Tribunal: TJDFT
Processo: 0012937-98.2013.8.07.0007
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a CÂMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-03-02
Data de publicação: 2021-10-11

Ementa:
EMBARGOS INFRINGENTES. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. PRESCRIÇÃO. ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO. LUCROS CESSANTES. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. NÃO CUMULAÇÃO. TEMA 970 DO STJ. ACÓRDÃO REFORMADO.
1. o recurso ora em julgamento foi interposto em face de acórdão publicado ainda na vigência do Código Processual Civil de 1973, de modo que está regido por suas disposições quanto à admissibilidade e procedimento previstos para a espécie recursal em consideração, a teor do Enunciado Administrativo no 2 do colendo Superior Tribunal de Justiça.
2. O Superior Tribunal de Justiça julgou a questão da prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e da assessoria imobiliária nos Recursos Especiais n.o 1599511/SP e 1551956/SP, submetidos à sistemática dos Recursos Repetitivos. 2.1. Foram firmadas as seguintes teses para os fins do art. 1.040 do CPC: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP); (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) e (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP).
3. No que se refere à possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com os lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça, ao analisar o REsp 1.635.428/SC, em sede de recurso repetitivo, entendeu pela impossibilidade de cumulação, BEM COMO que nas cláusulas penais moratórias em que as indenizações variam entre 0,5% a 1% sobre o preço contratual do imóvel já há a pré-fixação de eventuais perdas e danos advindos do descumprimento do prazo previsto para a entrega do imóvel. Assim, a cumulação da referida cláusula penal com os lucros cessantes decorrentes meramente do atraso na entrega implicaria bis in idem.
4. No julgamento do Tema 970 pelo Superior Tribunal de Justiça, em regime de recursos repetitivos, a sua egrégia 2a Seção, em 22.5.2019, fixou a seguinte tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
5. Determinou-se assim o afastamento dos lucros cessantes, se prevista clausula penal moratória em contrato de compra e venda de imóvel, não podendo ficar a critério da parte e muitos menos do Magistrado, o que for mais vantajoso para o consumidor. Não há que se falar, outrossim, em alternatividade de direitos assegurados ao consumidor, mas o cumprimento do disposto em contrato.
6. Embargos Infringentes parcialmente providos.

Inteiro teor:
EMBARGOS INFRINGENTES. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. PRESCRIÇÃO. ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO. LUCROS CESSANTES. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. NÃO CUMULAÇÃO. TEMA 970 DO STJ. ACÓRDÃO REFORMADO.
1. o recurso ora em julgamento foi interposto em face de acórdão publicado ainda na vigência do Código Processual Civil de 1973, de modo que está regido por suas disposições quanto à admissibilidade e procedimento previstos para a espécie recursal em consideração, a teor do Enunciado Administrativo no 2 do colendo Superior Tribunal de Justiça.
2. O Superior Tribunal de Justiça julgou a questão da prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e da assessoria imobiliária nos Recursos Especiais n.o 1599511/SP e 1551956/SP, submetidos à sistemática dos Recursos Repetitivos. 2.1. Foram firmadas as seguintes teses para os fins do art. 1.040 do CPC: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP); (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) e (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP).
3. No que se refere à possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com os lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça, ao analisar o REsp 1.635.428/SC, em sede de recurso repetitivo, entendeu pela impossibilidade de cumulação, BEM COMO que nas cláusulas penais moratórias em que as indenizações variam entre 0,5% a 1% sobre o preço contratual do imóvel já há a pré-fixação de eventuais perdas e danos advindos do descumprimento do prazo previsto para a entrega do imóvel. Assim, a cumulação da referida cláusula penal com os lucros cessantes decorrentes meramente do atraso na entrega implicaria bis in idem.
4. No julgamento do Tema 970 pelo Superior Tribunal de Justiça, em regime de recursos repetitivos, a sua egrégia 2a Seção, em 22.5.2019, fixou a seguinte tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
5. Determinou-se assim o afastamento dos lucros cessantes, se prevista clausula penal moratória em contrato de compra e venda de imóvel, não podendo ficar a critério da parte e muitos menos do Magistrado, o que for mais vantajoso para o consumidor. Não há que se falar, outrossim, em alternatividade de direitos assegurados ao consumidor, mas o cumprimento do disposto em contrato.
6. Embargos Infringentes parcialmente providos.