Tribunal: TJDFT
Processo: 0705834-65.2019.8.07.0014
Órgão julgador: ALMIR ANDRADE DE FREITAS
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-11-16
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRADIÇÃO NÃO CARACTERIZADA. VÍCIO INOCORRENTE. INCONFORMISMO QUANTO A TESE ADOTADA. PRETENSÃO DE REJULGAMENTO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. ERRO MATERIAL. CONSTATADO VÍCIO DECORRENTE DA DEDUÇÃO NO VALOR DA CONDENAÇÃO DE QUANTIA RELATIVA A CONTRATO REALIZADO COM TERCEIRO E DISTINTO DOS AUTOS. EMBARGOS DA PARTE RÉ CONHECIDOS E REJEITADOS. EMBARGOS DA PARTE AUTORA CONHECIDOS E ACOLHIDOS.
I. Trata-se de Embargos de Declaração interpostos pela parte autora e pela parte ré em face de acórdão exarado por esta Turma Recursal que julgou o recurso interposto pela parte ré provido em parte para permitir a dedução do valor pago a título de comissão de corretagem da importância a ser restituída à parte recorrida, bem como para fixar o trânsito em julgado como termo inicial dos juros moratórios. Sustenta a parte autora embargante o erro material no Acórdão, eis que determinou que fosse abatido do valor total pago (R$ 18.597,81) a quantia de R$ 4.666,18 a título de comissão de corretagem quando, na verdade, esta foi adimplida pela parte autora diretamente junto ao corretor e não perante a parte ré. Assim, alega que realizou pagamentos totais de R$ 23.263,99 (R$ 18.597,81 + R$ 4.666,18), sendo que nesta demanda questiona apenas o total a ser restituído quanto aos R$ 18.597,81 pagos à parte ré, enquanto que os R$ 4.666,18 decorrem de objeto distinto, ou seja, a comissão de corretagem que pagou a terceiro e que não é pleiteada na lide. Lado outro, sustenta a parte ré embargante a contradição no julgado, uma vez que há previsão contratual para que o comprador realize os pagamentos do IPTU e da “taxa de fruição”, ressaltando o teor da Lei 13.786/2018 e sustentando que os valores são devidos pela parte autora, uma vez que permaneceu na posse do lote durante 29 meses.
II. Os Embargos de Declaração buscam sanar vícios, como obscuridade, contradição ou omissão, que podem acometer a decisão judicial, sendo necessária a existência de vício intrínseco do decisium, para comportar a oposição dos embargos. Assim, o vício deve estar nitidamente contido nas premissas do julgamento, ainda que para fins de prequestionamento.
III. No caso em concreto, não se configura as contradições alegadas pela parte ré, pretendendo esta, na realidade, o revolvimento da matéria já apreciada no acórdão.
IV. Para tanto, ainda que sustente que o imóvel em questão não exige entrega de chaves, eis que corresponde a um “lote”, destaca-se que a parte autora esclareceu na sua inicial que jamais exerceu a posse sobre o bem, não tendo a parte ré demonstrado a efetiva disponibilização do imóvel. Importante assinalar que o bem é situado em um loteamento aberto a ser construído pela parte ré, que no momento do contrato estava em fase de implementação, sendo que ainda seriam efetivadas as obras de infraestrutura básica para moradia, como pavimentação, drenagem fluvial, energia elétrica, iluminação, e rede de água e esgoto, essenciais para que fossem disponibilizados para a moradia dos adquirentes.
V. Desse modo, analisando a situação concreta, o Acórdão esclareceu expressamente que: “As obrigações condominiais e o IPTU são devidos pelo adquirente do imóvel somente após a imissão deste na posse do bem, com a efetiva entrega das chaves. Assim, configura-se abusiva e nula de pleno direito a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento do IPTU independentemente de sua imissão na posse do imóvel. Essa, a propósito, a tese firmada no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas 2016.00.2.034904-4: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador”. (Acórdão n.1069061, 20160020349044IDR, Relator: TEÓFILO CAETANO Câmara de Uniformização, Data de Julgamento: 27/11/2017, Publicado no DJE: 23/01/2018. Pág.: 1173/1174). Ainda, não merece prosperar a tese de incidência da taxa de fruição (cláusula 11a, §6°, Alínea “c”) em razão da rescisão contratual, uma vez que o recorrente não demonstrou a efetiva ocupação/fruição do imóvel pelo promitente comprador, consoante prevê a própria cláusula contratual”. Quanto a alteração decorrente da Lei 13.786/2018, o Acórdão embargado ressaltou que: “Ademais, tratando-se de contrato celebrado antes da vigência da Lei 13.786/18, esta, portanto, não se aplica ao presente feito.”
