Tribunal: TJDFT
Processo: 0700750-79.2016.8.07.0017
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-10-14
Data de publicação: 2020-10-22

Ementa:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. JUROS DE FINANCIAMENTO. ADIMPLEMENTO NÃO COMPROVADO. PLEITO INDENIZATÓRIO INCONSISTENTE (CPC, Art. 373, inciso I). VIABILIDADE DE INVERSÃO DE CLAÚSULA PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DA PARTE CONSUMIDORA (Tema n. 971 - REsp no 1614721 / DF e REsp no 1631485 / DF). DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.
I. Preliminares rejeitadas:
A. A de ilegitimidade passiva (pagamento dos “juros de obra” à instituição bancária), suscitada pela JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, já que a controvérsia se cinge à interpretação das normas contratuais de promessa de compra e venda de imóvel entregue pela empresa a legitimar a pretensão de indenização por danos decorrentes da mora.
B. A de ilegitimidade passiva suscitada pelo Banco do Brasil, pois a pertinência subjetiva da ação deve ser verificada à luz das alegações feitas pelo requerente na inicial (teoria da asserção). Com efeito, constatada a correspondência entre as partes da relação jurídica material e processual, não há de se falar em retificação do polo passivo, porquanto se trataria de eventual conduta ilícita praticada pela instituição financeira, em decorrência de descontos a título de juros de financiamento.
II. Mérito:
A. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (Arts. 6o e 14).
B. A cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega da obra não se mostra abusiva, desde que a contagem seja em dias corridos, de sorte que se estipulada em dias úteis torna-se desarrazoada e abusiva, a culminar em desvantagem exagerada ao consumidor (CDC, Arts. 47 e 51, IV; Precedente do TJDFT: Incidente de Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, julgado em 11/07/2016).
C. No mais, a cláusula do contrato de financiamento habitacional (prorrogação da contagem do prazo para a entrega do imóvel), por tratar de relação jurídica entre a construtora e a instituição financeira (período máximo concedido pelo agente financiador), não afeta o prazo estipulado no contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, pena de ofensa ao princípio da boa-fé objetiva e à função social dos contratos (CC, Art. 421 e 422, CDC, Art. 51, III). Portanto, tem-se como início da contagem a data já estipulada em contrato particular de promessa de compra e venda (ID. 19086049); razão pela qual, a data prometida para a entrega da unidade residencial era em 27.10.2015 (já incluída a tolerância de 180 dias), e o recebimento do bem ocorreu somente em 12.12.2015 (ID. 19086050), a resultar em 1mês e 15 dias de atraso.
D. Assim, excedido o legítimo prazo contratual para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (Precedente do STJ: EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018) (CC, Art. 402 e 475).
E. No que concerne à cobrança a título de “juros de obra”, é cediço que é ônus do consumidor arcar com o referido encargo durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”, salvo se comprovada a culpa da construtora/incorporadora no atraso da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se”.
F. No contexto, as Turmas Recursais do TJDFT têm adotado o entendimento de que deve ser comprovado pelo consumidor, para fins de indenização, o efetivo adimplemento desses juros, além da comprovação de sua inexigibilidade, o que não se verifica no presente caso, pois os extratos colacionados (ID. 19085444) não provam de forma inequívoca (ausência de especificação) o pagamento dos alegados juros de financiamento (“juros de obra”), tampouco a ausência de amortização do saldo devedor, o que poderia ser comprovado por meio de demonstrativo (origem e evolução da dívida) que constasse o valor: do saldo devedor (inicial e atualizado), das parcelas pagas e dos respectivos encargos (CPC, Art. 373, I). No ponto, a sentença merece reforma.
G. Já em relação à reversão da cláusula penal moratória em favor da parte consumidora, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (Tema n. 971 - REsp no 1614721 / DF e REsp no 1631485 / DF).
H. No ponto, à míngua de pleito indenizatório por lucros cessantes, a matéria devolvida à Turma Recursal não se amolda àquela debatida na Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004, em tramite na Câmara de Uniformização do TJDFT (possibilidade de inversão da cláusula penal e sua cumulação com lucros cessantes).
I. Insubsistente a tese recursal da construtora/incorporadora, no que concerne à inviabilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, pois a mera alegação de existência de “cláusula 7.3” que indenize o consumidor em razão de inadimplemento da vendedora, sem a efetiva comprovação, não infirma os fundamentos da sentença ora revista (CPC, Art. 373, II). Logo, é de se manter a condenação referente à inversão da cláusula penal (ausente impugnação acerca do percentual fixado).
