Tribunal: TJDFT
Processo: 0018276-16.2014.8.07.0003
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-04-15
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE MÃO DE OBRA QUALIFICADA. TEORIA DO RISCO DO NEGÓCIO. DESPESAS COM ITBI E ESCRITURA PREVISTAS NO CONTRATO. REEMBOLSO DEVIDO. DEVOLUÇÃO DA NOTA PROMISSÓRIA. NECESSIDADE. IMÓVEL QUITADO. TEMAS 970 E 971. LUCROS CESSANTES. VALOR EQUIVALENTE AO LOCATÍCIO. DURANTE TODO PERÍODO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS EMERGENTES AFASTADOS. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Ação de conhecimento em que o autor pede: a) a restituição da comissão de corretagem; b) a declaração de nulidade da cláusula prorrogação por 180 dias para entrega do empreendimento; c) a aplicação da multa contratual (cláusulas 26a e 27a ou 8a, VII, “g”); d) danos materiais para indenizar os alugueis efetivamente pagos; e) lucros cessantes; f) danos morais; g) devolução da nota promissória em garantia; h) restituição dos valores pagos com escritura, ITBI e registro. 1.1. Sentença de parcial procedência para: a) condenar a 2a ré ao pagamento de R$ 950,00 mensais, a partir de 20.01.2013 até 31.12.2013 (lucros cessantes); b) ao pagamento de R$ 800,00 mensais a partir de 10.02.2014 até a expedição do habite-se (danos emergentes); c) a ressarcir a quantia de R$ 4.319,73, relativa ao ITBI; d) a restituição da nota promissória no prazo de trinta dias, sob pena de incidência de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao teto de R$ 3.000,00 (três mil reais); d) reconhecer a prescrição quanto à devolução da comissão de corretagem; e e) afastar a solidariedade e qualquer responsabilidade da 1a ré. 1.2. Na apelação, a ré Incorporação Garden Ltda., requer a reforma da sentença. Afirma que não teve culpa no atraso na entrega do imóvel, que se deu por força maior ante a escassez de mão de obra e de insumos utilizados. Alega que não deve pagar lucros cessantes porque não há prova nos autos de que o imóvel seria locado. Defende que não deve pagar as despesas com escrituração do imóvel porque não está em mora, pois os trâmites do financiamento bancário ainda não foram finalizados. Por fim, aduz que existem débitos remanescentes ainda não quitados, por isso não há como devolver a nota promissória.
2. Da culpa no atraso da entrega da obra. Conforme se verifica do contrato, a data prevista para a entrega do imóvel foi dia 02.04.2012, com a prorrogação de até 180 dias úteis, que resulta no dia 20.12.2012. 2.1. Como consignado na sentença, os motivos invocados pelas rés não são suficientemente aptos a justificar o atraso na entrega da edificação. Todas as providências relacionadas à construção civil, junto ao Poder Público ou a particulares, cabem ao fornecedor desse tipo de produto/serviço. A razão de ser é que esse desembaraço faz parte do próprio risco do empreendimento, de sorte a configurar fortuito interno ao negócio, que, a toda evidência, não afasta a responsabilidade da construtora em caso de inadimplemento. 2.2. De todo modo, os consumidores não podem ser prejudicados por relação jurídica independente, mormente quando em nada contribuiu para o insucesso do empreendimento. 2.3. Precedente: “(...) A alegação de que a culpa pela demora na entrega do imóvel se deu por culpa da Administração Pública que suspendeu o alvará de construção não prospera. A alegada burocracia estatal não constitui fato imprevisível, mas fortuito interno, risco do empreendimento, inerente à atividade da incorporadora.” (20130110385073APC, Relator: Sebastião Coelho, Revisor: Sandoval, 5a Turma Cível, DJE: 09/10/2014).
3. Das despesas com escritura. Conforme consignado na sentença, a segunda ré assumiu a obrigação de arcar com as despesas relativas ao ITBI, escritura e registro. 3.1. Assim, uma vez comprovado o pagamento pela autora das referidas despesas, deve ser efetuado o reembolso imediatamente do valor integral.
