Tribunal: TJDFT
Processo: 0706422-08.2019.8.07.0003
Órgão julgador: ALMIR ANDRADE DE FREITAS
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-18

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO PAGAMENTO NO PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. RESTITUIÇÃO MANTIDA NOS TERMOS DA SENTENÇA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.
I. Trata-se de recursos inominados interpostos pela parte autora e pela primeira ré em face da sentença que julgou procedente em parte os pedidos formulados na inicial para declarar que a parte autora não é a responsável pelos débitos condominiais anteriormente à entrega das chaves, bem como para condenar a primeira ré ao pagamento de R$ 2.272,71 a título de restituição, na forma simples, dos valores pagos indevidamente pela parte autora. Em seu recurso, a parte autora alega que foi impossibilitada de utilizar a área de lazer condomínio face a existência de débitos condominiais anteriores à entrega das chaves, que sequer tinha ciência. Aduz que tal situação fez com que fosse conhecida entre os demais condôminos como inadimplente. Ainda, salienta que não conseguiu utilizar o salão de festa e a churrasqueira quando pretendia realizar a reserva para o seu aniversário, sob o fundamento de que estaria inadimplente. Assim, pugna pela condenação das requeridas ao pagamento de danos morais. Ademais, argumenta que não obstante a sentença julgar improcedente o seu pleito face a alegação de ausência de provas, aduz que o artigo 79, IV a VI do Regimento Interno do condomínio possui disposição expressa de que somente o morador adimplente poderá fazer uso das churrasqueiras. Ainda, alega que também teve o direito ao voto vedado, em virtude do disposto no artigo 24, também do Regimento Interno. Prossegue, argumentando que mesmo após a sentença continua impedida de realizar reservas no sistema online de agendamento das churrasqueiras e salão de festas. Enfim, sustenta que persistem as cobranças indevidas da ré, razão pela qual pugna para a sua condenação em dobro pelo valor cobrado, o que alcança o total de R$ 6.407,22. Por sua vez, a parte ré (Incorporação Garden Ltda.) sustenta que o contrato entabulado entre as partes estipula a obrigação da autora ao pagamento das taxas condominiais desde o momento da sua assinatura, mesmo que não tenha recebido a unidade. Ainda, ressalta que a autora tinha ciência das taxas condominiais em atraso quando da compra do imóvel. Enfim, questiona o termo inicial dos juros de mora.
II. Recursos próprios, tempestivos e com preparo regular (ID 13085525 – autora; ID 13085513 – primeira ré). Contrarrazões apresentadas pelas requeridas (ID 13085545, 13085548 e 1308550). Não foram apresentadas contrarrazões pela requerente.
III. Inicialmente, importa consignar que a relação entre a parte autora e a construtora ou incorporadora com quem firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel tem natureza consumerista. Todavia, o mesmo não se dá quanto à relação entre ela e o condomínio, uma vez que este representa a coisa comum e os interesses sobre ela, não incidindo o CDC em suas relações com os condôminos. Nesse sentido, decidiu o colendo STJ: “Não se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor às relações jurídicas estabelecidas entre condomínio e condôminos” (AgRg no Ag 1122191/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2010, DJe 01/07/2010).
IV. Por conseguinte, também não há relação de consumo entre o condômino e a assessoria de cobrança condominial, que recebe poderes daquele para reaver créditos de condôminos inadimplentes. Nessa esteira: “DIREITO DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE CONDÔMINOS E EMPRESA CONTRATADA POR CONDOMÍNIOS PARA COBRANÇA DE TAXAS ATRASADAS. 1. Há relação de consumo entre o prestador do serviço e o condomínio que o contratou, mas não entre o terceiro contratado e os condôminos individualmente considerados. 2. Precedentes: RMS 17.605/GO, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 15/06/2010, DJe 24/06/2010; REsp 441.873/DF, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, DJ 23/10/2006, p. 295. Agravo regimental improvido” (AgRg no REsp 1378352/PR, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 03/09/2015, DJe 14/09/2015).
V. As obrigações condominiais são devidas pelo adquirente do imóvel somente após a sua imissão na posse do bem, com a efetiva entrega das chaves. A teor do disposto no art. 51, IV, do CDC, configura-se abusiva e nula de pleno direito a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais independentemente de sua imissão na posse do imóvel.
