Tribunal: TJDFT
Processo: 0014762-27.2015.8.07.0001
Órgão julgador: SIMONE LUCINDO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-03-18
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA. OPOSIÇÃO DE EMBARGOS ACLARATÓRIOS. PERMANÊNCIA DOS VÍCIOS DE OMISSÃO. NÃO DEMONSTRADA. CAUSA DE INVALIDAÇÃO NÃO DEMONSTRADA. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA EVIDENCIADO. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO VERIFICAÇÃO. VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO RECONHECIDA JURISPRUDENCIALMENTE. TERMO FINAL. DATA DA AVERBAÇÃO DO "HABITE-SE". INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL ESTABELECIDA PARA O INADIMPLEMENTO DOS PROMITENTES COMPRADORES. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. NATUREZAS DISTINTAS. JUROS DE MORA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Tendo o juízo de origem expressamente se manifestado acerca dos alegados vícios aduzidos em embargos declaratórios, entendendo pela sua inexistência, o decisum não pode ser considerado nulo por divergir das teses apresentadas pela defesa, mormente quando não demonstrada qualquer causa de invalidação do ato decisório. Preliminar de nulidade rejeitada.
2. A relação jurídica estabelecida entre as partes no contrato de promessa de compra e venda de imóvel constitui relação de consumo, pois se emolduram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.
3. A mera alegação da ocorrência de situações de força maior e/ou caso fortuito, consubstanciadas na demora na expedição de “Carta de Habite-se”, não justifica o atraso na entrega das unidades imobiliárias prometidas à venda, uma vez que tais justificativas consistem em risco do próprio empreendimento imobiliário, além do que são totalmente previsíveis.
4. Pela Teoria do Adimplemento Substancial, não se deve considerar resolvida a obrigação quando a atividade do devedor se aproxima consideravelmente do resultado pretendido pelos contratantes. Contudo, a aplicação desse instituto requer prévia análise do caso concreto, revelando-se justificada sua aplicação apenas quando o devedor tiver cumprido significativa parcela da obrigação assumida e tiver agido com boa-fé objetiva até o momento do descumprimento contratual, o que não se verifica no caso em análise.
5. Decorrendo a resolução do contrato de culpa exclusiva da construtora, que não entregou o imóvel na data contratada, a devolução dos valores deve ser integral, não se admitindo nenhum tipo de abatimento, sob pena de enriquecimento ilícito.
6. Embora seja necessária – como regra – a comprovação dos lucros cessantes, tem-se reconhecido a existência de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento de moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido.
7. Nas hipóteses em que entre a averbação da carta de “habite-se” e a entrega da chave ocorrer fato não imputável à construtora ou incorporadora, deve-se considerar encerrada a mora a partir da averbação da carta de “habite-se”.
8. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, poderá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça).
9. Revela-se possível a cumulação dos lucros cessantes (caráter compensatório) com a cláusula penal invertida, desde que esta ostente natureza moratória, o que, in casu, mostra-se cabível desde que incidente sobre o valor atinente aos lucros cessantes arbitrados e não sobre o valor do imóvel ou do montante pago.
10. Nos casos de responsabilidade contratual, os juros moratórios devem ter como termo inicial a data da citação, nos termos do artigo 240 do Código de Processo Civil e 405 do Código Civil.
11. Apelações conhecidas. Apelo dos autores parcialmente provido e apelo das rés não provido.

Inteiro teor:
APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA. OPOSIÇÃO DE EMBARGOS ACLARATÓRIOS. PERMANÊNCIA DOS VÍCIOS DE OMISSÃO. NÃO DEMONSTRADA. CAUSA DE INVALIDAÇÃO NÃO DEMONSTRADA. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA EVIDENCIADO. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO VERIFICAÇÃO. VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO RECONHECIDA JURISPRUDENCIALMENTE. TERMO FINAL. DATA DA AVERBAÇÃO DO "HABITE-SE". INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL ESTABELECIDA PARA O INADIMPLEMENTO DOS PROMITENTES COMPRADORES. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. NATUREZAS DISTINTAS. JUROS DE MORA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Tendo o juízo de origem expressamente se manifestado acerca dos alegados vícios aduzidos em embargos declaratórios, entendendo pela sua inexistência, o decisum não pode ser considerado nulo por divergir das teses apresentadas pela defesa, mormente quando não demonstrada qualquer causa de invalidação do ato decisório. Preliminar de nulidade rejeitada.
2. A relação jurídica estabelecida entre as partes no contrato de promessa de compra e venda de imóvel constitui relação de consumo, pois se emolduram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.
3. A mera alegação da ocorrência de situações de força maior e/ou caso fortuito, consubstanciadas na demora na expedição de “Carta de Habite-se”, não justifica o atraso na entrega das unidades imobiliárias prometidas à venda, uma vez que tais justificativas consistem em risco do próprio empreendimento imobiliário, além do que são totalmente previsíveis.
4. Pela Teoria do Adimplemento Substancial, não se deve considerar resolvida a obrigação quando a atividade do devedor se aproxima consideravelmente do resultado pretendido pelos contratantes. Contudo, a aplicação desse instituto requer prévia análise do caso concreto, revelando-se justificada sua aplicação apenas quando o devedor tiver cumprido significativa parcela da obrigação assumida e tiver agido com boa-fé objetiva até o momento do descumprimento contratual, o que não se verifica no caso em análise.
5. Decorrendo a resolução do contrato de culpa exclusiva da construtora, que não entregou o imóvel na data contratada, a devolução dos valores deve ser integral, não se admitindo nenhum tipo de abatimento, sob pena de enriquecimento ilícito.
6. Embora seja necessária – como regra – a comprovação dos lucros cessantes, tem-se reconhecido a existência de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento de moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido.
7. Nas hipóteses em que entre a averbação da carta de “habite-se” e a entrega da chave ocorrer fato não imputável à construtora ou incorporadora, deve-se considerar encerrada a mora a partir da averbação da carta de “habite-se”.
8. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, poderá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça).
9. Revela-se possível a cumulação dos lucros cessantes (caráter compensatório) com a cláusula penal invertida, desde que esta ostente natureza moratória, o que, in casu, mostra-se cabível desde que incidente sobre o valor atinente aos lucros cessantes arbitrados e não sobre o valor do imóvel ou do montante pago.
10. Nos casos de responsabilidade contratual, os juros moratórios devem ter como termo inicial a data da citação, nos termos do artigo 240 do Código de Processo Civil e 405 do Código Civil.
11. Apelações conhecidas. Apelo dos autores parcialmente provido e apelo das rés não provido.