Tribunal: TJDFT
Processo: 0733844-84.2017.8.07.0016
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-07-17
Data de publicação: 2020-08-14

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES. TAXAS CONDOMINIAIS. IPTU.
1 – Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão condenatória de pagar, lucros cessantes, cláusula penal, valores gastos com taxas condominiais e IPTU, em virtude de atraso na entrega do imóvel. Recurso do réu visa à reforma da sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos.
2 – Prazo de tolerância. Contagem em dias úteis. Abusividade. Não se mostra abusiva a inclusão de tolerância de até 180 dias no prazo de entrega da obra. Precedentes na Turma (ACJ 20130110274020, Relatora MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO). Todavia, a previsão de contagem do prazo de prorrogação em dias úteis, prevista na cláusula 4.1 do contrato (ID 16020875 - Pág. 7), é abusiva, pois viola o disposto no art. 132 do Código Civil e impõe exagerada desvantagem ao consumidor (art. 51, inciso IV, CDC). Assim, ao se aplicar o prazo de tolerância de 180 dias corridos, o imóvel deveria ter sido entregue em 28/06/2016, o que ocorreu somente em 21/11/2016 (ID 16020879).
3 – Lucros cessantes. Cláusula penal com finalidade indenizatória. Cumulação. A jurisprudência vinculante do STJ veda a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes: “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970). No caso, tendo em vista que não há previsão de cláusula penal em virtude de atraso na entrega do imóvel, devem ser fixados lucros cessantes. O prejuízo do promitente comprador é presumido, razão por que independe da comprovação de pagamento dos aluguéis pela parte (AgRg no Resp. 1202506 / RJ 2010/0123862-0 Relator Ministro SIDNEI BENETI). O entendimento firmado pela jurisprudência é no sentido de se adotar como parâmetro a média de preço de aluguel praticado no mercado, correspondendo a 0,5% do valor do imóvel, por mês de atraso (Acórdão n.899511, 20150310132456ACJ, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA 1a Turma Recursal). Assim, tendo em vista o valor atualizado do imóvel de R$ 395.000,00 (ID 16021227), o valor dos lucros cessantes por mês é R$ 1.975,00, totalizando R$ 9.348,33, pelos 4 meses e 22 dias de atraso (29/06/2016 a 21/11/2016).
4 – Cláusula penal. Inversão em favor do consumidor. A jurisprudência pacificada pelo Tema 971 esclarece que a cláusula penal, ainda que invertida, deve ser considerada na fixação da indenização: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Assim, mostra-se inviável a cumulação da indenização por lucros cessantes ou cláusula penal compensatória com a inversão de multa. Nesse sentido, não é cabível a inversão da cláusula do contrato que prevê multa de 2% e juros de 1% (cláusula 2.5, ID 16020875 - Pág. 4), tendo em vista a impossibilidade de cumulação com lucros cessantes.
5 – Despesas de condomínio. É obrigação do promitente vendedor entregar o imóvel livre de ônus. Assim, não se pode imputar ao promitente comprador as obrigações relacionadas com as despesas de condomínio por período anterior à entrega das chaves. Precedentes no STJ (EREsp 489647 / RJ 2003/0107545-3 Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO). Desse modo, o requerido deve arcar com os tributos (IPTU), taxas condominiais e demais encargos financeiros de natureza propter rem originados durante o período da mora (29/06/2016 a 21/11/2016), relacionados à unidade imobiliária objeto da lide, nos termos fixados na sentença.
6 – Juros de mora. Correção monetária. Os juros de mora devem incidir a partir da citação (art. 405 do Código Civil). A correção monetária, por representar a atualização do valor monetário, recompondo o valor da moeda, na forma da Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça, incide a partir da data do efetivo prejuízo. Sentença que se reforma apenas para: a) excluir a condenação de pagar indenização de R$ 30.415,00; b) condenar o réu a pagar ao autor o valor de R$ 9.348,33, a título de lucros cessantes, acrescidos de correção monetária a partir de cada desembolso efetivo e juros legais de 1% ao mês a contar da citação. Mantidas as demais disposições.
7 – Recurso conhecido e provido em parte. Sem custas e sem honorários advocatícios, na forma do art. 55 da Lei 9.099/1995. Inaplicáveis as disposições do CPC/2015.
