Tribunal: TJDFT
Processo: 0703106-72.2019.8.07.0007
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-04-14
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. TRATATIVAS. INTERESSE BILATERAL. PROPOSIÇÃO E OBLAÇÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL. PRECEDENTES. POSSIBILIDADE. 10%. RAZOABILIDADE. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Hipótese de resilição bilateral de contrato de compra e venda de unidades imobiliárias em construção com o estabelecimento de divergência em relação ao percentual de retenção dos valores pagos e aos encargos decorrentes do distrato.
2. Nos casos de relação jurídica negocial cujo objeto é a compra de imóvel a construtora se posiciona como fornecedora dos bens negociados, submetendo o contrato às disposições normativas previstas no Código de Defesa do Consumidor.
3. O distrato é negócio jurídico bilateral celebrado com efeito desconstitutivo de relação jurídica negocial pretérita.
4. Mesmo na hipótese de inadimplemento contratual, que é a causa de resolução da relação jurídica negocial, com a superveniência de declarações de vontade constantes nas respectivas mensagens eletrônicas remetidas reciprocamente pelas partes, persistindo apenas a discordância em relação ao percentual do valor a ser retido e à cobrança de encargos contratuais, fica evidenciada a efetiva resilição bilateral do negócio.
5. O Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento segundo o qual é razoável a retenção dos valores correspondentes aos percentuais entre 10% (dez por cento) e 20% (vinte por cento) dos montantes efetivamente pagos pelo adquirente de bem imóvel, como forma de compensar a construtora pelos prejuízos advindos da extinção da relação jurídica negocial. 5.1. A avaliação a respeito do efetivo percentual a ser aplicado, todavia, demanda a análise das peculiaridades presentes no caso concreto. 5.2. Na hipótese vertente, a despeito de ter aduzido que o sistema de incorporação imobiliária é complexo e composto por diversas etapas, que se iniciaram muito antes do lançamento do empreendimento imobiliário, a recorrente não fez prova no sentido de que o percentual almejado seria mais adequado para recompor suas perdas, não trazendo, ainda, quaisquer elementos que justificassem a aplicação de percentual maior. 5.3. Por fim, o art. 413 do Código Civil autoriza que o Juiz reduza o valor previsto em cláusula penal, de forma equitativa e desde que a obrigação principal tenha sido cumprida em parte ou o montante da penalidade seja manifestamente excessivo.
6. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial repetitivo no 1.740.911/DF (Tema 1002), firmou entendimento no sentido de que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias celebrados antes da data de início da vigência da Lei no 13.786/2018, nos quais há o requerimento de resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, de forma diversa da previsão contida na cláusula penal convencionada, os juros de mora devem ser aplicados a partir do trânsito em julgado da respectiva sentença.
7. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. TRATATIVAS. INTERESSE BILATERAL. PROPOSIÇÃO E OBLAÇÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL. PRECEDENTES. POSSIBILIDADE. 10%. RAZOABILIDADE. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Hipótese de resilição bilateral de contrato de compra e venda de unidades imobiliárias em construção com o estabelecimento de divergência em relação ao percentual de retenção dos valores pagos e aos encargos decorrentes do distrato.
2. Nos casos de relação jurídica negocial cujo objeto é a compra de imóvel a construtora se posiciona como fornecedora dos bens negociados, submetendo o contrato às disposições normativas previstas no Código de Defesa do Consumidor.
3. O distrato é negócio jurídico bilateral celebrado com efeito desconstitutivo de relação jurídica negocial pretérita.
4. Mesmo na hipótese de inadimplemento contratual, que é a causa de resolução da relação jurídica negocial, com a superveniência de declarações de vontade constantes nas respectivas mensagens eletrônicas remetidas reciprocamente pelas partes, persistindo apenas a discordância em relação ao percentual do valor a ser retido e à cobrança de encargos contratuais, fica evidenciada a efetiva resilição bilateral do negócio.
5. O Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento segundo o qual é razoável a retenção dos valores correspondentes aos percentuais entre 10% (dez por cento) e 20% (vinte por cento) dos montantes efetivamente pagos pelo adquirente de bem imóvel, como forma de compensar a construtora pelos prejuízos advindos da extinção da relação jurídica negocial. 5.1. A avaliação a respeito do efetivo percentual a ser aplicado, todavia, demanda a análise das peculiaridades presentes no caso concreto. 5.2. Na hipótese vertente, a despeito de ter aduzido que o sistema de incorporação imobiliária é complexo e composto por diversas etapas, que se iniciaram muito antes do lançamento do empreendimento imobiliário, a recorrente não fez prova no sentido de que o percentual almejado seria mais adequado para recompor suas perdas, não trazendo, ainda, quaisquer elementos que justificassem a aplicação de percentual maior. 5.3. Por fim, o art. 413 do Código Civil autoriza que o Juiz reduza o valor previsto em cláusula penal, de forma equitativa e desde que a obrigação principal tenha sido cumprida em parte ou o montante da penalidade seja manifestamente excessivo.
6. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial repetitivo no 1.740.911/DF (Tema 1002), firmou entendimento no sentido de que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias celebrados antes da data de início da vigência da Lei no 13.786/2018, nos quais há o requerimento de resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, de forma diversa da previsão contida na cláusula penal convencionada, os juros de mora devem ser aplicados a partir do trânsito em julgado da respectiva sentença.
7. Recurso conhecido e parcialmente provido.