Tribunal: TJDFT
Processo: 0007331-39.2015.8.07.0001
Órgão julgador: CARLOS RODRIGUES
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-01-22
Data de publicação: 2020-02-10

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA. TERMO FINAL DA MORA. AVERBAÇÃO DA CARTA DE HABITE-SE. PERDAS E DANOS. CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA EM BENEFÍCIO DA CONSTRUTORA. INVERSÃO. RECURSO REPETITIVO. TEMAS 970 E 971. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. ART. 20 DO CPC/1973.

1. Não havendo alegação de abuso da personalidade jurídica nem requerimento de desconsideração, ou qualquer outra causa jurídica que a obrigue, a sócia da construtora/incorporadora não tem pertinência subjetiva para a pretensão de ressarcimento de perdas e danos decorrentes do atraso na construção de empreendimento imobiliário. Acolhida a ilegitimidade passiva da Tecnisa e rejeitada a preliminar em relação à Creta.

2. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento de obrigação primária do qual decorre o dever de reparar as perdas e danos causados ao adquirente.

3. O termo final da mora da construtora é a data de averbação da carta de habite-se no Registro de Imóveis. Não pode ser considerada, pura e simplesmente, a data da entrega das chaves do imóvel, porque, para isso, é necessária conduta do adquirente, no sentido de firmar contrato de financiamento ou, se quitado o preço, recolher o imposto de transmissão e ultimar as providências de ordem contratual relativas à compra e venda.

4. O STJ, em julgamento sob o regime dos recursos repetitivos, definiu as seguintes teses: 4.1. “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (Tema 971). 4.2. “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (Tema 970). 4.3. No caso, a fixação das perdas e danos se dará pela aplicação da cláusula penal sem cumulação com indenização suplementar.

5. Tendo em vista a natureza propter rem, in rem ou ob rem, do dever de rateio das despesas de condomínio, incumbe à incorporadora o pagamento dos valores que se referem ao período anterior à efetiva imissão do promissário-comprador na posse do imóvel.

6. Conforme art. 20, § 3o, do CPC/1973, os honorários serão fixados entre o mínimo de 10% e o máximo de 20% sobre o valor da condenação.

7. Apelações conhecidas e parcialmente providas.

Inteiro teor:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA. TERMO FINAL DA MORA. AVERBAÇÃO DA CARTA DE HABITE-SE. PERDAS E DANOS. CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA EM BENEFÍCIO DA CONSTRUTORA. INVERSÃO. RECURSO REPETITIVO. TEMAS 970 E 971. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. ART. 20 DO CPC/1973.

1. Não havendo alegação de abuso da personalidade jurídica nem requerimento de desconsideração, ou qualquer outra causa jurídica que a obrigue, a sócia da construtora/incorporadora não tem pertinência subjetiva para a pretensão de ressarcimento de perdas e danos decorrentes do atraso na construção de empreendimento imobiliário. Acolhida a ilegitimidade passiva da Tecnisa e rejeitada a preliminar em relação à Creta.

2. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento de obrigação primária do qual decorre o dever de reparar as perdas e danos causados ao adquirente.

3. O termo final da mora da construtora é a data de averbação da carta de habite-se no Registro de Imóveis. Não pode ser considerada, pura e simplesmente, a data da entrega das chaves do imóvel, porque, para isso, é necessária conduta do adquirente, no sentido de firmar contrato de financiamento ou, se quitado o preço, recolher o imposto de transmissão e ultimar as providências de ordem contratual relativas à compra e venda.

4. O STJ, em julgamento sob o regime dos recursos repetitivos, definiu as seguintes teses: 4.1. “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (Tema 971). 4.2. “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (Tema 970). 4.3. No caso, a fixação das perdas e danos se dará pela aplicação da cláusula penal sem cumulação com indenização suplementar.

5. Tendo em vista a natureza propter rem, in rem ou ob rem, do dever de rateio das despesas de condomínio, incumbe à incorporadora o pagamento dos valores que se referem ao período anterior à efetiva imissão do promissário-comprador na posse do imóvel.

6. Conforme art. 20, § 3o, do CPC/1973, os honorários serão fixados entre o mínimo de 10% e o máximo de 20% sobre o valor da condenação.

7. Apelações conhecidas e parcialmente providas.