Tribunal: TJDFT
Processo: 0702439-21.2017.8.07.0019
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
CIVIL DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM FINANCIAMENTO. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. ENTREGA DAS CHAVES. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. NATUREZA COMPENSATÓRIA DA MULTA (CC, ARTS. 112 e 416). REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL INDENIZATÓRIA. CABIMENTO. EFEITO DO INADIMPLEMENTO. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. PREVISÃO ENDEREÇADA EXCLUSIVAMENTE AOS ADQUIRENTES. ABUSIVIDADE. ILEGITIMIDADE. APLICAÇÃO REVERSA. IMPERATIVO LEGAL. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o). TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.498.484/DF, RESP N. 1.635.428/SC, RESP N. 1.614.721/DF E RESP N. 1.631.485/DF. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. JUROS DE OBRA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO CONEXO COM A COMPRA E VENDA. ACESSÓRIOS DEVIDOS DESDE O TERMO CONTRATADO PARA CONCLUSÃO E ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS EMERGENTES. COMPREENSÃO. COBRANÇA PELO AGENTE FINANCEIRO NO PERÍODO DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. REPETIÇÃO EM DOBRO. IMPOSSIBILIDADE. REPETIÇÃO DE FORMA SIMPLES. ALCANCE DO AGENTE PELOS EFEITOS DA MORA. INVIABILIDADE. DANO MORAL DECORRENTE DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA. PEDIDO. ACOLHIMENTO PARCIAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E DESIGUAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RATEIO. ARBITRAMENTO. PARÂMETRO. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL (CPC/73, ART. 20, § 3o). SENTENÇA EFORMADA.
1. Configurado atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora.
2. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão de obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado à adquirente.
3. O termo ad quem para incidência da indenização devida ao adquirente em razão de atraso na conclusão e entrega da unidade negociada coincide com a data da entrega das chaves, e não com a data da expedição do habite-se, vez que a emissão da autorização administrativa não é apta a comprovar o efetivo recebimento do imóvel, o qual se comprova pelo recebimento das chaves, com a consequente imissão do promitente comprador na posse da unidade imobiliária, se o hiato havido entre a obtenção da chancela administrativa e a disponibilização da unidade não derivara da sua culpa.
4. Encerrando o contrato entabulado entre promissário adquirente de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostentam, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
5. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente ao consumidor para a hipótese de incorrer em inadimplemento culposo, a disposição penal, encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeitá-lo a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja aplicada, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento. (CDC, art. 51, IV e §1o).
6. A Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante, legitimando, pois, a inversão da disposição penal como forma de equalização da relação negocial, obstando que apenas uma parte seja penalizada.
7. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente ao consumidor para a hipótese de atraso no cumprimento de suas obrigações, a disposição penal, encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeitá-lo a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja aplicada, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento (CDC, art. 51, IV e §1o).
8. Quanto à possibilidade de cumulação da indenização a título de lucros cessantes com a cláusula penal, a Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.498.484/DF e REsp n. 1.635.428/SC, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, legitimando que, preservada sua natureza puramente sancionatória, legítima a aplicação reversa da sanção cumulada com a indenização assegurada diante da natureza distinta das sanções (CC, art. 411).
9. Aferido o atraso da construtora na conclusão e entrega do imóvel negociado, determinando que o adquirente suportasse acessórios derivados do financiamento contraído quando ainda em construção o imóvel traduzidos em juros remuneratórios - “juros da obra” -, o vertido está compreendido nos danos emergentes experimentados pelo comprador em razão do inadimplemento da vendedora, legitimando que seja contemplado com o vertido àquele título à guisa de indenização originária do inadimplemento culposo em que incorrera a alienante, limitado ao termo final indicado na petição inicial, o mesmo sucedendo com os encargos moratórios que suportara em razão do pagamento com atraso do imposto de transmissão, não podendo o agente financeiro, contudo, ser responsabilizado por fatos lesivos para os quais não concorrera.