VI. Essa, a propósito, é a tese firmada no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas 2016.00.2.034904-4: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador”. (Acórdão n.1069061, 20160020349044IDR, Relator: TEÓFILO CAETANO Câmara de Uniformização, Data de Julgamento: 27/11/2017, Publicado no DJE: 23/01/2018. Pág.: 1173/1174)
VII. No caso, restou evidenciado que a entrega das chaves ocorreu em 28.06.2016 (ID 13085411), mas que existiram cobranças de taxas de condomínio anteriores àquela data. Assim, não obstante a alegação de existência de cláusula contratual e que a autora teria ciência dos débitos, mostra-se correta a sentença que isentou a parte autora da responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio pelo período anterior à entrega das chaves. Precedente desta E. Turma Recursal envolvendo o mesmo condomínio e construtora: (Acórdão 1086228, 07128945420178070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 4/4/2018, publicado no DJE: 10/4/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
VIII. Para a devolução em dobro é necessária a comprovação de três requisitos (parágrafo único do artigo 42 do CDC), a saber: que a cobrança realizada tenha sido indevida, que haja o efetivo pagamento pelo consumidor e que não tenha ocorrido engano justificável.
IX. Cabe destacar que ao longo da sua inicial a parte autora ressalta a existência de cobranças de taxas de condomínio relativas a períodos anteriores à entrega das chaves. Contudo, após a instrução, a sentença determinou a devolução na forma simples das parcelas mensais que não eram devidas e que teriam sido quitadas pela parte autora, relativas aos meses de dezembro de 2015 a maio de 2016, conforme ID 13085417. Entretanto, aquele documento não comprova que a autora tenha quitado tais parcelas. Na verdade, não há nos autos qualquer demonstração de adimplemento das taxas de condomínio pela autora nesse período, mas apenas a existência de cobranças, o que também é corroborado pelo extrato atualizado ID 13085468 (o qual foi juntado apenas de forma parcial pela autora, mas que permite corroborar que no dia 09.07.2019 ainda remanescia o não pagamento das parcelas). Assim, ausente a demonstração de quitação dos débitos, não seria o caso de se falar em restituição, seja na forma simples ou em dobro. Contudo, a parte ré/recorrente, em sua peça recursal, apenas alegou a existência de cláusula contratual que admitiria a cobrança, que a parte autora já tinha ciência das taxas condominiais anteriores e a sua irresignação acerca do termo inicial dos juros de mora. Assim, constata-se que não consta tese de que não teria ocorrido o prévio pagamento das taxas, razão pela qual, ausente a impugnação específica quanto ao trecho da sentença que determinou à restituição na forma simples da quantia que teria sido adimplida pela parte autora, deve ser mantida a condenação fixada na sentença.
X. Quanto ao suposto dano moral, não há que se falar em ato ilícito do condomínio, porquanto, encontrando-se o condomínio regularmente constituído e sendo a parte autora a promissária-compradora de uma das unidades condominiais, em princípio a ela deveriam ser dirigidas as cobranças das respectivas cotas. Apenas com o pronunciamento judicial definindo que ela não seria a responsável pelo pagamento das referidas taxas até que lhe sejam entregues as chaves do imóvel é que o ato de cobrança se torna ilícito. Ainda, não configura abalo moral a expedição de notificação extrajudicial, com a informação de que em caso de manutenção do débito poderão ser efetivadas medidas judiciais e inclusão no cadastro de inadimplentes, visto que não há óbice de que o credor informe que irá promover o exercício regular do direito que entende cabível.
XI. Ademais, depreende-se da circular do condomínio ID 13085412 que o problema da inadimplência das taxas condominiais anteriores à entrega das chaves atingia diversos moradores, sendo de conhecimento geral que não teria ocorrido o pagamento do condomínio quando os imóveis ainda se encontravam com a construtora. Portanto, não prospera a tese da parte autora de que passou a ser vista como inadimplente pelos demais condôminos.
