Tribunal: TJDFT
Processo: 0024607-02.2014.8.07.0007
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-08-19
Data de publicação: 2020-09-03

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. ENTRAVES BUROCRÁTICOS. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. INSUMOS DA CONTRUÇÃO CIVIL. ALEGAÇÃO DE ESCASSEZ. AUSÊNCIA DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. VALIDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO CONFIGURADO. TERMO FINAL DA MORA. ENTREGA DAS CHAVES. CONTRATO DE FINANCIMENTO. PRESCINDIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL CONTRA A CONSTRUTORA. VEDADA CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TEMA 970 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSOS REPETITIVOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PROPORCIONALIDADE.
1. A teoria do risco do negócio ou atividade constitui a base da responsabilidade do fornecedor no Código de Defesa do Consumidor. O atraso do Distrito Federal em expedir a carta de habite-se não pode ser considerada como excludente de responsabilidade. A necessidade de atender às exigências fiscalizatórias do Estado é inerente à atividade econômica exercida pelas apelantes, integrando a atividade empresarial.
2. A falta de material de construção no mercado igualmente insere-se no risco da atividade do empreendedor, sendo vedado dividir esse risco com o outro contratante ou simplesmente atribuí-lo a terceiros.
3. A jurisprudência pátria reconhece a validade do prazo de tolerância, desde que fixado até o limite de 180 (cento e oitenta dias) e observado o dever de informar e demais princípios da legislação consumerista. Assim, não é abusiva a estipulação de cláusula de tolerância, não trazendo desvantagem exagerada ao consumidor e não comprometendo, dessa forma, o princípio da equivalência das prestações.
4. A cláusula de tolerância é importante fator de mitigação dos riscos da atividade, pois atenua os fatores de imprevisibilidade que costumeiramente afetam a construção civil, como o excesso de chuvas ou a escassez de mão de obra.
5. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios já teve oportunidade de perfilhar o entendimento de que o termo final da mora da construtora, e/ou incorporadora, corresponde à data do recebimento das chaves pelos compradores, e não o momento de confecção da carta de habite-se.
6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n. 1.729.593/SP, fixou a seguinte tese de natureza repetitiva: “Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer de forma clara, expressa e inteligível o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.”
7. Os precedentes do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios tem fixado, em linhas gerais, que as cláusulas penais nos contratos imobiliários, previa e expressamente estipuladas em favor do consumidor no caso de mora da construtora, variam de 0,5% a 1% do valor total do imóvel, a cada mês de atraso, sendo que tais arbitramentos representam aproximadamente a média do imóvel alugado.
8. Existindo cláusula de natureza reparatória em favor do consumidor, independentemente da sua nomenclatura, e caso ela efetivamente represente o valor aproximado de mercado sobre o aluguel do imóvel em atraso, ou as despesas efetuadas com a locação de outro bem semelhante para fins de moradia, não se vislumbra a possibilidade de cumulação com lucros cessantes. Superior Tribunal de Justiça (Tema 970).
9. A ordem em que os critérios (condenação, proveito econômico e valor da causa) aparecem no Código de Processo Civil determina a hierarquia a ser seguida pelo julgador na fixação dos honorários advocatícios. O primeiro critério escolhido foi o da condenação. Inexistindo condenação, os honorários devem ser fixados com base no proveito econômico obtido. Quando não houver condenação e não for possível mensurar o proveito econômico, utiliza-se o valor da causa.
10. Constatada a sucumbência recíproca, impõe-se o arbitramento proporcional dos honorários advocatícios segundo o disposto nos artigos 85 e 86 do Código de Processo Civil.
11. Apelação da ré desprovida.
12. Apelação da autora parcialmente provida.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. ENTRAVES BUROCRÁTICOS. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. INSUMOS DA CONTRUÇÃO CIVIL. ALEGAÇÃO DE ESCASSEZ. AUSÊNCIA DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. VALIDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO CONFIGURADO. TERMO FINAL DA MORA. ENTREGA DAS CHAVES. CONTRATO DE FINANCIMENTO. PRESCINDIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL CONTRA A CONSTRUTORA. VEDADA CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TEMA 970 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSOS REPETITIVOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PROPORCIONALIDADE.
1. A teoria do risco do negócio ou atividade constitui a base da responsabilidade do fornecedor no Código de Defesa do Consumidor. O atraso do Distrito Federal em expedir a carta de habite-se não pode ser considerada como excludente de responsabilidade. A necessidade de atender às exigências fiscalizatórias do Estado é inerente à atividade econômica exercida pelas apelantes, integrando a atividade empresarial.
2. A falta de material de construção no mercado igualmente insere-se no risco da atividade do empreendedor, sendo vedado dividir esse risco com o outro contratante ou simplesmente atribuí-lo a terceiros.
3. A jurisprudência pátria reconhece a validade do prazo de tolerância, desde que fixado até o limite de 180 (cento e oitenta dias) e observado o dever de informar e demais princípios da legislação consumerista. Assim, não é abusiva a estipulação de cláusula de tolerância, não trazendo desvantagem exagerada ao consumidor e não comprometendo, dessa forma, o princípio da equivalência das prestações.
4. A cláusula de tolerância é importante fator de mitigação dos riscos da atividade, pois atenua os fatores de imprevisibilidade que costumeiramente afetam a construção civil, como o excesso de chuvas ou a escassez de mão de obra.
5. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios já teve oportunidade de perfilhar o entendimento de que o termo final da mora da construtora, e/ou incorporadora, corresponde à data do recebimento das chaves pelos compradores, e não o momento de confecção da carta de habite-se.
6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n. 1.729.593/SP, fixou a seguinte tese de natureza repetitiva: “Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer de forma clara, expressa e inteligível o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.”
7. Os precedentes do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios tem fixado, em linhas gerais, que as cláusulas penais nos contratos imobiliários, previa e expressamente estipuladas em favor do consumidor no caso de mora da construtora, variam de 0,5% a 1% do valor total do imóvel, a cada mês de atraso, sendo que tais arbitramentos representam aproximadamente a média do imóvel alugado.
8. Existindo cláusula de natureza reparatória em favor do consumidor, independentemente da sua nomenclatura, e caso ela efetivamente represente o valor aproximado de mercado sobre o aluguel do imóvel em atraso, ou as despesas efetuadas com a locação de outro bem semelhante para fins de moradia, não se vislumbra a possibilidade de cumulação com lucros cessantes. Superior Tribunal de Justiça (Tema 970).
9. A ordem em que os critérios (condenação, proveito econômico e valor da causa) aparecem no Código de Processo Civil determina a hierarquia a ser seguida pelo julgador na fixação dos honorários advocatícios. O primeiro critério escolhido foi o da condenação. Inexistindo condenação, os honorários devem ser fixados com base no proveito econômico obtido. Quando não houver condenação e não for possível mensurar o proveito econômico, utiliza-se o valor da causa.
10. Constatada a sucumbência recíproca, impõe-se o arbitramento proporcional dos honorários advocatícios segundo o disposto nos artigos 85 e 86 do Código de Processo Civil.
11. Apelação da ré desprovida.
12. Apelação da autora parcialmente provida.