4. Da devolução da nota promissória. Não resta dúvida de que a nota promissória deve ser devolvida, pois uma vez quitado o imóvel mediante financiamento com a Caixa Econômica Federal, não mais razão de ser de sua existência. 4.1. Portanto, correta a sentença que condenou a ré Garden a devolver a nota promissória ao autor, assinada em razão do contrato de promessa de compra e venda.
5. Dos lucros cessantes e danos emergentes. Inicialmente, ressalte-se que, no intuito de evitar bis in idem, a ré foi condenada por sentença: a) no primeiro período (de 20/01/2013 a 31/12/2013), ao pagamento de lucros cessantes, no valor de mercado do aluguel do imóvel objeto do contrato, e b) no segundo período (de 10/02/2014 até a data de expedição do habite-se), aos danos emergentes, referentes aos alugueis efetivamente pagos onde residia. 5.1. O Superior Tribunal de Justiça definiu posicionamento alusivo à controvérsia em acórdão publicado aos 25/06/2019, submetido ao rito dos casos repetitivos. Eis o teor das teses publicadas: Tema 970 – “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (REsp 1635428/SC e 1498484/DF, 2a Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão) Tema 971 – “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (REsp 1614721/DF e 1631485/DF, 2a Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão) 5.2. Consoante entendimento firmado acima, as rés devem ser condenadas ao pagamento de valor equivalente ao locatício durante todo o período do atraso da entrega da obra, ou seja, de 20/01/2013 até a expedição do habite-se, conforme determinam os temas 790 e 791. 5.3. Logo, a sentença deve ser reformada neste ponto para afastar a condenação em danos emergentes e ampliar o período dos lucros cessantes para todo o atraso na entrega da obra, a ser pago no valor de R$ 950,00, conforme apurado pelo oficial de justiça no ID 9200970, fl. 3.
6. Apelo parcialmente provido.

Inteiro teor:
CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE MÃO DE OBRA QUALIFICADA. TEORIA DO RISCO DO NEGÓCIO. DESPESAS COM ITBI E ESCRITURA PREVISTAS NO CONTRATO. REEMBOLSO DEVIDO. DEVOLUÇÃO DA NOTA PROMISSÓRIA. NECESSIDADE. IMÓVEL QUITADO. TEMAS 970 E 971. LUCROS CESSANTES. VALOR EQUIVALENTE AO LOCATÍCIO. DURANTE TODO PERÍODO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS EMERGENTES AFASTADOS. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Ação de conhecimento em que o autor pede: a) a restituição da comissão de corretagem; b) a declaração de nulidade da cláusula prorrogação por 180 dias para entrega do empreendimento; c) a aplicação da multa contratual (cláusulas 26a e 27a ou 8a, VII, “g”); d) danos materiais para indenizar os alugueis efetivamente pagos; e) lucros cessantes; f) danos morais; g) devolução da nota promissória em garantia; h) restituição dos valores pagos com escritura, ITBI e registro. 1.1. Sentença de parcial procedência para: a) condenar a 2a ré ao pagamento de R$ 950,00 mensais, a partir de 20.01.2013 até 31.12.2013 (lucros cessantes); b) ao pagamento de R$ 800,00 mensais a partir de 10.02.2014 até a expedição do habite-se (danos emergentes); c) a ressarcir a quantia de R$ 4.319,73, relativa ao ITBI; d) a restituição da nota promissória no prazo de trinta dias, sob pena de incidência de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao teto de R$ 3.000,00 (três mil reais); d) reconhecer a prescrição quanto à devolução da comissão de corretagem; e e) afastar a solidariedade e qualquer responsabilidade da 1a ré. 1.2. Na apelação, a ré Incorporação Garden Ltda., requer a reforma da sentença. Afirma que não teve culpa no atraso na entrega do imóvel, que se deu por força maior ante a escassez de mão de obra e de insumos utilizados. Alega que não deve pagar lucros cessantes porque não há prova nos autos de que o imóvel seria locado. Defende que não deve pagar as despesas com escrituração do imóvel porque não está em mora, pois os trâmites do financiamento bancário ainda não foram finalizados. Por fim, aduz que existem débitos remanescentes ainda não quitados, por isso não há como devolver a nota promissória.
