Tribunal: TJDFT
Processo: 0009678-11.2016.8.07.0001
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-10-14
Data de publicação: 2020-10-27

Ementa:
I - APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO.

II - PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA. II.1 - DECISÃO SURPRESA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PARA SE MANIFESTAR SOBRE TESE FIXADA EM RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. VIOLAÇÃO DO CONTRADITÓRIO. II.2 - PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. SENTENÇA QUE NÃO ESPELHA OS PEDIDOS INICIAIS. EQUÍVOCO NA INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. II.3 - VÍCIOS NÃO CONFIGURADOS. PRELIMIARES DE NULIDADE REJEITADAS. SENTENÇA HÍGIDA.

III - MÉRITO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL APÓS ULTRAPASSADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA. III.1 - CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. ESTIPULAÇÃO VÁLIDA. PRESTAÇÃO COMPLEXA. ABUSIVIDADE NÃO VERIFICADA. III.2 – CLÁUSULA PENAL. NATUREZA JURÍDICA QUE INDEPENDE DA DENOMINAÇÃO A ELA ATRIBUÍDA, DE MORATÓRIA OU COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. III.3 - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL PROMETIDO À VENDA. PREJUÍZO RECONHECIDO AOS CONSUMIDORES/ADQUIRENTES. PRINCÍPIO DA REPARAÇÃO INTEGRAL DO DANO. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO PELO VALOR MENSAL LOCATÍCIO DO IMÓVEL PELO TEMPO DE DESCUMPRIMENTO DO PRAZO DE ENTREGA. III.4 - JUROS DE OBRA. ATRASO NO TÉRMINO DA CONSTRUÇÃO E NA COMPROVAÇÃO DO FIM DA OBRA PELA AVERBAÇÃO DO “HABITE-SE” NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. FASE DE CONSTRUÇÃO NÃO ENCERRADA QUE IMPÕE O PAGAMENTO DE JUROS DE OBRA E AFASTA A POSSIBILIDADE DE AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA CONTRAÍDA PELOS CONSUMIDORES ADQUIRENTES. RETARDAMENTO INJUSTIFICADO DE RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. RESSARCIMENTO DEVIDO AOS CONSUMIDORES PELOS ENCARGOS FINANCEIROS A QUE FICARAM SUBMETIDOS ENQUANTO NÃO COMPROVADO PELA CONSTRUTORA A CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Não tem cabimento a invocação do princípio da não surpresa para o fundamento legal, que, correspondendo ao dispositivo de lei que rege a matéria, representa a tipificação jurídica da pretensão deduzida em juízo no ordenamento jurídico positivado. No que concerne à qualificação jurídica adequada à solução do litígio pode e deve estabelecê-la o juiz ainda que as partes não a tenham invocado (iura novit curia) e independentemente de sua oitiva, pois quanto a ela não incide a regra do artigo 10 da Lei Processual Civil brasileira, pelo que impedimento não há a que o magistrado, investido da autoridade pública de dizer o direito no caso concreto. O mesmo se diga relativamente à moderna sistemática de precedentes judiciais no ordenamento jurídico brasileiro. A relevância dos comandos normativos que visam a uniformizar a jurisprudência, mantendo-a estável, íntegra e coerente (art. 927 do Código de Processo Civil), está refletida em sua ordenação (arts. 1.036 a 1.041 do CPC), que autoriza e impõe ao juiz sua imediata aplicação, ainda que as partes não a tenham invocado (iura novit curia) e independentemente de sua oitiva.

2. O pronunciamento judicial, no termos em que expresso na sentença recorrida, não afronta o ordenamento jurídico processual civil brasileiro porque o direito legislado não vincula o magistrado à qualificação jurídica dada pelas partes aos efeitos jurídicos que pretendem alcançar, tampouco à norma legal por elas invocada. Incumbe ao juiz a subsunção do fato à norma. A categorização jurídica do fato pelo magistrado não está atrelada à qualificação jurídica originariamente atribuída, isso porque, as questões de direito podem ser apreciadas de ofício pelo magistrado, não vigendo quanto a elas a regra do iura novit cúria.

