Tribunal: TJDFT
Processo: 0013590-16.2016.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-09-30
Data de publicação: 2020-10-20

Ementa:
CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE AUTÔNOMA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. ENTREGA DO BEM PROMETIDO NO PRAZO CONVENCIONADO. MORA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INVERSÃO DA DISPOSIÇÃO CONVENCIONADA À GUISA DE LUCROS CESSANTES. INCIDÊNCIA NO PERÍODO DA MORA. INDENIZAÇÃO SOB A FORMA DA CLÁUSULA PENAL. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. PREVISÃO ENDEREÇADA EXCLUSIVAMENTE AO ADQUIRENTE. ABUSIVIDADE. ILEGITIMIDADE. APLICAÇÃO REVERSA. IMPERATIVO LEGAL. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o. CLÁUSULA PENAL. NATUREZA COMPENSATÓRIA. COMPREENSÃO DA PENA E DAS PERDAS DERIVADAS DO INADIMPLEMENTO. CUMULAÇÃO. INVIABILIDADE. TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.614.721/DF E RESP N. 1.631.485/DF. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. INCIDÊNCIA DA DISPOSIÇÃO PENAL. NATUREZA PURAMENTE SANCIONATÓRIA. VALOR DO IMÓVEL. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. SALDO DEVEDOR REMANESCENTE. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA ATÉ A DATA DA QUITAÇÃO VIA DE FINANCIAMENTO. VALOR DETERMINADO. CORREÇÃO ATÉ A CONTRATAÇÃO DO MÚTUO. COMPREENSÃO COMO DANO EMERGENTE. INVIABILIDADE. TERMO INICIAL DA MORA. ERRO MATERIAL. CORREÇÃO. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final de apartamento negociado qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
2. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente.
3. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, consoante a cláusula compensatória prevista contratualmente.
4. Encerrando o contrato entabulado entre promissário adquirente de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostentam, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
5. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente ao consumidor para a hipótese de atraso no cumprimento de suas obrigações, a disposição penal, encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeitá-lo a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja aplicada, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento (CDC, art. 51, IV e §1o).
6. A Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante, legitimando, pois, a inversão da disposição penal como forma de equalização da relação negocial, obstando que apenas uma parte seja penalizada.
7. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promitente vendedora na entrega do imóvel que prometera a venda, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).
8. Estabelecida compensação pecuniária proveniente dos lucros cessantes que deixaram os adquirentes de auferir durante o período da mora da promissária vendedora consoante os locativos passíveis de serem irradiados pelo imóvel, inviável que seja cumulada com cláusula penal reversa com criação de nova composição, pois implicaria dupla compensação, notadamente quando não postulada a subversão da disposição com a natureza que originalmente descerrara, ou seja, sanção de natureza moratória, tornando inviável que assim seja subtendido o pedido.
9. Aferido que as cláusulas do contrato particular de compromisso de compra e venda concertado entre os litigantes no tocante ao montante vertido em pagamento do imóvel guardam conformação com o legalmente permitido e com os usos e práticas correntes no mercado, explicitando o exato valor a ser vertido em pagamento pelo imóvel, não estando permeadas por nenhuma abusividade ou excessividade, não comportam a interseção judicial sobre o seu conteúdo e a desconsideração do que ficara pactuado.
10. Aferido que o contrato de promessa de compra estabelecera, de forma literal e sem qualquer resquício de dúvida, que as parcelas remanescentes do preço serão atualizadas monetariamente, observado o indexador eleito, a partir da expedição da respectiva carta de habite-se até o efetivo pagamento via de financiamento imobiliário ou recursos próprios do promissário adquirente, destinando-se essa fórmula de atualização a preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato mediante preservação da atualidade da obrigação, a previsão se reveste de legitimidade, não encerrando obrigação iníqua ou abusiva, obstando sua elisão ou a extração de exegese diversa da que emerge da literalidade do dispositivo que a retrata com lastro na natureza de relação de consumo ostentada pela avença.
11. Considerando que a atualização monetária não encerra natureza de pena, consubstanciando simples fórmula de preservação da atualidade da obrigação no tempo mediante prevenção de que seja afetada pelo efeito que a inflação irradia sobre a moeda, evitando que seja mitigada em razão do simples decurso do tempo, a disposição negocial que prescreve que a parte remanescente do preço será atualizada monetariamente, observado o indexador eleito, no período que medeia entre a data da expedição do habite-se até o momento em que houver a quitação não encerra nenhuma abusividade, devendo ser preservada e ser-lhe assegurada efetividade, não podendo a atualização havida, ademais, ser compreendida como dano emergente e integrar a composição devida aos adquirentes pela mora em que incidira a vendedora.
