Tribunal: TJDFT
Processo: 0005121-85.2015.8.07.0010
Órgão julgador: LEILA ARLANCH
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-04-15
Data de publicação: 2020-05-05

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. REVELIA. REGULARIDADE NA CITAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. REJEITADA. MÉRITO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. DIAS ÚTEIS. MORA DA INCORPORADORA. ALTERAÇÃO DO PRAZO. RESPONSABILIDADE. ATRASO. FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TERMO INICIAL. MULTA MORATÓRIA. FIXAÇÃO. INVERSÃO. VALOR PAGO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE. RESTITUIÇÃO. ÍNDICE DE CORREÇÃO. INCC. RESTITUIÇÃO. ITBI. OBRIGAÇÃO DO ADQUIRENTE. JUROS DE OBRA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 STJ. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.

1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação de indenização por danos materiais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. 1.1. Na apelação, a ré direcional pede: a) o reconhecimento da ilegitimidade passiva para a cobrança de restituição de taxas condominiais e comissão de corretagem; b) a nulidade da decretação de sua revelia; c) a declaração da prescrição da pretensão da devolução da taxa de corretagem; d) a validade do prazo de tolerância de 180 dias úteis para a entrega do imóvel; e) o reconhecimento de que o atraso da entrega do imóvel se deu em razão da desídia dos órgãos públicos (força maior); f) o pagamento pelas taxas condominiais, independentemente da posse do imóvel; g) a legalidade da cobrança da comissão de corretagem; h) seja afastada a indenização por lucros cessantes e a multa penal moratória; e i) a legalidade da incidência do índice INCC até a conclusão física da obra e do IGPM após a emissão do “Habite-se”. 1.2. O autor, em sua apelação adesiva, pede que seja: a) reconhecida a ilegalidade dos juros de obra cobrados, devendo ser restituído dos valores gastos a este título; b) ressarcido do valor pago pelo ITBI; e c) declarada ilegal a imposição do prazo de tolerância em dias úteis.

2. Preliminar de ilegitimidade passiva no tocante à restituição das taxas condominiais e da comissão de corretagem. São legitimados ao processo os sujeitos descritos como titulares da relação jurídica de direito material deduzida pelos demandantes. 2.1. Rejeitada.

3. Preliminar de nulidade da sentença por ilegalidade da decretação da revelia. Não há que se falar em nulidade de citação quando a carta de citação com aviso de recebimento fora enviada à ré no mesmo endereço constante do contrato firmado com o autor e devidamente assinada por funcionário dos quadros da empresa. 3.1. Rejeitada.

4. Prejudicial de prescrição. O prazo prescricional é contado a partir da data da lesão ao direito, ou seja, do dia do vencimento da prorrogação contratual de 180 dias. 4.1. Tendo em vista que prazo de entrega do imóvel estava previsto para 30/11/2013, incluindo a prorrogação de 180 dias, não houve prescrição, posto que a distribuição da presente ação ocorreu em 30/06/2015, menos de 3 anos depois do inadimplemento da construtora. 4.2. Rejeitada.

5. Mérito. A adoção de cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega da obra não se mostra abusiva, desde que assentada em dias corridos.

6. Os argumentos relativos à desídia do poder público na análise de expedição do habite-se não são suficientes para isentar a responsabilidade da empresa apelante, constituindo riscos inerentes ao negócio explorado, que estão abrangidos pela cláusula que permite a prorrogação automática do prazo de entrega do imóvel.

7. São devidos lucros cessantes ao promitente-comprador desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue até a data do efetivo recebimento das chaves, que deve corresponder ao valor de aluguel médio do mercado comprovado pela parte autora.

8. Todavia, o STJ assentou a impossibilidade de cumulação da multa contratual, que tem natureza indenizatória, com lucros cessantes por entender que as duas rubricas têm a mesma origem. 8.1. Precedente Repetitivo (REsp 1498484/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 25/06/2019).

9. O termo inicial da contagem do prazo para incidência dos lucros cessantes é o dia seguinte à data em que a unidade imobiliária deveria ter sido entregue, contando a tolerância de 180 dias. 9.1. E o termo final é a data da entrega das chaves, independentemente de ser a mesma data da expedição do “habite-se”.

10. A dívida decorrente da taxa condominial tem natureza propter rem. No entanto, é da construtora o ônus pelo pagamento de tais encargos, originados anteriormente à entrega das chaves ao adquirente de imóvel novo. 10.1. Precedentes.

11. Havendo os contratantes pactuado índices diversos para a atualização do saldo devedor, ou seja, INCC para o período anterior e IGPM para o período posterior à emissão da "carta de habite-se", deve prevalecer o que restou livremente acordado.

12. Diante da inexistência de prova de que a ré firmara compromisso de isenção de ITBI sob determinadas condições, constitui ônus do adquirente o pagamento do referido imposto.

13. Assentado que a apelante incorreu em mora, deixando de providenciar a averbação do habite-se dentro do prazo estabelecido e, por conseguinte, ocasionando o atraso na entrega do imóvel, deverá arcar com o montante referente aos juros de obra devido ao agente financeiro.

14. Mesmo havendo plena informação do fornecedor sobre o pagamento de comissão de corretagem, ainda assim a prática abusiva está configurada, pois o fornecedor de serviço impossibilita qualquer margem de negociação. Ou seja, o imóvel somente pode ser vendido por meio de um corretor. 14.1. Em suma, caso o consumidor se recuse a pagar a comissão de corretagem isso resultará na frustração da venda do imóvel anunciado. 14.2. Ressalte-se que a restituição das parcelas pagas deve se dar de forma integral, pois se trata de hipótese de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, nos termos da Súmula 543 do STJ.

