Tribunal: TJDFT
Processo: 0022326-91.2014.8.07.0001
Órgão julgador: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-04-01
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PARCIAL DO RECURSO. HOMOLOGAÇÃO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO. RESTITUIÇÃO DE TODAS AS PARCELAS PAGAS. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. CABIMENTO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. SINAL. RETENÇÃO PELA CONSTRUTORA. IMPOSSIBILIDADE. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CABIMENTO. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. SERVIÇO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, NA FORMA SIMPLES. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR DA CONDENAÇÃO.
1. Em razão do pedido de desistência parcial do recurso, não conheço o pedido de aplicação do INCC para promover a correção monetária das parcelas a que a ré foi condenada a pagar.
2. O contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária na planta é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o comprador é consumidor, porque adquiriu a unidade imobiliária como destinatário final do produto, e, as construtoras, fornecedoras, a teor do que dispõem os arts. 2o e 3o, do CDC.
3. Não há falar em caso fortuito e força maior aptos a excluir a responsabilidade da construtora por atraso na entrega de imóvel, se os acontecimentos alegados não foram invencíveis a ponto de se caracterizar fato extraordinário, havendo a possibilidade de previsão e ausente o elemento surpresa, necessário para a exclusão da responsabilidade.
4. Se a construtora está em mora para entregar a unidade imobiliária, deverá responder pelos prejuízos que der causa (arts. 389 e 395, do CC), permitindo à parte lesada pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir o seu cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos (art. 475, do CC).
5. O atraso injustificado na entrega da unidade imobiliária no prazo avençado entre as partes enseja a resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, impondo à construtora restituir integralmente, e de forma imediata, as parcelas pagas pela promitente-compradora, corrigidas monetariamente a partir do desembolso e acrescidas de juros legais a partir da citação, sendo-lhe obstado, porque abusivo, incidir cláusula penal ou reter a parcela das arras confirmatórias.
6. O sinal dado tem natureza de arras confirmatórias, servindo para confirmar o negócio inicial entre as partes, atuando como modo de garantia e reforço da execução de um futuro contrato e princípio de pagamento, em que não se admite a possibilidade de arrependimento. Ultrapassada a fase preliminar do contrato, firmado o contrato de promessa de compra e venda, não mais se aplica o instituto das arras confirmatórias, que se incorporaram ao valor total do negócio. Com a resolução do contrato por culpa da promitente vendedora, as arras que foram computadas no montante do saldo contratual, nos termos do art. 417, do CC, devem ser restituídas à autora.
7. O colendo STJ, no julgamento do REsp no 1.631.485, sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou o entendimento de que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação de indenização pelo inadimplemento do vendedor”.
8. Conforme tese fixada pelo colendo STJ, no julgamento do REsp no 1.498.484/DF, sob a sistemática dos recursos repetitivos, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo inadimplemento tardio da obrigação, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes.
9. Resolvido o contrato por culpa das promitentes vendedoras, as partes devem retornar ao status quo ante, tendo a promitente compradora direito à devolução de todos os valores que pagou em razão do negócio jurídico que se frustrou, inclusive a comissão de corretagem. Todavia, a quantia paga a esse respeito só pode ser exigida das promitentes vendedoras. Havendo previsão contratual acerca do pagamento de comissão de corretagem, e tendo sido o serviço efetivamente prestado, o corretor de imóvel não pode ser compelido a devolver os valores recebidos em razão do exercício lícito de sua atividade laboral.
10. Tratando-se de sentença condenatória, devem os honorários advocatícios ser fixados entre o mínimo de dez por cento (10%) e o máximo de vinte por cento (20%) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 20, § 3o, do CPC/73.
11. Apelo adesivo da parte autora provido. Apelo da parte ré parcialmente provido.

Inteiro teor:
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PARCIAL DO RECURSO. HOMOLOGAÇÃO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO. RESTITUIÇÃO DE TODAS AS PARCELAS PAGAS. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. CABIMENTO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. SINAL. RETENÇÃO PELA CONSTRUTORA. IMPOSSIBILIDADE. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CABIMENTO. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. SERVIÇO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, NA FORMA SIMPLES. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR DA CONDENAÇÃO.
1. Em razão do pedido de desistência parcial do recurso, não conheço o pedido de aplicação do INCC para promover a correção monetária das parcelas a que a ré foi condenada a pagar.
2. O contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária na planta é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o comprador é consumidor, porque adquiriu a unidade imobiliária como destinatário final do produto, e, as construtoras, fornecedoras, a teor do que dispõem os arts. 2o e 3o, do CDC.
3. Não há falar em caso fortuito e força maior aptos a excluir a responsabilidade da construtora por atraso na entrega de imóvel, se os acontecimentos alegados não foram invencíveis a ponto de se caracterizar fato extraordinário, havendo a possibilidade de previsão e ausente o elemento surpresa, necessário para a exclusão da responsabilidade.
4. Se a construtora está em mora para entregar a unidade imobiliária, deverá responder pelos prejuízos que der causa (arts. 389 e 395, do CC), permitindo à parte lesada pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir o seu cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos (art. 475, do CC).
5. O atraso injustificado na entrega da unidade imobiliária no prazo avençado entre as partes enseja a resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, impondo à construtora restituir integralmente, e de forma imediata, as parcelas pagas pela promitente-compradora, corrigidas monetariamente a partir do desembolso e acrescidas de juros legais a partir da citação, sendo-lhe obstado, porque abusivo, incidir cláusula penal ou reter a parcela das arras confirmatórias.
6. O sinal dado tem natureza de arras confirmatórias, servindo para confirmar o negócio inicial entre as partes, atuando como modo de garantia e reforço da execução de um futuro contrato e princípio de pagamento, em que não se admite a possibilidade de arrependimento. Ultrapassada a fase preliminar do contrato, firmado o contrato de promessa de compra e venda, não mais se aplica o instituto das arras confirmatórias, que se incorporaram ao valor total do negócio. Com a resolução do contrato por culpa da promitente vendedora, as arras que foram computadas no montante do saldo contratual, nos termos do art. 417, do CC, devem ser restituídas à autora.
7. O colendo STJ, no julgamento do REsp no 1.631.485, sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou o entendimento de que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação de indenização pelo inadimplemento do vendedor”.
8. Conforme tese fixada pelo colendo STJ, no julgamento do REsp no 1.498.484/DF, sob a sistemática dos recursos repetitivos, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo inadimplemento tardio da obrigação, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes.
9. Resolvido o contrato por culpa das promitentes vendedoras, as partes devem retornar ao status quo ante, tendo a promitente compradora direito à devolução de todos os valores que pagou em razão do negócio jurídico que se frustrou, inclusive a comissão de corretagem. Todavia, a quantia paga a esse respeito só pode ser exigida das promitentes vendedoras. Havendo previsão contratual acerca do pagamento de comissão de corretagem, e tendo sido o serviço efetivamente prestado, o corretor de imóvel não pode ser compelido a devolver os valores recebidos em razão do exercício lícito de sua atividade laboral.
10. Tratando-se de sentença condenatória, devem os honorários advocatícios ser fixados entre o mínimo de dez por cento (10%) e o máximo de vinte por cento (20%) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 20, § 3o, do CPC/73.
11. Apelo adesivo da parte autora provido. Apelo da parte ré parcialmente provido.