XII. A menção de dispositivos do regimento interno que impedem a reserva das áreas de lazer e de votação na assembleia configura inovação recursal, visto que a parte apresenta novos fundamentos para subsidiar o pedido de danos morais, sendo que não foi apresentada na peça inicial a menção das vedações no regimento interno, devendo a parte sujeitar-se aos efeitos da preclusão operada, face a não apresentação deste argumento em tempo oportuno.
XIII. Ademais, não há qualquer demonstração de que a autora tenha sido impedida de utilizar as áreas de lazer do condomínio e que tenha sido impedida de votar. Em tempo, a apresentação de fotografias da sua festa de aniversário que teria acontecido em outro local não comprovam que ela foi impedida de reservar o salão de festas naquela ocasião.
XIV. Enfim, o documento ID 13085539 não corrobora a tese da parte autora de que mesmo após a sentença continua sendo impedida de reservar a churrasqueira e/ou o salão de festas. Isso porque o documento apenas demonstra que não foi possível realizar o acesso ao sistema por falha nos dados informados, devendo ser efetuado o contato com a administradora. Assim, não há comprovação de impossibilidade de acesso por suposta falta de pagamento das taxas condominiais. Além disso, eventual cumprimento de sentença deve ser formulado perante o juízo de origem caso transcorrido o prazo para que sejam atendidas as determinações fixadas nesta demanda.
XV. Portanto, na ausência de ato ilícito, inexiste um dos pressupostos da responsabilidade civil, razão pela qual não merece guarida o pedido de condenação da parte recorrida ao pagamento de quantia a título de compensação por dano moral.
XVI. Por fim, não há que se alterar o termo inicial fixado na sentença quanto aos juros de mora, visto decorrer de descumprimento de relação contratual. Neste sentido: “(...) Tratando-se de responsabilidade contratual, é pacífico nesta Corte que os juros moratórios incidem desde a citação do devedor, conforme previsto no artigo 405 do Código Civil de 2002”. (AgInt no AREsp 953.108/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2017, DJe 22/02/2017).
XVII. Recursos conhecidos e não providos. Sentença mantida. Custas recolhidas. Condeno o autor a pagar aos patronos das requeridas honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação. Deixo de arbitrar honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora ante a ausência de contrarrazões.
XVIII. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO PAGAMENTO NO PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. RESTITUIÇÃO MANTIDA NOS TERMOS DA SENTENÇA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.
I. Trata-se de recursos inominados interpostos pela parte autora e pela primeira ré em face da sentença que julgou procedente em parte os pedidos formulados na inicial para declarar que a parte autora não é a responsável pelos débitos condominiais anteriormente à entrega das chaves, bem como para condenar a primeira ré ao pagamento de R$ 2.272,71 a título de restituição, na forma simples, dos valores pagos indevidamente pela parte autora. Em seu recurso, a parte autora alega que foi impossibilitada de utilizar a área de lazer condomínio face a existência de débitos condominiais anteriores à entrega das chaves, que sequer tinha ciência. Aduz que tal situação fez com que fosse conhecida entre os demais condôminos como inadimplente. Ainda, salienta que não conseguiu utilizar o salão de festa e a churrasqueira quando pretendia realizar a reserva para o seu aniversário, sob o fundamento de que estaria inadimplente. Assim, pugna pela condenação das requeridas ao pagamento de danos morais. Ademais, argumenta que não obstante a sentença julgar improcedente o seu pleito face a alegação de ausência de provas, aduz que o artigo 79, IV a VI do Regimento Interno do condomínio possui disposição expressa de que somente o morador adimplente poderá fazer uso das churrasqueiras. Ainda, alega que também teve o direito ao voto vedado, em virtude do disposto no artigo 24, também do Regimento Interno. Prossegue, argumentando que mesmo após a sentença continua impedida de realizar reservas no sistema online de agendamento das churrasqueiras e salão de festas. Enfim, sustenta que persistem as cobranças indevidas da ré, razão pela qual pugna para a sua condenação em dobro pelo valor cobrado, o que alcança o total de R$ 6.407,22. Por sua vez, a parte ré (Incorporação Garden Ltda.) sustenta que o contrato entabulado entre as partes estipula a obrigação da autora ao pagamento das taxas condominiais desde o momento da sua assinatura, mesmo que não tenha recebido a unidade. Ainda, ressalta que a autora tinha ciência das taxas condominiais em atraso quando da compra do imóvel. Enfim, questiona o termo inicial dos juros de mora.
