Tribunal: TJDFT
Processo: 0011462-57.2015.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-06-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0011462-57.2015.8.07.0001 RECORRENTE: LB10 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDO: EVALDO VASCONCELOS DE MORAES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. DUAS APELAÇÕES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. ENTREGA DO IMÓVEL COM ATRASO. DEVOLUÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. TERMO FINAL DA CONTAGEM DOS LUCROS CESSANTES. ARRAS. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. TEMA 971 DO STJ. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970 DO STJ. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO APLICÁVEL. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. APELOS DESPROVIDOS. 1. Duas apelações contra sentença proferida em ação de conhecimento ajuizada por consumidor que adquiriu imóvel na planta. Sentença que rescinde o contrato de promessa de compra e venda do imóvel e determina a restituição integral dos valores pagos pela promitente compradora e ainda condena as rés, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes. 1.1. Na apelação, o autor alega, inicialmente, a possibilidade de inversão da cláusula penal. Aduz que a contagem do prazo do termo dos lucros cessantes se dá com a sentença. Requer a restituição das arras em dobro. 1.2. Na apelação, o réu requer a retenção de 30% do montante pago em razão da rescisão imotivada. Alega o adimplemento substancial do contrato. Afirma que o atraso na entrega da obra se deu em razão de caso fortuito e força maior. Pleiteia a exclusão dos lucros cessantes ou, subsidiariamente, a sua redução em valor proporcional. Por fim, requer a fixação dos honorários sucumbenciais na forma equitativa. 2. A relação jurídica estabelecida entre as partes se configura como relação de consumo, tendo em vista que a ré se enquadra no conceito de fornecedora de produtos e serviços e o autor no de consumidores, destinatários finais da cadeia de consumo, a teor do que dispõem os artigos 2o e 3o da Lei n. 8.078/1990. 3. Da apelação do autor. 3.1. Da inversão da cláusula penal. 3.2. Possível a inversão da cláusula que define multa moratória em desfavor da construtora/incorporadora em caso de inadimplemento. 3.3. Tema n. 971 do STJ: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” 3.4. Ainda que válida a reversão da multa cominada pela cláusula penal em desfavor da construtora inadimplente, ela não é passível de cumulação com os lucros cessantes, em razão da finalidade de ambos. 3.5. Tema n. 970 do STJ: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. 4. Do termo final para recebimento da indenização por lucros cessantes. 4.1. É possível suspender o pagamento das prestações do contrato de compra e venda de imóvel, pois o adquirente tem o direito de desistir do negócio ou de demandar sua rescisão, mesmo que não haja justo motivo para tanto. 4.2. Jurisprudência: “Estando caracterizado o desinteresse na continuidade de promessa de compra e venda por parte do adquirente, cabível a concessão de tutela antecipada visando à suspensão do pagamento das parcelas advindas do pacto, mormente quando o consumidor não possui condições financeiras de cumpri-las por inexecução contratual da construtora.” (07000808720188079000, Carmelita Brasil, 2a Turma Cível, DJE: 25/04/2018.) 4.3. No caso dos autos, a data da rescisão contratual operou com o deferimento dos efeitos da tutela em que se suspendeu o pagamento das prestações a vencer. Portanto, o termo final é a data da decisão interlocutória que defere o pedido de suspensão. 5. Da restituição das arras em dobro. 5.1. As arras estão relacionadas ao inadimplemento e, especificamente, as consequências jurídicas deste. Ou seja, elas visam confirmar o negócio jurídico, servindo como “sinal” ou “princípio de pagamento” em caso de inadimplemento ou inexecução (arts. 417 a 420 do Código Civil). 5.2. Jurisprudência: “(...) Não há que se falar em devolução em dobro do valor pago a título de arras, pois, em casos de resolução contratual por inadimplência da construtora, os valores pagos devem ser devolvidos em parcela única e de forma simples.” (00400146620148070001, Josapha Francisco dos Santos, 5a Turma Cível, DJE: 14/10/2019). 6. Da apelação do réu. 6.1. Da responsabilidade pelo atraso. Caso fortuito ou força maior. 