VI. Lado outro, razão assiste à parte autora embargante. Para tanto, desde a sua inicial esclareceu que realizou o pagamento de R$ 18.597,81, bem como de R$ 4.666,18 por meio de contratação específica dos serviços de corretagem. Corroborando, a própria parte ré assinala na página 10 da sua peça recursal que “além do valor pago a título de corretagem (R$4.666,18), a taxa de entrada que a Recorrida alega ter pago no valor de R$6.357,27 (...) foi pago diretamente a corretora de imóveis vinculados à imobiliária SPGYN, que intermediou na compra do imóvel.” Continuou a parte ré elucidando que: “Ou seja, o valor de R$4.666,18, que já foi confessado pela Recorrida que foi pago à título de corretagem, é comprovado pelo Instrumento Particular de Intermediação Imobiliária (ID 54159918). Já o valor de R$6.357,27 pago a título de entrada, também é referente à taxa de corretagem, onde a empresa Recorrida repassou à imobiliária intermediadora, PROINVESTE INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA, conforme relatório e Notas Fiscais”. Ainda, nos cálculos efetuados extrajudicialmente pela parte ré para apurar eventual valor a ser restituído quando do pedido de rescisão contratual pela parte autora, constata-se que a própria parte ré não indicou a retenção da quantia de R$ 4.666,18 (visto que corresponde a valor pago pela autora para terceiro), mas sim tendo considerado a quantia de R$ 6.357,19 a título de entrada/corretagem a ser retida (ID 161465001, pág. 3).
VII. Assim, depreende-se dos fundamentos expostos pela parte ré a sua tese de que o valor total da corretagem seria de R$ 11.023,39 (R$ 4.666,18 + R$ 6.357,21), sendo que a sua peça recursal almeja deduzir do valor pago pela autora (R$ 18.597,81) a quantia de R$ 6.357,21 sob a alegação de que também seria taxa de corretagem, não sendo debatida a questão relativa aos R$ 4.666,18. Portanto, inconteste que o valor de R$ 4.666,18 foi pago pela parte autora para terceiro a título de taxa de corretagem, mas que é diverso do objeto da demanda, eis que decorrente de relação contratual diretamente com o corretor, sendo quantia distinta dos R$ 18.597,81 debatido nos autos. Desse modo, constata-se o erro no julgado ao deduzir dos R$ 18.597,81 a quantia de R$ 4.666,18, uma vez que a pretensão da parte ré é para que o valor pago pela parte autora a título de entrada (R$ 6.357,21) também seja computado como taxa de corretagem para que possa ser debitado do valor total a ser devolvido. Portanto, deve ser sanado o vício no Acórdão quanto ao capítulo que trata da comissão de corretagem.