J. Em relação à base de cálculo (valor do imóvel), merece reparo, pois conforme aduzido pela requerente, também recorrente, o valor do imóvel conforme estabelecido em contrato é no importe de R$ 74.985,00 (ID. 19086049). Desse modo, o percentual fixado pelo Juízo a quo deverá ser aplicado sobre o valor do imóvel estipulado em contrato, correspondente ao período da mora devidamente ajustado (1mês e 15 dias de atraso).
K. Lado outro, os danos morais decorrem do abalo aos atributos da personalidade, em especial à dignidade da vítima desencadeada pelo evento (CF, Art. 5o, V e X).
L. Sendo assim, a situação vivenciada pela requerente/recorrente, por si só, não supera os limites do mero dissabor decorrente do inadimplemento contratual e, portanto, não caracteriza dano moral passível de compensação, porquanto não há comprovação de exposição a qualquer situação externa vexatória suficiente a demonstrar dano psicológico ou ofensa aos atributos da personalidade (CPC, Art. 373, inciso I). Desse modo, não prospera o pleito de reparação por danos morais, por demandarem grave afetação aos direitos da personalidade do ofendido.
M. Por fim, em relação ao recurso do Banco do Brasil, forçoso reconhecer que é dever da construtora/incorporadora reparar todos os danos decorrentes da mora, uma vez que deu causa a tal onerosidade (mora na entrega do imóvel). Por consequência, é de se afastar a responsabilidade solidária estabelecida pelo juízo de origem.
III. Rejeitadas as preliminares. Recurso das partes conhecidos. Provido o Banco do Brasil para afastar a solidariedade e decidir pela improcedência dos pedidos autorais em desfavor do ora recorrente (CPC, Art. 487, I). Parcialmente provido o da JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A para decotar a condenação a título de juros de financiamento (“juros de obra”). E parcialmente provido o da requerente para ajustar a condenação a título de inversão de cláusula penal, conforme explicitado no item II, letra “J” da ementa. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, Art. 46). Sem condenação em custas processuais nem honorários advocatícios fixados.

Inteiro teor:
CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA AO CONSUMIDOR. JUROS DE FINANCIAMENTO. ADIMPLEMENTO NÃO COMPROVADO. PLEITO INDENIZATÓRIO INCONSISTENTE (CPC, Art. 373, inciso I). VIABILIDADE DE INVERSÃO DE CLAÚSULA PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DA PARTE CONSUMIDORA (Tema n. 971 - REsp no 1614721 / DF e REsp no 1631485 / DF). DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.
I. Preliminares rejeitadas:
A. A de ilegitimidade passiva (pagamento dos “juros de obra” à instituição bancária), suscitada pela JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, já que a controvérsia se cinge à interpretação das normas contratuais de promessa de compra e venda de imóvel entregue pela empresa a legitimar a pretensão de indenização por danos decorrentes da mora.
B. A de ilegitimidade passiva suscitada pelo Banco do Brasil, pois a pertinência subjetiva da ação deve ser verificada à luz das alegações feitas pelo requerente na inicial (teoria da asserção). Com efeito, constatada a correspondência entre as partes da relação jurídica material e processual, não há de se falar em retificação do polo passivo, porquanto se trataria de eventual conduta ilícita praticada pela instituição financeira, em decorrência de descontos a título de juros de financiamento.
II. Mérito:
A. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas do CDC (Arts. 6o e 14).
B. A cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega da obra não se mostra abusiva, desde que a contagem seja em dias corridos, de sorte que se estipulada em dias úteis torna-se desarrazoada e abusiva, a culminar em desvantagem exagerada ao consumidor (CDC, Arts. 47 e 51, IV; Precedente do TJDFT: Incidente de Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, julgado em 11/07/2016).
C. No mais, a cláusula do contrato de financiamento habitacional (prorrogação da contagem do prazo para a entrega do imóvel), por tratar de relação jurídica entre a construtora e a instituição financeira (período máximo concedido pelo agente financiador), não afeta o prazo estipulado no contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, pena de ofensa ao princípio da boa-fé objetiva e à função social dos contratos (CC, Art. 421 e 422, CDC, Art. 51, III). Portanto, tem-se como início da contagem a data já estipulada em contrato particular de promessa de compra e venda (ID. 19086049); razão pela qual, a data prometida para a entrega da unidade residencial era em 27.10.2015 (já incluída a tolerância de 180 dias), e o recebimento do bem ocorreu somente em 12.12.2015 (ID. 19086050), a resultar em 1mês e 15 dias de atraso.
