Tribunal: TJDFT
Processo: 0730337-52.2016.8.07.0016
Órgão julgador: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2020-05-25
Data de publicação: 2020-06-16

Ementa:
CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM – SOLIDARIEDADE NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE, NO CASO CONCRETO. TAXA DE ASSESSORAMENTO TÉCNICO IMOBILIÁRIO – COBRANÇA INDEVIDA – RESTITUIÇÃO SIMPLES. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Ficou estabelecido no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), em sede de recurso repetitivo, a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
2. No voto condutor do acórdão o Eminente Ministro Relator asseverou que, para que o consumidor se veja vinculado à obrigação de pagar a comissão de corretagem, basta que seja adequadamente informado de que é seu o encargo e que anua com a transferência do encargo, até à data da celebração do negócio (válida manifestação de vontade pela compra do imóvel), independentemente de a obrigação vir a ser registrada no Contrato de Promessa de Compra e Venda.([1])
3. Por ocasião do julgamento dos EDcl no REsp No 1.551.951, também abrangido pelo julgamento do REsp Repetitivo 1.599.511/SP (já referido), julgado na mesma ocasião, assentou o Eminente Ministro Relator, ser válida a transferência do encargo ao consumidor, mesmo naquele caso, “... em que não houve cláusula expressa no contrato sobre a transferência da obrigação ao consumidor, tendo-se pactuado essa transferência na fase das tratativas, mediante proposta assinada pelo consumidor.” ([2])
4. Portanto, nos contratos de compra e venda de imóvel novo ou na planta, adquirido diretamente da construtora ou da incorporadora, com ou sem exclusividade na intermediação de empresa imobiliária, é lícita a cobrança de comissão de corretagem ao comprador quando ele for informado, até o momento da celebração do contrato, acerca do preço total do imóvel, devendo estar registrado, no recibo de pagamento de entrada, no pedido de reserva, no pré-contrato ou em outro documento qualquer de início de negócio, com clareza, que é do adquirente esse encargo, ou quando o seu valor estiver contido no preço do imóvel negociado.
6. No caso em exame, não há controvérsia quanto à ciência do consumidor do pagamento da comissão de corretagem, conforme relato da inicial: “[...] Somente no momento da assinatura do contrato é que o requerente teve conhecimento de que teria que arcar com esses honorários. [...]”. Ademais, é de se ver que no documento denominado “PDG Incorporações - Módulo Comercial – Controle de Recebíveis”, ID Num. 1322149 - Pág. 2, consta declaração expressa do autor no sentido de sua ciência quanto ao pagamento daquele valor.
7. Por outro lado, evidencia-se abusiva a cobrança de taxa de contrato ou de serviços de assessoramento técnico imobiliário (SATI), na medida em que transferem para o promitente comprador serviços inerentes à própria atividade da construtora e de seu interesse e benefício, violando a norma do art. 51, IV, do CDC. Tese também firmada no REsp 1.599.511/SP. Sua devolução, portanto, é devida na forma simples, como bem determinou o juiz sentenciante.
8. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
para reformar em parte a sentença e julgar improcedente o pedido de restituição da comissão de corretagem. Permanecem inalterados os demais termos da sentença.
9. Nos termos do art. 55 da lei no 9.099/95, sem condenação em custas adicionais, nem em honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.

[1] “[...]
Naturalmente, como a questão situa-se no plano do Direito Privado, pode haver a transferência desse encargo, mediante cláusula expressa no contrato principal, à outra parte interessada no negócio jurídico.
[...]
Alcançado êxito na intermediação, a incorporadora, ao celebrar o contrato de promessa de compra e venda, transfere para o promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem diretamente ao corretor, seja mediante cláusula expressa no instrumento contratual, seja por pactuação verbal ou mediante a celebração de um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor.
[...]
Pode-se, concluir, portanto, que, em princípio, é válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição.
[...]
Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.
Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que o dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.
[...]

[2] “Passando à análise da alegada omissão, assiste razão ao ora embargado, devendo-se sanar o vício.
Nesse passo, observa-se que o embargante CARLOS TUKAMOTO admitiu, já na petição inicial (fl. 7), que a unidade habitacional lhe havia sido ofertada pelo valor total de R$ 500.000,00, dos quais R$ 12.825,00 seriam relativos à intermediação imobiliária.
Esses valores condizem com a proposta assinada pelo ora embargante (fl. 264), a qual informa o valor total e o valor destacado das comissões.
Desse modo, tem-se por atendido o dever de informação por parte da incorporadora, impondo-se reconhecer a validade da cláusula que transferiu ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos termos da tese firmada no REsp 1.599.511/SP, afetado ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil...”