VIII. Desse modo, cumpre esclarecer que em sede de recurso repetitivo (Tema 938), foi reconhecida a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp n. 1.599.511/SP). Com efeito, o documento de ID 16146500, atende o dever de informação e confirma que a parte autora deve arcar com o pagamento de R$ 4.666,18 a título de comissão. Não obstante, conforme se constata nas alegações já mencionadas na página 10 da peça recursal, e corroborado pelo exposto na inicial e pelo documento ID 16146500, o valor de R$ 4.666,18 trata de obrigação de pagar imposta à parte autora relativa à sua relação com terceiro (corretor), que não se confunde com a pretensão nestes autos, razão pela qual não deve ser deduzida do total ser devolvido pela parte ré. Já em relação a tese da parte ré de que o valor pago a título de entrada (R$ 6.357,21) também corresponderia a despesas com taxa de corretagem, e que deveriam ser assumidas pela parte autora, importante reiterar que no Tema 938 foi assinalada a possibilidade de que o promitente-comprador fosse o responsável pelo pagamento da comissão de corretagem, mas desde que previamente informado e destacado o valor da comissão de corretagem. Não obstante, o documento ID 16146498 pág. 2 apenas aponta que o pagamento das 3 parcelas de R$ 2.118,77 (R$ 6.357,21) corresponderia ao valor de entrada de aquisição do bem, sendo parte do valor total de aquisição, conforme tabela expressa no ID 16146498, pág. 2 e boletos de pagamento em favor da parte ré (16146499, págs. 1-5). Assim, a tese da parte ré de que os documentos ID 16148187-16148189 demonstram que os R$ 6.357,21 também foram direcionados para pagamento de comissão de corretagem não transferem o ônus do pagamento para a parte autora, eis que decorre de relação entre a parte ré e terceiro, enquanto que a parte autora somente foi devidamente informada do ônus de arcar com a comissão de corretagem quanto àqueles R$ 4.666,18 (ID 16146500), que foi objeto de relação contratual entre a parte autora e o corretor.
IX. Em consequência, constatado que o valor de R$ 4.666,18 trata de comissão de corretagem diversa dos valores quitados nos autos, bem como que incabível admitir que os R$ 6.357,21 pagos a título de entrada seriam relativos a outra suposta comissão de corretagem, deve ser retificado o vício no Acórdão quanto ao valor total a ser restituído, mantendo-se o valor da condenação fixado na sentença, ou seja, R$ 16.738,03 (R$ 18.597,81 - R$ 1.859,78).
X. Assim, mantém-se o provimento em parte do recurso definido no Acórdão tão somente para fixar o trânsito em julgado como termo inicial dos juros moratórios, devendo o valor de R$4.666,18 constante do documento, a título de comissão, ser decotado do valor da condenação imposta na sentença.
XI. Embargos da parte ré conhecidos e rejeitados. Embargos da parte autora conhecidos e acolhidos para sanar o vício decorrente do erro material no cálculo da quantia a ser restituída, mantendo-se o valor da condenação fixada na sentença.
XII. Súmula do julgamento servirá de acórdão nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRADIÇÃO NÃO CARACTERIZADA. VÍCIO INOCORRENTE. INCONFORMISMO QUANTO A TESE ADOTADA. PRETENSÃO DE REJULGAMENTO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. ERRO MATERIAL. CONSTATADO VÍCIO DECORRENTE DA DEDUÇÃO NO VALOR DA CONDENAÇÃO DE QUANTIA RELATIVA A CONTRATO REALIZADO COM TERCEIRO E DISTINTO DOS AUTOS. EMBARGOS DA PARTE RÉ CONHECIDOS E REJEITADOS. EMBARGOS DA PARTE AUTORA CONHECIDOS E ACOLHIDOS.
I. Trata-se de Embargos de Declaração interpostos pela parte autora e pela parte ré em face de acórdão exarado por esta Turma Recursal que julgou o recurso interposto pela parte ré provido em parte para permitir a dedução do valor pago a título de comissão de corretagem da importância a ser restituída à parte recorrida, bem como para fixar o trânsito em julgado como termo inicial dos juros moratórios. Sustenta a parte autora embargante o erro material no Acórdão, eis que determinou que fosse abatido do valor total pago (R$ 18.597,81) a quantia de R$ 4.666,18 a título de comissão de corretagem quando, na verdade, esta foi adimplida pela parte autora diretamente junto ao corretor e não perante a parte ré. Assim, alega que realizou pagamentos totais de R$ 23.263,99 (R$ 18.597,81 + R$ 4.666,18), sendo que nesta demanda questiona apenas o total a ser restituído quanto aos R$ 18.597,81 pagos à parte ré, enquanto que os R$ 4.666,18 decorrem de objeto distinto, ou seja, a comissão de corretagem que pagou a terceiro e que não é pleiteada na lide. Lado outro, sustenta a parte ré embargante a contradição no julgado, uma vez que há previsão contratual para que o comprador realize os pagamentos do IPTU e da “taxa de fruição”, ressaltando o teor da Lei 13.786/2018 e sustentando que os valores são devidos pela parte autora, uma vez que permaneceu na posse do lote durante 29 meses.
