Tribunal: TJDFT
Processo: 0714795-68.2018.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-10-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0714795-68.2018.8.07.0001 RECORRENTE: RAFA PARTICIPACOES &amp; EVENTOS LTDA - ME RECORRIDO: DYELLY COSTA FILGUEIRAS DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e ‘c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. ABANDONO DO IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO. RETOMADA DO BEM. PREVISÃO CONTRATUTAL. DOIS MESES DE INADIMPLÊNCIA. INÉRCIA DA LOCADORA. BOA-FÉ OBJETIVA. DUTY TO MITIGATE THE LOSS. DEVER DE MINIMIZAR O PREJUÍZO. DESCUMPRIMENTO. EXCESSO DE COBRANÇA. RECONHECIMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FE. MULTA. DESCABIMENTO. 1. Ausente elementos que comprovem a efetiva notificação e rescisão do contrato defendida pela ré, ônus que lhe incumbia (art. 373, II do CPC), forçoso reconhecer que houve o abandono do imóvel e o descumprimento do contrato. 2. Os contratantes devem observar os princípios da boa-fé tanto na fase pré-contratual, das tratativas preliminares, como durante a execução do contrato e, ainda, depois de executado o ajuste, prática entendida como pós-eficácia das obrigações (art. 422 do Código Civil). 3. Mesmo autorizada contratualmente a retomar o bem após a inadimplência de dois meses, a locadora aguardou quinze meses para imitir-se na posse, o que foge à razoabilidade e caracteriza comportamento violador da boa-fé objetiva sob o viés do princípio “duty to mitigate the loss”, segundo o qual o credor tem o dever de minimizar seu próprio prejuízo. Excesso de cobrança reconhecido. Precedente de deste Tribunal. 4. A condenação por litigância de má-fé exige comprovação do dolo processual da parte, inexistente no caso. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. A recorrente alega que o acórdão recorrido ensejou violação ao artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, sob o argumento de que a parte recorrida não se desincumbiu do seu ônus de apresentar provas de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor na fase de conhecimento do processo. Acrescenta que a turma julgadora julgou a apelação de forma extra petita, uma vez que se baseou em argumentos novos, levados ao processo pela recorrida apenas em sede recursal e no momento da sustentação oral, imputando à recorrente a culpa pela suposta demora em retomar o imóvel. Defende que restou demonstrado nos autos que o imóvel não estava desocupado, tendo a própria recorrida afirmado em várias de suas manifestações que não houve abandono do imóvel locado. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgados do TJMG. II - O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa ao artigo 373, inciso II, do CPC, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano. Isso porque a turma julgadora assentou: 18. Muito embora a troca de e-mail possa ser utilizada para os fins da notificação escrita exigida pela lei do inquilinato, no caso específico a ré não juntou aos autos todas as mensagens eletrônicas trocadas com a imobiliária, visíveis no print de ID no 14851309. 19. O único e-mail apresentado (acima transcrito) não comprova a alegada notificação sobre o desinteresse na continuidade da locação e nem o rompimento do contrato. 20. Além disso, também não há comprovação, sequer alegação, sobre a devolução das chaves do imóvel à locadora ou à imobiliária, tampouco sobre o cumprimento das formalidades exigidas no contrato para a entrega do bem. 21. Desse modo, à míngua de outros elementos probatórios que corroborem a efetiva notificação e rescisão do contrato defendida pela ré, ônus que lhe incumbia (art. 373, II do CPC), forçoso reconhecer que houve o abandono do imóvel e o descumprimento do ajuste. 22. Apesar disso, a ré não pode ser responsabilizada por todos os débitos descritos na planilha de ID no 14851241. 23. Isso porque, a cláusula do contrato que trata sobre o abandono do locatário dispõe (ID no 14851244): “Décima Sexta: A fim de se resguardar o imóvel de qualquer eventualidade decorrente da ausência e do abandono do locatário, fica o locador expressamente autorizado a reaver e ocupar o referido imóvel, independentemente de procedimento judicial, caracterizando-se como abandono, a ausência comprovada do locatários concomitante com a inadimplência de 02 (dois) meses de aluguel. §1o - Confirmado o abandono, fica o locador autorizado a imitir na sua posse, a fim de evitar sua depredação ou invasão. O Termo de entrega das chaves será substituído por uma declaração de emissão de posse confirmado pelo locador e/ou administradora, subscrito por duas testemunhas [...].” [grifo na transcrição]. 