Inteiro teor:
CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM – SOLIDARIEDADE NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE, NO CASO CONCRETO. TAXA DE ASSESSORAMENTO TÉCNICO IMOBILIÁRIO – COBRANÇA INDEVIDA – RESTITUIÇÃO SIMPLES. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Ficou estabelecido no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), em sede de recurso repetitivo, a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
2. No voto condutor do acórdão o Eminente Ministro Relator asseverou que, para que o consumidor se veja vinculado à obrigação de pagar a comissão de corretagem, basta que seja adequadamente informado de que é seu o encargo e que anua com a transferência do encargo, até à data da celebração do negócio (válida manifestação de vontade pela compra do imóvel), independentemente de a obrigação vir a ser registrada no Contrato de Promessa de Compra e Venda.([1])
3. Por ocasião do julgamento dos EDcl no REsp No 1.551.951, também abrangido pelo julgamento do REsp Repetitivo 1.599.511/SP (já referido), julgado na mesma ocasião, assentou o Eminente Ministro Relator, ser válida a transferência do encargo ao consumidor, mesmo naquele caso, “... em que não houve cláusula expressa no contrato sobre a transferência da obrigação ao consumidor, tendo-se pactuado essa transferência na fase das tratativas, mediante proposta assinada pelo consumidor.” ([2])
4. Portanto, nos contratos de compra e venda de imóvel novo ou na planta, adquirido diretamente da construtora ou da incorporadora, com ou sem exclusividade na intermediação de empresa imobiliária, é lícita a cobrança de comissão de corretagem ao comprador quando ele for informado, até o momento da celebração do contrato, acerca do preço total do imóvel, devendo estar registrado, no recibo de pagamento de entrada, no pedido de reserva, no pré-contrato ou em outro documento qualquer de início de negócio, com clareza, que é do adquirente esse encargo, ou quando o seu valor estiver contido no preço do imóvel negociado.
6. No caso em exame, não há controvérsia quanto à ciência do consumidor do pagamento da comissão de corretagem, conforme relato da inicial: “[...] Somente no momento da assinatura do contrato é que o requerente teve conhecimento de que teria que arcar com esses honorários. [...]”. Ademais, é de se ver que no documento denominado “PDG Incorporações - Módulo Comercial – Controle de Recebíveis”, ID Num. 1322149 - Pág. 2, consta declaração expressa do autor no sentido de sua ciência quanto ao pagamento daquele valor.
7. Por outro lado, evidencia-se abusiva a cobrança de taxa de contrato ou de serviços de assessoramento técnico imobiliário (SATI), na medida em que transferem para o promitente comprador serviços inerentes à própria atividade da construtora e de seu interesse e benefício, violando a norma do art. 51, IV, do CDC. Tese também firmada no REsp 1.599.511/SP. Sua devolução, portanto, é devida na forma simples, como bem determinou o juiz sentenciante.
8. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
para reformar em parte a sentença e julgar improcedente o pedido de restituição da comissão de corretagem. Permanecem inalterados os demais termos da sentença.
9. Nos termos do art. 55 da lei no 9.099/95, sem condenação em custas adicionais, nem em honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.

[1] “[...]
Naturalmente, como a questão situa-se no plano do Direito Privado, pode haver a transferência desse encargo, mediante cláusula expressa no contrato principal, à outra parte interessada no negócio jurídico.
[...]
Alcançado êxito na intermediação, a incorporadora, ao celebrar o contrato de promessa de compra e venda, transfere para o promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem diretamente ao corretor, seja mediante cláusula expressa no instrumento contratual, seja por pactuação verbal ou mediante a celebração de um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor.
[...]
Pode-se, concluir, portanto, que, em princípio, é válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição.
[...]
Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.
Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que o dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.
[...]

[2] “Passando à análise da alegada omissão, assiste razão ao ora embargado, devendo-se sanar o vício.
Nesse passo, observa-se que o embargante CARLOS TUKAMOTO admitiu, já na petição inicial (fl. 7), que a unidade habitacional lhe havia sido ofertada pelo valor total de R$ 500.000,00, dos quais R$ 12.825,00 seriam relativos à intermediação imobiliária.
Esses valores condizem com a proposta assinada pelo ora embargante (fl. 264), a qual informa o valor total e o valor destacado das comissões.
Desse modo, tem-se por atendido o dever de informação por parte da incorporadora, impondo-se reconhecer a validade da cláusula que transferiu ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos termos da tese firmada no REsp 1.599.511/SP, afetado ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil...”