Tribunal: TJDFT
Processo: 0722977-77.2017.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-11-11
Data de publicação: 2020-11-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. IRREGULARIDADE FORMAL. FALTA DE DIALETICIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL.
1. Apelação deve ser interposta por petição, contendo a exposição dos fundamentos de fato e de direito do inconformismo, bem como as razões do pedido de reforma ou de decreto de nulidade do ato impugnado, além do pedido de nova decisão (art. 1.010, II, III e IV do CPC/2015). No caso, além de não estar dissociada dos fundamentos da sentença, extrai-se claramente das razões recursais a motivação do inconformismo da apelante em relação ao resultado do julgamento, sobretudo no que diz respeito à definição acerca da existência de responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel e o não acolhimento da excludente de responsabilidade suscitada (caso fortuito). A apelante se insurgiu especificamente contra o mérito dessa questão, expondo os fundamentos fáticos e jurídicos que embasam o seu inconformismo, que, nesse contexto, independe da natureza jurídica da relação debatida (civil ou consumerista). Ademais, conclusão acerca de comprovação dos fatos que amparam a sua tese configura questão atinente ao mérito do recurso. Não há, portanto, irregularidade formal que impeça o conhecimento do recurso.
2. No caso de empreendimento imobiliário em construção, a não disponibilização do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. Conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência, alegação de entraves administrativos para a expedição da “carta de habite-se” não se caracteriza como evento extraordinário proveniente de caso fortuito ou de força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora, pois fazem parte da atividade em questão e também integram o risco do empreendimento. Em outras palavras, tais fatos não se revestem da necessária imprevisibilidade ou inevitabilidade, além de não constituírem nenhum evento excepcional ou incomum na realidade do Distrito Federal. Obtenção e averbação do “habite-se” incumbe exclusivamente ao fornecedor e integra o risco do empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega do imóvel.
3. Na hipótese dos autos, a apelante afirma que o caso apresenta uma peculiaridade que o diferencia dos demais, qual seja, inesperada, incessante e “destemperada” atuação do MPDFT, que ajuizou ações civis públicas e expediu diversas recomendações, restringindo a atuação de órgãos públicos com o fim de impedir a realização do empreendimento e a expedição do “habite-se”. 3.1. Resolução dessa questão no âmbito específico da presente relação contratual deve ocorrer, exclusivamente, com base no conjunto probatório dos autos, que, por sua vez, evidencia que, apesar de no cumprimento da sua atribuição institucional, o MPDFT ter, de fato, adotado uma série de iniciativas, objetivando suspender o processo administrativo em que se buscava a expedição da “carta de habite-se” do empreendimento, a prova documental demonstra que referida atuação não causou, por si só, nenhum prejuízo efetivo em relação ao cumprimento dos prazos contratuais, considerando que, em resumo, o prazo de tolerância se encerrou em 27/09/2016; o requerimento de habite-se foi formalizado apenas em 17/11/2016; a atuação administrativa do MPDFT teve início somente após o protocolo do requerimento e não produziu, por si só, nenhum efeito substancial sobre o seu andamento; o procedimento administrativo foi suspenso (administrativamente) por um curto e inexpressivo período de 27/03/2017 a 10/04/2017, e todas as ações civis públicas ajuizadas foram julgadas improcedentes sem que tenha sido imposta, durante a sua tramitação, qualquer restrição efetiva. Desse modo, não restou comprovado que o fato concreto alegado pela apelante (atuação do MPDFT) tenha sido a causa do atraso na conclusão e entrega do empreendimento em questão. 3.2. Vale ressaltar que essa conclusão não importa no reconhecimento de que eventual atuação extremada por parte do Ministério Público ou de qualquer outro agente não possa, ocasionalmente, configurar evento inesperado e imprevisível passível de ser reconhecido como caso fortuito, mas, sim, que as provas apresentadas no caso não comprovam que a citada atuação do MPDFT tenha, no contexto específico dos autos, dado causa ao atraso na entrega do empreendimento.
