Tribunal: TJDFT
Processo: 0735107-88.2016.8.07.0016
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-02-13
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
1 – Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão condenatória de pagar cláusula penal, lucros cessantes e comissão de corretagem, em virtude atraso na entrega de imóvel. Recurso da parte ré onde requer a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos do autor. Contrato de outubro de 2009. Entrega prevista para agosto de 2012 com prazo de prorrogação de 180 dias, e efetivada em 21/06/2013.
2 – Responsabilidade civil. Atraso na entrega do imóvel prometido à venda. O promitente vendedor responde pelos danos decorrentes do atraso no cumprimento da obrigação de entregar o imóvel na data aprazada, o que deve corresponder à efetiva entrega das chaves, e não a expedição da carta de habite-se, por ser aquele o termo inicial de possibilidade de exercício dos atributos da propriedade, salvo atraso decorrente de culpa exclusiva do consumidor, no caso não demonstrado.
3 – Caso fortuito interno. Não caracterização. Os fatos fortuitos internos, como chuvas, greves, atraso das atividades do poder público, como entrega do habite-se, falta de mão de obra e de insumos, por serem riscos inerentes à atividade, não constituem excludente de responsabilidade do fornecedor pelo descumprimento do prazo.
4 – Cumulação de cláusula penal e multa. A tese firmada no tema 970: “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” deve ser interpretada em consonância com a tese firmada no tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Assim, é devida a indenização pelo atraso, com fundamento no CC (art. 275), em valor equivalente à locação do período, acrescida de multa de 2% do valor do imóvel, uma só vez, em valor que não equivale ao do locativo. A sentença, neste ponto, não confronta as teses do STJ aplicáveis à matéria.
5 – Indenização por atraso. Cálculo com base no valor pago. Lei n. 13.786/2018. Inaplicabilidade. O contrato, na cláusula 8.3.1, prevê indenização mensal (cláusula penal) com base no valor do imóvel. O art. 43-A da Lei n. 4591/1964, com a alteração dada pela Lei n. 13.786/2018, não se aplica ao presente caso, pois tal inovação legislativa é posterior à conclusão do contrato. É necessário observar o princípio constitucional que exige, na vigência da lei nova, o respeito ao ato jurídico perfeito (art. 5o, inciso XXXVI). Precedentes no STJ (AREsp 1643534 Relator(a) Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data da Publicação, 19/02/2020). Ademais, a recorrente sequer postula a modificação na sentença sob este fundamento (tantum devolutum quantum appellatum). Sentença que se confirma pelos seus próprios fundamentos.
6 – Recurso conhecido, mas não provido. Custas e honorários advocatícios, no percentual de 10% do valor da condenação, pelo recorrente vencido, na forma do art. 55 da Lei n. 9.099/1995

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
1 – Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão condenatória de pagar cláusula penal, lucros cessantes e comissão de corretagem, em virtude atraso na entrega de imóvel. Recurso da parte ré onde requer a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos do autor. Contrato de outubro de 2009. Entrega prevista para agosto de 2012 com prazo de prorrogação de 180 dias, e efetivada em 21/06/2013.
2 – Responsabilidade civil. Atraso na entrega do imóvel prometido à venda. O promitente vendedor responde pelos danos decorrentes do atraso no cumprimento da obrigação de entregar o imóvel na data aprazada, o que deve corresponder à efetiva entrega das chaves, e não a expedição da carta de habite-se, por ser aquele o termo inicial de possibilidade de exercício dos atributos da propriedade, salvo atraso decorrente de culpa exclusiva do consumidor, no caso não demonstrado.
3 – Caso fortuito interno. Não caracterização. Os fatos fortuitos internos, como chuvas, greves, atraso das atividades do poder público, como entrega do habite-se, falta de mão de obra e de insumos, por serem riscos inerentes à atividade, não constituem excludente de responsabilidade do fornecedor pelo descumprimento do prazo.
4 – Cumulação de cláusula penal e multa. A tese firmada no tema 970: “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” deve ser interpretada em consonância com a tese firmada no tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Assim, é devida a indenização pelo atraso, com fundamento no CC (art. 275), em valor equivalente à locação do período, acrescida de multa de 2% do valor do imóvel, uma só vez, em valor que não equivale ao do locativo. A sentença, neste ponto, não confronta as teses do STJ aplicáveis à matéria.
5 – Indenização por atraso. Cálculo com base no valor pago. Lei n. 13.786/2018. Inaplicabilidade. O contrato, na cláusula 8.3.1, prevê indenização mensal (cláusula penal) com base no valor do imóvel. O art. 43-A da Lei n. 4591/1964, com a alteração dada pela Lei n. 13.786/2018, não se aplica ao presente caso, pois tal inovação legislativa é posterior à conclusão do contrato. É necessário observar o princípio constitucional que exige, na vigência da lei nova, o respeito ao ato jurídico perfeito (art. 5o, inciso XXXVI). Precedentes no STJ (AREsp 1643534 Relator(a) Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data da Publicação, 19/02/2020). Ademais, a recorrente sequer postula a modificação na sentença sob este fundamento (tantum devolutum quantum appellatum). Sentença que se confirma pelos seus próprios fundamentos.
6 – Recurso conhecido, mas não provido. Custas e honorários advocatícios, no percentual de 10% do valor da condenação, pelo recorrente vencido, na forma do art. 55 da Lei n. 9.099/1995