Tribunal: TJDFT
Processo: 0028622-66.2013.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0028622-66.2013.8.07.0001 RECORRENTE: SIG EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDOS: FLÁVIA PATRÍCIA ALMEIDA DOS SANTOS DE SOUSA, RICARDO ALONSO DE SOUSA, LPS BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, TAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DO ÔNUS DE PAGAMENTO AO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO. PRESCRIÇÃO TRIENAL. OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INCIDÊNCIA. PRETENSÃO REPARATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. Pela teoria da asserção, a pertinência subjetiva da ação é verificada em abstrato à luz da narrativa apresentada na petição inicial. No caso, de acordo com a teoria da aparência, não há dúvida de que, aos olhos do consumidor, a imobiliária que firmou a proposta de venda do imóvel fazia parte da mesma cadeia de fornecimento na qual estão inseridas a vendedora e a construtora, o que fez atrair a pertinência subjetiva da ação. A verificação da procedência ou não da pretensão deduzida em seu desfavor constitui, todavia, matéria de fundo atinente ao mérito. 2. Prescreve em três anos, nos termos do art. 206, § 3o IV do Código Civil, a pretensão de restituição dos valores pagos sob o título de comissão de corretagem nas demandas em que se discute a validade da transferência desse encargo para o comprador do imóvel. Tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recurso especial repetitivo (REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). No caso, transcorridos mais de três anos entre o pagamento da comissão de corretagem e o ajuizamento da ação, deve ser mantido o reconhecimento da prescrição. 3. Salvo eventual retardamento na quitação por fato atribuível exclusivamente ao adquirente, a obrigação da construtora somente pode ser considerada concluída e o imóvel reputado efetivamente entregue a partir da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, mediante entrega das chaves. 4. Os entraves alegados pela construtora para justificar o atraso na conclusão do empreendimento não podem ser enquadrados como caso fortuito ou evento de força maior aptos a afastar a sua responsabilidade, uma vez que integram o risco do empreendimento (álea empresarial). É justamente pensando na ocorrência de eventuais acontecimentos inesperados que os contratos de compra e venda de imóvel em construção já trazem a previsão de um prazo de tolerância, para que assim a construtora possa não apenas executar a obra como também cumprir todos os trâmites administrativos subsequentes, razão pela qual não é razoável admitir que a entrega se delongue ainda mais em decorrência de fortuitos internos, muito menos que se transfira os ônus dessa situação para o comprador. 5. Configurado o inadimplemento pelo atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato de compra e venda, o fornecedor deverá reparar o consumidor pelos prejuízos decorrentes da mora. 6. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970/STJ). No caso, a cláusula penal prevista no contrato deve ser aplicada, produzindo os efeitos dela decorrentes, que é a prefixação dos prejuízos decorrentes da mora, sem que se possa cumular com nenhuma outra pretensão indenizatória ante o disposto no parágrafo único do artigo 416 do Código Civil. 7. Tratando-se de demanda fundada no descumprimento de contrato de promessa de compra e venda, somente a própria construtora/vendedora, que não efetuou a entrega do bem na data estipulada, é que pode ser responsabilizada pelos ônus decorrentes do seu exclusivo inadimplemento, e não a imobiliária que, além de não integrar o referido contrato, prestou satisfatoriamente o serviço de corretagem para o qual foi contratada, realizando a aproximação exitosa das partes. 8. A sentença condenará o vencido a pagar ao vencedor as despesas que antecipou e os honorários advocatícios (art. 20 do CPC/1973). Sendo cada litigante em parte vencedor e vencido, os ônus sucumbenciais serão recíproca e proporcionalmente distribuídos, compensados os honorários advocatícios (art. 21 do CPC/1973). 9. Recursos conhecidos, preliminares rejeitadas e, no mérito, provido o recurso da imobiliária, parcialmente provido o recurso dos requerentes e desprovido o recurso da vendedora. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 393, parágrafo único, do Código Civil, sustentando que a ocorrência de caso fortuito e de força maior, no caso concreto, afastaria sua responsabilidade pelo atraso da entrega das obras; b) artigo 402 do Código Civil, asseverando que as indenizações devem ser limitadas à data da expedição do habite-se, nos termos da previsão contratual nesse sentido. Colaciona ementas de julgados do próprio TJDFT com as quais pretende demonstrar o dissenso pretoriano. