Tribunal: TJDFT
Processo: 0710879-60.2017.8.07.0001
Órgão julgador: LEILA ARLANCH
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-10-14
Data de publicação: 2020-10-23

Ementa:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. RESOLUÇÃO DE CONTRATO. ATRASO NA ENTREGA. LIBERAÇÃO DA CARTA DE “HABITE-SE”. RELATÓRIO DE IMPACTO DE TRÂNSITO (RIT). CULPA DO VENDEDOR. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. PROJETO DE TRÂNSITO. INEXISTÊNCIA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO DE PRESCRIÇÃO DECENAL. SENTENÇA REFORMADA.
1. Sabe-se que o adquirente, quando ajuíza pretensão de rescisão do pacto, por inadimplemento total do contrato, atribuído à vendedora, não refuta a validade dos 2 (dois) contratos – um de promessa de compra e venda e outro de intermediação imobiliária – isoladamente, mas toda a obrigação pactuada.
2. O comprador, notoriamente, não fustiga apenas o contrato de intermediação, mas todo o negócio jurídico, entendendo-se cabível o desencadeamento de prazo único de prescrição, em consequência da actio nata, mesmo envolvendo mais de um negócio jurídico. Prazo de prescrição decenal (art. 205, CC).
3. Os argumentos relativos à ilegalidade da exigência e morosidade dos órgãos públicos para a aprovação de projeto de impacto de trânsito (RIT) não são suficientes para isentar a responsabilidade das empresas apelantes.
4. A falta de liberação do “habite-se”, por parte da autoridade pública, insere-se nos riscos do negócio explorado pela construtora, não se enquadrando na moldura do caso fortuito ou força maior.
5. Configurada a mora da empresa, pois afastada a alegação de caso fortuito e/ou força maior, e considerando-se que os entraves suscitados não impedem a caracterização de riscos inerentes ao seu negócio, resta patente sua responsabilidade. Em consequência, não lhe assiste direito de retenção de valores.
6. A cláusula penal compensatória funciona como prefixação das perdas e danos, podendo incidir no caso de rescisão de contrato por culpa de ambos os contratantes, afastando, todavia, a aplicação de multa moratória, haja vista decorrerem do mesmo fato gerador.
7. Mostra-se legítima a incidência da cláusula penal, no importe de 5% (cinco por cento) do valor total do imóvel, em benefício da compradora, conforme pactuado pelas partes.
8. Todavia, o Colendo STJ assentou a impossibilidade de cumulação da multa contratual, que tem natureza indenizatória, com lucros cessantes por entender que as duas rubricas têm a mesma origem. Precedente Repetitivo (REsp 1498484/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).
9. Recurso conhecido e provido parcialmente.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. RESOLUÇÃO DE CONTRATO. ATRASO NA ENTREGA. LIBERAÇÃO DA CARTA DE “HABITE-SE”. RELATÓRIO DE IMPACTO DE TRÂNSITO (RIT). CULPA DO VENDEDOR. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. PROJETO DE TRÂNSITO. INEXISTÊNCIA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO DE PRESCRIÇÃO DECENAL. SENTENÇA REFORMADA.
1. Sabe-se que o adquirente, quando ajuíza pretensão de rescisão do pacto, por inadimplemento total do contrato, atribuído à vendedora, não refuta a validade dos 2 (dois) contratos – um de promessa de compra e venda e outro de intermediação imobiliária – isoladamente, mas toda a obrigação pactuada.
2. O comprador, notoriamente, não fustiga apenas o contrato de intermediação, mas todo o negócio jurídico, entendendo-se cabível o desencadeamento de prazo único de prescrição, em consequência da actio nata, mesmo envolvendo mais de um negócio jurídico. Prazo de prescrição decenal (art. 205, CC).
3. Os argumentos relativos à ilegalidade da exigência e morosidade dos órgãos públicos para a aprovação de projeto de impacto de trânsito (RIT) não são suficientes para isentar a responsabilidade das empresas apelantes.
4. A falta de liberação do “habite-se”, por parte da autoridade pública, insere-se nos riscos do negócio explorado pela construtora, não se enquadrando na moldura do caso fortuito ou força maior.
5. Configurada a mora da empresa, pois afastada a alegação de caso fortuito e/ou força maior, e considerando-se que os entraves suscitados não impedem a caracterização de riscos inerentes ao seu negócio, resta patente sua responsabilidade. Em consequência, não lhe assiste direito de retenção de valores.
6. A cláusula penal compensatória funciona como prefixação das perdas e danos, podendo incidir no caso de rescisão de contrato por culpa de ambos os contratantes, afastando, todavia, a aplicação de multa moratória, haja vista decorrerem do mesmo fato gerador.
7. Mostra-se legítima a incidência da cláusula penal, no importe de 5% (cinco por cento) do valor total do imóvel, em benefício da compradora, conforme pactuado pelas partes.
8. Todavia, o Colendo STJ assentou a impossibilidade de cumulação da multa contratual, que tem natureza indenizatória, com lucros cessantes por entender que as duas rubricas têm a mesma origem. Precedente Repetitivo (REsp 1498484/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).
9. Recurso conhecido e provido parcialmente.