II. Recursos próprios, tempestivos e com preparo regular (ID 13085525 – autora; ID 13085513 – primeira ré). Contrarrazões apresentadas pelas requeridas (ID 13085545, 13085548 e 1308550). Não foram apresentadas contrarrazões pela requerente.
III. Inicialmente, importa consignar que a relação entre a parte autora e a construtora ou incorporadora com quem firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel tem natureza consumerista. Todavia, o mesmo não se dá quanto à relação entre ela e o condomínio, uma vez que este representa a coisa comum e os interesses sobre ela, não incidindo o CDC em suas relações com os condôminos. Nesse sentido, decidiu o colendo STJ: “Não se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor às relações jurídicas estabelecidas entre condomínio e condôminos” (AgRg no Ag 1122191/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2010, DJe 01/07/2010).
IV. Por conseguinte, também não há relação de consumo entre o condômino e a assessoria de cobrança condominial, que recebe poderes daquele para reaver créditos de condôminos inadimplentes. Nessa esteira: “DIREITO DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE CONDÔMINOS E EMPRESA CONTRATADA POR CONDOMÍNIOS PARA COBRANÇA DE TAXAS ATRASADAS. 1. Há relação de consumo entre o prestador do serviço e o condomínio que o contratou, mas não entre o terceiro contratado e os condôminos individualmente considerados. 2. Precedentes: RMS 17.605/GO, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 15/06/2010, DJe 24/06/2010; REsp 441.873/DF, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, DJ 23/10/2006, p. 295. Agravo regimental improvido” (AgRg no REsp 1378352/PR, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 03/09/2015, DJe 14/09/2015).
V. As obrigações condominiais são devidas pelo adquirente do imóvel somente após a sua imissão na posse do bem, com a efetiva entrega das chaves. A teor do disposto no art. 51, IV, do CDC, configura-se abusiva e nula de pleno direito a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais independentemente de sua imissão na posse do imóvel.
VI. Essa, a propósito, é a tese firmada no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas 2016.00.2.034904-4: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador”. (Acórdão n.1069061, 20160020349044IDR, Relator: TEÓFILO CAETANO Câmara de Uniformização, Data de Julgamento: 27/11/2017, Publicado no DJE: 23/01/2018. Pág.: 1173/1174)
VII. No caso, restou evidenciado que a entrega das chaves ocorreu em 28.06.2016 (ID 13085411), mas que existiram cobranças de taxas de condomínio anteriores àquela data. Assim, não obstante a alegação de existência de cláusula contratual e que a autora teria ciência dos débitos, mostra-se correta a sentença que isentou a parte autora da responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio pelo período anterior à entrega das chaves. Precedente desta E. Turma Recursal envolvendo o mesmo condomínio e construtora: (Acórdão 1086228, 07128945420178070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 4/4/2018, publicado no DJE: 10/4/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
VIII. Para a devolução em dobro é necessária a comprovação de três requisitos (parágrafo único do artigo 42 do CDC), a saber: que a cobrança realizada tenha sido indevida, que haja o efetivo pagamento pelo consumidor e que não tenha ocorrido engano justificável.
IX. Cabe destacar que ao longo da sua inicial a parte autora ressalta a existência de cobranças de taxas de condomínio relativas a períodos anteriores à entrega das chaves. Contudo, após a instrução, a sentença determinou a devolução na forma simples das parcelas mensais que não eram devidas e que teriam sido quitadas pela parte autora, relativas aos meses de dezembro de 2015 a maio de 2016, conforme ID 13085417. Entretanto, aquele documento não comprova que a autora tenha quitado tais parcelas. Na verdade, não há nos autos qualquer demonstração de adimplemento das taxas de condomínio pela autora nesse período, mas apenas a existência de cobranças, o que também é corroborado pelo extrato atualizado ID 13085468 (o qual foi juntado apenas de forma parcial pela autora, mas que permite corroborar que no dia 09.07.2019 ainda remanescia o não pagamento das parcelas). Assim, ausente a demonstração de quitação dos débitos, não seria o caso de se falar em restituição, seja na forma simples ou em dobro. Contudo, a parte ré/recorrente, em sua peça recursal, apenas alegou a existência de cláusula contratual que admitiria a cobrança, que a parte autora já tinha ciência das taxas condominiais anteriores e a sua irresignação acerca do termo inicial dos juros de mora. Assim, constata-se que não consta tese de que não teria ocorrido o prévio pagamento das taxas, razão pela qual, ausente a impugnação específica quanto ao trecho da sentença que determinou à restituição na forma simples da quantia que teria sido adimplida pela parte autora, deve ser mantida a condenação fixada na sentença.
