Tribunal: TJDFT
Processo: 0017697-06.2016.8.07.0001
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LICITUDE. CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE. FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. RESOLUÇÃO DA AVENÇA. CULPA DA VENDEDORA. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. CLÁUSULA PENAL. MONTANTE. PREVISÃO CONTRATUAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. CONSTATAÇÃO. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. MULTA MORATÓRIA. TERMO FINAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM JUÍZO.
1. Acerca da licitude da cláusula que alarga o prazo de entrega da obra, a jurisprudência do eg. TJDFT consolidou o entendimento de que não há abusividade no período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido no contrato, não gerando desvantagem excessiva ao consumidor.
2. A responsabilidade da construtora não pode ser afastada em razão de dificuldades na expedição do habite-se junto à Administração Pública, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de força maior capaz de excluir o nexo causal, mas, sim, risco específico da atividade, que já está englobado pelo prazo de tolerância previsto contratualmente.
3. Uma vez constatado que a resolução contratual ocorreu por culpa exclusiva da promitente vendedora, as parcelas pagas pelo promitente comprador devem ser restituídas integral e imediatamente pela vendedora, nos termos da Súmula 543/STJ, sendo incabível falar em retenção de parte do valor pago pelo consumidor.
4. O c. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.447.247/SP, de relatoria do eminente Ministro Luís Felipe Salomão, esclareceu que a questão envolvendo a onerosidade excessiva da cláusula penal constitui matéria de ordem pública, cognoscível de ofício pelo magistrado, afigurando-se um poder/dever do Juízo a coibição de excessos e abusos contidos na cláusula contratual que impõe a penalidade.
5. Consoante o disposto no artigo 413 do Código Civil, “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
6. Constatado pelo Juízo que a cláusula penal contratualmente prevista afigura-se excessiva, constitui dever do magistrado a redução, sem que isso implique inobservância ao princípio da adstrição ou julgamento extra petita, tratando-se, em verdade, de ajuste da penalidade, para que não haja onerosidade em excesso para uma das partes e enriquecimento sem causa da outra.
7. A multa indenizatória mensal deve ser fixada com base no valor efetivamente pago pelo comprador, calculada da data em que o imóvel deveria ter sido entregue pela vendedora, sob pena de configurar onerosidade excessiva à construtora e enriquecimento ilícito do adquirente. Precedentes da 8a Turma Cível.
8. O termo final de incidência da cláusula penal moratória deve ser a data em que a rescisão contratual foi reconhecida pelo Juízo em decisão ou sentença. Precedente da eg. 8a Turma Cível.
9. Apelação conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LICITUDE. CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE. FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. RESOLUÇÃO DA AVENÇA. CULPA DA VENDEDORA. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. CLÁUSULA PENAL. MONTANTE. PREVISÃO CONTRATUAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. CONSTATAÇÃO. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. MULTA MORATÓRIA. TERMO FINAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM JUÍZO.
1. Acerca da licitude da cláusula que alarga o prazo de entrega da obra, a jurisprudência do eg. TJDFT consolidou o entendimento de que não há abusividade no período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido no contrato, não gerando desvantagem excessiva ao consumidor.
2. A responsabilidade da construtora não pode ser afastada em razão de dificuldades na expedição do habite-se junto à Administração Pública, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de força maior capaz de excluir o nexo causal, mas, sim, risco específico da atividade, que já está englobado pelo prazo de tolerância previsto contratualmente.
3. Uma vez constatado que a resolução contratual ocorreu por culpa exclusiva da promitente vendedora, as parcelas pagas pelo promitente comprador devem ser restituídas integral e imediatamente pela vendedora, nos termos da Súmula 543/STJ, sendo incabível falar em retenção de parte do valor pago pelo consumidor.
4. O c. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.447.247/SP, de relatoria do eminente Ministro Luís Felipe Salomão, esclareceu que a questão envolvendo a onerosidade excessiva da cláusula penal constitui matéria de ordem pública, cognoscível de ofício pelo magistrado, afigurando-se um poder/dever do Juízo a coibição de excessos e abusos contidos na cláusula contratual que impõe a penalidade.
5. Consoante o disposto no artigo 413 do Código Civil, “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
6. Constatado pelo Juízo que a cláusula penal contratualmente prevista afigura-se excessiva, constitui dever do magistrado a redução, sem que isso implique inobservância ao princípio da adstrição ou julgamento extra petita, tratando-se, em verdade, de ajuste da penalidade, para que não haja onerosidade em excesso para uma das partes e enriquecimento sem causa da outra.
7. A multa indenizatória mensal deve ser fixada com base no valor efetivamente pago pelo comprador, calculada da data em que o imóvel deveria ter sido entregue pela vendedora, sob pena de configurar onerosidade excessiva à construtora e enriquecimento ilícito do adquirente. Precedentes da 8a Turma Cível.
8. O termo final de incidência da cláusula penal moratória deve ser a data em que a rescisão contratual foi reconhecida pelo Juízo em decisão ou sentença. Precedente da eg. 8a Turma Cível.
9. Apelação conhecida e parcialmente provida.