Tribunal: TJDFT
Processo: 0729415-22.2017.8.07.0001
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-10-21
Data de publicação: 2020-11-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES. PRECLUSÃO "PRO JUDICATO". TEMA JULGADO EM SEDE DE AGRAVO. PRELIMINAR ACOLHIDA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS. AFASTADA. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. CULPA DA FORNECEDORA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. “HABITE-SE”. DEMORA. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. MORA CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA. PARCELA RELATIVA A PRÓPRIA ENTREGA DO IMÓVEL. DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL. AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. REGRA. ALTERAÇÃO DA DATA. POSSIBILIDADE DE COMPROVAR IMPEDIMENTO. COMPROVAÇÃO. DATA DA ENTREGA NO CASO ESPECÍFICO. ENTREGA DAS CHAVES. INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. MULTA CONTRATUAL OU LUCROS CESSANTES. MESMA NATUREZA. TESES JURÍDICAS FIXADAS NO RESP 1635428/SC E RESP 1498484/DF. TEMA 970. PREVALÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL. PACTO FIRMADO ENTRE AS PARTES. CESSÃO DE DIREITO PARA TERCEIRO. POSSIBILIDADE. SUPOSTA FALTA DE DOCUMENTO NÃO COMPROVADA.
1. Primeira Preliminar. O recorrente não pode agitar novamente matéria preclusa, pois a tese recursal apresentada foi objeto do agravo de instrumento no 0706956-24.2020.8.07.0000 já julgado, o que impede novo debate sobre o tema.Inteligência e aplicação do art. 505 do CPC. "Nenhum Juiz decidirá as questões por outro já decidadas..."
2.Segunda Preliminar alegando ausência de impugnação aos fundamento específico quanto à tutela de evidência concedida, inexistência de pedido acerca do tema na apelação, razão pela qual não cabe o acolhimento da preliminar eis que irrelevante para o julgamento do recurso.
3. É cediço que o exame dos fatos deve fundar-se nos parâmetros do sistema consumerista, porquanto, no presente caso concreto, a relação jurídica sob exame amolda-se nos exatos termos do art. 3o § 2o, do CDC. Ademais, o contrato em questão amolda-se ao que se denomina de "contrato de adesão", onde o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas.
4. Conforme entendimento dominante desta Corte, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável.
5. Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente “Habite-se” e alvará de construção), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno.
6. Aquelas hipóteses não revelam fato imprevisível ou previsível, mas inevitável, pois são inerentes ao risco da atividade exercida pela parte ré, impedindo que sejam utilizadas visando justificar atraso além do contratualmente previsto e afastar a culpa da(s) promitente(s) vendedora(s)/fornecedora(s). O contrário importaria malferimento aos princípios norteadores do CDC, deixando ao arbítrio do fornecedor o termo inicial para o cumprimento da sua obrigação.
7.A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. Caso a construtora tenho sido prejudicada por terceiro dever buscar a reparação devida do causador do dano e não repassar ao consumidor.
8. É devida a reparação indenizatória pela impossibilidade do promitente comprador desfrutar do imóvel no período de atraso da entrega.
8.1. O c. STJ fixou, por meio dos recursos especiais submetidos ao regime dos recursos repetitivos - REsp no 1635428/S e REsp no 1498484/DF (tema 970)-, a seguinte tese: Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
8.2 .No caso a sentença condenou o réu ao pagamento de lucros cessantes. Não obstante, havendo multa contratual, com valor adequado para a reparação pretendida, deve prevalecer a previsão contratual prestigiando a acordo de vontade entre as partes.
8.3. A aplicação da multa já prevista além de prestigiar o contrato traz maior efetividade e celeridade à demanda, uma vez que independe de futura aferição de valores de alugueis sendo, possivelmente, mais vantajoso para ambas as partes, mas não cabendo a sua cumulação com lucros cessantes .
9.Na espécie não há falar em inadimplência do consumidor, uma vez que o alegado atraso diz respeito justamente ao pagamento do valor das chaves quando da entrega do imóvel.
10.A data de averbação do habite-se do imóvel é, em regra, considerada como data de entrega do imóvel, uma vez que nesse momento a construção está em conformidade para ser habitada, assim como existe a possibilidade de se realizar financiamento bancário para pagamento do restante da dívida.
10.1 Esse marco não é absoluto. No caso, o réu não comprovou qual foi a data de averbação do habite-se, assim como o autor comprovou que o imóvel não estava em conformidade com o contratado, de modo que no caso específico correta a data final como a data de entrega da chaves do imóvel.
11. Cessão de direito para terceiro. Parte ré afirmou nos autos que não é contrária à cessão de direito, mas teriam faltados documentos, sem, no entanto, comprovar quais documentos. Impugnação genérica. Cessão devida diante da falta de impeditivo concreto comprovado pelo réu.