D. Assim, excedido o legítimo prazo contratual para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (Precedente do STJ: EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018) (CC, Art. 402 e 475).
E. No que concerne à cobrança a título de “juros de obra”, é cediço que é ônus do consumidor arcar com o referido encargo durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”, salvo se comprovada a culpa da construtora/incorporadora no atraso da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se”.
F. No contexto, as Turmas Recursais do TJDFT têm adotado o entendimento de que deve ser comprovado pelo consumidor, para fins de indenização, o efetivo adimplemento desses juros, além da comprovação de sua inexigibilidade, o que não se verifica no presente caso, pois os extratos colacionados (ID. 19085444) não provam de forma inequívoca (ausência de especificação) o pagamento dos alegados juros de financiamento (“juros de obra”), tampouco a ausência de amortização do saldo devedor, o que poderia ser comprovado por meio de demonstrativo (origem e evolução da dívida) que constasse o valor: do saldo devedor (inicial e atualizado), das parcelas pagas e dos respectivos encargos (CPC, Art. 373, I). No ponto, a sentença merece reforma.
G. Já em relação à reversão da cláusula penal moratória em favor da parte consumidora, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (Tema n. 971 - REsp no 1614721 / DF e REsp no 1631485 / DF).
H. No ponto, à míngua de pleito indenizatório por lucros cessantes, a matéria devolvida à Turma Recursal não se amolda àquela debatida na Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004, em tramite na Câmara de Uniformização do TJDFT (possibilidade de inversão da cláusula penal e sua cumulação com lucros cessantes).
I. Insubsistente a tese recursal da construtora/incorporadora, no que concerne à inviabilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, pois a mera alegação de existência de “cláusula 7.3” que indenize o consumidor em razão de inadimplemento da vendedora, sem a efetiva comprovação, não infirma os fundamentos da sentença ora revista (CPC, Art. 373, II). Logo, é de se manter a condenação referente à inversão da cláusula penal (ausente impugnação acerca do percentual fixado).
J. Em relação à base de cálculo (valor do imóvel), merece reparo, pois conforme aduzido pela requerente, também recorrente, o valor do imóvel conforme estabelecido em contrato é no importe de R$ 74.985,00 (ID. 19086049). Desse modo, o percentual fixado pelo Juízo a quo deverá ser aplicado sobre o valor do imóvel estipulado em contrato, correspondente ao período da mora devidamente ajustado (1mês e 15 dias de atraso).
K. Lado outro, os danos morais decorrem do abalo aos atributos da personalidade, em especial à dignidade da vítima desencadeada pelo evento (CF, Art. 5o, V e X).
L. Sendo assim, a situação vivenciada pela requerente/recorrente, por si só, não supera os limites do mero dissabor decorrente do inadimplemento contratual e, portanto, não caracteriza dano moral passível de compensação, porquanto não há comprovação de exposição a qualquer situação externa vexatória suficiente a demonstrar dano psicológico ou ofensa aos atributos da personalidade (CPC, Art. 373, inciso I). Desse modo, não prospera o pleito de reparação por danos morais, por demandarem grave afetação aos direitos da personalidade do ofendido.
M. Por fim, em relação ao recurso do Banco do Brasil, forçoso reconhecer que é dever da construtora/incorporadora reparar todos os danos decorrentes da mora, uma vez que deu causa a tal onerosidade (mora na entrega do imóvel). Por consequência, é de se afastar a responsabilidade solidária estabelecida pelo juízo de origem.
III. Rejeitadas as preliminares. Recurso das partes conhecidos. Provido o Banco do Brasil para afastar a solidariedade e decidir pela improcedência dos pedidos autorais em desfavor do ora recorrente (CPC, Art. 487, I). Parcialmente provido o da JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A para decotar a condenação a título de juros de financiamento (“juros de obra”). E parcialmente provido o da requerente para ajustar a condenação a título de inversão de cláusula penal, conforme explicitado no item II, letra “J” da ementa. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, Art. 46). Sem condenação em custas processuais nem honorários advocatícios fixados.