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. E, ao fazê-lo, verifico que o recurso não merece seguir, quanto à alegação de ofensa ao artigo 393, parágrafo único, do Código Civil, pois a turma julgadora, ao afastar a tese de ocorrência de caso fortuito ou de força maior, assim o fez com lastro nos elementos fático-probatórios dos autos, cujo reexame, imprescindível para a análise da tese recursal, é vedada na presente sede pelo enunciado 7 da Súmula do STJ. A propósito, assim já decidiu a Corte Superior: "Essa Corte já se pronunciou em inúmeras oportunidades no sentido de que a inversão das conclusões da Corte local para afirmar, por exemplo, que o excesso de chuvas e a escassez de mão de obra configuram fatos extraordinários e imprevisíveis, enquadrando-se como hipóteses de caso fortuito ou força maior, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos” (AgInt no REsp 1752994/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 8/4/2019). No mesmo sentido, entre outras, confira-se a recente decisão monocrática proferida no REsp 1764823/SP, Rel. Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, DJe de 2/6/2020. Também não merece trânsito o recurso especial, seja quanto à alegação de ofensa ao artigo 402 do Código Civil. Isto porque a apreciação da tese recursal, no sentido da previsão contratual acerca do termo final de eventual indenização por atraso na entrega da obra, demanda reexame de cláusulas contratuais, vedado na presente sede pelo enunciado 5 da Súmula do STJ. Quanto ao apontado dissenso interpretativo, melhor sorte não colhe o recurso. A uma, porque, à luz do enunciado 13 da Súmula do STJ, eventual divergência entre julgados da mesma corte de justiça não dá azo ao seguimento do recurso especial. E, a duas, pois ainda que se pudesse, em tese apenas, superar referido óbice, registre-se que o aludido enunciado 5 da Súmula do STJ também impede a admissão do recurso especial lastreado na alínea “c” do permissivo constitucional (AREsp 1437504/GO, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 28/5/2020). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A012

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0028622-66.2013.8.07.0001 RECORRENTE: SIG EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDOS: FLÁVIA PATRÍCIA ALMEIDA DOS SANTOS DE SOUSA, RICARDO ALONSO DE SOUSA, LPS BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, TAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DO ÔNUS DE PAGAMENTO AO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO. PRESCRIÇÃO TRIENAL. OCORRÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO OU EVENTO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INCIDÊNCIA. PRETENSÃO REPARATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. Pela teoria da asserção, a pertinência subjetiva da ação é verificada em abstrato à luz da narrativa apresentada na petição inicial. No caso, de acordo com a teoria da aparência, não há dúvida de que, aos olhos do consumidor, a imobiliária que firmou a proposta de venda do imóvel fazia parte da mesma cadeia de fornecimento na qual estão inseridas a vendedora e a construtora, o que fez atrair a pertinência subjetiva da ação. A verificação da procedência ou não da pretensão deduzida em seu desfavor constitui, todavia, matéria de fundo atinente ao mérito. 2. Prescreve em três anos, nos termos do art. 206, § 3o IV do Código Civil, a pretensão de restituição dos valores pagos sob o título de comissão de corretagem nas demandas em que se discute a validade da transferência desse encargo para o comprador do imóvel. Tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recurso especial repetitivo (REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). No caso, transcorridos mais de três anos entre o pagamento da comissão de corretagem e o ajuizamento da ação, deve ser mantido o reconhecimento da prescrição. 3. Salvo eventual retardamento na quitação por fato atribuível exclusivamente ao adquirente, a obrigação da construtora somente pode ser considerada concluída e o imóvel reputado efetivamente entregue a partir da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma, mediante entrega das chaves. 