Tribunal: TJDFT
Processo: 0704781-70.2019.8.07.0007
Órgão julgador: SIMONE LUCINDO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-08-12
Data de publicação: 2021-08-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVA. DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO. FALTA DE BAIXA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. CLÁUSULA CONTRATUAL. DESCUMPRIMENTO. SÚMULA 308 DO STJ. INCIDÊNCIA. PENALIDADE. ATRASO NA OBRA. INEXISTENTE. CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR DA CAUSA. TEMA ABORDADO EXCLUSIVAMENTE EM RECURSO DA RÉ. REFORMATIO IN PEJUS. INVIABILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Incidem as regras dispostas no Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida, de um lado, pela incorporadora/construtora, porquanto se enquadra no conceito de fornecedor, disposto no artigo 3o da norma consumerista, e, de outro lado, pelos adquirentes de unidade imobiliária, que se enquadram na definição de consumidor, conforme artigo 2o do aludido Código.
2. Consoante inteligência do enunciado no 308 do Superior Tribunal de Justiça, conquanto a construtora possa firmar garantia hipotecária junto ao agente financiador da obra, esse direito real de garantia não atinge imóveis adquiridos pelos promitentes compradores de boa-fé, uma vez que, perante eles, a garantia é ineficaz. Assim, tendo sido pago o preço da unidade, não há porque esta permanecer gravada de hipoteca, especialmente porque se presume que o montante pago foi utilizado para amortizar o financiamento entre a construtora/incorporadora e o agente financeiro.
3. Sendo o imóvel entregue no prazo contratualmente previsto, torna-se ineficaz a cláusula contratual que prevê o pagamento de indenização devida em razão do atraso da obra.
4. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (REsp 1.614.721/DF). Em caso de penalidade contratual excessiva, considerando a natureza e a finalidade do negócio, esta deve ser equitativamente reduzida, nos termos do artigo 413, do Código Civil, aplicável em diálogo das fontes.
5. Verificando-se que a modificação do parâmetro de fixação dos honorários advocatícios prejudicaria, sobremaneira, a situação da recorrente, não é viável o acolhimento do pedido formulado, por ensejar reformatio in pejus para a ré, já que o tema é discutido, exclusivamente, em seu recurso.
6. Apelação da ré conhecida e não provida. Apelação adesiva dos autores conhecida e provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVA. DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO. FALTA DE BAIXA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. CLÁUSULA CONTRATUAL. DESCUMPRIMENTO. SÚMULA 308 DO STJ. INCIDÊNCIA. PENALIDADE. ATRASO NA OBRA. INEXISTENTE. CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR DA CAUSA. TEMA ABORDADO EXCLUSIVAMENTE EM RECURSO DA RÉ. REFORMATIO IN PEJUS. INVIABILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Incidem as regras dispostas no Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida, de um lado, pela incorporadora/construtora, porquanto se enquadra no conceito de fornecedor, disposto no artigo 3o da norma consumerista, e, de outro lado, pelos adquirentes de unidade imobiliária, que se enquadram na definição de consumidor, conforme artigo 2o do aludido Código.
2. Consoante inteligência do enunciado no 308 do Superior Tribunal de Justiça, conquanto a construtora possa firmar garantia hipotecária junto ao agente financiador da obra, esse direito real de garantia não atinge imóveis adquiridos pelos promitentes compradores de boa-fé, uma vez que, perante eles, a garantia é ineficaz. Assim, tendo sido pago o preço da unidade, não há porque esta permanecer gravada de hipoteca, especialmente porque se presume que o montante pago foi utilizado para amortizar o financiamento entre a construtora/incorporadora e o agente financeiro.
3. Sendo o imóvel entregue no prazo contratualmente previsto, torna-se ineficaz a cláusula contratual que prevê o pagamento de indenização devida em razão do atraso da obra.
4. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (REsp 1.614.721/DF). Em caso de penalidade contratual excessiva, considerando a natureza e a finalidade do negócio, esta deve ser equitativamente reduzida, nos termos do artigo 413, do Código Civil, aplicável em diálogo das fontes.
5. Verificando-se que a modificação do parâmetro de fixação dos honorários advocatícios prejudicaria, sobremaneira, a situação da recorrente, não é viável o acolhimento do pedido formulado, por ensejar reformatio in pejus para a ré, já que o tema é discutido, exclusivamente, em seu recurso.
6. Apelação da ré conhecida e não provida. Apelação adesiva dos autores conhecida e provida.