Tribunal: TJDFT
Processo: 0706834-81.2020.8.07.0009
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2021-06-30
Data de publicação: 2021-07-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. CONTRATO DE ADESÃO. PREJUÍZO AO CONSUMIDOR. NULIDADE. RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PEDIDO NÃO FORMULADO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES.
1. Com o objetivo de proteger o consumidor e permitir o exercício dos seus direitos, reduzindo o desequilíbrio na relação, ante o reconhecimento legal da sua vulnerabilidade (art. 4°, I do CDC), o Código de Defesa do Consumidor consagra o princípio da facilitação da defesa do consumidor e define, como direito básico, a garantia de acesso aos órgãos judiciários (art. 6o, VII e VIII do CDC). Prevê ainda que, na ação de responsabilidade movida contra o fornecedor de produtos e serviços, a ação pode ser proposta no domicílio do consumidor (art. 101, I do CDC). Por esse motivo, nos termos da jurisprudência do STJ, em se tratando de relação de consumo, a facilitação da defesa dos direitos do consumidor em juízo possibilita a este propositura de ação em seu próprio domicílio, tratando-se, nesse caso, de competência absoluta. Ao interferir no acesso à Justiça do consumidor, prejudicando o exercício dos seus direitos, a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão se afigura, no caso concreto, como abusiva, razão pela qual deve ser declarada nula. Precedentes.
2. A lide deve ser decidida nos limites do que foi proposto, vedado ao magistrado ficar aquém do pedido, proferir decisão de natureza diversa, ou mesmo condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado (arts. 128 e 460 do CPC/1973; arts. 141 e 492 do CPC/2015). Configura julgamento extra petita, error in procedendo, o pronunciamento judicial que resolve a lide, apreciando questão que não foi objeto de pedido formulado na petição inicial, contrariando o disposto nos arts 141 e 492 do CPC/2015.
3. No caso de empreendimento imobiliário em construção, a não disponibilização do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. Conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência, alegação de entraves administrativos para a finalização das obras e entrega do empreendimento não se caracteriza como evento extraordinário proveniente de caso fortuito ou de força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora, pois fazem parte da atividade em questão e também integram o risco do empreendimento. Em outras palavras, tais fatos não se revestem da necessária imprevisibilidade ou inevitabilidade, além de não constituírem nenhum evento excepcional ou incomum na realidade da construção civil. Obtenção da aprovação final incumbe exclusivamente ao fornecedor e integra o risco do empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega do imóvel. É justamente pensando na ocorrência desses eventos que os contratos de compra e venda de imóvel em construção trazem a previsão de prazo de tolerância, para que assim a construtora possa não apenas executar a obra, como também cumprir todos os trâmites administrativos burocráticos, razão por que não é razoável admitir que a entrega se delongue ainda mais em decorrência de fortuitos internos.
4. No caso, a despeito da atuação da administração local, não restou comprovado, nem se pode admitir que o fato concreto alegado pela apelante (embargo da obra) tenha sido a causa efetiva e suficiente do atraso na conclusão e entrega do empreendimento por tão considerável lapso temporal. Inviável, portanto, o acolhimento da alegada excludente de responsabilidade. Por outro lado, é incontroverso que, até a data de ajuizamento da presente demanda, quase dois anos e meio após o término do prazo contratual de tolerância, as obras, cuja retomada havia sido autorizada dois anos antes, ainda não haviam sido concluídas. Também não há nos autos informação sobre o motivo de não ter sido entregue até aquela data, mesmo não tendo havido impedimento conhecido a respeito do seu prosseguimento. Ademais, mostra-se irrelevante, nesse contexto, o argumento de que as obras do empreendimento estavam se desenvolvido dentro do cronograma previsto com etapas anteriores já cumpridas, uma vez que, conforme definido pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, como regra, a obrigação da construtora somente pode ser considerada concluída e o imóvel reputado efetivamente entregue a partir da disponibilização da posse direta ao adquirente (Tema 996 – STJ. REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). Os contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção envolvem atos interdependentes praticados em momentos sucessivos e o primeiro, cuja realização constitui ônus exclusivo da construtora, diz respeito à conclusão da obra e à efetiva disponibilização do imóvel, o que pressupõe a prévia finalização integral e obtenção de aprovação pela autoridade administrativa, permitindo, assim, a adoção das providências subsequentes.
5. Não cumprida a obrigação contratual pela vendedora no tempo convencionado, pode a parte lesada (comprador) pedir a sua resolução nos termos do art. 475 do Código Civil. Como consectário da resolução contratual, deve ser feita a devolução integral e imediata da quantia paga pelo comprador, sem qualquer retenção.