24. No caso, a ré deixou de pagar os alugueis em dezembro de 2015, mas a autora somente imitiu-se na posse em março de 2017 (ID no 14851245). 25. Ressalte-se que em momento algum a autora justificou o motivo de sua inércia em retomar o bem ou em ajuizar a ação competente durante os 15 meses de inadimplência, quando poderia fazê-lo após 2 meses. 26. Também não juntou aos autos documento que comprovasse a realização de qualquer diligência para defender seu patrimônio durante esse período, como notificar a locatária sobre o atraso, por exemplo, ou tomar as medidas previstas no contrato (Cláusula segunda). 27. Alie-se a isso o fato de não ter sido esclarecido se houve ou não o repasse, ainda que informal, da locação do imóvel – com o respectivo pagamento do alugueis por terceiro –, sobretudo considerando o e-mail confirmando a “troca do locatário” e o depoimento da funcionária da imobiliária que o subscreveu, Beatriz Tourino Pereira, única testemunha ouvida no processo (ID no 14851394, pág. 3): “Que fazia a gestão do contrato de aluguel da sala de propriedade da requerente, locada para a requerida; que os pagamentos eram feitos às vezes mediante depósito bancário e às vezes pessoalmente; que a partir do ano de 2015 começaram a ocorrer atrasos nos pagamentos, mas não sabe dizer a data em que cessaram em definitivo; que não se recorda a data exata, mas aparentemente houve uma transferência de locação da ré para outra empresa que seria representada por Regina; que solicitou os documentos para fazer a transferência da titularidade do contrato, mas estes nunca vieram de forma que o contrato nunca foi alterado; que não tomou conhecimento de que o imóvel estivesse abandonado; que em data que não se recorda chegou a estar no local locado e ainda em outro onde a empresa também tinha instalações, mas estavam ambos fechados; que ninguém devolveu a chave do imóvel [...]; que não houve notificação formal por parte da ré do encerramento da locação; que a ré informou verbalmente que gostaria que fosse feita a transferência da titularidade do contrato porque não fazia mais parte da empresa [...] que encaminhou email em 23/09 informando que até aquela data os débitos encontravam-se quitados; que consta do email que seria feita a mudança do locatório pois esta era uma pretensão da própria ré, que não pode ser concluída em razão de não receber os documentos necessários a tal finalidade”. [grifo na transcrição]. 28. Vale lembrar que os contratantes devem observar os princípios da boa-fé tanto na fase pré-contratual, das tratativas preliminares, como durante a execução do contrato e, ainda, depois de executado o ajuste, prática entendida como pós-eficácia das obrigações (art. 422 do Código Civil). 29. Nesse cenário, a inércia da autora (apelada) em retomar o bem deu origem a um débito locatício por prazo superior a um ano, o que foge à razoabilidade e caracteriza comportamento violador da boa-fé objetiva sob o viés do princípio “duty to mitigate the loss”, segundo o qual o credor tem o dever de minimizar seu próprio prejuízo. ..... 32. Desse modo, considerando o princípio da boa-fé objetiva e a disposição contratual (cláusula décima sexta), impõe-se o acolhimento da alegação de excesso de cobrança para reconhecer o débito de apenas dois meses de aluguel por abandono (10/12/2015 e 10/1/2016) e respectivos encargos acessórios correspondentes a esse período, além da pintura do imóvel e das despesas com chaveiro, IPTU e CEB descritas na planilha de ID no 14851241, não impugnadas pela ré (ID 16934818). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência descabida a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AREsp 1535592/DF, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe 19/12/2019). No mesmo sentido, o AgInt no AREsp 122974/GO, Rel. Ministro ANTÔNIO CARLOS FERREIRA, DJe 24/4/2020. