Tribunal: TJDFT
Processo: 0717004-89.2018.8.07.0007
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-03-05
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CIVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. VALOR DEVIDO SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE DO PROMITENTE COMPRADOR. OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO PELO PROMITENTE VENDEDOR. ACESSO DA PROMITENTE COMPRADORA E SUA FAMÍLIA AO CONDOMÍNIO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Recurso próprio, regular e tempestivo. A autora e a ré API SPE 39 – Planejamento e Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliários não apresentaram contrarrazões (certidão de ID 11685939).
2. Recuso inominado interposto pela primeira ré requerendo o provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos iniciais. Sustenta que a parte autora, recorrida, é responsável pelo pagamento das taxas condominiais em aberto, ou seja, do período de 11/02/2018 a 17/07/2018, em razão do termo de acordo firmado entre a recorrida e a requerida API SPE 39. Requer, ainda, seja afastada a condenação consistente em permitir o acesso da recorrida e seus familiares ao condomínio, tendo em vista que não foi comprovado o impedimento de acesso às áreas comuns do empreendimento.
3. Conquanto as taxas de condomínio tenham natureza de obrigação propter rem, os efeitos dessa obrigação devem ser modulados quando se trata de Contrato de Promessa de Compra e Venda, ou seja, de imóvel novo prometido à venda, pois, antes do efetivo pagamento do valor do bem, este ainda se encontrava sob disponibilidade da construtora e da vendedora, que é responsável pelo pagamento.
4. A Segunda Seção Do Superior Tribunal de Justiça, em recurso especial julgado sob o rito dos recursos repetitivos decidiu que: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador, e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido" (REsp n. 1.345.331/RS, SEGUNDA SEÇÃO, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 20/4/2015).
5. Considerando que somente com a entrega das chaves é que o adquirente passará a ter a efetiva posse do imóvel, restando legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, sua responsabilidade pelas parcelas condominiais deve ser pautada por esse fato. Portanto, a efetiva posse do imóvel define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. No caso, a recorrida recebeu as chaves apenas em 17/07/2018 (ID 8453361 – pág. 1), sendo indevida a cobrança de valores referentes às taxas condominiais anteriores à data do recebimento efetivo do imóvel. Portanto, a partir de agosto de 2018 a parte autora passaria a ficar responsável pelo pagamento das taxas incidentes sobre o imóvel.
6. No caso concreto, a despeito de as partes terem assinado Termo de Ajuste de Pagamento (ID 8453350), onde a recorrida ficou responsável pela quitação das despesas condominiais independentemente de sua imissão na posse do imóvel, não houve nenhuma contrapartida da ser adotada pela recorrida em favor do condômino. . Portanto, torna-se imperiosa a relativização do princípio do pacta sunt servanda nesses casos, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor. Assim, é considerada abusiva a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das taxas condominiais e IPTU antes da imissão na posse. A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável (CDC, Art. 51, IV).
7. Ante a inexistência de verdadeira transação, não há que se falar em renúncia do consumidor ao direito de questionar judicialmente a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega do imóvel.
8. Saliente-se que, no presente caso, a recorrente foi condenada apenas a permitir o acesso da autora e sua família a todas as áreas comuns do condomínio, sob pena de multa diária, conforme sentença de acolhimento dos embargos de declaração (ID 11685925), não havendo condenação ao pagamento de indenização por dano moral decorrente desse fato. Na verdade, trata-se de uma obrigação de não fazer, consistente em não impedir o acesso da recorrida e sua família às áreas comuns do condomínio em razão de débitos anteriores à entrega das chaves.
9. A simples inadimplência de taxas condominiais não justifica, por si só, a restrição do condômino ao uso de serviços essenciais nem ao acesso às áreas comuns ou privadas do condomínio, sob pena de violação ao direito de propriedade e à dignidade da pessoa humana. Todavia, de fato, não restou demonstrada, na hipótese, até o momento, nenhuma proibição neste sentido, por parte do condomínio. No entanto, fica mantida a condenação do recorrente, pois caso venha a impedir o acesso da recorrida por débitos condominiais discutidos nesses autos, incidirá a multa anteriormente fixada.
10. Recurso CONHECIDO e IMPROVIDO.
11. Condenado o recorrente ao pagamento de custas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios em razão da ausência de contrarrazões.