10. Conquanto o atraso havido na entrega do imóvel prometido à venda irradie-lhe dissabor e frustração, o havido não enseja nenhum efeito lesivo ao patrimônio moral do adquirente, denunciando que o ocorrido não é apto a ser transubstanciado em ofensa aos atributos da sua personalidade e caracterizado como fato gerador do dano moral, devendo ser tratado de conformidade com sua exata dimensão, ou seja, como intercorrência contratual que, conquanto impregnando-lhe aborrecimento e chateação, não irradia nenhuma mácula aos direitos da sua personalidade.
11. O temperamento conferido aos fatos passíveis de serem tidos como geradores do dano moral, pacificando o entendimento segundo o qual os aborrecimentos, percalços, frustrações e vicissitudes próprias da vida em sociedade não geram o dever de indenizar, ainda que tenham impregnado nos atingidos pelo ocorrido certa dose de amargura, não legitima o deferimento de qualquer compensação decorrente de simples dissabor ou aborrecimento originários de dissenso contratual, pois impassíveis de enodoarem o espírito do homem médio.
12. Encerrando a ação pretensão de natureza condenatória e acolhido parcialmente o pedido, os honorários advocatícios devidos aos patronos das partes como contrapartida pelos serviços que realizaram, ponderados os trabalhos efetivamente executados, o zelo com que se portaram, o local e tempo de execução dos serviços e a natureza e importância da causa, devem necessariamente ser mensurados em percentual incidente sobre o valor da condenação, ensejando que sejam mensurados de conformidade com esses parâmetros de forma a ser privilegiada a previsão legal (CPC, art. 20, §§ 3o e 4o).
13. Aferido que a resolução empreendida à lide resultara no acolhimento parcial do pedido, resultando da ponderação do acolhido com o princípio da causalidade que o pedido restara acolhido em maior extensão, implicando na maior sucumbência da parte ré, o fato enseja, na exata tradução da regra legal (CPC/73, art. 21 e CPC/2015, art. 86) e em vassalagem ao princípio da causalidade, o reconhecimento da sucumbência recíproca, mas não proporcional, determinando o rateio das verbas sucumbenciais de conformidade com o acolhido e o refutado.
14. Apelação conhecida e parcialmente provida. Maioria. Julgamento realizado na forma do artigo 942 do CPC, com quórum qualificado.

Inteiro teor:
CIVIL DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM FINANCIAMENTO. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. ENTREGA DAS CHAVES. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. NATUREZA COMPENSATÓRIA DA MULTA (CC, ARTS. 112 e 416). REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL INDENIZATÓRIA. CABIMENTO. EFEITO DO INADIMPLEMENTO. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. PREVISÃO ENDEREÇADA EXCLUSIVAMENTE AOS ADQUIRENTES. ABUSIVIDADE. ILEGITIMIDADE. APLICAÇÃO REVERSA. IMPERATIVO LEGAL. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC, ARTS. 4o E 51, IV E § 1o). TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.498.484/DF, RESP N. 1.635.428/SC, RESP N. 1.614.721/DF E RESP N. 1.631.485/DF. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. JUROS DE OBRA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO CONEXO COM A COMPRA E VENDA. ACESSÓRIOS DEVIDOS DESDE O TERMO CONTRATADO PARA CONCLUSÃO E ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS EMERGENTES. COMPREENSÃO. COBRANÇA PELO AGENTE FINANCEIRO NO PERÍODO DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. REPETIÇÃO EM DOBRO. IMPOSSIBILIDADE. REPETIÇÃO DE FORMA SIMPLES. ALCANCE DO AGENTE PELOS EFEITOS DA MORA. INVIABILIDADE. DANO MORAL DECORRENTE DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA. PEDIDO. ACOLHIMENTO PARCIAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E DESIGUAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RATEIO. ARBITRAMENTO. PARÂMETRO. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL (CPC/73, ART. 20, § 3o). SENTENÇA EFORMADA.
1. Configurado atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora.
2. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão de obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado à adquirente.
3. O termo ad quem para incidência da indenização devida ao adquirente em razão de atraso na conclusão e entrega da unidade negociada coincide com a data da entrega das chaves, e não com a data da expedição do habite-se, vez que a emissão da autorização administrativa não é apta a comprovar o efetivo recebimento do imóvel, o qual se comprova pelo recebimento das chaves, com a consequente imissão do promitente comprador na posse da unidade imobiliária, se o hiato havido entre a obtenção da chancela administrativa e a disponibilização da unidade não derivara da sua culpa.