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0714795-68.2018.8.07.0001 RECORRENTE: RAFA PARTICIPACOES &amp; EVENTOS LTDA - ME RECORRIDO: DYELLY COSTA FILGUEIRAS DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e ‘c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. ABANDONO DO IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO. RETOMADA DO BEM. PREVISÃO CONTRATUTAL. DOIS MESES DE INADIMPLÊNCIA. INÉRCIA DA LOCADORA. BOA-FÉ OBJETIVA. DUTY TO MITIGATE THE LOSS. DEVER DE MINIMIZAR O PREJUÍZO. DESCUMPRIMENTO. EXCESSO DE COBRANÇA. RECONHECIMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FE. MULTA. DESCABIMENTO. 1. Ausente elementos que comprovem a efetiva notificação e rescisão do contrato defendida pela ré, ônus que lhe incumbia (art. 373, II do CPC), forçoso reconhecer que houve o abandono do imóvel e o descumprimento do contrato. 2. Os contratantes devem observar os princípios da boa-fé tanto na fase pré-contratual, das tratativas preliminares, como durante a execução do contrato e, ainda, depois de executado o ajuste, prática entendida como pós-eficácia das obrigações (art. 422 do Código Civil). 3. Mesmo autorizada contratualmente a retomar o bem após a inadimplência de dois meses, a locadora aguardou quinze meses para imitir-se na posse, o que foge à razoabilidade e caracteriza comportamento violador da boa-fé objetiva sob o viés do princípio “duty to mitigate the loss”, segundo o qual o credor tem o dever de minimizar seu próprio prejuízo. Excesso de cobrança reconhecido. Precedente de deste Tribunal. 4. A condenação por litigância de má-fé exige comprovação do dolo processual da parte, inexistente no caso. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. A recorrente alega que o acórdão recorrido ensejou violação ao artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, sob o argumento de que a parte recorrida não se desincumbiu do seu ônus de apresentar provas de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor na fase de conhecimento do processo. Acrescenta que a turma julgadora julgou a apelação de forma extra petita, uma vez que se baseou em argumentos novos, levados ao processo pela recorrida apenas em sede recursal e no momento da sustentação oral, imputando à recorrente a culpa pela suposta demora em retomar o imóvel. Defende que restou demonstrado nos autos que o imóvel não estava desocupado, tendo a própria recorrida afirmado em várias de suas manifestações que não houve abandono do imóvel locado. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgados do TJMG. II - O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa ao artigo 373, inciso II, do CPC, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano. Isso porque a turma julgadora assentou: 18. Muito embora a troca de e-mail possa ser utilizada para os fins da notificação escrita exigida pela lei do inquilinato, no caso específico a ré não juntou aos autos todas as mensagens eletrônicas trocadas com a imobiliária, visíveis no print de ID no 14851309. 19. O único e-mail apresentado (acima transcrito) não comprova a alegada notificação sobre o desinteresse na continuidade da locação e nem o rompimento do contrato. 20. Além disso, também não há comprovação, sequer alegação, sobre a devolução das chaves do imóvel à locadora ou à imobiliária, tampouco sobre o cumprimento das formalidades exigidas no contrato para a entrega do bem. 21. Desse modo, à míngua de outros elementos probatórios que corroborem a efetiva notificação e rescisão do contrato defendida pela ré, ônus que lhe incumbia (art. 373, II do CPC), forçoso reconhecer que houve o abandono do imóvel e o descumprimento do ajuste. 22. Apesar disso, a ré não pode ser responsabilizada por todos os débitos descritos na planilha de ID no 14851241. 23. Isso porque, a cláusula do contrato que trata sobre o abandono do locatário dispõe (ID no 14851244): “Décima Sexta: A fim de se resguardar o imóvel de qualquer eventualidade decorrente da ausência e do abandono do locatário, fica o locador expressamente autorizado a reaver e ocupar o referido imóvel, independentemente de procedimento judicial, caracterizando-se como abandono, a ausência comprovada do locatários concomitante com a inadimplência de 02 (dois) meses de aluguel. §1o - Confirmado o abandono, fica o locador autorizado a imitir na sua posse, a fim de evitar sua depredação ou invasão. O Termo de entrega das chaves será substituído por uma declaração de emissão de posse confirmado pelo locador e/ou administradora, subscrito por duas testemunhas [...].” [grifo na transcrição]. 