15. Recursos do autor e da ré conhecidos e parcialmente providos.

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. REVELIA. REGULARIDADE NA CITAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. REJEITADA. MÉRITO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. DIAS ÚTEIS. MORA DA INCORPORADORA. ALTERAÇÃO DO PRAZO. RESPONSABILIDADE. ATRASO. FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TERMO INICIAL. MULTA MORATÓRIA. FIXAÇÃO. INVERSÃO. VALOR PAGO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE. RESTITUIÇÃO. ÍNDICE DE CORREÇÃO. INCC. RESTITUIÇÃO. ITBI. OBRIGAÇÃO DO ADQUIRENTE. JUROS DE OBRA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 543 STJ. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.

1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação de indenização por danos materiais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. 1.1. Na apelação, a ré direcional pede: a) o reconhecimento da ilegitimidade passiva para a cobrança de restituição de taxas condominiais e comissão de corretagem; b) a nulidade da decretação de sua revelia; c) a declaração da prescrição da pretensão da devolução da taxa de corretagem; d) a validade do prazo de tolerância de 180 dias úteis para a entrega do imóvel; e) o reconhecimento de que o atraso da entrega do imóvel se deu em razão da desídia dos órgãos públicos (força maior); f) o pagamento pelas taxas condominiais, independentemente da posse do imóvel; g) a legalidade da cobrança da comissão de corretagem; h) seja afastada a indenização por lucros cessantes e a multa penal moratória; e i) a legalidade da incidência do índice INCC até a conclusão física da obra e do IGPM após a emissão do “Habite-se”. 1.2. O autor, em sua apelação adesiva, pede que seja: a) reconhecida a ilegalidade dos juros de obra cobrados, devendo ser restituído dos valores gastos a este título; b) ressarcido do valor pago pelo ITBI; e c) declarada ilegal a imposição do prazo de tolerância em dias úteis.

2. Preliminar de ilegitimidade passiva no tocante à restituição das taxas condominiais e da comissão de corretagem. São legitimados ao processo os sujeitos descritos como titulares da relação jurídica de direito material deduzida pelos demandantes. 2.1. Rejeitada.

3. Preliminar de nulidade da sentença por ilegalidade da decretação da revelia. Não há que se falar em nulidade de citação quando a carta de citação com aviso de recebimento fora enviada à ré no mesmo endereço constante do contrato firmado com o autor e devidamente assinada por funcionário dos quadros da empresa. 3.1. Rejeitada.

4. Prejudicial de prescrição. O prazo prescricional é contado a partir da data da lesão ao direito, ou seja, do dia do vencimento da prorrogação contratual de 180 dias. 4.1. Tendo em vista que prazo de entrega do imóvel estava previsto para 30/11/2013, incluindo a prorrogação de 180 dias, não houve prescrição, posto que a distribuição da presente ação ocorreu em 30/06/2015, menos de 3 anos depois do inadimplemento da construtora. 4.2. Rejeitada.

5. Mérito. A adoção de cláusula contratual que prevê a prorrogação automática do prazo de entrega da obra não se mostra abusiva, desde que assentada em dias corridos.

6. Os argumentos relativos à desídia do poder público na análise de expedição do habite-se não são suficientes para isentar a responsabilidade da empresa apelante, constituindo riscos inerentes ao negócio explorado, que estão abrangidos pela cláusula que permite a prorrogação automática do prazo de entrega do imóvel.

7. São devidos lucros cessantes ao promitente-comprador desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue até a data do efetivo recebimento das chaves, que deve corresponder ao valor de aluguel médio do mercado comprovado pela parte autora.

8. Todavia, o STJ assentou a impossibilidade de cumulação da multa contratual, que tem natureza indenizatória, com lucros cessantes por entender que as duas rubricas têm a mesma origem. 8.1. Precedente Repetitivo (REsp 1498484/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 25/06/2019).

9. O termo inicial da contagem do prazo para incidência dos lucros cessantes é o dia seguinte à data em que a unidade imobiliária deveria ter sido entregue, contando a tolerância de 180 dias. 9.1. E o termo final é a data da entrega das chaves, independentemente de ser a mesma data da expedição do “habite-se”.

10. A dívida decorrente da taxa condominial tem natureza propter rem. No entanto, é da construtora o ônus pelo pagamento de tais encargos, originados anteriormente à entrega das chaves ao adquirente de imóvel novo. 10.1. Precedentes.

11. Havendo os contratantes pactuado índices diversos para a atualização do saldo devedor, ou seja, INCC para o período anterior e IGPM para o período posterior à emissão da "carta de habite-se", deve prevalecer o que restou livremente acordado.

12. Diante da inexistência de prova de que a ré firmara compromisso de isenção de ITBI sob determinadas condições, constitui ônus do adquirente o pagamento do referido imposto.

13. Assentado que a apelante incorreu em mora, deixando de providenciar a averbação do habite-se dentro do prazo estabelecido e, por conseguinte, ocasionando o atraso na entrega do imóvel, deverá arcar com o montante referente aos juros de obra devido ao agente financeiro.

14. Mesmo havendo plena informação do fornecedor sobre o pagamento de comissão de corretagem, ainda assim a prática abusiva está configurada, pois o fornecedor de serviço impossibilita qualquer margem de negociação. Ou seja, o imóvel somente pode ser vendido por meio de um corretor. 14.1. Em suma, caso o consumidor se recuse a pagar a comissão de corretagem isso resultará na frustração da venda do imóvel anunciado. 14.2. Ressalte-se que a restituição das parcelas pagas deve se dar de forma integral, pois se trata de hipótese de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, nos termos da Súmula 543 do STJ.

15. Recursos do autor e da ré conhecidos e parcialmente providos.