6.2. Não se excluem da responsabilidade da ré, uma vez que todas as hipóteses apontadas nos autos devem ser incluídas no prazo de tolerância de 180 dias, não existindo caso fortuito ou força maior, pois as circunstâncias alegadas para o atraso, tais como, escassez de mão de obra, insumos e entraves de entes públicos estão relacionadas ao risco da atividade exercida pela incorporadora, não podendo ser utilizadas para justificar atraso além do contratualmente previsto. 6.3. Jurisprudência: “3 Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente Habite-se), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno. (...) (00318822020148070001, Alfeu Machado, 1a Turma Cível, DJE: 30/9/2019). 7. Do adimplemento substancial. 7.1. "A finalidade da teoria do adimplemento substancial é vedar a resolução do contrato ou de uma obrigação qualquer com base no inadimplemento mínimo, insignificante. O sujeito prejudicado pelo inadimplemento de pequena relevância terá o direito legítimo o valor das parcelas inadimplidas.” (Daniel. Manual de Direito Civil. Ed. Juspodium. 2o Ed. pág. 602) 7.2. No caso dos autos, mesmo com o imóvel pronto, a parte apelada não pode usufruir do bem pacto da avença. O que importa é a entrega do bem imóvel, independentemente do quanto já estava pronto. 7.3. Não há se falar em qualquer espécie de retenção, haja vista que a parte culpada deve arcar com as consequências do inadimplemento e resolução contratual a que deu causa. 8. Dos lucros cessantes. 8.1. Consistem naquilo que o lesado deixou razoavelmente de lucrar como consequência direta do evento danoso (artigo 402 do CC). 8.2. No caso dos autos, tem-se reconhecido a existência de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que o adquirente não pode locar o bem a terceiros, tampouco usufruir do imóvel para uso próprio, o que acarreta ao comprador um prejuízo presumido. 8.3. Quanto ao valor estipulado, este deve corresponder ao equivalente do aluguel do bem. 8.4. É entendimento desta Corte: “(...) São devidos lucros cessantes ao promitente-comprador, desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, sem defeitos, que deve corresponder ao valor de aluguel médio de mercado ou percentual prefixado no contrato (0,5%). (20140710298197APC, Leila Arlanch, 2a Turma Cível, DJE: 4/9/2019). 8.5 Período dos lucros cessantes corretamente fixados: 28 de agosto de 2014 a 10 de abril de 2015, data da rescisão contratual. 9. Dos honorários advocatícios. 9.1. Configurada a sucumbência mínima do autor, apenas o réu deve responder pelas custas do processo e honorários advocatícios. 10. Apelos desprovidos. A recorrente alega violação ao artigo 86 do Código de Processo Civil, sustentando que o ônus sucumbencial deve ser proporcionalmente distribuído, pois o recorrido apresentou 4 (quatro) pedidos e saiu vencedor apenas em 2 (dois), o de rescisão e indenização por lucros cessantes, perdendo em relação à inversão da multa contratual e restituição das arras em dobro. Requer que as publicações sejam feitas em nome dos advogados FERNANDO RUDGE LEITE NETO, OAB/DF 35.977, e FRANCISCO ANTÔNIO SALMERON JÚNIOR, OAB/DF 33.896. Em sede de contrarrazões, o recorrido pede a majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa ao artigo 86 do Código de Processo Civil. Isso porque, a turma julgadora, em sede de embargos de declaração, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que “Observe-se que nos autos, o autor foi vencedor em três pedidos dos quatro formulados na inicial: a) rescisão do contrato em comento; b) a devolução do todos os valores quitados, ou seja, a quantia de R$ 114.948,21 (cento e quatorze mil novecentos e quarenta e oito reais e vinte um centavos), incluídos os valores a título de sinal; c) a indenização por lucros cessantes, no valor de R$ 2.198,07 (dois mil cento e noventa e oito reais e sete centavos) entre o período de 28/08/2014 a 13/04/2015. Assim, levando-se em conta as ponderações quantitativas e qualitativas, tem-se correta a sentença que aplicou o artigo 86, parágrafo único do CPC, porquanto o autor sucumbiu em parte mínima”. (ID 15207000). Infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ, uma vez que “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de não ser possível a revisão do quantitativo em que autor e ré decaíram do pedido, para fins de aferir a sucumbência recíproca ou mínima, por implicar reexame de matéria fático-probatória, procedimento vedado pela Súmula no 7/STJ” (REsp 1595897/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 16/6/2020). Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC/2015, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. Por fim, determino que as publicações sejam feitas em nome dos advogados FERNANDO RUDGE LEITE NETO, OAB/DF 35.977, e FRANCISCO ANTÔNIO SALMERON JÚNIOR, OAB/DF 33.896. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A025