12. Acórdão elaborado em conformidade com o disposto no art. 46 da Lei 9.099/1995.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CIVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. VALOR DEVIDO SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE DO PROMITENTE COMPRADOR. OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO PELO PROMITENTE VENDEDOR. ACESSO DA PROMITENTE COMPRADORA E SUA FAMÍLIA AO CONDOMÍNIO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Recurso próprio, regular e tempestivo. A autora e a ré API SPE 39 – Planejamento e Desenvolvimento de Empreendimentos Imobiliários não apresentaram contrarrazões (certidão de ID 11685939).
2. Recuso inominado interposto pela primeira ré requerendo o provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos iniciais. Sustenta que a parte autora, recorrida, é responsável pelo pagamento das taxas condominiais em aberto, ou seja, do período de 11/02/2018 a 17/07/2018, em razão do termo de acordo firmado entre a recorrida e a requerida API SPE 39. Requer, ainda, seja afastada a condenação consistente em permitir o acesso da recorrida e seus familiares ao condomínio, tendo em vista que não foi comprovado o impedimento de acesso às áreas comuns do empreendimento.
3. Conquanto as taxas de condomínio tenham natureza de obrigação propter rem, os efeitos dessa obrigação devem ser modulados quando se trata de Contrato de Promessa de Compra e Venda, ou seja, de imóvel novo prometido à venda, pois, antes do efetivo pagamento do valor do bem, este ainda se encontrava sob disponibilidade da construtora e da vendedora, que é responsável pelo pagamento.
4. A Segunda Seção Do Superior Tribunal de Justiça, em recurso especial julgado sob o rito dos recursos repetitivos decidiu que: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador, e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido" (REsp n. 1.345.331/RS, SEGUNDA SEÇÃO, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 20/4/2015).
5. Considerando que somente com a entrega das chaves é que o adquirente passará a ter a efetiva posse do imóvel, restando legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, sua responsabilidade pelas parcelas condominiais deve ser pautada por esse fato. Portanto, a efetiva posse do imóvel define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. No caso, a recorrida recebeu as chaves apenas em 17/07/2018 (ID 8453361 – pág. 1), sendo indevida a cobrança de valores referentes às taxas condominiais anteriores à data do recebimento efetivo do imóvel. Portanto, a partir de agosto de 2018 a parte autora passaria a ficar responsável pelo pagamento das taxas incidentes sobre o imóvel.
6. No caso concreto, a despeito de as partes terem assinado Termo de Ajuste de Pagamento (ID 8453350), onde a recorrida ficou responsável pela quitação das despesas condominiais independentemente de sua imissão na posse do imóvel, não houve nenhuma contrapartida da ser adotada pela recorrida em favor do condômino. . Portanto, torna-se imperiosa a relativização do princípio do pacta sunt servanda nesses casos, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor. Assim, é considerada abusiva a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das taxas condominiais e IPTU antes da imissão na posse. A autonomia da vontade não pode ser utilizada como sustentáculo para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável (CDC, Art. 51, IV).
7. Ante a inexistência de verdadeira transação, não há que se falar em renúncia do consumidor ao direito de questionar judicialmente a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega do imóvel.
8. Saliente-se que, no presente caso, a recorrente foi condenada apenas a permitir o acesso da autora e sua família a todas as áreas comuns do condomínio, sob pena de multa diária, conforme sentença de acolhimento dos embargos de declaração (ID 11685925), não havendo condenação ao pagamento de indenização por dano moral decorrente desse fato. Na verdade, trata-se de uma obrigação de não fazer, consistente em não impedir o acesso da recorrida e sua família às áreas comuns do condomínio em razão de débitos anteriores à entrega das chaves.
9. A simples inadimplência de taxas condominiais não justifica, por si só, a restrição do condômino ao uso de serviços essenciais nem ao acesso às áreas comuns ou privadas do condomínio, sob pena de violação ao direito de propriedade e à dignidade da pessoa humana. Todavia, de fato, não restou demonstrada, na hipótese, até o momento, nenhuma proibição neste sentido, por parte do condomínio. No entanto, fica mantida a condenação do recorrente, pois caso venha a impedir o acesso da recorrida por débitos condominiais discutidos nesses autos, incidirá a multa anteriormente fixada.
10. Recurso CONHECIDO e IMPROVIDO.
11. Condenado o recorrente ao pagamento de custas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios em razão da ausência de contrarrazões.
12. Acórdão elaborado em conformidade com o disposto no art. 46 da Lei 9.099/1995.