4. Encerrando o contrato entabulado entre promissário adquirente de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostentam, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
5. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente ao consumidor para a hipótese de incorrer em inadimplemento culposo, a disposição penal, encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeitá-lo a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja aplicada, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento. (CDC, art. 51, IV e §1o).
6. A Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante, legitimando, pois, a inversão da disposição penal como forma de equalização da relação negocial, obstando que apenas uma parte seja penalizada.
7. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente ao consumidor para a hipótese de atraso no cumprimento de suas obrigações, a disposição penal, encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeitá-lo a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja aplicada, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento (CDC, art. 51, IV e §1o).
8. Quanto à possibilidade de cumulação da indenização a título de lucros cessantes com a cláusula penal, a Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.498.484/DF e REsp n. 1.635.428/SC, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, legitimando que, preservada sua natureza puramente sancionatória, legítima a aplicação reversa da sanção cumulada com a indenização assegurada diante da natureza distinta das sanções (CC, art. 411).
9. Aferido o atraso da construtora na conclusão e entrega do imóvel negociado, determinando que o adquirente suportasse acessórios derivados do financiamento contraído quando ainda em construção o imóvel traduzidos em juros remuneratórios - “juros da obra” -, o vertido está compreendido nos danos emergentes experimentados pelo comprador em razão do inadimplemento da vendedora, legitimando que seja contemplado com o vertido àquele título à guisa de indenização originária do inadimplemento culposo em que incorrera a alienante, limitado ao termo final indicado na petição inicial, o mesmo sucedendo com os encargos moratórios que suportara em razão do pagamento com atraso do imposto de transmissão, não podendo o agente financeiro, contudo, ser responsabilizado por fatos lesivos para os quais não concorrera.
10. Conquanto o atraso havido na entrega do imóvel prometido à venda irradie-lhe dissabor e frustração, o havido não enseja nenhum efeito lesivo ao patrimônio moral do adquirente, denunciando que o ocorrido não é apto a ser transubstanciado em ofensa aos atributos da sua personalidade e caracterizado como fato gerador do dano moral, devendo ser tratado de conformidade com sua exata dimensão, ou seja, como intercorrência contratual que, conquanto impregnando-lhe aborrecimento e chateação, não irradia nenhuma mácula aos direitos da sua personalidade.
11. O temperamento conferido aos fatos passíveis de serem tidos como geradores do dano moral, pacificando o entendimento segundo o qual os aborrecimentos, percalços, frustrações e vicissitudes próprias da vida em sociedade não geram o dever de indenizar, ainda que tenham impregnado nos atingidos pelo ocorrido certa dose de amargura, não legitima o deferimento de qualquer compensação decorrente de simples dissabor ou aborrecimento originários de dissenso contratual, pois impassíveis de enodoarem o espírito do homem médio.
12. Encerrando a ação pretensão de natureza condenatória e acolhido parcialmente o pedido, os honorários advocatícios devidos aos patronos das partes como contrapartida pelos serviços que realizaram, ponderados os trabalhos efetivamente executados, o zelo com que se portaram, o local e tempo de execução dos serviços e a natureza e importância da causa, devem necessariamente ser mensurados em percentual incidente sobre o valor da condenação, ensejando que sejam mensurados de conformidade com esses parâmetros de forma a ser privilegiada a previsão legal (CPC, art. 20, §§ 3o e 4o).
13. Aferido que a resolução empreendida à lide resultara no acolhimento parcial do pedido, resultando da ponderação do acolhido com o princípio da causalidade que o pedido restara acolhido em maior extensão, implicando na maior sucumbência da parte ré, o fato enseja, na exata tradução da regra legal (CPC/73, art. 21 e CPC/2015, art. 86) e em vassalagem ao princípio da causalidade, o reconhecimento da sucumbência recíproca, mas não proporcional, determinando o rateio das verbas sucumbenciais de conformidade com o acolhido e o refutado.
14. Apelação conhecida e parcialmente provida. Maioria. Julgamento realizado na forma do artigo 942 do CPC, com quórum qualificado.