12. Apelação conhecida e parcialmente provida para retificação de erro material. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE AUTÔNOMA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. ENTREGA DO BEM PROMETIDO NO PRAZO CONVENCIONADO. MORA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INVERSÃO DA DISPOSIÇÃO CONVENCIONADA À GUISA DE LUCROS CESSANTES. INCIDÊNCIA NO PERÍODO DA MORA. INDENIZAÇÃO SOB A FORMA DA CLÁUSULA PENAL. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. PREVISÃO ENDEREÇADA EXCLUSIVAMENTE AO ADQUIRENTE. ABUSIVIDADE. ILEGITIMIDADE. APLICAÇÃO REVERSA. IMPERATIVO LEGAL. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o. CLÁUSULA PENAL. NATUREZA COMPENSATÓRIA. COMPREENSÃO DA PENA E DAS PERDAS DERIVADAS DO INADIMPLEMENTO. CUMULAÇÃO. INVIABILIDADE. TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.614.721/DF E RESP N. 1.631.485/DF. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. INCIDÊNCIA DA DISPOSIÇÃO PENAL. NATUREZA PURAMENTE SANCIONATÓRIA. VALOR DO IMÓVEL. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. SALDO DEVEDOR REMANESCENTE. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA ATÉ A DATA DA QUITAÇÃO VIA DE FINANCIAMENTO. VALOR DETERMINADO. CORREÇÃO ATÉ A CONTRATAÇÃO DO MÚTUO. COMPREENSÃO COMO DANO EMERGENTE. INVIABILIDADE. TERMO INICIAL DA MORA. ERRO MATERIAL. CORREÇÃO. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final de apartamento negociado qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
2. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente.
3. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, consoante a cláusula compensatória prevista contratualmente.
4. Encerrando o contrato entabulado entre promissário adquirente de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostentam, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
5. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente ao consumidor para a hipótese de atraso no cumprimento de suas obrigações, a disposição penal, encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeitá-lo a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja aplicada, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento (CDC, art. 51, IV e §1o).
6. A Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante, legitimando, pois, a inversão da disposição penal como forma de equalização da relação negocial, obstando que apenas uma parte seja penalizada.
7. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar a inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, qualificada a mora da promitente vendedora na entrega do imóvel que prometera a venda, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, deve ser interpretada em consonância com seu alcance e destinação, que afastam qualquer composição superior ao que prescreve se não comprovado que os prejuízos experimentados pelo adimplente superam o que alcança, inclusive porque a inadimplência da promitente vendedora não pode ser transformada em fonte de locupletamento ilícito ao adimplente (CC, art. 884).
8. Estabelecida compensação pecuniária proveniente dos lucros cessantes que deixaram os adquirentes de auferir durante o período da mora da promissária vendedora consoante os locativos passíveis de serem irradiados pelo imóvel, inviável que seja cumulada com cláusula penal reversa com criação de nova composição, pois implicaria dupla compensação, notadamente quando não postulada a subversão da disposição com a natureza que originalmente descerrara, ou seja, sanção de natureza moratória, tornando inviável que assim seja subtendido o pedido.
9. Aferido que as cláusulas do contrato particular de compromisso de compra e venda concertado entre os litigantes no tocante ao montante vertido em pagamento do imóvel guardam conformação com o legalmente permitido e com os usos e práticas correntes no mercado, explicitando o exato valor a ser vertido em pagamento pelo imóvel, não estando permeadas por nenhuma abusividade ou excessividade, não comportam a interseção judicial sobre o seu conteúdo e a desconsideração do que ficara pactuado.
10. Aferido que o contrato de promessa de compra estabelecera, de forma literal e sem qualquer resquício de dúvida, que as parcelas remanescentes do preço serão atualizadas monetariamente, observado o indexador eleito, a partir da expedição da respectiva carta de habite-se até o efetivo pagamento via de financiamento imobiliário ou recursos próprios do promissário adquirente, destinando-se essa fórmula de atualização a preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato mediante preservação da atualidade da obrigação, a previsão se reveste de legitimidade, não encerrando obrigação iníqua ou abusiva, obstando sua elisão ou a extração de exegese diversa da que emerge da literalidade do dispositivo que a retrata com lastro na natureza de relação de consumo ostentada pela avença.
11. Considerando que a atualização monetária não encerra natureza de pena, consubstanciando simples fórmula de preservação da atualidade da obrigação no tempo mediante prevenção de que seja afetada pelo efeito que a inflação irradia sobre a moeda, evitando que seja mitigada em razão do simples decurso do tempo, a disposição negocial que prescreve que a parte remanescente do preço será atualizada monetariamente, observado o indexador eleito, no período que medeia entre a data da expedição do habite-se até o momento em que houver a quitação não encerra nenhuma abusividade, devendo ser preservada e ser-lhe assegurada efetividade, não podendo a atualização havida, ademais, ser compreendida como dano emergente e integrar a composição devida aos adquirentes pela mora em que incidira a vendedora.
12. Apelação conhecida e parcialmente provida para retificação de erro material. Unânime.