargos relativos ao imóvel até a efetiva entrega, não pode o consumidor ser responsabilizado pelo pagamento do IPTU quando, meses após a expedição da carta de habite-se, o apartamento permanecera inapto para ocupação, pois comprovados os vícios que legitimaram a recusa do promitente comprador ao recebimento das chaves e assumir a posse do bem. 7. Em se tratando de edifício novo, o promitente comprador, adquirindo o apartamento nele inserido, somente é passível de ser responsabilizado pelas parcelas condominiais geradas pelo imóvel após a efetiva transmissão da sua posse direta, o que é configurado com a entrega das chaves pela construtora, à medida que antes da assunção da posse direta a construtora e incorporadora, detendo a qualidade de titular do domínio e de possuidora, é quem está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel que construíra e prometera à venda. 8. Conquanto a taxa condominial detenha a natureza de obrigação propter rem, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário, ensejando que, alienado o apartamento, a adquirente sub-rogue-se na obrigação de adimplir as parcelas condominiais por ele geradas, seus efeitos devem ser modulados quando se trata de apartamento novo prometido à venda, pois, sob esse prisma, não se afigura conforme o sistema que lhe confere enquadramento que a adquirente seja responsabilizado por parcelas germinadas quando a unidade ainda se encontrava sob a plena disponibilidade da construtora e promitente vendedora. 9. A qualificação como condômino não tem como pressuposto indispensável a detenção da condição de proprietário, podendo emergir, também, dos direitos derivados de promessa de compra e venda ou cessão de direitos, pois também irradiam efeitos jurídicos (Lei no 4.591/64, art. 9o), mas, considerando que somente com a entrega das chaves é que a adquirente passara a ter a efetiva posse do imóvel, restando legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, sua responsabilidade pelas parcelas condominiais deve ser pautada por esse fato. 10. O desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11). 11. Apelação conhecida e desprovida. Honorários recursais fixados. Unânime. As recorrentes alegam que o acórdão impugnado ensejou violação ao artigo 476 do Código Civil, sob o argumento de que o adquirente não possui direito à entrega do imóvel antes de quitar o saldo devedor, não podendo exigir indenização por prejuízos ante a não violação de direito. Apontam, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgado da Corte Superior. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 476 do CC, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano. Isso porque a turma julgadora assentou: Assim, a despeito dos argumentos que alinharam nas razões recursais, os elementos coligidos autorizam a conclusão de que o atraso na entrega do imóvel, observada a prorrogação de 180 dias convencionada, é injustificável, ou seja, derivara de fato passível de lhes ser imputado com exclusividade. Emerge do alinhado então, que, na espécie, não se divisa nenhum fato passível de ensejar a qualificação de culpa exclusiva do autor, devido a recusa injustificável do recebimento das chaves, a elidir a culpa das rés pelo atraso havido na conclusão da unidade que prometeram à venda ao consumidor. Ademais, convém ressaltar que, em relação à alegação de que o autor estaria em mora e, em razão da exceção do contrato não cumprido, as rés não estariam obrigadas ao adimplemento contratual dentro do prazo estabelecido, tal alegação carece de respaldo, pois, diante dos comprovantes anexados aos autos, ressoa que o autor quitara o saldo mínimo remanescente em 25/02/2014[9], tendo sido o imóvel entregue apenas em 10/06/2014 (ID 19529276). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência vedada a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AREsp 1535592/DF, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe 19/12/2019).No mesmo sentido, o AgInt no AREsp 122974/GO, Rel. Ministro ANTÔNIO CARLOS FERREIRA, DJe 24/4/2020. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023