4. Os entraves alegados pela construtora para justificar o atraso na conclusão do empreendimento não podem ser enquadrados como caso fortuito ou evento de força maior aptos a afastar a sua responsabilidade, uma vez que integram o risco do empreendimento (álea empresarial). É justamente pensando na ocorrência de eventuais acontecimentos inesperados que os contratos de compra e venda de imóvel em construção já trazem a previsão de um prazo de tolerância, para que assim a construtora possa não apenas executar a obra como também cumprir todos os trâmites administrativos subsequentes, razão pela qual não é razoável admitir que a entrega se delongue ainda mais em decorrência de fortuitos internos, muito menos que se transfira os ônus dessa situação para o comprador. 5. Configurado o inadimplemento pelo atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato de compra e venda, o fornecedor deverá reparar o consumidor pelos prejuízos decorrentes da mora. 6. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970/STJ). No caso, a cláusula penal prevista no contrato deve ser aplicada, produzindo os efeitos dela decorrentes, que é a prefixação dos prejuízos decorrentes da mora, sem que se possa cumular com nenhuma outra pretensão indenizatória ante o disposto no parágrafo único do artigo 416 do Código Civil. 7. Tratando-se de demanda fundada no descumprimento de contrato de promessa de compra e venda, somente a própria construtora/vendedora, que não efetuou a entrega do bem na data estipulada, é que pode ser responsabilizada pelos ônus decorrentes do seu exclusivo inadimplemento, e não a imobiliária que, além de não integrar o referido contrato, prestou satisfatoriamente o serviço de corretagem para o qual foi contratada, realizando a aproximação exitosa das partes. 8. A sentença condenará o vencido a pagar ao vencedor as despesas que antecipou e os honorários advocatícios (art. 20 do CPC/1973). Sendo cada litigante em parte vencedor e vencido, os ônus sucumbenciais serão recíproca e proporcionalmente distribuídos, compensados os honorários advocatícios (art. 21 do CPC/1973). 9. Recursos conhecidos, preliminares rejeitadas e, no mérito, provido o recurso da imobiliária, parcialmente provido o recurso dos requerentes e desprovido o recurso da vendedora. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 393, parágrafo único, do Código Civil, sustentando que a ocorrência de caso fortuito e de força maior, no caso concreto, afastaria sua responsabilidade pelo atraso da entrega das obras; b) artigo 402 do Código Civil, asseverando que as indenizações devem ser limitadas à data da expedição do habite-se, nos termos da previsão contratual nesse sentido. Colaciona ementas de julgados do próprio TJDFT com as quais pretende demonstrar o dissenso pretoriano. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. E, ao fazê-lo, verifico que o recurso não merece seguir, quanto à alegação de ofensa ao artigo 393, parágrafo único, do Código Civil, pois a turma julgadora, ao afastar a tese de ocorrência de caso fortuito ou de força maior, assim o fez com lastro nos elementos fático-probatórios dos autos, cujo reexame, imprescindível para a análise da tese recursal, é vedada na presente sede pelo enunciado 7 da Súmula do STJ. A propósito, assim já decidiu a Corte Superior: "Essa Corte já se pronunciou em inúmeras oportunidades no sentido de que a inversão das conclusões da Corte local para afirmar, por exemplo, que o excesso de chuvas e a escassez de mão de obra configuram fatos extraordinários e imprevisíveis, enquadrando-se como hipóteses de caso fortuito ou força maior, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos” (AgInt no REsp 1752994/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 8/4/2019). No mesmo sentido, entre outras, confira-se a recente decisão monocrática proferida no REsp 1764823/SP, Rel. Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, DJe de 2/6/2020. Também não merece trânsito o recurso especial, seja quanto à alegação de ofensa ao artigo 402 do Código Civil. Isto porque a apreciação da tese recursal, no sentido da previsão contratual acerca do termo final de eventual indenização por atraso na entrega da obra, demanda reexame de cláusulas contratuais, vedado na presente sede pelo enunciado 5 da Súmula do STJ. Quanto ao apontado dissenso interpretativo, melhor sorte não colhe o recurso. A uma, porque, à luz do enunciado 13 da Súmula do STJ, eventual divergência entre julgados da mesma corte de justiça não dá azo ao seguimento do recurso especial. E, a duas, pois ainda que se pudesse, em tese apenas, superar referido óbice, registre-se que o aludido enunciado 5 da Súmula do STJ também impede a admissão do recurso especial lastreado na alínea “c” do permissivo constitucional (AREsp 1437504/GO, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 28/5/2020). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A012