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Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES. TAXAS CONDOMINIAIS. IPTU.
1 – Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão condenatória de pagar, lucros cessantes, cláusula penal, valores gastos com taxas condominiais e IPTU, em virtude de atraso na entrega do imóvel. Recurso do réu visa à reforma da sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos.
2 – Prazo de tolerância. Contagem em dias úteis. Abusividade. Não se mostra abusiva a inclusão de tolerância de até 180 dias no prazo de entrega da obra. Precedentes na Turma (ACJ 20130110274020, Relatora MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO). Todavia, a previsão de contagem do prazo de prorrogação em dias úteis, prevista na cláusula 4.1 do contrato (ID 16020875 - Pág. 7), é abusiva, pois viola o disposto no art. 132 do Código Civil e impõe exagerada desvantagem ao consumidor (art. 51, inciso IV, CDC). Assim, ao se aplicar o prazo de tolerância de 180 dias corridos, o imóvel deveria ter sido entregue em 28/06/2016, o que ocorreu somente em 21/11/2016 (ID 16020879).
3 – Lucros cessantes. Cláusula penal com finalidade indenizatória. Cumulação. A jurisprudência vinculante do STJ veda a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes: “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970). No caso, tendo em vista que não há previsão de cláusula penal em virtude de atraso na entrega do imóvel, devem ser fixados lucros cessantes. O prejuízo do promitente comprador é presumido, razão por que independe da comprovação de pagamento dos aluguéis pela parte (AgRg no Resp. 1202506 / RJ 2010/0123862-0 Relator Ministro SIDNEI BENETI). O entendimento firmado pela jurisprudência é no sentido de se adotar como parâmetro a média de preço de aluguel praticado no mercado, correspondendo a 0,5% do valor do imóvel, por mês de atraso (Acórdão n.899511, 20150310132456ACJ, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA 1a Turma Recursal). Assim, tendo em vista o valor atualizado do imóvel de R$ 395.000,00 (ID 16021227), o valor dos lucros cessantes por mês é R$ 1.975,00, totalizando R$ 9.348,33, pelos 4 meses e 22 dias de atraso (29/06/2016 a 21/11/2016).
4 – Cláusula penal. Inversão em favor do consumidor. A jurisprudência pacificada pelo Tema 971 esclarece que a cláusula penal, ainda que invertida, deve ser considerada na fixação da indenização: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Assim, mostra-se inviável a cumulação da indenização por lucros cessantes ou cláusula penal compensatória com a inversão de multa. Nesse sentido, não é cabível a inversão da cláusula do contrato que prevê multa de 2% e juros de 1% (cláusula 2.5, ID 16020875 - Pág. 4), tendo em vista a impossibilidade de cumulação com lucros cessantes.
5 – Despesas de condomínio. É obrigação do promitente vendedor entregar o imóvel livre de ônus. Assim, não se pode imputar ao promitente comprador as obrigações relacionadas com as despesas de condomínio por período anterior à entrega das chaves. Precedentes no STJ (EREsp 489647 / RJ 2003/0107545-3 Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO). Desse modo, o requerido deve arcar com os tributos (IPTU), taxas condominiais e demais encargos financeiros de natureza propter rem originados durante o período da mora (29/06/2016 a 21/11/2016), relacionados à unidade imobiliária objeto da lide, nos termos fixados na sentença.
6 – Juros de mora. Correção monetária. Os juros de mora devem incidir a partir da citação (art. 405 do Código Civil). A correção monetária, por representar a atualização do valor monetário, recompondo o valor da moeda, na forma da Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça, incide a partir da data do efetivo prejuízo. Sentença que se reforma apenas para: a) excluir a condenação de pagar indenização de R$ 30.415,00; b) condenar o réu a pagar ao autor o valor de R$ 9.348,33, a título de lucros cessantes, acrescidos de correção monetária a partir de cada desembolso efetivo e juros legais de 1% ao mês a contar da citação. Mantidas as demais disposições.
7 – Recurso conhecido e provido em parte. Sem custas e sem honorários advocatícios, na forma do art. 55 da Lei 9.099/1995. Inaplicáveis as disposições do CPC/2015.
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