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0011462-57.2015.8.07.0001 RECORRENTE: LB10 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDO: EVALDO VASCONCELOS DE MORAES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. DUAS APELAÇÕES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. ENTREGA DO IMÓVEL COM ATRASO. DEVOLUÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. TERMO FINAL DA CONTAGEM DOS LUCROS CESSANTES. ARRAS. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. TEMA 971 DO STJ. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970 DO STJ. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO APLICÁVEL. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. APELOS DESPROVIDOS. 1. Duas apelações contra sentença proferida em ação de conhecimento ajuizada por consumidor que adquiriu imóvel na planta. Sentença que rescinde o contrato de promessa de compra e venda do imóvel e determina a restituição integral dos valores pagos pela promitente compradora e ainda condena as rés, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes. 1.1. Na apelação, o autor alega, inicialmente, a possibilidade de inversão da cláusula penal. Aduz que a contagem do prazo do termo dos lucros cessantes se dá com a sentença. Requer a restituição das arras em dobro. 1.2. Na apelação, o réu requer a retenção de 30% do montante pago em razão da rescisão imotivada. Alega o adimplemento substancial do contrato. Afirma que o atraso na entrega da obra se deu em razão de caso fortuito e força maior. Pleiteia a exclusão dos lucros cessantes ou, subsidiariamente, a sua redução em valor proporcional. Por fim, requer a fixação dos honorários sucumbenciais na forma equitativa. 2. A relação jurídica estabelecida entre as partes se configura como relação de consumo, tendo em vista que a ré se enquadra no conceito de fornecedora de produtos e serviços e o autor no de consumidores, destinatários finais da cadeia de consumo, a teor do que dispõem os artigos 2o e 3o da Lei n. 8.078/1990. 3. Da apelação do autor. 3.1. Da inversão da cláusula penal. 3.2. Possível a inversão da cláusula que define multa moratória em desfavor da construtora/incorporadora em caso de inadimplemento. 3.3. Tema n. 971 do STJ: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” 3.4. Ainda que válida a reversão da multa cominada pela cláusula penal em desfavor da construtora inadimplente, ela não é passível de cumulação com os lucros cessantes, em razão da finalidade de ambos. 3.5. Tema n. 970 do STJ: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. 4. Do termo final para recebimento da indenização por lucros cessantes. 4.1. É possível suspender o pagamento das prestações do contrato de compra e venda de imóvel, pois o adquirente tem o direito de desistir do negócio ou de demandar sua rescisão, mesmo que não haja justo motivo para tanto. 4.2. Jurisprudência: “Estando caracterizado o desinteresse na continuidade de promessa de compra e venda por parte do adquirente, cabível a concessão de tutela antecipada visando à suspensão do pagamento das parcelas advindas do pacto, mormente quando o consumidor não possui condições financeiras de cumpri-las por inexecução contratual da construtora.” (07000808720188079000, Carmelita Brasil, 2a Turma Cível, DJE: 25/04/2018.) 4.3. No caso dos autos, a data da rescisão contratual operou com o deferimento dos efeitos da tutela em que se suspendeu o pagamento das prestações a vencer. Portanto, o termo final é a data da decisão interlocutória que defere o pedido de suspensão. 5. Da restituição das arras em dobro. 5.1. As arras estão relacionadas ao inadimplemento e, especificamente, as consequências jurídicas deste. Ou seja, elas visam confirmar o negócio jurídico, servindo como “sinal” ou “princípio de pagamento” em caso de inadimplemento ou inexecução (arts. 417 a 420 do Código Civil). 5.2. Jurisprudência: “(...) Não há que se falar em devolução em dobro do valor pago a título de arras, pois, em casos de resolução contratual por inadimplência da construtora, os valores pagos devem ser devolvidos em parcela única e de forma simples.” (00400146620148070001, Josapha Francisco dos Santos, 5a Turma Cível, DJE: 14/10/2019). 6. Da apelação do réu. 6.1. Da responsabilidade pelo atraso. Caso fortuito ou força maior. 6.2. Não se excluem da responsabilidade da ré, uma vez que todas as hipóteses apontadas nos autos devem ser incluídas no prazo de tolerância de 180 dias, não existindo caso fortuito ou força maior, pois as circunstâncias alegadas para o atraso, tais como, escassez de mão de obra, insumos e entraves de entes públicos estão relacionadas ao risco da atividade exercida pela incorporadora, não podendo ser utilizadas para justificar atraso além do contratualmente previsto. 