II. Os Embargos de Declaração buscam sanar vícios, como obscuridade, contradição ou omissão, que podem acometer a decisão judicial, sendo necessária a existência de vício intrínseco do decisium, para comportar a oposição dos embargos. Assim, o vício deve estar nitidamente contido nas premissas do julgamento, ainda que para fins de prequestionamento.
III. No caso em concreto, não se configura as contradições alegadas pela parte ré, pretendendo esta, na realidade, o revolvimento da matéria já apreciada no acórdão.
IV. Para tanto, ainda que sustente que o imóvel em questão não exige entrega de chaves, eis que corresponde a um “lote”, destaca-se que a parte autora esclareceu na sua inicial que jamais exerceu a posse sobre o bem, não tendo a parte ré demonstrado a efetiva disponibilização do imóvel. Importante assinalar que o bem é situado em um loteamento aberto a ser construído pela parte ré, que no momento do contrato estava em fase de implementação, sendo que ainda seriam efetivadas as obras de infraestrutura básica para moradia, como pavimentação, drenagem fluvial, energia elétrica, iluminação, e rede de água e esgoto, essenciais para que fossem disponibilizados para a moradia dos adquirentes.
V. Desse modo, analisando a situação concreta, o Acórdão esclareceu expressamente que: “As obrigações condominiais e o IPTU são devidos pelo adquirente do imóvel somente após a imissão deste na posse do bem, com a efetiva entrega das chaves. Assim, configura-se abusiva e nula de pleno direito a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento do IPTU independentemente de sua imissão na posse do imóvel. Essa, a propósito, a tese firmada no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas 2016.00.2.034904-4: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador”. (Acórdão n.1069061, 20160020349044IDR, Relator: TEÓFILO CAETANO Câmara de Uniformização, Data de Julgamento: 27/11/2017, Publicado no DJE: 23/01/2018. Pág.: 1173/1174). Ainda, não merece prosperar a tese de incidência da taxa de fruição (cláusula 11a, §6°, Alínea “c”) em razão da rescisão contratual, uma vez que o recorrente não demonstrou a efetiva ocupação/fruição do imóvel pelo promitente comprador, consoante prevê a própria cláusula contratual”. Quanto a alteração decorrente da Lei 13.786/2018, o Acórdão embargado ressaltou que: “Ademais, tratando-se de contrato celebrado antes da vigência da Lei 13.786/18, esta, portanto, não se aplica ao presente feito.”
VI. Lado outro, razão assiste à parte autora embargante. Para tanto, desde a sua inicial esclareceu que realizou o pagamento de R$ 18.597,81, bem como de R$ 4.666,18 por meio de contratação específica dos serviços de corretagem. Corroborando, a própria parte ré assinala na página 10 da sua peça recursal que “além do valor pago a título de corretagem (R$4.666,18), a taxa de entrada que a Recorrida alega ter pago no valor de R$6.357,27 (...) foi pago diretamente a corretora de imóveis vinculados à imobiliária SPGYN, que intermediou na compra do imóvel.” Continuou a parte ré elucidando que: “Ou seja, o valor de R$4.666,18, que já foi confessado pela Recorrida que foi pago à título de corretagem, é comprovado pelo Instrumento Particular de Intermediação Imobiliária (ID 54159918). Já o valor de R$6.357,27 pago a título de entrada, também é referente à taxa de corretagem, onde a empresa Recorrida repassou à imobiliária intermediadora, PROINVESTE INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA, conforme relatório e Notas Fiscais”. Ainda, nos cálculos efetuados extrajudicialmente pela parte ré para apurar eventual valor a ser restituído quando do pedido de rescisão contratual pela parte autora, constata-se que a própria parte ré não indicou a retenção da quantia de R$ 4.666,18 (visto que corresponde a valor pago pela autora para terceiro), mas sim tendo considerado a quantia de R$ 6.357,19 a título de entrada/corretagem a ser retida (ID 161465001, pág. 3).