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES. PRECLUSÃO "PRO JUDICATO". TEMA JULGADO EM SEDE DE AGRAVO. PRELIMINAR ACOLHIDA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS. AFASTADA. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE CONSTRUTORA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. CULPA DA FORNECEDORA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. “HABITE-SE”. DEMORA. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. MORA CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA. PARCELA RELATIVA A PRÓPRIA ENTREGA DO IMÓVEL. DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL. AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. REGRA. ALTERAÇÃO DA DATA. POSSIBILIDADE DE COMPROVAR IMPEDIMENTO. COMPROVAÇÃO. DATA DA ENTREGA NO CASO ESPECÍFICO. ENTREGA DAS CHAVES. INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. MULTA CONTRATUAL OU LUCROS CESSANTES. MESMA NATUREZA. TESES JURÍDICAS FIXADAS NO RESP 1635428/SC E RESP 1498484/DF. TEMA 970. PREVALÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL. PACTO FIRMADO ENTRE AS PARTES. CESSÃO DE DIREITO PARA TERCEIRO. POSSIBILIDADE. SUPOSTA FALTA DE DOCUMENTO NÃO COMPROVADA.
1. Primeira Preliminar. O recorrente não pode agitar novamente matéria preclusa, pois a tese recursal apresentada foi objeto do agravo de instrumento no 0706956-24.2020.8.07.0000 já julgado, o que impede novo debate sobre o tema.Inteligência e aplicação do art. 505 do CPC. "Nenhum Juiz decidirá as questões por outro já decidadas..."
2.Segunda Preliminar alegando ausência de impugnação aos fundamento específico quanto à tutela de evidência concedida, inexistência de pedido acerca do tema na apelação, razão pela qual não cabe o acolhimento da preliminar eis que irrelevante para o julgamento do recurso.
3. É cediço que o exame dos fatos deve fundar-se nos parâmetros do sistema consumerista, porquanto, no presente caso concreto, a relação jurídica sob exame amolda-se nos exatos termos do art. 3o § 2o, do CDC. Ademais, o contrato em questão amolda-se ao que se denomina de "contrato de adesão", onde o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas.
4. Conforme entendimento dominante desta Corte, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável.
5. Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente “Habite-se” e alvará de construção), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno.
6. Aquelas hipóteses não revelam fato imprevisível ou previsível, mas inevitável, pois são inerentes ao risco da atividade exercida pela parte ré, impedindo que sejam utilizadas visando justificar atraso além do contratualmente previsto e afastar a culpa da(s) promitente(s) vendedora(s)/fornecedora(s). O contrário importaria malferimento aos princípios norteadores do CDC, deixando ao arbítrio do fornecedor o termo inicial para o cumprimento da sua obrigação.
7.A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. Caso a construtora tenho sido prejudicada por terceiro dever buscar a reparação devida do causador do dano e não repassar ao consumidor.
8. É devida a reparação indenizatória pela impossibilidade do promitente comprador desfrutar do imóvel no período de atraso da entrega.
8.1. O c. STJ fixou, por meio dos recursos especiais submetidos ao regime dos recursos repetitivos - REsp no 1635428/S e REsp no 1498484/DF (tema 970)-, a seguinte tese: Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
8.2 .No caso a sentença condenou o réu ao pagamento de lucros cessantes. Não obstante, havendo multa contratual, com valor adequado para a reparação pretendida, deve prevalecer a previsão contratual prestigiando a acordo de vontade entre as partes.
8.3. A aplicação da multa já prevista além de prestigiar o contrato traz maior efetividade e celeridade à demanda, uma vez que independe de futura aferição de valores de alugueis sendo, possivelmente, mais vantajoso para ambas as partes, mas não cabendo a sua cumulação com lucros cessantes .
9.Na espécie não há falar em inadimplência do consumidor, uma vez que o alegado atraso diz respeito justamente ao pagamento do valor das chaves quando da entrega do imóvel.
10.A data de averbação do habite-se do imóvel é, em regra, considerada como data de entrega do imóvel, uma vez que nesse momento a construção está em conformidade para ser habitada, assim como existe a possibilidade de se realizar financiamento bancário para pagamento do restante da dívida.
10.1 Esse marco não é absoluto. No caso, o réu não comprovou qual foi a data de averbação do habite-se, assim como o autor comprovou que o imóvel não estava em conformidade com o contratado, de modo que no caso específico correta a data final como a data de entrega da chaves do imóvel.
11. Cessão de direito para terceiro. Parte ré afirmou nos autos que não é contrária à cessão de direito, mas teriam faltados documentos, sem, no entanto, comprovar quais documentos. Impugnação genérica. Cessão devida diante da falta de impeditivo concreto comprovado pelo réu.
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.