6. Recurso conhecido. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada; acolhida a preliminar de julgamento extra petita quanto à comissão de corretagem. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. CONTRATO DE ADESÃO. PREJUÍZO AO CONSUMIDOR. NULIDADE. RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PEDIDO NÃO FORMULADO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES.
1. Com o objetivo de proteger o consumidor e permitir o exercício dos seus direitos, reduzindo o desequilíbrio na relação, ante o reconhecimento legal da sua vulnerabilidade (art. 4°, I do CDC), o Código de Defesa do Consumidor consagra o princípio da facilitação da defesa do consumidor e define, como direito básico, a garantia de acesso aos órgãos judiciários (art. 6o, VII e VIII do CDC). Prevê ainda que, na ação de responsabilidade movida contra o fornecedor de produtos e serviços, a ação pode ser proposta no domicílio do consumidor (art. 101, I do CDC). Por esse motivo, nos termos da jurisprudência do STJ, em se tratando de relação de consumo, a facilitação da defesa dos direitos do consumidor em juízo possibilita a este propositura de ação em seu próprio domicílio, tratando-se, nesse caso, de competência absoluta. Ao interferir no acesso à Justiça do consumidor, prejudicando o exercício dos seus direitos, a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão se afigura, no caso concreto, como abusiva, razão pela qual deve ser declarada nula. Precedentes.
2. A lide deve ser decidida nos limites do que foi proposto, vedado ao magistrado ficar aquém do pedido, proferir decisão de natureza diversa, ou mesmo condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado (arts. 128 e 460 do CPC/1973; arts. 141 e 492 do CPC/2015). Configura julgamento extra petita, error in procedendo, o pronunciamento judicial que resolve a lide, apreciando questão que não foi objeto de pedido formulado na petição inicial, contrariando o disposto nos arts 141 e 492 do CPC/2015.
3. No caso de empreendimento imobiliário em construção, a não disponibilização do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. Conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência, alegação de entraves administrativos para a finalização das obras e entrega do empreendimento não se caracteriza como evento extraordinário proveniente de caso fortuito ou de força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora, pois fazem parte da atividade em questão e também integram o risco do empreendimento. Em outras palavras, tais fatos não se revestem da necessária imprevisibilidade ou inevitabilidade, além de não constituírem nenhum evento excepcional ou incomum na realidade da construção civil. Obtenção da aprovação final incumbe exclusivamente ao fornecedor e integra o risco do empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega do imóvel. É justamente pensando na ocorrência desses eventos que os contratos de compra e venda de imóvel em construção trazem a previsão de prazo de tolerância, para que assim a construtora possa não apenas executar a obra, como também cumprir todos os trâmites administrativos burocráticos, razão por que não é razoável admitir que a entrega se delongue ainda mais em decorrência de fortuitos internos.
4. No caso, a despeito da atuação da administração local, não restou comprovado, nem se pode admitir que o fato concreto alegado pela apelante (embargo da obra) tenha sido a causa efetiva e suficiente do atraso na conclusão e entrega do empreendimento por tão considerável lapso temporal. Inviável, portanto, o acolhimento da alegada excludente de responsabilidade. Por outro lado, é incontroverso que, até a data de ajuizamento da presente demanda, quase dois anos e meio após o término do prazo contratual de tolerância, as obras, cuja retomada havia sido autorizada dois anos antes, ainda não haviam sido concluídas. Também não há nos autos informação sobre o motivo de não ter sido entregue até aquela data, mesmo não tendo havido impedimento conhecido a respeito do seu prosseguimento. Ademais, mostra-se irrelevante, nesse contexto, o argumento de que as obras do empreendimento estavam se desenvolvido dentro do cronograma previsto com etapas anteriores já cumpridas, uma vez que, conforme definido pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, como regra, a obrigação da construtora somente pode ser considerada concluída e o imóvel reputado efetivamente entregue a partir da disponibilização da posse direta ao adquirente (Tema 996 – STJ. REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). Os contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção envolvem atos interdependentes praticados em momentos sucessivos e o primeiro, cuja realização constitui ônus exclusivo da construtora, diz respeito à conclusão da obra e à efetiva disponibilização do imóvel, o que pressupõe a prévia finalização integral e obtenção de aprovação pela autoridade administrativa, permitindo, assim, a adoção das providências subsequentes.
5. Não cumprida a obrigação contratual pela vendedora no tempo convencionado, pode a parte lesada (comprador) pedir a sua resolução nos termos do art. 475 do Código Civil. Como consectário da resolução contratual, deve ser feita a devolução integral e imediata da quantia paga pelo comprador, sem qualquer retenção.
6. Recurso conhecido. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada; acolhida a preliminar de julgamento extra petita quanto à comissão de corretagem. Recurso parcialmente provido.