VII. Assim, depreende-se dos fundamentos expostos pela parte ré a sua tese de que o valor total da corretagem seria de R$ 11.023,39 (R$ 4.666,18 + R$ 6.357,21), sendo que a sua peça recursal almeja deduzir do valor pago pela autora (R$ 18.597,81) a quantia de R$ 6.357,21 sob a alegação de que também seria taxa de corretagem, não sendo debatida a questão relativa aos R$ 4.666,18. Portanto, inconteste que o valor de R$ 4.666,18 foi pago pela parte autora para terceiro a título de taxa de corretagem, mas que é diverso do objeto da demanda, eis que decorrente de relação contratual diretamente com o corretor, sendo quantia distinta dos R$ 18.597,81 debatido nos autos. Desse modo, constata-se o erro no julgado ao deduzir dos R$ 18.597,81 a quantia de R$ 4.666,18, uma vez que a pretensão da parte ré é para que o valor pago pela parte autora a título de entrada (R$ 6.357,21) também seja computado como taxa de corretagem para que possa ser debitado do valor total a ser devolvido. Portanto, deve ser sanado o vício no Acórdão quanto ao capítulo que trata da comissão de corretagem.
VIII. Desse modo, cumpre esclarecer que em sede de recurso repetitivo (Tema 938), foi reconhecida a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp n. 1.599.511/SP). Com efeito, o documento de ID 16146500, atende o dever de informação e confirma que a parte autora deve arcar com o pagamento de R$ 4.666,18 a título de comissão. Não obstante, conforme se constata nas alegações já mencionadas na página 10 da peça recursal, e corroborado pelo exposto na inicial e pelo documento ID 16146500, o valor de R$ 4.666,18 trata de obrigação de pagar imposta à parte autora relativa à sua relação com terceiro (corretor), que não se confunde com a pretensão nestes autos, razão pela qual não deve ser deduzida do total ser devolvido pela parte ré. Já em relação a tese da parte ré de que o valor pago a título de entrada (R$ 6.357,21) também corresponderia a despesas com taxa de corretagem, e que deveriam ser assumidas pela parte autora, importante reiterar que no Tema 938 foi assinalada a possibilidade de que o promitente-comprador fosse o responsável pelo pagamento da comissão de corretagem, mas desde que previamente informado e destacado o valor da comissão de corretagem. Não obstante, o documento ID 16146498 pág. 2 apenas aponta que o pagamento das 3 parcelas de R$ 2.118,77 (R$ 6.357,21) corresponderia ao valor de entrada de aquisição do bem, sendo parte do valor total de aquisição, conforme tabela expressa no ID 16146498, pág. 2 e boletos de pagamento em favor da parte ré (16146499, págs. 1-5). Assim, a tese da parte ré de que os documentos ID 16148187-16148189 demonstram que os R$ 6.357,21 também foram direcionados para pagamento de comissão de corretagem não transferem o ônus do pagamento para a parte autora, eis que decorre de relação entre a parte ré e terceiro, enquanto que a parte autora somente foi devidamente informada do ônus de arcar com a comissão de corretagem quanto àqueles R$ 4.666,18 (ID 16146500), que foi objeto de relação contratual entre a parte autora e o corretor.
IX. Em consequência, constatado que o valor de R$ 4.666,18 trata de comissão de corretagem diversa dos valores quitados nos autos, bem como que incabível admitir que os R$ 6.357,21 pagos a título de entrada seriam relativos a outra suposta comissão de corretagem, deve ser retificado o vício no Acórdão quanto ao valor total a ser restituído, mantendo-se o valor da condenação fixado na sentença, ou seja, R$ 16.738,03 (R$ 18.597,81 - R$ 1.859,78).
X. Assim, mantém-se o provimento em parte do recurso definido no Acórdão tão somente para fixar o trânsito em julgado como termo inicial dos juros moratórios, devendo o valor de R$4.666,18 constante do documento, a título de comissão, ser decotado do valor da condenação imposta na sentença.
XI. Embargos da parte ré conhecidos e rejeitados. Embargos da parte autora conhecidos e acolhidos para sanar o vício decorrente do erro material no cálculo da quantia a ser restituída, mantendo-se o valor da condenação fixada na sentença.
XII. Súmula do julgamento servirá de acórdão nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.