Tribunal: TJDFT
Processo: 0013345-39.2015.8.07.0001
Órgão julgador: MÁRIO-ZAM BELMIRO
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-19
Data de publicação: 2020-09-09

Ementa:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. LEGITIMIDADE PASSIVA. EMISSÃO DE DOCUMENTOS. PESSOA JURÍDICA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. INADIMPLEMENTO. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. STJ. TEMA 971. INCIDÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. BASE DE CÁLCULO. NUMERÁRIO EFETIVAMENTE ADIMPLIDO. COTAS. PENDÊNCIA DE PAGAMENTO. NÚMERO RELEVANTE. TEORIA DO INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. AFASTAMENTO. DEVER DE INFORMAÇÃO. CUMPRIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. DISTINGUISHING.
1. Mesmo que apenas o adquirente e a incorporadora imobiliária figurem como contratantes, a emissão de documentos em nome de pessoa jurídica diversa daquela que consta do instrumento negocial legitima sua inclusão no polo passivo da demanda.
2. O egrégio Superior Tribunal de Justiça, ao examinar o Recurso Especial 1.551.956/SP, julgado sob a forma dos artigos 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil de 2015 (Recurso Repetitivo), determinou ser trienal o prazo prescricional sobre a pretensão de devolução dos valores pagos acerca da comissão de corretagem.
3. A fim de se atribuir a dimensão correta ao julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça, impende afirmar que o termo inicial do prazo prescricional é o inadimplemento da construtora.
4. O caso fortuito tem lugar quando os acidentes acontecem sem que a vontade do homem os possa impedir. O motivo de força maior, apesar de previsível, não se pode evitar, em face da superioridade sobre a vontade ou ação do homem. Portanto, ambos se caracterizam pela irresistibilidade, mas se diferem pela previsibilidade.
5. Considerando que a rescisão do ajuste se deu em razão do inadimplemento da construtora, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir ao comprador todos os valores desembolsados, vedada a dedução de qualquer percentual.
6. A tese firmada para efeito do art. 1.036 do CPC é a seguinte: Tema 971 – No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
7. Constatado o adimplemento apenas parcial do preço da unidade imobiliária alienada, o numerário efetivamente pago pelo promitente adquirente, e não o valor total do contrato, servirá de base de cálculo da cláusula penal invertida em favor do consumidor.
8. Inaplicável a teoria do adimplemento substancial quando o inadimplemento encontra-se consubstanciado na ausência de conclusão do empreendimento dentro do prazo estipulado, porquanto ausente o caráter insignificante ou diminuto para a aplicação da mencionada teoria, eis que, conforme defendido em inúmeros julgados, só se considera efetivamente entregue a unidade imobiliária com o recebimento das chaves.
9. Rescindido o ajuste de promessa de compra e venda de imóvel na planta, por culpa da construtora, diante do atraso na entrega da obra, o valor referente à comissão de corretagem deve ser restituído ao promitente comprador, independentemente da licitude da cláusula que lhe transferiu a responsabilidade pelo seu pagamento, havendo distinção do entendimento firmado no Tema 938/STJ.
10. Recurso não provido.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. LEGITIMIDADE PASSIVA. EMISSÃO DE DOCUMENTOS. PESSOA JURÍDICA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. INADIMPLEMENTO. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. STJ. TEMA 971. INCIDÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. BASE DE CÁLCULO. NUMERÁRIO EFETIVAMENTE ADIMPLIDO. COTAS. PENDÊNCIA DE PAGAMENTO. NÚMERO RELEVANTE. TEORIA DO INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. AFASTAMENTO. DEVER DE INFORMAÇÃO. CUMPRIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. DISTINGUISHING.
1. Mesmo que apenas o adquirente e a incorporadora imobiliária figurem como contratantes, a emissão de documentos em nome de pessoa jurídica diversa daquela que consta do instrumento negocial legitima sua inclusão no polo passivo da demanda.
2. O egrégio Superior Tribunal de Justiça, ao examinar o Recurso Especial 1.551.956/SP, julgado sob a forma dos artigos 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil de 2015 (Recurso Repetitivo), determinou ser trienal o prazo prescricional sobre a pretensão de devolução dos valores pagos acerca da comissão de corretagem.
3. A fim de se atribuir a dimensão correta ao julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça, impende afirmar que o termo inicial do prazo prescricional é o inadimplemento da construtora.
4. O caso fortuito tem lugar quando os acidentes acontecem sem que a vontade do homem os possa impedir. O motivo de força maior, apesar de previsível, não se pode evitar, em face da superioridade sobre a vontade ou ação do homem. Portanto, ambos se caracterizam pela irresistibilidade, mas se diferem pela previsibilidade.
5. Considerando que a rescisão do ajuste se deu em razão do inadimplemento da construtora, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir ao comprador todos os valores desembolsados, vedada a dedução de qualquer percentual.
6. A tese firmada para efeito do art. 1.036 do CPC é a seguinte: Tema 971 – No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
7. Constatado o adimplemento apenas parcial do preço da unidade imobiliária alienada, o numerário efetivamente pago pelo promitente adquirente, e não o valor total do contrato, servirá de base de cálculo da cláusula penal invertida em favor do consumidor.
8. Inaplicável a teoria do adimplemento substancial quando o inadimplemento encontra-se consubstanciado na ausência de conclusão do empreendimento dentro do prazo estipulado, porquanto ausente o caráter insignificante ou diminuto para a aplicação da mencionada teoria, eis que, conforme defendido em inúmeros julgados, só se considera efetivamente entregue a unidade imobiliária com o recebimento das chaves.
9. Rescindido o ajuste de promessa de compra e venda de imóvel na planta, por culpa da construtora, diante do atraso na entrega da obra, o valor referente à comissão de corretagem deve ser restituído ao promitente comprador, independentemente da licitude da cláusula que lhe transferiu a responsabilidade pelo seu pagamento, havendo distinção do entendimento firmado no Tema 938/STJ.
10. Recurso não provido.