6.3. Jurisprudência: “3 Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente Habite-se), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno. (...) (00318822020148070001, Alfeu Machado, 1a Turma Cível, DJE: 30/9/2019). 7. Do adimplemento substancial. 7.1. "A finalidade da teoria do adimplemento substancial é vedar a resolução do contrato ou de uma obrigação qualquer com base no inadimplemento mínimo, insignificante. O sujeito prejudicado pelo inadimplemento de pequena relevância terá o direito legítimo o valor das parcelas inadimplidas.” (Daniel. Manual de Direito Civil. Ed. Juspodium. 2o Ed. pág. 602) 7.2. No caso dos autos, mesmo com o imóvel pronto, a parte apelada não pode usufruir do bem pacto da avença. O que importa é a entrega do bem imóvel, independentemente do quanto já estava pronto. 7.3. Não há se falar em qualquer espécie de retenção, haja vista que a parte culpada deve arcar com as consequências do inadimplemento e resolução contratual a que deu causa. 8. Dos lucros cessantes. 8.1. Consistem naquilo que o lesado deixou razoavelmente de lucrar como consequência direta do evento danoso (artigo 402 do CC). 8.2. No caso dos autos, tem-se reconhecido a existência de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que o adquirente não pode locar o bem a terceiros, tampouco usufruir do imóvel para uso próprio, o que acarreta ao comprador um prejuízo presumido. 8.3. Quanto ao valor estipulado, este deve corresponder ao equivalente do aluguel do bem. 8.4. É entendimento desta Corte: “(...) São devidos lucros cessantes ao promitente-comprador, desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, sem defeitos, que deve corresponder ao valor de aluguel médio de mercado ou percentual prefixado no contrato (0,5%). (20140710298197APC, Leila Arlanch, 2a Turma Cível, DJE: 4/9/2019). 8.5 Período dos lucros cessantes corretamente fixados: 28 de agosto de 2014 a 10 de abril de 2015, data da rescisão contratual. 9. Dos honorários advocatícios. 9.1. Configurada a sucumbência mínima do autor, apenas o réu deve responder pelas custas do processo e honorários advocatícios. 10. Apelos desprovidos. A recorrente alega violação ao artigo 86 do Código de Processo Civil, sustentando que o ônus sucumbencial deve ser proporcionalmente distribuído, pois o recorrido apresentou 4 (quatro) pedidos e saiu vencedor apenas em 2 (dois), o de rescisão e indenização por lucros cessantes, perdendo em relação à inversão da multa contratual e restituição das arras em dobro. Requer que as publicações sejam feitas em nome dos advogados FERNANDO RUDGE LEITE NETO, OAB/DF 35.977, e FRANCISCO ANTÔNIO SALMERON JÚNIOR, OAB/DF 33.896. Em sede de contrarrazões, o recorrido pede a majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa ao artigo 86 do Código de Processo Civil. Isso porque, a turma julgadora, em sede de embargos de declaração, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que “Observe-se que nos autos, o autor foi vencedor em três pedidos dos quatro formulados na inicial: a) rescisão do contrato em comento; b) a devolução do todos os valores quitados, ou seja, a quantia de R$ 114.948,21 (cento e quatorze mil novecentos e quarenta e oito reais e vinte um centavos), incluídos os valores a título de sinal; c) a indenização por lucros cessantes, no valor de R$ 2.198,07 (dois mil cento e noventa e oito reais e sete centavos) entre o período de 28/08/2014 a 13/04/2015. Assim, levando-se em conta as ponderações quantitativas e qualitativas, tem-se correta a sentença que aplicou o artigo 86, parágrafo único do CPC, porquanto o autor sucumbiu em parte mínima”. (ID 15207000). Infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ, uma vez que “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de não ser possível a revisão do quantitativo em que autor e ré decaíram do pedido, para fins de aferir a sucumbência recíproca ou mínima, por implicar reexame de matéria fático-probatória, procedimento vedado pela Súmula no 7/STJ” (REsp 1595897/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 16/6/2020). Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC/2015, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. Por fim, determino que as publicações sejam feitas em nome dos advogados FERNANDO RUDGE LEITE NETO, OAB/DF 35.977, e FRANCISCO ANTÔNIO SALMERON JÚNIOR, OAB/DF 33.896. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A025