3. A complexidade da prestação a ser fornecida pela construtora/incorporadora em contrato de promessa de compra e venda de unidade em construção autoriza o reconhecimento de validade da cláusula que prevê prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis para a entrega do imóvel.

4. Devem ser indenizados os prejuízos decorrentes do descumprimento do prazo previsto para entrega do imóvel, ultrapassado o prazo de tolerância. Expectativa frustrada de usufruir do bem. Privação durante o período da mora que autoriza a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes no valor mensal locatício do imóvel. A cláusula penal estipulada por atraso na entrega da obra, independente do nome que se lhe atribua - moratória ou compensatória - ,não pode ser cumulada com lucros cessantes (Tema 970 dos Recursos Especiais repetitivos). Multa punitiva. Quando sua aplicação leva a resultado insuficiente à reparação do dano por falta de equivalência com o que o adquirente razoavelmente perceberia se, estando de posse do imóvel, viesse a alugá-lo, deve a indenização ser arbitrada, por respeito ao princípio da reparação integral do dano, com base nos lucros cessantes, os quais substituem a previsão de multa.

5. Juros de obra. Encargos que servem a financiar a construção do imóvel. Concluída a obra deixam de ser pagos pelo consumidor, que passa a pagar as parcelas do financiamento propriamente dito, razão pela qual somente a partir daí o contrato entra em fase de amortização da dívida. Ocorrendo o atraso no término da fase de construção da obra, responde a construtora pelos prejuízos impostos aos adquirentes que, pela não comprovação, ao agente financeiro, do fim do empreendimento pela averbação do “habite-se” no registro de imóveis, continua a pagar juros de obra, ficando impossibilitado de amortizar o financiamento bancário contraído para adquirir o imóvel na planta.

6. Recurso conhecido e parcialmente provido. Honorários majorados.

Inteiro teor:
I - APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO.

II - PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA. II.1 - DECISÃO SURPRESA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PARA SE MANIFESTAR SOBRE TESE FIXADA EM RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. VIOLAÇÃO DO CONTRADITÓRIO. II.2 - PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA. SENTENÇA QUE NÃO ESPELHA OS PEDIDOS INICIAIS. EQUÍVOCO NA INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. II.3 - VÍCIOS NÃO CONFIGURADOS. PRELIMIARES DE NULIDADE REJEITADAS. SENTENÇA HÍGIDA.

