Tribunal: TJDFT
Processo: 0002725-62.2015.8.07.0002
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-05-25
Data de publicação: 2020-06-04

Ementa:
CIVIL. Incorporação imobiliária. Negócio jurídico de compra e venda de imóvel. Obrigação contratual ao pagamento da comissão de corretagem: Liberdade contratual permite a excepcional transferência desse ônus ao comprador, desde que observados os direitos protetivos do Código de Defesa do Consumidor, a necessidade de cláusula contratual (ou documento integrante da proposta de compra e venda ou do pré-contrato de promessa de compra e venda) e o destaque da comissão de corretagem. Tese firmada pelo STJ (Tema n. 938 - REsp 1.551.951/SP e Tema n. 960 – REsp 1.601.149/RS). Não configurada ofensa ao direito de transparência e de informação (CDC, Artigo 6o, inciso III e Artigo 30). Mora na entrega do imóvel ao consumidor. Juros de financiamento. Patente o dever indenizatório. Cláusula penal moratória e lucros cessantes: inviabilidade de cumulação (Tema n. 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF).

I. Rejeitadas as preliminares suscitadas pela requerida:

A. A de litisconsórcio passivo necessário/denunciação à lide (CEF) e consequente incompetência dos juizados especiais, porquanto a relação jurídica material subjacente (negócio jurídico contratual entre consumidor/empresa) não subsidia a defesa processual indireta.

B. A de ilegitimidade passiva (pagamento dos “juros de obra” à instituição bancária), já que a controvérsia cinge-se à interpretação das normas contratuais de promessa de compra e venda de imóvel entregue pela empresa a legitimar a pretensão de indenização por danos decorrentes da mora.

C. A de ilegitimidade passiva (restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem), pois a pertinência subjetiva da ação deve ser verificada à luz das alegações feitas pelo requerente na inicial. Constatada a correspondência entre as partes da relação jurídica material e processual, não há de se falar em retificação do polo passivo, porquanto se trata de solidariedade das instituições (CDC, Art. 7o, parágrafo único c/c Art. 25, §1o), dado que participam da cadeia de consumo.

II. Mérito:

A. O Superior Tribunal de Justiça firmou as teses: “1.1 Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; 1.2 Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.” (REsp 1.551.951 – SP, tema 938) (grifo nosso).

B. Ato contínuo, essa Corte Superior de Justiça, no reexame da questão em embargos declaratórios, admitiu também a transferência daquela obrigação (em determinado caso concreto) fundada em documento antecedente ao pré-contrato, pois “a proposta integra o contrato (cf. art. 30 do CDC)” (Edcl no Resp No 1.551.951 - SP - 2015/0216201-2) (grifo nosso).

C. No mais, aludida tese foi igualmente adotada, em relação aos mutuários do Programa Minha Casa, Minha Vida, nos seguintes termos: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (Tema n. 960 – REsp 1.601.149/RS).

D. As Turmas Recursais do TJDFT perfilham semelhante entendimento (Precedentes: 1a Turma Recursal, acórdão n. 989751, em 12.12.2016; 2a Turma Recursal, acórdão 986191, em 07.12.2016 e 3a Turma Recursal, acórdão n. 892830, em 14.9.2015), ao qual estaria alinhado, ao fim e ao cabo, o Enunciado n. 20140710173029UNJ da Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Distrito Federal ("Na promessa de compra e venda de imóvel na planta, só vincula o consumidor à obrigação de pagar comissão de corretagem, o ato negocial concernente à manifestação de vontade que a estabeleça com clareza ou que contemple no preço esse encargo").

E. Diante desse quadro e dos princípios da colegialidade e da segurança jurídica, ressalvado o meu entendimento pessoal de que a “construtora/incorporadora” é quem primariamente celebra o contrato dos serviços imobiliários (seria a única obrigada ao pagamento da respectiva comissão de corretagem), hei por bem seguir aludida diretriz, mediante a observância dos direitos protetivos ao consumidor (informação e transparência) nos documentos antecedentes à formalização do contrato preliminar à avença de promessa de compra e venda, a par do destaque à comissão de corretagem.