24. No caso, a ré deixou de pagar os alugueis em dezembro de 2015, mas a autora somente imitiu-se na posse em março de 2017 (ID no 14851245). 25. Ressalte-se que em momento algum a autora justificou o motivo de sua inércia em retomar o bem ou em ajuizar a ação competente durante os 15 meses de inadimplência, quando poderia fazê-lo após 2 meses. 26. Também não juntou aos autos documento que comprovasse a realização de qualquer diligência para defender seu patrimônio durante esse período, como notificar a locatária sobre o atraso, por exemplo, ou tomar as medidas previstas no contrato (Cláusula segunda). 27. Alie-se a isso o fato de não ter sido esclarecido se houve ou não o repasse, ainda que informal, da locação do imóvel – com o respectivo pagamento do alugueis por terceiro –, sobretudo considerando o e-mail confirmando a “troca do locatário” e o depoimento da funcionária da imobiliária que o subscreveu, Beatriz Tourino Pereira, única testemunha ouvida no processo (ID no 14851394, pág. 3): “Que fazia a gestão do contrato de aluguel da sala de propriedade da requerente, locada para a requerida; que os pagamentos eram feitos às vezes mediante depósito bancário e às vezes pessoalmente; que a partir do ano de 2015 começaram a ocorrer atrasos nos pagamentos, mas não sabe dizer a data em que cessaram em definitivo; que não se recorda a data exata, mas aparentemente houve uma transferência de locação da ré para outra empresa que seria representada por Regina; que solicitou os documentos para fazer a transferência da titularidade do contrato, mas estes nunca vieram de forma que o contrato nunca foi alterado; que não tomou conhecimento de que o imóvel estivesse abandonado; que em data que não se recorda chegou a estar no local locado e ainda em outro onde a empresa também tinha instalações, mas estavam ambos fechados; que ninguém devolveu a chave do imóvel [...]; que não houve notificação formal por parte da ré do encerramento da locação; que a ré informou verbalmente que gostaria que fosse feita a transferência da titularidade do contrato porque não fazia mais parte da empresa [...] que encaminhou email em 23/09 informando que até aquela data os débitos encontravam-se quitados; que consta do email que seria feita a mudança do locatório pois esta era uma pretensão da própria ré, que não pode ser concluída em razão de não receber os documentos necessários a tal finalidade”. [grifo na transcrição]. 28. Vale lembrar que os contratantes devem observar os princípios da boa-fé tanto na fase pré-contratual, das tratativas preliminares, como durante a execução do contrato e, ainda, depois de executado o ajuste, prática entendida como pós-eficácia das obrigações (art. 422 do Código Civil). 29. Nesse cenário, a inércia da autora (apelada) em retomar o bem deu origem a um débito locatício por prazo superior a um ano, o que foge à razoabilidade e caracteriza comportamento violador da boa-fé objetiva sob o viés do princípio “duty to mitigate the loss”, segundo o qual o credor tem o dever de minimizar seu próprio prejuízo. ..... 32. Desse modo, considerando o princípio da boa-fé objetiva e a disposição contratual (cláusula décima sexta), impõe-se o acolhimento da alegação de excesso de cobrança para reconhecer o débito de apenas dois meses de aluguel por abandono (10/12/2015 e 10/1/2016) e respectivos encargos acessórios correspondentes a esse período, além da pintura do imóvel e das despesas com chaveiro, IPTU e CEB descritas na planilha de ID no 14851241, não impugnadas pela ré (ID 16934818). Assim, rever tal conclusão demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e contratual acostado aos autos, providência descabida a luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea “c” do autorizador constitucional (AREsp 1535592/DF, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe 19/12/2019). No mesmo sentido, o AgInt no AREsp 122974/GO, Rel. Ministro ANTÔNIO CARLOS FERREIRA, DJe 24/4/2020. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A023