2. Da culpa no atraso da entrega da obra. Conforme se verifica do contrato, a data prevista para a entrega do imóvel foi dia 02.04.2012, com a prorrogação de até 180 dias úteis, que resulta no dia 20.12.2012. 2.1. Como consignado na sentença, os motivos invocados pelas rés não são suficientemente aptos a justificar o atraso na entrega da edificação. Todas as providências relacionadas à construção civil, junto ao Poder Público ou a particulares, cabem ao fornecedor desse tipo de produto/serviço. A razão de ser é que esse desembaraço faz parte do próprio risco do empreendimento, de sorte a configurar fortuito interno ao negócio, que, a toda evidência, não afasta a responsabilidade da construtora em caso de inadimplemento. 2.2. De todo modo, os consumidores não podem ser prejudicados por relação jurídica independente, mormente quando em nada contribuiu para o insucesso do empreendimento. 2.3. Precedente: “(...) A alegação de que a culpa pela demora na entrega do imóvel se deu por culpa da Administração Pública que suspendeu o alvará de construção não prospera. A alegada burocracia estatal não constitui fato imprevisível, mas fortuito interno, risco do empreendimento, inerente à atividade da incorporadora.” (20130110385073APC, Relator: Sebastião Coelho, Revisor: Sandoval, 5a Turma Cível, DJE: 09/10/2014).
3. Das despesas com escritura. Conforme consignado na sentença, a segunda ré assumiu a obrigação de arcar com as despesas relativas ao ITBI, escritura e registro. 3.1. Assim, uma vez comprovado o pagamento pela autora das referidas despesas, deve ser efetuado o reembolso imediatamente do valor integral.
4. Da devolução da nota promissória. Não resta dúvida de que a nota promissória deve ser devolvida, pois uma vez quitado o imóvel mediante financiamento com a Caixa Econômica Federal, não mais razão de ser de sua existência. 4.1. Portanto, correta a sentença que condenou a ré Garden a devolver a nota promissória ao autor, assinada em razão do contrato de promessa de compra e venda.
5. Dos lucros cessantes e danos emergentes. Inicialmente, ressalte-se que, no intuito de evitar bis in idem, a ré foi condenada por sentença: a) no primeiro período (de 20/01/2013 a 31/12/2013), ao pagamento de lucros cessantes, no valor de mercado do aluguel do imóvel objeto do contrato, e b) no segundo período (de 10/02/2014 até a data de expedição do habite-se), aos danos emergentes, referentes aos alugueis efetivamente pagos onde residia. 5.1. O Superior Tribunal de Justiça definiu posicionamento alusivo à controvérsia em acórdão publicado aos 25/06/2019, submetido ao rito dos casos repetitivos. Eis o teor das teses publicadas: Tema 970 – “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (REsp 1635428/SC e 1498484/DF, 2a Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão) Tema 971 – “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (REsp 1614721/DF e 1631485/DF, 2a Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão) 5.2. Consoante entendimento firmado acima, as rés devem ser condenadas ao pagamento de valor equivalente ao locatício durante todo o período do atraso da entrega da obra, ou seja, de 20/01/2013 até a expedição do habite-se, conforme determinam os temas 790 e 791. 5.3. Logo, a sentença deve ser reformada neste ponto para afastar a condenação em danos emergentes e ampliar o período dos lucros cessantes para todo o atraso na entrega da obra, a ser pago no valor de R$ 950,00, conforme apurado pelo oficial de justiça no ID 9200970, fl. 3.
6. Apelo parcialmente provido.