Tribunal: TJDFT
Processo: 0028281-69.2015.8.07.0001
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO. INOCORRÊNCIA. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. RESCISÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. ENUNCIADO No 543/STJ. CLÁUSULAS PENAIS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA PREVISTAS PARA A HIPÓTESE DE ATRASO NA ENTREGA. INCIDÊNCIA. REDUÇÃO EQUITATIVA DO VALOR DA MULTA. PECULIARIDADES DO CASO. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA No 970. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – A demora na entrega de imóvel pela construtora em função da afirmada morosidade da Administração Pública na concessão de habite-se e as exigências feitas para a elaboração de Relatório de Impacto de Trânsito (RIT) não configuram caso fortuito a justificar o atraso na entrega das chaves, pois são fatos que se encontram dentro do âmbito de previsibilidade da atividade empresarial por ela desenvolvida.
2 – Não há nulidade ou abusividade na estipulação de prazo de tolerância para a conclusão das obras, tendo em vista que tal cláusula foi livremente pactuada entre as partes, não havendo, aliás, nenhum impeditivo legal que obste a fixação de um prazo máximo de tolerância para a conclusão das obras.
3 – É indevida a invocação da teoria do adimplemento substancial quando se verifica, em verdade, o inadimplemento absoluto da parte promitente vendedora, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel na data aprazada.
4 – Motivada a rescisão contratual pelo inadimplemento da parte Ré, o Autor deve receber o valor pago durante a vigência do contrato de maneira integral, não havendo de se falar na aplicação da cláusula contratual que prevê retenção de valores, nem em retenção das arras, ante a mora por culpa exclusiva da Ré (Enunciado no 543/STJ).
5 – A despeito da discussão em torno da possibilidade de que sejam cumuladas cláusulas penais moratória e compensatória, se a própria promitente vendedora estipula em contrato essas multas em seu desfavor, ainda que ambas se refiram ao mesmo fato gerador, qual seja o atraso na entrega do imóvel, elas devem incidir, uma vez inequívoco o atraso na entrega do imóvel por sua culpa deflagrado. Seria, pois, comportamento contraditório da fornecedora buscar o afastamento da cláusula que ela própria estabeleceu em prejuízo do consumidor. Entretanto, considerada a discrepância entre o valor pago e o da unidade habitacional, bem assim a duplicidade de penalidades contratuais para o atraso na entrega, impõe-se a redução da base de cálculo das cláusulas penais, a fim de que seja estabelecido como parâmetro a quantia efetivamente paga pelo promitente comprador (artigo 413 do Código Civil).
6 – A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato de promessa de compra e venda foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 970 - Recursos Especiais no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. Diante do entendimento adotado pela Segunda Seção do STJ, faz-se imperativa a observância da tese adotada, nos termos do que enuncia o artigo 927, III, do CPC. Assim, uma vez que as partes convencionaram, expressa e especificamente, a incidência de cláusula penal, deve a disposição contratual ser aplicada nos estritos termos em que estipulada, sendo descabido se falar em lucros cessantes posteriores.
7 - O inadimplemento contratual, por si só, não é causa suficiente a ensejar reparação por danos morais, uma vez que não configura dano que ocasione ofensa aos direitos da personalidade. O desconforto e a angústia provocados pelo eventual descumprimento contratual não se converte, ipso facto, em dano moral que se recomponha em pecúnia. Não há violação aos direitos da personalidade e, por conseguinte, não enseja a compensação por danos morais, o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.
Apelação Cível do Autor desprovida.
Apelação Cível das Rés parcialmente provida.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO. INOCORRÊNCIA. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. RESCISÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. ENUNCIADO No 543/STJ. CLÁUSULAS PENAIS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA PREVISTAS PARA A HIPÓTESE DE ATRASO NA ENTREGA. INCIDÊNCIA. REDUÇÃO EQUITATIVA DO VALOR DA MULTA. PECULIARIDADES DO CASO. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA No 970. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – A demora na entrega de imóvel pela construtora em função da afirmada morosidade da Administração Pública na concessão de habite-se e as exigências feitas para a elaboração de Relatório de Impacto de Trânsito (RIT) não configuram caso fortuito a justificar o atraso na entrega das chaves, pois são fatos que se encontram dentro do âmbito de previsibilidade da atividade empresarial por ela desenvolvida.
2 – Não há nulidade ou abusividade na estipulação de prazo de tolerância para a conclusão das obras, tendo em vista que tal cláusula foi livremente pactuada entre as partes, não havendo, aliás, nenhum impeditivo legal que obste a fixação de um prazo máximo de tolerância para a conclusão das obras.
3 – É indevida a invocação da teoria do adimplemento substancial quando se verifica, em verdade, o inadimplemento absoluto da parte promitente vendedora, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel na data aprazada.
4 – Motivada a rescisão contratual pelo inadimplemento da parte Ré, o Autor deve receber o valor pago durante a vigência do contrato de maneira integral, não havendo de se falar na aplicação da cláusula contratual que prevê retenção de valores, nem em retenção das arras, ante a mora por culpa exclusiva da Ré (Enunciado no 543/STJ).
5 – A despeito da discussão em torno da possibilidade de que sejam cumuladas cláusulas penais moratória e compensatória, se a própria promitente vendedora estipula em contrato essas multas em seu desfavor, ainda que ambas se refiram ao mesmo fato gerador, qual seja o atraso na entrega do imóvel, elas devem incidir, uma vez inequívoco o atraso na entrega do imóvel por sua culpa deflagrado. Seria, pois, comportamento contraditório da fornecedora buscar o afastamento da cláusula que ela própria estabeleceu em prejuízo do consumidor. Entretanto, considerada a discrepância entre o valor pago e o da unidade habitacional, bem assim a duplicidade de penalidades contratuais para o atraso na entrega, impõe-se a redução da base de cálculo das cláusulas penais, a fim de que seja estabelecido como parâmetro a quantia efetivamente paga pelo promitente comprador (artigo 413 do Código Civil).
6 – A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato de promessa de compra e venda foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 970 - Recursos Especiais no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. Diante do entendimento adotado pela Segunda Seção do STJ, faz-se imperativa a observância da tese adotada, nos termos do que enuncia o artigo 927, III, do CPC. Assim, uma vez que as partes convencionaram, expressa e especificamente, a incidência de cláusula penal, deve a disposição contratual ser aplicada nos estritos termos em que estipulada, sendo descabido se falar em lucros cessantes posteriores.
7 - O inadimplemento contratual, por si só, não é causa suficiente a ensejar reparação por danos morais, uma vez que não configura dano que ocasione ofensa aos direitos da personalidade. O desconforto e a angústia provocados pelo eventual descumprimento contratual não se converte, ipso facto, em dano moral que se recomponha em pecúnia. Não há violação aos direitos da personalidade e, por conseguinte, não enseja a compensação por danos morais, o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.
Apelação Cível do Autor desprovida.
Apelação Cível das Rés parcialmente provida.