4. Por outro lado, é incontroverso que, até a data de ajuizamento da presente demanda quase um ano após o término do prazo contratual de tolerância, os compradores continuavam sem nenhuma posição efetiva sobre a entrega do imóvel. Também não há nos autos informação sobre o motivo de a “carta de habite-se” não ter sido expedida até aquela data ou em momento posterior, mesmo não tendo havido impedimento conhecido quanto ao prosseguimento do processo administrativo. Ademais, mostra-se irrelevante, nesse contexto, o argumento de que as obras do empreendimento teriam se desenvolvido dentro do cronograma previsto, uma vez que os contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção envolvem atos interdependentes praticados em momentos sucessivos e o primeiro, cuja realização constitui ônus exclusivo da construtora, diz respeito à conclusão da obra e à efetiva disponibilização do imóvel, o que pressupõe a prévia obtenção do “habite-se” e a sua averbação no registro imobiliário, permitindo, assim, a adoção das providências subsequentes. Aliás, conforme definido pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, como regra, a obrigação da construtora somente pode ser considerada concluída e o imóvel reputado efetivamente entregue a partir da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (Tema 996 – STJ. REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
5. Não cumprida a obrigação contratual pela vendedora no tempo convencionado, pode a parte lesada (comprador) pedir a sua resolução nos termos do art. 475 do Código Civil. Aquele que deu causa à resolução do negócio deve arcar com os ônus derivados da sua conduta (art. 395 do Código Civil), o que assegura à parte lesada pelo inadimplemento — os compradores — o direito de pleitear, além da resolução contratual com o ressarcimento do que foi despendido, reparação pelos prejuízos suportados, o que no caso é representado pela aplicação da cláusula penal prevista no contrato, que deve produzir os efeitos que lhe são inerentes, que são a prefixação dos prejuízos de correntes do inadimplemento, conforme determinado em sentença.
6. Preliminar rejeitada, recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. IRREGULARIDADE FORMAL. FALTA DE DIALETICIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL.
1. Apelação deve ser interposta por petição, contendo a exposição dos fundamentos de fato e de direito do inconformismo, bem como as razões do pedido de reforma ou de decreto de nulidade do ato impugnado, além do pedido de nova decisão (art. 1.010, II, III e IV do CPC/2015). No caso, além de não estar dissociada dos fundamentos da sentença, extrai-se claramente das razões recursais a motivação do inconformismo da apelante em relação ao resultado do julgamento, sobretudo no que diz respeito à definição acerca da existência de responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel e o não acolhimento da excludente de responsabilidade suscitada (caso fortuito). A apelante se insurgiu especificamente contra o mérito dessa questão, expondo os fundamentos fáticos e jurídicos que embasam o seu inconformismo, que, nesse contexto, independe da natureza jurídica da relação debatida (civil ou consumerista). Ademais, conclusão acerca de comprovação dos fatos que amparam a sua tese configura questão atinente ao mérito do recurso. Não há, portanto, irregularidade formal que impeça o conhecimento do recurso.
2. No caso de empreendimento imobiliário em construção, a não disponibilização do bem adquirido no prazo convencionado configura inadimplemento contratual. Conforme amplamente reconhecido pela jurisprudência, alegação de entraves administrativos para a expedição da “carta de habite-se” não se caracteriza como evento extraordinário proveniente de caso fortuito ou de força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora, pois fazem parte da atividade em questão e também integram o risco do empreendimento. Em outras palavras, tais fatos não se revestem da necessária imprevisibilidade ou inevitabilidade, além de não constituírem nenhum evento excepcional ou incomum na realidade do Distrito Federal. Obtenção e averbação do “habite-se” incumbe exclusivamente ao fornecedor e integra o risco do empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa pelo atraso na efetiva disponibilização e entrega do imóvel.