F. Nesse passo, deve-se ter em mente que, para a fundamentação de uma relação obrigacional por meio do negócio jurídico, assim como para a modificação do conteúdo de uma relação obrigacional, é imprescindível um contrato entre os participantes, em que a boa-fé contratual deve nortear inclusive os atos preliminares contratuais (CC, Artigo 422).

G. Por conseguinte, no caso concreto, à luz da prova documental produzida (Qualificação da Venda ­- ID. 13784755, pág. 83/84), constata-se que foram informados ao adquirente os valores discriminados do imóvel, da intermediação, e do montante final. Tais elementos (essenciais) evidenciam que a parte autora foi satisfatoriamente cientificada sobre a natureza jurídica dos exatos valores a desembolsar para fins de aquisição do bem imóvel. Assim, não há de se falar em violação ao princípio da informação, uma vez que a Qualificação da Venda e a promessa de compra e venda foram formalizados em 31.3.2014 (TJDFT, Câmara de Uniformização, Acórdão n.1045585, DJE: 15/09/2017).

H. Sendo assim, o entendimento firmado pelo Colendo STJ no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos (n. 1.551.951/SP, n. 1.551.956/SP e 1.601.149/RS) se coaduna à compreensão da lide, na medida em que esta resulta da ponderação dos aspectos fáticos relacionados ao conflito e ao exame de documentos, dos quais as partes se valeram para a defesa dos respectivos interesses.

I. Em relação à mora na entrega do imóvel ao consumidor, verifica-se que a data prometida para a entrega da unidade residencial era 19.2.2015 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 26.5.2015 (ID. 13784753, pág. 19), a resultar em 96 dias de atraso.

J. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (Precedente do STJ: EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018) (CC, Art. 402 e 475).

K. No que concerne à cobrança a título de “juros de obra”, é cediço que é ônus do consumidor arcar com o referido encargo durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”, salvo se comprovada a culpa da construtora/incorporadora no atraso da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se”.

L. No contexto, em decorrência do comprovado atraso na entrega do imóvel, o consumidor arcou com o pagamento dos juros de financiamento até abril de 2015. Tivesse a empresa cumprido com suas atribuições a tempo e modo, o consumidor não experimentaria tais danos. Caracterizada, pois, a mora da construtora/incorporadora.

M. Assim, é dever da construtora restituir à parte autora os valores despendidos a título de juros de financiamento (“juros de obra”) comprovadamente suportados no período da mora (ID. 13784753, pág. 18), conforme consignado em sentença (ausente impugnação específica acerca do valor da condenação).

N. Já em relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).

O. No ponto, a matéria devolvida à Turma Recursal não se amolda àquela debatida na Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004, em tramite na Câmara de Uniformização do TJDFT (possibilidade de inversão da cláusula penal e sua cumulação com lucros cessantes).

P. No presente caso, verifica-se que o valor da multa contratual moratória (cláusula 7.4.2 – 0,5 % ao mês sobre o valor pago, durante o período da mora – ID. 13784753, pág. 40/41) estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel). Precedentes do TJDFT: 2a Turma Cível, Acórdão 1225658, DJE: 6/2/2020; 6a Turma Cível, Acórdão 1221563, DJE: 19/12/2019; 1a Turma Recursal, Acórdão 1214217, DJE: 3/12/2019; 3a Turma Recursal, Acórdão 1215912, DJE: 21/11/2019. Assim, forçoso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes.

III. Rejeitadas as preliminares suscitadas pela requerida. Recurso de ambas as partes conhecidos. Improvido o da requerente. E parcialmente provido o da requerida, tão somente, para decotar as condenações a título de “comissão de corretagem” e lucros cessantes. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, Art. 46). Custas e honorários (10% do valor da condenação) pelo recorrente integralmente vencido. Suspensa a exigibilidade, tendo em vista que litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita (Lei n. 9099/95, Art. 55 e CPC, Art. 98, § 3o).