X. Quanto ao suposto dano moral, não há que se falar em ato ilícito do condomínio, porquanto, encontrando-se o condomínio regularmente constituído e sendo a parte autora a promissária-compradora de uma das unidades condominiais, em princípio a ela deveriam ser dirigidas as cobranças das respectivas cotas. Apenas com o pronunciamento judicial definindo que ela não seria a responsável pelo pagamento das referidas taxas até que lhe sejam entregues as chaves do imóvel é que o ato de cobrança se torna ilícito. Ainda, não configura abalo moral a expedição de notificação extrajudicial, com a informação de que em caso de manutenção do débito poderão ser efetivadas medidas judiciais e inclusão no cadastro de inadimplentes, visto que não há óbice de que o credor informe que irá promover o exercício regular do direito que entende cabível.
XI. Ademais, depreende-se da circular do condomínio ID 13085412 que o problema da inadimplência das taxas condominiais anteriores à entrega das chaves atingia diversos moradores, sendo de conhecimento geral que não teria ocorrido o pagamento do condomínio quando os imóveis ainda se encontravam com a construtora. Portanto, não prospera a tese da parte autora de que passou a ser vista como inadimplente pelos demais condôminos.
XII. A menção de dispositivos do regimento interno que impedem a reserva das áreas de lazer e de votação na assembleia configura inovação recursal, visto que a parte apresenta novos fundamentos para subsidiar o pedido de danos morais, sendo que não foi apresentada na peça inicial a menção das vedações no regimento interno, devendo a parte sujeitar-se aos efeitos da preclusão operada, face a não apresentação deste argumento em tempo oportuno.
XIII. Ademais, não há qualquer demonstração de que a autora tenha sido impedida de utilizar as áreas de lazer do condomínio e que tenha sido impedida de votar. Em tempo, a apresentação de fotografias da sua festa de aniversário que teria acontecido em outro local não comprovam que ela foi impedida de reservar o salão de festas naquela ocasião.
XIV. Enfim, o documento ID 13085539 não corrobora a tese da parte autora de que mesmo após a sentença continua sendo impedida de reservar a churrasqueira e/ou o salão de festas. Isso porque o documento apenas demonstra que não foi possível realizar o acesso ao sistema por falha nos dados informados, devendo ser efetuado o contato com a administradora. Assim, não há comprovação de impossibilidade de acesso por suposta falta de pagamento das taxas condominiais. Além disso, eventual cumprimento de sentença deve ser formulado perante o juízo de origem caso transcorrido o prazo para que sejam atendidas as determinações fixadas nesta demanda.
XV. Portanto, na ausência de ato ilícito, inexiste um dos pressupostos da responsabilidade civil, razão pela qual não merece guarida o pedido de condenação da parte recorrida ao pagamento de quantia a título de compensação por dano moral.
XVI. Por fim, não há que se alterar o termo inicial fixado na sentença quanto aos juros de mora, visto decorrer de descumprimento de relação contratual. Neste sentido: “(...) Tratando-se de responsabilidade contratual, é pacífico nesta Corte que os juros moratórios incidem desde a citação do devedor, conforme previsto no artigo 405 do Código Civil de 2002”. (AgInt no AREsp 953.108/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2017, DJe 22/02/2017).
XVII. Recursos conhecidos e não providos. Sentença mantida. Custas recolhidas. Condeno o autor a pagar aos patronos das requeridas honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação. Deixo de arbitrar honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora ante a ausência de contrarrazões.
XVIII. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.