3. Na hipótese dos autos, a apelante afirma que o caso apresenta uma peculiaridade que o diferencia dos demais, qual seja, inesperada, incessante e “destemperada” atuação do MPDFT, que ajuizou ações civis públicas e expediu diversas recomendações, restringindo a atuação de órgãos públicos com o fim de impedir a realização do empreendimento e a expedição do “habite-se”. 3.1. Resolução dessa questão no âmbito específico da presente relação contratual deve ocorrer, exclusivamente, com base no conjunto probatório dos autos, que, por sua vez, evidencia que, apesar de no cumprimento da sua atribuição institucional, o MPDFT ter, de fato, adotado uma série de iniciativas, objetivando suspender o processo administrativo em que se buscava a expedição da “carta de habite-se” do empreendimento, a prova documental demonstra que referida atuação não causou, por si só, nenhum prejuízo efetivo em relação ao cumprimento dos prazos contratuais, considerando que, em resumo, o prazo de tolerância se encerrou em 27/09/2016; o requerimento de habite-se foi formalizado apenas em 17/11/2016; a atuação administrativa do MPDFT teve início somente após o protocolo do requerimento e não produziu, por si só, nenhum efeito substancial sobre o seu andamento; o procedimento administrativo foi suspenso (administrativamente) por um curto e inexpressivo período de 27/03/2017 a 10/04/2017, e todas as ações civis públicas ajuizadas foram julgadas improcedentes sem que tenha sido imposta, durante a sua tramitação, qualquer restrição efetiva. Desse modo, não restou comprovado que o fato concreto alegado pela apelante (atuação do MPDFT) tenha sido a causa do atraso na conclusão e entrega do empreendimento em questão. 3.2. Vale ressaltar que essa conclusão não importa no reconhecimento de que eventual atuação extremada por parte do Ministério Público ou de qualquer outro agente não possa, ocasionalmente, configurar evento inesperado e imprevisível passível de ser reconhecido como caso fortuito, mas, sim, que as provas apresentadas no caso não comprovam que a citada atuação do MPDFT tenha, no contexto específico dos autos, dado causa ao atraso na entrega do empreendimento.
4. Por outro lado, é incontroverso que, até a data de ajuizamento da presente demanda quase um ano após o término do prazo contratual de tolerância, os compradores continuavam sem nenhuma posição efetiva sobre a entrega do imóvel. Também não há nos autos informação sobre o motivo de a “carta de habite-se” não ter sido expedida até aquela data ou em momento posterior, mesmo não tendo havido impedimento conhecido quanto ao prosseguimento do processo administrativo. Ademais, mostra-se irrelevante, nesse contexto, o argumento de que as obras do empreendimento teriam se desenvolvido dentro do cronograma previsto, uma vez que os contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção envolvem atos interdependentes praticados em momentos sucessivos e o primeiro, cuja realização constitui ônus exclusivo da construtora, diz respeito à conclusão da obra e à efetiva disponibilização do imóvel, o que pressupõe a prévia obtenção do “habite-se” e a sua averbação no registro imobiliário, permitindo, assim, a adoção das providências subsequentes. Aliás, conforme definido pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, como regra, a obrigação da construtora somente pode ser considerada concluída e o imóvel reputado efetivamente entregue a partir da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (Tema 996 – STJ. REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
5. Não cumprida a obrigação contratual pela vendedora no tempo convencionado, pode a parte lesada (comprador) pedir a sua resolução nos termos do art. 475 do Código Civil. Aquele que deu causa à resolução do negócio deve arcar com os ônus derivados da sua conduta (art. 395 do Código Civil), o que assegura à parte lesada pelo inadimplemento — os compradores — o direito de pleitear, além da resolução contratual com o ressarcimento do que foi despendido, reparação pelos prejuízos suportados, o que no caso é representado pela aplicação da cláusula penal prevista no contrato, que deve produzir os efeitos que lhe são inerentes, que são a prefixação dos prejuízos de correntes do inadimplemento, conforme determinado em sentença.
6. Preliminar rejeitada, recurso conhecido e desprovido.