Inteiro teor:
CIVIL. Incorporação imobiliária. Negócio jurídico de compra e venda de imóvel. Obrigação contratual ao pagamento da comissão de corretagem: Liberdade contratual permite a excepcional transferência desse ônus ao comprador, desde que observados os direitos protetivos do Código de Defesa do Consumidor, a necessidade de cláusula contratual (ou documento integrante da proposta de compra e venda ou do pré-contrato de promessa de compra e venda) e o destaque da comissão de corretagem. Tese firmada pelo STJ (Tema n. 938 - REsp 1.551.951/SP e Tema n. 960 – REsp 1.601.149/RS). Não configurada ofensa ao direito de transparência e de informação (CDC, Artigo 6o, inciso III e Artigo 30). Mora na entrega do imóvel ao consumidor. Juros de financiamento. Patente o dever indenizatório. Cláusula penal moratória e lucros cessantes: inviabilidade de cumulação (Tema n. 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF).

I. Rejeitadas as preliminares suscitadas pela requerida:

A. A de litisconsórcio passivo necessário/denunciação à lide (CEF) e consequente incompetência dos juizados especiais, porquanto a relação jurídica material subjacente (negócio jurídico contratual entre consumidor/empresa) não subsidia a defesa processual indireta.

B. A de ilegitimidade passiva (pagamento dos “juros de obra” à instituição bancária), já que a controvérsia cinge-se à interpretação das normas contratuais de promessa de compra e venda de imóvel entregue pela empresa a legitimar a pretensão de indenização por danos decorrentes da mora.

C. A de ilegitimidade passiva (restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem), pois a pertinência subjetiva da ação deve ser verificada à luz das alegações feitas pelo requerente na inicial. Constatada a correspondência entre as partes da relação jurídica material e processual, não há de se falar em retificação do polo passivo, porquanto se trata de solidariedade das instituições (CDC, Art. 7o, parágrafo único c/c Art. 25, §1o), dado que participam da cadeia de consumo.

II. Mérito:

A. O Superior Tribunal de Justiça firmou as teses: “1.1 Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; 1.2 Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.” (REsp 1.551.951 – SP, tema 938) (grifo nosso).

B. Ato contínuo, essa Corte Superior de Justiça, no reexame da questão em embargos declaratórios, admitiu também a transferência daquela obrigação (em determinado caso concreto) fundada em documento antecedente ao pré-contrato, pois “a proposta integra o contrato (cf. art. 30 do CDC)” (Edcl no Resp No 1.551.951 - SP - 2015/0216201-2) (grifo nosso).

C. No mais, aludida tese foi igualmente adotada, em relação aos mutuários do Programa Minha Casa, Minha Vida, nos seguintes termos: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (Tema n. 960 – REsp 1.601.149/RS).

D. As Turmas Recursais do TJDFT perfilham semelhante entendimento (Precedentes: 1a Turma Recursal, acórdão n. 989751, em 12.12.2016; 2a Turma Recursal, acórdão 986191, em 07.12.2016 e 3a Turma Recursal, acórdão n. 892830, em 14.9.2015), ao qual estaria alinhado, ao fim e ao cabo, o Enunciado n. 20140710173029UNJ da Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Distrito Federal ("Na promessa de compra e venda de imóvel na planta, só vincula o consumidor à obrigação de pagar comissão de corretagem, o ato negocial concernente à manifestação de vontade que a estabeleça com clareza ou que contemple no preço esse encargo").

E. Diante desse quadro e dos princípios da colegialidade e da segurança jurídica, ressalvado o meu entendimento pessoal de que a “construtora/incorporadora” é quem primariamente celebra o contrato dos serviços imobiliários (seria a única obrigada ao pagamento da respectiva comissão de corretagem), hei por bem seguir aludida diretriz, mediante a observância dos direitos protetivos ao consumidor (informação e transparência) nos documentos antecedentes à formalização do contrato preliminar à avença de promessa de compra e venda, a par do destaque à comissão de corretagem.

F. Nesse passo, deve-se ter em mente que, para a fundamentação de uma relação obrigacional por meio do negócio jurídico, assim como para a modificação do conteúdo de uma relação obrigacional, é imprescindível um contrato entre os participantes, em que a boa-fé contratual deve nortear inclusive os atos preliminares contratuais (CC, Artigo 422).

