Tribunal: TJDFT
Processo: 0002241-95.2016.8.07.0007
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-11-11

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0002241-95.2016.8.07.0007 RECORRENTE: TGMB 040 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A (ATUAL MB ENGENHARIA SPE 040 S/A) RECORRIDO: VICTOR LUIZ RICCIOPPO ROSSETTI DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: CIVIL, PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. ACOLHIMENTO. DECOTE O EXCESSO. POSSIBILIDADE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. MODULAÇÃO DA CLÁUSULA QUE PREVÊ MULTA SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. PARÂMETRO A SER CONSIDERADO. VALOR PAGO PELO ADQUIRENTE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Acolhe-se a preliminar de julgamento ultra petita para decotar da sentença a parte que condenou a ré ao pagamento de comissão de corretagem, ante ausência de pedido formulado nesse sentido. 2. Não concluídas as obras dentro do prazo previsto na avença, configura-se a mora da construtora, acarretando falha na prestação do serviço e, portanto, ato ilícito por parte da ré, que deixou de observar as disposições contratuais pactuadas. 3. Configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora na rescisão contratual, devem ser restituídas todas as parcelas pagas pelos promitentes compradores, de maneira imediata, afastando-se a cláusula contratual que prevê a retenção de percentual dos valores pagos. 4. Em relação à aplicação da cláusula 7.1.1 do contrato, que estabelece a aplicação de multa em desfavor da requerida/construtora, no percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o preço do imóvel, deve ser modulado o parâmetro previsto, a fim de evitar enriquecimento ilícito do promitente comprador e onerosidade excessiva ao promitente vendedor, eis que não quitado o preço do imóvel, sendo pago apenas parte do valor constante no instrumento firmado com a construtora. 5. Preliminar acolhida. Recurso parcialmente provido. A recorrente alega que o acórdão impugnado encerrou violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 422, 423 e 424, todos do Código Civil, defendendo a inexistência de culpa pela rescisão do contrato e o direito à retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, respeitando assim o princípio contratual do pacta sunt servanda; b) artigo 393 do Código Civil, afirmando não ser a responsável pelo atraso na entrega do imóvel, ante a ocorrência de caso fortuito ou força maior, razão pela qual deve ser afastada a condenação ao pagamento de multa contratual indenizatória. Pugna, ainda, para que os juros moratórios incidam somente após o trânsito em julgado da sentença, porquanto a culpa pela rescisão do contrato é exclusiva do recorrido, razão pela qual entende não estar em mora com suas obrigações contratuais. Invoca o tema 1.002 do STJ (REsp 1.740.977/DF) em abono à sua tese. Requer, por fim, que as publicações sejam feitas em nome dos advogados Rodrigo Badaró de Castro, OAB/DF 2.221/A, e Tatiana Maria S. Mello de Lima, OAB/DF 15.118. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. Com relação à suposta violação aos artigos 422, 423 e 424, todos do Código Civil, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do Recurso Especial 1.300.418/SC (Tema 577), de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e 10/12/2013, concluiu que: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (g.n.). Por esta razão, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. Melhor sorte não socorre o apelo especial quanto à suposta ofensa ao artigos 393 do Código Civil, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ)” (AgInt no AREsp 1381502/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 17/12/2019). Quanto à tese relativa ao termo inicial dos juros moratórios, com a menção ao tema 1.002 do STJ (REsp 1.740.977/DF), o recurso especial igualmente não deve prosseguir, porquanto a hipótese do presente recurso - rescisão contratual por culpa da vendedora -, não se amolda àquela do referido paradigma. Por fim, determino que as publicações sejam feitas em nome dos advogados Rodrigo Badaró de Castro, OAB/DF 2.221/A, e Tatiana Maria S. Mello de Lima, OAB/DF 15.118. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A030

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0002241-95.2016.8.07.0007 RECORRENTE: TGMB 040 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A (ATUAL MB ENGENHARIA SPE 040 S/A) RECORRIDO: VICTOR LUIZ RICCIOPPO ROSSETTI DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: CIVIL, PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. ACOLHIMENTO. DECOTE O EXCESSO. POSSIBILIDADE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. MODULAÇÃO DA CLÁUSULA QUE PREVÊ MULTA SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. PARÂMETRO A SER CONSIDERADO. VALOR PAGO PELO ADQUIRENTE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Acolhe-se a preliminar de julgamento ultra petita para decotar da sentença a parte que condenou a ré ao pagamento de comissão de corretagem, ante ausência de pedido formulado nesse sentido. 2. Não concluídas as obras dentro do prazo previsto na avença, configura-se a mora da construtora, acarretando falha na prestação do serviço e, portanto, ato ilícito por parte da ré, que deixou de observar as disposições contratuais pactuadas. 3. Configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora na rescisão contratual, devem ser restituídas todas as parcelas pagas pelos promitentes compradores, de maneira imediata, afastando-se a cláusula contratual que prevê a retenção de percentual dos valores pagos. 4. Em relação à aplicação da cláusula 7.1.1 do contrato, que estabelece a aplicação de multa em desfavor da requerida/construtora, no percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o preço do imóvel, deve ser modulado o parâmetro previsto, a fim de evitar enriquecimento ilícito do promitente comprador e onerosidade excessiva ao promitente vendedor, eis que não quitado o preço do imóvel, sendo pago apenas parte do valor constante no instrumento firmado com a construtora. 5. Preliminar acolhida. Recurso parcialmente provido. A recorrente alega que o acórdão impugnado encerrou violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 422, 423 e 424, todos do Código Civil, defendendo a inexistência de culpa pela rescisão do contrato e o direito à retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, respeitando assim o princípio contratual do pacta sunt servanda; b) artigo 393 do Código Civil, afirmando não ser a responsável pelo atraso na entrega do imóvel, ante a ocorrência de caso fortuito ou força maior, razão pela qual deve ser afastada a condenação ao pagamento de multa contratual indenizatória. Pugna, ainda, para que os juros moratórios incidam somente após o trânsito em julgado da sentença, porquanto a culpa pela rescisão do contrato é exclusiva do recorrido, razão pela qual entende não estar em mora com suas obrigações contratuais. Invoca o tema 1.002 do STJ (REsp 1.740.977/DF) em abono à sua tese. Requer, por fim, que as publicações sejam feitas em nome dos advogados Rodrigo Badaró de Castro, OAB/DF 2.221/A, e Tatiana Maria S. Mello de Lima, OAB/DF 15.118. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. Com relação à suposta violação aos artigos 422, 423 e 424, todos do Código Civil, o Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do Recurso Especial 1.300.418/SC (Tema 577), de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJ-e 10/12/2013, concluiu que: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (g.n.). Por esta razão, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a esse aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil/2015. Melhor sorte não socorre o apelo especial quanto à suposta ofensa ao artigos 393 do Código Civil, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ)” (AgInt no AREsp 1381502/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 17/12/2019). Quanto à tese relativa ao termo inicial dos juros moratórios, com a menção ao tema 1.002 do STJ (REsp 1.740.977/DF), o recurso especial igualmente não deve prosseguir, porquanto a hipótese do presente recurso - rescisão contratual por culpa da vendedora -, não se amolda àquela do referido paradigma. Por fim, determino que as publicações sejam feitas em nome dos advogados Rodrigo Badaró de Castro, OAB/DF 2.221/A, e Tatiana Maria S. Mello de Lima, OAB/DF 15.118. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A030