Tribunal: TJDFT
Processo: 0703581-40.2019.8.07.0003
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-07-01
Data de publicação: 2020-07-20

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. FLEXIBILIZADA PELO STJ. RESP N. 1345331/RS. IMÓVEL NOVO. RESPONSABILIZAÇÃO DO ADQUIRENTE ANTES DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. EMENDA À INICIAL. INDICAÇÃO PRECISA. EXCLUSÃO DE PARCELAS ANTERIORES À COMPRA DO IMÓVEL. NÃO ATENDIDA. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. As obrigações condominiais têm natureza propter rem (art. 1.345 do Código Civil), ou seja, acompanha o bem, independentemente de quem seja o atual proprietário. Assim, a dívida pertence à própria unidade imobiliária, devendo ser assumida por quem estabelecer relação jurídica direta com o imóvel e, consequentemente, com o condomínio. Portanto, o proprietário do imóvel é parte legítima para compor o polo passivo de demanda de cobrança de taxas inadimplidas.
2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1345331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial em casos de imóveis novos adquiridos através de compromisso de compra e venda, estabelecendo que, nesses casos, o que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é a imissão na posse pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, e, não, o registro do compromisso de compra e venda.
3. A Câmara de Uniformização desta Corte, ao julgar o IRDR n. 20160020349044, fixou a seguinte tese: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador”. (20160020349044IDR, Relator: Teófilo Caetano, Câmara de Uniformização, DJE: 23/01/2018).
4. O que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é a efetiva imissão na posse do promissário-comprador, pois trata-se de imóvel novo, a obrigação do adquirente nasce somente após a efetiva transmissão da posse do imóvel, o que ocorre quando do recebimento das chaves.
5. Tratando-se de aquisição de imóvel novo, uma vez que entregue diretamente pela construtora responsável e não por ocupante anterior, o promitente comprador não deve ser responsabilizado pelo pagamento das taxas condominiais relacionadas a períodos anteriores, por serem encargo do promitente vendedor as obrigações condominiais anteriores à entrega das chaves de imóvel novo.
6. Caso a parte autora, solicitada a emendar a petição inicial, não se manifestar sanando eventual irregularidade, está configurado o descumprimento da determinação judicial, fato que impõe o indeferimento da inicial e, por conseguinte a extinção do processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 321, parágrafo único, do CPC.
7. Deixo de majorar os honorários recursais considerando que não houve arbitramento de verbas sucumbenciais na sentença.
8. Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. FLEXIBILIZADA PELO STJ. RESP N. 1345331/RS. IMÓVEL NOVO. RESPONSABILIZAÇÃO DO ADQUIRENTE ANTES DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. EMENDA À INICIAL. INDICAÇÃO PRECISA. EXCLUSÃO DE PARCELAS ANTERIORES À COMPRA DO IMÓVEL. NÃO ATENDIDA. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. As obrigações condominiais têm natureza propter rem (art. 1.345 do Código Civil), ou seja, acompanha o bem, independentemente de quem seja o atual proprietário. Assim, a dívida pertence à própria unidade imobiliária, devendo ser assumida por quem estabelecer relação jurídica direta com o imóvel e, consequentemente, com o condomínio. Portanto, o proprietário do imóvel é parte legítima para compor o polo passivo de demanda de cobrança de taxas inadimplidas.
2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1345331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial em casos de imóveis novos adquiridos através de compromisso de compra e venda, estabelecendo que, nesses casos, o que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é a imissão na posse pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, e, não, o registro do compromisso de compra e venda.
3. A Câmara de Uniformização desta Corte, ao julgar o IRDR n. 20160020349044, fixou a seguinte tese: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador”. (20160020349044IDR, Relator: Teófilo Caetano, Câmara de Uniformização, DJE: 23/01/2018).
4. O que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é a efetiva imissão na posse do promissário-comprador, pois trata-se de imóvel novo, a obrigação do adquirente nasce somente após a efetiva transmissão da posse do imóvel, o que ocorre quando do recebimento das chaves.
5. Tratando-se de aquisição de imóvel novo, uma vez que entregue diretamente pela construtora responsável e não por ocupante anterior, o promitente comprador não deve ser responsabilizado pelo pagamento das taxas condominiais relacionadas a períodos anteriores, por serem encargo do promitente vendedor as obrigações condominiais anteriores à entrega das chaves de imóvel novo.
6. Caso a parte autora, solicitada a emendar a petição inicial, não se manifestar sanando eventual irregularidade, está configurado o descumprimento da determinação judicial, fato que impõe o indeferimento da inicial e, por conseguinte a extinção do processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 321, parágrafo único, do CPC.
7. Deixo de majorar os honorários recursais considerando que não houve arbitramento de verbas sucumbenciais na sentença.
8. Recurso conhecido e não provido.