G. Por conseguinte, no caso concreto, à luz da prova documental produzida (Qualificação da Venda ­- ID. 13784755, pág. 83/84), constata-se que foram informados ao adquirente os valores discriminados do imóvel, da intermediação, e do montante final. Tais elementos (essenciais) evidenciam que a parte autora foi satisfatoriamente cientificada sobre a natureza jurídica dos exatos valores a desembolsar para fins de aquisição do bem imóvel. Assim, não há de se falar em violação ao princípio da informação, uma vez que a Qualificação da Venda e a promessa de compra e venda foram formalizados em 31.3.2014 (TJDFT, Câmara de Uniformização, Acórdão n.1045585, DJE: 15/09/2017).

H. Sendo assim, o entendimento firmado pelo Colendo STJ no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos (n. 1.551.951/SP, n. 1.551.956/SP e 1.601.149/RS) se coaduna à compreensão da lide, na medida em que esta resulta da ponderação dos aspectos fáticos relacionados ao conflito e ao exame de documentos, dos quais as partes se valeram para a defesa dos respectivos interesses.

I. Em relação à mora na entrega do imóvel ao consumidor, verifica-se que a data prometida para a entrega da unidade residencial era 19.2.2015 (já incluída a tolerância de 180 dias corridos), e o recebimento do bem (entrega das chaves) ocorreu somente em 26.5.2015 (ID. 13784753, pág. 19), a resultar em 96 dias de atraso.

J. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese exculpante de caso fortuito ou força maior (risco específico da atividade), é dever da construtora reparar todos os danos (Precedente do STJ: EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018) (CC, Art. 402 e 475).

K. No que concerne à cobrança a título de “juros de obra”, é cediço que é ônus do consumidor arcar com o referido encargo durante a fase de construção da unidade imobiliária, sem amortização do saldo devedor, até a respectiva averbação da carta de “habite-se”, salvo se comprovada a culpa da construtora/incorporadora no atraso da conclusão da obra ou na averbação do “habite-se”.

L. No contexto, em decorrência do comprovado atraso na entrega do imóvel, o consumidor arcou com o pagamento dos juros de financiamento até abril de 2015. Tivesse a empresa cumprido com suas atribuições a tempo e modo, o consumidor não experimentaria tais danos. Caracterizada, pois, a mora da construtora/incorporadora.

M. Assim, é dever da construtora restituir à parte autora os valores despendidos a título de juros de financiamento (“juros de obra”) comprovadamente suportados no período da mora (ID. 13784753, pág. 18), conforme consignado em sentença (ausente impugnação específica acerca do valor da condenação).

N. Já em relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970 - REsp no 1635428 / SC e REsp no 1498484 / DF) (grifo nosso).

O. No ponto, a matéria devolvida à Turma Recursal não se amolda àquela debatida na Reclamação n. 0703946-69.2019.8.07.90004, em tramite na Câmara de Uniformização do TJDFT (possibilidade de inversão da cláusula penal e sua cumulação com lucros cessantes).

P. No presente caso, verifica-se que o valor da multa contratual moratória (cláusula 7.4.2 – 0,5 % ao mês sobre o valor pago, durante o período da mora – ID. 13784753, pág. 40/41) estaria em conformidade ao parâmetro considerado razoável pela jurisprudência, no que se refere ao locativo (0,5% e 1% do valor do imóvel). Precedentes do TJDFT: 2a Turma Cível, Acórdão 1225658, DJE: 6/2/2020; 6a Turma Cível, Acórdão 1221563, DJE: 19/12/2019; 1a Turma Recursal, Acórdão 1214217, DJE: 3/12/2019; 3a Turma Recursal, Acórdão 1215912, DJE: 21/11/2019. Assim, forçoso reconhecer a inviabilidade de cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes.

III. Rejeitadas as preliminares suscitadas pela requerida. Recurso de ambas as partes conhecidos. Improvido o da requerente. E parcialmente provido o da requerida, tão somente, para decotar as condenações a título de “comissão de corretagem” e lucros cessantes. No mais, sentença confirmada por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, Art. 46). Custas e honorários (10% do valor da condenação) pelo recorrente integralmente vencido. Suspensa a exigibilidade, tendo em vista que litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita (Lei n. 9099/95, Art. 55 e CPC, Art. 98, § 3o).