III - MÉRITO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL APÓS ULTRAPASSADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA. III.1 - CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. ESTIPULAÇÃO VÁLIDA. PRESTAÇÃO COMPLEXA. ABUSIVIDADE NÃO VERIFICADA. III.2 – CLÁUSULA PENAL. NATUREZA JURÍDICA QUE INDEPENDE DA DENOMINAÇÃO A ELA ATRIBUÍDA, DE MORATÓRIA OU COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. III.3 - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL PROMETIDO À VENDA. PREJUÍZO RECONHECIDO AOS CONSUMIDORES/ADQUIRENTES. PRINCÍPIO DA REPARAÇÃO INTEGRAL DO DANO. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO PELO VALOR MENSAL LOCATÍCIO DO IMÓVEL PELO TEMPO DE DESCUMPRIMENTO DO PRAZO DE ENTREGA. III.4 - JUROS DE OBRA. ATRASO NO TÉRMINO DA CONSTRUÇÃO E NA COMPROVAÇÃO DO FIM DA OBRA PELA AVERBAÇÃO DO “HABITE-SE” NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. FASE DE CONSTRUÇÃO NÃO ENCERRADA QUE IMPÕE O PAGAMENTO DE JUROS DE OBRA E AFASTA A POSSIBILIDADE DE AMORTIZAÇÃO DA DÍVIDA CONTRAÍDA PELOS CONSUMIDORES ADQUIRENTES. RETARDAMENTO INJUSTIFICADO DE RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. RESSARCIMENTO DEVIDO AOS CONSUMIDORES PELOS ENCARGOS FINANCEIROS A QUE FICARAM SUBMETIDOS ENQUANTO NÃO COMPROVADO PELA CONSTRUTORA A CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Não tem cabimento a invocação do princípio da não surpresa para o fundamento legal, que, correspondendo ao dispositivo de lei que rege a matéria, representa a tipificação jurídica da pretensão deduzida em juízo no ordenamento jurídico positivado. No que concerne à qualificação jurídica adequada à solução do litígio pode e deve estabelecê-la o juiz ainda que as partes não a tenham invocado (iura novit curia) e independentemente de sua oitiva, pois quanto a ela não incide a regra do artigo 10 da Lei Processual Civil brasileira, pelo que impedimento não há a que o magistrado, investido da autoridade pública de dizer o direito no caso concreto. O mesmo se diga relativamente à moderna sistemática de precedentes judiciais no ordenamento jurídico brasileiro. A relevância dos comandos normativos que visam a uniformizar a jurisprudência, mantendo-a estável, íntegra e coerente (art. 927 do Código de Processo Civil), está refletida em sua ordenação (arts. 1.036 a 1.041 do CPC), que autoriza e impõe ao juiz sua imediata aplicação, ainda que as partes não a tenham invocado (iura novit curia) e independentemente de sua oitiva.

2. O pronunciamento judicial, no termos em que expresso na sentença recorrida, não afronta o ordenamento jurídico processual civil brasileiro porque o direito legislado não vincula o magistrado à qualificação jurídica dada pelas partes aos efeitos jurídicos que pretendem alcançar, tampouco à norma legal por elas invocada. Incumbe ao juiz a subsunção do fato à norma. A categorização jurídica do fato pelo magistrado não está atrelada à qualificação jurídica originariamente atribuída, isso porque, as questões de direito podem ser apreciadas de ofício pelo magistrado, não vigendo quanto a elas a regra do iura novit cúria.

3. A complexidade da prestação a ser fornecida pela construtora/incorporadora em contrato de promessa de compra e venda de unidade em construção autoriza o reconhecimento de validade da cláusula que prevê prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis para a entrega do imóvel.

4. Devem ser indenizados os prejuízos decorrentes do descumprimento do prazo previsto para entrega do imóvel, ultrapassado o prazo de tolerância. Expectativa frustrada de usufruir do bem. Privação durante o período da mora que autoriza a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes no valor mensal locatício do imóvel. A cláusula penal estipulada por atraso na entrega da obra, independente do nome que se lhe atribua - moratória ou compensatória - ,não pode ser cumulada com lucros cessantes (Tema 970 dos Recursos Especiais repetitivos). Multa punitiva. Quando sua aplicação leva a resultado insuficiente à reparação do dano por falta de equivalência com o que o adquirente razoavelmente perceberia se, estando de posse do imóvel, viesse a alugá-lo, deve a indenização ser arbitrada, por respeito ao princípio da reparação integral do dano, com base nos lucros cessantes, os quais substituem a previsão de multa.

5. Juros de obra. Encargos que servem a financiar a construção do imóvel. Concluída a obra deixam de ser pagos pelo consumidor, que passa a pagar as parcelas do financiamento propriamente dito, razão pela qual somente a partir daí o contrato entra em fase de amortização da dívida. Ocorrendo o atraso no término da fase de construção da obra, responde a construtora pelos prejuízos impostos aos adquirentes que, pela não comprovação, ao agente financeiro, do fim do empreendimento pela averbação do “habite-se” no registro de imóveis, continua a pagar juros de obra, ficando impossibilitado de amortizar o financiamento bancário contraído para adquirir o imóvel na planta.

6. Recurso conhecido e parcialmente provido. Honorários majorados.